基建施工企業(yè)向地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務拓展機會風險分析-正略咨詢_第1頁
基建施工企業(yè)向地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務拓展機會風險分析-正略咨詢_第2頁
基建施工企業(yè)向地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務拓展機會風險分析-正略咨詢_第3頁
基建施工企業(yè)向地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務拓展機會風險分析-正略咨詢_第4頁
基建施工企業(yè)向地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務拓展機會風險分析-正略咨詢_第5頁
已閱讀5頁,還剩4頁未讀, 繼續(xù)免費閱讀

下載本文檔

版權說明:本文檔由用戶提供并上傳,收益歸屬內(nèi)容提供方,若內(nèi)容存在侵權,請進行舉報或認領

文檔簡介

基建施工企業(yè)向地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務拓展機會風險分析 -正略咨詢基礎設施施工行業(yè)競爭激烈,利潤空間不斷被壓縮,向地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型成為眾多施工企業(yè)的首選,中建、鐵建、西藏天路、深天健等上市施工企業(yè)均已涉足地產(chǎn)行業(yè)。筆者試從現(xiàn)金流、利益相關方、核心能力等方面分析施工企業(yè)拓展地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的機遇及風險,為施工企業(yè)向地產(chǎn)行業(yè)延伸提供借鑒。一、行業(yè)匹配度分析施工與地產(chǎn)開發(fā)能力匹配度低,但資金、資源、利益相關方、現(xiàn)金流等方面匹配度均較高,存在較大的合作可能。從所需核心能力來看,施工企業(yè)與地產(chǎn)業(yè)務之間雖然有重合部分,總體而言存在較大差異。沿施工業(yè)務及地產(chǎn)業(yè)務的價值鏈進行梳理, 施工企業(yè)的核心競爭能力在于價值鏈的中段,即成本控制及施工管理,而地產(chǎn)企業(yè)的核心能力在于價值鏈的前端,即資本運作、 項目策劃、品牌營銷等,二者在核心能力需求上,存在較大差異。從所需資源來看,施工企業(yè)與地產(chǎn)業(yè)務之間匹配度高。 對于施工企業(yè)而言,所需核心資源在于政府關系和品牌, 對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言, 政府關系的維護與品牌影響力同樣是核心資源所在,二者存在較大的重合度。圖1地產(chǎn)開發(fā)與路橋施工企業(yè)現(xiàn)金流對比從現(xiàn)金流來看,施工企業(yè)與地產(chǎn)業(yè)務存在較大的匹配度。 從典型上市公司現(xiàn)金流表現(xiàn)來看,路橋施工企業(yè)的現(xiàn)金流較為平穩(wěn), 且呈季節(jié)波動,房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流周期較長, 二者可以形成一定的互補關系(見圖 1)。路橋施工企業(yè)凈現(xiàn)金流呈明顯的季節(jié)性波動, 而地產(chǎn)企業(yè)處于長期負現(xiàn)金流狀態(tài), 周期長,波動幅度大,對資金需求大,受政策、市場等影響大。因此,二者可以形成一定的互補關系,路橋施工可以為房地產(chǎn)企業(yè)提供相對穩(wěn)定的凈現(xiàn)金流, 平抑外部市場及政策風險, 地產(chǎn)可以提供較高的利潤率。從負債結(jié)構來看,地產(chǎn)開發(fā)與施工企業(yè)之間負債結(jié)構不同,可以形成資金的融通,提高整體資金使用效率,降低成本。 典型上市公司負債結(jié)構數(shù)據(jù)顯示,房地產(chǎn)企業(yè)以預收賬款及長期借款為主, 二項之和約占到 60%,路橋施工以應付賬款及預收賬款為主, 二項之和同樣約為60%,路橋施工的總體融資成本要低于房地產(chǎn)行業(yè)(見圖 2)。圖2基建施工與地產(chǎn)企業(yè)負債構成對比圖利益相關方利益訴求有較大的匹配機會。施工單位、地產(chǎn)開發(fā)商、政府,三者之間存在共同的利益訴求,有較大合作空間。施工單位與政府: 基礎設施建設資金需求較大, 各級政府債臺高起, 融資困難,越來越需要施工企業(yè)進行墊支, 以減輕財政負擔。 因此,施工單位與政府之間的合作關系將更為緊密,也為拓展地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務提供合作基礎。施工單位與地產(chǎn)開發(fā)商: 施工單位與政府的合作中,將出現(xiàn)大量的應收賬款,回款率較低,地產(chǎn)開發(fā)有望成為施工業(yè)務兌現(xiàn)利潤和政府欠款的出口, 同時,施工業(yè)務能為地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務提供較穩(wěn)定的現(xiàn)金流、低成本的項目前期資金及土地拓展機會。二、存在的主要風險提示公路+地產(chǎn)的合作風險也不容小覷,主要風險包括:土地置換帶來的政治風險、房地產(chǎn)業(yè)務帶來的資金風險、周期性強帶來的利潤兌現(xiàn)的風險,及市場帶來的利潤下跌風險。政治風險。通過政府對土地進行置換存在政治風險和法律風險。一方面,按照法律規(guī)定,土地購買必須通過招拍掛形式,資金管理需采取收支兩條線,就地繳庫方式(《關于規(guī)范國有土地使用權出讓收支管理的通知》 (國辦發(fā)[2006]100號),明確‘收支兩條線’的資金管理方式;《關于進一步加強土地出讓收支管理的通知》 (財綜[2009]74號)土地出讓收入原則上采取就地直接繳庫方式) 。另一方面,存在政府行為風險,如綿世股份成都郫縣項目,從2007年開始經(jīng)過三年努力,最終仍未能獲得按約定獲得土地,于 2010年正式放棄。資金風險。房地產(chǎn)業(yè)務本身就是一個高耗現(xiàn)金流的重資產(chǎn)業(yè)務。 輕資產(chǎn)的施工業(yè)務在與重資產(chǎn)的地產(chǎn)、抵押貸款業(yè)務結(jié)合后, 其輕資產(chǎn)的特征被完全抹殺, 集團總體的資產(chǎn)變得很“重”,資產(chǎn)產(chǎn)生現(xiàn)金流的能力大大減弱。施工業(yè)務所產(chǎn)生的現(xiàn)金流可能不足以支撐地產(chǎn)和抵押貸款業(yè)務不斷膨脹的資產(chǎn)和資金需求。利潤兌現(xiàn)風險。房地產(chǎn)是個強周期行業(yè),地產(chǎn)項目的開發(fā)時間比公司預想的長很多。資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率從施工行業(yè)平均的1倍以上下降到0.1倍,相應地,營運資金周轉(zhuǎn)天數(shù)也從建筑施工時期的不到 200天,上升到現(xiàn)在的 1700多天。這意味著為開發(fā)新項目而投入的營運資金要在5年后才能回收。地產(chǎn)行業(yè)利潤下降風險。 通貨膨脹率居高不下,原材料價格和人工成本不斷攀升,加上房屋施工和施工面積近年來大幅增長,國家調(diào)控不斷升級,未來地產(chǎn)行業(yè)能否繼續(xù)保持當前的高利潤率尚在未知,在如此長的周期下,施工單位能否順利從地產(chǎn)業(yè)務拓展中實現(xiàn)利潤兌現(xiàn),存在風險。三、應對方式把握共贏原則。在向地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務轉(zhuǎn)型的過程中,路橋施工企業(yè)應秉持合作共贏的原則,滿足政府、客戶、資金來源、項目合作方等利益相關方需求,不以追逐高額收益為唯一目標,以順利實現(xiàn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型過渡,為長期發(fā)展奠定良好基礎。培育核心能力。前期業(yè)務拓展中,可采取股權合作、項目代建等方式,與成熟開發(fā)公司合作,通過合作熟悉地產(chǎn)運營、業(yè)務管理規(guī)范,培育自身核心人才,鍛煉隊伍,積累業(yè)務經(jīng)驗和能力。保持獨立品牌。 在項目拓展中,關注品牌影響力的積累。 未來地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的競爭將不僅僅是價格、區(qū)位的競爭,隨著政策趨緊、市場趨向集中、客戶趨向理性,精細化管理將成為地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未來競爭的重要趨勢。 因此,盡早確定自身發(fā)展定位, 保持獨立的品牌特征,是新加入企業(yè)獲取長期發(fā)展的必要條件。關注資金管理。 路橋施工與地產(chǎn)開發(fā)資金形態(tài)既有互補, 又有差異,在資金統(tǒng)籌中要合理發(fā)揮雙方資金的特點, 降低融資成本, 提高資金使用效率。 同時也要關注資金風險, 謹慎篩選開發(fā)項目,避免盲目投資。警惕拓展風險。 地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務資金投入大, 政策風險高,對于初涉地產(chǎn)的路橋施工企業(yè)來說,在拓展中應建立嚴格的投資管理流程及投資決策機制, 謹慎投資,合理配置資產(chǎn),降低企業(yè)風險。本 文 來 自 正 略 咨 詢 , 更 多 信 息 請 關 注 官 方 微 信 ( 微 信 號 : zlzxwx )本頁下面內(nèi)容為贈送的可以自由編輯刪除【最新資料 Word版 可自由編輯!】1Z101000工程經(jīng)濟1Z101010資金時間價值的計算及應用P111.利息的計算P112.資金等值計算及應用P513.名義利率于有效利率的計算P111Z101020技術方案經(jīng)濟效果評價P1421.經(jīng)濟效果評價的內(nèi)容P1422.經(jīng)濟效果評價指標體系P1823.投資收益率分析P1924.投資回收期分析P2225.財務凈現(xiàn)值分析P2426.財務內(nèi)部收益率分析P2527.基準收益率的確定P2628. 償債能力分析 P281Z101030技術方案不確定分析P3131.不確定性分析 P3132.盈虧平衡分析 P3333.敏感性分析 P381Z101040技術方案現(xiàn)金流量表的編制P4141.技術方案現(xiàn)金流量表 P4242.技術方案現(xiàn)金流量表的構成要素 P451Z101050設備更新分析 P5351.設備磨損與補償 P5352.設備更新方案的比選 P5553.設備更新方案的比選方法 P561Z101060設備租賃與購買方案的比選分析P6161.設備租賃與購買的影響因素 P6162.設備租賃與購買的比選分析 P621Z101070價值工程在工程建設中的應用P6671.提高價值的途徑 P6772.價值工程在工程建設應用中的實施步驟 P711Z101080新技術、新工藝和新材料應用方案的技術經(jīng)濟分析P7881.新技術、新工藝和新材料應用方案的選擇原則 P7982.新技術、新工藝和新材料應用方案的技術分析 P7983.新技術、新工藝和新材料應用方案的經(jīng)濟分析 P801Z102000工程財務1Z102010財務會計基礎 P8411.財務會計的職能 P8412.會計核算的原則 P8513.會計核算的基本前提 P8614.會計要素的組成和會計等式的應用 P881Z102020成本與費用P9121.費用與成本的關系P9122.工程成本的確認和計算方法P9323.工程成本的核算P9924.期間費用的核算P1051Z102030收入 P10631.收入的分類及確認 P10632. 建造(施工)合同收入的核算

P1091Z102040

利潤和所得稅費用

P11441.利潤的計算 P11442.所得稅費用的確認

P1171Z102050企業(yè)財務報表 P12351.財務報表的構成 P12352.資產(chǎn)負債表的內(nèi)容和作用 P12453.利潤表的內(nèi)容和作用 P12754.現(xiàn)金流量表的內(nèi)容和作用 P12855.財務報表附注的內(nèi)容和作用 P1321Z102060財務分析 P13361.財務分析方法 P13362.基本財務比率的計算和分析 P1351Z102070籌資管理 P13971.資金成本的作用及其計算 P13972.短期籌資的特點及和方式 P14173.長期籌資的特點及和方式 P1451Z102080流動資產(chǎn)財務管理 P14881.現(xiàn)金和有價證券的財務管理 P14882.應收賬款的財務管理 P15083.存貨的財務管理 P1511Z103000建設工程估價1Z103010建設工程項目總投資P15311.建設工程項目總投資的組成 P15312. 設備及工器具購置費的組成 P15513. 工程建設其他費的組成 P1581Z103020建筑安裝工程費用項目的組成與計算P16521.按費用構成要素劃分的建筑安裝工程費用項目組成 P16522.按造價形式劃分的建筑安裝工程費用項目組成 P16823.建筑安裝工程費用計算方法 P17024.建筑安裝工程計價程序 P1741Z103030建設工程定額P17731.建設工程定額的分類P17732.人工定額的編制 P17933.材料消耗定額的編制 P18234.施工機械臺班使用定額的編制 P18435.施工定額和企業(yè)定額的編制 P18736.預算定額與單位估價表的編制 P18937.概算定額與預算指標的編制 P1931Z103040建設工程項目設計概算P19741.設計概算的內(nèi)容和作用 P19742.設計概算的編制依據(jù)、程序和步驟 P19843.設計概算的編制方法 P20044.設計概算的審查內(nèi)容 P2081Z103050建設工程項目施工圖預算P21151.施工圖預算編制的模式 P21152.施工圖預算的作用 P21253.施工圖預算的編制依據(jù) P21354.施工圖預算的編制方法 P21355.施工圖預算的審查內(nèi)容 P2191Z103060工程量清單編制P22061.工程量清單的作用 P22062.工程量清單編制的方法 P2221Z103070工程量清單計價P22771.工程量清單計價的方法P22772.招標控制價的編制方法P23473.投標報價控的編制方法P23874.合同價款的約定P2441Z103080計量與支付P24781.工程計量 P

溫馨提示

  • 1. 本站所有資源如無特殊說明,都需要本地電腦安裝OFFICE2007和PDF閱讀器。圖紙軟件為CAD,CAXA,PROE,UG,SolidWorks等.壓縮文件請下載最新的WinRAR軟件解壓。
  • 2. 本站的文檔不包含任何第三方提供的附件圖紙等,如果需要附件,請聯(lián)系上傳者。文件的所有權益歸上傳用戶所有。
  • 3. 本站RAR壓縮包中若帶圖紙,網(wǎng)頁內(nèi)容里面會有圖紙預覽,若沒有圖紙預覽就沒有圖紙。
  • 4. 未經(jīng)權益所有人同意不得將文件中的內(nèi)容挪作商業(yè)或盈利用途。
  • 5. 人人文庫網(wǎng)僅提供信息存儲空間,僅對用戶上傳內(nèi)容的表現(xiàn)方式做保護處理,對用戶上傳分享的文檔內(nèi)容本身不做任何修改或編輯,并不能對任何下載內(nèi)容負責。
  • 6. 下載文件中如有侵權或不適當內(nèi)容,請與我們聯(lián)系,我們立即糾正。
  • 7. 本站不保證下載資源的準確性、安全性和完整性, 同時也不承擔用戶因使用這些下載資源對自己和他人造成任何形式的傷害或損失。

評論

0/150

提交評論