房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)處理(超全)

一、概述1>?>>五證房地產(chǎn)行業(yè)最基礎(chǔ)的五證------土地證、開(kāi)工證、銷售許可證、竣工證、準(zhǔn)入證。這五證標(biāo)識(shí)著項(xiàng)目不斷發(fā)展的過(guò)程：土地證，意味著這個(gè)樓盤開(kāi)始處于擬建狀態(tài)。開(kāi)工證，意味著這個(gè)樓盤開(kāi)始處于在建狀態(tài)。銷售許可許，意味著樓盤可以開(kāi)始賣了?？⒐ぷC，顧名思義，意味著樓盤的竣工，這個(gè)時(shí)候發(fā)生的在建成本（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）應(yīng)轉(zhuǎn)至完工成本（完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品）準(zhǔn)入證，業(yè)主可入住，樓盤正式結(jié)算必備條件之一（若某戶取得準(zhǔn)入證，但是銷售狀不是“簽約”或收到房款數(shù)不足總房款的20%者，都不能結(jié)算）。結(jié)算的項(xiàng)目，預(yù)收收入轉(zhuǎn)入主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，完工成本轉(zhuǎn)入主營(yíng)業(yè)務(wù)成本，主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加計(jì)提。2>>>>>稅金房地產(chǎn)行業(yè)的稅金是提前預(yù)繳的:譬如本月收取了一部分房款，這部分房款雖然沒(méi)有轉(zhuǎn)至主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，但是本月也要繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、附稅。季度的時(shí)候也要繳納所得稅。3>?>>報(bào)表里的特殊科目專屬資產(chǎn)負(fù)債表里的應(yīng)收賬款余額表示已達(dá)到結(jié)算條件的樓盤未收回的房款。資產(chǎn)負(fù)債表里的存貨包括的是兩個(gè)部分：5001（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）和1405（完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品）注：5001和1405均為會(huì)計(jì)科目代碼4>>>>>關(guān)于普通住宅和非普通住宅普通住宅需同時(shí)滿足三個(gè)條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上（容積率=地上總建筑面積±規(guī)劃用地面積，所以說(shuō)高層的容積率會(huì)很高。更多關(guān)于容積率的問(wèn)題請(qǐng)自行度娘）；單套建筑面積在140（含）平方米以下；實(shí)際成交價(jià)低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。只要有一個(gè)條件不滿足，即為非普通住宅。比如一套東直門32號(hào)院的房產(chǎn)，面積70平米，總價(jià)81萬(wàn)，單價(jià)11571元。該套房屋容積率高于1.0,面積小于140平米，而且在查詢土地級(jí)別價(jià)格后可得：東直門所屬的二級(jí)土地平均交易價(jià)格為10592元/平米，它的1.2倍為12710元。該套房產(chǎn)單價(jià)低于同級(jí)別土地上普通住宅平均交易價(jià)格的1.2倍，因此，該套房屋屬于普通住宅；如果單價(jià)高于12710元，那么則按非普通住宅計(jì)算。5>??期房和現(xiàn)房期房：指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證（銷許）開(kāi)始至取得房地產(chǎn)權(quán)證（準(zhǔn)入證）為止,所出售商品房稱為期房。消費(fèi)者在購(gòu)買期房時(shí)應(yīng)簽商品房預(yù)售合同?，F(xiàn)房：是指消費(fèi)者在購(gòu)買時(shí)已經(jīng)通過(guò)交付標(biāo)準(zhǔn)的各項(xiàng)驗(yàn)收（即下達(dá)準(zhǔn)入證，各地對(duì)交付標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有統(tǒng)一規(guī)定），可以正式入住的物業(yè)。6>?>>八大類成本一般房地產(chǎn)行業(yè)，成本是分為八大類的，不過(guò)不久我們單位要合成六大類了，因?yàn)榘舜箢惐容^普遍，還是介紹八大類：

常用八大類成本科目科目代碼科目名茹5001房地產(chǎn)幵墜咸本5001.01房地產(chǎn)丑炭成本_±地施得價(jià)款5001.02房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本審發(fā)前期淮備費(fèi)5001.03房地產(chǎn)丑垸成本斗體建筑工程費(fèi)5001.04房地產(chǎn)喬賢成本L主體安裝工趕費(fèi)5001.05房母產(chǎn)開(kāi)垸成本一社國(guó)管岡工程費(fèi)5001.06房地產(chǎn)幵怎成本園林環(huán)境工程費(fèi)5C01.07房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)咸本設(shè)施費(fèi)5001.08房地產(chǎn)開(kāi)貫成本/笈間捋費(fèi)5001.08.01房地產(chǎn)開(kāi)賢成本d匿間接費(fèi)1程管理費(fèi)5001.08.02房地產(chǎn)開(kāi)怎成本》瑩間捋費(fèi)幢銷實(shí)用5001.08.03房地產(chǎn)幵族成本》發(fā)間搭費(fèi)戈?本化利息5001.03.04房地產(chǎn)肝垸成本》垸間接費(fèi)-物業(yè)管理完善費(fèi)5001.08.09房地產(chǎn)幵發(fā)成本—開(kāi)境間捋費(fèi)二貝他5001.09房地產(chǎn)幵賢成蕊貸提成本5001.10房地產(chǎn)并發(fā)咸本鼻秦結(jié)轉(zhuǎn)5001.01至5001.08是日常支付工程款時(shí)計(jì)入的科目，換句話說(shuō)，實(shí)際發(fā)生的那些金額都在01和08科目之間體現(xiàn)。5001.09是用來(lái)做預(yù)提的，下面會(huì)提到o5001.10是項(xiàng)目竣工的時(shí)候結(jié)轉(zhuǎn)到完工科目所用的過(guò)渡科目。二、分述PART1、流程因?yàn)橐话愕氖掷m(xù)費(fèi)、營(yíng)銷管理費(fèi)都與一般公司無(wú)異，就不說(shuō)了。主要說(shuō)說(shuō)收入，成本，稅金。拿到土地證，所支付的土地價(jià)款計(jì)入5001.01這個(gè)時(shí)候的項(xiàng)目狀態(tài)是擬建，不預(yù)提成本，沒(méi)什么太特殊的就不說(shuō)了。以下是按順序進(jìn)行的。（一）、拿到“建筑工程施工許可證”即意味著開(kāi)工這個(gè)時(shí)候大多都是前期工程，不會(huì)有房款收入。月末計(jì)提在建項(xiàng)目的成本也相對(duì)簡(jiǎn)單。每個(gè)公司計(jì)提成本的方法可能都不一樣。根據(jù)我們公司的標(biāo)準(zhǔn)，純?cè)诮?xiàng)目（部分在建部分完工不算）,月末成本計(jì)提數(shù)，一般為下月預(yù)估工程成本付款數(shù)。且每季度原路沖回上季度計(jì)提，再重新計(jì)提。非3、6、9、12月底，純?cè)诮?xiàng)目不計(jì)提該成本。若下月預(yù)估付款數(shù)為100萬(wàn)。則科目如下：借：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本--預(yù)提成本（5001.09） 100萬(wàn)貸：應(yīng)付賬款--各期預(yù)提成本100萬(wàn)那么，這個(gè)成本預(yù)提是否合理呢？我們來(lái)還原一下完工進(jìn)度好啦?濱海時(shí)尚項(xiàng)目完工進(jìn)度表頂目分期隊(duì)土增成本外總動(dòng)窸逾本羽12年&月實(shí)際完工比例送（HE年甘月實(shí)匪完工比例9月面成本公式說(shuō)明b=Cd+c)/ac濱海時(shí)尚項(xiàng)目一期377.,137,858.4911 0.00S24.833S79,936,828,合計(jì)377.137,858.49這個(gè)案例的預(yù)提數(shù)是1371萬(wàn)，即下個(gè)月的預(yù)計(jì)付款數(shù)。填在D列。A列的數(shù)是成本的預(yù)提數(shù)，這個(gè)數(shù)就是這個(gè)項(xiàng)目在建部分預(yù)計(jì)總共會(huì)發(fā)生的金額。但是A列要填的是預(yù)計(jì)總投資金額減去預(yù)計(jì)5001.01土地價(jià)款部分的數(shù)。（無(wú)論減數(shù)還是被減數(shù)，都是預(yù)計(jì)的，和實(shí)際發(fā)生無(wú)關(guān)）C列為實(shí)際發(fā)生的數(shù)，即賬上5001.02至5001.08發(fā)生額合計(jì)（注意也要刨去地價(jià)，所以沒(méi)有5001.01）好啦，B列是自動(dòng)生成的，上面有公式。這個(gè)比例可以和現(xiàn)場(chǎng)的土建工程師核對(duì)一下，他比較清楚現(xiàn)場(chǎng)的情況。若合理就按1371萬(wàn)計(jì)提，若不合理，適當(dāng)調(diào)增或調(diào)減。注意：預(yù)提成本一定要在5001科目再也不會(huì)進(jìn)賬的情況下計(jì)提。因?yàn)樵阢y行對(duì)齊以后，我們還要進(jìn)行結(jié)賬，如結(jié)轉(zhuǎn)管理費(fèi)用，結(jié)轉(zhuǎn)資本化利息等，這些流程都會(huì)涉及5001科目的變動(dòng)。因此，預(yù)提工作一定都要在上述結(jié)賬流程結(jié)束后計(jì)提。（二）、拿到“商品房銷售許可證”即意味著房子可以出售未達(dá)到結(jié)算條件前，收到的房款都計(jì)入“預(yù)收賬款”科目。先前交定金、首付、房款。中期會(huì)有定金轉(zhuǎn)契稅、業(yè)主繳納契稅、維修基金、預(yù)告登記費(fèi)流程。后期開(kāi)發(fā)商把繳納契稅、維修基金、預(yù)告登記費(fèi)上交房管局。再經(jīng)過(guò)銀行放貸等不斷交齊房款的過(guò)程，最終達(dá)到收款完全。1>>>>>誠(chéng)意金、定金、預(yù)售房款業(yè)主過(guò)來(lái)買房的很多，預(yù)約排號(hào)的也很多，當(dāng)時(shí)并不能保證你交了錢就有房，可是要是不交錢,那連房子的鋼筋都見(jiàn)不到…殳于是就先有了誠(chéng)意金的概念，誠(chéng)意金也稱為意向金。信息里錄入了買家的名字，可是并沒(méi)有聯(lián)系房號(hào)，所以查房號(hào)是查不出的，只能查人名。例如，一個(gè)人交了預(yù)約金2W,我們這么入賬：借：銀行存款20000貸：其他應(yīng)付款-購(gòu)房意向金20000哪天可以轉(zhuǎn)成定金了就是：借：其他應(yīng)付款-購(gòu)房意向金20000貸：預(yù)收賬款--預(yù)收房款20000交首付或部分房款時(shí)的分錄：借：銀行存款XXXXX貸：預(yù)收賬款-預(yù)售房款XXXXX如果一開(kāi)始交部分房款的時(shí)候給業(yè)主開(kāi)具的是收據(jù)，以后肯定是要換成發(fā)票的，換發(fā)票時(shí)候的分錄：房地產(chǎn)行業(yè)貌似都用“明源”這種系統(tǒng)，直接導(dǎo)出信息的話，摘要里會(huì)有清楚的信息（譬如是收據(jù)還是發(fā)票，房號(hào)等信息都有）貸：預(yù)收賬款-預(yù)售房款-XXXXX貸：預(yù)收賬款-預(yù)售房款XXXXX2>>>>>契稅、維修基金、預(yù)告登記費(fèi)買房子只付房款你就錯(cuò)啦！契稅、維修基金、預(yù)告登記費(fèi)一個(gè)都不能少，只不過(guò)這些錢雖打給開(kāi)發(fā)商，實(shí)質(zhì)上，開(kāi)發(fā)商后來(lái)還是要交付給房管局的。收到這些錢分錄如下：借：銀行存款XXXXX貸：其他應(yīng)付款-客戶按揭產(chǎn)權(quán)費(fèi)用XXXXX若業(yè)主有意將先前繳納的定金換做產(chǎn)權(quán)費(fèi)用使用，貝y：貸：預(yù)收賬款-預(yù)售房款-XXXXX貸：其他應(yīng)付款--客戶按揭產(chǎn)權(quán)費(fèi)用XXXXX當(dāng)開(kāi)發(fā)商把這些錢交付給房管局時(shí)，我?guī)У捻?xiàng)目維修基金有一部分是公司承擔(dān)的，所以分錄如下：公司承擔(dān)的維修基金借：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本-開(kāi)發(fā)間接費(fèi)-維修基金A業(yè)主們承擔(dān)的契維預(yù)貸：其他應(yīng)付款--客戶按揭產(chǎn)權(quán)費(fèi)用-B銀行付出的錢貸：銀行存款A(yù)+B支付的印花稅借：管理費(fèi)用-財(cái)產(chǎn)費(fèi)用-稅金XXX借：應(yīng)交稅費(fèi)-其他稅種-印花稅XXX（過(guò)渡科目）貸：應(yīng)交稅費(fèi)-其他稅種-印花稅XXX（過(guò)渡科目）貸：銀行存款XXX契稅、維修基金是以房子合同金額按照一定比例算得，比例和地區(qū)還有房源性質(zhì)有關(guān)（這里是一個(gè)討論點(diǎn)）。預(yù)告登記費(fèi)一般是固定的，我所帶的天津的這個(gè)項(xiàng)目每間房都是80元。若無(wú)特殊情況，上交房管局以后，已辦理的客戶按揭產(chǎn)權(quán)費(fèi)用科目應(yīng)無(wú)余額。若在轉(zhuǎn)收入之前客戶申請(qǐng)退房，房款的分錄直接對(duì)沖即可，交到房管局的那些契稅維修基金退到客戶頭上的不用做賬，但是公司承擔(dān)的那一部分若是退回，你就必須要知道之前繳納了是多少，因?yàn)楫?dāng)初若是繳納一萬(wàn)以上，三年過(guò)后就會(huì)產(chǎn)生六七百的利息 借：銀行存款A(yù)+B借：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本-開(kāi)發(fā)間接費(fèi)-維修基金-A借：財(cái)務(wù)費(fèi)用-銀行利息收入-B3>>>>>繳納營(yíng)業(yè)稅、附稅、土地增值稅房地產(chǎn)行業(yè)的稅金為預(yù)繳，即當(dāng)月銷售收入都要繳稅。無(wú)論你是不是計(jì)入“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”（1）營(yíng)業(yè)稅假設(shè)2012年8月份，我們收到房款1000萬(wàn)元，全部計(jì)入“預(yù)收賬款”。2012年9月的時(shí)候，我們將繳納營(yíng)業(yè)稅：1000萬(wàn)*5%=50萬(wàn)新?tīng)I(yíng)業(yè)稅稅目稅率表稅目稅率一、交通運(yùn)輸業(yè)3%二、建筑業(yè)3%三、金融保險(xiǎn)業(yè)5%四、郵電通信業(yè)3%五、文化體育業(yè)3%六、娛樂(lè)業(yè)5%—20%七、服務(wù)業(yè)5%八、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)5%九、銷售不動(dòng)產(chǎn)5%（2）附加稅附加稅包括：城建稅（稅率為營(yíng)業(yè)稅的7%）防洪費(fèi)（稅率為營(yíng)業(yè)稅的1%）教育費(fèi)附加＜國(guó)家征收的為營(yíng)業(yè)稅的3%；地方征收的為營(yíng)業(yè)稅的2%＞總共為營(yíng)業(yè)稅的5%注：在天津教育費(fèi)附加2011年2月起有的地方征收，在2011年1月底以前征收的附稅為0.55%這三者共占收入的0.65%（3）土地增值稅變化較大的一種稅。以我?guī)У倪@個(gè)天津項(xiàng)目為例，此項(xiàng)目為非普通住宅，2010年9月之前根據(jù)面積的不同，有1%，和2%的區(qū)別。2010年9月開(kāi)始，全部變?yōu)?%引個(gè)條文：“點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)訊：12月1日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、北京市地方稅務(wù)局、北京市財(cái)政局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于貫徹落實(shí)國(guó)家有關(guān)部門房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策有關(guān)問(wèn)題的通知》，重新調(diào)整北京土地增值稅預(yù)征率。除了保障性住房和容積率1.0的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其土地增值稅預(yù)征率都將由原來(lái)的1%調(diào)整為2%。通知指出，從2010年10月1日起，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售商品房取得的收入，預(yù)征土地增值稅的標(biāo)準(zhǔn)細(xì)則為：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房等保障性住房取得的收入，暫不預(yù)征土地增值稅；容積率小于1.0的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，按照銷售收入的3%預(yù)征土地增值稅；其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，按照銷售收入的2%預(yù)征土地增值稅?！标P(guān)于地下車庫(kù)要不要繳納土地增值稅的問(wèn)題土地增值稅的繳納要求①國(guó)有土地②房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移③并取得收入，以上條件有一個(gè)不滿足則不交。我所帶的這個(gè)項(xiàng)目車庫(kù)為贈(zèng)送的人防地下車庫(kù)，第一沒(méi)有取得收入第二人防地下車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)還是國(guó)家的，權(quán)屬未發(fā)生轉(zhuǎn)移，所以都不繳納土地增值稅。據(jù)以上講述來(lái)個(gè)案例：上月收取房款2140000元，繳納稅金分錄如下：

（印花稅和收入無(wú)關(guān)，每個(gè)公司都要繳納的，這里為了體現(xiàn)完整性，就都寫(xiě)在這里了，印花稅稅率請(qǐng)自查）摘要料冒惜方^2012年図月営池稅金及附加（營(yíng)業(yè)稅?22餉02應(yīng)交稅費(fèi)_營(yíng)業(yè)稅107,0001閱內(nèi)初12年胡直卿金屋酣城逼稅）22210了應(yīng)55稅覆「城市雒護(hù)坯設(shè)稅7.49D.I制朋附2舞朗営業(yè)親金&附加（獨(dú)罵捷冊(cè)加b22封■時(shí)應(yīng)交稅騷一數(shù)愷雙昭加5.350J^3013年E月售曲稅金麼附加（防洪費(fèi)）2221.S9.0S理殳規(guī)費(fèi)厘他稅種孚也1,070.1崩也叱年胡営業(yè)稅金及附311002.01^存就_A時(shí)幣 “^2012年朋土堆壇爾222fl.O6應(yīng)交稅費(fèi)_±坦壇值稅^,800J^2012年醍土堆晦值粗￥002町q鞭行存敦」民幣2年朋印花稅660204.0^管理費(fèi)用貝產(chǎn)費(fèi)用_tft金 、21.!刪恥口仃年需印花銳1002.01銀石存戢」感幣般曲刖2年朋印花稅2221.59.01應(yīng)交規(guī)費(fèi)至牠稅種一印花稅2L!M2012年湘印花稅2221.S9.01應(yīng)交粗費(fèi)工牠稅種_旺也（三）、拿到“建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案書(shū)”即意味著房子已經(jīng)竣工此時(shí)，需要把在建成本全部轉(zhuǎn)至完工成本，預(yù)售房款不做處理。竣工并不意味著房子都賣出去了，只不過(guò)在工程上完成了竣工的標(biāo)準(zhǔn)。1>>>>>在建成本轉(zhuǎn)至完工成本我們公司的成本都是成本部提供的數(shù)據(jù)，每個(gè)月會(huì)向財(cái)務(wù)發(fā)送動(dòng)態(tài)成本表。每個(gè)產(chǎn)品類型都有每平米的單方成本。假設(shè)這個(gè)項(xiàng)目只有一個(gè)產(chǎn)品類型，每平米單方是8000元，這個(gè)類型的建筑面積為5萬(wàn)平方米，那么總投資就是8000*50000=4億元。也就是我們要結(jié)轉(zhuǎn)完工的金額。那么我們?cè)谠碌讜r(shí)，結(jié)轉(zhuǎn)成本分錄如下：借：完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品4億貸：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本-成本結(jié)轉(zhuǎn)（5001.10）4億2?>>>預(yù)提完工成本假設(shè)這個(gè)項(xiàng)目只有一個(gè)產(chǎn)品類型，且全部都竣工，且成本計(jì)提合理的話，這個(gè)4億應(yīng)該大于5001.01至08科目的合計(jì)。因?yàn)轫?xiàng)目雖說(shuō)竣工，但并不意味著以后就不付工程款了，所以預(yù)提的金額肯定要比實(shí)際發(fā)生的大。因此，在月末的時(shí)候，沖回上個(gè)月的預(yù)提成本，5001科目應(yīng)該是貸方余額。于是，我們預(yù)提成本的工作就要從每季度做一次，變成每月做一次。（各公司可能不一樣）所以，我們先要沖回最后一次的預(yù)提成本：借：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本--預(yù)提成本（5001.09）-100萬(wàn)貸：應(yīng)付賬款--各期預(yù)提成本-100萬(wàn)計(jì)提：借：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本―預(yù)提成本（5001.09）4億-（5001.01至5001.08合計(jì)數(shù)）貸：應(yīng)付賬款--各期預(yù)提成本4億-（5001.01至5001.08合計(jì)數(shù)）檢驗(yàn)：做完這一步后，5001科目余額為0；5001?10余額=1405（完工成本）發(fā)生額=預(yù)計(jì)投資總額備注：上面舉得例子是最簡(jiǎn)單的，但是萬(wàn)變不離其中。我們很少聽(tīng)說(shuō)某個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目只有一期,而且這一期只有一個(gè)產(chǎn)品類型，再而且還全部同時(shí)竣工的。大多數(shù)的房地產(chǎn)行業(yè)都會(huì)有三到四期的房源，產(chǎn)品類型最少也得兩個(gè)以上，每一期都會(huì)出現(xiàn)部分?jǐn)M建，部分在建，部分竣工的情況。那個(gè)時(shí)候只能不同的狀態(tài)不同處理。譬如擬建的部分不計(jì)提成本，在建的部分按下月付款數(shù)計(jì)提成本，竣工的部分按照投資與實(shí)際發(fā)生的差額數(shù)計(jì)提。3>>>>>較復(fù)雜情況舉例（同一期部分竣工部分在建的成本計(jì)提案例）案例情況-----魅力之城二期18個(gè)樓，全部為小高層。其中15號(hào)樓每戶各一車位?，F(xiàn)在1-10號(hào)樓竣工11-18號(hào)樓包括車位處于在建狀態(tài)，那么這個(gè)月我們要計(jì)提二期的成本就要分類來(lái)討論啦~建筑面積,比例耳力態(tài)本總額魅力一期〔小咼層部分）133,143.1.Q1QQ.0000%-641,591,572.62耳中：魅力一期L-LOVS隨.275.43309,731,456.56其余的小高層63,367.6251.7245%記邈曲116.06合計(jì)13S-14S,10641,5';91,572.62二期不算車位部分的總建面為133143.1平米，其中竣工的1-10號(hào)樓和剩余的11-18號(hào)樓的面積如表所示。641591572.62元為二期不包括車庫(kù)部分的總投資減去預(yù)計(jì)5001.01的金額（和上面在建預(yù)提很像是不是？）然后黃色的部分就按照兩部分面積所占的不同比例分?jǐn)倊現(xiàn)在我們來(lái)算一下，小高層這個(gè)產(chǎn)品類型占二期的比重是多少？二期全部總投資減去二期全部的5001.01算得等于645522688.39元。比例計(jì)算：641591572.62/645522688.39=0.99391018咸］本總右E胚帳喜成本一期金額應(yīng)預(yù)提動(dòng)態(tài)成本$41』591,.572；^2汨9」戀1,45層5622S；&25J51Q."-6980,90S,945.87昭1,甌必11氐?245.173.872.16.S6,6S6/24S；90641,591,572.&2餌匕99玄3.8-2.-S5167,592,1S9-77因此二期賬面實(shí)際發(fā)生的5001.02-5001.08的金額為：476903639.28元，所以小高層部分所占的實(shí)際發(fā)生金額為476903639.28*0.99391018=473999382.85元（有一元左右的差異，因?yàn)槲沂窃贓XCEL表上算的，還有無(wú)窮的小數(shù)位，這個(gè)就忽略了）于是，竣工部分的1-10號(hào)樓分?jǐn)偟膶?shí)際賬面發(fā)生額可按面積分?jǐn)傄部砂磩?dòng)態(tài)金額分?jǐn)?，結(jié)果是一樣的，以面積舉例：10號(hào)樓分?jǐn)偟陌l(fā)生額=473999382.85/133143.1*64275.48=228825510.69元18號(hào)樓分?jǐn)偟陌l(fā)生額=473999382.85/133143.1*68687.62=245173872.16元所以竣工的1-10號(hào)樓應(yīng)計(jì)提的成本為=309731456.56-228825510.69=80905945.87元11-18號(hào)樓算出來(lái)無(wú)意義，因?yàn)樘幱谠诮?，?jì)提的應(yīng)該是下月預(yù)計(jì)付款數(shù)，因此這里就不列示了。解釋為什么在這些預(yù)提里都把土地價(jià)款刨去的原因：地價(jià)一般都是在前期一次性支付，價(jià)款可達(dá)好幾個(gè)億。于是后期的付款總額可能到最后都不及一個(gè)地價(jià)金額大，若是把土地價(jià)款的因素考慮到后期的進(jìn)度上來(lái)，是不合理的。金額過(guò)大，導(dǎo)致比率也會(huì)過(guò)高，和實(shí)際的完工進(jìn)度由出入，因此不考慮5001.01的影響，無(wú)論是預(yù)計(jì)數(shù)還是實(shí)際發(fā)生數(shù)，統(tǒng)統(tǒng)不予考慮。（也許每個(gè)公司都不一樣，也作為一個(gè)討論點(diǎn)吧）總之，就是一個(gè)大方向，不同產(chǎn)品類型間涉及分?jǐn)偟挠妙A(yù)計(jì)投資（動(dòng)態(tài)成本總動(dòng)態(tài)）作為基準(zhǔn)分?jǐn)?。相同產(chǎn)品類型之間涉及分?jǐn)偟挠妹娣e作為基準(zhǔn)分?jǐn)偂＃ㄋ模?、拿到“新建住宅商品房?zhǔn)許交付使用證”意味著房子可以考慮結(jié)算這個(gè)證一下來(lái)，房子就可以結(jié)轉(zhuǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入和主營(yíng)業(yè)務(wù)成本啦~但是，為什么之說(shuō)可以考慮結(jié)算呢？因?yàn)閾碛小皽?zhǔn)入證”只是條件之一。還有兩個(gè)條件：房子處于“簽約”狀態(tài)；房款收到總房款的20%以上。只有這三個(gè)條件都滿足了，才允許結(jié)算。否則就不行。1>>>>>預(yù)收賬款的結(jié)轉(zhuǎn)上面也說(shuō)了，當(dāng)初房款進(jìn)賬，入科目“預(yù)收賬款”，現(xiàn)在項(xiàng)目結(jié)算了，我們就要把結(jié)算部分的房子收入轉(zhuǎn)入“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”。案例1：結(jié)算樓盤四個(gè)樓400戶簽約合同價(jià)款為：390130346元。預(yù)收賬款收款：390150346元。經(jīng)過(guò)核對(duì)，400戶全部簽約，房款全部收齊。后發(fā)現(xiàn)，預(yù)收賬款數(shù)比合同總價(jià)款高20000元，是之前有客戶認(rèn)購(gòu)房子，但是過(guò)了認(rèn)購(gòu)期不來(lái)交首付。房源自動(dòng)轉(zhuǎn)讓，但是自己也不來(lái)申請(qǐng)退款于是導(dǎo)致多收當(dāng)初20000元定金。分析：2萬(wàn)元的定金是不能轉(zhuǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的，因此結(jié)賬分錄只能是：借：預(yù)收賬款-預(yù)售房款390130346貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入390130346案例2：結(jié)算樓盤合同價(jià)款合計(jì)數(shù)為1000萬(wàn)元，預(yù)收賬款數(shù)800萬(wàn)元。簽約狀態(tài)下的合同價(jià)款總數(shù)700萬(wàn)元。其中一套房子全款數(shù)100萬(wàn)元，只交了60萬(wàn)元，簽約狀態(tài)。一套房子全款數(shù)100萬(wàn)元，只交了10萬(wàn)元，簽約狀態(tài)。還有一套房子全款數(shù)100萬(wàn)元，交了40萬(wàn)元，“認(rèn)購(gòu)”狀態(tài)。分析：全款數(shù)100萬(wàn)元，只交了60萬(wàn)元，簽約狀態(tài)。這戶滿足結(jié)算條件，允許結(jié)算。這種條件滿足，但是房款沒(méi)交齊的，按合同價(jià)款轉(zhuǎn)收入，也就是100萬(wàn)進(jìn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，差額進(jìn)應(yīng)收賬款。全款數(shù)100萬(wàn)元，只交了10萬(wàn)元，簽約狀態(tài)。這戶滿足兩個(gè)條件，但是房款沒(méi)交到20%以上，不考慮結(jié)算。全款數(shù)100萬(wàn)元，交了40萬(wàn)元，“認(rèn)購(gòu)”狀態(tài)。這戶滿足兩個(gè)條件，沒(méi)有簽約狀態(tài)，不考慮結(jié)算。因此，需要入主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的，就是700-100=600萬(wàn)，但是預(yù)收只轉(zhuǎn)走了560萬(wàn)兀，其余40萬(wàn)兀掛應(yīng)收賬款。借：預(yù)收賬款-預(yù)售房款560萬(wàn)借：應(yīng)收賬款-應(yīng)收房款40萬(wàn)貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入600萬(wàn)什么時(shí)候這40萬(wàn)收回來(lái)了我們就沖掉應(yīng)收借：銀行存款40萬(wàn)貸：應(yīng)收賬款-應(yīng)收房款40萬(wàn)而那些暫時(shí)沒(méi)結(jié)算的房子，一旦三個(gè)條件都滿足，當(dāng)月就要結(jié)轉(zhuǎn)收入啦!！完工成本的結(jié)轉(zhuǎn)竣工的時(shí)候，我們把在建成本轉(zhuǎn)入了完工成本，現(xiàn)在我們要把完工成本轉(zhuǎn)入主營(yíng)業(yè)務(wù)成本啦!如果動(dòng)態(tài)總投資沒(méi)有變化，那么完工成本里對(duì)應(yīng)多少結(jié)算部分的成本，轉(zhuǎn)入主營(yíng)業(yè)務(wù)成本的就應(yīng)該是多少。但是動(dòng)態(tài)總投資要是有變化的話，還得記得調(diào)整。案例：二期四標(biāo)段全部竣工，總投資兩億元，轉(zhuǎn)入完工成本兩億元。本月二期四標(biāo)段結(jié)算，總動(dòng)態(tài)調(diào)至3億元。因動(dòng)態(tài)總投資調(diào)增一個(gè)億，因此我們要先調(diào)整1405科目和5001.10科目借：完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品1億貸：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本-成本結(jié)轉(zhuǎn)（5001.10）1億然后我們?cè)俳Y(jié)轉(zhuǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)成本借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本3億貸：完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品3億如果結(jié)算了以后動(dòng)態(tài)總投資又有變化的話，那么上面的四條分錄就還要做補(bǔ)提或者沖回。終了就是5001.10的余額和1405的累計(jì)發(fā)生額等于動(dòng)態(tài)成本里的預(yù)計(jì)總投資。注：就算是項(xiàng)目結(jié)算了，在項(xiàng)目沒(méi)徹底結(jié)束之前，預(yù)提成本也還是要做的。做法和竣工預(yù)提是一樣的。3>??計(jì)提主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加這一部分相對(duì)比較麻煩，由于稅法稅率不斷的變化，導(dǎo)致我們的稅金也要分類討論。舉個(gè)例子：本月二期四標(biāo)段結(jié)算總房款合同價(jià)390130346元。預(yù)收總數(shù)是390150346元，有兩萬(wàn)關(guān)閉的定金經(jīng)核查時(shí)在2010年12月進(jìn)賬。所以，我們按各個(gè)期間劃分的預(yù)收款如下：計(jì)提營(yíng)業(yè)稅 月至令2B5321915142560BS.757V99SS26.7J7133C4.7SLWL4266a.2[}10敏月龕（511話1月52<iO421.55TK366829.513%15T2I2.35L?52404.2010年呂月以前05%fl3%a0.19S065L7.30136M56.2187D51T.431950C5如表所示，按照天津的政策和區(qū)間，稅率的調(diào)整---營(yíng)業(yè)稅和土增的稅率是以收入為基準(zhǔn)算得。其他附稅的稅率是以營(yíng)業(yè)稅的金額為基準(zhǔn)算得。因此，我們可以做以下分錄：借：營(yíng)業(yè)稅金及附加-主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加-營(yíng)業(yè)稅19506517.3貸：應(yīng)交稅費(fèi)-營(yíng)業(yè)稅19506