各種土地權(quán)利登記解析

各種土地權(quán)利的登記土地所有權(quán)土地使用權(quán)土地他項(xiàng)權(quán)利土地權(quán)利體系國(guó)家土地所有權(quán)農(nóng)民集體土地所有權(quán)國(guó)有土地使用權(quán)集體土地使用權(quán)地役權(quán)抵押權(quán)承租權(quán)國(guó)有農(nóng)用地使用權(quán)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)一般抵押權(quán)最高額抵押權(quán)集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)集體建設(shè)用地使用權(quán)宅基地使用權(quán)劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)出讓國(guó)有土地使用權(quán)租賃國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資或入股國(guó)有土地使用權(quán)土地所有權(quán)土地用益物權(quán)土地?fù)?dān)保物權(quán)土地物權(quán)體系國(guó)家土地所有權(quán)農(nóng)民集體土地所有權(quán)土地抵押權(quán)一般土地抵押權(quán)最高額土地抵押權(quán)國(guó)有土地使用權(quán)集體土地使用權(quán)劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)出讓國(guó)有土地使用權(quán)租賃國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資或入股國(guó)有土地使用權(quán)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)建設(shè)用地使用權(quán)宅基地使用權(quán)地役權(quán)第一章集體土地所有權(quán)的登記 第二章土地用益物權(quán)的登記發(fā)證 一、集體建設(shè)用地使用權(quán)的登記 二、地上、地下建設(shè)用地使用權(quán)的登記 三、宅基地使用權(quán)的登記 四、國(guó)家租賃土地使用權(quán)的登記 五、作價(jià)出資（入股）取得的國(guó)有土地使用權(quán)的登記 六、通過(guò)授權(quán)經(jīng)營(yíng)取得的國(guó)有土地使用權(quán)的登記七、地役權(quán)的登記 第三章土地抵押權(quán)的登記 第四章其他土地權(quán)利的登記 一、儲(chǔ)備土地使用權(quán)及登記 二、國(guó)有農(nóng)用地使用權(quán)的登記 三、土地承租權(quán)的登記第一章集體土地所有權(quán)的登記集體土地所有權(quán)的主體集體土地所有權(quán)的登記范圍1、集體土地所有權(quán)的主體

1、集體土地所有權(quán)主體是農(nóng)民集體，而非村委會(huì)或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或集體經(jīng)濟(jì)組織等土地所有權(quán)主體應(yīng)當(dāng)按照《通知》的要求，一般以“××村(組、鄉(xiāng))農(nóng)民集體”表示，而不能以“××村委會(huì)（鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、集體經(jīng)濟(jì)組織）”表示。2、集體土地所有權(quán)應(yīng)當(dāng)盡量登記發(fā)證到組而不只是進(jìn)村3、集體土地所有權(quán)應(yīng)當(dāng)?shù)怯洶l(fā)證而不只是登記造冊(cè)3、集體土地所有權(quán)的登記范圍

《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于加大統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展力度進(jìn)一步夯實(shí)農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展基礎(chǔ)的若干意見(jiàn)》（中發(fā)【2010】1號(hào)）明確要求，“力爭(zhēng)用3年時(shí)間把農(nóng)村集體土地所有權(quán)證確認(rèn)到每個(gè)具有所有權(quán)的農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織”。1、屬于農(nóng)民集體所有的建設(shè)用地。2、屬于農(nóng)民集體所有的農(nóng)用地。主要包括耕地、林地和草地等。國(guó)土資源部門(mén)在對(duì)耕地、林地、草地等辦理集體土地所有證時(shí)，對(duì)農(nóng)業(yè)部門(mén)、林業(yè)部門(mén)已經(jīng)發(fā)放的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證、林權(quán)證、草原使用證，經(jīng)審核確屬土地權(quán)屬合法、界址清楚、面積準(zhǔn)確的，可以作為頒發(fā)集體土地所有證的重要依據(jù)。另外，農(nóng)民的自留地、自留山等，也應(yīng)當(dāng)納入集體土地所有權(quán)的登記范圍。3、屬于本集體所有的未利用地。主要是屬于農(nóng)民集體所有的荒山、荒灘、荒丘等荒地。第二章土地用益物權(quán)的登記發(fā)證1、集體建設(shè)用地使用權(quán)的登記2、地上、地下建設(shè)用地使用權(quán)的登記3、宅基地使用權(quán)的登記4、國(guó)家租賃土地使用權(quán)的登記5、作價(jià)出資（入股）取得的國(guó)有土地使用權(quán)的登記6、通過(guò)授權(quán)經(jīng)營(yíng)取得的國(guó)有土地使用權(quán)的登記7、地役權(quán)的登記1、集體建設(shè)用地使用權(quán)的登記

集體建設(shè)用地使用權(quán)的主體國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)特別是出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的取得主體一般沒(méi)有限制。集體建設(shè)用地使用權(quán)取得主體受到限制。集體建設(shè)用地使用權(quán)的客體：為除宅基地之外的農(nóng)村集體建設(shè)用地。集體建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利內(nèi)容除集體土地所有權(quán)人即農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)過(guò)審批可以土地使用權(quán)與其他單位、個(gè)人通過(guò)入股、聯(lián)營(yíng)等形式共同舉辦企業(yè)外，使用權(quán)人一般不能主動(dòng)的對(duì)集體建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?zhuān)梢砸蛞蚱飘a(chǎn)、兼并等情形被動(dòng)的使土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移。使用權(quán)人不能對(duì)集體建設(shè)用地使用權(quán)單獨(dú)抵押，但可以將建設(shè)用地使用權(quán)作為抵押物與房屋等建筑物一并抵押。1、集體建設(shè)用地使用權(quán)取得主體受到的限制：1、可以直接從所有權(quán)人取得集體建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利主體：（1）鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)。（2）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織與其他單位、個(gè)人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營(yíng)等形式共同舉辦的企業(yè)。（3）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公益事業(yè)單位，如鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）中小學(xué)校、醫(yī)院等。2、可以間接取得集體建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利主體：（1）兼并依法擁有集體建設(shè)用地的企業(yè)的權(quán)利人。（2）抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)取得作為抵押物的集體建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利人。（3）因其他合法原因繼受取得集體建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利人。如根據(jù)法院的生效裁決文書(shū)取得集體建設(shè)用地使用權(quán)等等。自然人能否成為取得集體建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利主體？自然人不能直接從所有權(quán)人即農(nóng)民處取得集體建設(shè)用地使用權(quán)。但是當(dāng)集體建設(shè)用地成為破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)、抵押物以及人民法院生效裁決文書(shū)的執(zhí)行對(duì)象時(shí)，自然人可以間接的通過(guò)取得破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)、抵押物等方式而取得集體建設(shè)用地使用權(quán)。2、地上、地下建設(shè)用地使用權(quán)的登記

《土地登記辦法》將宗地明確定義為土地權(quán)屬界線封閉的地塊或者空間。2008年4月29日，國(guó)土資源部、國(guó)家工商行政管理總局發(fā)布的《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》示范文本（GF-2008-2601）明確指出出讓宗地空間范圍是以平面界址點(diǎn)所構(gòu)成的垂直面和上、下界限高程平面封閉形成的空間范圍，并要求“出讓宗地的平面界限按宗地的界址點(diǎn)坐標(biāo)填寫(xiě)；出讓宗地的豎向界限，可以按照1985年國(guó)家高程系統(tǒng)為起算基點(diǎn)填寫(xiě)，也可以按照各地高程系統(tǒng)為起算基點(diǎn)填寫(xiě)。高差是垂直方向從起算面到終止面的距離。如：出讓宗地的豎向界限以標(biāo)高+60米（1985年國(guó)家高程系統(tǒng)）為上界限，以標(biāo)高－10米（1985年國(guó)家高程系統(tǒng)）為下界限，高差為70米”。2008年4月3日，國(guó)土資源部《關(guān)于印發(fā)〈國(guó)有建設(shè)用地劃撥決定書(shū)〉的通知》也有類(lèi)似的規(guī)定。3、宅基地使用權(quán)的登記農(nóng)村村民宅基地超面積的，如何登記發(fā)證？如何確定宗地權(quán)屬界址位置及繪制宗地圖？“一戶多宅”的村民申請(qǐng)第二宗宅基地登記的，如何辦理登記？退休返鄉(xiāng)人員能否取得宅基地，能否為其登記發(fā)證？農(nóng)村空房宅基地，如何確權(quán)登記？通過(guò)繼承取得的宅基地使用權(quán)，能否登記發(fā)證？3、宅基地使用權(quán)的登記（一）

農(nóng)村村民宅基地超面積的，如何登記發(fā)證？

應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照《通知》的要求進(jìn)行登記。即：1、1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施前，農(nóng)村村民建房占用的宅基地，在《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施后至今未擴(kuò)大用地面積的，可以按現(xiàn)有實(shí)際使用面積進(jìn)行登記。2、1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施起至1987年《土地管理法》實(shí)施時(shí)止，農(nóng)村村民建房占用的宅基地，超過(guò)當(dāng)?shù)匾?guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)的，超過(guò)部分按當(dāng)時(shí)國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定處理后，可以按實(shí)際使用面積進(jìn)行登記。3、1987年《土地管理法》實(shí)施后，農(nóng)村村民建房占用的宅基地，超過(guò)當(dāng)?shù)匾?guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)的，按照實(shí)際批準(zhǔn)面積進(jìn)行登記。其面積超過(guò)各地規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，可在土地登記簿和土地權(quán)利證書(shū)記事欄內(nèi)注明超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)的面積，待以后分戶建房或現(xiàn)有房屋拆遷、改建、翻建、政府依法實(shí)施規(guī)劃重新建設(shè)時(shí)，按有關(guān)規(guī)定作出處理,并按照各地規(guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)重新進(jìn)行登記。宅基地使用權(quán)的登記（二）如何確定宗地權(quán)屬界址位置及繪制宗地圖？一種觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)當(dāng)按照本宗地與鄰宗地之間的實(shí)際界址來(lái)確定，地籍調(diào)查表中填寫(xiě)的界址長(zhǎng)度為本宗地的實(shí)際長(zhǎng)、寬，由實(shí)際的鄰界人簽字蓋章，并據(jù)此測(cè)繪制做宗地圖；另外一種觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)按批準(zhǔn)面積結(jié)合宗地利用現(xiàn)狀來(lái)劃定界址，地籍調(diào)查表中填寫(xiě)的界址長(zhǎng)、寬之積應(yīng)為本宗地的批準(zhǔn)面積，宗地與超占部分相接的一方，另外由村主任或受托人簽字蓋章，并據(jù)此測(cè)繪制作宗地圖。應(yīng)當(dāng)按照宗地的實(shí)際界址進(jìn)行調(diào)查，繪制宗地圖。超占的部分應(yīng)當(dāng)在地籍調(diào)查表和宗地圖中加以注明，并由申請(qǐng)人和實(shí)際的鄰界人簽字。因?yàn)楦鶕?jù)《通知》的規(guī)定，宅基地面積超占的，在土地登記簿和土地權(quán)利證書(shū)記事欄內(nèi)注明超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)的面積，目的在于以后“按有關(guān)規(guī)定作出處理”。按照實(shí)際界址進(jìn)行調(diào)查，繪制宗地圖，將超占的部分在地籍調(diào)查表和宗地圖中加以注明，保持宗地原貌，顯示當(dāng)事人所超占面積數(shù)量和具體位置，可以為以后“按有關(guān)規(guī)定作出處理”提供依據(jù)。宅基地使用權(quán)的登記（三）“一戶多宅”的村民申請(qǐng)第二宗宅基地登記的，如何辦理登記？1、對(duì)于歷史原因造成的“一戶多宅”，村民申請(qǐng)第二宗宅基地登記的，土地登記機(jī)構(gòu)可以根據(jù)原國(guó)家土地管理局所頒布的《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》（〔1995〕國(guó)土〔籍〕字第26號(hào)）的有關(guān)規(guī)定辦理。筆者認(rèn)為如果一戶村民的兩處宅基地面積合并，沒(méi)有超過(guò)所在地省級(jí)人民政府規(guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)的，土地登記機(jī)構(gòu)可以受理其第二宗宅基地登記申請(qǐng)。2、對(duì)于因建新不拆舊造成“一戶多宅”，村民申請(qǐng)第二宗宅基地登記的，在村民拆除其舊宅之前，土地登記機(jī)構(gòu)暫不受理。3、對(duì)于因繼承造成“一戶多宅”，村民申請(qǐng)第二宗宅基地登記的，土地登記機(jī)構(gòu)可以受理。4、對(duì)于因接受贈(zèng)與造成“一戶多宅”，村民申請(qǐng)第二宗宅基地登記的，土地登記機(jī)構(gòu)不得受理。否則，將容易導(dǎo)致大量名為贈(zèng)與，實(shí)為有償轉(zhuǎn)讓?zhuān)砸?guī)避法律的現(xiàn)象出現(xiàn)。5、對(duì)于村民購(gòu)買(mǎi)住宅造成“一戶多宅”，村民申請(qǐng)第二宗宅基地登記的，在國(guó)家規(guī)范宅基地流轉(zhuǎn)的法律或政策出臺(tái)之前，土地登記機(jī)構(gòu)不得受理。6、對(duì)于其他原因造成“一戶多宅”，村民申請(qǐng)第二宗宅基地登記的，在國(guó)家出臺(tái)明確的規(guī)定之前，土地登記機(jī)構(gòu)一般不得受理。宅基地使用權(quán)的登記（四）退休返鄉(xiāng)人員能否取得宅基地，能否為其登記發(fā)證？如果將退休人員界定為從機(jī)關(guān)、企事業(yè)、社會(huì)組織和團(tuán)體等單位退休的城鎮(zhèn)居民，那么退休人員不得取得宅基地。理由一：退休人員取得宅基地不符合我國(guó)法律法規(guī)和相關(guān)宅基地管理政策的規(guī)定。理由二：退休人員取得宅基地違反情理。

宅基地使用權(quán)的登記（五）農(nóng)村空房宅基地，如何確權(quán)登記？

由于種種原因，目前在農(nóng)村出現(xiàn)了很多空房，具體情形如農(nóng)村父母雙故后遺留的閑置房屋；已經(jīng)取得城市戶口的原村民在農(nóng)村的舊房等。這些房屋一般沒(méi)有人居住，逐漸破舊，不僅影響規(guī)劃，而且占用了農(nóng)民集體寶貴的宅基地，實(shí)踐中無(wú)法收回。其實(shí)，對(duì)于上述兩種情形的空房的土地如何確權(quán)，國(guó)家有明確的規(guī)定：對(duì)于第一種情形，應(yīng)當(dāng)按照原國(guó)家土地管理局發(fā)布的《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》第四十九條關(guān)于“繼承房屋取得的宅基地，可確定集體土地建設(shè)用地使用權(quán)”的規(guī)定，將土地權(quán)利確定給合法的繼承人；對(duì)于第二種情形，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》第四十八條“非農(nóng)業(yè)戶口居民(含華僑)原在農(nóng)村的宅基地，房屋產(chǎn)權(quán)沒(méi)有變化的，可依法確定其集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。房屋拆除后沒(méi)有批準(zhǔn)重建的，土地使用權(quán)由集體收回”的規(guī)定，將土地權(quán)利確定給原房屋所有權(quán)人。但需要注意的是，筆者認(rèn)為這些當(dāng)事人因此而享有的土地權(quán)利并不是無(wú)期限的，而僅限于房屋的存續(xù)期間。因?yàn)閲?yán)格按照我國(guó)《土地管理法》有關(guān)宅基地的管理規(guī)定，這些當(dāng)事人不應(yīng)當(dāng)取得或者再享有宅基地使用權(quán)，他們是基于房屋所有權(quán)而對(duì)土地享有權(quán)利。如果房屋滅失，他們對(duì)土地的權(quán)利也將不再存在。因此實(shí)踐中如果這些空房坍塌、拆除，則不應(yīng)當(dāng)確定宅基地使用權(quán)。已經(jīng)確定登記使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)由農(nóng)民集體報(bào)經(jīng)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)后，收回土地，并向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)注銷(xiāo)土地登記。

宅基地使用權(quán)的登記（六）通過(guò)繼承取得的宅基地使用權(quán)，能否登記發(fā)證？1、當(dāng)事人申請(qǐng)通過(guò)繼承取得的宅基地使用權(quán)登記的，土地登記機(jī)構(gòu)可以受理2、辦理通過(guò)繼承取得的宅基地使用權(quán)登記的操作建議建議土地登記機(jī)構(gòu)在辦理通過(guò)繼承取得的宅基地使用權(quán)登記時(shí)，在土地權(quán)利證書(shū)及土地登記簿上注明通過(guò)該土地權(quán)利是通過(guò)繼承取得，該土地權(quán)利的期限為房屋的存續(xù)期間，以便于以后在國(guó)家出臺(tái)明確的政策后進(jìn)行區(qū)別處理。4、國(guó)家租賃土地使用權(quán)的登記國(guó)土資源部于1999年7月27日《關(guān)于印發(fā)《規(guī)范國(guó)有土地租賃若干意見(jiàn)》的通知》（國(guó)土資發(fā)[1999]222號(hào)）《國(guó)有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》(國(guó)家土地管理局令第8號(hào))國(guó)土資源部關(guān)于加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理促進(jìn)國(guó)有企業(yè)改革和發(fā)展的若干意見(jiàn)》（國(guó)土資發(fā)[1999]433號(hào)）（一）國(guó)家租賃土地使用權(quán)的定義與特征國(guó)有土地租賃是指國(guó)家將國(guó)有土地出租給使用者使用，由使用者與縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門(mén)簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。土地使用者由此取得土地權(quán)利一般被稱(chēng)為國(guó)家租賃土地使用權(quán)。一、出租的主體是國(guó)家；二、期限不得超過(guò)同類(lèi)用途的土地使用權(quán)的出讓最高年限；三、租金按年度繳納。四、適用范圍有限。按照《意見(jiàn)》規(guī)定，對(duì)原有建設(shè)用地，法律規(guī)定可以劃撥使用的仍維持劃撥，不實(shí)行有償使用，也不實(shí)行租賃；對(duì)因發(fā)生土地轉(zhuǎn)讓、場(chǎng)地出租、企業(yè)改制和改變土地用途后依法應(yīng)當(dāng)有償使用的，可以實(shí)行租賃；對(duì)于新增建設(shè)用地，重點(diǎn)應(yīng)是推行和完善國(guó)有土地出讓?zhuān)赓U只作為出讓方式的補(bǔ)充；對(duì)于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，無(wú)論是利用原有建設(shè)用地，還是利用新增建設(shè)用地，都必須實(shí)行出讓?zhuān)粚?shí)行租賃。（三）國(guó)家租賃土地使用權(quán)的初始登記不少依法通過(guò)國(guó)家授權(quán)經(jīng)營(yíng)方式取得土地權(quán)利的大型國(guó)企集團(tuán)將土地租賃給下屬企業(yè)、參股公司或者控股公司等使用。租賃土地的使用者取得的是國(guó)家租賃土地使用權(quán)還是出租土地使用權(quán)？筆者認(rèn)為，使用者取得的是國(guó)家租賃土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)?shù)怯洖橥恋厥褂脵?quán)（國(guó)家租賃）。因?yàn)楦鶕?jù)《國(guó)有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》的規(guī)定，“國(guó)家根據(jù)需要，可以一定年期的國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)后授權(quán)給經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的國(guó)家控股公司、作為國(guó)家授權(quán)投資機(jī)構(gòu)的國(guó)有獨(dú)資公司和集團(tuán)公司經(jīng)營(yíng)管理”。授權(quán)經(jīng)營(yíng)是國(guó)家在特殊的發(fā)展階段讓特殊的企業(yè)采用的一種特殊的土地使用方式。被授權(quán)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)租賃土地，是在代表國(guó)家行使土地管理權(quán)力。除此之外，實(shí)踐中，企業(yè)被批準(zhǔn)的租賃期限往往超過(guò)20年。因此應(yīng)當(dāng)將此種土地權(quán)利按照國(guó)家租賃土地使用權(quán)進(jìn)行登記。5、作價(jià)出資（入股）取得的國(guó)有土地使用權(quán)的登記一般登記為兩種不同的權(quán)利類(lèi)型：一種登記為作價(jià)出資（入股），一種登記為出讓。之所以存在區(qū)別，主要是基于以下原因：前一種作價(jià)出資（入股）是《土地管理法實(shí)施條例》第二十九條規(guī)定的國(guó)有土地有償使用的一種特殊方式，主要出現(xiàn)在國(guó)有企業(yè)改革過(guò)程中。作價(jià)出資的主體是國(guó)家，因此一般登記為作價(jià)出資（入股）；后一種作價(jià)出資（入股）主要是根據(jù)《公司法》第二十七條第一款的規(guī)定，股東以“可以用貨幣估價(jià)并可以依法轉(zhuǎn)讓”的土地權(quán)利作價(jià)出資。“可以用貨幣估價(jià)并可以依法轉(zhuǎn)讓”的土地權(quán)利一般為出讓的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，因此權(quán)利類(lèi)型一般直接登記為出讓國(guó)有土地使用權(quán)。雖然目前將前一種作價(jià)出資（入股）的土地權(quán)利類(lèi)型登記為作價(jià)出資（入股），但筆者認(rèn)為，這種權(quán)利實(shí)質(zhì)上就是一種出讓國(guó)有土地使用權(quán)6、通過(guò)授權(quán)經(jīng)營(yíng)取得的國(guó)有土地使用權(quán)的登記

（一）授權(quán)經(jīng)營(yíng)國(guó)有土地使用權(quán)的特征（二）授權(quán)經(jīng)營(yíng)土地使用權(quán)的性質(zhì)（三）授權(quán)經(jīng)營(yíng)土地使用權(quán)的權(quán)能（四）有關(guān)授權(quán)經(jīng)營(yíng)土地使用權(quán)登記的具體問(wèn)題

（一）授權(quán)經(jīng)營(yíng)國(guó)有土地使用權(quán)的特征《國(guó)有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》（原國(guó)家土地管理局令第8號(hào)）、《國(guó)土資源部關(guān)于加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理促進(jìn)國(guó)有企業(yè)改革和發(fā)展的若干意見(jiàn)》一是權(quán)利主體具有特殊性。取得授權(quán)經(jīng)營(yíng)國(guó)有土地使用權(quán)的主體為經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的國(guó)家控股公司、作為國(guó)家授權(quán)投資機(jī)構(gòu)的國(guó)有獨(dú)資公司和集團(tuán)公司。這些公司一般都是特大型的國(guó)有企業(yè)。中小國(guó)有企業(yè)、外資企業(yè)、民營(yíng)企業(yè)等都不可能成為授權(quán)經(jīng)營(yíng)國(guó)有土地使用權(quán)的權(quán)利主體。二是被授權(quán)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)在其企業(yè)集團(tuán)內(nèi)部代表國(guó)家經(jīng)營(yíng)管理土地。被授權(quán)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)對(duì)土地的權(quán)利主要表現(xiàn)為可以將土地租賃給其直屬企業(yè)、控股企業(yè)、參股企業(yè)使用或以作價(jià)出資（入股）等方式配置土地；經(jīng)被授權(quán)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)同意，被授權(quán)經(jīng)營(yíng)的土地可以在其直屬企業(yè)、控股企業(yè)、參股企業(yè)之間進(jìn)行轉(zhuǎn)讓等。被授權(quán)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的義務(wù)主要表現(xiàn)為必須接受授權(quán)部門(mén)的監(jiān)督管理，須對(duì)土地資產(chǎn)保值、增值情況提供年度報(bào)告，對(duì)企業(yè)土地股權(quán)的年度變化情況以及對(duì)土地資產(chǎn)處置的文件及時(shí)報(bào)授權(quán)部門(mén)備案等。三是權(quán)利客體一般為國(guó)有建設(shè)用地。四是權(quán)利性質(zhì)類(lèi)似劃撥土地使用權(quán)。主要表現(xiàn)為被授權(quán)經(jīng)營(yíng)的土地向集團(tuán)公司以外的單位或個(gè)人轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)報(bào)經(jīng)土地行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，并補(bǔ)繳土地出讓金。（二）授權(quán)經(jīng)營(yíng)土地使用權(quán)的性質(zhì)

授權(quán)經(jīng)營(yíng)土地使用權(quán)的權(quán)利性質(zhì)類(lèi)似劃撥土地使用權(quán)，授權(quán)經(jīng)營(yíng)國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者抵押，可以參照劃撥?chē)?guó)有建設(shè)用地使用權(quán)辦理相應(yīng)的登記；而國(guó)家作價(jià)出資（入股）土地使用權(quán)類(lèi)似出讓土地使用權(quán)，辦理相關(guān)的登記時(shí)，可以參照出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)辦理。（三）授權(quán)經(jīng)營(yíng)土地使用權(quán)的權(quán)能對(duì)內(nèi)的權(quán)能被授權(quán)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)在其企業(yè)集團(tuán)內(nèi)部代表國(guó)家經(jīng)營(yíng)管理土地，其對(duì)土地享有如下權(quán)利：一、可以租賃。被授權(quán)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)可以代表國(guó)家將土地租賃給其直屬企業(yè)、控股企業(yè)、參股企業(yè)使用。二、可以作價(jià)出資。被授權(quán)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)可以將土地作價(jià)出資（入股）注入新設(shè)立的企業(yè)，由此轉(zhuǎn)增的股份由被授權(quán)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)代表國(guó)家持有（如果被授權(quán)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)整體改制上市，則由國(guó)家授權(quán)的投資主體持有）。三、可以轉(zhuǎn)讓。經(jīng)被授權(quán)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)同意，被授權(quán)經(jīng)營(yíng)的土地可以在其直屬企業(yè)、控股企業(yè)、參股企業(yè)之間進(jìn)行轉(zhuǎn)讓等。對(duì)外的權(quán)能一、經(jīng)批準(zhǔn)可以對(duì)外轉(zhuǎn)讓。被授權(quán)經(jīng)營(yíng)的土地向集團(tuán)公司以外的單位或個(gè)人轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)報(bào)經(jīng)土地行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，并補(bǔ)繳土地出讓金。二、能否對(duì)外租賃，國(guó)家規(guī)定不明確。但筆者認(rèn)為可以租賃，但前提是承租人不能改變土地的用途，另外出租方還應(yīng)當(dāng)參照《城市房地產(chǎn)法》第五十六條“以營(yíng)利為目的，房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得使用權(quán)的國(guó)有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國(guó)家。具體辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定”的規(guī)定，將租金中所含土地收益上繳國(guó)家。三、能否抵押，沒(méi)有規(guī)定。筆者認(rèn)為，既然授權(quán)經(jīng)營(yíng)土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)敲淳蛻?yīng)當(dāng)允許其抵押。但前提是應(yīng)當(dāng)符合《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十五條的規(guī)定，并且要參照《城市房地產(chǎn)管理法》第五十一條的規(guī)定，經(jīng)土地行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)要將土地拍賣(mài)所得價(jià)款先用于補(bǔ)繳土地出讓金，剩余部分抵押權(quán)人才能優(yōu)先受償。（四）有關(guān)授權(quán)經(jīng)營(yíng)土地使用權(quán)登記的具體問(wèn)題1、被授權(quán)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)合并，如何辦理土地登記？根據(jù)中國(guó)聯(lián)合網(wǎng)絡(luò)通信集團(tuán)有限公司2009年1月6日所發(fā)布的公告，中國(guó)聯(lián)合通信有限公司已經(jīng)吸收合并中國(guó)網(wǎng)絡(luò)通信集團(tuán)公司。合并后新公司的全稱(chēng)為“中國(guó)聯(lián)合網(wǎng)絡(luò)通信集團(tuán)有限公司”。兩個(gè)集團(tuán)公司合并后，中國(guó)聯(lián)通將繼承中國(guó)聯(lián)合通信有限公司、中國(guó)網(wǎng)絡(luò)通信集團(tuán)公司的全部資產(chǎn)、債權(quán)債務(wù)和業(yè)務(wù)。中國(guó)網(wǎng)絡(luò)通信集團(tuán)公司將依法注銷(xiāo)。而中國(guó)網(wǎng)絡(luò)通信集團(tuán)公司的土地為國(guó)家授權(quán)經(jīng)營(yíng)土地。其土地權(quán)利能否登記到合并后的新公司“中國(guó)聯(lián)合網(wǎng)絡(luò)通信集團(tuán)有限公司”名下。對(duì)于被授權(quán)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)發(fā)生合并的，筆者認(rèn)為，如果合并后存續(xù)的企業(yè)為國(guó)有獨(dú)資公司的，經(jīng)國(guó)家批準(zhǔn)可將原授權(quán)給合并前的企業(yè)使用的土地繼續(xù)授權(quán)給合并后的企業(yè)管理使用，合并后的企業(yè)取得授權(quán)經(jīng)營(yíng)土地使用權(quán)；如果合并后的企業(yè)不是國(guó)有獨(dú)資公司，國(guó)家應(yīng)當(dāng)將原授權(quán)給合并前的企業(yè)使用的土地作價(jià)注入合并后的企業(yè)，轉(zhuǎn)增國(guó)家股本金，合并后的企業(yè)取得作價(jià)出資入股土地使用權(quán)。（四）有關(guān)授權(quán)經(jīng)營(yíng)土地使用權(quán)登記的具體問(wèn)題2、授權(quán)經(jīng)營(yíng)土地使用權(quán)因拆遷等原因進(jìn)行異地置換的，如何辦理登記？應(yīng)當(dāng)因情況而異。如果置換后的土地使用權(quán)保持原有的土地用途且仍然保持授權(quán)經(jīng)營(yíng)性質(zhì)，則可以繼續(xù)登記為授權(quán)經(jīng)營(yíng)土地使用權(quán)。如果被置換后的土地改變了用途，如由工業(yè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)用地，筆者認(rèn)為這種行為相當(dāng)于將土地轉(zhuǎn)給集團(tuán)以外的企業(yè)。企業(yè)應(yīng)當(dāng)補(bǔ)辦出讓手續(xù)，補(bǔ)交出讓金之后取得出讓土地使用權(quán)。（四）有關(guān)授權(quán)經(jīng)營(yíng)土地使用權(quán)登記的具體問(wèn)題3、從授權(quán)經(jīng)營(yíng)土地范圍內(nèi)剝離出來(lái)的房改房用地和職工住宅用地，如何辦理登記？由于在設(shè)定授權(quán)經(jīng)營(yíng)土地使用權(quán)時(shí)，某些企業(yè)將部分房改房用地和職工住宅用地也納入了授權(quán)經(jīng)營(yíng)土地范圍。近年來(lái)，根據(jù)各地的房改和土地處置政策，需將房改房和職工住宅用地與授權(quán)經(jīng)營(yíng)土地相分割。房改房用地和職工住宅用地被剝離之后，就不再屬于企業(yè)的資產(chǎn)，土地的性質(zhì)也不再是授權(quán)經(jīng)營(yíng)土地，而應(yīng)當(dāng)是國(guó)有劃撥土地，因此應(yīng)當(dāng)?shù)怯洖閯潛芡恋厥褂脵?quán)。如果職工依法將房屋出售，受讓方補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)，補(bǔ)交土地出讓金之后，取得出讓土地使用權(quán)。（四）有關(guān)授權(quán)經(jīng)營(yíng)土地使用權(quán)登記的具體問(wèn)題4、授權(quán)經(jīng)營(yíng)國(guó)有土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)讓或者抵押，如何辦理登記？可以參照劃撥?chē)?guó)有建設(shè)用地使用權(quán)辦理登記，關(guān)注以下問(wèn)題：一、被授權(quán)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)將土地以作價(jià)出資（入股）方式進(jìn)行配置時(shí)，被入股的企業(yè)獲得的土地權(quán)利類(lèi)型應(yīng)當(dāng)如何登記？實(shí)踐中，有的地方仍然登記為授權(quán)經(jīng)營(yíng)，有的地方登記為作價(jià)出資（入股）。筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)?shù)怯洖樽鲀r(jià)出資（入股），因?yàn)橥恋匾呀?jīng)轉(zhuǎn)化為國(guó)家股股權(quán)由被授權(quán)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)持有。二、根據(jù)《意見(jiàn)》規(guī)定，授權(quán)經(jīng)營(yíng)國(guó)有土地使用權(quán)“向集團(tuán)公司以外的單位或個(gè)人轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)報(bào)經(jīng)土地行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，并補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金”。如果被授權(quán)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)已經(jīng)將土地通過(guò)作價(jià)出資（入股）投入其直屬企業(yè)或控股企業(yè)、參股企業(yè)的，其直屬企業(yè)或控股企業(yè)、參股企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地，是否適用該規(guī)定？是否還應(yīng)當(dāng)繳納土地使用權(quán)出讓金？筆者認(rèn)為如果直屬企業(yè)或控股企業(yè)、參股企業(yè)取得的土地使用權(quán)登記的權(quán)利類(lèi)型為作價(jià)出資（入股），則不適用這一規(guī)定，不須再繳納土地使用權(quán)出讓金，因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)出讓金已經(jīng)轉(zhuǎn)化為股權(quán)為被授權(quán)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)所持有。三、由于目前沒(méi)有文件對(duì)授權(quán)經(jīng)營(yíng)土地使用權(quán)抵押做出規(guī)定，因此對(duì)其能否進(jìn)行抵押存在爭(zhēng)議。由于授權(quán)經(jīng)營(yíng)的土地使用權(quán)經(jīng)土地行政主管部門(mén)批準(zhǔn)并補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金之后可以向集團(tuán)公司以外的單位或個(gè)人轉(zhuǎn)讓?zhuān)虼斯P者認(rèn)為授權(quán)經(jīng)營(yíng)土地使用權(quán)也可以進(jìn)行抵押，但前提是要經(jīng)過(guò)經(jīng)土地行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，并在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)要將土地拍賣(mài)所得價(jià)款先用于補(bǔ)繳土地出讓金，剩余部分抵押權(quán)人才能優(yōu)先受償。7、地役權(quán)的登記地役權(quán)是指為了自己的使用、經(jīng)營(yíng)等方便、利益而使用別人的土地的權(quán)利。一、地役權(quán)登記實(shí)行的登記對(duì)抗主義，而不是登記生效主義。二、當(dāng)事人申請(qǐng)辦理地役權(quán)登記時(shí)，供役地和需役地的權(quán)屬狀況特別是供役地的權(quán)屬狀況應(yīng)當(dāng)清楚無(wú)爭(zhēng)議，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提供需役地和供役地的土地權(quán)利證書(shū)。三、地役權(quán)的期限由當(dāng)事人約定，但不得超過(guò)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等用益物權(quán)的期限。四、地役權(quán)登記直接由國(guó)土資源行政主管部門(mén)辦理即可，不需要報(bào)政府審批。五、符合地役權(quán)登記條件的，國(guó)土資源行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)將地役權(quán)合同約定的有關(guān)事項(xiàng)分別記載于供役地和需役地的土地登記簿和土地權(quán)利證書(shū)，并將地役權(quán)合同保存于供役地和需役地的宗地檔案中。六、供役地、需役地分屬不同國(guó)土資源行政主管部門(mén)管轄的，當(dāng)事人可以向負(fù)責(zé)供役地登記的國(guó)土資源行政主管部門(mén)申請(qǐng)地役權(quán)登記。負(fù)責(zé)供役地登記的國(guó)土資源行政主管部門(mén)完成登記后，應(yīng)當(dāng)通知負(fù)責(zé)需役地登記的國(guó)土資源行政主管部門(mén)，由其記載于需役地的土地登記簿。七、發(fā)放他項(xiàng)權(quán)利證明書(shū)，將地役權(quán)情況在土地證書(shū)上的記事欄上加以記載。八、已經(jīng)登記地役權(quán)變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷(xiāo)登記。第三章土地抵押權(quán)的登記一、土地抵押登記1、哪些土地權(quán)利抵押可以辦理抵押登記2、哪些民事主體可以成為抵押權(quán)人3、辦理國(guó)有劃撥建設(shè)用地使用權(quán)和集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記需要注意哪些事項(xiàng)？4、土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)抵押儲(chǔ)備土地的，如何辦理抵押登記？5、企業(yè)之間土地使用權(quán)抵押的，能否辦理抵押登記？

6、以土地進(jìn)行反擔(dān)保的，如何辦理土地抵押登記？ 一、土地抵押登記7、私立的學(xué)校、醫(yī)院等單位用地能否抵押？8、最高額土地抵押權(quán)登記應(yīng)當(dāng)注意哪些事項(xiàng)？9、辦理土地抵押權(quán)登記時(shí)，關(guān)于土地抵押期限應(yīng)當(dāng)注意哪些事項(xiàng)？ 10、土地抵押期限發(fā)生變更，土地登記機(jī)構(gòu)如何辦理登記？ 11、土地抵押期限屆滿，土地登記機(jī)構(gòu)能否主動(dòng)注銷(xiāo)抵押登記？一、土地抵押登記12、土地所擔(dān)保的債權(quán)的訴訟時(shí)效已過(guò)，土地登記機(jī)構(gòu)能否主動(dòng)注銷(xiāo)抵押登記？ 13、能否辦理“土地的分割抵押”登記？14、融資租賃抵押如何辦理抵押登記？15、如何辦理銀團(tuán)貸款土地抵押登記？16、辦理土地抵押登記是否應(yīng)當(dāng)審查抵押金額？1、哪些土地權(quán)利抵押可以辦理抵押登記一是不是實(shí)物抵押而是權(quán)利抵押。標(biāo)的是土地權(quán)利而不是土地本身。二是抵押的是法律允許轉(zhuǎn)讓的土地權(quán)利。三是進(jìn)行的抵押土地權(quán)利必須已經(jīng)登記發(fā)證，權(quán)利不明或者有爭(zhēng)議的土地以及依法被查封的土地等不得抵押。

1、哪些土地權(quán)利抵押可以辦理抵押登記一、關(guān)于土地所有權(quán)二、關(guān)于土地用益物權(quán)（一）土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)一是一般土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，無(wú)規(guī)定。一般不得抵押。二是四荒地的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，《擔(dān)保法》第34條、《物權(quán)法》第180條，可以抵押。但實(shí)現(xiàn)后，未經(jīng)法定程序，不得改變所有權(quán)的性質(zhì)和用途。 1、哪些土地權(quán)利抵押可以辦理抵押登記（二）建設(shè)用地使用權(quán)1、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)一是有償取得的國(guó)有建設(shè)用地抵押，無(wú)禁止或者限制性規(guī)定。二是劃撥取得的國(guó)有建設(shè)用地的抵押，滿足《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第45條規(guī)定的條件，并且與房屋一并抵押。三是授權(quán)經(jīng)營(yíng)取得的國(guó)有建設(shè)用地的抵押，無(wú)明確規(guī)定。可對(duì)外轉(zhuǎn)讓?zhuān)虼藨?yīng)允許抵押，但應(yīng)經(jīng)批準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)時(shí)補(bǔ)交出讓金。四是政府儲(chǔ)備土地的抵押，《土地儲(chǔ)備管理辦法》，抵押程序參照劃撥土地使用權(quán)抵押程序執(zhí)行。1、哪些土地權(quán)利抵押可以辦理抵押登記2、集體建設(shè)用地使用權(quán)不得脫離廠房等建筑物單獨(dú)抵押?！稉?dān)保法》第36條和《物權(quán)法》第183條?！段餀?quán)法》第201條，實(shí)現(xiàn)后未經(jīng)法定程序，不得改變所有權(quán)的性質(zhì)和土地用途。3、學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施所占用建設(shè)用地，不論是國(guó)有的，還是集體的，都不得進(jìn)行抵押。1、哪些土地權(quán)利抵押可以辦理抵押登記（三）關(guān)于宅基地使用權(quán)不得抵押。但是不少地方試點(diǎn)，并已開(kāi)展農(nóng)房抵押。（四）關(guān)于地役權(quán)地役權(quán)是指按照合同的約定，利用他人的不動(dòng)產(chǎn),以提高自己不動(dòng)產(chǎn)的效益的權(quán)利。地役權(quán)由于其特殊性，不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓、抵押。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等抵押的，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。2、哪些民事主體可以成為抵押權(quán)人1、對(duì)抵押權(quán)人沒(méi)有任何限制規(guī)定?！稉?dān)保法》2條，在借貸、買(mǎi)賣(mài)、貨物運(yùn)輸、加工承攬等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，債權(quán)人需要以擔(dān)保方式保障其債權(quán)實(shí)現(xiàn)的，可以依法設(shè)定擔(dān)保；《物權(quán)法》171條，債權(quán)人在借貸、買(mǎi)賣(mài)等民事活動(dòng)中，為保障實(shí)現(xiàn)其債權(quán)，需要擔(dān)保的，可以依法設(shè)立擔(dān)保物權(quán)。2、非金融機(jī)構(gòu)的企業(yè)和個(gè)人應(yīng)當(dāng)也可以成為土地抵押權(quán)人。《國(guó)土資源部關(guān)于企業(yè)間土地使用權(quán)抵押有關(guān)問(wèn)題的復(fù)函》（國(guó)土資函[2000]582號(hào)）、北京市房屋土地管理局《關(guān)于加強(qiáng)我市房地產(chǎn)抵押管理工作有關(guān)問(wèn)題的通知》（京房地權(quán)字（1998）281號(hào)）等。3、反擔(dān)保中的抵押權(quán)人，基本上都是非金融機(jī)構(gòu)。2、哪些民事主體可以成為抵押權(quán)人4、要求批準(zhǔn)原國(guó)家土地管理局關(guān)于《關(guān)于土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問(wèn)題的通知》（[1997]國(guó)土[籍]字第2號(hào))“抵押權(quán)人為非金融機(jī)構(gòu)，其抵押借款行為依法應(yīng)當(dāng)辦理有關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)提交有關(guān)批準(zhǔn)文件”；《國(guó)土資源部關(guān)于企業(yè)間土地使用權(quán)抵押有關(guān)問(wèn)題的復(fù)函》“企業(yè)間以土地使用權(quán)進(jìn)行抵押擔(dān)保的前提是企業(yè)之間訂立的債權(quán)債務(wù)主合同必須符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，涉及需要金融監(jiān)管部門(mén)批準(zhǔn)的，應(yīng)首先辦理批準(zhǔn)手續(xù)”。5、如果《放貸人條例》出臺(tái)，登記給非金融機(jī)構(gòu)和個(gè)人將有法律依據(jù)2、哪些民事主體可以成為抵押權(quán)人信托公司能否成為抵押權(quán)人信托公司管理辦法第十九條信托公司管理運(yùn)用或處分信托財(cái)產(chǎn)時(shí)，可以依照信托文件的約定，采取投資、出售、存放同業(yè)、買(mǎi)入返售、租賃、貸款等方式進(jìn)行。中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。信托公司不得以賣(mài)出回購(gòu)方式管理運(yùn)用信托財(cái)產(chǎn)。第二十條信托公司固有業(yè)務(wù)項(xiàng)下可以開(kāi)展存放同業(yè)、拆放同業(yè)、貸款、租賃、投資等業(yè)務(wù)。投資業(yè)務(wù)限定為金融類(lèi)公司股權(quán)投資、金融產(chǎn)品投資和自用固定資產(chǎn)投資。貸款信托貸款信托是指信托公司（即受托人）接受委托人的委托，按委托人的意愿將信托資金用于發(fā)放貸款，并負(fù)責(zé)到期收回信托貸款本息的一項(xiàng)金融業(yè)務(wù)。委托人在發(fā)放貸款的對(duì)象、用途等方面有充分的自主權(quán)，同時(shí)可利用信托公司在企業(yè)資信與資金管理方面的優(yōu)勢(shì)，提高資金的安全性和使用效率。主要有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和企業(yè)經(jīng)營(yíng)貸款信托等。二、市場(chǎng)化融資渠道二、市場(chǎng)化融資渠道1．信托計(jì)劃名稱(chēng)：百瑞寶盈68號(hào)集合資金信托計(jì)劃（廣廈天都城）2．信托計(jì)劃期限：12個(gè)月,自信托計(jì)劃成立之日起計(jì)算；信托計(jì)劃存續(xù)屆滿6個(gè)月后，信托計(jì)劃可以提前終止。3．投資起點(diǎn)：100萬(wàn)元人民幣，超出部分應(yīng)為10萬(wàn)元的整數(shù)倍。4．信托計(jì)劃規(guī)模：人民幣15000－15500萬(wàn)元。5．受益人年預(yù)期收益率6．信托資金運(yùn)用方式：募集資金，將信托計(jì)劃本金以貸款形式發(fā)放給浙江天都實(shí)業(yè)有限公司由其用于四證齊全的天禧苑A項(xiàng)目房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，借款人按照約定履行還本付息義務(wù)。7．保證措施（1）為保障按時(shí)、足額償還信托貸款本息，浙江天都實(shí)業(yè)有限公司將其持有的面積為42900.8平方米的天明苑B項(xiàng)目地塊國(guó)有土地使用權(quán)抵押給受托人。抵押期間，如因借款人抵押的土地使用權(quán)因開(kāi)發(fā)等原因需解除抵押的，借款人可更換抵押財(cái)產(chǎn)，但新提供的抵押財(cái)產(chǎn)評(píng)估價(jià)值不得低于信托計(jì)劃成立時(shí)借款人提供的抵押財(cái)產(chǎn)評(píng)估價(jià)值；更換抵押財(cái)產(chǎn)時(shí)，借款人需要將新抵押財(cái)產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證辦到受托人名下后，受托人才對(duì)擬解除抵押財(cái)產(chǎn)解除抵押；新抵押財(cái)產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值由受托人認(rèn)可的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估。關(guān)于加強(qiáng)信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知三、停止執(zhí)行《中國(guó)銀監(jiān)會(huì)關(guān)于支持信托公司創(chuàng)新發(fā)展有關(guān)問(wèn)題的通知》（銀監(jiān)發(fā)[2009]25號(hào)）第十條中對(duì)監(jiān)管評(píng)級(jí)2C級(jí)（含）以上、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、風(fēng)險(xiǎn)管理水平良好的信托公司發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款的例外規(guī)定，信托公司發(fā)放貸款的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須滿足“四證”齊全、開(kāi)發(fā)商或其控股股東具備二級(jí)資質(zhì)、項(xiàng)目資本金比例達(dá)到國(guó)家最低要求等條件。四、信托公司不得以信托資金發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款。土地儲(chǔ)備貸款是指向借款人發(fā)放的用于土地收購(gòu)及土地前期開(kāi)發(fā)、整理的貸款。2、哪些民事主體可以成為抵押權(quán)人融資性擔(dān)保公司能否成為抵押權(quán)人融資性擔(dān)保公司管理暫行辦法中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)、國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、工業(yè)和信息化部、財(cái)政部、商務(wù)部、中國(guó)人民銀行、國(guó)家工商行政管理總局令（2010年第3號(hào)）第二條本辦法所稱(chēng)融資性擔(dān)保是指擔(dān)保人與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)等債權(quán)人約定，當(dāng)被擔(dān)保人不履行對(duì)債權(quán)人負(fù)有的融資性債務(wù)時(shí)，由擔(dān)保人依法承擔(dān)合同約定的擔(dān)保責(zé)任的行為。本辦法所稱(chēng)融資性擔(dān)保公司是指依法設(shè)立，經(jīng)營(yíng)融資性擔(dān)保業(yè)務(wù)的有限責(zé)任公司和股份有限公司。

2、哪些民事主體可以成為抵押權(quán)人融資性擔(dān)保公司能否成為抵押權(quán)人第十八條融資性擔(dān)保公司經(jīng)監(jiān)管部門(mén)批準(zhǔn)，可以經(jīng)營(yíng)下列部分或全部融資性擔(dān)保業(yè)務(wù)：（一）貸款擔(dān)保。（二）票據(jù)承兌擔(dān)保。（三）貿(mào)易融資擔(dān)保。（四）項(xiàng)目融資擔(dān)保。（五）信用證擔(dān)保。（六）其他融資性擔(dān)保業(yè)務(wù)。第十九條融資性擔(dān)保公司經(jīng)監(jiān)管部門(mén)批準(zhǔn)，可以兼營(yíng)下列部分或全部業(yè)務(wù)：（一）訴訟保全擔(dān)保。（二）投標(biāo)擔(dān)保、預(yù)付款擔(dān)保、工程履約擔(dān)保、尾付款如約償付擔(dān)保等履約擔(dān)保業(yè)務(wù)。（三）與擔(dān)保業(yè)務(wù)有關(guān)的融資咨詢、財(cái)務(wù)顧問(wèn)等中介服務(wù)。（四）以自有資金進(jìn)行投資。（五）監(jiān)管部門(mén)規(guī)定的其他業(yè)務(wù)。2、哪些民事主體可以成為抵押權(quán)人融資性擔(dān)保公司能否成為抵押權(quán)人第二十一條融資性擔(dān)保公司不得從事下列活動(dòng)：（一）吸收存款。（二）發(fā)放貸款。（三）受托發(fā)放貸款。（四）受托投資。（五）監(jiān)管部門(mén)規(guī)定不得從事的其他活動(dòng)。融資性擔(dān)保公司從事非法集資活動(dòng)的，由有關(guān)部門(mén)依法予以查處。3、劃撥用地和集體建設(shè)用地抵押登記需要注意哪些事項(xiàng)？國(guó)有劃撥建設(shè)用地使用權(quán)抵押

國(guó)務(wù)院關(guān)于第五批取消和下放管理層級(jí)行政審批項(xiàng)目的決定(國(guó)發(fā)〔2010〕21號(hào))二○一○年七月四日

3、劃撥用地和集體建設(shè)用地抵押登記需要注意哪些事項(xiàng)？國(guó)有劃撥建設(shè)用地使用權(quán)抵押一、國(guó)家機(jī)關(guān)以及以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體等一般不得成為抵押人。二是抵押人應(yīng)當(dāng)領(lǐng)有國(guó)有土地使用證和具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明。三是應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)厥锌h人民政府補(bǔ)交土地出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交出讓金。四是劃撥土地已經(jīng)辦理抵押登記的不需要再另行辦理抵押審批手續(xù)。 3、劃撥用地和集體建設(shè)用地抵押登記需要注意哪些事項(xiàng)？集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記：一是抵押登記必須以土地使用權(quán)登記為前提。二是客體范圍存在限制。只有鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)才能進(jìn)行抵押，其他的如集體舉辦的學(xué)校、醫(yī)院等公益性事業(yè)單位的集體建設(shè)用地使用權(quán)一般不得抵押。三是不得脫離廠房等建筑物單獨(dú)抵押。四是應(yīng)當(dāng)提供所有權(quán)人出具同意抵押的書(shū)面證明。五是抵押合同應(yīng)當(dāng)明確抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的方式。4、土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)抵押儲(chǔ)備土地的，如何辦理抵押登記？土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)向銀行等金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)的貸款應(yīng)為擔(dān)保貸款，其中抵押貸款必須具有合法的土地使用證；申請(qǐng)貸款的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)必須滿足商業(yè)銀行及其他金融機(jī)構(gòu)的貸款要求。政府儲(chǔ)備土地設(shè)定抵押權(quán)，其價(jià)值按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值扣除應(yīng)當(dāng)上繳政府的土地出讓收益確定，抵押程序參照劃撥土地使用權(quán)抵押程序執(zhí)行。

4、土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)抵押儲(chǔ)備土地的，如何辦理抵押登記？一是申請(qǐng)抵押的儲(chǔ)備土地必須產(chǎn)權(quán)清晰，具有合法的土地使用證。二是申請(qǐng)貸款的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)必須滿足商業(yè)銀行及其他金融機(jī)構(gòu)的貸款要求。舉借的貸款規(guī)模，應(yīng)當(dāng)與年度土地儲(chǔ)備計(jì)劃、土地儲(chǔ)備資金項(xiàng)目預(yù)算相銜接，并報(bào)經(jīng)同級(jí)財(cái)政部門(mén)批準(zhǔn)，不得超計(jì)劃、超規(guī)模貸款。三是政府儲(chǔ)備土地設(shè)定抵押權(quán)，其價(jià)值按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值扣除應(yīng)當(dāng)上繳政府的土地出讓收益確定四是程序參照劃撥土地使用權(quán)抵押程序執(zhí)行。 5、企業(yè)之間土地使用權(quán)抵押的，能否辦理抵押登記？一是企業(yè)之間為保障其債權(quán)得到實(shí)現(xiàn)，以土地使用權(quán)設(shè)定擔(dān)保的做法符合《擔(dān)保法》和《物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定。因?yàn)椤稉?dān)保法》第2條規(guī)定，在借貸、買(mǎi)賣(mài)、貨物運(yùn)輸、加工承攬等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，債權(quán)人需要以擔(dān)保方式保障其債權(quán)實(shí)現(xiàn)的，可以依法設(shè)定擔(dān)保；《物權(quán)法》第171條規(guī)定，債權(quán)人在借貸、買(mǎi)賣(mài)等民事活動(dòng)中，為保障實(shí)現(xiàn)其債權(quán)，需要擔(dān)保的，可以依法設(shè)立擔(dān)保物權(quán)。

5、企業(yè)之間土地使用權(quán)抵押的，能否辦理抵押登記？二是目前國(guó)家和地方都已有文件作出規(guī)定，如《國(guó)土資源部關(guān)于企業(yè)間土地使用權(quán)抵押有關(guān)問(wèn)題的復(fù)函》（國(guó)土資函[2000]582號(hào)）、北京市房屋土地管理局《關(guān)于加強(qiáng)我市房地產(chǎn)抵押管理工作有關(guān)問(wèn)題的通知》（京房地權(quán)字（1998）281號(hào)）等。6、以土地進(jìn)行反擔(dān)保的，如何辦理土地抵押登記？一是申請(qǐng)人為反擔(dān)保人和擔(dān)保人，其中反擔(dān)保人是抵押人，擔(dān)保人是抵押權(quán)人。銀行不是抵押權(quán)人，也不是申請(qǐng)人。二是擔(dān)保人所擔(dān)保的應(yīng)是合法債權(quán)債務(wù)，從而保證其反擔(dān)保的合法性。至于擔(dān)保人提供的是抵押或是保證等，則無(wú)須審查。6、以土地進(jìn)行反擔(dān)保的，如何辦理土地抵押登記？三是申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提交資料包括用于反擔(dān)保的土地的權(quán)利證書(shū)以及反擔(dān)保合同等。土地登記機(jī)構(gòu)為了查明事實(shí)，也可以要求提供反擔(dān)保人與銀行簽訂的主合同以及反擔(dān)保人和擔(dān)保人、銀行之間簽訂的擔(dān)保合同。四是經(jīng)過(guò)審查，符合登記條件的，土地登記機(jī)構(gòu)在反擔(dān)保人的土地權(quán)利證書(shū)上記載反擔(dān)保事項(xiàng)，并為擔(dān)保人填制發(fā)放土地他項(xiàng)權(quán)利證明書(shū)。7、私立的學(xué)校、醫(yī)院等單位用地能否抵押？建設(shè)部關(guān)于私立學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施能否抵押的復(fù)函(建法函[2010]2號(hào))廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳：《關(guān)于個(gè)人權(quán)屬的幼兒園等房地產(chǎn)能否辦理抵押登記的請(qǐng)示》(粵建房函[2009)347號(hào))收悉?，F(xiàn)將全國(guó)人大常委會(huì)法制工作委員會(huì)《對(duì)關(guān)于私立學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施能否抵押的請(qǐng)示的意見(jiàn)》(法工辦發(fā)[2009)231號(hào))轉(zhuǎn)發(fā)你廳，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。附件：1．《對(duì)關(guān)于私立學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施能否抵押的請(qǐng)示的意見(jiàn)》(法工辦發(fā)[2009]231號(hào))2．《關(guān)于私立學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施能否抵押的請(qǐng)示》(建法函[2009]264號(hào))2010年1月4日7、私立的學(xué)校、醫(yī)院等單位用地能否抵押？全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)法制工作委員會(huì)對(duì)關(guān)于私立學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施能否抵押的請(qǐng)示的意見(jiàn)(法工辦發(fā)[2009]231號(hào))住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳：你部建法函[2009]264號(hào)來(lái)函收悉，經(jīng)研究，交換意見(jiàn)如下：同意請(qǐng)示中的第二種意見(jiàn)。7、私立的學(xué)校、醫(yī)院等單位用地能否抵押？建設(shè)部關(guān)于私立學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施能否抵押的請(qǐng)示全國(guó)人大常委會(huì)法制工作委員會(huì)：《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百八十四條規(guī)定，“學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施”不得抵押，在房地產(chǎn)登記工作中，就該條適用問(wèn)題存在不同意見(jiàn)。一種意見(jiàn)認(rèn)為，私立學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院不屬于《物權(quán)法》第一百八十四條規(guī)定的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體，私立學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施也不屬于社會(huì)公益設(shè)施，依法可以抵押。另一種意見(jiàn)認(rèn)為，私立學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院和公辦學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院，只是投資渠道上的不同，其公益屬性是一樣的。私立學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院中的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施也屬于社會(huì)公益設(shè)施，按照《物權(quán)法》第一百八十四條規(guī)定，不得抵押。為了正確理解和執(zhí)行《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》，現(xiàn)就私立學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施能否抵押?jiǎn)栴}請(qǐng)示你委，請(qǐng)予答復(fù)為盼。7、私立的學(xué)校、醫(yī)院等單位用地能否抵押？最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第五十三條規(guī)定："學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體，以其教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施以外的財(cái)產(chǎn)為自身債務(wù)設(shè)定抵押的，人民法院可以認(rèn)定抵押有效"。8、最高額土地抵押權(quán)登記應(yīng)當(dāng)注意哪些事項(xiàng)？《物權(quán)法》第203條：最高額抵押權(quán)是指土地抵押權(quán)人就債務(wù)人或者第三人對(duì)一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)所提供的擔(dān)保財(cái)產(chǎn)，在債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形時(shí)，有權(quán)在最高債權(quán)額限度內(nèi)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。8、最高額土地抵押權(quán)登記應(yīng)當(dāng)注意哪些事項(xiàng)？最高額抵押權(quán)與一般抵押權(quán)的區(qū)別：一是擔(dān)保的債權(quán)數(shù)量不同。一般抵押權(quán)擔(dān)保的為一個(gè)債權(quán)，而最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)的數(shù)量是不確定的，可能是一個(gè)債權(quán)，也可能是多個(gè)債權(quán)，但一般是多個(gè)債權(quán)。二、所擔(dān)保債權(quán)發(fā)生時(shí)間不同。一般抵押權(quán)擔(dān)保的為一個(gè)時(shí)間點(diǎn)發(fā)生的債權(quán)，而最高額抵押權(quán)擔(dān)保的為一段時(shí)間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)。三是在設(shè)立時(shí)，確定的擔(dān)保內(nèi)容不同。一般抵押權(quán)設(shè)立時(shí)，其擔(dān)保的債權(quán)已經(jīng)發(fā)生，擔(dān)保的金額等都已經(jīng)確定，而最高額抵押權(quán)擔(dān)保的是將來(lái)發(fā)生的債權(quán)，其設(shè)立時(shí)，其擔(dān)保的債權(quán)尚未發(fā)生，其所擔(dān)保債權(quán)的實(shí)際金額、債權(quán)發(fā)生的次數(shù)等都尚未確定，確定的只是所擔(dān)保債權(quán)的最高限額。8、最高額土地抵押權(quán)登記應(yīng)當(dāng)注意哪些事項(xiàng)？四是在轉(zhuǎn)移上，一般抵押權(quán)要求債權(quán)轉(zhuǎn)移的，抵押權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移；但在最高額抵押權(quán)中，除當(dāng)事人另有約定外，最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)確定前，部分債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，最高額抵押權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。五是在消滅上，一般抵押權(quán)要求主債權(quán)消滅的，抵押權(quán)也消滅；但在最高額抵押權(quán)中，只要產(chǎn)生最高額抵押權(quán)的基礎(chǔ)關(guān)系還存在，部分債權(quán)的消滅不影響最高額抵押權(quán)的存在。六是最高額抵押與一般抵押相比更適應(yīng)商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。8、最高額土地抵押權(quán)登記應(yīng)當(dāng)注意哪些事項(xiàng)？一是申請(qǐng)時(shí)，當(dāng)事人可能無(wú)法提供主債權(quán)債務(wù)合同，但應(yīng)提供最高額抵押合同。二是審查時(shí)，審查當(dāng)事人提交的最高額抵押合同是否對(duì)所擔(dān)保的最高債權(quán)額以及最高額抵押的期間等作出約定，所擔(dān)保的最高債權(quán)額是否超過(guò)所抵押的土地價(jià)值，最高額抵押的期間是否超過(guò)所抵押土地的剩余使用年限等。8、最高額土地抵押權(quán)登記應(yīng)當(dāng)注意哪些事項(xiàng)？三是在證書(shū)和登記簿上記載權(quán)利類(lèi)型為最高額抵押權(quán)，并記載所擔(dān)保的最高債權(quán)額以及最高額抵押期間。由于所擔(dān)保的債權(quán)尚未發(fā)生，無(wú)法確定債權(quán)和抵押權(quán)的期限，土地他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)上的“存續(xù)期限”一欄可以不填寫(xiě)。四是注冊(cè)登記后，最高額抵押的期間屆滿并不表明抵押權(quán)期限屆滿，更不表明抵押權(quán)消滅，登記機(jī)構(gòu)不得自行注銷(xiāo)最高額抵押登記。五是注冊(cè)登記后，當(dāng)事人就所抵押的土地價(jià)值高于所擔(dān)保最高債權(quán)額的余額部分再次抵押申請(qǐng)登記的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)受理，只不過(guò)應(yīng)當(dāng)在“權(quán)利順序”欄注明所設(shè)立抵押權(quán)的順序。9、辦理土地抵押權(quán)登記時(shí)，關(guān)于土地抵押期限應(yīng)當(dāng)注意哪些事項(xiàng)？ 1、如果對(duì)抵押期限進(jìn)行了約定，則按合同的約定期限填寫(xiě)。2、如果對(duì)抵押期限沒(méi)有約定，則按約定債權(quán)期限填寫(xiě)。3、如果申請(qǐng)的為最高額抵押，應(yīng)按當(dāng)事人所提交的最高額抵押合同記載土地所擔(dān)保的最高額抵押的期間。由于最高額土地抵押是當(dāng)事人就土地對(duì)一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)所提供的擔(dān)保，在辦理登記時(shí)，所擔(dān)保的債權(quán)有可能尚未發(fā)生，無(wú)法確定債權(quán)和抵押權(quán)的期限，因此只需要記載最高額抵押期間即可，“存續(xù)期限”一欄可以不填寫(xiě)。4、最高額抵押期間不得超過(guò)所抵押宗地剩余使用年限。

10、土地抵押期限發(fā)生變更，土地登記機(jī)構(gòu)如何辦理登記？ 第一種做法是收回原土地他項(xiàng)權(quán)利證明書(shū)，注銷(xiāo)原抵押登記，然后再重新辦理抵押登記，發(fā)放新的土地他項(xiàng)權(quán)利證明書(shū)；第二種做法是直接辦理抵押期限變更登記，將土地他項(xiàng)權(quán)利證明書(shū)“存續(xù)期限”一欄加蓋變更印章后予以變更或者在記事欄予以注明，同時(shí)在土地登記簿上予以記載。10、土地抵押期限發(fā)生變更，土地登記機(jī)構(gòu)如何辦理登記？ 如因主債權(quán)延期導(dǎo)致抵押期限延期，被抵押宗地上只有一個(gè)抵押權(quán)或者有多個(gè)抵押權(quán)而需要延期的抵押權(quán)期限變更之后不影響其他抵押權(quán)的順位，建議按照第二種做法辦理。理由：一是雖然《土地登記辦法》無(wú)明確規(guī)定，但抵押期限變更也應(yīng)屬變更登記內(nèi)容；二是不僅為當(dāng)事人提供便利，而且提高登記效率；三是可以避免給銀行帶來(lái)不必要的法律風(fēng)險(xiǎn)。如因主債權(quán)延期導(dǎo)致抵押期限延期，宗地上有多個(gè)抵押權(quán)且需要延期的抵押權(quán)的期限變更之后影響其他抵押權(quán)順位，建議采取第一種做法，注銷(xiāo)原抵押權(quán)之后，再登為后一順位的抵押權(quán)?；虿扇〉诙N做法辦理抵押期限變更登記，同時(shí)辦理抵押順位的變更。11、土地抵押期限屆滿，土地登記機(jī)構(gòu)能否主動(dòng)注銷(xiāo)抵押登記？一是土地登記應(yīng)當(dāng)遵循依申請(qǐng)登記的原則。二是土地抵押期限屆滿并不能表明債權(quán)和抵押權(quán)消滅。三是《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)擔(dān)保法>若干問(wèn)題的解釋》第12條規(guī)定：“當(dāng)事人約定的或者登記部門(mén)要求登記的擔(dān)保期間，對(duì)擔(dān)保物權(quán)的存續(xù)不具有法律約束力。擔(dān)保物權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)的訴訟時(shí)效結(jié)束后，擔(dān)保權(quán)人在訴訟時(shí)效結(jié)束后的二年內(nèi)行使擔(dān)保物權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持”11、土地抵押期限屆滿，土地登記機(jī)構(gòu)能否主動(dòng)注銷(xiāo)抵押登記？四是《關(guān)于注銷(xiāo)土地他項(xiàng)權(quán)利登記有關(guān)問(wèn)題的復(fù)函》（國(guó)土資廳函

[2007]162號(hào)）以及《土地登記辦法》第55條都明確規(guī)定，土地抵押期限屆滿，當(dāng)事人未申請(qǐng)土地使用權(quán)抵押注銷(xiāo)登記的，除設(shè)定抵押權(quán)的土地使用權(quán)期限屆滿外，國(guó)土資源行政主管部門(mén)不得直接注銷(xiāo)土地使用權(quán)抵押登記。12、土地所擔(dān)保的債權(quán)的訴訟時(shí)效已過(guò)，土地登記機(jī)構(gòu)能否主動(dòng)注銷(xiāo)抵押登記？一是訴訟時(shí)效制度比較復(fù)雜?！睹穹ㄍ▌t》第138條規(guī)定“超過(guò)訴訟時(shí)效期間，當(dāng)事人自愿履行的，不受訴訟時(shí)效限制”。二是土地登記機(jī)構(gòu)不宜主動(dòng)援用訴訟時(shí)效制度?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理民事案件適用訴訟時(shí)效制度若干問(wèn)題的規(guī)定》（2008年8月11日最高人民法院審判委員會(huì)第1450次會(huì)議通過(guò)法釋〔2008〕11號(hào)）第三條“當(dāng)事人未提出訴訟時(shí)效抗辯，人民法院不應(yīng)對(duì)訴訟時(shí)效問(wèn)題進(jìn)行釋明及主動(dòng)適用訴訟時(shí)效的規(guī)定進(jìn)行裁判”。12、土地所擔(dān)保的債權(quán)的訴訟時(shí)效已過(guò)，土地登記機(jī)構(gòu)能否主動(dòng)注銷(xiāo)抵押登記？訴訟時(shí)效制度雖具有督促權(quán)利人行使權(quán)利的立法目的，但其實(shí)質(zhì)并非否定權(quán)利的合法存在和行使，而是禁止權(quán)利的濫用，以維護(hù)社會(huì)交易秩序的穩(wěn)定，進(jìn)而保護(hù)社會(huì)公共利益。案例2000年7月，A公司向B銀行借款3億元，以其地作抵押，并辦理登記，B銀行取得《他項(xiàng)權(quán)利證明書(shū)》。借款期滿，A未能履行債務(wù)，B將其訴至法院。01年11月，法院判A償還本息。A未能在規(guī)定的期限內(nèi)償還債務(wù)，B申請(qǐng)執(zhí)行。法院于02年1月收案執(zhí)行后，雙方于02年9月自愿達(dá)成執(zhí)行和解協(xié)議，約定履行最后期限變更為02年10月。到期后，A依然未履行，B于03年4月向法院申請(qǐng)恢復(fù)執(zhí)行原判決。但法院以B恢復(fù)執(zhí)行申請(qǐng)已超過(guò)法定恢復(fù)期限為由，于03年11月21日駁回。案例04年8月，B將債權(quán)轉(zhuǎn)給C。05年2月，C又轉(zhuǎn)至D。06年1月，D以A不履行和解協(xié)議為由提起訴訟。07年2月法院裁定D屬重復(fù)訴訟，駁回起訴。D上訴。上一級(jí)法院于07年4月裁定駁回，維持原裁定。2007年6月，A向登記機(jī)關(guān)提交《申請(qǐng)書(shū)》，以設(shè)定抵押權(quán)的土地使用權(quán)所涉及債權(quán)因時(shí)效問(wèn)題喪失法律保護(hù)，債權(quán)已經(jīng)消失為由，請(qǐng)求登記機(jī)關(guān)注銷(xiāo)土地使用權(quán)的抵押登記。13、能否辦理“土地的分割抵押”登記？所謂的“土地的分割抵押”，即只抵押一宗地的一部分面積。具體做法如企業(yè)將其土地的一部分抵押給一家銀行，將其中的另外一部分抵押給另外一家銀行。有的地方按照抵押的面積辦理抵押登記。不能辦理“土地的分割抵押登記”，理由如下：1、與立法宗旨不符?！段餀?quán)法》第182條：“以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財(cái)產(chǎn)視為一并抵押”。倡導(dǎo)的是抵押物的整體抵押。13、能否辦理“土地的分割抵押”登記？2、與相關(guān)法律的規(guī)定不符。《擔(dān)保法》第35條“抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價(jià)值。財(cái)產(chǎn)抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分”，抵押物可再次抵押的部分是其價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額，而不是面積。3、違反了土地以宗地為單位進(jìn)行登記的原則。土地抵押登記的效力及于整宗土地。同一宗地多次抵押的，應(yīng)以申請(qǐng)先后為序辦理登記。13、能否辦理“土地的分割抵押”登記？4、影響當(dāng)事人的利益。人為的分割土地抵押，不僅會(huì)影響抵押土地的變現(xiàn)能力和造成抵押土地價(jià)值的降低，更重要的是將影響后一抵押權(quán)人的利益?！段餀?quán)法》第199條規(guī)定，同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，拍賣(mài)、變賣(mài)抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款并非按分割的面積各自清償，而是按登記先后順序清償。登記在先的抵押權(quán)人完全可以要求以整宗土地的價(jià)值優(yōu)先受償，登記在后的抵押權(quán)人只能就前一順位抵押權(quán)人受償后的價(jià)值余額部分優(yōu)先受償，而不能就其所抵押的那一部分土地面積優(yōu)先受償。如果因土地價(jià)格波動(dòng)導(dǎo)致土地價(jià)值減少，后一抵押權(quán)人債權(quán)就存在無(wú)法完全受償?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)。13、能否辦理“土地的分割抵押”登記？實(shí)踐中，對(duì)同一宗土地抵押給兩個(gè)以上債權(quán)人的，土地登記機(jī)構(gòu)必須按《土地登記辦法》第三十六條的規(guī)定，以抵押登記申請(qǐng)先后為序辦理抵押登記，不得辦理所謂的“土地的分割抵押登記”。如果抵押宗地的面積確實(shí)較大，宗地內(nèi)的地塊之間界限清晰且當(dāng)事人有分別抵押意愿的，土地登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)先辦理土地的分宗登記，分別發(fā)放土地證書(shū)之后再分別辦理土地的抵押登記。14、融資租賃抵押如何辦理抵押登記？《合同法》第237條，融資租賃合同是出租人根據(jù)承租人對(duì)出賣(mài)人、租賃物的選擇，向出賣(mài)人購(gòu)買(mǎi)租賃物，提供給承租人使用，承租人支付租金的合同。通常做法是出租人出資購(gòu)買(mǎi)承租人選定的技術(shù)設(shè)備或其他物資，作為租賃物出租給承租人，承租人按合同約定取得租賃物的長(zhǎng)期使用權(quán)，在承租期間，按合同約定的期限支付租金，租賃期滿按合同約定的方式處置租賃物。14、融資租賃抵押如何辦理抵押登記？《合同法》第242規(guī)定，出租人享有租賃物的所有權(quán)。承租人破產(chǎn)的，租賃物不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，出租人的權(quán)益得到相應(yīng)的保障。《合同法》第245條規(guī)定，出租人應(yīng)當(dāng)保證承租人對(duì)租賃物的占有和使用。因此實(shí)踐中，有的出租人考慮到自己無(wú)法實(shí)際占有和控制租賃物，為了進(jìn)一步保護(hù)自己的利益，減少交易風(fēng)險(xiǎn)，還要求承租人以土地等不動(dòng)產(chǎn)作為抵押。融資租賃解決了企業(yè)融資難的問(wèn)題，出租人和承租人之間訂立的融資租賃合同符合規(guī)定，為其辦理抵押登記符合《國(guó)土資源部關(guān)于企業(yè)間土地使用權(quán)抵押有關(guān)問(wèn)題的復(fù)函》規(guī)定。

14、融資租賃抵押如何辦理抵押登記？中國(guó)人民銀行銀監(jiān)會(huì)證監(jiān)會(huì)保監(jiān)會(huì)關(guān)于進(jìn)一步做好中小企業(yè)金融服務(wù)工作的若干意見(jiàn)銀發(fā)〔2010〕193號(hào)（十一）大力發(fā)展融資租賃業(yè)務(wù)。扎實(shí)推進(jìn)擴(kuò)大商業(yè)銀行設(shè)立金融租賃公司試點(diǎn)工作。支持金融租賃公司按照“商業(yè)持續(xù)”原則，開(kāi)展中小企業(yè)融資租賃業(yè)務(wù)創(chuàng)新。完善融資租賃公示登記系統(tǒng)，加強(qiáng)融資租賃公示系統(tǒng)宣傳，提高租賃物登記公信力和取回效率，為中小企業(yè)融資租賃業(yè)務(wù)創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。加強(qiáng)對(duì)融資租賃業(yè)務(wù)的指導(dǎo)監(jiān)督，促進(jìn)融資租賃行業(yè)規(guī)范化，管理統(tǒng)一化，合同統(tǒng)一化，在規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)保證融資租賃有序、規(guī)范發(fā)展。14、融資租賃抵押如何辦理抵押登記？一、承租人提供擔(dān)保的土地須權(quán)屬清楚，須已辦登記，取得證書(shū)。二、申請(qǐng)人為出租人和承租人，出租人為抵押權(quán)人，承租人為抵押人（第三人以土地?fù)?dān)保，申請(qǐng)人為出租人和第三人，抵押人為第三人）。三、當(dāng)事人除提供一般抵押登記所需材料外，還應(yīng)提供融資租賃合同。四是期限由出租人和承租人約定。如無(wú)約定，按融資租賃合同約定的租賃期限填寫(xiě)。五是金額由出租人和承租人約定。如無(wú)約定，按融資租賃合同約定的租金數(shù)額填寫(xiě)。六是租賃期間屆滿，承租人按照約定支付全部租金的，抵押權(quán)消滅，承租人可以持相關(guān)支付憑證申請(qǐng)注銷(xiāo)抵押登記。15、如何辦理銀團(tuán)貸款土地抵押登記？《中國(guó)銀監(jiān)會(huì)關(guān)于印發(fā)<銀團(tuán)貸款業(yè)務(wù)指引>的通知》（銀監(jiān)發(fā)〔2007〕68號(hào)）：銀團(tuán)貸款是指由兩家或兩家以上銀行基于相同貸款條件，依據(jù)同一貸款協(xié)議，按約定時(shí)間和比例，通過(guò)代理行向借款人提供的本外幣貸款或授信業(yè)務(wù)。銀團(tuán)貸款一般出現(xiàn)在大額貸款的情形。由于銀團(tuán)貸款涉及的當(dāng)事人比較多，如僅參與的銀行一般就包括牽頭行、代理行和參加行等；涉及的協(xié)議文件較多，有的不僅需要銀團(tuán)貸款成員與借款人、擔(dān)保人之間簽訂銀團(tuán)貸款協(xié)議，而且有的銀團(tuán)貸款成員之間另行簽訂《銀團(tuán)內(nèi)部協(xié)議》以規(guī)定相互之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系；涉及的協(xié)議內(nèi)容較多等。15、如何辦理銀團(tuán)貸款土地抵押登記？建議注意事項(xiàng)：一是申請(qǐng)人為抵押人和各銀團(tuán)貸款成員。申請(qǐng)書(shū)和審批表中的抵押權(quán)人內(nèi)容欄可只填寫(xiě)代理行，其他的銀團(tuán)貸款成員在備注欄中予以注明。二是抵押金額按照銀團(tuán)貸款成員與借款人、擔(dān)保人之間簽訂銀團(tuán)貸款協(xié)議約定填寫(xiě)。申請(qǐng)書(shū)和審批表中的土地抵押金額欄可以填寫(xiě)貸款總金額，銀團(tuán)貸款成員的貸款比例在備注欄中注明。三是關(guān)于土地他項(xiàng)權(quán)利證明書(shū)，抵押權(quán)人欄可填寫(xiě)所有銀團(tuán)貸款成員的名稱(chēng)，同時(shí)在備注欄注明相互之間的貸款比例，為各銀團(tuán)貸款成員發(fā)放相同的土地他項(xiàng)權(quán)利證明書(shū)；也可以為各銀團(tuán)貸款成員發(fā)放填寫(xiě)有不同抵押權(quán)人名稱(chēng)的土地他項(xiàng)權(quán)利證明書(shū)，但必須在備注欄注明相關(guān)事項(xiàng)如為銀團(tuán)抵押貸款、各銀團(tuán)相互之間的貸款比例等。四是土地登記卡和土地他項(xiàng)權(quán)利證明書(shū)注明各銀團(tuán)貸款成員為同一順位的抵押權(quán)人。抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，各銀團(tuán)貸款成員受償順序相同，按照約定的比例享有優(yōu)先受償權(quán)。16、辦理土地抵押登記是否應(yīng)當(dāng)審查抵押金額？《物權(quán)法》第十三條第一項(xiàng)明確規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不得要求對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估.《擔(dān)保法》第三十五條規(guī)定“抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價(jià)值。財(cái)產(chǎn)抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分”，不應(yīng)當(dāng)審查抵押物的價(jià)值及抵押金額。理由如下：一是《物權(quán)法》沒(méi)有要求登記機(jī)構(gòu)審查抵押金額。首先，雖然《擔(dān)保法》第三十五條要求抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價(jià)值，但是《物權(quán)法》沒(méi)有對(duì)此作出規(guī)定；其次，《物權(quán)法》第十三條第一項(xiàng)明確規(guī)定登記機(jī)構(gòu)不得要求對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，其中隱藏著登記機(jī)關(guān)不得干預(yù)抵押物價(jià)值及抵押金額之含義；最后，《物權(quán)法》第178條明確規(guī)定，在《擔(dān)保法》與《物權(quán)法》的規(guī)定不一致時(shí)，要適用《物權(quán)法》。

16、辦理土地抵押登記是否應(yīng)當(dāng)審查抵押金額？二是抵押物的價(jià)值由抵押雙方當(dāng)事人確定，只需要當(dāng)事人認(rèn)可即可，不需要登記機(jī)構(gòu)審查。根據(jù)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)《關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（建住房[2006]8號(hào)），“商業(yè)銀行在發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款前，應(yīng)當(dāng)確定房地產(chǎn)抵押價(jià)值。房地產(chǎn)抵押價(jià)值由抵押當(dāng)事人協(xié)商議定，或者由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。房地產(chǎn)抵押價(jià)值由抵押當(dāng)事人協(xié)商議定的，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門(mén)提供確定房地產(chǎn)抵押價(jià)值的書(shū)面協(xié)議；由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門(mén)提供房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告。房地產(chǎn)管理部門(mén)不得要求抵押當(dāng)事人委托評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值，不得指定房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值”。16、辦理土地抵押登記是否應(yīng)當(dāng)審查抵押金額？三是《擔(dān)保法》第35條要求抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價(jià)值的規(guī)定不合理。在設(shè)定抵押時(shí)，抵押人所擔(dān)保的債權(quán)超出其抵押物的價(jià)值，但是實(shí)現(xiàn)抵押時(shí)，卻因?yàn)橥恋貎r(jià)格的上漲而低于其抵押物的價(jià)值，從而使抵押權(quán)人的債權(quán)都能得到優(yōu)先受償。實(shí)踐中也有可能出現(xiàn)這樣的情形：在設(shè)定抵押時(shí)，抵押人所擔(dān)保的債權(quán)沒(méi)有超出其抵押物的價(jià)值，但是實(shí)現(xiàn)抵押時(shí)，卻因?yàn)橥恋貎r(jià)格的下跌而使其抵押物的價(jià)值低于其所擔(dān)保的債權(quán)，使抵押權(quán)人的債權(quán)也無(wú)法完全得到清償。16、辦理土地抵押登記是否應(yīng)當(dāng)審查抵押金額？四是《擔(dān)保法》第35條“財(cái)產(chǎn)抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分”規(guī)定也不合理。對(duì)于后一債權(quán)人來(lái)說(shuō)，有抵押總比沒(méi)有抵押好。辦理登記后，一是抵押物有可能增值，從而使后一債權(quán)人的債權(quán)得到優(yōu)先受償。二是前一順位的抵押權(quán)人可能放棄抵押權(quán)，或因其債權(quán)得到履行而使后一順位的抵押權(quán)人變?yōu)榍耙豁樜坏牡盅簷?quán)人，從而使后一順位的抵押權(quán)人的債權(quán)能夠優(yōu)先受償。《物權(quán)法》第194條規(guī)定，抵押權(quán)人可以放棄抵押權(quán)或者抵押權(quán)的順位。抵押權(quán)人與抵押人可以協(xié)議變更抵押權(quán)順位以及被擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額等內(nèi)容。17、以土地為公開(kāi)發(fā)行債券設(shè)定擔(dān)保的抵押登記

建議：債券受托管理人提供的債券受托管理協(xié)議約定擔(dān)保財(cái)產(chǎn)為信托財(cái)產(chǎn)的，債券受托管理人根據(jù)協(xié)議可以按照債券持有人的意愿，未債券持有人的利益，以自己的名義辦理土地抵押登記。登記機(jī)關(guān)可以將土地他項(xiàng)權(quán)利證明書(shū)