房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識回顧——溫故而知新培訓目的：通過本次培訓，溫故房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的相關(guān)基礎(chǔ)知識。在培訓前需要了解什么是房地產(chǎn)（基本概念）：房地產(chǎn)房產(chǎn)地產(chǎn)房地產(chǎn)權(quán)益房產(chǎn)地產(chǎn)土地財產(chǎn)五證《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《國有土地使用證》《建筑工程施工許可證》《商品房銷售(預(yù)售)許可證》兩書《商品房質(zhì)量保證書》、《商品房使用說明書》五證兩書土地、土地所有權(quán)、建筑物、權(quán)益土地——地球的表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間土地所有權(quán)——分國有土地與集體土地所有權(quán)，集體轉(zhuǎn)為國有才能轉(zhuǎn)讓建筑物——人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備等組成的整體物，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類權(quán)益——產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)等等土地（國有土地、集體土地所有權(quán)）：1、發(fā)展商只有得到土地使用權(quán)才能建房獲得土地使用權(quán)方式招標、拍賣（主要方式）六類用地（商業(yè)、娛樂、旅游、金融、服務(wù)業(yè)、商品房）協(xié)議轉(zhuǎn)讓取得（舊城改造）政府批準劃撥國有土地（如醫(yī)用、軍用等政府用地）國有土地使用權(quán)出讓年限：住房用地70年工業(yè)用地50年科教、文體、衛(wèi)生用地50年商業(yè)、旅游、娛樂用地40年綜合或其他用地50年土地的分類：1、生地2、熟地三通一平五通一平氣、通訊、（3）七通一平燃氣、熱力市場分類房地產(chǎn)一級市場房地產(chǎn)二級市場房地產(chǎn)三級市場市場分類：房地產(chǎn)一級市場出讓的市場土地使用權(quán)國家壟斷房地產(chǎn)二級市場建成的房地產(chǎn)房地產(chǎn)三級市場將房地產(chǎn)新再次房產(chǎn)分類居住住宅——平房、普通樓房住宅、高檔住宅、別墅商業(yè)樓宇——寫字樓、商鋪（旅館、餐飲、娛樂）工業(yè)和倉儲用房其他：(教育、醫(yī)療、科研、交通、寺廟、監(jiān)獄、宗教等)綜合：兩種或兩種以上用途專業(yè)名詞占地面積——建筑物基底及其功能需要占用的面積，也叫紅線面積容積率——指總建筑面積與總占地面積的比率使用率——使用面積與建筑面積的比率綠化率——指紅線內(nèi)用于綠化的面積與總占地面積的比率房屋面積的分類使用面積——它是建筑面積扣除公攤面積、及墻體柱體所占用的面積后的凈使用面積，俗稱地磚面積建筑面積——包含了房屋居住可用的實用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其它公攤面積等公攤面積——是指建筑物的樓梯、外墻、首層大堂及小區(qū)內(nèi)其它一些配套設(shè)施的分攤面積套內(nèi)面積——臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、夾層、廁所、儲藏室、壁櫥等戶門內(nèi)面積的總和套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽臺建筑面積建筑物的分類（按建筑材料分）：1、磚木結(jié)構(gòu)2、磚混結(jié)構(gòu)3、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)4、鋼結(jié)構(gòu)建筑物的分類（按承重方式分）：1、承重墻結(jié)構(gòu)2、框架結(jié)構(gòu)3、排架結(jié)構(gòu)4、其它建筑物的分類（按建筑高度分）：1、低層——2層及2層以下2、多層——2層以上，7層以下3、中高層——7層以上，16層以下4、高層——16層以上，24層以下5、超高層——24層以上房地產(chǎn)的交易：1、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓2、房地產(chǎn)的抵押3、房地產(chǎn)的租賃房屋出租人必須具備的出租條件(常識)取得房屋所有權(quán)證，且是房屋所有權(quán)所有人共有房屋的出租人須具有共有人同意出租的證明書或委托書代理人代理出租應(yīng)具有房屋所有人委托的代理書和證件副本房屋所有人已死亡的、繼承人應(yīng)辦妥房產(chǎn)繼承過戶手續(xù)，方可以出租私有房屋具有房屋出租行為能力已抵押，并經(jīng)抵押權(quán)人同意出租的符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的影響房屋價格的因素：房屋的地理位置（交通便利、周邊環(huán)境等）房屋的戶型、樓層、朝向、視野、新舊程度等小區(qū)外部的配套設(shè)施（醫(yī)院、銀行、超市、美容院等）小區(qū)內(nèi)部的配套設(shè)施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）周邊房屋的市場價格定位房屋的供需狀況物業(yè)管理公司的口碑房屋的市場租賃價格前景及回報率的多少政府因素、土地價格的變動其它因素我國住房改革的5個時期：1980-1985年，國家、企業(yè)、個人共同負擔購買住房的試點1986-1990年，以提高公有住房租金為突破口的住房制度改革1991-1993年，以公房出售為重點，住房制度改革全面鋪開1994-1997年，住房公積金、安居工程，住房制度改革全面推進1998年至今，切斷實物分配的福利分房制度，實施貨幣化分房制度改革進入攻堅階段北京市場主要經(jīng)紀公司：1、第一太平戴維斯（FPDSavills

）

2、世邦魏理仕（CB

RichardElliS）3、仲量聯(lián)行（Jones

Lang

LaSalle）4、中原地產(chǎn)（Centaline）5、戴德梁行（DTZ）6、嘉園置地（Joanna）7、我愛我家8、順弛9、中大恒基如何選擇理想的居住住宅地段：環(huán)境因素(地理位置、交通、配套設(shè)施、商業(yè)娛樂及網(wǎng)點等)房屋層數(shù)朝向房屋的功能分區(qū)面積空間如何選擇理想的居住住宅質(zhì)量與細節(jié)樓梯及電梯采光與通風景觀物業(yè)配套設(shè)施商用物業(yè)位置房間朝向、凈深、凈高、采光、柱距等硬件水平（電梯、空調(diào)、通訊設(shè)備等）物業(yè)管理配套設(shè)施（商務(wù)中心、銀行、郵局、員工餐廳、機票代理等）其它業(yè)務(wù)知識——二手房業(yè)務(wù)已購公有住房及已購經(jīng)濟適用房的概念：已購公有住房——指城鎮(zhèn)職工按照有關(guān)住房改革政策的規(guī)定，按成本價或標準價（含標準價優(yōu)惠辦法）購買的公有住房；已購經(jīng)濟適用房——指按政府規(guī)定的指導(dǎo)價格購買的經(jīng)濟適用住房，包括城鎮(zhèn)職工按照高于有國家及政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定的成本價購買的安居工程住房和集資合作建設(shè)的住房業(yè)務(wù)知識——二手房業(yè)務(wù)不能正常上市出售的房屋范圍：產(chǎn)權(quán)共有的房屋，產(chǎn)權(quán)共有人不同意出售的已抵押，且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的房屋所在地區(qū)戶籍凍結(jié)，已列入拆遷公告范圍的擅自改變房屋使用性質(zhì)的以房改政策規(guī)定的價格購買且沒有按照規(guī)定補足房價款及裝修費用的住房面積超過本市人民政府規(guī)定的控制標準，或者違反固定利用公款超標準裝修，超標準部分未按規(guī)定退回或者補足房價款及裝修費用的法律、法