安托山工業(yè)園微電影產業(yè)園專題培訓課件

目錄Part1項目背景與核心問題構建

Part2宏觀環(huán)境

Part3

國內、外老年地產項目案例分析

Part4項目分析與項目定位

Part5項目投資分析PART1Part1項目背景與核心問題構建

一、項目背景情況

二、核心問題構建PART1項目背景與核心問題構建一、項目背景情況項目位于沙井新沙路，前身為軍工廠，總共約50萬㎡建筑面積。軍工撤離后，計劃將原廠房改造成商業(yè)項目。作為體量巨大、廠房改造的項目，傳統(tǒng)的商業(yè)難支撐；周邊以工廠及村屋為主，部分商品房，總體消費力與消費規(guī)模也不足以支持?；谝陨媳尘?，建議償試改造成微電影產業(yè)園。PART1項目背景與核心問題構建二、核心問題構建Aim

1核心價值中國第一家真正意義微電影產業(yè)園Aim

2創(chuàng)造項目吸引力、影響力＝

產品定位

客戶定位

運營模式

營銷戰(zhàn)略Q1：項目核心價值是什么？Q2：盈利點在哪？Q3：憑什么聚集微電影商家？Q4：投資收益與風險如何？整合微電影產業(yè)鏈微電影企業(yè)價值關注點首個微電影產業(yè)市場化平臺是項目競爭特色政策支持力明星影響力

引入資源？項目自身影響力

＝

產品特色？

＝發(fā)現市場、客戶和本體特點找到市場可借鑒案例經驗挖掘創(chuàng)新盈利與運營模式的突破口二、深圳文化產業(yè)政策PART2宏觀環(huán)境文化產業(yè)已成為深圳第四大支柱產業(yè)，2015年占GDP7.5%，政府政策積極鼓勵文化事業(yè)發(fā)展。沙井位于深圳市西部，毗鄰福永、松崗與東莞長安鎮(zhèn)，總面積60平方公里，下轄29個社區(qū)居委會，總人口約130萬(其中戶籍人口3.3萬）。沙井福永東莞松崗沿江新城規(guī)劃：現代服務型制造業(yè)及高新技術產業(yè)基地城市次中心西部工業(yè)組團：先進制造業(yè)基地經濟發(fā)展主力區(qū)華南電子信息產業(yè)基地三、區(qū)域發(fā)展規(guī)劃PART2宏觀環(huán)境在區(qū)域發(fā)展定以服務制造業(yè)基地、高新產業(yè)基地為主導。沙井概況——海陸空交通發(fā)達三、區(qū)域發(fā)展規(guī)劃PART2宏觀環(huán)境2015年動工，預計2018年開通的地鐵10號線將有力助推沙井產業(yè)升級轉型。

Part4項目分析與項目定位項目物業(yè)現狀周邊環(huán)境與人口狀況SWOT分析項目定位開發(fā)思路PART4項目分析及項目定位一、項目物業(yè)狀況1.2w㎡/幢

1.6w㎡/幢

1.6w㎡/幢

五星酒店項目總建面約50萬㎡，其中20幢獨立5層建筑，2排5層連體建筑（7幢及6幢連體），1幢綜合樓（約10萬㎡、五星級酒店），地下一層停車場312個車位。PART4項目分析及項目定位一、項目物業(yè)狀況1.2w㎡/幢

1.6w㎡/幢

1.6w㎡/幢

E區(qū)五星酒店F區(qū)63000㎡A區(qū)：54000㎡A區(qū)D區(qū)：80000㎡E區(qū)：100000㎡D區(qū)B區(qū)C區(qū)F區(qū)B區(qū)96000㎡C區(qū)108000㎡物業(yè)面積總共約50萬㎡，其中A區(qū)、D區(qū)1-2層可規(guī)劃為商業(yè)（約5萬㎡），綜合樓可作綜合配套可酒店，公共配套約3萬㎡，其余可作微電影辦公、技術創(chuàng)新中心、員工宿舍等。第七高級中學工業(yè)區(qū)工業(yè)區(qū)蠔一村歲寶百貨項目位于：深圳市寶安區(qū)錦程路與新沙路交叉口處，周邊村屋、高檔小產權房、工業(yè)區(qū)，西面2公里為海上田園，北面為蠔一村歲寶商圈，周邊人口密集，以工廠工人為主。往海上田園PART4二、項目周邊環(huán)境及人口項目分析及項目定位PART4三、SWOT分析S:現成50萬㎡封閉式大型社區(qū)，可滿足全面功能配所需的物業(yè)，總體建造成本、時間成本相對較低；鄰近海上田園，可整合打造微電影配套基地概念，深圳影視文化產規(guī)模大。樓層高適于影視制作環(huán)境，改造成本低O：深圳支柱產業(yè)之一，政府對文化產業(yè)在稅收、行政費用及，地鐵10號線預計2018年開通，將為項目帶發(fā)展機遇W：工廠物業(yè)與環(huán)境，綠化少，不利于打造高品質的文化環(huán)境。無品牌力，信任度建立需要較多時間與資源租期最長15年，限制從長遠角度發(fā)展文化產業(yè)基地，從產業(yè)化的角度系統(tǒng)性的微電景產業(yè)規(guī)劃，引導明星企業(yè)吸引產業(yè)企業(yè)加入。擴展戰(zhàn)略合作資源，增加項目價值點，分解投資與經營風險爭取更多政策支持，挖掘香港、珠三角其它城市、深圳與影視相關的企業(yè)T：政府對文化產業(yè)的支持主要是行政費用及稅收。突顯聚集產業(yè)配套借勢政策、打造差異化競爭，準確把握目標客戶群項目分析及項目定位PART4四、項目定位項目分析及項目定位主題定位：中國首個產業(yè)化的微影世界培訓、展覽、博物館、創(chuàng)作、拍攝、后期、發(fā)行、推廣等產業(yè)鏈。PART4四、項目定位項目分析及項目定位三維動畫、影視制作公司、音樂、電影文化企業(yè)等。PART4四、項目定位消費群定位項目分析及項目定位客戶選擇的理由是什么項目產業(yè)配套、明星工作室適于創(chuàng)作的環(huán)境與設施人才基地相對成本低交通也便利。PART4四、項目定位項目分析及項目定位消費群定位：項目業(yè)態(tài)規(guī)劃社區(qū)商業(yè)約2萬㎡，影視產業(yè)博覽商業(yè)約3.5萬㎡；娛樂、教育、餐飲等配套約3萬㎡。影視制作及辦公約30萬㎡，酒店約10萬㎡引入品牌娛樂企業(yè)，打造明星工作室，提升項目市場地位和影響力項目分析及項目定位PART4四、開發(fā)思路投資與成本結構投資總額估算運營成本估