一級開發(fā) 模式終稿

二〇一四年三月土地一級開發(fā)模式2021/5/91目錄什么是一級開發(fā)1一級開發(fā)模式種類2一級開發(fā)模式案例3一級開發(fā)成本及流程4一級開發(fā)收益與風險5案例分析：中天城投62021/5/92什么是一級開發(fā)指由政府或其授權委托的企業(yè)，對一定區(qū)域范圍內的城市國有土地、鄉(xiāng)村集體土地進行統一的征地、拆遷、安置、補償，并進行適當的市政配套設施建設，使該區(qū)域范圍內的土地達到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設條件(熟地)，再對熟地進行有償出讓或轉讓的過程。一級開發(fā)新政策國土部2010年9月3日在《關于國土資源系統開展“兩整治一改革”專項行動的通知》要求，在2011年3月底前，土地儲備機構必須與其下屬和掛靠的從事土地開發(fā)相關業(yè)務的機構徹底脫鉤，各地國土資源部門及所屬企事業(yè)單位都不得直接從事土地一級市場開發(fā)。這意味著，中央對一級土地市場的態(tài)度已經明確，在政府主導型與企業(yè)主導型兩種開發(fā)模式中，選擇了后者。2021/5/93受托實施模式一級開發(fā)模式受托管理模式固定收益模式收益分成模式收益分成模式（政府保底）固定收益+收益分成模式政府主導模式企業(yè)負全責，收取總成本固定收益，如北京是總成本的8%企業(yè)負全責，一級開發(fā)凈收益與政府分成企業(yè)負全責，政府給保底收益，如果超過保底則采用一級開發(fā)凈收益分成模式企業(yè)負全責，政府每年給固定收益，一級開發(fā)凈收益再分成政府負責全過程手續(xù)，企業(yè)只負責建設，收2%管理費政府負全責包括建設，企業(yè)出資金，收益與政府分成一級開發(fā)基本模式說明：一級開發(fā)凈收益=

出讓總價

-一級開發(fā)成本

-政府各項費用企業(yè)主導模式2021/5/94部分一級開發(fā)企業(yè)運作模式企業(yè)名稱項目地點一級開發(fā)面積一級合作模式收益分成模式特殊約定備注云南城投昆明4.18萬畝收益分成一級凈收益與政府5:5分成保底收益總成本的5%

地方政府背景中天城投貴陽9.53平方公里收益分成一級凈收益與政府7:3分成

地方政府背景漳州發(fā)展漳州660畝固定收益+分成收益每年一級投資的12%+出讓凈收益的18%成本高于32萬元/畝的部分由政府補償國企，主業(yè)汽車銷售及水務上海城投上海5平方公里收益分成一級凈收益與政府7:3分成出讓收入30%與政府簽訂出讓合同，其余70%與上海城投簽訂一級補償合同

中南建設海南4500畝收益分成一級凈收益與政府7:3分成

黑牡丹常州17.5平方公里收益分成一級凈收益與政府5:5分成政府按15%的毛利率回購安置房主營紡織業(yè)香江控股廊坊2000畝政府建設，企業(yè)出資一級凈收益與政府分成企業(yè)分期支付一級費用13萬元/畝，一級收益分成

綿世股份成都7000畝收益分成一級凈收益與政府6:4分成

說明1、萬科、中海等通過與云南城投合作，成立合資公司，鎖定項目；2、海爾地產可以直接與政府合作，或者與一級開發(fā)公司合作等模式鎖定項目。52021/5/95一級開發(fā)的成本構成1、項目前期費用2、征地拆遷補償費用3、建設費用：市政基礎設施建設費、公共配套設施建設費用4、管理費、財務費用、招拍掛交易費用、公共配套設施移交前的管理費用，開發(fā)過程中發(fā)生的審計、律師、工程監(jiān)理等費用5、不可預見費以及經同級財政和土地主管部門核準的其它支出6、相關政府稅費一級開發(fā)的基本流程1、原土地所有者或使用者在征得區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或上級主管部門得同意后向市國土局提出土地一級開發(fā)申請；2、市國土局受理申請并進行土地開發(fā)項目預審；3、通過土地預審的項目，根據項目的性質，編制土地儲備開發(fā)實施方案；4、開發(fā)實施方案由市國土局會同市發(fā)展改革、規(guī)劃、建設、交通、環(huán)保等部門參加的聯審會；5、通過聯審會的項目確定土地開發(fā)主體，簽訂一級開發(fā)合同；6、開發(fā)企業(yè)向市規(guī)劃部門辦理規(guī)劃意見，向市國土部門辦理用地手續(xù)，向市發(fā)展和改革委員會辦理核準手續(xù)，涉及交通、

園林、文物、環(huán)保和市政專業(yè)部門的，應按照有關規(guī)定辦理相應手續(xù)；7、如果開發(fā)項目涉及新增集體土地的，要辦理農用地征收、農轉用手續(xù)或存量國有建設用地收回國有土地使用權的，開發(fā)企業(yè)依法辦理相關手續(xù)，并獲得市人民政府的批準；8、在取得市人民政府的批準文件后由開發(fā)企業(yè)到相關委辦局辦理征地、拆遷、市政基礎設施建設等相關手續(xù)；9、組織驗收市國土局組織相關委辦局進行驗收1、審核土地一級開發(fā)成本2、組織驗收土地開發(fā)程度是否達到合同的要求3、根據委托合同支付相應土地開發(fā)費或管理費4、納入市土地儲備庫2021/5/96一級開發(fā)的綜合益處1、可以低成本拿地：一級開發(fā)土地規(guī)模大，投資大，具有很強的價格談判優(yōu)勢；2、可獲得杠桿效應：采用分期開發(fā)，以小投資控制大地塊；3、可取得增值收益：一級開發(fā)周期長，可以充分分享土地升值收益；4、可控制開發(fā)成本：一級開發(fā)成本并不透明，只要有理有據，開發(fā)成本都能認可；5、可控制上市轉讓：既可控制上市時機，也可預設約束條款，有利于二級拿地；6、可調節(jié)會計利潤：一是保底利潤、固定利潤可以根據需要確認，二是一二級聯動，利潤可以在兩邊予以調整，可調稅收負擔。一級開發(fā)的綜合風險1、資金難籌措風險：開發(fā)需要大量資金，需要多方長期大量融資；2、資金難回收風險：一是政府承諾可能變化，二是土地有流拍的可能；3、開發(fā)不確定風險：一是可能存在征地、拆遷補償糾紛，二是規(guī)劃修改調整風險；4、收支不平衡風險：現金流極不平衡，長期處于支出狀態(tài)，收益兌現嚴重滯后。72021/5/978金世旗云巖區(qū)政府貴陽云巖建設云巖區(qū)9.53平方公里，可出讓5622畝，初投7.3億元《綜合開發(fā)合作協議》授權開發(fā)100%1、2006年簽訂一級合作協議金世旗華潤漢威（母公司華潤）中天城投貴陽云巖建設：更名華潤貴陽《戰(zhàn)略合作協議》轉讓股權83.3%；2.5億元41%16.67%；5000萬元委派副董事長、總經理、財務負責人2、2007年引進戰(zhàn)略投資者金世旗華潤貴陽擴股4.85億元貴陽國資委中天城投6.08%10.31%增資1.85億41%38.14%擔保累計12.7億元3、2008年至2009年增資擴股，融資貸款4、2009年戰(zhàn)略投資者退出金世旗中天城投華潤貴陽（更名：中天城投）華潤漢威股權轉讓