住宅項目定價方案

住宅項目定價方案一、概述

在住宅項目定價實踐中，其定價方法較多，其中主要有以下幾種方式，本方案重點分析的是實用性較強(qiáng)的類比量化定價法1、成本加成定價法：它指的是在項目單位成本的基礎(chǔ)上加上一定比例的目標(biāo)利潤作為項目的單位售價，其公式為P=C×(1+η)[1],但這種定價方法僅僅考慮成本與企業(yè)的目標(biāo)利潤，而不考慮需求和市場競爭狀況，其結(jié)果是住宅要么賣不出去要么企業(yè)不能獲取較大的利潤；2、差別定價法：它指房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)常根據(jù)顧客、房屋形式或形象、時間、地點的差異來制定不同的價格；差別定價是房地產(chǎn)開發(fā)商按兩種或兩種以上的價格來銷售住宅，而這些價格不一定完全反映成本費用上的差異，這種定價方法沒有很好地反映市場需求和行業(yè)競爭狀況，特別是根據(jù)顧客差異、房屋形象差異來定價更像是一種促銷手段；3、競爭定價法：它指的是以競爭對手的價格作為基礎(chǔ)的定價方法，這種方法它考慮了市場需求和行業(yè)競爭狀況，在房地產(chǎn)競爭激烈的今天，其住宅的需求彈性較小和供大于求的情況下，為了不破壞整個市場價格的平衡，這是一種較常采用的定價方法，但這種方法僅從競爭對手價格這一單一指標(biāo)進(jìn)行考慮，這樣就顯得過于籠統(tǒng)，沒有很好地按區(qū)域、住宅物業(yè)形態(tài)等因素進(jìn)行市場細(xì)分，故在項目定價實際應(yīng)用中將會遇到障礙。此外，還有尾數(shù)定價法，這種定價方法使得消費者感覺到開發(fā)商是在認(rèn)真定價，讓消費者有占到便宜的感覺。整數(shù)定價法主要對高檔住宅，如別墅，其目的是為了體現(xiàn)消費者身份和地位。在本案中，主要分析一種能夠運用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中實際可操作的定價方法，它其實是對競爭定價法的一種深化和延伸。在這里，姑且稱之為類比量化定價法。二、類比量化定價法

該定價方法指的是對住宅價格有影響的主要因素按其影響因素的不同分別確定權(quán)重，并對其中的每一單個因素根據(jù)其優(yōu)劣賦予不同的分值，然后選擇與本項目類似的項目進(jìn)行類比后分別一一賦予分值，其次根據(jù)權(quán)重乘以相應(yīng)分值求和得出各項目的總分，再次通過所得出的各項目的總分與已知項目的均價按最小二乘法建立函數(shù)關(guān)系式得出擬售住宅項目的均價，最后根據(jù)位置、樓層、景觀、朝向等進(jìn)行價格調(diào)整確定出每一單元的擬售價格。該方法其優(yōu)越性在于將其定價影響因素進(jìn)行了量化，而賦予的分值又僅僅是通過調(diào)查對比得出，而不是采取專家打分法使得分值的隨意性和波動性都比較大，而且充分考慮了市場需求和行業(yè)競爭狀況。三、影響因素、指標(biāo)及其分值的確定

筆者共列出了12個主要影響因素，分別是位置、價格、配套、交通、物業(yè)管理、周邊環(huán)境（景觀、污染）、城市規(guī)劃、樓盤規(guī)模、建筑風(fēng)格及立面、戶型、發(fā)展商品牌和實力、廣告，其分值分別為1、2、3、4、5。分值越大，表示等次越高，詳見下表1。表1住宅項目影響因素、指標(biāo)與分值[2]四、權(quán)重的確定

運用價值工程中的0～9評分法來確定權(quán)重，當(dāng)然也可以用層次分析法或者經(jīng)驗值法來確定權(quán)重，其計算過程見表2。表2住宅項目影響因素權(quán)重計算表（0～9評分法）[3]五、項目均價的確定

通過表2確定的各影響因素的權(quán)重和擬售項目及類比項目所賦予的分值，由公式得出各項目的總分，其中n表示項目影響因素的項數(shù)，Wi表示權(quán)重，F(xiàn)i表示分值，其計算如表3。表3類比量化定價法計算表然后根據(jù)表3得出的數(shù)據(jù)，運用最小二乘法建立回歸方程，即P=a+bS[4]，其中P為項目均價，S為項目得分，確定參數(shù)a和b后，代入擬售項目的得分，即可得擬售項目的均價。

六、住宅項目各單元定價

上述定價只是制定出一個小區(qū)或一棟樓的基準(zhǔn)平均價格，而對具體的某一單元而言，由于位置、層高、區(qū)位、朝向、景觀、戶型等的不同，對購房者來說，就有著不同的效用。所以需將各單元分別定價，以不同的價格來體現(xiàn)效用的高低。

1、項目位置價格調(diào)整系數(shù)

項目位置價格調(diào)整系數(shù)是指在一個小區(qū)中，根據(jù)各棟樓宇的位置、坐向、臨街狀況、樓間距、與小區(qū)花園、公共配套服務(wù)設(shè)施的距離等來綜合調(diào)整價格系數(shù)。如南北朝向、較大的樓間距、臨近配套設(shè)施、外觀漂亮的樓宇的價格就會相對高些，如表4所示。

駝表4星項韻目位乞置價紗格調(diào)磨整系呆數(shù)表乎蒜樓珍棟號渴A留B六C綢D即……斧樓宇息位置插價格逆系數(shù)肯＋m泥＋k照－k筑－m捐……珠備注襯：西其中友m、育k一倦般在紐5％裂以內(nèi)珍，如舒果位番置差曠異特肺別大寺，可酸取更褲大的瓦系數(shù)哨，但壯一般會不超皇過1懼5％饅2、阻項目腎樓層全價格資調(diào)整井系數(shù)

俗痕項目膀樓層勁價格鄭調(diào)整筍系數(shù)仙是指嶼根據(jù)茂居民艇的生稍活習(xí)笨慣、重樓層太高低稅所體唉現(xiàn)的洲通風(fēng)蹤采光捧、視檔野等張差異燥來調(diào)掙整的器樓宇醉價格下。在今我國港，如汽果是爐六層軋多層刪住宅梢，一瘋般是突一、居六層龜較便嫌宜、樂二、失五樓部層居澡中，票三、耽四層剩最貴慮；而補(bǔ)對高泡層住勺宅，抓一般蛇是越姓高越城貴。柜針對覺不同幣樓層傳其價媽格調(diào)走整系順數(shù)見睜表5麻。泊表5隊項理目樓躍層價有格調(diào)渡整系閱數(shù)表宋[5羅]莊倍住宅恭形式脫樓層矛數(shù)籠二層余樓瓜三層呀樓栽四層辟樓樓五層驕樓晝六層晃樓頌七層拴樓護(hù)高層絲樓窗1F港-1協(xié)%獨-2液%裁-2肆%敘-3曬%欄-3鑼%弱-2請%線-(宋N/地2)謙m住2F頑0習(xí)+2蟻%乘+2售%領(lǐng)+1斷%觀+1炭%天+1貫%忙-(村N/尖2-只1)曾m止3F排0渣+3粒%佛+4司%課+3暴%敗+3運%率-(笛N/糧2-時2)皺m綱4F充-3扛%疲+2允%吉+4買%儀+4瘋%挽-(槍N/燒2-支3)馬m陷5F規(guī)-4景%組0稍+1炭%張-(網(wǎng)N/慮2-屋4)趙m閣6F獅-5齒%訓(xùn)-2足%鏟-(檢N/骨2-栗5)哪m崇7F電-5濱%煙-(仿N/境2-擦6)逐m值(n笑/2只-1筑)F儀-m規(guī)(N頑/2濟(jì))F程0嬸(N識/2群+1沸)F施+m對(N隱-2尤)F染+(壁N/猶2-特2)肆m涼(N仰-1毒)F愧+(求n/意2-箭1)榆M俗NF濫+N療/煌2m委備注軌：嫩（1這）、矩m圈=k介/N瓶，其哨中k參為不獸同樓列層系石數(shù)之釘最大磚值，凝一般扎取1彎0％犧～1被5；睜（2宴）、躁如擦果有鞏另樓位遮擋歉本樓住，則進(jìn)在另巨樓的臨最高躬層處掘上下贈，本術(shù)樓的買樓層朗系數(shù)槳會有陵一個杜較大唉的跳怨躍。象根據(jù)紐項目摔位置本價格法調(diào)整希系數(shù)米和項丙目樓蝕層價猛格調(diào)防整系嗓數(shù)，于利用敘公式銳類比辛量化悶法的劍樓宇逗均價棋×蛇（1或+項坑目位嶄置價祥格調(diào)巷整系班數(shù)）鐘×纏（1艇+項瑞目樓鏡層價警格調(diào)邪整系活數(shù)）意得出矛各棟放樓各折層的建均價暫，筆蠢者將基此價腐格稱奏之為晴樓層杠均價冬?？?、爭項目百水平同價格鄰調(diào)整喊系數(shù)墾（1抖）、咬項目望區(qū)位難價格秧調(diào)整步系數(shù)

固丙區(qū)位易價格帳調(diào)整摧系數(shù)排指的偶是那資種靠非近電樓梯、耳過道訂的單貞元由立于易張受噪巖音干釀擾、計而此段位置努單元小不如枕遠(yuǎn)離兔電梯段、過征道的族單元賭所形算成的爛價格章調(diào)整楊系數(shù)慕，一蔑般此碌價格亡調(diào)整和系數(shù)舌上下悔不要襲超過劫1％帥。

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說營住宅攏項目贏定價負(fù)是