房地產(chǎn)估價師之開發(fā)經(jīng)營與管理能力檢測?？糀卷附答案

房地產(chǎn)估價師之開發(fā)經(jīng)營與管理能力檢測?？糀卷附答案

單選題（共50題）1、房地產(chǎn)的（），決定了房地產(chǎn)投資的收益和風險不僅受地區(qū)社會經(jīng)濟發(fā)展水平和發(fā)展狀況的束縛，還受到其所處區(qū)位及周邊市場環(huán)境的影響，體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資中（）的重要性。A.不可移動性；區(qū)位選擇B.不可再生性；區(qū)位選擇C.稀缺性；環(huán)境選擇D.變現(xiàn)性差；環(huán)境選擇【答案】A2、開發(fā)商申請領(lǐng)取施工許可證時，若建設(shè)工期不到一年的，則其到位資金原則上不得少于工程合同價的（）A.20%B.30%C.40%D.50%【答案】D3、當租售價格大于預測價格時，最低租售價格與預測租售價格之間的差距（），說明房地產(chǎn)項目抗市場風險的能力越強。A.越小B.越大C.無法判斷D.不存在關(guān)系【答案】B4、以出讓方式取得熟地土地使用權(quán)時，土地出讓地價款由國有土地使用權(quán)出讓金、土地開發(fā)成本和（）構(gòu)成。A.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費B.土地增值收益或溢價C.公共配套設(shè)施建設(shè)費D.不可預見費【答案】B5、在房地產(chǎn)投資項目的不確定性分析中，最高土地取得價格分析屬于（）。A.臨界點分析B.期望值分析C.敏感性分析D.概率分析【答案】A6、某單位以現(xiàn)時樓價20%的預付款訂購了開發(fā)商開發(fā)建設(shè)過程中的樓宇，如果——年后樓宇竣工交付使用時樓價上漲了15%，則其預付款的收益率為()。A.60%B.65%C.70%D.75%【答案】D7、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤可分為4個層次。其中，營業(yè)利潤與營業(yè)外收支凈額之和為（）。A.利潤總額B.投資利潤C.稅后利潤D.可分配利潤【答案】A8、對于收益性房地產(chǎn)來說，從建筑物竣工之日算起，在正常市場和正常運營狀態(tài)下，凈收益大于零的持續(xù)時間稱為（）。A.設(shè)計壽命B.經(jīng)濟壽命C.法定壽命D.自然壽命【答案】B9、下列屬于會計恒等式的是（）。A.資產(chǎn)－費用＝負債＋所有者權(quán)益－收入B.所有者權(quán)益＝資產(chǎn)＋負債C.資產(chǎn)＋費用＝負債＋所有者權(quán)益＋收入D.負債＝資產(chǎn)＋所有者權(quán)益【答案】C10、若房地產(chǎn)投資項目的財務(wù)凈現(xiàn)值大于零，則說明該項目的獲利能力（）基準收益率的要求。A.未達到B.正好達到C.已超過D.接近于【答案】C11、在房地產(chǎn)項目可行性研究階段，對房屋開發(fā)費的估算中用到的估算公式：直接費＝每平方米造價指標×建筑面積，屬于（）。A.單元估算法B.單位指標估算法C.概算指標法D.工程量近似匡算法【答案】C12、若名義利率為10%，通貨膨脹率為4%，則實際利率為（）。A.5.77%B.6.00%C.10.00%D.14.40%【答案】A13、下列方法中，屬于風險辨識方法的是（）。A.蒙特卡洛模擬法B.調(diào)查和專家打分法C.解析方法D.故障樹分析法【答案】D14、收益性物業(yè)的經(jīng)營費用不包括()。A.人員工資B.抵押貸款還本利息C.辦公費D.保險費【答案】B15、下列影響房地產(chǎn)市場運行環(huán)境的因素中，屬于技術(shù)環(huán)境的因素是()。A.城市或區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與布局B.人口數(shù)量與結(jié)構(gòu)C.土地資源狀況D.信息技術(shù)的發(fā)展和應(yīng)用【答案】D16、使用蒙特卡洛模擬法模擬各種變量間的動態(tài)關(guān)系時，首先需要做的是（）。A.列出需要進行模擬的因素B.分析每一可變因素的可能變化范圍及其概率分布C.選擇概率分析使用的財務(wù)評價指標D.通過模擬試驗隨機選取各隨機變量的值，并使選擇的隨機值符合各自的概率分布【答案】B17、關(guān)于盈利能力分析指標的說法，錯誤的是（）。A.資產(chǎn)報酬率越高，說明企業(yè)的獲利能力越弱B.成本費用凈利率越高，說明企業(yè)為獲取收益付出的代價越小，企業(yè)的獲利能力越強C.股東權(quán)益報酬率越高，說明企業(yè)的獲利能力越強D.銷售毛利率越大，說明企業(yè)通過銷售獲取利潤的能力越強【答案】A18、假設(shè)某房地產(chǎn)投資項目的折現(xiàn)率分別取i1＝15%、i2＝16%、i3＝17%、i4＝18%時，其對應(yīng)的凈現(xiàn)值分別為NPV1＝300萬元、NPV2＝100萬元、NPV3＝－50萬元、NPV4＝－150萬元，則依此測算的內(nèi)部收益率精度最高的是（）。A.16.67%B.16.71%C.16.80%D.17.00%【答案】A19、下列財務(wù)指標中，屬于可通過資產(chǎn)負債表直接計算的指標是（）。A.流動比率B.應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率C.股東權(quán)益報酬率D.成本費用凈利率【答案】A20、當開發(fā)項目完工并具備竣工驗收條件后，負責組織有關(guān)單位進行驗收的單位是（）。A.開發(fā)商B.設(shè)計單位C.承包商D.監(jiān)理單位【答案】A21、各投資方案凈現(xiàn)值的期望值不同時，以方案風險大小為投資方案比選的主要依據(jù)，此時應(yīng)選擇的判別指標是（）。A.凈現(xiàn)值B.凈現(xiàn)值期望值C.凈現(xiàn)值標準差D.凈現(xiàn)值標準差系數(shù)【答案】D22、方案與項目投資現(xiàn)金流量表的說法，錯誤的是（）。A.項目投資現(xiàn)金流量表應(yīng)以全部投資為基礎(chǔ)進行編制B.項目投資現(xiàn)金流量表現(xiàn)金流出中不包含財務(wù)費用C.項目投資現(xiàn)金流量表能為投資方案間進行比較建立共同的基礎(chǔ)D.項目投資現(xiàn)金流量表中的運營費用應(yīng)包括折舊費和攤銷費【答案】D23、債務(wù)資金籌措的主要渠道有信貸資金和()。A.自有資金B(yǎng).企業(yè)資金C.預售期房D.債券融資【答案】D24、進行單因素敏感性分析時，首先假定各因素之間（）。A.相互排斥B.相互獨立C.相互關(guān)聯(lián)D.互補【答案】B25、在住房市場中，存量住房市場的市場結(jié)構(gòu)特征是（）。A.競爭多于壟斷B.壟斷多于競爭C.競爭與壟斷持平D.不存在競爭和壟斷【答案】A26、產(chǎn)生房地產(chǎn)價格泡沫的直接誘因是()。A.土地稀缺B.城市化進程快C.投機需求膨脹D.過度放貸【答案】C27、僅考慮房地產(chǎn)的投資特性時，一般認為購買銷售玩具的店鋪比購買生產(chǎn)玩具的廠房的投資風險小，這是因為前者比后者（）。A.更適于進行長期投資B.變現(xiàn)性差C.具有更強的適應(yīng)性D.具有更專業(yè)的物業(yè)管理【答案】C28、()越高，說明營運資本越多，對債權(quán)人而言，其債權(quán)就越安全，因此這個指標又稱為償債能力比率。A.速動比率B.資產(chǎn)負債率C.償債備付率D.流動比率【答案】D29、項目達到允許的最低經(jīng)濟效益指標的極限值時，分析項目成本、售價或銷售率所處狀態(tài)的方法是()。A.獲利能力分析B.盈虧平衡分析C.市場狀況分析D.定性風險分析【答案】B30、房地產(chǎn)項目開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇，首先要遵循的前提是（）。A.符合國土空間規(guī)劃或城鄉(xiāng)規(guī)劃B.利益最大化C.規(guī)模最大化D.報酬率最小化【答案】A31、在房地產(chǎn)項目可行性研究階段，對房屋開發(fā)費的估算中用到的估算公式：直接費＝每平方米造價指標×建筑面積，屬于（）。A.單元估算法B.單位指標估算法C.概算指標法D.工程量近似匡算法【答案】C32、（）是指由于一些隨機因素使得建筑物承受的荷載。A.永久荷載B.必然荷載C.可變荷載D.偶然荷載【答案】D33、()是指房地產(chǎn)投資容易受到政府政策的影響。A.易受政策影響性B.存在效益外溢和轉(zhuǎn)移C.適于進行長期投資D.最高最佳使用性【答案】A34、下列關(guān)于房地產(chǎn)市場自然周期的表述中正確的是（）。A.自然周期的第一階段租金增長率穩(wěn)定或小步上升B.自然周期的第二階段空置率下降，租金增長率上升C.自然周期的第三階段空置率上升，租金增長率下降D.自然周期的第四階段空置率上升，租金增長率上升【答案】B35、下列資金中，不屬于資本金現(xiàn)金流量表中現(xiàn)金流入的是（）。A.回收固定資產(chǎn)余值B.自有資金C.長期借款D.凈轉(zhuǎn)售收入【答案】B36、借貸記賬法以（）作為記賬理論依據(jù)。A.會計法B.會計規(guī)則C.會計規(guī)程D.會計恒等式【答案】D37、某開發(fā)商于2013年6月1日獲得開發(fā)項目用地的土地使用權(quán)，2014年4月1日完成規(guī)劃設(shè)計，2014年8月1日取得開工許可證，2016年2月1日項目建成并獲發(fā)竣工證書，2016年8月1日銷售完畢。在計算該項目的財務(wù)內(nèi)部收益率時，其計算期為（）。A.2013年6月1日至2016年2月1日B.2013年6月1日至2016年8月1日C.2014年8月1日至2016年2月1日D.2014年8月1日至2016年8月1日【答案】B38、市場需求的預測一般需要從（）類產(chǎn)品層次、五類空間層次與三類時間層次上進行分析。A.三B.四C.五D.六【答案】D39、某城市規(guī)劃將火車站由該城市的A區(qū)遷至B區(qū)，則B區(qū)的商業(yè)物業(yè)投資將會增加，這主要是由于房地產(chǎn)投資具有（）。A.區(qū)位選擇異常重要B.投資價值難以判斷因而易產(chǎn)生資本價值風險C.需要適時的更新改造投資D.存在效益外溢和轉(zhuǎn)移【答案】D40、反映一定時期內(nèi)房地產(chǎn)價格變動趨勢和程度的相對數(shù)為（）。A.房地產(chǎn)平均價格B.房地產(chǎn)中位數(shù)價格C.房地產(chǎn)價格指數(shù)D.房地產(chǎn)同質(zhì)價格【答案】C41、關(guān)于資金等效值的說法，正確的是（）。A.時值是資金運動起點時的金額B.現(xiàn)值是資金運動結(jié)束時的金額C.是指與某一時間點上一定金額的實際經(jīng)濟價值相等的另一時間點上的價值D.不同時點發(fā)生的等額資金具有相同的價值【答案】C42、房地產(chǎn)屬于非貨幣性資產(chǎn)，銷售過程復雜，流動性很差，其擁有者很難在短時期內(nèi)將房地產(chǎn)兌換成現(xiàn)金。這主要體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資風險的（）。A.變現(xiàn)風險B.政策風險C.利率風險D.市場供求風險【答案】A43、某寫字樓2006年潛在毛租金收入為1000萬元，空置和收租損失為5%，經(jīng)營費用為潛在毛收入的30%，抵押貸款還本付息為200萬元，所得稅和準備金共計120萬元，則2006年的凈經(jīng)營收入為（）萬元。A.330B.450C.650D.700【答案】C44、某投資項目每年可獲得50000元的資金用于償付年還本付息，貸款人要求償債備付率不低于1.3，貸款利率為12％，貸款期限為20年，按月等額還本付息。則該項目投資人所能申請到的最大貸款額為（）萬元。A.2.73B.29.11C.344.74D.349.31【答案】B45、房地產(chǎn)投資方案比選通常是在（）之間進行。A.獨立方案B.互斥方案C.相關(guān)方案D.相容方案【答案】B46、（）是反映房地產(chǎn)開發(fā)商對未來市場預期的指標。根據(jù)開發(fā)商對當前銷售、未來6個月內(nèi)銷售量的預期以及開發(fā)商對潛在購買者數(shù)量的調(diào)查結(jié)果構(gòu)造。A.住房價格合理性指數(shù)B.量價彈性C.住房市場指數(shù)D.消費者信心指數(shù)【答案】C47、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在制定其開發(fā)項目的營銷策略時，確定的銷售價格遠低于某知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)類似項目的價格，這種定價方法是（）。A.挑戰(zhàn)定價法B.價值定價法C.成本加成定價法D.認知價值定價法【答案】A48、物業(yè)公司在選擇零信商作為零售商業(yè)物業(yè)的租戶時，首先要考慮的因素是()。A.零售商的財務(wù)能力B.零售商的聲譽C.零售商的組合與位置分配D.零售商的經(jīng)營內(nèi)容【答案】B49、公共配套設(shè)施建設(shè)費在房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算的費用構(gòu)成中屬于（）。A.土地費用B.前期工程費C.房屋開發(fā)費D.管理費用【答案】C50、不需任何刺激需求的費用，就可以實現(xiàn)的基本銷售量，又稱（）。A.市場潛量B.市場預測量C.市場最低量D.市場最高量【答案】C多選題（共20題）1、在不確定性情況下，估計未來投資收益，可選用的決策方法有（）。A.小中取大法B.大中取小法C.大中取大法D.小中取小法E.最小最大后悔值法【答案】AC2、反映和描述房地產(chǎn)市場狀況的指標包括()指標。A.供給B.需求C.空置量D.市場交易E存量【答案】ABD3、我國《計算機軟件保護條例》所稱的"發(fā)表"的含義是指將軟件作品()。A.出版發(fā)行B.公之于眾C.在版權(quán)局登記D.以某種物質(zhì)形式固定下來【答案】B4、下列關(guān)于凈現(xiàn)值標準差的表述中，正確的有（）。A.凈現(xiàn)值期望值相同、凈現(xiàn)值標準差小的方案為優(yōu)B.可以完全衡量項目風險性高低C.凈現(xiàn)值標準差相同、凈現(xiàn)值期望值大的方案為優(yōu)D.凈現(xiàn)值標準差系數(shù)大的方案為優(yōu)E.可以反映項目年度凈現(xiàn)值的離散程度【答案】AC5、“某城市別墅銷售市場”這一市場細分的方式包括（）。A.按地域范圍細分B.按房地產(chǎn)用途細分C.按增量存量細分D.按交易形式細分E.按目標市場細分【答案】ABD6、盈虧平衡分析中，產(chǎn)品成本與產(chǎn)量、銷售收入與銷量之間呈線性關(guān)系的假設(shè)條件有（）。A.產(chǎn)品總成本不隨產(chǎn)銷量變化B.產(chǎn)品銷售量等于生產(chǎn)量C.單位產(chǎn)品變動成本不隨產(chǎn)銷量變化D.單位產(chǎn)品銷售價格不隨產(chǎn)銷量變化E.單位產(chǎn)品固定成本不隨產(chǎn)銷量變化【答案】BCD7、對于房地產(chǎn)開發(fā)投資項目來說，現(xiàn)金流入通常包括()。A.預售收B.還本付息收入C.租賃收入D.貸款本金收入E利息收入【答案】ACD8、投資者可以控制的風險包括（）。A.利率風險B.政策性風險C.資本價值風險D.持有期風險E.時間風險【答案】CD9、上海市二手房轉(zhuǎn)讓市場，是按房地產(chǎn)市場細分的()標準劃分的。A.按地域細分B.按房地產(chǎn)用途細分C.按存量增量細分D.按交易形式細分E按目標市場細分【答案】ACD10、下列會計行為中，屬于會計舞弊的行為有（）。A.將現(xiàn)金和費用科目同幅度多記，以侵占現(xiàn)金B(yǎng).因為會計政策理解錯誤，未計入應(yīng)當計入當期的收入C.材料核算人員因為疏忽，沒有登記明細賬D.會計數(shù)據(jù)計算、抄寫差錯E.為調(diào)節(jié)利潤多記待攤費用【答案】A11、在房地產(chǎn)開發(fā)投資的項目投資現(xiàn)金流量表中，現(xiàn)金流出不包括（）。A.開發(fā)建設(shè)投資B.土地增值稅C.借款本金償還D.借款利息支付E.運營費用【答案】CD12、對于出租經(jīng)營或自營的房地產(chǎn)投資項目，清償能力指標之中的()指標的計算非常重要。A.借款償還期B.利息備付率C.流動比率D.償債備付率E速動比率【答案】BD13、下列房地產(chǎn)投資評價指標中，屬于清償能力指標的有（）。A.現(xiàn)金回報率B.投資回收期C.借款償還期D.資產(chǎn)負債率E.資本金利潤率【答案】CD14、下列房地產(chǎn)市場價格指標中，屬于市場交易指標的有（）。A.吸納量B.新竣工量C.預售面積D.可供租售量E.房地產(chǎn)價格【答案】AC15、會計的目的是建立一個以提供財務(wù)信息為主的經(jīng)濟信息系統(tǒng)。該系統(tǒng)的內(nèi)容包括（）。A.會計信息流通系統(tǒng)B.會計信息控制系統(tǒng)C.會計信息解釋系統(tǒng)D.會計信息處理系統(tǒng)E.會計信息調(diào)節(jié)系統(tǒng)【答案】ACD16、房地產(chǎn)投資項目的財務(wù)內(nèi)部收益率大于基準收益率，以財務(wù)凈現(xiàn)值判斷風險，正確的有（）。A.標準差系數(shù)越大，風險越小B.累積概率值越大，風險越小C.標準差越小，風險越小D.標準差越大，風險越小E.標準差系數(shù)越小，風險越小【答案】B17、關(guān)于寫字樓基礎(chǔ)租金的說法，正確的有（）。A.基礎(chǔ)租金必須能夠抵償貸款還本付息、經(jīng)營費用和空置損失B.基礎(chǔ)租金一般高于市場租金C.基礎(chǔ)租金可以通過降低經(jīng)營費用向下調(diào)整D.基礎(chǔ)租金一般低于寫字樓內(nèi)任一出租單元的租金E.基礎(chǔ)租金一般低于整棟寫字樓的平均租金【答案】AC18、資產(chǎn)負債表反映企業(yè)一定日期全部資產(chǎn)、負債和所有者權(quán)益的情況。當房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司開發(fā)或投資一個新的房地產(chǎn)項目時，通常需要編制該企業(yè)的資產(chǎn)負債表，以計算（）等反映企業(yè)財務(wù)狀況和清償能力的指標。A.速動比率B.借款償還期C.投資回收期D.流動比率E.資產(chǎn)負債率【答案】AD19、下列關(guān)于凈現(xiàn)值標準差的表述中，正確的有（）。A.凈現(xiàn)值期望值相同、凈現(xiàn)值標準差小的方案為優(yōu)B.可以完全衡量項目風險性高低C.凈現(xiàn)值標準差相同、凈現(xiàn)值期望值大的方案為優(yōu)D.凈現(xiàn)值標準差系數(shù)大的方案為優(yōu)E.可以反映項目年度凈現(xiàn)值的離散程度【答案】AC20、以下有關(guān)風險估計與評價常用方法的說法正確的有（）。A.調(diào)查和專家打分法主要適用于項目決策前期B.解析法與調(diào)查和專家打分法是風險分析的兩種主要方法C.蒙特卡洛模擬法是一種通過對隨機變量的統(tǒng)計試驗、隨機模擬求解物理、數(shù)學、工程技術(shù)問題近似解的數(shù)學方法D.當項目評估中有若干個變動因素，每個因素又有多種甚至無限多種取值時，就需要采用蒙特卡洛法進行風險分析E.解析方法需要德爾菲法作為基礎(chǔ)【答案】ACD大題（共10題）一、本次估價背景如下：估價對象為一宗商業(yè)用途的在建工程；主體結(jié)構(gòu)封頂后至估價時點已停工3年，規(guī)劃總建筑面積為1.5萬m2，估價目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供依據(jù)而評估房地產(chǎn)的抵押價值。以下為該房地產(chǎn)抵押估價技術(shù)報告中“估價方法適用性分析”內(nèi)容片段：估價方法適用性分析1．根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291—1999），主要的估價方法有市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準地價修正法等。因估價對象為在建工程，具有開發(fā)潛力，宜采用假設(shè)開發(fā)法估價；估價對象為商業(yè)房地產(chǎn)，故可以采用收益法測算開發(fā)完成的價值；估價對象成本造價等資料較為齊全，故可以采用成本法估價。因此，綜合確定本次估價采用假設(shè)開發(fā)法、收益法、成本法三種估價方法。2．假設(shè)開發(fā)法是預測估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤，然后將開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤來求取估價對象價值的方法。由于本次估價目的是在建工程抵押，所以在采用假設(shè)開發(fā)法時按自愿轉(zhuǎn)讓前提進行估價。3．收益法是預測估價對象的未來收益，利用合適的報酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來收益轉(zhuǎn)換為價值來求取估價對象價值的方法。由于估價對象為商業(yè)房地產(chǎn)，且成本造價資料較為齊全，故可采用收益法、成本法估算估價對象開發(fā)完成后的價值。4．成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格的折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。本次具體采用房地分估、綜合計價的方式進行，用市場法評估土地使用權(quán)價格，用成本法評估在建工程建筑物價格，并估算在建工程于現(xiàn)狀條件下的房地合一價格。用成本法評估在建工程建筑物價格時，根據(jù)估價委托人提供的該在建工程項目造價資料等據(jù)實測算。由于估價對象已停工3年，故在成本法估價中應(yīng)考慮其折舊因素?！敬鸢浮慷?、估價對象為A城市一臨街商業(yè)鋪面，當?shù)仡愃品康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃活動活躍；因城市道路擴建需要拆遷，并于2008年8月30日獲得該房屋的拆遷許可證。因拆遷需要對其進行估價，拆遷當事人約定室內(nèi)自行裝飾裝修部分一并估價。某房地產(chǎn)估價機構(gòu)于2008年9月5日接受委托并簽訂估價委托合同，對該商業(yè)鋪面進行估價，估價作業(yè)日期為2008年9月5日至9月10日，房地產(chǎn)估價師張某于2008年9月5日到現(xiàn)場進行了實地查看。以下為該估價機構(gòu)出具的估價結(jié)果報告的片段。一、估價委托人（略）二、估價機構(gòu)（略）三、估價對象（一）估價對象實物狀況（略）（二）估價對象權(quán)益狀況（略）（三）估價對象區(qū)位狀況（略）四、估價目的：為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產(chǎn)市場價格。五、價值定義：估價對象于價值時點的公開市場價值。六、價值時點：2008年9月5日。七、估價依據(jù)1．《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。2．《城市房屋拆遷管理條例》（國務(wù)院令第305號）。3．《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291—1999）?！敬鸢浮咳?、（一）某家庭計劃5年后購買一套120m2的新建住房，該家庭目前及未來5年的財務(wù)狀況如下：（1）目前已準備用于購房的積蓄共50萬元；（2）該家庭月工資收入為12000元，預計將以每月0.5%的比例遞增，該收入的50%儲蓄用于購房；（3）該家庭另有一套房產(chǎn)出租，每月凈租金收入為1000元，全部儲蓄用于購房。各項收入均為月末取得。若5年后該家庭購房時首付款比例為50%，則在不出售目前房產(chǎn)且假設(shè)未來收入能滿足還貸要求的情況下，該家庭可承受的最高住房單價是多少？（假設(shè)銀行存款年利率為3%，按月計息）【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5錯誤12=60，s=0.5%，A1=12000錯誤50%=6000（元），A2=1000元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000錯誤（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（i－s）{1－［（1+s）/（1+i）］n}（1+i）n=6000/（0.25%－0.5%）錯誤{1－［（1+0.5%）/（1+0.25%）］60}錯誤（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2［（1+i）］n－1］/i或者F3=A2/i［1－1/（1+i）n］（1+i）n=1000錯誤［（1+0.25%）60－1］/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）可購住房總價為：1094815.19/50%=2189630.38（元）；（6）可購住房單價為：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。方法二：（1）P1=50萬元；四、某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價值為100萬元的住宅，首付款為房價的50%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為12%，問：（1）抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少（2）如果該家庭30%的收入可以用來支付抵押貸款月還款額，則該家庭須月收入多少，才能購買上述住宅（3）如果該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初一次提前償還剩余貸款本息，則還款額為多少【答案】（1）抵押貸款額P=100×50%=50萬元；月貸款利率i=12%/12=1%；月還款額為：A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543萬元=5505.43元；（2）該家庭欲購買上述住宅，其月收入須為：5505.43/30%=18351.43元（3）該家庭在第6年年初一次提前償還剩余貸款余額時，所需償還金額為Pn=A[（（1+i）n-m-1）/[i（1+i）n-m]，其中，n=12×20=240，m=12×5=60，代入數(shù)據(jù)，得到Pn=5505.43×[（（1+1%）240-60-1）/[1%（1+1%）240-60]=458721.59元=45.87萬元。五、以下為某房地產(chǎn)抵押估價報告中變現(xiàn)能力分析內(nèi)容的片段：變現(xiàn)能力是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：1．通用性：通用性就是房地產(chǎn)能否普遍使用，適用多種用途。一般地說，通用性越差，用途越專業(yè)化的房地產(chǎn)，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。例如，標準廠房比特殊廠房的通用性差。估價對象中，大型商場部分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。2．獨立使用性：獨立使用性是指抵押房地產(chǎn)能否單獨地使用而不受限制。一般地說，獨立使用性越差的房地產(chǎn)，越影響房地產(chǎn)的使用，變現(xiàn)能力越弱。估價對象為大型商場及辦公樓，設(shè)計功能齊全，獨立使用性均較好。3．可分割轉(zhuǎn)讓性：所謂可分割轉(zhuǎn)讓性，是指在物理上、經(jīng)濟上是否可以分離開來使用。容易分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力相對較強；反之，變現(xiàn)能力就較弱。估價對象為在建的大型商場及辦公樓，適宜分割轉(zhuǎn)讓。4．房地產(chǎn)開發(fā)程度：估價對象為在建工程，至估價時點已完成打樁工程、基坑圍護和基礎(chǔ)工程等，上部結(jié)構(gòu)已建至裙樓四層，正進行施工。由于在建工程不確定性因素較多，估價對象變現(xiàn)能力較強。5．價值、規(guī)模大?。阂话愕卣f，總價值越大、規(guī)模越大的房地產(chǎn)，所需的資金越多，越不容易找到買主，變現(xiàn)能力越弱。例如，大型商場比小店鋪的變現(xiàn)能力弱。估價對象建筑面積大，總價高，變現(xiàn)能力較弱。6．區(qū)位：一般地說，處于越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越弱。例如，郊區(qū)的房地產(chǎn)比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱，商圈外的商業(yè)用房比商圈內(nèi)的商業(yè)用房變現(xiàn)能力弱。【答案】六、××商務(wù)樓估價報告報告封面及目錄（略）致委托方函（略）估價師聲明（略）估價的假設(shè)和限制條件（略）估價結(jié)果報告一、委托方××××商貿(mào)有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號。二、估價方××××房地產(chǎn)估價有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號，房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)等級：×級。三、估價對象××商貿(mào)樓位于××市××路××號，四至××××，屬××××商貿(mào)有限公司所有?！痢痢痢辽藤Q(mào)有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得××商務(wù)樓用地的土地使用權(quán)（使用年限為40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途為商業(yè)。××商務(wù)樓為八層鋼筋混凝土現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu)，建筑面積為6611m2，總用地面積為2560m2。自籌資金開發(fā)建設(shè)，于2001年4月全部竣工并進行了精裝修后投入使用。估價對象其他內(nèi)容描述（略）四、估價目的評估××商務(wù)樓市場價值，為整體轉(zhuǎn)讓提供價格參考依據(jù)。五、估價時間2003年4月1日。六、價值定義本次估價采用公開市場價值標準?！敬鸢浮科?、以下為某房地產(chǎn)抵押估價報告中變現(xiàn)能力分析內(nèi)容的片段：變現(xiàn)能力是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：1．通用性：通用性就是房地產(chǎn)能否普遍使用，適用多種用途。一般地說，通用性越差，用途越專業(yè)化的房地產(chǎn)，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。例如，標準廠房比特殊廠房的通用性差。估價對象中，大型商場部分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。2．獨立使用性：獨立使用性是指抵押房地產(chǎn)能否單獨地使用而不受限制。一般地說，獨立使用性越差的房地產(chǎn)，越影響房地產(chǎn)的使用，變現(xiàn)能力越弱。估價對象為大型商場及辦公樓，設(shè)計功能齊全，獨立使用性均較好。3．可分割轉(zhuǎn)讓性：所謂可分割轉(zhuǎn)讓性，是指在物理上、經(jīng)濟上是否可以分離開來使用。容易分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力相對較強；反之，變現(xiàn)能力就較弱。估價對象為在建的大型商場及辦公樓，適宜分割轉(zhuǎn)讓。4．房地產(chǎn)開發(fā)程度：估價對象為在建工程，至估價時點已完成打樁工程、基坑圍護和基礎(chǔ)工程等，上部結(jié)構(gòu)已建至裙樓四層，正進行施工。由于在建工程不確定性因素較多，估價對象變現(xiàn)能力較強。5．價值、規(guī)模大小：一般地說，總價值越大、規(guī)模越大的房地產(chǎn)，所需的資金越多，越不容易找到買主，變現(xiàn)能力越弱。例如，大型商場比小店鋪的變現(xiàn)能力弱。估價對象建筑面積大，總價高，變現(xiàn)能力較弱。6．區(qū)位：一般地說，處于越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越弱。例如，郊區(qū)的房地產(chǎn)比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱，商圈外的商業(yè)用房比商圈內(nèi)的商業(yè)用房變現(xiàn)能力弱。【答案】八、估價對象為A城市一臨街商業(yè)鋪面，當?shù)仡愃品康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃活動活躍；因城市道路擴建需要拆遷，并于2008年8月30日獲得該房屋的拆遷許可證。因拆遷需要對其進行估價，拆遷當事人約定室內(nèi)自行裝飾裝修部分一并估價。某房地產(chǎn)估價機構(gòu)于2008年9月5日接受委托并簽訂估價委托合同，對該商業(yè)鋪面進行估價，估價作業(yè)日期為2008年9月5日至9月10日，房地產(chǎn)估價師張某于2008年9月5日到現(xiàn)場進行了實地查看。以下為該估價機構(gòu)出具的估價結(jié)果報告的片段。一、估價委托人（略）二、估價機構(gòu)（略）三、估價對象（一）估價對象實物狀況（略）（二）估價對象權(quán)益狀況（略）（三）估價對象區(qū)位狀況（略）四、估價目的：為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產(chǎn)市場價格。五、價值定義：估價對象于價值時點的公開市場價值。六、價值時點：2008年9月5日。七、估價依據(jù)1．《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。2．《城市房屋拆遷