張家界某酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

目錄項(xiàng)目簡介投資環(huán)境分析客源情況調(diào)查張家界酒店業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查有可比性景區(qū)酒店?duì)顩r分析未來四星級(jí)以上酒店供求狀況項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢分析項(xiàng)目市場定位設(shè)計(jì)原則與風(fēng)格營造建設(shè)規(guī)模與投資概算經(jīng)營管理規(guī)劃財(cái)務(wù)指標(biāo)分析項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與防范措施結(jié)論項(xiàng)目簡介1.1項(xiàng)目簡介項(xiàng)目名稱：項(xiàng)目投資方：投資企業(yè)性質(zhì)：項(xiàng)目位置：土地面積：142315總建筑面積：2容積率：1.41綠化率：42.7%投資總額：預(yù)計(jì)總投資為人民幣79613萬元項(xiàng)目定位：五星級(jí)度假酒店項(xiàng)目建設(shè)期：2008年1月至2009年12月，建設(shè)期二年2.1項(xiàng)目投資方及控股公司簡介張家界*****酒店有限公司，2007年****日成立，注冊(cè)資金33000萬元，法定代表人：，主要經(jīng)營范圍為酒店籌建。公司地址：************控股集團(tuán)：**************控股有限公司是以房地產(chǎn)為主營業(yè)務(wù)，屬下機(jī)構(gòu)涉及房地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)，涵蓋****酒店連鎖、教育品牌連鎖、休閑娛樂、社區(qū)商業(yè)連鎖等多個(gè)行業(yè)的大型綜合性企業(yè)集團(tuán)。十余年來，共獲殊榮逾百項(xiàng)：2006年：“第五屆中國大型房地產(chǎn)企業(yè)500強(qiáng)”評(píng)比中，獲得銷售面積第***名及主營業(yè)務(wù)收入第**名；2007年11月獲國家統(tǒng)計(jì)局固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)司、中國行業(yè)企業(yè)信息發(fā)布中心頒發(fā)“2006-2007年度中國房地產(chǎn)企業(yè)竣工面積第**名”；

2007年11月獲國家統(tǒng)計(jì)局固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)司、中國行業(yè)企業(yè)信息發(fā)布中心頒發(fā)“2006-2007年度中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售面積第**名”；

2007年9月獲國家稅務(wù)總局計(jì)劃統(tǒng)計(jì)司頒發(fā)“2005、2006年蟬聯(lián)中國私營企業(yè)納稅第**名”；中國房地產(chǎn)行業(yè)僅有的兩個(gè)“中國馳名商標(biāo)”之一。****2006年實(shí)現(xiàn)銷售收入79.4億元，凈利潤16.7億元，納稅愈20億元；總資產(chǎn)達(dá)153.1億元。2007年1月，****完成已竣工總建筑面積648.7萬平方米，未完成開發(fā)的總建筑面積482.1萬平方米，以及持有的作為未來發(fā)展物業(yè)有關(guān)的總建筑面積為1332萬平方米。根據(jù)****2007年中期報(bào)告披露，截止2007年6月30日，營業(yè)額達(dá)60.3億元，凈利潤為14.17億元，總資產(chǎn)342億元，凈資產(chǎn)165億元。土地儲(chǔ)備達(dá)5,472截至2007年11月底，****已超額完成全年人民幣150億的合同銷售目標(biāo)，已取得國有土地使用權(quán)證（含權(quán)益）的可建建筑面積為3，768萬平方米，其中已獲得施工許可證（含權(quán)益）可建建筑面積約為965萬平方米。截止2007年****集團(tuán)2008年在全國約有15個(gè)樓盤可銷售，包括廣州的沙灣****，其總建筑面積約279443平方米，預(yù)計(jì)可在今年第一季度內(nèi)銷售；還有荔城****，總建筑面積約524482平方米、花都的假日半島，預(yù)計(jì)新產(chǎn)品可于今年第二季度推出，總建筑面積約544781平方米；惠陽****及樂昌****、恩平****也將于二季度全新推售。其他省份的可銷售項(xiàng)目分布于泰州、滿洲里、沈陽、長沙、鞍山、興安、重慶、內(nèi)蒙古等。酒店方面，臺(tái)山********酒店（五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)）已于2007年11月開業(yè)。而截至2007年11月30日，集團(tuán)擁有五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)酒店7家，目前在建4家，準(zhǔn)備開發(fā)10家。五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)酒店的配套，為****提供了穩(wěn)定的收入

第二章投資環(huán)境分析2.1基本情況2.1.1地理位置張家界市位于湖南省***部，東與**縣和***縣交界，南與**縣毗鄰，西與**縣、**縣接壤，北與湖北省的**縣和**縣為鄰。張家界旅游風(fēng)景區(qū)位于長江***旅游風(fēng)景區(qū)和***旅游風(fēng)景區(qū)之間；從西向東，張家界旅游風(fēng)景區(qū)位于西部與中部的交接處，具有突出的地理位置優(yōu)勢。項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)在張家界市**區(qū)***鄉(xiāng)板****崗區(qū)域，是張家界市區(qū)至武**風(fēng)景名勝區(qū)的必經(jīng)之道，距市城區(qū)約十五公里，距景區(qū)約五公里，毗鄰張家界國家**公園和天門山國家***公園，距世界溶洞奇觀－**洞和**湖僅20分鐘的車程。2.1.2面積張家界市總面積9563平方公里，占湖南省總面積的4.51%。其中***源區(qū)總面積397平方公里，核心景區(qū)面積264平方公里，外圍保護(hù)地帶面積126平方公里。人口張家界市總?cè)丝?60.12萬，其中農(nóng)業(yè)人口108.73萬，市城區(qū)人口19.1萬。***源區(qū)人口為4.65萬，人口密度僅為117人每平方公里。轄區(qū)面積大、人口密度低，適合觀光與休閑旅游，有利于旅游業(yè)的發(fā)展。民族張家界市是一個(gè)以土家族為主體的少數(shù)民族居住區(qū)，全市少數(shù)民族111.79萬人，占總?cè)丝诘?9.81%。這里民俗古樸，民族文化濃郁，有各類非物質(zhì)文化遺產(chǎn)15類70多項(xiàng)，其中桑植民歌首批列入國家非物質(zhì)文化遺產(chǎn)，張家界陽戲、張家界高花燈、慈利板板龍燈首批列入省級(jí)非物質(zhì)文化遺產(chǎn)，張家界硬氣功曾隨國家領(lǐng)導(dǎo)人赴歐洲七國演出。武陵源區(qū)少數(shù)民族人口總數(shù)占總?cè)丝诘?4.6%，其中92.8%為土家族，有著濃厚的少數(shù)民族生活形態(tài)，有豐富的少數(shù)民族文化。與行政區(qū)劃張家界市屬湖南省所轄地級(jí)市，轄永定、武陵源兩區(qū)和慈利、桑植兩縣。其中永定區(qū)是市政府所在地，武陵源區(qū)是國際風(fēng)景名勝區(qū)，是張家界市旅游區(qū)的核心。商業(yè)張家界東臨魚米之鄉(xiāng)洞庭湖，西接湘、鄂、渝、黔四省邊界地區(qū)，商業(yè)歷史悠久，是著名的物資集散地。據(jù)地方史志記載，早在明代，這里就是商賈云集的地方，南門口老渡口的繁華就是見證?，F(xiàn)在，張家界市第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，有來自全國各地的客商在這里投資開發(fā)與經(jīng)商。經(jīng)濟(jì)根據(jù)《張家界市2007年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)草案》顯示，全市2007年生產(chǎn)總值為145.65億元，同比增長14.2%。其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值為24.18億元，貢獻(xiàn)率為6.90%；第二產(chǎn)業(yè)增加值為36.17億元，貢獻(xiàn)率為21.20%；第三產(chǎn)業(yè)增加值為85.30億元，貢獻(xiàn)率為71.90%。2.2旅游資源2.2.1地質(zhì)地貌張家界市地貌以山地為主，地勢西北高，海撥最高處為八大公山斗篷山，達(dá)1890.4米武陵源區(qū)屬武陵山脈的余脈，全市主要石英砂巖峰林峽谷地貌集中區(qū)，擁有國家森林公園、天子山、袁家界、黃龍洞、寶峰湖等全世界知名旅游景點(diǎn)。2.2.2氣候與植被張家界屬中亞熱帶山原型季風(fēng)濕潤氣候，全年氣候溫和，雨量充沛，年平均氣溫16℃—20℃張家界的各類植被資源多達(dá)3000多種，主要植被類型屬中亞熱帶北部常綠闊葉林，其中銀杏、珙桐、光葉珙桐、紅豆杉、伯樂樹為國家一級(jí)保護(hù)的珍貴樹種。另有香果樹、金錢松等26種列為國家二級(jí)保護(hù)樹種。觀賞性與科研性價(jià)值較大。2.3基礎(chǔ)設(shè)施及交通張家界水資源豐富，水質(zhì)好，能全面滿足城鎮(zhèn)生活、建設(shè)的用水需求。張家界市現(xiàn)已建成大小水電站159處，裝機(jī)202臺(tái)，容量61.31兆瓦，并有中型水電站處于建設(shè)中，發(fā)電容量能完全滿足張家界市城鄉(xiāng)生活、生產(chǎn)需求并有余電外輸。張家界全部鄉(xiāng)鎮(zhèn)已通程控電話。2005年，國家財(cái)政部一次性補(bǔ)貼中國移動(dòng)張家界分公司4500萬元，用于鄉(xiāng)村移動(dòng)基站建設(shè)，至2007年底，全市所有區(qū)域都有手機(jī)信號(hào)?？梢娡ㄐ乓严喈?dāng)發(fā)達(dá)。張家界公路通車?yán)锍探刂?007年底為5839公里，由市區(qū)往返武陵源行車時(shí)間約為20分鐘。2005年12月26日張家界火車站各次列車可直達(dá)北京、上海、深圳、廣州、長沙、湛江、鄭州、武漢、無錫等大中城市。張家界荷花機(jī)場已開通北京、上海、深圳、廣州、成都、重慶、長春、沈陽、鄭州、武漢、青島等35個(gè)大中城市航班。開通了直達(dá)韓國釜山、香港、澳門、曼谷四條國際航班。武陵源區(qū)門票實(shí)行了全信息化管理，在全國處于領(lǐng)先水平，并在全國率對(duì)景區(qū)景點(diǎn)實(shí)現(xiàn)互聯(lián)網(wǎng)現(xiàn)場直播。今后幾年，張家界市政府在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面還將投入巨資，對(duì)荷花機(jī)場進(jìn)行擴(kuò)容，火車站將遷入新站，海關(guān)將建設(shè)開關(guān)，市城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施大規(guī)模重建。2.4旅游發(fā)展?fàn)顩r2.4.1旅游景區(qū)與景點(diǎn)張家界景區(qū)面積達(dá)500平方公里，已開發(fā)風(fēng)景區(qū)（點(diǎn)）20余個(gè)，建成游覽線路30多條、景區(qū)游道500多公里。目前，已形成了以國家森林公園、索溪峪、天子山、黃龍洞、寶峰湖等組成的武陵源景區(qū)為核心景區(qū)，以茅巖河、九天洞、天門山、五雷山、普光禪寺、賀龍故居等為衛(wèi)星景區(qū)的大旅游格局。張家界經(jīng)營旅游景點(diǎn)企業(yè)有11家，一家經(jīng)營AAAAA級(jí)景區(qū)、10家經(jīng)營的景點(diǎn)為AAAA景點(diǎn)：企業(yè)名稱經(jīng)營景點(diǎn)景點(diǎn)級(jí)別武陵源核心景區(qū)AAAAA武陵源核心景區(qū)內(nèi)天子山AAAA武陵源核心景區(qū)內(nèi)水繞四門、袁家界AAAA武陵源核心景區(qū)黃石寨AAAA黃龍洞景區(qū)AAAA寶峰湖景區(qū)AAAA土家風(fēng)情園AAAA張家界市刺利縣江埡溫泉AAAA天門山索道AAAA茅巖河漂流、九天洞景區(qū)AAAA核心景區(qū)AAAA2.4.2旅游資源品牌張家界屬新興的旅游城市，但依靠優(yōu)質(zhì)的旅游資源現(xiàn)已經(jīng)是湖南省旅游的龍頭城市，躋身于全國一流景區(qū)，在國內(nèi)外產(chǎn)生了極大影響。2006年張家界旅游收入占湖南省旅游業(yè)總收入的15.86%。2007年預(yù)計(jì)占比將上升到17%左右。1992年，聯(lián)合國教科文組織世界遺產(chǎn)委員會(huì)將武陵源風(fēng)景名勝區(qū)列入《世界遺產(chǎn)名錄》。2000年，國土資源部批準(zhǔn)武陵源風(fēng)景區(qū)為“國家地質(zhì)公園”。2004年，武陵源風(fēng)景區(qū)被批準(zhǔn)為首批“世界地質(zhì)公園”“。《迷人的張家界》、《索溪峪的野》、《奇山異水張家界》等8篇描寫張家界山水的文章進(jìn)入了全日制中小學(xué)教材，使14年前從地圖根本找不到的張家界名揚(yáng)天下，并且培育了大批下一代旅游者。2004年，借助世界遺產(chǎn)大會(huì)、世界地質(zhì)公園大會(huì)、歐洲地質(zhì)公園國際大會(huì)之機(jī)，全方位宣傳推介武陵源風(fēng)景區(qū)。隨著宣傳力度的加大與基礎(chǔ)建設(shè)的完善，武陵源核心景區(qū)的國際品牌影響力越來越大。2006年，武陵源風(fēng)景區(qū)評(píng)為全國首批“5A級(jí)旅游示范景區(qū)”。2.4.3旅游數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)2007年，張家界全市接待中外游客1878萬人次，同比2006年增長12.05%，其中國內(nèi)游客1752.1萬人次，同比增長13.11%，境外游客125.9萬人次，同比下降0.87%。共實(shí)現(xiàn)旅游總收入91.25億元，同比2006年增長14.95%，實(shí)現(xiàn)核心景區(qū)門票收入11.12億元。以旅游為主的第三產(chǎn)業(yè)增加值占全市GDP58.57%，可見旅游在張家界市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的巨大作用，體現(xiàn)出旅游帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的巨大效應(yīng)，旅游業(yè)的支柱地位已經(jīng)確立。目前境外市場主要以韓國、日本和東南亞等亞洲客源市場為主，占境外市場的90%。其中接待韓國游客85.1萬人次，占據(jù)的比例達(dá)67.59%，日本和臺(tái)港澳地區(qū)21.5萬人次，占比17.08%，東南亞和其他國家及地區(qū)19.3萬人次，占比10.91%。參照張家界市政府《關(guān)于2004—2008年張家界市旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)施意見》中提出的客源開拓計(jì)劃，根據(jù)張家界市2000—2007年境外游客增長速度，估算張家界的增長率為18.15%。張家界市委、市政府正在采取多種促銷措施，加快拓展日本及東南亞市場、發(fā)展東盟、俄羅斯市場，開拓歐美市場，2008年張家界境外游客將達(dá)150萬人次，對(duì)高檔酒店的需求也將翻翻。旅游前景展望世界旅游組織研究結(jié)果表明，到2020年，中國將成為世界第一大旅游目的地國和第四大出境旅游國，年接待1.37億人次的入境旅游者。中國旅游業(yè)增長速度位居全球第四，未來10年中國旅游業(yè)年均增長率將達(dá)10.9%，到2013年，中國旅游業(yè)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)將達(dá)8446億元人民幣。張家界市政府提出，到2008年，借助奧運(yùn)之勢，全市旅游總收入要達(dá)到130億元，旅游人次達(dá)到2000萬人次，在鞏固韓國、港、澳市場的同時(shí)，大力發(fā)展日本、東盟市場，努力開拓歐美市場。力爭2008年入境旅游人次達(dá)到150萬人次，其中歐美游客達(dá)到40萬人次。為了讓景區(qū)不受污染，能長遠(yuǎn)發(fā)展，張家界市政府嚴(yán)格執(zhí)行《湖南省武陵源世界自然遺產(chǎn)保護(hù)條例》，先后否決了總投資額達(dá)3.4多億元的50多個(gè)建設(shè)項(xiàng)目，對(duì)核心景區(qū)內(nèi)部常住人口實(shí)行搬遷。將張家界的森林覆蓋率由建市之初的40.5%提高到現(xiàn)在的66%。結(jié)論：張家界旅游資源豐富，旅游品牌影響力大，旅游人次不斷創(chuàng)新高，旅游發(fā)展前景美好，政府對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的大量投入使張家界旅游發(fā)展有很強(qiáng)的持續(xù)性。在張家界政府明確的政策導(dǎo)向下，其區(qū)域旅游經(jīng)濟(jì)的美好發(fā)展前景決定了投資酒店業(yè)的可行性，并在宏觀方面為酒店投資提供了很好的回收保障。第三章客源情況調(diào)查3.1總旅游人次2007年張家界旅游接待人次達(dá)1878萬人次，比2006年增長12.05%，為張家界有史以來最高點(diǎn)。其中：國內(nèi)游客:境外游客=13.9:1國內(nèi)游客1752.1萬人次，同比2006年增長13.11%；境外游客125.9萬人次，同比2006年下降0.87%。3.2國內(nèi)市場3.2.1地域構(gòu)成張家界總接待人次中，國內(nèi)客源占據(jù)93.3%市場。主要地域構(gòu)成如下：湖南省34%；廣東12%；上海6%；江蘇5.5%；重慶5%；浙江4.5%；四川4.5%；北京4.5%；其他24%。根據(jù)現(xiàn)有客源的地域構(gòu)成以及區(qū)域交通聯(lián)系的方便程度、經(jīng)濟(jì)支付能力等因素，據(jù)以確定張家界酒店行業(yè)未來以地域劃分的國內(nèi)客源來源地為：1、核心客源市場是：湖南、廣東、上海、江蘇、浙江、北京。湖南經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展為旅游休閑創(chuàng)造了條件，并且來張家界交通便利，所以成為主要客源地，在長張高速全程貫通后，湖南客源保持了更高速增長，自駕游增長比例最為迅速。廣東是張家界早期市場的主要客源地，開發(fā)早、效應(yīng)大、認(rèn)知程度高，隨著泛珠三角經(jīng)濟(jì)圈合作的深入，廣東人到張家界旅游將更多，自駕游成為不可忽視的增長點(diǎn)。上海、江蘇、浙江、北京是近年國內(nèi)主要旅游客源地，這些地區(qū)經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，市場潛力巨大，待開發(fā)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值不可估量，隨著全國高速公路網(wǎng)的日益完善，為以后重要的增長方向。2、一般客源市場是：四川、重慶、湖北、山東、福建。這些地區(qū)有的是經(jīng)濟(jì)強(qiáng)省，有的近年來經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，其旅游消費(fèi)欲望強(qiáng)烈，在張家界品牌不斷加強(qiáng)宣傳推廣，這些地區(qū)的客源將成為不可忽視的組成部分。3.2.2地域分析基于張家界核心客源主要來自于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，這部分客源旅游度假意識(shí)較強(qiáng)，具備較高的價(jià)格承受能力，但對(duì)接待條件要求也很高。近幾年，長三角、珠三角地區(qū)的客源雖在決對(duì)數(shù)上有所增長，但在總旅游人次中比例卻呈下降趨勢，業(yè)內(nèi)人士分析，主要是張家界配套設(shè)施不健全，不能全面滿足對(duì)高標(biāo)準(zhǔn)住宿條件要求和其他消費(fèi)要求，一定程度上促成這此地區(qū)游客轉(zhuǎn)向了接待條件更好的其他景區(qū)。根據(jù)廣東廣之旅調(diào)查分析，廣東游客對(duì)張家界接待條件滿意度排在九寨溝、廬山、武夷山之后。隨著張家界一批新興酒店的興建，這些地區(qū)的游客增長比例將會(huì)逐步回升并向張家界分流，休閑與商務(wù)市場會(huì)有很大幅度增長，為張家界的酒店業(yè)發(fā)展提供了更好的市場。3.2.2旅游類別根據(jù)《旅游》雜志統(tǒng)計(jì)，張家界國內(nèi)游客出行目的以觀光瀏覽為主，所占百分比為85%以上；以休閑度假為目的所占比例較小，為10%左右；以商務(wù)為目的游客只能占5%左右。3.2.3趨勢預(yù)測因張家界城市基礎(chǔ)建設(shè)較落后，主要是依托獨(dú)有的山地景觀，屬游覽型旅游地區(qū)，今后發(fā)展中，觀光旅游為目的地游客仍將占據(jù)相當(dāng)大的比重。但休閑度假為目的地游客將會(huì)逐步提升，最終實(shí)現(xiàn)兩個(gè)目的的徹底轉(zhuǎn)型。因長張高速已全程貫通，包括行政會(huì)議在內(nèi)的休閑度假旅游將在張家界興起，特別是自駕游將呈高速增長。這部分客源主要來源于以長沙為核心的湖南省發(fā)達(dá)地區(qū)，以及長三角、珠三角地區(qū)。3.3境外市場3.3.1地域構(gòu)成與分析張家界境外客源主要來自東亞，其中韓國客源高達(dá)67.5%，其余港、澳、日本占17.08%，結(jié)構(gòu)不合理，不可控風(fēng)險(xiǎn)過大。境外旅游人次自2006年連續(xù)兩年處于微弱下降趨勢，分別為2006年下降1%、2007年下降0.87%。張家界有全球無可比擬的旅游資源，為什么境外旅游人次近兩年出現(xiàn)下降趨勢，主要原因是原境外游客以韓國為主要力量，結(jié)構(gòu)單一。隨著韓國旅游人次步入衰退期，但日本、歐美市場卻沒有及時(shí)開發(fā)，造成近兩年出現(xiàn)結(jié)構(gòu)調(diào)整導(dǎo)致旅游人次有小幅下滑。歐美市場是政府近年來重點(diǎn)開發(fā)對(duì)象，但在做了大量推動(dòng)工作下，只有微量增長，張家界國際酒店、張家界閩南酒店都為了打開歐美市場，專門接待過歐美旅行社、政府考察團(tuán)，政府也專門在歐美召開推介會(huì)，但最終結(jié)論是張家界風(fēng)景一流，但整體接待檔次過低，無能力接待以休閑度假為主要目的地歐美市場，歐美客人主要集中在麗江、桂林等西南地區(qū)。3.3.22007年，湖南省委、省政府提出將張家界打造成“世界旅游精品”，張家界市委、市政府響應(yīng)省里號(hào)召，提出將市城區(qū)“三年有改觀、五年大變樣”，著手大力改進(jìn)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，將旅游接待設(shè)施提質(zhì)改造放在第一位置，并主要以日本、歐美市場為導(dǎo)向。為更好地發(fā)揮其湖南省旅游業(yè)的龍頭帶動(dòng)作用，張家界正努力實(shí)現(xiàn)從單一的觀光旅游向休閑度假旅游轉(zhuǎn)型，旅游產(chǎn)業(yè)從數(shù)量擴(kuò)張到數(shù)量質(zhì)量并重轉(zhuǎn)型，旅游品牌從國內(nèi)旅游目的地向國際旅游目的地轉(zhuǎn)型，優(yōu)化旅游區(qū)域空間結(jié)構(gòu)，提高產(chǎn)業(yè)素質(zhì)，提升旅游服務(wù)品位。為此，需要建設(shè)面向高端客源市場的國際接待服務(wù)區(qū)。主要以日益增多的歐美日等西方發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的游客為接待對(duì)象，以迎合歐美日等西方發(fā)達(dá)國家和地區(qū)游客上升的趨勢。3.3.3根據(jù)《旅游》雜志統(tǒng)計(jì)，張家界境外游客出行目的以觀光瀏覽為主，所占百分比為90%以上；以休閑度假為目的所占比例較小，為10%左右；以商務(wù)為目的游客基本為零。趨勢預(yù)測根據(jù)《關(guān)于2004—2008年張家界市旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)施意見》相關(guān)數(shù)據(jù)顯于，到2008年境外旅游人次將達(dá)150萬人次，創(chuàng)匯收入達(dá)2億美元。隨著張家界直飛漢城的航班開通，韓國客人于2008年后十年內(nèi)可連續(xù)穩(wěn)定在50萬人次，占境外游客的30%；日本、港、澳、臺(tái)、及東南亞將于2008年達(dá)到65萬人次，占境外游客的43%；歐美市場因北京奧運(yùn)會(huì)的舉辦及城市接待設(shè)施的提升，會(huì)呈大幅增長態(tài)勢，2008年預(yù)計(jì)可達(dá)27萬人次，占比達(dá)18%。結(jié)論：在政府與市場的共同推進(jìn)下，游客人數(shù)會(huì)不斷增加，客源地將不斷擴(kuò)大，旅游人員結(jié)構(gòu)將發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變，游客消費(fèi)層次不斷提高，帶動(dòng)消費(fèi)形態(tài)發(fā)生根本變化與提升。第四章張家界酒店業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查4.1四星以上酒店概況4.1.1統(tǒng)計(jì)根據(jù)《張家界市2007年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)草案》，截止2007年12月底，張家界賓館酒店總數(shù)511家。共有星級(jí)酒店73家，其中：正申報(bào)五星1家：為武陵源國際度假酒店；掛牌四星5家：為張家界國際酒店、湘電國際酒店、張家界藍(lán)天大酒店、通達(dá)國際酒店、祥龍國際酒店；掛牌三星19家。另有類四星3家，類三星8家。張家界三星級(jí)及類三星酒店現(xiàn)有客房數(shù)5700間。張家界類四星級(jí)以上酒店現(xiàn)有客房數(shù)1849間，其中張家界***大酒店228間、張家界***酒店255間、張家界***國際大酒店156間、張家界**國際酒店280間、張家界**國際酒店300間。類四星酒店張家界**大酒店200間、**國際酒店150間、**國際酒店280間。五星級(jí)酒店三家（含在建），客房數(shù)2158間，其中：武陵源國際度假酒店450間（于2007年4月營業(yè)，正申評(píng)五星）、張家界花園酒店1000間（在建），張家界山水大酒店708間（在建）。主要四星級(jí)及類四星級(jí)酒店分布情況如下表：.2.1硬件基于市場需要及政府需求，張家界四星級(jí)酒店基本不具務(wù)四星標(biāo)準(zhǔn)，按國際標(biāo)準(zhǔn)評(píng)審，只能符合三星要求。如張家界***酒店于2000年開業(yè)，因房間空間設(shè)計(jì)過小，加之運(yùn)營七年時(shí)間無資金進(jìn)行裝修改造，基本已退出四星競爭行業(yè)。張家界**國際酒店同張家界**酒店處于同一狀況。為了有可比性，有針對(duì)性的選取五家酒店進(jìn)行硬件比較：軟件管理模式：全部為獨(dú)立總經(jīng)理。管理制度與控制流程：都制定的較為完善。員工來源：張**與***酒店管理屋基本來源于外，管理水平較好，其余一般。普通員工都為本地招聘，綜合素質(zhì)一般。員工配備與培訓(xùn)：***酒店配備較為符合標(biāo)準(zhǔn)，并培訓(xùn)較好。其余酒店配備基本處于缺編狀況，并培訓(xùn)主要依靠內(nèi)部自培。衛(wèi)生：大面積與主要部位基本符合要求，但細(xì)節(jié)處理普遍不夠。維護(hù)保養(yǎng)：都無專業(yè)人員實(shí)施。張家界前幾位酒店軟件如上所述，其他酒店就更無可取之處。張家界市酒店行業(yè)總體管理水平一般，員工綜合素質(zhì)較差，不能滿足旅游業(yè)發(fā)展的需求，可提升空間大。4.2供求狀況張家界市現(xiàn)有四星及類四星酒店總床位3600張。張家界市現(xiàn)有五星床位900張。以國家旅游局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為參考依據(jù)，國內(nèi)游客中有20%基本入住四星以上酒店，張家界作為國際旅游勝地，比例達(dá)30%，境外游客中有90%基本入住四星級(jí)以上酒店。以2006年張家界市旅游人次為基數(shù)，測算張家界現(xiàn)有四星級(jí)酒店全年每日平均床位需求量為：國內(nèi)需求：1324萬人次，每天需求量為9080張。國外需求：129萬人次，每天需求量為：2600張。張家界現(xiàn)有四星級(jí)以上酒店床位缺口為7180張。缺口之大的直接結(jié)果就是一部分人轉(zhuǎn)向入住三星級(jí)酒店，并導(dǎo)致部分高消費(fèi)能力的游客推遲來張家界旅游計(jì)劃，造成高檔客人流失。因?yàn)楣┬枋Ш?，在旺季形成來重的買方市場，各酒店的服務(wù)水平也嚴(yán)重縮水。每年年初各旅行社在四星級(jí)以上酒店花錢買一年的房，就是供需失衡的最好見證。4.3入住率與價(jià)格國家旅游局2006年統(tǒng)計(jì)，2006年全國四星級(jí)酒店平均入住率在65%左右，三星級(jí)酒店在60%左右。張家界2007年類四星級(jí)以上酒店平均入住率在85%以上，類三星級(jí)以上酒店平均入住率在80%以上，大大高于全國平均水平。在旺季八個(gè)月中，武陵源國際度假酒店、張***酒店、**酒店、**山莊、**酒店、**酒店、***際酒店平均入住率全部在92%以上。以湖南省會(huì)長沙市酒店旅游團(tuán)隊(duì)價(jià)格為參考依據(jù)，選取情況如下：**國際酒店：五星，團(tuán)隊(duì)價(jià)460元每間，含早；**國際酒店：五星，團(tuán)隊(duì)價(jià)380元每間，含早；**國際酒店：四星，團(tuán)隊(duì)價(jià)300元每間，含早。張家界選取四家酒店價(jià)格為參考依據(jù)，選取情況如下：***源國際度假酒店：五星，團(tuán)隊(duì)價(jià)680元每間，含早；張家界**酒店：類四星，團(tuán)隊(duì)價(jià)480元每間，含早；**酒店：四星，團(tuán)隊(duì)價(jià)380元每間，含早；**國際酒店：類四星，團(tuán)隊(duì)價(jià)360元每間，含早；**國際酒店：類四星，團(tuán)隊(duì)價(jià)360元每間，含早。張家界作為地級(jí)市的旅游城市，其酒店星級(jí)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)本來就低于省會(huì)城市，其四星酒店在省會(huì)城市只能比三星稍好，但價(jià)格已遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于省會(huì)四星，并接進(jìn)五星，價(jià)格水平畸高，可見供需不平帶來的發(fā)展空間巨大。結(jié)論：張家界市高星級(jí)酒店數(shù)量不夠，供需失衡；星級(jí)酒店硬件較差、管理不能到位，維護(hù)保養(yǎng)原始，老化嚴(yán)重；酒店價(jià)格理想、入住率高。張家界需要新興的高星級(jí)酒店興建，彌補(bǔ)供應(yīng)數(shù)量，提升接待能力，拉升接待服務(wù)水平，接動(dòng)旅游人次結(jié)構(gòu)調(diào)整。第五章有可比性景區(qū)酒店?duì)顩r分析從宏觀角度分析，并進(jìn)行橫向比較，選擇了三個(gè)在品牌、開發(fā)時(shí)間、旅游資源等方面有可比性的城市進(jìn)行比較分析，分別為張家界市、阿壩州（九寨溝）、桂林。因受數(shù)據(jù)獲取困難，比較數(shù)據(jù)取2006年各政府公布數(shù)。阿壩州的九寨溝位于青藏高原東南邊緣，從上世紀(jì)八十年代開發(fā)建設(shè)，九十年代為海內(nèi)外所廣泛了解。桂林是世界著名的風(fēng)景旅游城市和歷史文化名城，地處南嶺山系西南部，廣西東北部。行政區(qū)域總面積27809平方公里。擁有著名的陽朔旅游區(qū)。5.1三城市GDP與旅游人次比較2006年GDP：張家界市：127.54億元；阿壩州：87億元；桂林：619.12億元2006年旅游人次：張家界市：1676萬人次；阿壩州九寨溝：772.6萬人次；桂林：1337.95萬人次三城市GDP與旅游人次比較圖旅游總收入：張家界市：79.38億元；阿壩州：61.80億元；桂林：68.75億元游客人次平均貢獻(xiàn)度：張家界市：473.63元每人；阿壩州：800元每人；桂林：512.80三城市旅游收入與平均貢獻(xiàn)度比較圖5.2三城市酒店規(guī)模比較5.2.1星級(jí)酒店規(guī)模星級(jí)酒店數(shù)量：張家界市：四星5家，五星1家；阿壩州：四星3家，五星2家；桂林：四星6家，五星3家星級(jí)酒店客房數(shù)量：張家界市：四星級(jí)酒店1219間（不含類四星），五星級(jí)酒店450間；阿壩州：四星級(jí)酒店1006間，五星級(jí)酒店2765間；桂林：四星級(jí)酒店2560間，五星級(jí)酒店1285間。5.2.2客房入住率與價(jià)格比較入住率：張家界市：四星級(jí)酒店85%，五星級(jí)酒店85%；阿壩州：四星級(jí)酒店70%，五星級(jí)酒店75%；桂林：四星級(jí)酒店75%，五星級(jí)酒店78%。價(jià)格比較：張家界市：四星級(jí)酒店360元，五星級(jí)酒店680間；阿壩州：四星級(jí)酒店400元，五星級(jí)酒店680元；桂林：四星級(jí)酒店400元，五星級(jí)酒店580元。張家界出現(xiàn)供求不平衡，入住率最高，但四星級(jí)酒店價(jià)格卻低于另兩地區(qū)，主要是酒店建設(shè)缺乏高水平規(guī)劃，建設(shè)水平過低，硬件太差，經(jīng)營管理水平低，不注重酒店品牌建設(shè)，所以沒能力接待高檔中高檔客人，并沒能力談及品牌附加值，故價(jià)格水平較低。5.2.3緊缺指數(shù)比較以四星級(jí)以上酒店需求量對(duì)供應(yīng)量比作為緊缺指數(shù)，三地區(qū)緊缺指數(shù)如下：張家界市：4.36；阿壩州：1.2；桂林：1.6就現(xiàn)有的四星級(jí)以上酒店而言，張家界高星級(jí)酒店緊缺指數(shù)高出阿壩州3.6倍，高出桂林2.72倍。結(jié)論：張家界旅游人次最高，但旅游收入不及桂林，游客人均貢獻(xiàn)度低于阿壩州與桂林，四星級(jí)以上酒店標(biāo)準(zhǔn)與客房數(shù)量及價(jià)格低于阿壩州與桂林，但入住率卻高于阿壩州民與桂林，可見張家界旅游配套設(shè)施不足，高星級(jí)酒店的缺乏直接影響到高檔游客比例的提升，高星級(jí)酒店的建設(shè)極為迫切。第六章未來四星級(jí)以上酒店供求狀況6.1至2009年四星級(jí)以上酒店床位供應(yīng)量預(yù)測至2009年高星級(jí)建設(shè)情況：張家界閩南國際酒店：650個(gè)床位，四星，2008年10月營業(yè)；張家界花園酒店：2000個(gè)床位，五星，2008年5月開業(yè)；張家界山水大酒店：1400個(gè)床位，五星，2009年3月營業(yè)；武陵源臺(tái)灣山莊酒店：600個(gè)床位，四星，2009年3月開業(yè)。類四星以上床位供應(yīng)表：6.2未來高星級(jí)酒店床位需求量測算根據(jù)《關(guān)于2004—2008年張家界市旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)施意見》相關(guān)數(shù)據(jù)顯于，境內(nèi)旅游人次將按年均20%定基增長，至2008年達(dá)2200萬人次，境外旅游人次將達(dá)150萬人次，2009年旅游人次結(jié)構(gòu)將調(diào)整，境外旅游人次將大幅上升。四星級(jí)以上酒店供需情況如下表（依據(jù)4.2測算公式）：包含本項(xiàng)目在內(nèi)，在建的高星級(jí)酒店全建完后，在2010年，缺口仍達(dá)5665張床位，足以再容納三家大規(guī)模高星級(jí)酒店。張家界高星級(jí)酒店床位供求趨勢圖結(jié)論：張家界高星級(jí)酒店需求量大，在較長時(shí)期內(nèi)處于供不應(yīng)求的局面，投資建高星級(jí)酒店，符合當(dāng)?shù)氐氖袌鲂枨蠹罢畬?dǎo)向。第七章項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢分析地理位置是投資酒店業(yè)時(shí)考慮的首要條件之一，此項(xiàng)目位于張家界市與核心景區(qū)武陵源中間，在區(qū)位上占有無可比擬的優(yōu)勢。7.1環(huán)境優(yōu)勢項(xiàng)目選址張家界市永定區(qū)沙堤鄉(xiāng)板坪村羅家崗，位于張家界市區(qū)至張家界國家地質(zhì)公園的張清公路旁，所在地?zé)o任何工業(yè)與生活污染，四周森林履蓋率達(dá)90%以上，空氣清新，是絕佳的天然氧吧，推窗即可欣賞如畫卷的風(fēng)光山水，享受難得的遠(yuǎn)離城市喧嘩的寧靜。項(xiàng)目區(qū)可以享受城市公共設(shè)施的方便，又靠近景區(qū)，坐擁周邊豐富的山景資源。因?yàn)檎畬?duì)景區(qū)附近的開發(fā)進(jìn)行嚴(yán)格限制，使得這塊地有著極大的升值潛力。無論開發(fā)為何種物業(yè)，它都是稀缺的，不可多得的。用地非常適合營造一個(gè)環(huán)境優(yōu)美，恬靜、舒適，設(shè)施先進(jìn)的五星級(jí)山地度假酒店。7.2交通優(yōu)勢項(xiàng)目所在地距張家界市、火車站、荷花機(jī)場22公里，僅30分鐘車程，交通非常便利。距核心景區(qū)索溪峪入口10公里、森林公園管理處入口8公里項(xiàng)目所在地處于城區(qū)與景區(qū)唯一交通干線之間，處于繞核心景區(qū)的環(huán)紅公路之內(nèi)。2008年長張高速陽河出口處至黃龍洞一級(jí)公路開通后，項(xiàng)目還處于市區(qū)、武陵源、陽和大循環(huán)圈內(nèi)。7.3地塊優(yōu)勢項(xiàng)目用地不涉及任何拆遷等棘手的社會(huì)問題，獨(dú)立性很強(qiáng)，項(xiàng)目實(shí)施單純，但項(xiàng)目建設(shè)所需市政配套設(shè)施不很完善，需自行解決飲用水問題。根據(jù)張家界市城高規(guī)劃，城區(qū)人口將于2012年擴(kuò)張到30萬元，城市集中向景區(qū)方向擴(kuò)張，項(xiàng)目用地在5年后將處于張家界市城區(qū)的邊緣地，本項(xiàng)目也將成為城區(qū)的重要組成部分。第八章項(xiàng)目市場定位8.1主題定位張家界五星級(jí)酒店——新版風(fēng)景視野，一生的度假計(jì)劃——世界級(jí)的山景，您將不再是過客8.2功能定位本項(xiàng)目定位為綜合性旅游服務(wù)酒店，主要功能為旅游觀光客人提供優(yōu)質(zhì)的食、宿、休閑、娛樂服務(wù)，并考慮會(huì)議旅游的需求，充分提供會(huì)議會(huì)務(wù)服務(wù)。8.3客戶群體定位8.長江三角洲、珠江三角洲的高端客人，并著重大公司的會(huì)議接待；湖南省及周邊地區(qū)的自駕游高檔游客。來張家界旅游、度假的具有高消費(fèi)能力的頂級(jí)富豪、高端游客，新崛起的經(jīng)濟(jì)大款以及其它社會(huì)高層機(jī)構(gòu)和知名人士。8.以韓國、日本為主的休閑旅游游客；以港、澳、歐洲為主洲休閑旅游游客；世界500強(qiáng)企業(yè)8.4需求定位對(duì)總體接待能力的需求，尤其是節(jié)假日的客房需求，對(duì)高檔豪華客房要求，尤其是對(duì)景區(qū)附近豪華客房的需求；對(duì)多功能廳和現(xiàn)代化會(huì)議設(shè)施的需求；對(duì)現(xiàn)有園林和開敞的空間的滿足和稱贊，需求更多的自然園景和多變的植物；對(duì)更多的康體設(shè)施和水療（SPA）設(shè)施需求，對(duì)更多的娛樂設(shè)施需求；對(duì)更多的獨(dú)家休閑和VIP空間需求；對(duì)更多的文化活動(dòng)和短程旅行活動(dòng)需求。8.5星級(jí)定位項(xiàng)目定位為涉外五星級(jí)山地度假酒店。第九章設(shè)計(jì)原則與風(fēng)格營造9.1設(shè)計(jì)原則項(xiàng)目鄰近張家界旅游風(fēng)景區(qū)，自然環(huán)境優(yōu)美。酒店用地高差大，地形復(fù)雜。本著尊重自然，以自然景觀為核心，順應(yīng)山勢，充分利用自然地形的原則，建筑布局依山就勢，盡量減少填挖方量。為了保護(hù)基地周邊優(yōu)美的自然環(huán)境和獨(dú)特的旅游資源，在規(guī)劃布局中注意將建筑化整為零，減小建筑體量，并通過凸凹有致的外墻和高低錯(cuò)落的屋頂處理，進(jìn)一步縮小體量感。建筑形象秉承****集團(tuán)建設(shè)并經(jīng)營的酒店一貫的歐式風(fēng)格，采用的暖色調(diào)石材及坡屋頂，以豐富的細(xì)部構(gòu)成尺度近人、氛圍休閑的建筑，并和周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)。充分利用自然景觀，按原地形的山勢依山就勢，形成高低錯(cuò)落的山地建筑景觀，標(biāo)志形象突出?？紤]各種不同功能和客用與服務(wù)的出入口交通合理組織，人流、車流、物流流線完全分開，各流程路線簡潔明確，快捷高效。酒店主要采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)清晰。大堂部分直徑80多米的半圓形無柱大空間采用鋼網(wǎng)架，宴會(huì)廳和劇院部分采用鋼桁架，不同的結(jié)構(gòu)形式滿足不同的建筑需要。抗震等結(jié)構(gòu)安全設(shè)計(jì)按國家標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。配套設(shè)施齊全，設(shè)備設(shè)施先進(jìn)。建材大部分選用采用環(huán)保節(jié)能材料，既能達(dá)到建筑裝飾的效果，又保溫節(jié)能。設(shè)備設(shè)計(jì)也對(duì)各種污染源作嚴(yán)格處理，使排放達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)。通過精心的規(guī)劃與建設(shè)，創(chuàng)造更完美、更能迎合市場需求的中國式山野田園度假酒店：規(guī)劃、設(shè)計(jì)更大面積的客房和可靈活組合的套房；更高質(zhì)量的建筑、更漂亮的外立面和更精細(xì)的室內(nèi)裝飾；體現(xiàn)與酒店的合理差異性，以保持自我優(yōu)勢和特色，提高對(duì)國內(nèi)、國際客源的吸引力，提高市場競爭力；增加康體和健康水療設(shè)施；建成具有明顯獨(dú)特風(fēng)格的超大的園林，強(qiáng)化其不可比性。9.2風(fēng)格營造在整體布局上，采用的“f”型的仿古建筑，是“高綠地率、環(huán)保、地域性”，用園林式的布置手法布置，注意山水的串插交融，體現(xiàn)山區(qū)城市風(fēng)貌。項(xiàng)目區(qū)以各建筑物為中心，組成生態(tài)園林景觀，承襲傳統(tǒng)的園林風(fēng)格，以當(dāng)今國際流行的設(shè)計(jì)理念，融合張家界的本土文化特色。規(guī)?；趾氪髿?，制作精致辭完美。蜿蜒的石路、玲瓏的雕塑、變化的泳池、疊錯(cuò)式的噴泉、精巧別致的燈飾，另上80多種罕見的植物、果樹、奇花、異草，使得整個(gè)園林風(fēng)情萬種，美不勝收。別具一格的開敞式酒店大堂，土家風(fēng)情的豪華觀景客房，融合出優(yōu)美的鄉(xiāng)村度假酒店效果。第十章建設(shè)規(guī)模與投資概算10.1建設(shè)規(guī)?？偨ㄖ娣e200485平方米，其中酒店建筑面積172210平方米、一、酒店規(guī)模：建筑面積172210平方米客房規(guī)模，其中地上169718m2，地下整個(gè)酒店分為公共區(qū)（A區(qū)），客房區(qū)（B區(qū)），高檔客房區(qū)（C區(qū)），酒吧和KTV娛樂區(qū)（D區(qū)）和演藝劇場區(qū)（E區(qū)）。A區(qū)地上11層，局部地下1層，建筑總高度50.8m；B區(qū)地上13層，建筑總高度48.3m；C區(qū)地上10層，建筑總高度38.35m；D區(qū)地上4層，建筑總高度19.8m；E區(qū)地上2層，建筑總高度15.45m。二、總體布局：A區(qū)：位于用地的中部，酒店主入口在公共區(qū)中間，朝向東北，面對(duì)園區(qū)主路。主要功能有大堂接待、餐飲、會(huì)議和宴會(huì)、洗浴SPA、健身、后勤辦公及設(shè)備機(jī)房。公共區(qū)上部二層至六層為客房，共有244個(gè)標(biāo)準(zhǔn)間。B區(qū)：位于用地和公共區(qū)的西北側(cè)，共十三層。本區(qū)共有744間標(biāo)準(zhǔn)間客房。C區(qū)：位于公共區(qū)南側(cè)，十層高，共有133間（套）高檔客房。D區(qū)：位于公共區(qū)的西南，主要功能首層為酒吧街，二層以上為KTV包間。E區(qū)：位于整個(gè)酒店用地的東側(cè)，。劇院有2500座，擬用作地方風(fēng)情表演，兼做報(bào)告廳。三、平面布局和分區(qū)：A區(qū)：B5層為洗衣房和設(shè)備用房，設(shè)備用房有鍋爐房、發(fā)電機(jī)房、變配電室、消防水池和泵房。B4層為康體娛樂區(qū)和部分設(shè)備用房，康體娛樂區(qū)主要有保齡球、游泳池、健身房、瑜珈房、棋牌室、游藝廳、壁球、沙壺球等，設(shè)備用房有制冷機(jī)房、變配電室。B3層為桑拿浴和后勤辦公用房。B2層為SPA和后勤辦公用房。后勤用房有辦公、庫房、員工更衣、員工廚房餐廳。B1層為會(huì)議、停車庫、中餐廳、風(fēng)味餐廳和廚房。1層為大堂接待、咖啡廳、自助餐、西餐廳、宴會(huì)廳、會(huì)議室。2~6層為客房。B區(qū)：標(biāo)準(zhǔn)客房樓，地上9~12層，在頂層有連廊與A區(qū)一層大堂相連。C區(qū)：高檔客房樓，地上7~10層，底層與A區(qū)一層大堂相連。D區(qū)：為酒吧街和KTV房樓，地上3層，首層為酒吧街，上部為KTV包間。因地形原因東段比西段高一層，西段首層與A區(qū)二層平。東、西段間及與A區(qū)一層大堂用臺(tái)階連接；3.3.5E區(qū)為劇場，地上2層。四、停車位：地下停車位48個(gè)，面積2200平方米酒店用地內(nèi)地上停車110輛（96輛小客車+14輛大客車）五、后勤服務(wù)中心：總建筑面積：28275.75平方米。建筑層數(shù)、高度：地下局部二層，地上六層，建筑控制高度28.450米。.工程由A段、B段、C段、D段四部分組成。首層B、C段為員工餐廳，地下一、二層B、C段為辦公及設(shè)備用房，其余部分均為員工宿舍。10.2投資概算預(yù)測本項(xiàng)目總投資約為人民幣79,613.00萬元，（詳細(xì)見附表2：項(xiàng)目投資計(jì)劃表，并適當(dāng)參考威靈謝公司2007年第三季度上海造價(jià)信息）。其中：土建投資：14,034.00萬元裝修投資：42,430.00萬元設(shè)備購置：13,635.00萬元附屬工程：873.00萬元工程建設(shè)其他費(fèi)用：4,260.00萬元開辦費(fèi)：600.00萬元預(yù)備費(fèi)用：421.00萬元鋪底流動(dòng)資金：900.00萬元建設(shè)期利息：2,460.00萬元10.3項(xiàng)目資金來源總投資79,613.00萬元中，企業(yè)自有39,613.00萬元，向銀行申請(qǐng)長期項(xiàng)目貸款40,000.00萬元，期限八年。第十一章經(jīng)營管理規(guī)劃11.1市場進(jìn)入11.1.1項(xiàng)目在實(shí)用性的前提下，充分融入本土山水與少數(shù)民族文化，在多方面體現(xiàn)了獨(dú)到的新穎性：獨(dú)特的建筑設(shè)計(jì)與優(yōu)美的環(huán)境構(gòu)造；設(shè)備設(shè)施的極度舒適性；土家文化要素與現(xiàn)代追求的充分融合；優(yōu)質(zhì)的客房、餐飲、娛樂服務(wù)。11.1.2●張家界****酒店，您的酒店您的家●張家界首家“鄉(xiāng)村家園”主題的五星級(jí)酒店●時(shí)尚型的，共享型的，交流型的，開放型的●充分體現(xiàn)山景酒店特色。11.1.3按國家旅游局的統(tǒng)計(jì)調(diào)查，客房數(shù)處于300—499間的酒店平均入住率為60%以上，客房數(shù)在200—299間的酒店平均入住率在55%以上，客房數(shù)在100—199間的酒店入住率在50%以上，可見，客房數(shù)越多入住率越高，越能產(chǎn)生更大的邊際效益。項(xiàng)目完工后，總客房面積達(dá)1121間，可以承接大型會(huì)議團(tuán)隊(duì)，在旺季時(shí)可以避免張家界經(jīng)常發(fā)生的“踢團(tuán)”現(xiàn)象。在中層以上管理人員不增加的情況下有效降低付現(xiàn)成本率，降低運(yùn)營成本。11.2品牌創(chuàng)造11.2.1項(xiàng)目的地理與環(huán)境優(yōu)勢是無可比擬的，全新的設(shè)計(jì)理念令酒店的布局、設(shè)備設(shè)施處于超前的地位，在經(jīng)營中，必須以這些優(yōu)勢作為核心，全力參與到市場的競爭中。11.2.2員工是企業(yè)的最大財(cái)富，要培育并形成獨(dú)特的酒店文化，讓員工在一種嚴(yán)謹(jǐn)、積極但又親切、和諧的氛圍中工作與生活，這樣才能形成強(qiáng)大的凝聚力，產(chǎn)生一流的員工，創(chuàng)造出一流的品牌。11.2.3酒店中現(xiàn)金流、物資流、服務(wù)流程、質(zhì)控流程、成本控制等等，在管理中如稍有不慎就會(huì)造成經(jīng)濟(jì)、品牌上的巨大損失。所以必須完善所有工作流程與控制流程，制度詳細(xì)的各項(xiàng)規(guī)章制度，并由總經(jīng)理牽頭，確保這些流程得到良好執(zhí)行。11.2.4保持與各種媒體的良好關(guān)系就是更大的保護(hù)自己的品牌，讓各種媒體在各種情況下都充分保護(hù)酒店品牌。不斷的以舉辦各種公益活動(dòng)為契機(jī)，通過媒體宣傳吸引消費(fèi)者及消費(fèi)中介的關(guān)注，長時(shí)間保持酒店在社會(huì)中的影響力。11.3經(jīng)營管理模式11.3.1酒店實(shí)行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，由總經(jīng)理牽頭組建整個(gè)經(jīng)營班子。能最大限度的降低管理成本，提高效益。12.3.2第十二章財(cái)務(wù)指標(biāo)分析12.1取值說明12項(xiàng)目經(jīng)營期2010年起至2019年底共10年。12.1.2酒店收入分為四大類核算：客房、餐飲、小型收益部門、租金及其他收入。客房：客房總數(shù)1121間，第一個(gè)五年：參照2007年張家界武陵源國際度假酒店銷售價(jià)格，考慮擴(kuò)建項(xiàng)目完工后形成市場拉動(dòng)影響及游客結(jié)構(gòu)調(diào)整，旺季8個(gè)月，入住率為80%，價(jià)格580元/間；淡季4個(gè)月，入住率為40%，價(jià)格480元/間。第二個(gè)五年：價(jià)格考慮下調(diào)5%。餐飲：根據(jù)張家界及其他可比較區(qū)域的同檔次酒店，餐館消費(fèi)分為食品收入、飲品收入、其他餐飲收入，其中食品收入為每一住客房的120元；飲品收入為食品收入的15%；其他餐飲收入為食品收入與飲品收入合計(jì)的10%。小型收益部門：含電話收入、客衣洗滌、健身房、禮品店、商務(wù)中心、娛樂中心等。取值為每一住客房的30元。租金及其他收入：含外包場地租金、會(huì)議室出租收入、其他任何部門取得的各種收入，為凈收入。取值為客房收入的4%。12.1.3成本費(fèi)用估算依據(jù)：根據(jù)收入計(jì)算口徑，考慮計(jì)算變動(dòng)與固定成本，成本費(fèi)用按以下大項(xiàng)核算：客房人工成本、客房其他費(fèi)用、食品成本、飲品成本、餐飲人工成本、餐飲其他成本、小型收益部門成本、行政一般開支、市場營銷費(fèi)用、能源費(fèi)用、物業(yè)運(yùn)營維保、管理費(fèi)、利息支出、銷售稅金。項(xiàng)目取值依據(jù)取值比例說明客房人工成本每一住客房30元客房部、前臺(tái)等人工資及福利費(fèi)客房其他費(fèi)用客房收入的%6%用品、洗滌、紙張等食品成本食品收入的%35%飲品成本飲品收入的%25%餐飲人工成本餐飲收入的%10%餐飲部、廚房工資及福利餐飲其他成本餐飲收入的%9%瓷器、印刷、制服等小型收益成本小型收益的%40%行政一般開支定額50人2000元行政及后勤人員工資及福利、辦公費(fèi)市場營銷費(fèi)用總收入的%2%銷售人員工資及廣告、宣傳費(fèi)用能源費(fèi)用每間房20元電、水、燃料等物業(yè)運(yùn)營維?？偸杖氲?1%維保工資、材料管理費(fèi)總收入的%2%招待、行政費(fèi)用繳納利息支出貸款本金8.2%銀行同期貸基準(zhǔn)利率銷售稅金總收入的%5%所得稅利潤總額25%本項(xiàng)目享受3免2減半的優(yōu)惠政策。12.1.4評(píng)價(jià)指標(biāo)基準(zhǔn)收益率：10%全投資假設(shè)，經(jīng)營期限為10年建設(shè)期二年，項(xiàng)目資金在二年內(nèi)均勻投入。銀行貸款在第二年建設(shè)期內(nèi)分兩次平均投入。假設(shè)在經(jīng)營期結(jié)束后收回固定資產(chǎn)殘值不考慮土地增值因素不考慮國家發(fā)生重大稅收政策調(diào)整因素12.2財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算（詳見附表）12.項(xiàng)目計(jì)算期（10年）年平均總成本費(fèi)用13,271.00萬元，其中年平固定成本10,432.00萬元，年平可變成本2,839.00萬元，經(jīng)營成本5,985.00萬元。12.有項(xiàng)目年平銷售收入20,168.00萬元。12.2.3效益指標(biāo)：年平均利潤總額5,888.00萬元，年平均稅后利潤4,873.00萬元，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率10.97%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值3,537.00萬元，靜態(tài)投資回收期8.21年，動(dòng)態(tài)投資回收期11.71年，投資利潤率7.40%，整體長期借款償還期8年（含建設(shè)期）。上述指標(biāo)分析表明：內(nèi)部收益率大于設(shè)定值10%，靜、動(dòng)態(tài)投資回收期較短，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，企業(yè)財(cái)務(wù)效益將突出，貸款償還期適中，企業(yè)具有較強(qiáng)長期借款清償能力。12.3盈虧平衡分析所得稅前以生產(chǎn)能力利用率表示的盈虧平衡點(diǎn)BEP(生產(chǎn)能力利用率)=總固定成本÷（總產(chǎn)品銷售收入－總變動(dòng)成本－總銷售稅金附加）×100%.=104326/(201683-28391-10084)*100%=63.92%經(jīng)測算，當(dāng)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)的銷售收入達(dá)到預(yù)計(jì)銷售收入的63.92%，，即可實(shí)現(xiàn)保本。12.4敏感性分析本次評(píng)估估算就項(xiàng)目的銷售收入，經(jīng)營成本二個(gè)因素對(duì)全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和投資回收期的影響程度進(jìn)行敏感性分析。敏感性分析表明銷售收入（價(jià)格）下降10%時(shí)，動(dòng)態(tài)投資回收期12.63年，內(nèi)部收益率7.98%。經(jīng)營成本上升10%時(shí)，動(dòng)態(tài)投資回收期11.98年，內(nèi)部收益率10.05%。銷售收入（價(jià)格）的變化對(duì)項(xiàng)目的影響程度相對(duì)較大，經(jīng)營成本影響相對(duì)較小。根據(jù)評(píng)價(jià)指標(biāo)分析，該項(xiàng)目內(nèi)部收益率較高，投資回收期較短，保本點(diǎn)低，敏感性不強(qiáng)，從財(cái)務(wù)角度風(fēng)險(xiǎn)較小、效益較好、項(xiàng)目可行。第十三章項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與防范措施13.1政策風(fēng)險(xiǎn)張家界是新興的旅游城市，市政府近年提出“以旅游為龍頭，拉動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展”的發(fā)展戰(zhàn)略，加大了旅游基礎(chǔ)設(shè)施的投入，加強(qiáng)了國際旅游市場的開發(fā)力度，造就張家界近年旅游形勢火爆，導(dǎo)致客人住房需求市內(nèi)賓館供房數(shù)量之間矛盾加劇，政府為緩解這一矛盾，極力鼓勵(lì)新建一批高檔次的酒店。張家界既是湖南省旅游業(yè)的品牌，也是湖南省旅游業(yè)的龍頭。湖南省已經(jīng)把旅游作為一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)列入“十一五”規(guī)劃，力爭做大做強(qiáng)。張家界在“十一五”規(guī)劃旅游業(yè)是絕對(duì)龍頭地位，張家界除了打造國際水準(zhǔn)的旅游精品城市，還要與發(fā)展新型服務(wù)業(yè)相配套，加速相關(guān)產(chǎn)業(yè)的推進(jìn)。為此，在張家界投資高檔旅游接待設(shè)施，不僅符合湖南省的發(fā)展政策要求，也符合經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需求。13.2資金風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目資金總需求為79,613.00萬元，其中企業(yè)自有資金為39,613.00萬元，申請(qǐng)銀行貸款40,000.00萬元。自有資金與銀行貸款能否及時(shí)足額到位，帶來一定完工風(fēng)險(xiǎn)，包括拖延工期所帶來的成本超支、市場競爭環(huán)境的變化和完工質(zhì)量，同時(shí)，如造成資金斷鏈，項(xiàng)目不能急時(shí)投入經(jīng)營，直接影響其現(xiàn)金流變化及貨款償還期變化。在自有資金到位的情況下，應(yīng)及時(shí)與金融機(jī)構(gòu)溝通，及時(shí)落實(shí)項(xiàng)目貸款，化解資金鏈風(fēng)險(xiǎn)。該項(xiàng)目投資方控股股東****控股有限公司是在香港聯(lián)交所掛牌上市的上市公司，有雄厚的資金實(shí)力和強(qiáng)大的融資能力，有能力消化掉來自資金需求的一切壓力與風(fēng)險(xiǎn)。13.3市場風(fēng)險(xiǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在市場供求平衡關(guān)系上，因張家界城市屬于新興發(fā)展旅游城市，其發(fā)展期可以持續(xù)20年左右，發(fā)展后勁較強(qiáng)，特別是在2008年左右打開歐美市場后，其旅游形勢可以持續(xù)火爆多年，故市場前景廣闊，而政府通過對(duì)市內(nèi)酒店投資的有序管理，保持酒店投資增長比市場增長略有超前，從而達(dá)到酒店業(yè)與旅游業(yè)合理同步發(fā)展，降低了整個(gè)酒店業(yè)經(jīng)營中的市場風(fēng)險(xiǎn)。該項(xiàng)目屬于政府鼓勵(lì)類，在政府的統(tǒng)籌計(jì)劃之中，同時(shí)項(xiàng)目目標(biāo)市場定位主要為高端市場，投資門檻較高，新增市場供給能力受到一定限制，加上隨著生活水平的提高，游客旅游住宿越來越傾向舒適的中高檔酒店，相對(duì)而言，中高檔酒店市場風(fēng)險(xiǎn)更小。13.4經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)13.4.1能否保證測算入住率，根據(jù)前期市場調(diào)查及張家界旅游市場發(fā)展趨勢，其旺季80%入住率是相對(duì)保守的數(shù)據(jù)，淡季應(yīng)處于55至60%期間，高于413.4.2營銷與服務(wù)特色能否保證酒店有長期的核心競爭力，在今后的五星級(jí)以上酒店競爭中，硬件都將趨于完善，競爭的核心在于酒店的服務(wù)特色及其品牌創(chuàng)造，如何定位正確的服務(wù)與營銷特色是其較大的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。從該酒店現(xiàn)有經(jīng)營看，其市場定位準(zhǔn)確，服務(wù)功能完善，營銷手段先進(jìn)，項(xiàng)目整體經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)不大。第十四章結(jié)論14.1該項(xiàng)目符合國家產(chǎn)業(yè)政策，符合區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃。14.2項(xiàng)目目標(biāo)市場可靠，客源定位與功能定位明確，地理位置優(yōu)越，交通條件很好，市場前景明朗，競爭優(yōu)勢明顯。14.3項(xiàng)目前期策劃力度大，新穎性和差異化突出，有良好的品牌效應(yīng)支撐，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)可控，整體風(fēng)險(xiǎn)較低。14.4項(xiàng)目預(yù)期財(cái)務(wù)效益好，具有較強(qiáng)現(xiàn)金流和財(cái)務(wù)效益支撐，內(nèi)部收益率高，投資回收期合理，財(cái)務(wù)上可行。14.5項(xiàng)目將極大地改善張家界市商務(wù)旅游基礎(chǔ)設(shè)施落后及高檔酒店緊缺的問題，有效提高張家界市旅游業(yè)整體水平，改善投資環(huán)境和城市形象，提升產(chǎn)業(yè)檔次，接動(dòng)旅游人員結(jié)構(gòu)調(diào)整。14.6酒店獨(dú)特的設(shè)計(jì)構(gòu)造，融進(jìn)當(dāng)?shù)孛褡逦幕?，將有效美化區(qū)域的自然環(huán)境，并弘揚(yáng)當(dāng)?shù)氐拿褡逦幕?4.7項(xiàng)目達(dá)產(chǎn)后，每年為政府帶來大量稅收，解決近1000人就業(yè)，有效減輕政府社會(huì)就業(yè)負(fù)擔(dān)。張家界五星級(jí)酒店項(xiàng)目，財(cái)務(wù)上可行，風(fēng)險(xiǎn)可控，社會(huì)貢獻(xiàn)度大，項(xiàng)目優(yōu)質(zhì)、可行。湖南******管理咨詢有限公司目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章總論 11.1概述 11.2項(xiàng)目提出的背景和建設(shè)的必要性 11.3編制依據(jù)及研究范圍 31.4主要指導(dǎo)思想和技術(shù)原則 31.5可行性研究結(jié)論 4第二章項(xiàng)目目標(biāo)及效果分析 52.1國家發(fā)展規(guī)劃以及有關(guān)政策法規(guī) 52.2污染現(xiàn)狀及存在的環(huán)保問題 52.3本項(xiàng)目擬采取的防治措施及實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)和預(yù)期效果 102.4從清潔生產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的角度進(jìn)一步闡述項(xiàng)目建設(shè)的必要性 10第三章工程技術(shù)方案 123.1廠區(qū)總體規(guī)劃及平面布置 123.2治理方案 123.5治理前后污染物排放對(duì)比 203.6治理后環(huán)境狀況分析預(yù)測 20第四章原材料及輔助材料供應(yīng)及消耗 21原材料及輔助材料供應(yīng)及消耗 21第五章公用工程、土建工程及配套設(shè)施 225.1供電 225.2供水 225.3土建工程 225.4工程總體指標(biāo) 22第六章廠址條件和廠址位置 246.1廠址地理位置 246.2廠址自然條件 246.3廠址選擇意見 25第七章環(huán)境保護(hù) 267.1編制依據(jù) 26HYPERLINK