商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)成本控制問題與對策

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)成本控制問題與對策

摘要：通過對比分析和針對性研究，對當(dāng)今商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)成本控制現(xiàn)狀進(jìn)行研究，從項目管理要素、成本控制意識、成本預(yù)算等不同角度分析其成本控制存在的不足之處，針對性地提出合理建議，建立完備的成本控制制度，從而促進(jìn)提升商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)成本管理的整體水平。

關(guān)鍵詞：成本控制；商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)；問題與對策

一、引言

作為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目在工程不同時間段的一種預(yù)算目標(biāo)，成本需要根據(jù)企業(yè)自身的管理控制體系進(jìn)行合理規(guī)劃和具體落實，從而實現(xiàn)目標(biāo)成本的控制。而商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)作為資金密集型行業(yè)，具有獨(dú)特的成本計算方式，由于每個項目所在區(qū)域不同，項目設(shè)計、位置情況、服務(wù)定位也不同，所以項目成本是具有獨(dú)特性和差異性的。而商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)、銷售、服務(wù)等方面受市場影響較大，它在成本控制方面的種類更多更繁雜。所以商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)必須進(jìn)行成本方面的控制，把自己的企業(yè)內(nèi)部的費(fèi)用能夠保持在項目初始的預(yù)計的范圍之內(nèi)，這需要企業(yè)各部門之間的有效溝通與合理配合，從而使項目的各個環(huán)節(jié)實現(xiàn)管理優(yōu)化。

二、商業(yè)地產(chǎn)成本控制的發(fā)展現(xiàn)狀及問題

商業(yè)地產(chǎn)作為國家重點行業(yè)，需要緊跟科技發(fā)展步伐，采用更加精細(xì)的現(xiàn)代化手段進(jìn)行成本控制。但成本控制的工作較為繁雜，需要仔細(xì)考慮所有細(xì)微的成本控制對象和要素，全面的對成本進(jìn)行把控。然而，當(dāng)今有很多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)還沒有意識到成本控制的重要性，在項目管理和成本控制體系等方面存在很多問題。

1.項目管理過程中忽略成本要素

在商業(yè)地產(chǎn)項目的成本管理過程中，對策劃和設(shè)計階段的成本控制沒有足夠的重視，很少對項目的綜合效益進(jìn)行合理評估。由于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目注重工程設(shè)計、產(chǎn)品質(zhì)量等獨(dú)特的參考要素，很多設(shè)計人員非常注重質(zhì)量方面的要求，確保設(shè)計方案的安全要求遠(yuǎn)大于設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)的界定，只從自身角度出發(fā)而忽略了對工程造價的連帶影響。從而在工程實施過程中，會出現(xiàn)對工程造價的變更控制不足，造成項目的修改或返工，產(chǎn)生大量的多余費(fèi)用，增加了項目成本，有時甚至造成客戶索賠，有損企業(yè)形象。

2.成本控制體系不健全，各部門缺乏及時溝通

由于項目成本要進(jìn)行全面綜合管理，在資金、策劃、設(shè)計、施工、銷售等方面分配好成本控制的目標(biāo)，是一個比較復(fù)雜的過程。但商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)大多從單一角度進(jìn)行獨(dú)立步驟的成本控制，而沒有從項目整體對項目系統(tǒng)進(jìn)行全面認(rèn)識，缺乏成本控制的完整體系。甚至部分企業(yè)的成本控制意識非常薄弱，沒有深層次的認(rèn)識到成本控制工作的核心要素，從未建立切實可行的成本管理制度和措施。企業(yè)總體忽略了項目成本控制的實質(zhì)，導(dǎo)致各部門之間變成獨(dú)立的核算個體，缺乏及時必要的交流，導(dǎo)致各項資源無法合理配置，成本管控?zé)o法落到實處。

3.缺乏完善的成本控制對策措施

一般商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)的成本控制做法較為單一，多是根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)部門編制的成本預(yù)算，編制成本管理計劃，不能主動地進(jìn)行成本控制，始終處于被動位置。而這些企業(yè)沒有合理認(rèn)識到成本控制與專業(yè)崗位人員的管理水平之間的密切關(guān)系，忽略了管理人員進(jìn)行成本報告的時效性。由于成本報告有時會產(chǎn)生滯后性，不能充分發(fā)揮隨市場變化的作用，對成本控制工作的效率產(chǎn)生極大的削弱。而由于沒有整體的合理成本規(guī)劃，使工程整體缺乏緊湊的控制，對施工過程的把握難以到位，無法及時發(fā)現(xiàn)在開發(fā)過程中的成本問題。

4.缺乏整體的預(yù)算工作計劃

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)作為資金密集型性行業(yè)，具有周期長、效率低的特點，并且從整個項目開始設(shè)計、實施工程到竣工決算，需要耗費(fèi)巨大數(shù)量的資金。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該高度重視資金的合理統(tǒng)籌，在項目之初把成本控制目標(biāo)編制成詳細(xì)的預(yù)算表格，而不只是粗略的估算。通過制定分項控制計劃，在整個項目的實施過程中進(jìn)行成本追蹤，及時反映成本狀況并做出詳細(xì)調(diào)整。但是很多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)沒有將所有的項目資金進(jìn)行統(tǒng)一考慮，很多項目同時進(jìn)行導(dǎo)致財務(wù)部門工作不仔細(xì)，只對單個項目進(jìn)行分析而沒有整合，缺乏總體的合理預(yù)算。

三、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)成本控制措施

1.加強(qiáng)成本控制意識

對于全面系統(tǒng)地加強(qiáng)成本控制，首先應(yīng)該在企業(yè)中進(jìn)行整體的項目分析研究，結(jié)合企業(yè)自身的特點，形成一個完善和系統(tǒng)的成本控制管理體系，確定成本控制的對象和措施，進(jìn)一步事實總體規(guī)劃。由于商業(yè)地產(chǎn)項目自身的復(fù)雜，對于成本的定義不能僅僅包括物質(zhì)產(chǎn)品成本，還要合理考慮人力成本、管理費(fèi)用和后期的銷售費(fèi)用等其他成本。只有全面考慮與產(chǎn)品相關(guān)的附屬成本，防止成本計算的失誤和不必要的浪費(fèi)，才能從整體上提高產(chǎn)品性價比，在行業(yè)競爭中獲取優(yōu)勢。

2.明確成本控制目標(biāo)

經(jīng)過很多的市場調(diào)查實踐，可以發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品的合理定位是制定準(zhǔn)確的目標(biāo)成本重要的參考數(shù)據(jù)。要注意項目的質(zhì)量和效果與設(shè)計階段的一致性，從而進(jìn)行有效合理的選擇。如果實際成本與目標(biāo)成本產(chǎn)生較大偏差，超過合理預(yù)期，要及時與主管部門進(jìn)行反饋，通過研究分析進(jìn)行及時調(diào)整。而在確定合理的目標(biāo)成本時，應(yīng)該充分考慮生效的投招標(biāo)管理和成本控制減少造價的益處，將成功的經(jīng)驗和數(shù)據(jù)運(yùn)用于目標(biāo)成本的計劃之中，應(yīng)用先進(jìn)技術(shù)措施商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)將成本管控工作納入戰(zhàn)略高度，將較大地推動成本管理工作。

3.根據(jù)整體戰(zhàn)略安排具體措施

在戰(zhàn)略管理整個體系中，時刻注重成本控制的作用。對公司的成本結(jié)構(gòu)和成本行為進(jìn)行全面了解，并對企業(yè)進(jìn)行成本控制與改善，從長遠(yuǎn)角度增加企業(yè)的競爭優(yōu)勢。由于設(shè)計和決策是成本控制的關(guān)鍵時期，在確定設(shè)計方案之后就要對招標(biāo)的方式展開針對性的研究，通過符合企業(yè)需求的方式進(jìn)行合理招標(biāo)。同時要借鑒各方面專家的意見，將各個方案進(jìn)行分析對比，從成本控制角度出發(fā)合理選擇低價者。通過綜合了解企業(yè)內(nèi)部的系統(tǒng)結(jié)構(gòu)和外部市場環(huán)境，使企業(yè)的價值鏈可以為提升整體價值和企業(yè)競爭力服務(wù)。

4.建立有效管理體系和獎懲機(jī)制

現(xiàn)今的商業(yè)地產(chǎn)公司應(yīng)該制定整個系統(tǒng)的成本管理流程，加強(qiáng)公司日常的成本控制和監(jiān)督，這就要建立完善的成本管理機(jī)構(gòu)。然而大多數(shù)企業(yè)并沒有成本管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)，沒有約束員工職責(zé)的專項部門，使管理工作無章可循。所以需要建立有效的管理體系和