房地產(chǎn)企業(yè)增值稅若干問(wèn)題

房地產(chǎn)企業(yè)增值稅若干問(wèn)題從2021年5月1日起，我國(guó)全面施行營(yíng)改增。本文依據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅[2021]36號(hào)，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“36號(hào)文”）、《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2021年第18號(hào)）等文件，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)一般納稅人營(yíng)改增稅收政策作簡(jiǎn)要分析，希望對(duì)讀者有所裨益。一、房地產(chǎn)企業(yè)及開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的界定房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)項(xiàng)目與其他納稅人銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)在計(jì)征增值稅時(shí)有所不同。房地產(chǎn)企業(yè)不僅具有商品房開(kāi)發(fā)的經(jīng)營(yíng)范圍，還要具備開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)。房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)入在建工程重新立項(xiàng)開(kāi)發(fā)，視同銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)征增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用或出租，并辦理《房屋所有權(quán)證》的，此后再對(duì)外出售時(shí)，不再作為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品處理。

二、房地產(chǎn)企業(yè)增值稅計(jì)稅方法房地產(chǎn)企業(yè)增值稅計(jì)稅方法區(qū)分小規(guī)模納稅人和一般納稅人。小規(guī)模納稅人適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，一般納稅人適用一般計(jì)稅方法，其中房地產(chǎn)老項(xiàng)目可以選擇按簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。房地產(chǎn)企業(yè)適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的，按照5%的征收率計(jì)征增值稅，進(jìn)項(xiàng)稅不予抵扣。房地產(chǎn)老項(xiàng)目一經(jīng)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的，36個(gè)月內(nèi)不得變更一般計(jì)稅方法。房地產(chǎn)企業(yè)以《建筑工程施工許可證》對(duì)應(yīng)的項(xiàng)目為單位，同一家房地產(chǎn)企業(yè)有多個(gè)房地產(chǎn)老項(xiàng)目的，可分別選擇計(jì)稅方法。房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開(kāi)工日期在2021年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目；《建筑工程施工許可證》未注明合同開(kāi)工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開(kāi)工日期在2021年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。

三、一般納稅人應(yīng)納稅額的計(jì)算及征管辦法（一）預(yù)繳稅款1.一般納稅人采取預(yù)收款方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，無(wú)論是一般計(jì)稅項(xiàng)目還是簡(jiǎn)易計(jì)稅項(xiàng)目，均應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅，并填報(bào)《增值稅預(yù)繳稅款表》。房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)繳的增值稅抵減當(dāng)期應(yīng)納增值稅，未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照11%的適用稅率計(jì)算；適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照5%的征收率計(jì)算。房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所在地通常與機(jī)構(gòu)所在地一致，跨縣（縣級(jí)市、區(qū)）開(kāi)發(fā)的，在項(xiàng)目所在地預(yù)繳增值稅，回機(jī)構(gòu)所在地辦理納稅申報(bào)。2.房地產(chǎn)企業(yè)為促銷(xiāo)、融資等目的，在未簽訂房屋銷(xiāo)售合同之前以誠(chéng)意金、意向金等名義取得的款項(xiàng)，屬于“預(yù)約登記費(fèi)”性質(zhì)，不作為預(yù)收賬款處理。3.房地產(chǎn)企業(yè)收取預(yù)售房款（包括首付款、全部房款）時(shí)，只要求預(yù)繳增值稅，不具備增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，不得開(kāi)具增值稅發(fā)票。鑒于業(yè)主辦理按揭貸款需要提供發(fā)票的傳統(tǒng)做法，一些地區(qū)的國(guó)稅機(jī)關(guān)明確了過(guò)渡辦法，允許按零稅率開(kāi)具增值稅普通發(fā)票，但并不改變?cè)鲋刀惣{稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。（二）簡(jiǎn)易計(jì)稅方法房地產(chǎn)企業(yè)的老項(xiàng)目選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的，應(yīng)于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品交付給業(yè)主的當(dāng)天開(kāi)具增值稅發(fā)票，并按下列公式計(jì)算增值稅：各期銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品應(yīng)繳增值稅=全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷（1+5%）×5%（三）一般計(jì)稅項(xiàng)目1銷(xiāo)項(xiàng)稅額房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品交付給業(yè)主的當(dāng)天，增值稅發(fā)票應(yīng)于納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的當(dāng)月開(kāi)具。房地產(chǎn)企業(yè)的一般計(jì)稅項(xiàng)目按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷(xiāo)售額。銷(xiāo)售額的計(jì)算公式如下：銷(xiāo)售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+11%）當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款是指向政府、土地管理部門(mén)或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款并取得省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門(mén)監(jiān)（?。┲频呢?cái)政票據(jù)。當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷(xiāo)售建筑面積）×支付的土地價(jià)款銷(xiāo)項(xiàng)稅額=含稅銷(xiāo)售額÷（1+11%）×11%借：預(yù)收賬款貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅——銷(xiāo)項(xiàng)稅額營(yíng)改增抵減的銷(xiāo)項(xiàng)稅額=當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款÷（1+11%）×11%借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅——營(yíng)改增抵減的銷(xiāo)項(xiàng)稅額貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)若收到首付款時(shí)即開(kāi)具增值稅發(fā)票的，納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為發(fā)票開(kāi)具的當(dāng)天。允許扣除的土地價(jià)款=土地價(jià)款×（本套商品方的建筑面積÷總可售建筑面積）×（首付款÷本套房款）2進(jìn)項(xiàng)稅額房地產(chǎn)企業(yè)外購(gòu)項(xiàng)目支付的進(jìn)項(xiàng)稅額，憑扣稅憑證抵扣銷(xiāo)項(xiàng)稅額。允許抵扣的外購(gòu)項(xiàng)目主要有：建筑服務(wù)、設(shè)計(jì)服務(wù)、材料采購(gòu)、廣告服務(wù)、房屋中介費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)、電信費(fèi)、不動(dòng)產(chǎn)租賃費(fèi)、辦公用品、審計(jì)費(fèi)、咨詢(xún)費(fèi)等。下列項(xiàng)目的進(jìn)項(xiàng)稅不得從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣：（1）用于簡(jiǎn)易計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或者個(gè)人消費(fèi)的購(gòu)進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)，以及專(zhuān)用于上述項(xiàng)目的固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)（不含其他權(quán)益性無(wú)形資產(chǎn)）和不動(dòng)產(chǎn)。（2）非正常損失的購(gòu)進(jìn)貨物，以及相關(guān)的加工修理修配勞務(wù)和交通運(yùn)輸服務(wù)。（3）非正常損失的不動(dòng)產(chǎn)（含在建工程），以及該不動(dòng)產(chǎn)所耗用的購(gòu)進(jìn)貨物、設(shè)計(jì)服務(wù)和建筑服務(wù)。（4）購(gòu)進(jìn)的旅客運(yùn)輸服務(wù)、貸款服務(wù)及與貸款相關(guān)的融資利息、餐飲服務(wù)、居民日常服務(wù)和娛樂(lè)服務(wù)。一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，兼有一般計(jì)稅方法計(jì)稅、簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項(xiàng)目而無(wú)法劃分不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額的，按下列公式計(jì)算：不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=當(dāng)期無(wú)法劃分的全部進(jìn)項(xiàng)稅額×（簡(jiǎn)易計(jì)稅、免稅房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目總建設(shè)面積）一般納稅人既有一般計(jì)稅項(xiàng)目，又有簡(jiǎn)易計(jì)稅和免稅房地產(chǎn)項(xiàng)目，同時(shí)兼營(yíng)應(yīng)稅服務(wù)收入的，應(yīng)分步計(jì)算不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅：房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)分?jǐn)偟倪M(jìn)項(xiàng)稅額＝當(dāng)期無(wú)法劃分的全部進(jìn)項(xiàng)稅額×（當(dāng)期簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售額+當(dāng)期一般計(jì)稅方法計(jì)算的房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售額）÷當(dāng)期全部銷(xiāo)售額。當(dāng)期不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅=房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)分?jǐn)偟倪M(jìn)項(xiàng)稅額×（當(dāng)期簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積）÷房地產(chǎn)項(xiàng)目總建筑面積。（四）其他問(wèn)題1.房地產(chǎn)企業(yè)在2021年4月30日之前取得的預(yù)售房款繳納營(yíng)業(yè)稅，2021年5月1日之后取得的預(yù)收房款繳納增值稅。繳納營(yíng)業(yè)稅的預(yù)收賬款結(jié)轉(zhuǎn)收入時(shí)，不再計(jì)提增值稅。2.房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)入在建工程已自己名義重新立項(xiàng)開(kāi)發(fā)的，對(duì)于試點(diǎn)前計(jì)算營(yíng)業(yè)稅尚未扣除的買(mǎi)入價(jià)余額，按36號(hào)文處理，即“試點(diǎn)納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，按照國(guó)家有關(guān)營(yíng)業(yè)稅政策規(guī)定差額征收營(yíng)業(yè)稅的，因取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用不足以抵減允許扣除項(xiàng)目金額，截至納入營(yíng)改增試點(diǎn)之日前尚未扣除的部分，不得在計(jì)算試點(diǎn)納稅人增值稅應(yīng)稅銷(xiāo)售額時(shí)抵減，應(yīng)當(dāng)向原主管地稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)退還營(yíng)業(yè)稅。”3.試點(diǎn)納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，在納入營(yíng)改增試點(diǎn)之日前已繳納營(yíng)業(yè)稅，營(yíng)改增試點(diǎn)后因發(fā)生退款減除營(yíng)業(yè)額的，應(yīng)當(dāng)向原主管地稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)退還已繳納的營(yíng)業(yè)稅。4.從2021年5月1日起，單位或個(gè)人以土地使用權(quán)投資于房地產(chǎn)企業(yè)或房地產(chǎn)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品對(duì)外投資，應(yīng)按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)算增值稅，并可以開(kāi)具增值稅發(fā)票。5.房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)建造公園或在紅線外修建道路后無(wú)償移交政府的行為，屬于“用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象”的無(wú)償贈(zèng)與行為，不作視同銷(xiāo)售處理如果能夠提供書(shū)面證據(jù)是應(yīng)政府的要求而建造的，同樣不屬于36號(hào)文件規(guī)定的“無(wú)償贈(zèng)送”行為，而應(yīng)視為“為取得土地使用權(quán)支付的對(duì)價(jià)”，按照實(shí)際發(fā)生的成本計(jì)入土地成本。房地產(chǎn)企業(yè)向業(yè)主“贈(zèng)送”的無(wú)產(chǎn)權(quán)車(chē)位是以業(yè)主購(gòu)買(mǎi)房屋為前提，不屬于稅法規(guī)定的“無(wú)償贈(zèng)送”行為，不征增值稅。6.房地產(chǎn)企業(yè)“買(mǎi)房送汽車(chē)”、“買(mǎi)房送空調(diào)”等促銷(xiāo)活動(dòng)，其實(shí)質(zhì)是“既賣(mài)房又賣(mài)車(chē)”。盡管開(kāi)發(fā)企業(yè)沒(méi)有汽車(chē)、空調(diào)的經(jīng)營(yíng)范圍，但在進(jìn)行稅務(wù)處理時(shí)仍應(yīng)按兼營(yíng)行為處理。參照《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)相關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》（財(cái)稅[2021]36號(hào)文附件二）關(guān)于“試點(diǎn)納稅人銷(xiāo)售電信服務(wù)時(shí)，附帶贈(zèng)送用戶(hù)識(shí)別卡、電信終端等貨物或者電信服務(wù)的，應(yīng)將其取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用進(jìn)行分別核算，按各自適用的稅率計(jì)算繳納增值稅”之規(guī)定，納稅人賣(mài)房送汽車(chē)應(yīng)將其取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用分別進(jìn)行核算，分別按照銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)、銷(xiāo)售貨物適用的稅率計(jì)算繳納增值稅。與之相對(duì)應(yīng)，《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收入若干問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[2021]875號(hào)）規(guī)定，企業(yè)以買(mǎi)一贈(zèng)一等方式組合銷(xiāo)售本企業(yè)商品的，不屬于捐贈(zèng)，應(yīng)將總的銷(xiāo)售金額按各項(xiàng)商品的公允價(jià)值的比例來(lái)分?jǐn)偞_認(rèn)各項(xiàng)的銷(xiāo)售收入。此外，《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)促銷(xiāo)展業(yè)贈(zèng)送禮品有關(guān)個(gè)人所得稅問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2021]50號(hào)）規(guī)定，企業(yè)在向個(gè)人銷(xiāo)售商品（產(chǎn)品）和提供服務(wù)的同時(shí)給予贈(zèng)品，如通信企業(yè)對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)贈(zèng)話(huà)費(fèi)、入網(wǎng)費(fèi)，或者購(gòu)話(huà)費(fèi)贈(zèng)等，不征個(gè)人所得稅。7.營(yíng)改增后增值稅憑扣稅憑證抵扣，36號(hào)文件取消了非應(yīng)稅項(xiàng)目進(jìn)項(xiàng)稅不得抵扣的規(guī)定，因此，除稅法另有規(guī)定外，房地產(chǎn)老項(xiàng)目在試點(diǎn)后按規(guī)定取得的增值稅專(zhuān)用發(fā)票，可以作為扣稅憑證抵扣銷(xiāo)項(xiàng)稅額。8.一般納稅人的房地產(chǎn)企業(yè)出租2021年4月30日前開(kāi)工的自建不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇按簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)算增值稅。納稅人轉(zhuǎn)租2021年4月30日之前承租的不動(dòng)產(chǎn)可選擇按簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅，納稅人轉(zhuǎn)租2021年5月1日之后承租的不動(dòng)產(chǎn)按一般計(jì)稅方法計(jì)稅。

四、發(fā)票開(kāi)具1.一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，自行開(kāi)具增值稅發(fā)票。2.一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其2021年4月30日前收取并已向主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅的預(yù)收款，未開(kāi)具營(yíng)業(yè)稅發(fā)票的，可以開(kāi)具增值稅普通發(fā)票，不得開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票。3.一般納稅人向其他個(gè)人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不得開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票。五、案例分析A房地產(chǎn)企業(yè)于2021年1月從國(guó)土局受讓土地使用權(quán)開(kāi)發(fā)兩棟精裝修精品住宅樓，支付土地出讓金3億元，按照政府要求承擔(dān)拆遷補(bǔ)償費(fèi)5000萬(wàn)元，繳納契稅1050萬(wàn)元（契稅稅率3%）。該地塊總可售建筑面積20萬(wàn)平方米，公共配套設(shè)施建筑面積5萬(wàn)平方米。此項(xiàng)目由于2021年8月領(lǐng)取《建筑工程施工許可證》，施工許可證注明的開(kāi)工日期為2021年10月15日。2021年3月開(kāi)始預(yù)售，均價(jià)1萬(wàn)元/平米，預(yù)計(jì)總售價(jià)20億元。2021年3月-2021年4月，已預(yù)售14萬(wàn)平米，并收回全款14億元，已申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅。A公司與甲施工企業(yè)簽訂的工程承包合同約定，工程總價(jià)款3億元，并施工單位負(fù)責(zé)墊資，工程款于工程竣工驗(yàn)收時(shí)一次性支付工程價(jià)款的95%，剩余5%作為質(zhì)保金，預(yù)計(jì)工程竣工決算時(shí)間在2021年8月，房屋交付日期為2021年12月31日。2021年8月如期竣工驗(yàn)收后，取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票3億元。A房地產(chǎn)企業(yè)自行采購(gòu)全部建材及軟裝材料并委托乙裝飾公司進(jìn)行裝修，A企業(yè)共采購(gòu)材料1億元，支付乙公司裝修費(fèi)5000萬(wàn)元，均取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票。假設(shè)一期項(xiàng)目2021年5月份銷(xiāo)售剩余6萬(wàn)平米取得預(yù)售房款6億元，2021年12月如期交房。A公司2021年期間費(fèi)用3000萬(wàn)元，其中2021年5月1日之后取得的增值稅專(zhuān)用發(fā)票上注明的進(jìn)項(xiàng)稅額總額300萬(wàn)元。該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本（開(kāi)發(fā)間接費(fèi)時(shí)用）列支向商業(yè)銀行貸款支付貸款利息5000萬(wàn)元。開(kāi)發(fā)成本中除工程服務(wù)、裝飾服務(wù)、裝飾材料外，其他允許扣除的前期開(kāi)發(fā)費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用（不含利息）1600萬(wàn)元，均為營(yíng)業(yè)稅發(fā)票或增值稅普通發(fā)票。假設(shè)除上述已知條件外，未發(fā)生其他業(yè)務(wù)，所有開(kāi)發(fā)產(chǎn)品全部于2021年12月交付。A公司選擇一般計(jì)稅方法繳納增值稅，甲、乙公司均選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法繳納增值稅。上述所有貨物、服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)價(jià)款均為含稅金額，清算土地增值稅時(shí)，管理費(fèi)用和銷(xiāo)售費(fèi)用按照土地與開(kāi)發(fā)成本之和的5%計(jì)算扣除。城市維護(hù)建設(shè)稅稅率7%、教育費(fèi)附加3%、地方教育附加2%。試計(jì)算：（1）A公司2021年12月應(yīng)納增值稅。（2）A公司該項(xiàng)目應(yīng)納土地增值稅額。解析：1.A房地產(chǎn)企業(yè)2021年12月增值稅應(yīng)納稅額計(jì)算如下：2021年5月，預(yù)繳稅款=60000÷（1+11%）×3%=1621.62萬(wàn)元；2021年12月初留抵稅額=30000÷（1+3%）×3%+10000÷（1+17%）×17%+5000÷（1+3%）×3%+300=2772.41萬(wàn)元；2021年12月計(jì)算銷(xiāo)售額時(shí)允許扣除的土地價(jià)款=土地價(jià)款×（本期銷(xiāo)售建筑面積÷總可售建筑面積）=30000×（60000÷202100）=9000萬(wàn)元2021年12月應(yīng)納增值稅=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+11%）×11%-進(jìn)項(xiàng)稅額-預(yù)繳稅款=（60000-9000）÷（1+11%）×11%-2772.41-1621.62=660.02萬(wàn)元。2.A公司應(yīng)納土地增值稅計(jì)算如下：(1)收入總額=繳納營(yíng)業(yè)稅的房款收入+不含增值稅房款收入=140000+60000÷（1+11%）=140000+54054.05=194054.05萬(wàn)元(2)扣除總額計(jì)算過(guò)程如下：允許扣除的土地價(jià)款=土地出讓金+契稅=30000+1050=31050萬(wàn)元允許扣除的開(kāi)發(fā)成本=5000+30000÷（1+3%）+10000÷（1+17%）+5000÷（1+3%）+1600=49127.59萬(wàn)元允許扣除的開(kāi)發(fā)費(fèi)用=（31050+49127.59）×5%+5000=9008.88萬(wàn)元允許扣除的營(yíng)業(yè)稅金及附加=營(yíng)業(yè)稅+（營(yíng)業(yè)稅+增值稅）×（7%+3%+2%）=140000×5%+（140000×5%+1621.62+660.02）×(7%+3%+2%)=7000+1113.8=8113.80萬(wàn)元加計(jì)扣除額=（31050+49127.59）×20%=16035.52萬(wàn)元扣除總額=31050+49127.59+9008.88+8113.80+16035.52=113335.79萬(wàn)元(3)增值額=收入總額-扣除總額=194054.05-113335.79=80718.26萬(wàn)元(4)增值率=增值額÷扣除額×100%=80718.26÷113335.79×100%=71.22%(5)應(yīng)納土地增值稅額=增值額×稅率-扣除額×扣除率=80718.26×40%-113335.79×5%=32287.30-5666.79=26620.51萬(wàn)元

咖啡店創(chuàng)業(yè)計(jì)劃書(shū)第一部分：背景在中國(guó)，人們?cè)絹?lái)越愛(ài)喝咖啡。隨之而來(lái)的咖啡文化充滿(mǎn)生活的每個(gè)時(shí)刻。無(wú)論在家里、還是在辦公室或各種社交場(chǎng)合，人們都在品著咖啡?？Х戎饾u與時(shí)尚、現(xiàn)代生活聯(lián)系在一齊。遍布各地的咖啡屋成為人們交談、聽(tīng)音樂(lè)、休息的好地方，咖啡豐富著我們的生活，也縮短了你我之間的距離，咖啡逐漸發(fā)展為一種文化。隨著咖啡這一有著悠久歷史飲品的廣為人知，咖啡正在被越來(lái)越多的中國(guó)人所理解。第二部分：項(xiàng)目介紹第三部分：創(chuàng)業(yè)優(yōu)勢(shì)目前大學(xué)校園的這片市場(chǎng)還是空白，競(jìng)爭(zhēng)壓力小。而且前期投資也不是很高，此刻國(guó)家鼓勵(lì)大學(xué)生畢業(yè)后自主創(chuàng)業(yè)，有一系列的優(yōu)惠政策以及貸款支持。再者大學(xué)生往往對(duì)未來(lái)充滿(mǎn)期望，他們有著年輕的血液、蓬勃的朝氣，以及初生牛犢不怕虎的精神，而這些都是一個(gè)創(chuàng)業(yè)者就應(yīng)具備的素質(zhì)。大學(xué)生在學(xué)校里學(xué)到了很多理論性的東西，有著較高層次的技術(shù)優(yōu)勢(shì)，現(xiàn)代大學(xué)生有創(chuàng)新精神，有對(duì)傳統(tǒng)觀念和傳統(tǒng)行業(yè)挑戰(zhàn)的信心和欲望，而這種創(chuàng)新精神也往往造就了大學(xué)生創(chuàng)業(yè)的動(dòng)力源泉，成為成功創(chuàng)業(yè)的精神基礎(chǔ)。大學(xué)生創(chuàng)業(yè)的最大好處在于能提高自己的潛力、增長(zhǎng)經(jīng)驗(yàn)，以及學(xué)以致用;最大的誘人之處是透過(guò)成功創(chuàng)業(yè)，能夠?qū)崿F(xiàn)自己的理想，證明自己的價(jià)值。第四部分：預(yù)算1、咖啡店店面費(fèi)用咖啡店店面是租賃建筑物。與建筑物業(yè)主經(jīng)過(guò)協(xié)商，以合同形式達(dá)成房屋租賃協(xié)議。協(xié)議資料包括房屋地址、面積、結(jié)構(gòu)、使用年限、租賃費(fèi)用、支付費(fèi)用方法等。租賃的優(yōu)點(diǎn)是投資少、回收期限短。預(yù)算10-15平米店面，啟動(dòng)費(fèi)用大約在9-12萬(wàn)元。2、裝修設(shè)計(jì)費(fèi)用咖啡店的滿(mǎn)座率、桌面的周轉(zhuǎn)率以及氣候、節(jié)日等因素對(duì)收益影響較大?？Х瑞^的消費(fèi)卻相對(duì)較高，主要針對(duì)的也是學(xué)生人群，咖啡店布局、格調(diào)及采用何種材料和咖啡店效果圖、平面圖、施工圖的設(shè)計(jì)費(fèi)用，大約6000元左右3、裝修、裝飾費(fèi)用具體費(fèi)用包括以下幾種。(1)外墻裝飾費(fèi)用。包括招牌、墻面、裝飾費(fèi)用。(2)店內(nèi)裝修費(fèi)用。包括天花板、油漆、裝飾費(fèi)用，木工、等費(fèi)用。(3)其他裝修材料的費(fèi)用。玻璃、地板、燈具、人工費(fèi)用也應(yīng)計(jì)算在內(nèi)。整體預(yù)算按標(biāo)準(zhǔn)裝修費(fèi)用為360元/平米，裝修費(fèi)用共360*15=5400元。4、設(shè)備設(shè)施購(gòu)買(mǎi)費(fèi)用具體設(shè)備主要有以下種類(lèi)。(1)沙發(fā)、桌、椅、貨架。共計(jì)2250元(2)音響系統(tǒng)。共計(jì)450(3)吧臺(tái)所用的烹飪?cè)O(shè)備、儲(chǔ)存設(shè)備、洗滌設(shè)備、加工保溫設(shè)備。共計(jì)600(4)產(chǎn)品制造使用所需的吧臺(tái)、咖啡杯、沖茶器、各種小碟等。共計(jì)300凈水機(jī)，采用美的品牌，這種凈水器每一天能生產(chǎn)12l純凈水，每一天銷(xiāo)售咖啡及其他飲料100至200杯，價(jià)格大約在人民幣1200元上下?？Х葯C(jī)，咖啡機(jī)選取的是電控半自動(dòng)咖啡機(jī)，咖啡機(jī)的報(bào)價(jià)此刻就應(yīng)在人民幣350元左右，加上另外的附件也不會(huì)超過(guò)1200元。磨豆機(jī)，價(jià)格在330―480元之間。冰砂機(jī)，價(jià)格大約是400元一臺(tái)，有點(diǎn)要說(shuō)明的是，最好是買(mǎi)兩臺(tái)，不然夏天也許會(huì)不夠用。制冰機(jī)，從制冰量上來(lái)說(shuō)，一般是要留有富余?？钪票鶛C(jī)每一天的制冰量是12kg。價(jià)格稍高550元，質(zhì)量較好，所以能夠用很多年，這么算來(lái)也是比較合算的。5、首次備貨費(fèi)用包括購(gòu)買(mǎi)常用物品及低值易耗品，吧臺(tái)用各種咖啡豆、奶、茶、水果、冰淇淋等的費(fèi)用。大約1000元6、開(kāi)業(yè)費(fèi)用開(kāi)業(yè)費(fèi)用主要包括以下幾種。(1)營(yíng)業(yè)執(zhí)照辦理費(fèi)、登記費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi);預(yù)計(jì)3000元(2)營(yíng)銷(xiāo)廣告費(fèi)用;預(yù)計(jì)450元7、周轉(zhuǎn)金開(kāi)業(yè)初期，咖啡店要準(zhǔn)備必須量的流動(dòng)資金，主要用于咖啡店開(kāi)業(yè)初期的正常運(yùn)營(yíng)。預(yù)計(jì)2000元共計(jì)： 120000+6000+5400+2250+450+600+300+1200+1200+480+400+550+1000+3000+450+2000=145280元第五部分：發(fā)展計(jì)劃1、營(yíng)業(yè)額計(jì)劃那里的營(yíng)業(yè)額是指咖啡店日常營(yíng)業(yè)收入的多少。在擬定營(yíng)業(yè)額目標(biāo)時(shí)，必須要依據(jù)目前市場(chǎng)的狀況，再思考到咖啡店的經(jīng)營(yíng)方向以及當(dāng)前的物價(jià)情形，予以綜合衡量。按照目前流動(dòng)人口以及人們對(duì)咖啡的喜好預(yù)計(jì)每一天的營(yíng)業(yè)額為400-800，根據(jù)淡旺季的不同可能上下浮動(dòng)2、采購(gòu)計(jì)劃依據(jù)擬訂的商品計(jì)劃，實(shí)際展開(kāi)采購(gòu)作業(yè)時(shí)，為使采購(gòu)資金得到有效運(yùn)用以及商品構(gòu)成達(dá)成平衡，務(wù)必針對(duì)設(shè)定的商品資料排定采購(gòu)計(jì)劃。透過(guò)營(yíng)業(yè)額計(jì)劃、商品計(jì)劃與采購(gòu)計(jì)劃的確立，我們不難了解，一家咖啡店為了營(yíng)業(yè)目標(biāo)的達(dá)成，同時(shí)有效地完成商品構(gòu)成與靈活地運(yùn)用采購(gòu)資金，各項(xiàng)基本的計(jì)劃是不可或缺的。當(dāng)一家咖啡店設(shè)定了營(yíng)業(yè)計(jì)劃、商品計(jì)劃及采購(gòu)計(jì)劃之后，即可依照設(shè)定的采購(gòu)金額進(jìn)行商品的采購(gòu)。經(jīng)過(guò)進(jìn)貨手續(xù)檢驗(yàn)、標(biāo)價(jià)之后，即可寫(xiě)在菜單上。之后務(wù)必思考的事情，就是如何有效地將這些商品銷(xiāo)售出去。3、人員計(jì)劃為了到達(dá)設(shè)定的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，經(jīng)營(yíng)者務(wù)必對(duì)人員的任用與工作的分派有一個(gè)明確的計(jì)劃。有效利用人力資源，開(kāi)展人員培訓(xùn)，都是我們務(wù)必思考的。4、經(jīng)費(fèi)計(jì)劃經(jīng)營(yíng)經(jīng)費(fèi)的分派是管理的重點(diǎn)工作。通常能夠?qū)⒖Х鹊杲?jīng)營(yíng)經(jīng)費(fèi)分為人事類(lèi)費(fèi)用(薪資、伙食費(fèi)、獎(jiǎng)金等)、設(shè)備類(lèi)費(fèi)用(修繕費(fèi)、折舊、租金等)、維持類(lèi)費(fèi)用(水電費(fèi)、消耗品費(fèi)、事務(wù)費(fèi)、雜費(fèi)等)和營(yíng)業(yè)類(lèi)費(fèi)用(廣告宣傳費(fèi)、包裝費(fèi)、營(yíng)業(yè)稅等)。還能夠依其性質(zhì)劃分成固定費(fèi)用與變動(dòng)費(fèi)用。我們要針對(duì)過(guò)去的實(shí)際業(yè)績(jī)?cè)O(shè)定可能增加的經(jīng)費(fèi)幅度。5、財(cái)務(wù)計(jì)劃財(cái)務(wù)計(jì)劃中的損益計(jì)劃最能反映全店的經(jīng)營(yíng)成果?？Х鹊杲?jīng)營(yíng)者在營(yíng)運(yùn)資金的收支上要進(jìn)行控制，以便做到經(jīng)營(yíng)資金合理的調(diào)派與運(yùn)用?？傊陨纤械牧?xiàng)基本計(jì)劃(營(yíng)業(yè)額、商品采購(gòu)、銷(xiāo)售促進(jìn)、人員、經(jīng)費(fèi)、財(cái)務(wù))是咖啡店管理不可或缺的。當(dāng)然，有一些咖啡店為求管理上更深入，也能夠配合工作實(shí)際需要制訂一些其他輔助性計(jì)劃。第六部分：市場(chǎng)分析2019-2021年中國(guó)咖啡市場(chǎng)經(jīng)歷了高速增長(zhǎng)的階段，在此期間咖啡市場(chǎng)總體銷(xiāo)售的復(fù)合增長(zhǎng)率到達(dá)了17%;高速增長(zhǎng)的市場(chǎng)為咖啡生產(chǎn)企業(yè)帶給了廣闊的市場(chǎng)空間，國(guó)外咖啡生產(chǎn)企業(yè)如雀巢、卡夫、ucc等企業(yè)紛紛加大了在中國(guó)的投資力度，為爭(zhēng)取未來(lái)中國(guó)咖啡市場(chǎng)的領(lǐng)先地位打下了良好的基礎(chǔ)。咖啡飲料主要是指速溶咖啡和灌裝即飲咖啡兩大類(lèi)咖啡飲品;在速溶咖啡方面，2018-2021年間中國(guó)速溶咖啡市場(chǎng)規(guī)模年均增長(zhǎng)率到達(dá)16%，顯示出還處于成長(zhǎng)階段的中國(guó)速溶咖啡市場(chǎng)的高增長(zhǎng)性和投資空間;在灌裝即飲咖啡方面，2008-2010年間中國(guó)灌裝即飲咖啡市場(chǎng)年均增長(zhǎng)率也同樣到達(dá)15%;未來(lái)幾年，中國(guó)咖啡飲料的前景仍將被看好。現(xiàn)今咖啡店主要是以連