城市投資建設(shè)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告

PAGEPAGE23江蘇大豐市城東新區(qū)項(xiàng)目投資可行性分析報(bào)告

目錄第一部分 項(xiàng)目概況 21. 項(xiàng)目位置 22. 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 23. 項(xiàng)目開發(fā)現(xiàn)狀 2第二部分 大豐市房地產(chǎn)宏觀背景分析 21. 大豐市概況 22. 大豐市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 3（1） 經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展主要指標(biāo)預(yù)期 3（2） 歷年主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及增長率 33. 大豐市城市規(guī)劃及建設(shè) 6第三部分 大豐市房地產(chǎn)運(yùn)行狀況分析 71. 大豐市2003年-2007年房地產(chǎn)開發(fā)情況 72. 大豐市房地產(chǎn)運(yùn)行狀況 9（1） 大豐市土地市場供應(yīng)充足 9（2） 可供銷售房源量大 10（3） 新開項(xiàng)目規(guī)?？焖贁U(kuò)張 10（4） 存量市場占據(jù)半壁江山 10（5） 房價(jià)收入比持續(xù)高位 10（6） 二手房市場異常冷淡 10第四部分 大豐市消費(fèi)者調(diào)查分析 111. 消費(fèi)者住房需求調(diào)查概述 11（1） 消費(fèi)者調(diào)查的目的 11（2） 項(xiàng)目調(diào)查方式 11（3） 項(xiàng)目調(diào)查概況 112. 調(diào)查統(tǒng)計(jì) 11（1） 受調(diào)查對象基本情況 11（2） 房地產(chǎn)消費(fèi)傾向 14第五部分 項(xiàng)目SWOT分析 19結(jié)論 20

項(xiàng)目概況項(xiàng)目位置本次調(diào)研的項(xiàng)目地塊位于江蘇省大豐市城區(qū)東側(cè)，具體為大豐市二卯酉河以北，東寧路以東，疏港路以南，規(guī)劃?jì)Q影路以西的地塊上。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)該地塊總占地6.24平方公里，呈東西長2600米，南北寬2400米的正方形地塊；規(guī)劃居住總?cè)丝诩s6萬人；容積率：中心地塊≤2.0總體地塊1.5-1.8。項(xiàng)目開發(fā)現(xiàn)狀項(xiàng)目地塊目前處于毛地狀態(tài)，未做七通一平；地上覆蓋植被，屬耕地或果林用地，部分需要拆遷，平整難度不大；地塊西南部有一家5萬噸規(guī)模的污水處理廠及南京軍區(qū)某雷達(dá)部隊(duì)駐地，未做搬遷規(guī)劃；目前開工建設(shè)兩縱兩橫四條中心道路，重要區(qū)位拆遷工作也已展開。

大豐市房地產(chǎn)宏觀背景分析大豐市概況大豐市位于中國江蘇省中部，長江以北，黃海之濱，鹽城市東南，東連黃海，屬北亞熱帶海洋性季風(fēng)氣候，四季分明。全市總面積2367平方公里，總?cè)丝?2萬，轄14個(gè)鎮(zhèn)、兩個(gè)省級開發(fā)區(qū)，境內(nèi)有省屬農(nóng)場和滬屬農(nóng)場各3個(gè)，境內(nèi)海岸線長達(dá)112公里，灘涂面積10萬多公頃，其中已圍墾3萬多公頃。大豐地處中國東部沿海開放帶，屬上海經(jīng)濟(jì)區(qū)，受長江三角洲經(jīng)濟(jì)圈輻射，具有一定的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的區(qū)位優(yōu)勢。2007年9月，大豐港作為國家一類開放口岸正式開放，目前有一條韓國釜山國際航線。紡織、機(jī)械、食品、輕工、化工是大豐工業(yè)經(jīng)濟(jì)的五大傳統(tǒng)行業(yè)，有近千家企業(yè)，微小型空壓機(jī)、自行車飛輪、旋耕條播機(jī)、床上用品、布絨玩具、龍蝦等產(chǎn)品產(chǎn)銷和出口量在中國同行業(yè)中名列前茅。目前，大豐市正在著力培植綠色食品、新型能源和生物工程三大新興行業(yè)。大豐市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展主要指標(biāo)預(yù)期到2008年，大豐市國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到200億元，年均增長15％以上；全社會固定資產(chǎn)投資150億元，其中工業(yè)投入100億元，同比分別增長50%和43%；力爭實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入15.5億元，其中一般預(yù)算收入9億元，同比分別增長35%和32%；城市化率提高2個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到25%；力爭實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13475元，農(nóng)民人均純收入7845元。歷年主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及增長率大豐2007年的人均可支配收入與長三角16大城市相比：上海23623元、寧波22307元、臺州22245元、紹興21717元、杭州21689元、蘇州21260元、無錫20898元、南京20317元、湖州20046元、舟山19856元、嘉興19238元、常州19089元、鎮(zhèn)江16775元、南通16451元、揚(yáng)州15057元、泰州14940元，大豐比排名最后的泰州差近3800元，大豐2007年的人均可支配收入與江蘇儀征（13290）相比，也相差2136元，差距依然不小。大豐市國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱，城市居民收入較低，消費(fèi)能力不強(qiáng)，缺乏規(guī)模經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)，從恩格爾系數(shù)來看，大豐2007年的恩格爾系數(shù)為41%，說明總體消費(fèi)水平停留在接近小康的層面上，社會消費(fèi)一般，其中，住宅消費(fèi)走勢趨平，房屋銷售和土地交易價(jià)格指數(shù)上漲不明顯，預(yù)計(jì)這種趨勢將繼續(xù)保持若干年。經(jīng)濟(jì)發(fā)展是城市發(fā)展的基礎(chǔ)。沒有強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)動(dòng)力作保障，城市發(fā)展就只能是一句空話。近幾年來，作為蘇北縣級城市的大豐市，雖然經(jīng)濟(jì)一直保持了一定的增長（年均遞增15％），但經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱的現(xiàn)狀仍然沒有得到徹底的改善，還不能對房地產(chǎn)市場的跨越式發(fā)展起到足夠的支撐作用。大豐市城市規(guī)劃及建設(shè)大豐市當(dāng)前的城市布局結(jié)構(gòu)為城中商業(yè)區(qū)+城西經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)+大豐港區(qū)。大豐市2007年以前的發(fā)展重心集中在城西開發(fā)區(qū)，相關(guān)的道路、教育、行政、醫(yī)療衛(wèi)生、商務(wù)等城市配套均向該區(qū)域集中，目前已經(jīng)形成了一定的規(guī)模。2007年隨著大豐港被批準(zhǔn)為國家一類口岸正式開放，政府又提出了新的規(guī)劃建設(shè)思路，即“東進(jìn)北擴(kuò)西延，一體兩翼發(fā)展”，總體定位為“綠水生態(tài)大豐，現(xiàn)代海濱城市”，參考澳大利亞“阿德萊德”模式，規(guī)劃在城東建設(shè)一個(gè)集行政、商務(wù)、文化體育為一體的新城區(qū)和承載大豐港區(qū)配套功能的服務(wù)基地。由于蘇北地區(qū)地方各級政府都努力發(fā)展“外向型經(jīng)濟(jì)”，提高“國際化程度”，“看齊蘇南、對接上?！?，在這種空間政策取向下，大豐港就成為了鹽城乃至蘇北地區(qū)發(fā)展的窗口。由此，鹽城調(diào)整發(fā)展思路——東向發(fā)展，加速推進(jìn)大豐港口的建設(shè)，港口規(guī)劃起點(diǎn)高，標(biāo)準(zhǔn)高，成為大豐乃至鹽城地區(qū)投資和資本流向“洼地”。從“一體兩翼”的空間規(guī)劃思維來看，一個(gè)是以文教為主的生活區(qū)，一個(gè)是行政、公建、文體為主的核心地帶，由于大豐城市化率的局限性（城市化率42.5%，城鎮(zhèn)常住人口15萬人），在一體化發(fā)展中，城西新區(qū)便會與城東新區(qū)產(chǎn)生激烈的競爭。政府下大力氣努力搬遷市政機(jī)構(gòu)，實(shí)地訪問中城東新區(qū)雖也能夠得到一部分調(diào)查者的認(rèn)同，但是鑒于城西各項(xiàng)配套設(shè)施逐步完善、城市環(huán)境大幅改善，加之大豐航母級的教育基地——大豐中學(xué)的強(qiáng)大吸引力，市場認(rèn)同度較高的還是城西新區(qū)。因此，城東新區(qū)僅僅靠一種意向性的空間規(guī)劃還是不夠的，即便是政府動(dòng)遷，也還是不足以改變東西居住格局的力量平衡。另一個(gè)角度來看，城東新區(qū)可能成為港城的副城或者港區(qū)居住、生活的腹地的可能性不大。首先，是通勤距離的問題。阿德萊德模式“港城要素的反向流動(dòng)”是有兩個(gè)前提的，一是汽車社會，二是距離在15公里左右，而城東新區(qū)和大豐港口距離達(dá)30公里，公共交通條件不完備，滿足不了這樣的要求；其次，城東新區(qū)與港區(qū)的城市道路聯(lián)系不便；第三，港區(qū)正處于初期建設(shè)階段，其規(guī)模和經(jīng)濟(jì)實(shí)力還不足以形成大規(guī)模的反向流動(dòng)，相反港區(qū)建設(shè)的初期將會吸引大量的資金與各種社會資源，從而減少大豐市的整體發(fā)展機(jī)會。即便是存在個(gè)別行為，鹽城城區(qū)的吸引力則更大一些，而非大豐城東新區(qū)。大豐市房地產(chǎn)運(yùn)行狀況分析大豐市2003年-2007年房地產(chǎn)開發(fā)情況大豐市房地產(chǎn)開發(fā)投資自2004年以來經(jīng)歷了一個(gè)強(qiáng)勁的增長周期，市場供應(yīng)量持續(xù)增加，4年來竣工面積累計(jì)達(dá)43.48萬平方米，共銷售商品房35.98萬平方米，截止到2007年底市場存量為7.5萬平方米，基本保持供需平衡。值得關(guān)注的是，根據(jù)大豐市統(tǒng)計(jì)局的相關(guān)數(shù)據(jù)，2007年大豐市住宅價(jià)格在2006年有所回落的前提下僅上漲了2個(gè)百分點(diǎn)，仍未超過2005年銷售均價(jià)，而2007年下半年，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格與去年同比全部上漲，平均漲幅達(dá)7.1%以上。由此可以看出大豐市市場競爭加劇，市場供應(yīng)趨于飽和，另外2003年以來大豐市人均居住面積的32.3平方米與上年增幅不大，也說明了大豐房地產(chǎn)市場較為冷淡的狀況。大豐市房地產(chǎn)運(yùn)行狀況大豐市土地市場供應(yīng)充足2004年以來，大豐的土地市場供應(yīng)保持在300畝/年左右，預(yù)計(jì)2008年土地供應(yīng)仍然維持在這一水平甚至略有上升，加上政府行政部門搬遷到城東新區(qū)之后留下的空置土地，保守估計(jì)城西及城中地區(qū)可供土地仍有500畝左右。另外，2007年拍出的300多畝土地目前均未開發(fā)，按1.5的容積率計(jì)算，可以預(yù)見未來三年大豐市的房地產(chǎn)供應(yīng)量將達(dá)85萬平方米，按2007年大豐市房地產(chǎn)的銷售量計(jì)算，要完全去化至少需要7-8年的時(shí)間。如果城東新區(qū)近6000畝土地推出無疑是雪上加霜，6000畝土地按1.5的容積率計(jì)算約600萬平方米，如果按年銷售20萬平方米計(jì)算（這是2007年銷售面積的2倍），也要30年時(shí)間才能整體去化，但大豐目前的人均居住面積與人均收入水平，銷售面積比2007年要擴(kuò)張一倍有一定難度?？晒╀N售房源量大2006年之后開工建設(shè)的樓盤目前銷售都不樂觀，除了陽光城市一期與金宇景苑的銷售較理想之外（70%-80%），其它大多數(shù)樓盤的銷售率在30%-50%左右，均有大量房源可供銷售。新開項(xiàng)目規(guī)?？焖贁U(kuò)張從市場調(diào)查情況來看，由于市場競爭加劇，城西新區(qū)新開工建設(shè)的小區(qū)均規(guī)劃為大規(guī)模，多配套的大型綜合性社區(qū)，規(guī)劃總?cè)丝?000-5000人，后期市場供應(yīng)量將有一個(gè)可預(yù)見的持續(xù)性增加。存量市場占據(jù)半壁江山截止到2007年末，大豐房地產(chǎn)市場存量房已達(dá)7.5萬㎡，這一數(shù)字達(dá)到了2007年大豐市商品房總銷售量的75%。房價(jià)收入比持續(xù)高位從市場調(diào)研的情況來看，大豐市商品房住宅價(jià)格在2400-4100元/㎡之間，均價(jià)為2600元/㎡；商鋪價(jià)格在7000-30000元/㎡之間，均價(jià)為8600元/㎡左右，按照人均可支配收入12000元、市場主力戶型120平方米計(jì)算，房價(jià)收入比為13：1，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出國際慣例6：1，即使與國內(nèi)慣例10：1相比也存在相當(dāng)大的差距。另與儀征橫向相比，儀征的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與人均收入均比大豐高，然而房價(jià)基本相同，也在一定程度上說明大豐房地產(chǎn)發(fā)展的潛力受限。二手房市場異常冷淡調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，大豐市二手房市場異常冷淡，與二手房中介業(yè)務(wù)相關(guān)的服務(wù)行業(yè)也極為稀少，由此說明大豐市一手房市場供應(yīng)量充足，消費(fèi)者改善型購房需求不旺，而房地產(chǎn)變現(xiàn)渠道稀少，變現(xiàn)困難較大，從而難以給一手市場提供支撐。大豐市消費(fèi)者調(diào)查分析消費(fèi)者住房需求調(diào)查概述消費(fèi)者調(diào)查的目的由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，目標(biāo)消費(fèi)群鎖定是項(xiàng)目操作的出發(fā)點(diǎn)和回歸點(diǎn)，只有對潛在的目標(biāo)消費(fèi)群體有比較清晰認(rèn)識的前提下，才能把握好項(xiàng)目的投資價(jià)值。本次消費(fèi)者調(diào)查的目的是為了從消費(fèi)者角度了解大豐房地產(chǎn)市場的基本狀況，了解大豐市消費(fèi)者的生活習(xí)慣、住房需求心理特征和消費(fèi)特征。本次調(diào)查對象為：普通市民、房地產(chǎn)從業(yè)人員及相關(guān)政府機(jī)關(guān)人員。項(xiàng)目調(diào)查方式本次消費(fèi)者調(diào)查以問卷形式進(jìn)行，同時(shí)結(jié)合拜訪、談話形式對調(diào)查對象進(jìn)行深入調(diào)研。項(xiàng)目調(diào)查概況5月20日至5月22日，我公司派4人對大豐市場進(jìn)行了為期3天的市場調(diào)查。本次調(diào)查采用了本公司成員踩盤、消費(fèi)者訪談、政府訪談以及大學(xué)生消費(fèi)者問卷調(diào)查相結(jié)合的形式。問卷調(diào)查從大豐市人民廣場向四周輻射，調(diào)查范圍較為廣泛。本次調(diào)查共計(jì)發(fā)放問卷及禮品160份，經(jīng)篩選有效問卷數(shù)量共為149份。調(diào)查統(tǒng)計(jì)受調(diào)查對象基本情況調(diào)查對象的年齡構(gòu)成：本次調(diào)查涉及面較為廣泛，不僅調(diào)查了普通市民、個(gè)體戶、私營業(yè)主，而且還調(diào)查了不少企事業(yè)單位、政府機(jī)關(guān)的工作人員，調(diào)查對象的年齡57％集中在25-45歲之間，這一年齡段的消費(fèi)者正是房產(chǎn)消費(fèi)的主力人群，因此本調(diào)查在樣本的選擇上具有較高的代表性。調(diào)查對象的學(xué)歷情況：調(diào)查對象的學(xué)歷以高中中專程度與大專程度為最多，高中中專程度為49%，大專程度為20%，此外是高中以下程度占17%，本科文化程度占14％，沒有碩士生以上學(xué)歷。調(diào)查對象的職業(yè)構(gòu)成：調(diào)查對象的職業(yè)構(gòu)成中，就職于私營企業(yè)的最多，占38%；其次是個(gè)體工商戶，占29%；再次是事業(yè)單位占12%；此后是國營/集體企業(yè)、自由職業(yè)者、政府機(jī)構(gòu)與三資企業(yè)，分別占有效調(diào)查人數(shù)的11%、6%、3%與1%。私營經(jīng)濟(jì)與個(gè)體經(jīng)濟(jì)比例較多，這與本次調(diào)查的對象偏重于有一定消費(fèi)實(shí)力的消費(fèi)者有關(guān)。被調(diào)查對象的年家庭總收入：從調(diào)查數(shù)據(jù)看，大豐消費(fèi)者家庭年收入在2-4萬的為最多，占37%；家庭年收入在4-6萬的，占21%。家庭年收入在6-8萬的占9%，家庭年收入在8-10萬的占5%，10萬以上占6%。結(jié)合消費(fèi)者訪談來看，大豐普通家庭的年收入在2-4萬元左右，個(gè)體經(jīng)營者的年收入在4-6萬不等，公務(wù)員與私營企業(yè)主的家庭年收入6-10萬甚至更高。然而仍有22%的家庭年收入在2萬以下，說明大豐市消費(fèi)者家庭年收入兩極分化較為嚴(yán)重。調(diào)查對象的日常出行方式：從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，被調(diào)查對象最普通的出行方式依次是摩托車（占51%）、自行車（占22%）、步行（占17%）、私家車（占4%）與公交車（占3%）；因此摩托車與自行車仍然是最主要的交通工具。大豐消費(fèi)者現(xiàn)有住房情況：從調(diào)查數(shù)據(jù)看，大豐消費(fèi)者現(xiàn)有住房面積適中，大戶型的比例不是很多。其中以60-80平方米的最多，占33%，其次是80-100平方米，占26%；再次是100-120平方米和150-180平方米的，各占11%，60平方米以下的占10%；120-150平方米的占6%，180平方米以上的占3%。房地產(chǎn)消費(fèi)傾向?qū)窈髢赡陿鞘邪l(fā)展趨勢的認(rèn)識：大豐消費(fèi)者對樓市兩年內(nèi)的發(fā)展持樂觀的認(rèn)識。62%的消費(fèi)者認(rèn)為房價(jià)比前兩年呈上升趨勢；28%的消費(fèi)者認(rèn)為房價(jià)跟前兩年相比會基本持平，不會出現(xiàn)太大的波動(dòng)；有5%的消費(fèi)者認(rèn)為將出現(xiàn)下降的趨勢；持不清楚觀點(diǎn)的也僅有5%。未來兩年內(nèi)的置業(yè)傾向：調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，64%的消費(fèi)者表示會在兩年內(nèi)購房。26％的消費(fèi)者在近兩年內(nèi)沒有購房的打算，僅有10%的消費(fèi)者表示沒想過購房的事。不打算購房的這一群人中，已經(jīng)完成了購房置業(yè)是主要原因。優(yōu)先考慮的購房區(qū)域：大豐消費(fèi)者會優(yōu)先考慮在哪個(gè)區(qū)域購房置業(yè)？調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，54%的消費(fèi)者將城西新區(qū)大豐中學(xué)一帶作為購房置業(yè)的首選，教育配套為該區(qū)域提供了強(qiáng)有力的支撐；其次是城東新區(qū)一帶，有28%的消費(fèi)者選擇，原因是城東是農(nóng)村環(huán)境優(yōu)美，植被豐富，此外是大豐市政府以及機(jī)關(guān)單位將整體東遷，給消費(fèi)者以信心，特別是年輕人由于沒有地域概念，對配套的要求也不高，較能夠接受城東新區(qū)；18%的消費(fèi)者因?yàn)樯畋憷x擇老城區(qū)。因此，近期內(nèi)城西新區(qū)和老城區(qū)仍然是絕大多數(shù)消費(fèi)者置業(yè)的優(yōu)先選擇區(qū)域。因?yàn)槭裁丛蚨彿浚焊鶕?jù)調(diào)查數(shù)據(jù)，大豐消費(fèi)者購房的主要目的是為了擁有自己的住房與改善居住環(huán)境，其中32%的消費(fèi)者為了擁有自己的住房，他們大多是首次置業(yè)，29%的消費(fèi)者是為了改善居住環(huán)境。此外，為投資而置業(yè)的占18%，作為婚房的占10%，為子女購房的占9%。影響消費(fèi)者選擇的因素：對于住宅，影響消費(fèi)者選擇的因素依次是位置（12%）、價(jià)格（12%）、方便子女上學(xué)（11%）、環(huán)境優(yōu)美（10%）、交通便利（9%）、上班方便（8%）以及發(fā)展前景（8%）開發(fā)商信譽(yù)（8%）等等。因此，位置、價(jià)格、教育配套、環(huán)境、生活的便利性是大豐人選擇物業(yè)的重要因素。是否會購買城東新區(qū)的住宅：是否會購買城東新區(qū)的住宅，40%的消費(fèi)者表示會購買，這部分消費(fèi)者認(rèn)為城東新區(qū)前景較好、環(huán)境優(yōu)美并且認(rèn)為城東新區(qū)的開發(fā)建設(shè)初期房價(jià)不會太高，應(yīng)該會與城西拉開較大差距；特別是年青人，由于沒有地域觀念，更容易選擇城東新區(qū)。25%的消費(fèi)者選擇不會購買，主要原因：部分消費(fèi)者是不喜歡這個(gè)地段，也有不少消費(fèi)者是已有住宅或者因經(jīng)濟(jì)問題暫時(shí)沒有購房打算。有35%的消費(fèi)者選擇沒想過，作此選擇的消費(fèi)者主要持三種觀點(diǎn)：一是對地塊不了解，先看看再說；二是該地塊目前比較偏僻，居住區(qū)成熟有待時(shí)日；三是要看戶型、價(jià)格、環(huán)境有沒有吸引力，房子品質(zhì)如何而定。住宅單價(jià)的接受傾向：根據(jù)調(diào)查，38%的消費(fèi)者認(rèn)為本區(qū)域的理想房價(jià)應(yīng)該在2000-2300元之間；25%的消費(fèi)者提出可以接受城東新區(qū)一帶的的房價(jià)為2000元以下；24%的消費(fèi)者能夠接受2300-2600元的價(jià)格；根據(jù)消費(fèi)者閾域原理，消費(fèi)者在面對心動(dòng)產(chǎn)品時(shí)能夠接受20%以內(nèi)的加價(jià)空間，因此合理單價(jià)在2400-2700元之間，均價(jià)2600元將是多數(shù)消費(fèi)者對該區(qū)域房價(jià)的心理底線。本區(qū)域滿意的因素：對于本區(qū)域的滿意因素，消費(fèi)者感覺比較滿意的依次是交通（19%）、綠化環(huán)境（19%）、空氣質(zhì)量（19%）以及地段（9%）等因素。多數(shù)人認(rèn)為本地快的地段不差，但目前要形成居住環(huán)境的概念困難較大。項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢（S）：大豐市近五年來經(jīng)過了快速的發(fā)展，從政府的思想意識到大豐市的城市形象都發(fā)生了較大的改變；擁有國家一類開放口岸——大豐港；屬上海經(jīng)濟(jì)區(qū)，受長江三角洲經(jīng)濟(jì)圈輻射，具有一定的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的區(qū)位優(yōu)勢。劣勢（W）：蘇北經(jīng)濟(jì)“只長骨頭不長肉”的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，GDP很高，財(cái)政收入還可以，城市建設(shè)面貌可以，但是老百姓收入不高。大豐市國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱，城市居民收入較低，消費(fèi)能力不強(qiáng)，缺乏規(guī)模經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)；城市規(guī)劃的定位不明確，發(fā)展方向的轉(zhuǎn)變使社會資源被極大的浪費(fèi)；6.5km2機(jī)會（0）：城市化人口的增長；長三角產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移；大豐市房地產(chǎn)發(fā)展處于初級水平，具有一定的發(fā)展空間；消費(fèi)者對住宅的剛性需求。威脅（T）：國家宏觀政策的不確定性，對城市化發(fā)展的控制，對房地產(chǎn)市場的打擊；固定資產(chǎn)投資將會壓縮；與政府的合作方式受宏觀因素的影響較大，不確定性較大；港口規(guī)劃起點(diǎn)高，標(biāo)準(zhǔn)高，成為大豐，乃至鹽城地區(qū)投資和資本流向“洼地”；城西新區(qū)的建設(shè)對人口、資源的吸引將持續(xù)較長時(shí)間；大豐市人均住房面積已居高不下，要得到大幅增長已沒有多少的可能性。結(jié)論通過幾天嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致的調(diào)查，我公司與策劃公司對大豐市城東新區(qū)建設(shè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)評估得到了完全一致的結(jié)論：目前大豐市的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平還不足以支撐城東新區(qū)的建設(shè)。首先，大豐市國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱。經(jīng)濟(jì)發(fā)展是城市發(fā)展的基礎(chǔ)。沒有強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)動(dòng)力作保障，城市發(fā)展就會是一句空話。近幾年來，作為蘇北縣級城市的大豐市，雖然經(jīng)濟(jì)一直保持了一定的增長（年均遞增15％），但經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的薄弱（2007年GDP173.8億元）仍然沒有得到徹底的改善；城市居民收入較低（2007年人均可支配收入11154元），消費(fèi)能力不強(qiáng)，缺乏規(guī)模經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)；從恩格爾系數(shù)來看，大豐2007年的恩格爾系數(shù)為41%，說明總體消費(fèi)水平停留在接近小康的層面上，社會消費(fèi)一般，其中，住宅消費(fèi)走勢趨平，房屋銷售和土地交易價(jià)格指數(shù)上漲不明顯，預(yù)計(jì)這種趨勢將繼續(xù)保持若干年。其次，“一體兩翼”的空間規(guī)劃和阿德萊德模式的港、城聯(lián)動(dòng)思維均會對城東新區(qū)的發(fā)展產(chǎn)生致命的威脅。所謂的兩翼，一個(gè)是以文教為主的城西新區(qū)，一個(gè)是行政、公建、文體為主的城東新區(qū)，在一體化發(fā)展中，城西新區(qū)便會與城東新區(qū)產(chǎn)生激烈的競爭。雖然政府下大力氣努力搬遷市政機(jī)構(gòu)，使一部分調(diào)查者對城東新區(qū)產(chǎn)生了認(rèn)同，但是鑒于城西各項(xiàng)配套設(shè)施逐步完善、城市環(huán)境大幅改善，加之大豐航母級的教育基地——大豐中學(xué)的強(qiáng)大吸引力，市場認(rèn)同度較高的還是城西新區(qū)。加上今年國務(wù)院下令停止政府機(jī)關(guān)大樓的建設(shè)，因此給政府大樓搬遷對城東新區(qū)的支撐也增加了不少不確定因素?？刂瞥菛|新區(qū)僅僅靠一種意向性的空間規(guī)劃不足以改變東西居住格局的力量平衡。另一個(gè)角度來看，城東新區(qū)也不可能成為港城的副城或者港區(qū)居住、生活的腹地。阿德萊德模式“港城要素的反向流動(dòng)”是有兩個(gè)前提的，一是汽車社會，二是距離在15公里左右，而城東新區(qū)和大豐港口距離達(dá)30公里，公共交通條件不完備，滿足不了這樣的要求。第三，由于政府對土地市場的把控不到位，造成大豐市土地供應(yīng)大大超出城市化進(jìn)程的速度，房地產(chǎn)市場在激烈的市場競爭中一直處于低迷狀態(tài)。2004年以來，大豐的土地市場供應(yīng)保持在每年300畝左右，預(yù)計(jì)2008年土地供應(yīng)仍然維持在這一水平甚至略有上升，加上政府行政部門搬遷到城東新區(qū)之后留下的空置土地，保守估計(jì)城西及城中地區(qū)可供土地仍有500畝左右。另外，2007年拍出的土地目前均未開發(fā)，未來三年的土地市場保有量將大增，這對城東新區(qū)的土地出讓和房產(chǎn)銷售將產(chǎn)生極大的威脅。特別強(qiáng)調(diào)的是，國家宏觀政策的不確定性，對城市化發(fā)展的控制，對房地產(chǎn)市場的打擊，四川地震后壓縮固定資產(chǎn)投資，與政府的合作方式受宏觀因素的影響較大、不確定性較大等問題都將導(dǎo)致該項(xiàng)目的運(yùn)作過程中存在極高的風(fēng)險(xiǎn)。綜合各方面因素，我公司認(rèn)為目前大豐城東新區(qū)開發(fā)的時(shí)機(jī)尚未成熟，建議董事會暫停投資大豐市城東新區(qū)開發(fā)的各項(xiàng)議程！目錄第一章總論 41.1項(xiàng)目背景 41.2項(xiàng)目概況 51.3研究結(jié)論與建議 7第二章需求分析與建設(shè)規(guī)模 92.1需求分析 92.2建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容 12第三章場址選擇 143.1場址現(xiàn)狀 143.2場址條件 143.3場址條件比較 193.4推薦場址 21第四章建筑方案 224.1總體規(guī)劃 224.2建筑設(shè)計(jì) 244.3結(jié)構(gòu) 254.4供電 264.5弱電 274.6給水排水 28第五章環(huán)境保護(hù)與水土保持 315.1場址環(huán)境現(xiàn)狀 315.2項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)營對環(huán)境的影響 315.3水土保持 32第六章消防 356.1總體規(guī)劃消防 356.2建筑消防 356.3電氣消防 356.4給水消防系統(tǒng) 36第七章節(jié)能 387.1總圖布置及水電節(jié)能措施 387.2建筑節(jié)能 38第八章物業(yè)管理 41第九章方案實(shí)施及項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 429.1方案實(shí)施 429.2項(xiàng)目實(shí)施各階段進(jìn)度安排建議 429.3建議項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃進(jìn)度表 43第十章招標(biāo)管理 44H