安徽黃山太平湖旅游地產(chǎn)項目可行性分析-74p-前期策劃

怡信天成投資顧問機構2010年2月以大盤形式出現(xiàn)的主題旅游地產(chǎn)黃山太平湖項目可行性分析Documentnumber112021/5/9Documentnumber2前言黃山休閑旅游度假市場與國內(nèi)其他大型風景區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)類似，均呈現(xiàn)外部客源為主的市場結構，其發(fā)展主要受于景點經(jīng)營水準和大環(huán)境的影響，基本上呈現(xiàn)“只有成功的景區(qū)，才會有成功的項目”這一規(guī)律；另一方面，作為旅游地產(chǎn)，其固定的模式必須尊重開發(fā)的先后順序，先有旅游，后有地產(chǎn)。2021/5/9內(nèi)容

頁碼A. 認知篇——黃山旅游整體規(guī)劃中的機遇和問題4案例篇——類似案例借鑒及本項目初步定位18思考篇——對于運營中的一些問題思考53附件篇——一些典型項目的戶型參考62Documentnumber32021/5/9Documentnumber42021/5/9Documentnumber52007年黃山市旅游累計接待海內(nèi)外游客1535.16萬人次，與上年相比增長23.70%。其中，接待入境游客68.55萬人次，增長25.73%；接待國內(nèi)游客1466.61萬人次，增長23.61%。在法定節(jié)假日調(diào)整后的首個“小長假”，元旦三天，黃山市共接待海內(nèi)外游客28.26萬人次，其中黃山風景區(qū)接待游客9398人次，比去年同期增長107%。黃山——一個世界級山岳旅游區(qū)，一個正在形成的國際旅游區(qū)黃山地處三省要沖之地，安徽的南大門，安徽的旅游之心。北有九華山，太平湖，東鄰杭州和千島湖，眾多的著名景區(qū)與黃山相鄰，區(qū)內(nèi)擁有眾多的優(yōu)秀歷史文化古跡，徽文化更是為她注入了獨特的文化內(nèi)涵，使黃山成為經(jīng)濟發(fā)展最為迅速的長三角都市圈的世界級山岳旅游區(qū)。黃山旅游整體規(guī)劃中的機遇和問題

2021/5/9安徽省十一五旅游規(guī)劃：以黃山為龍頭，“兩山一湖”地區(qū)為重點，皖南六市為基礎，自然文化遺產(chǎn)為品牌，打造大皖南國際旅游區(qū)；黃山市旅游發(fā)展思路：按照打造“安徽旅游龍頭、華東旅游中心、中國旅游名牌、世界旅游勝地”的要求，加快建設旅游大市。把黃山風景區(qū)打造成全國綜合競爭力最強的旅游區(qū)，把黃山市建設成為全國同類旅游城市綜合競爭力最強的城市之一。深度開發(fā)旅游產(chǎn)品：未來五年重點推出一批溫泉度假療養(yǎng)地、湖泊性度假旅游療養(yǎng)地、會議展覽中心，以及內(nèi)容廣泛的紅色旅游、鄉(xiāng)村旅游、工業(yè)旅游、水利旅游、科技旅游、健康旅游、探險旅游等專項旅游產(chǎn)品，并建立安徽旅游精品庫。Documentnumber6十一五期間，安徽政府欲以兩山一湖作為重點區(qū)域，深度開發(fā)各種類型的旅游產(chǎn)品，最終形成大皖南國際旅游區(qū)黃山旅游整體規(guī)劃中的機遇和問題

2021/5/9Documentnumber7一帶：環(huán)黃山游憩帶，集中分布在黃山風景區(qū)的南、東、北三個方位，包括依托黃山核心景區(qū)外圍的余脈山林和溝谷，現(xiàn)在已開發(fā)或正擬開發(fā)的南大門湯口鎮(zhèn)、北大門耿城鎮(zhèn)，以及翡翠谷、九龍瀑、黃帝源、茶林場等十余個大小不等的景區(qū)；二心：屯溪區(qū)的黃山高爾夫球旅游區(qū)和黃山區(qū)的太平湖度假區(qū)兩個中心;二湖：黟縣奇墅湖、歙縣豐樂湖；三山：祁門縣牯牛降、休寧縣齊云山、歙縣清涼峰；四城：黟縣縣城、歙縣縣城、休寧縣城、徽州區(qū)城區(qū);安徽整體旅游產(chǎn)業(yè)仍以黃山為依托，通過山上旅游山下消費、建設與黃山互補的產(chǎn)品等措施，促使黃山的產(chǎn)業(yè)鏈向山下延伸黃山旅游資源分布黃山旅游整體規(guī)劃中的機遇和問題

2021/5/9有“江南翡翠”之稱的省級風景湖區(qū)——太平湖，使得該區(qū)域有著與生俱來的絕佳自然資源太平湖是安徽省最大的人工淡水湖，太平湖風景區(qū)設定為黃山、九華山之間的“黃山客廳”，兼具游客集散、旅游服務中心、文化中心功能，未來太平湖將打造成國際級循環(huán)型旅游度假區(qū)；緊鄰“世界文化遺產(chǎn)”、“世界自然遺產(chǎn)”、“世界地質(zhì)公園”三項高含金量桂冠的國家5A級風景區(qū)黃山。Documentnumber8黃山旅游整體規(guī)劃中的機遇和問題

2021/5/9Documentnumber9“西海大峽谷”的開發(fā)使得游客從太平索道入山能夠合理安排在黃山旅游的行程。據(jù)統(tǒng)計，近年來通過松谷庵乘坐太平索道的游客逐漸增多，2007年一季度太平索道首次扭虧為盈，實現(xiàn)利潤224萬元。玉屏索道和云谷索道位于山的南面，即俗稱的“前山”，兩索道分別處于玉屏景區(qū)和云谷景區(qū)；太平索道位于山的北面，即俗稱的“后山”，處于松谷景區(qū)；前山景區(qū)靠近黃山市區(qū)，交通便利，同時該景區(qū)開發(fā)早，相對較為成熟，是游客多選擇的主要入山口。從下表可以看出，選擇從云谷索道和玉屏索道上山的游客達到90%左右。后山景點開發(fā)晚，著名景點少，是游客較少選擇上山的路徑。此外，由于黃山山上酒店主要集中于西北部的北海景區(qū)和西海景區(qū)，其中西海景區(qū)排云樓附近是太平索道的終點站，選擇從太平索道入山不便于在山上的行程安排。新景點的開發(fā)和交通布局變化，將逐步改變南北景區(qū)運營不平衡的現(xiàn)狀，從這一角度出發(fā)，太平湖景區(qū)擁有強大的后發(fā)優(yōu)勢資料來源：《新浪財經(jīng)》2007年06月11日黃山旅游整體規(guī)劃中的機遇和問題

2021/5/9Documentnumber10休閑旅游地產(chǎn)的Resort五種核心驅(qū)動力以旅游區(qū)域開發(fā)的五種核心驅(qū)動力分析，黃山及太平湖景區(qū)，均屬自然/人文資源驅(qū)動型，唯有加強商務活動驅(qū)動力，方能促使其迅速發(fā)展和升級核心驅(qū)動力主題社區(qū)驅(qū)動自然/人文資源驅(qū)動商務活動驅(qū)動主題產(chǎn)品驅(qū)動特殊娛樂產(chǎn)業(yè)驅(qū)動愉景灣，香港華僑城，深圳云頂，馬來西亞博鰲，海南安徽，西藏、云南、四川黃山旅游整體規(guī)劃中的機遇和問題

2021/5/911黃山至周邊省份高速公路分布及里程至杭州合肥黃山徽杭高速合銅黃高速車程：2.5小時全線路程：240公里起始城市：黃山市——杭州市車程：3小時全線路程：309公里起始城市：黃山市——合肥市徽杭高速合銅黃高速南京高速公路規(guī)劃建設徽杭（屯溪－杭州）、合銅黃(合肥－銅陵－屯溪)、屯景（屯溪－景德鎮(zhèn)）和黃衢南（屯溪－衢州－南平）、屯宣蕪（屯溪—宣城—蕪湖）、屯婺（屯溪－婺源）六條高速公路；主要公路提高環(huán)黃山公路的等級。建設際聯(lián)――儒村二級公路、碧陽――西遞――蘭田二級公路，形成環(huán)黃山公路；Documentnumber黃山靠近經(jīng)濟最為發(fā)達的長三角地區(qū)，與處于我國腹地的峨眉山、張家界、桂林等景區(qū)相比更接近主流客源市場，杭徽高速的開通更加強化了這種區(qū)位優(yōu)勢黃山旅游整體規(guī)劃中的機遇和問題

2021/5/9Documentnumber124小時交通圈的建立，在促進黃山景區(qū)游客人數(shù)的增長方面初見成效，但07年游客統(tǒng)計表明長三角客源仍然占主導，在這個意義上黃山依然是華東的黃山2006年底徽杭高速全線通車以來，黃山游客人數(shù)同比有較大幅度的提高。2007年一季度游山人數(shù)同比增長了26%，旅游人數(shù)的增加帶動了各項業(yè)務收入的快速增長，從而使得營業(yè)收入達到了9,702萬元，同比增幅達到37.2%，實現(xiàn)了一季度的扭虧為盈。黃山旅游整體規(guī)劃中的機遇和問題

2021/5/913黃山江蘇浙江江西湖北河南山東駱崗機場（合肥）屯溪機場（黃山）大龍山機場（大慶）西關機場（阜陽）衢州機場（衢州）天河國際機場（武漢）王家墩機場（武漢）昌北國際機場（南昌）黃山機場現(xiàn)已開通至香港、北京、上海、廣州、深圳、廈門、武漢、合肥等10多個地區(qū)的班機；另外還開通了韓國首爾至黃山的直達航班，航行時間最快達到一個半小時左右，為黃山帶來了大量的韓國游客；經(jīng)過2004年黃山機場的改擴建工程，機場運載能力大幅提升，計劃增加至珠海、桂林、昆明、天津、成都等方向的國內(nèi)航線；同時加開到澳門、日本等地的國際航線；Documentnumber旅游區(qū)機場的等級對旅游區(qū)的級別有著指標性的意義，黃山機場航空線路的增開和運力的提升將帶動更多的遠途游客進入，亞洲的黃山正在逐漸啟動黃山及周邊省份機場分布圖黃山旅游整體規(guī)劃中的機遇和問題

2021/5/9Documentnumber14旅游度假區(qū)根據(jù)自身資源水平和競爭力，形成不同層次的Resort，覆蓋不同范圍的客戶群。按照國際標準，旅游區(qū)域開發(fā)因其資源稟賦和顧客市場的不同可分為目的地型Resort、區(qū)域旅游度假類Resort（包括商務旅游）以及本地旅游自住休閑類Resort。

資源客戶與主要市場的距離所用交通工具停留時間每年光顧頻率典型案例目的地型Resort非常強勢的資源，如高品質(zhì)的海灘、滑雪場全國性乃至跨國客戶幾百公里甚至更遠絕大多數(shù)乘飛機1－2周或更長時間1－2次海南、麗江區(qū)域旅游度假類Resort（包括商務旅游）一線景觀資源或人文資源分散，但本區(qū)域客戶占較大部分100－300公里，1.5－4小時車程多數(shù)自駕車前往2－7天每半年1－2次天目湖、千島湖本地旅游自住休閑類Resort不必是特別強勢的資源本部分來自本區(qū)域小于100公里，45分鐘車程自駕車或捷運系統(tǒng)；購房自住周末1天多次西塘、朱家角Resort的三種類型廣泛空間和人口的覆蓋集中單一復合Resort的功能本地旅游休閑自住類一般性資源具備部分休閑度假功能具備區(qū)域內(nèi)的強勢資源條件和吸引力，相對復合功能，綜合滿足市場需求，與區(qū)域市場保持100－300公里黃金距離機場等基礎條件的興建，資源條件競爭力的進一步提高，產(chǎn)品和活動符合更廣泛市場的需求，更大范圍的區(qū)域推廣目的地型Resort區(qū)域旅游度假Resort類海南、麗江千島湖西塘、朱家角從把黃山建成國際級旅游度假區(qū)的目標思考，唯有增加更多主題功能，方能使大黃山成為“目的地型”度假區(qū)，這一點以海南為成功先例黃山旅游整體規(guī)劃中的機遇和問題

2021/5/9Documentnumber15定位前思考－啟示黃山作為連接著一個金長三角經(jīng)濟最發(fā)達的江浙滬的后花園正在迅速崛起和形成，太平湖作為下一輪核心景區(qū)發(fā)展的重點，本項目先天已經(jīng)具備了高端項目的特質(zhì)距離形成門檻，高端產(chǎn)品的可行；僻靜成就氛圍，高端產(chǎn)品的要求；符號等于品牌，黃山正在走向高端符號；設施滿足需求，高端產(chǎn)品的基礎配套正在形成；黃山旅游整體規(guī)劃中的機遇和問題

2021/5/9Documentnumber16“五岳歸來不看山，黃山歸來不看岳”在這個有著自然與文化特色優(yōu)勢的國際旅游度假勝地隨著交通的不斷完善黃山與江浙滬已經(jīng)形成很好的互補本項目應打造黃山檔次最高、配套最全、服務最好的商務旅游度假區(qū)為那些重在享受生活的富人們找到歸宿黃山旅游整體規(guī)劃中的機遇和問題

定位前思考－啟示2021/5/9Documentnumber17黃山太平湖首席休閑度假社區(qū)六星級度假區(qū)內(nèi)，服務于峰層人群的集居住·旅游·休閑·度假、療養(yǎng)為一體的奢侈地產(chǎn)定位初設黃山旅游整體規(guī)劃中的機遇和問題

2021/5/9Documentnumber182021/5/9Documentnumber19創(chuàng)新化趨勢

當今，度假旅游已經(jīng)成為人們一種必不可少的生活方式、度假客源也以團隊為主轉(zhuǎn)向以散客為主、不帶孩子的伴侶在度假者中占據(jù)越來越大的比重、無主題的度假旅游向有主題的度假旅游轉(zhuǎn)。多樣化趨勢度假旅游產(chǎn)品在早期傳統(tǒng)的溫泉、礦泉療養(yǎng)出現(xiàn)后，繼而出現(xiàn)了追求“3S”享受(陽光、沙灘、海水)的濱海旅游，而后，高山滑雪也成為深受人們歡迎的度假旅游項目，并且迅速發(fā)展成為一大產(chǎn)業(yè)。當代國際旅游市場出現(xiàn)極為明顯幾個變化趨勢，主要表現(xiàn)在客源構成和產(chǎn)品類別上，國內(nèi)市場幾乎同步響應了這種變革團客散客無主題有主題近年來，一些擁有豐富度假旅游資源、城市設施又較為完善的城市又逐漸開發(fā)出了都市度假旅游形式。濱海、濱湖、高山滑雪、溫泉療養(yǎng)、都市等多種類型旅游度假區(qū)的配合，使得度假旅游產(chǎn)品不斷豐富與完善。類似項目經(jīng)驗借鑒2021/5/9Documentnumber20國際度假旅游市場發(fā)展到現(xiàn)在，已經(jīng)由一種概念上升到尋求產(chǎn)品與項目的支撐，這種變化首先在規(guī)劃層面引導國內(nèi)此類物業(yè)的開發(fā)理念第一階段——療養(yǎng)康復階段這一階段在傳統(tǒng)的溫泉浴、醫(yī)療浴保健產(chǎn)品基礎上增加了許多參與性體育運動與娛樂項目，主要以水上或陸地體育活動和室內(nèi)游樂為主，如劃船、捕魚、網(wǎng)球、保齡球等；這一階段的旅游產(chǎn)品出現(xiàn)了多樣化、高科技化等諸多特點，出現(xiàn)了眾多大型的旅游度假村、度假俱樂部以及大型的度假娛樂設施，如高爾夫球館、大型游樂場等；這一階段的主要產(chǎn)品是海水浴、溫泉浴、礦泉浴、陽光浴、醫(yī)療保健以及少量的娛樂活動；第二階段——療養(yǎng)游樂相結合第三階段——游樂度假階段類似項目經(jīng)驗借鑒2021/5/9背景資料：國際慣例表明，一國人均GDP達到1000美元時，就進入國內(nèi)旅游的需求增長期，此時的旅游形態(tài)主要是觀光旅游；當人均GDP達到2000—3000美元，旅游形態(tài)開始向休閑旅游轉(zhuǎn)化，進入出國旅游的增長期；當人均GDP達到3000—5000美元，旅游形態(tài)開始向度假旅游升級；達到5000美元以上則開始進入成熟的度假經(jīng)濟時期。國內(nèi)旅游市場業(yè)正在順應這種歷史性的轉(zhuǎn)變，具體講是從觀光旅游形態(tài)向休閑度假旅游形態(tài)轉(zhuǎn)變，特點是旅游產(chǎn)品的升級Documentnumber21觀光旅游→休閑旅游→度假旅游類似項目經(jīng)驗借鑒2021/5/9Documentnumber22麗江悅榕莊以全球高端人群為目標客戶，提供集休閑、度假、商務、體驗為一體的中國最美最奢華的休閑度假酒店類似項目經(jīng)驗借鑒中國最美最奢華的休閑度假酒店2021/5/9Documentnumber23發(fā)展條件麗江悅榕莊麗江悅榕莊主要發(fā)展條件休閑產(chǎn)業(yè)快速增長旅游形式從觀光型向休閑、度假、商務型轉(zhuǎn)變麗江高端客群的增多中國成為世界舞臺的中心，受到全球關注，國外游客對中國越發(fā)感興趣豐富的旅游、人文資源項目周邊香格里拉、玉龍雪山的美景和麗江風情的為項目提供了豐富的文化內(nèi)涵麗江旅游資源基本能適應客人來休閑、度假、商務、旅游和探險需求的條件成功的度假品牌悅榕莊作為悅榕集團頂級度假酒店品牌已得到世界認可馬爾代夫、普吉島等海濱度假勝地的悅榕莊酒店為麗江酒店作了品質(zhì)保障悅榕莊客戶會為項目提供了豐富的客源政府的大力支持麗江市政府全力支持旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展、升級在政府的支持發(fā)展下，麗江已成為中國休閑旅游度假的理想之地，產(chǎn)業(yè)基礎雄厚，城市發(fā)展需要提升品位類似項目經(jīng)驗借鑒2021/5/9Documentnumber24規(guī)劃理念以麗江古城的建筑風格融合五星級的現(xiàn)代化酒店設施，營造優(yōu)雅浪漫的度假風格，讓客人沉浸在歡愉中，離開的時候確保得到“元氣”的補充。

麗江悅榕莊類似項目經(jīng)驗借鑒2021/5/9Documentnumber25運作模式頂級度假酒店品牌導入，占領中國頂級休閑度假酒店地位，形成品牌影響力，后期開發(fā)推出產(chǎn)權式酒店。麗江悅榕莊世界頂級酒店品牌導入打造中國頂級休閑度假酒店地產(chǎn)項目開發(fā)悅榕莊國際頂級度假酒店品牌馬爾代夫、普吉島等海濱度假勝地的悅榕莊酒店形象招牌中國國內(nèi)頂級度假酒店花園式別墅酒店室外溫水按摩浴池、私人泳池、護療亭麗江悅榕Spa會所等二期產(chǎn)權式酒店別墅開發(fā)類似項目經(jīng)驗借鑒（麗江悅榕莊二期將推出產(chǎn)權式酒店）2021/5/9Documentnumber26項目區(qū)位溫泉1858，位于蘇州市太湖國家旅游度假區(qū)，處于太湖2006年新規(guī)劃的核心區(qū)域，緊鄰太湖湖岸，是蘇州乃至長三角地區(qū)最理想的休閑旅游的區(qū)域之一。溫泉1858類似項目經(jīng)驗借鑒長三角地區(qū)綜合性純休閑度假社區(qū)2021/5/9Documentnumber27整體規(guī)劃項目整體建筑風格以中式為主，規(guī)劃開發(fā)度假別墅、酒店式公寓、產(chǎn)權式酒店、五星級度假酒店以及水上運動項目，打造休閑度假社區(qū)。溫泉1858項目經(jīng)濟指標總占地：12萬平方米總建筑面積：約9.6萬綜合容積率：0.8度假別墅酒店式公寓產(chǎn)權式酒店五星級度假酒店類似項目經(jīng)驗借鑒2021/5/9Documentnumber28建筑設計規(guī)劃－文化與建筑的結合，是溫泉1858的核心規(guī)劃理念。利用“合院”和“天井”空間形態(tài)，將江南獨特的蘇派建筑、院落文化、傳統(tǒng)村落，都融入到整個社區(qū)規(guī)劃中，讓生活回歸本質(zhì)。溫泉1858類似項目經(jīng)驗借鑒2021/5/9Documentnumber29功能設置溫泉1858度假村主要設施周邊配套設施五星級度假酒店溫泉水上運動度假居所五星級度假酒店溫泉度假商業(yè)水街太湖國際高爾夫俱樂部水星游艇俱樂部太湖、新天地生態(tài)公園吳宮校戰(zhàn)紀念園主題娛樂中心中信文化論壇休閑度假健康度假娛樂運動居住體驗休閑度假健康度假娛樂運動文化體驗自然體驗生態(tài)體驗商務度假功能匹配純休閑度假社區(qū)休閑度假群獨享尊貴分享太湖類似項目經(jīng)驗借鑒2021/5/9Documentnumber30綠城千島湖度假公寓總體定位以為消費者提供“享受另一種人生”為目標，在目前國家最大的森林公園千島湖內(nèi)，打造一個真正頂級的大型度假酒店公寓群類似項目經(jīng)驗借鑒千島湖內(nèi)頂級大型度假酒店公寓群2021/5/9Documentnumber31綠城千島湖度假公寓項目區(qū)位綠城?千島湖度假公寓位于淳安千島湖鎮(zhèn)東北部，是千島湖景區(qū)內(nèi)極具稀缺性的西、北、南三面臨湖的優(yōu)質(zhì)地塊。千島湖位于浙江省杭州西郊淳安縣境內(nèi)，地處長江三角洲的腹地，被稱為是上海和杭州的“后花園”。類似項目經(jīng)驗借鑒2021/5/9綠城千島湖度假公寓整體規(guī)劃項目占地13.8萬平方米，總建筑面積近30萬平方米，由八座小高層、高層建筑組成，建成后將是華東地區(qū)，乃至全國首屈一指的世界級大型休閑度假物業(yè)集合體。與國際頂尖的度假酒店管理集團喜來登聯(lián)手打造精裝修度假公寓；整個度假建筑群更包括了超過30000平方米的度假配套區(qū)以及大面積的水上運動區(qū)；整合了游艇俱樂部等多項頂級度假設施。房型設置：一房70-120平方米二房175-200平方米三房350-430平方米少量帶私家游泳池的豪華Viillas戶型類似項目經(jīng)驗借鑒Documentnumber322021/5/9Documentnumber33綠城千島湖度假公寓功能設置五星級度假酒店度假公寓游艇俱樂部水上娛樂區(qū)休閑娛樂中心-健身中心、醫(yī)療保健、乒乓球室、桌球室、棋牌室、室內(nèi)游泳池、水療(SPA)、足療等等設施精品商業(yè)街千島湖國家森林公園項目主要設施休閑度假健康度假娛樂運動文化體驗自然體驗生態(tài)體驗商務度假居住體驗功能匹配功能豐富、自成體系的大型休閑度假綜合體類似項目經(jīng)驗借鑒2021/5/9Documentnumber34項目名稱麗江悅榕莊產(chǎn)品特色依托周邊香格里拉、麗江美景，打造頂級休閑度假酒店對于本項目的機會點1.頂級度假酒店，花園式別墅酒店2.產(chǎn)權式酒店別墅3.馬爾代夫、普吉島等海濱度假勝地的悅榕莊塑造酒店形象招牌項目名稱深圳華僑城產(chǎn)品特點主題公園、酒店、商業(yè)、休閑度假、高尚居住等配套設施.對于本項目的機會點1.主題公園帶動人氣.2.項目設置威尼斯水景主題酒店3.高尚居住區(qū)成為利潤收益爆發(fā)點項目名稱芙蓉古城產(chǎn)品特點以川西文化為靈魂，開發(fā)休閑度假旅游，進而開發(fā)高檔旅游地產(chǎn)對于本項目的機會點1.特色休閑餐飲街、手工藝品街、商業(yè)購物街2.生態(tài)豪華會所、星級賓館、博物館3.打造中國各地民居風格形式高端物業(yè)項目名稱李公堤產(chǎn)品特色依托國內(nèi)最大城市內(nèi)陸湖——金雞湖、打造國際風情商業(yè)水街、濱湖休閑娛樂時尚特區(qū)、休閑商務領地等高尚休閑娛樂配套對于本項目的機會點1.開放式的商業(yè)休閑水街2..依托金雞湖資源打造休閑度假區(qū)3.項目設置精英企業(yè)會所、商務會館，精品酒店突出商務休閑功能4.針對青年白領的特色業(yè)態(tài)（如豪華KTV、迪廳）

借鑒價值1、開放式的商業(yè)休閑水街（包括特色餐飲、商業(yè)購物等）2、高檔主題精品酒店（如花園別墅式、水景主題等），引入國際酒店管理機構3、精英企業(yè)會所、商務會館突出商務休閑功能4、特色主題公園以積聚人氣5、中國風特色高端物業(yè)(如吳文化建筑)類似項目經(jīng)驗借鑒旅游休閑地產(chǎn)，產(chǎn)品價值借鑒2021/5/9Documentnumber35類似項目經(jīng)驗借鑒項目名稱綠城千島湖度假公寓產(chǎn)品特色內(nèi)部高爾夫果嶺島,三座主題會所,一對一英式管家服務.對于本項目的機會點1.大面積的水上休閑區(qū)；整合了游艇俱樂部等多項頂級度假設施2.喜來登酒店管理公司+精裝修酒店公寓項目名稱溫泉1858(蘇州環(huán)太湖)產(chǎn)品特點中式風格聯(lián)排別墅,溫泉入戶,豪華酒店配套.大型水上運動等對于本項目的機會點1.項目設置國際豪華酒店,2.依托陽澄湖資源打造休閑度假區(qū)項目名稱富春山居產(chǎn)品特色依托度假酒店、私人別墅、高爾夫球俱樂部、富春閣周邊等高尚休閑娛樂配套對于本項目的機會點

1.與高爾夫球場聯(lián)動形成高擋別墅區(qū).2..專屬設計師

Jean-

Michel

Gathy

規(guī)劃重現(xiàn)中國南宋建筑風格3.項目設置國際豪華酒店,產(chǎn)品價值借鑒1、國際酒店集團管理的豪華酒店或精品酒店公寓2、打造濱湖休閑區(qū)3、打造高檔別墅區(qū)4、國際知名設計師打造中國風特色建筑(如徽文化建筑)度假產(chǎn)品，價值借鑒成功項目經(jīng)驗的一致趨同都說明本項目前期酒店及高爾夫的先行是正確的選擇，但旅游地產(chǎn)其基礎依然在于當?shù)芈糜螛I(yè)的發(fā)達與認可2021/5/9Documentnumber36

會議功能主導模式度假居住主導模式產(chǎn)品郊區(qū)大面積別墅、度假會議中心郊區(qū)別墅區(qū)、旅游度假村客戶政府部門、各行業(yè)實力型企業(yè)大型企業(yè)集團外資機構私營企業(yè)主關鍵要素安靜、遠離城市交通狀況良好快速交通便捷占有特殊自然旅游資源具備獨占性并反映實力型企業(yè)形象高檔次別墅區(qū)或客房配套齊全的商務會議功能配套極高私密和獨占性功能組合及配套要求較大規(guī)模配套自然資源較大規(guī)模資源型配套：溫泉、旅游地、高爾夫等較高比例居住功能空間完善的商務會議及通訊設施特點同時滿足會議場所的封閉安靜性和短期通達性別墅居多會議召開地點對自然環(huán)境有一定要求對環(huán)境和居住舒適度要求高個案舉例怡生園會議中心、月亮河度假村九華山莊、第一城稻香湖度假村、西山流水別墅京津新城中的企業(yè)會所型別墅財富公館本項目以會議和度假居住模式為主項目定位2021/5/9Documentnumber37會館主要功能：企業(yè)家總部企業(yè)內(nèi)部員工聚會場所企業(yè)主私人俱樂部企業(yè)合作交流場所企業(yè)文化名片產(chǎn)品定位項目定位2021/5/9Documentnumber38總體規(guī)劃面積在10000M2;獨棟分布在太平湖一線湖景置;每個單位面積控制在500-1000M2;每棟專業(yè)服務于一個企業(yè)或者一個聯(lián)盟企業(yè)金盆灣（980畝）金家浜（1380畝）浮丘坦（720畝）長三角企業(yè)聯(lián)盟平臺——頂級企業(yè)會館項目定位2021/5/9Documentnumber39會館外圍溫泉水主題景觀；內(nèi)部庭院，突出中式水景營造特色；會館內(nèi)部設置溫泉泳池，桑拿區(qū)等，滿足商務，會談，休閑功能；會館外部溫泉水主題處理庭院水系會館內(nèi)部溫泉設置標桿會館項目定位2021/5/9Documentnumber40企業(yè)家會所；銀行家會所；游艇俱樂部等；少數(shù)人的社交基地——私人度假會所

項目定位2021/5/9Documentnumber41可被企業(yè)或個人獨自擁有同時具備休閑居住功能和商務溝通功能空間用于商務會晤、各類會議以及各種形式交流的場所；項目定位會館的本質(zhì)具有寬泛的定義，完全可以將其引伸至高端物業(yè)領域2021/5/9千萬級別墅，其實就是會館另一形式同級城市千萬級別墅案例——九龍山莊九龍山旅游度假區(qū)位于浙江省嘉興市平湖市乍浦鎮(zhèn)，距離周圍主要城市上海、杭州、蘇州、寧波都在1小時左右車程，

1998年10月，浙江省政府正式批復，同意成立平湖九龍山省級旅游度假區(qū)，核定區(qū)域面積10.12平方公里。2002年9月由上海茉織華股份有限公司組建并依法成立浙江九龍山開發(fā)有限公司，計劃將九龍山度假區(qū)建設成為“服務浙江、接軌上海、輻射長三角”的國內(nèi)一流、國際知名的休閑度假勝地。九龍山度假區(qū)邀請了美國迪斯尼的設計師做九龍山度假區(qū)的整體規(guī)劃，預計開發(fā)時間為10年，包含東方威尼斯度假區(qū)、高檔商務居住區(qū)、莊園別墅區(qū)、體育運動區(qū)、佛教文化區(qū)。面對的主要是全球成功企業(yè)家和各界商務精英等，以27洞將軍高爾夫俱樂部、350個泊位的游艇俱樂部、中國第一家以國際標準打造的集馬術、馬球等相關運動為一體的高級馬會俱樂部、私人飛機、商務名車、會議中心為主導，集商務、休閑、娛樂為一身。此項目2007年將累計投入30億，而且每年要保證20億的資金投入，總投資計劃預計達到200億元。Documentnumber42項目定位2021/5/9九龍山莊游艇灣建地1000畝，建筑面積45萬㎡，由游艇俱樂部，威斯汀酒店，婚禮教堂，圣馬可廣場，別墅及公寓住宅區(qū)（愷撒島，皇后島，夏宮）組成，是極致奢華貴族生活方式的現(xiàn)實天堂，是吸引中國新貴階層的現(xiàn)實“世外桃園”。愷撒島由獨棟海景別墅12套組成，是海洋中的一座城堡。別墅的設計精雕細啄，充分體現(xiàn)歐洲建筑經(jīng)典風尚，屋頂?shù)纳逝c結構自成一體，沿襲歐洲血統(tǒng)，層次錯落豐富，不同顏色與相應石材里面的搭配，煥發(fā)出迷人的韻味。配以多功能的娛樂設施，亦可作為私人會所全宅奢華溢于言表，處處散發(fā)著象征身份與威望的王者魅力。別墅3000萬/套起。千萬級別墅，其實就是會館另一形式Documentnumber43項目定位2021/5/9Documentnumber44內(nèi)河迂回處、形成大型的水上娛樂場地，成為另一個活動節(jié)點；功能：休閑娛樂度假功能；面積：水域面積，可以達到玉帶灘；私人碼頭港—游艇俱樂部業(yè)態(tài)建議——休閑娛樂類：咖啡吧、書吧、紅酒吧、雪茄吧、游艇俱樂部、沖浪會社、音樂體驗店等項目定位2021/5/9Documentnumber45峰層人群的康療中心——療養(yǎng)基地陽光療養(yǎng)香熏療養(yǎng)溫泉療養(yǎng)色彩療養(yǎng)音樂療養(yǎng)睡眠療養(yǎng)飲食療養(yǎng)功能：康療中心地位：促進兩帶互動項目定位2021/5/9Documentnumber46中心溫泉水景商業(yè)街區(qū)；圍繞溫泉水景,商業(yè)街呈兩端布局.局部建筑拔高,突出建筑的標志性；水景可考設置溫泉主題,與景觀結合,局部設置溫泉娛樂及游泳功能區(qū)；中心溫泉水景濱水商業(yè)街中心溫泉水景觀處理部分區(qū)域設置中心溫泉娛樂/休閑溫泉水景商業(yè)街項目定位2021/5/9Documentnumber47總建筑面積：5000平方米商業(yè)單體面積50－200平方米不定氛圍營造：湖濱新天地，熱鬧的氛圍凸現(xiàn)“名流”櫥窗——湖濱商業(yè)業(yè)態(tài)建議：小型精品零售：香水、飾品店、古玩店、書畫店等生活服務類：私房菜館等項目定位2021/5/9Documentnumber48低調(diào)奢華的舞臺——島內(nèi)商業(yè)醫(yī)療保健性：

頂級SPA、健身會所、頂級療養(yǎng)機構、香熏館、水療館等社交會所類：

名媛會所、男人館、女人館、高爾夫會館等項目定位2021/5/9Documentnumber49面向大眾的快速去化物業(yè)——國際度假公寓單位面積：50－100平方米/套建筑立面：簡潔明快定位：國際服務公寓項目定位2021/5/9Documentnumber50會議中心會議功能演藝功能展示功能別墅&公寓居住功能社交功能宴請功能企業(yè)會所社交功能品牌塑造功能培訓功能配套會所社交功能娛樂功能休閑功能高爾夫球場社交功能度假功能娛樂功能商業(yè)社交功能休閑功能展示功能康療基地療養(yǎng)功能社交功能度假功能游艇碼頭休閑功能度假功能娛樂功能產(chǎn)業(yè)鏈定位一個核心體、七大產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)、八大功能互動項目定位2021/5/9Documentnumber51黃山太平湖首席休閑度假社區(qū)六星級度假區(qū)內(nèi)，服務于峰層人群的集居住·旅游·休閑·度假、療養(yǎng)為一體的奢侈地產(chǎn)商務休閑度假酒店概念吸引點：主題，文化，精品，度假主要服務于長三角的商務休閑度假客戶同時服務周末休閑度假人群的需求企業(yè)會館概念吸引點：主題會館，文化，娛樂強調(diào)商務、娛樂、頂級重點打造，長三角區(qū)域頂級商務行宮樣板、定制高爾夫休閑度假住宅概念吸引點：生態(tài)，高端通過精品酒店、會館強勢提升區(qū)域住宅價值打造大黃山區(qū)域最具特色的休閑度假生活居住區(qū)休閑商業(yè)概念吸引點：休閑，商業(yè)街區(qū)強調(diào)景觀、舒適、恬靜重點打造為具有文化氛圍的商業(yè)街區(qū)定位描述及功能分解項目定位2021/5/9Documentnumber52打造真正意義上的具有黃山特質(zhì)的世界級休閑度假產(chǎn)品目標項目定位2021/5/9Documentnumber532021/5/9Documentnumber54產(chǎn)品設計方面：項目思考不同產(chǎn)品的風格及規(guī)劃特點：

首先，旅游地產(chǎn)應該是基于旅游的基礎上，因此要彰顯其自身旅游的特色，結合本片區(qū)的旅游特色區(qū)設計及規(guī)劃其產(chǎn)品與風格，本案所處位置以山水資源及高爾夫為主要特色；

其次，作為頂級的旅游地產(chǎn)綜合類項目，及規(guī)劃必須滿足功能豐富、自成體系等原則。

開放式的商業(yè)休閑水街（包括特色餐飲、商業(yè)購物等）高檔主題精品酒店（如花園別墅式、水景主題等），引入國際酒店管理機構精英企業(yè)會所、商務會館突出商務休閑功能特色主題公園以積聚人氣中國風特色高端物業(yè)(如吳文化建筑)因此在產(chǎn)品設計規(guī)劃上可以考慮多種組合，并結合水景特色等元素2021/5/9Documentnumber55產(chǎn)品設計方面：項目思考與普通住宅的不同處：

首先，旅游地產(chǎn)的投資價值比居住價值更具有吸引力。購房者購買旅游房產(chǎn)注重的是區(qū)域的大環(huán)境、小區(qū)周邊環(huán)境、小區(qū)內(nèi)的環(huán)境等等，開發(fā)商整體實力、以前業(yè)主的評價還有以后的服務等等都是購房者考慮的要素，這幾個要素構成了旅游地產(chǎn)的支柱；

另外旅游地產(chǎn)是多概念的，是需要滿足多方面客戶的要求，從產(chǎn)品來說，最終使用者的目的還是以適宜居住為主的。

因此在各類產(chǎn)品的面積段控制上，其實也可以是多樣化的靈活組合2021/5/9Documentnumber56產(chǎn)品設計方面：項目思考如會館別墅類產(chǎn)品的設計：

產(chǎn)品構思產(chǎn)品形態(tài)單位面積（㎡）比例會館標桿會館獨棟1000-150015.9%標準會館獨棟400-60015.9%聯(lián)排300-40041.4%疊加200-30026.8%總計200-1500

100.00%如國際度假公寓類產(chǎn)品的設計：50-100㎡/套為主2021/5/9Documentnumber57銷售方面：項目思考項目建筑面積（萬㎡）容積率風格產(chǎn)品類型戶型面積區(qū)間（㎡）總價（萬元）開發(fā)商綠城千島湖度假公寓291.74現(xiàn)代高層,小高層17層以下7017層以上170-200190-500浙江綠城天嶼別墅5.10.22地中海獨棟（精裝修）600-9001600-2600杭州龍盛千島湖濱江度假酒店別墅60.25東南亞獨立、聯(lián)排、疊加220-650400-1300濱江地產(chǎn)翡翠島7.10.22北美獨棟350-500600-1500杭州通盛公寓類產(chǎn)品面積控制在200㎡以內(nèi)較為暢銷，別墅類產(chǎn)品面積在200-600㎡之間較為暢銷，總價段以200-1500萬元為主。2021/5/9Documentnumber58銷售模式：項目思考以高爾夫度假型項目為例，成功必須要有幾個必要因素：對高爾夫球場品牌十幾年如一日的大力投入，用高端高爾夫球場品牌建立知名度與影響力，成為了高端富人向往的生活方式與場所，從而拉動觀瀾湖地產(chǎn)的超溢價價值提升與銷售；深挖高爾夫球場會員資源，以會員資源作為地產(chǎn)項目最大客戶群體，以會員客戶帶動其他周邊朋友圈子，從而為地產(chǎn)項目的銷售積累大量客戶資源；戰(zhàn)略定位轉(zhuǎn)型，從運動場所到高端生活方式，提升品牌影響力，積累非高爾夫愛好者的富人資源，為后續(xù)地產(chǎn)的開發(fā)與銷售積累了更廣泛范圍內(nèi)的客戶基礎。2021/5/9Documentnumber59銷售模式：項目思考因此，項目正式的銷售周期建議在高爾夫運營較為成熟，酒店知名度相對較高的情況下，再進行；在市場知名度未完全打開，消費者吸引力不足的條件下開始施工及銷售，市場風險較大。2021/5/9Documentn