房地產(chǎn)主流項目開發(fā)流程

項目開發(fā)實施流程及標準序號開發(fā)流程實施名稱流程實施過程及標準責(zé)任部門配合部門控制時間審批層級超控〔或未開展〕責(zé)任人處分時間進度工程開發(fā)第一階段：前期市場調(diào)查至開工前1.獲取土地信息、市場調(diào)查從政府部門獲取土地信息，開展市場調(diào)查?；I劃部營銷部公共關(guān)系部10天總經(jīng)辦20元/天.人工程啟動第一個月〔土地拍賣前2個月〕2進行地塊分析及測算籌劃部：提交工程地塊分析及測算報告：〔一〕工程規(guī)劃要求：1.土地面積；2.代征綠地；3.代征道路；4.住宅凈用地容積率；5.總建筑面積，其中商業(yè).住宅.公建等情況?！捕彻こ涕_發(fā)本錢：1.征地費用.樓板地價；2.建設(shè)本錢；3.城建配套費；4.供電、供水、排水費；5.道路、綠化、景觀費用；6.勘探.設(shè)計.監(jiān)理、管理等費用；7.銷售、財務(wù)費用?！踩充N售收入：1.商業(yè)門面收入；2.住宅收入。〔四〕稅收?！参濉忱麧?、利潤率。造價部：編制工程建設(shè)費用估算。工程部：建設(shè)規(guī)模、經(jīng)濟測算、建設(shè)本錢。財務(wù)部：進行財務(wù)指標的分析?？偣まk：收集該地塊周邊區(qū)域地質(zhì)資料，了解該地塊的根本地質(zhì)情況?；I劃部造價部總工辦工程部財務(wù)部10天總經(jīng)辦20元/天.人3.工程定位論證籌劃部：1、目標客戶群描述；2、目標客戶群預(yù)估 ：區(qū)域、購置動機、年齡、總價反響、面積反響；3、經(jīng)濟背景：經(jīng)濟實力、

行業(yè)特征、公司〔實力、規(guī)模、經(jīng)營管理、模式、承受租金、面積、行業(yè)〕、家庭〔收入消費水平、付款方式、按揭方式〕；4、文化背景

：推廣方式、媒體選擇、創(chuàng)意、表達方式。營銷部：提供工程定位建議?；I劃部營銷部10天總經(jīng)辦20元/天.人4.規(guī)劃設(shè)計定位及建議籌劃部：根據(jù)工程定位及市場需求等進行方案設(shè)計：〔一〕規(guī)劃設(shè)計：建筑布局、配套設(shè)施布局、交通組織〔二〕建筑設(shè)計：建筑立面、建筑色彩〔三〕戶型設(shè)計：〔參考市場調(diào)研和工程指標〕：面積、配比、房間布局、實用、功能分區(qū)合理、舒適度、通風(fēng)采光等、開間進深尺寸；〔四〕景觀設(shè)計：〔本錢、文化要素、功能性、欣賞性等〕：本錢控制、主軸設(shè)計、節(jié)點設(shè)計、植物搭配、色彩搭配等?？偣まk：對總規(guī)劃、戶型的適用性、結(jié)構(gòu)的經(jīng)濟性及平安性、造型、地下車庫等提出合理化意見。工程部：對綠化景觀提出合理化建議。營銷部：根據(jù)營銷工作的需要提出合理化建議。物業(yè)公司：對配套設(shè)施的完善、水電氣供給容量、平安保衛(wèi)系統(tǒng)、垃圾處理方式、綠化布置、消防設(shè)施、建筑材料的選用和其他等方面的問題提出建議?；I劃部總工辦營銷部物業(yè)公司10天總經(jīng)辦20元/天.人5工程的組織機構(gòu)及人力資源支撐方案1、根據(jù)工程開發(fā)規(guī)模，考慮工程的組織架構(gòu)與人員編制；2、人員配置原那么“精簡高效〞。人力資源部各職能部門10天總經(jīng)辦20元/天.人6提交工程可行性研究報告〔一〕工程概況；

〔二〕開發(fā)工程用地的現(xiàn)狀調(diào)查及動遷安置；〔三〕市場分析和工程定位；〔四〕規(guī)劃開展建議；

〔五〕資源供給；〔六〕工程開發(fā)組織機構(gòu)、管理費用；〔七〕開發(fā)建設(shè)方案；

〔八〕工程資金來源及經(jīng)濟分析；〔九〕結(jié)論及建議?；I劃部總工辦工程部造價部材料部人力資源部30天總經(jīng)辦50元/天.人工程啟動第二個月〔土地拍賣前1個月〕7購置拍賣資料、繳納保證金籌劃部：購置拍賣資料〔在國土局土地利用科購置資料和填寫資料〕。財務(wù)部：繳納拍賣保證金〔土地競買前3天〕?；I劃部財務(wù)部拍地塊前7天總經(jīng)辦10元/天.人工程啟動第三個月〔競拍成功〕8競拍方案總經(jīng)辦研究競拍方案。2.行管部：提供營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件；法定代表人身份證復(fù)印件；法定代表人證明復(fù)印件；競買保證金進帳單復(fù)印件。3.公司領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)人員參加競拍，成功獲得土地?；I劃部公司領(lǐng)導(dǎo)行管部拍地塊前3天總經(jīng)辦30元/天.人9繳納土地出讓金首期土地出讓金總額的60%〔含定金〕在拍賣后7日之內(nèi)繳清；余下的40%國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓金在60日內(nèi)付清。財務(wù)部籌劃部行管部60天總經(jīng)辦20元/天.人10繳付土地規(guī)費和契稅在規(guī)定期限內(nèi)及配合報建工作繳納相關(guān)土地規(guī)費和契稅。財務(wù)部公共關(guān)系部在規(guī)定期限內(nèi)繳納總經(jīng)辦20元/天.人11工程人員招聘實施1.根據(jù)工程進展對人員的需求逐步配置到位；2.發(fā)布招聘信息、儲藏相關(guān)人才；3.組織招聘；4.進行員工上崗前培訓(xùn)；5.簽訂聘用合同。人力資源部各職能部門每批次20天總經(jīng)辦20元/天.人12考察、選擇設(shè)計單位在拍地成功后組織股東、總經(jīng)辦、籌劃部、營銷部等相關(guān)人員外出考察設(shè)計單位；選擇設(shè)計合作伙伴?；I劃部營銷部總工辦拍地后30天內(nèi)總經(jīng)辦50元/天.人13工程的績效考核方案及實施1.根據(jù)工程開發(fā)周期及規(guī)模、預(yù)期經(jīng)濟效益情況，擬定工程績效〔傭金提成〕考核方案；2.根據(jù)工程開發(fā)進度實施組織實施績效考核；3.根據(jù)績效考核結(jié)果計算員工效益獎。人力資源部各職能部門在每個考核節(jié)點完成后：30天總經(jīng)辦20元/天.人14與設(shè)計單位進行技術(shù)交底、觀看現(xiàn)場1.邀請設(shè)計單位到公司與相關(guān)人員進行技術(shù)交底；2.組織設(shè)計人員到現(xiàn)場觀看。籌劃部總工辦工程部營銷部15天總經(jīng)辦20元/天.人15工程總體規(guī)劃工程總體規(guī)劃的建議、營銷推廣思路、廣告位的選定、工程產(chǎn)品定位及名稱?；I劃部營銷部總工辦工程部20天總經(jīng)辦20元/天.人16規(guī)劃設(shè)計方案由設(shè)計院按合同規(guī)定的要求完成籌劃部設(shè)計院取得用地后〔下同〕10萬平米：20天20萬平米以上：30-50天總經(jīng)辦與設(shè)計院約定違約責(zé)任17辦公區(qū)及營銷中心的建設(shè)、裝修方案籌劃部：提交建設(shè)、裝修方案：〔一〕營銷中心的裝修及實施：1、選址；2、功能分區(qū)；3、裝修風(fēng)格；4、室內(nèi)布置等?！捕硺影宸康难b修及實施：1、樣板房的選址及套型的選擇；2、裝修風(fēng)格；3、家具的選擇等?！踩彻さ貒鷫Ψ桨傅膶彾皩嵤??！菜摹硡⒂^通道包裝方案的審定及實施?！参濉掣犊罘绞胶弯N售價格的配合?！擦彻さ噩F(xiàn)場形象包裝方案的審定及實施：立大型看板、掛條幅、升空飄等。行管部：提出辦公區(qū)的選址及裝修方案。營銷部、工程部、總工辦：對方案提出建議并進行審查?；I劃部營銷部行管部工程部總工辦設(shè)計單位30天總經(jīng)辦20元/天.人工程啟動第四個月18營銷中心的建設(shè)、裝修工程部：1、根據(jù)設(shè)計條件，比選設(shè)計方案，并完善施工圖設(shè)計；2、編制比選〔招標〕文件，確定發(fā)包方式、原那么；3、發(fā)放〔售〕比選文件，組織開標、比選評比、授予合同；4、根據(jù)設(shè)計施工圖進行施工、監(jiān)督、檢查；5、實施管理，確保工程質(zhì)量的一次性合格；6、組織竣工驗收，進入保修。造價部：根據(jù)營銷中心修建情況測算修建、裝修費用。工程部造價部籌劃部營銷部監(jiān)審部施工單位裝修單位35天總經(jīng)辦20元/天.人19〔一〕本案核心概念開發(fā)1、推廣案名的建議；2、核心概念塑造〔二〕核心局部1、名稱；2、標志；3、標準色；4、標準字體?！踩?/p>

運用局部1、現(xiàn)場：

工地圍板、

彩旗、

掛幅、

歡送牌；2、

營銷中心：

形象墻、門楣標牌、

指示牌、展板標準、胸卡、

工作牌、臺面標牌；3、功能標牌：

請勿吸煙、

防火、防電危險、配電房、

火警119、消防通道、

監(jiān)控室?；I劃部營銷部工程部30天總經(jīng)辦50元/天.人工程啟動第四個月20營銷部籌劃部15天總經(jīng)辦20元/天.人21制定營銷人員培訓(xùn)手冊包括：1.培訓(xùn)的內(nèi)容：房地產(chǎn)專業(yè)知識、工程知識、房地產(chǎn)銷售知識和技巧、接待禮節(jié)禮儀、短信平臺使用、售房軟件、網(wǎng)上備案系統(tǒng)、網(wǎng)上辦理他項權(quán)證、對數(shù)據(jù)統(tǒng)計、商業(yè)、公積金貸款、按揭流程、公司制度及營銷部管理制度等；2.培訓(xùn)的時間安排；3.培訓(xùn)的考核及獎懲。營銷部人力資源部20天總經(jīng)辦20元/天.人221.組織新員工每天進行上崗培訓(xùn)。2.抽查每周針對相關(guān)知識進行考核，每次的考核成績作為新員工轉(zhuǎn)正的標準。3.考試合格者進入正式的客戶接待和銷售工作，并參與工程銷售提成。營銷部1-2月總經(jīng)辦20元/天.人23交地放線籌劃部：上報交地手續(xù)。工程部：1.結(jié)合用地紅線圖復(fù)核交地位置；2.打界樁，正式接管土地?？偣まk：對放線成果進行抽查。工程部籌劃部總工辦1天總經(jīng)辦20元/天.人24施工圍墻砌筑籌劃部：完成設(shè)計條件、設(shè)計方案；總工辦：完成施工圖設(shè)計；工程部：施工比選發(fā)包；門頭、標表牌方案確定；組織實施；竣工驗收。工程部、籌劃部總工辦60天總經(jīng)辦20元/天.人25地勘〔初勘、詳勘〕工程部：1、根據(jù)總工辦提出的勘察意見需要委托進行初勘時，由工程部組織實施；2、按照公司比選制度，發(fā)放初勘比選文件，邀請三家以上地勘單位進行比選報價，通過評比確定初勘單位并簽訂合同，組織進場；3、現(xiàn)場監(jiān)管勘察過程，完工提供初勘成果報告后移交總工辦〔用于設(shè)計單位對規(guī)劃設(shè)計方案的制定〕；4、根據(jù)審批通過的規(guī)劃設(shè)計方案，按照上述1、2、3點要求進行詳勘，提供詳勘成果報告后移交總工辦〔用于設(shè)計單位對結(jié)構(gòu)工程設(shè)計提供重要參數(shù)〕?？偣まk：1.了解工程所在區(qū)域的根本地質(zhì)情況；2.配合簽定地勘合同；3、參與地勘工作；4.根據(jù)國家相關(guān)標準要求，結(jié)合地勘合同，對地勘單位的工作進行監(jiān)控，保證其在合同約定的時間內(nèi)提交準確的地勘報告；5.對地勘單位提交的地勘成果進行核查；6.提供地勘初勘和詳勘報告。工程部總工辦監(jiān)審部地質(zhì)初勘：用地面積100畝以內(nèi)30天，100-300畝45天，地質(zhì)詳勘：10萬㎡多層和20萬㎡高層35天，20-40萬㎡高層45天總經(jīng)辦50元/天.人26施工現(xiàn)場三通一平及臨時設(shè)施工程部：1、根據(jù)國土部門的交地范圍，會同相關(guān)部門完成拆遷、賠償遺留、青苗補償工作；2、與相關(guān)部門協(xié)調(diào)完成施工用水、施工用電到現(xiàn)場工作；3、與公用事業(yè)局完成施工道路開口事宜；4、比選確定場平單位，完成土石方平場工作；5、根據(jù)場區(qū)設(shè)計高程，控制場地標高?？偣まk：對現(xiàn)場三通一平及臨時設(shè)施方案進行審查。工程部總工辦監(jiān)審部與地勘工作同步進行〔40天〕?？偨?jīng)辦20元/天.人27造價中介咨詢機構(gòu)比選1、編寫對外委托請示。2、會簽對外委托請示并取得有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)同意?！参慈〉猛廪D(zhuǎn)由造價部自行組織完成程序〕3、編制造價咨詢委托比選文件及主要咨詢合同條款。4、發(fā)布比選信息及出售比選文件。5、委托中介咨詢機構(gòu)比選，得出比選初步結(jié)論。6、比選結(jié)論會簽，草擬中介咨詢合同。7、合同談判及簽訂。造價部監(jiān)審部25天總經(jīng)辦20元/天.人28土地遺留問題的處理公關(guān)部：對拆遷、賠償、阻工等土地遺留問題，負責(zé)牽頭組織與相關(guān)政府部門及相關(guān)單位、人員的溝通、協(xié)調(diào)。公關(guān)部工程部總工辦籌劃部1-3月總經(jīng)辦20元/天.人29建立材料信息庫1.收集鋼材、水泥、商混、加氣砌塊市場價格及供給商信息；2.建立合格供給商名錄；3、建立黑名單庫。股東公司30天分管領(lǐng)導(dǎo)20元/天.人30工程資金的籌集與商業(yè)銀行進行工程貸款的前期接洽；選擇合作伙伴；就工程貸款事宜達成意向性協(xié)議。籌劃部公共關(guān)系部6個月總經(jīng)辦20元/天.人31內(nèi)部評審設(shè)計院提交的設(shè)計方案營銷、籌劃部：參照客戶反響意見，對套型、布局等進行再評價；工程部：提出園林綠化編制規(guī)劃?？偣まk：房屋結(jié)構(gòu)的平安性、合理性、地下車庫等進行評價；造價部：對房屋建筑結(jié)構(gòu)形式的經(jīng)濟性進行評價；并根據(jù)結(jié)構(gòu)形式、地勘報告、平面布置情況做工程概算。材料部：對工程材料提出建議，搞好市場調(diào)查。物業(yè)公司：考察是否考慮物管配套功能、銷售對套型、布局進行評價，并進行本錢核算、人員配置及管理方案提交?！u審前方案調(diào)整、完善，再報批?；I劃部總經(jīng)辦成員營銷部、工程部、總工辦、造價部、材料供給部物業(yè)公司設(shè)計方案移交后1天總經(jīng)辦20元/天.人32園林綠化景觀設(shè)計1、編制景觀設(shè)計任務(wù)書；2、評比初步設(shè)計方案；3、確定中選單位，實施施工圖設(shè)計(或直接根據(jù)建筑設(shè)委托合同，由建筑設(shè)計單位直接設(shè)計)；4、擴大初步設(shè)計；5、施工圖設(shè)計，審查；6、出圖，提供施工圖；工程部總工辦90天總經(jīng)辦20元/天.人331、提供施工用水、用電方案；2、自來水公司、供電部門審批方案；3、簽訂用水、供電合同；4、組織實施；5、落實完畢，交付使用。工程部總工辦30天總經(jīng)辦20元/天.人34施工發(fā)包方案工程部：1、根據(jù)發(fā)改委批準的基建手續(xù)，編制施工發(fā)包意向；2、標段劃分專題方案；3、資質(zhì)要求方案；4、擬派往人員方案；5、工期方案編制；6、計價方式專題編制；5、材料供給方式編制；6、承包方式專題編制；7、配合合同報建手續(xù)，補充協(xié)議條件專題編制；8、標化管理費、配合費專題編制；9、“三金〞專題方案編制；10、缺陷責(zé)任期確定；11、變更與調(diào)整；12、違約責(zé)任編制；13、竣工驗收條件編制。總工辦、造價部、材料供給部：參與方案編制的討論。工程部總工辦造價部材料供給部80天總經(jīng)辦50元/天.人35入市時機、入市姿態(tài)方案〔一〕廣告策略：1、廣告的階段性劃分；2、階段性的廣告主題；3、階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)；4、廣告效果監(jiān)控。〔二〕媒介策略：1、媒介選擇；2、軟性新聞主題；3、媒介組合；4、投放頻率；5、費用估算?！踩惩茝V費用：1、現(xiàn)場包裝〔營銷中心、示范單位、圍板等〕；2、印刷品〔銷售文件、售樓書等〕；3、媒介投放〔四〕推盤節(jié)奏控制1、營銷戰(zhàn)略設(shè)計〔考慮速度及利潤〕；2、分幾期開盤、銷售〔考慮市場消化量、資金流量、時機等〕。籌劃部營銷部30天總經(jīng)辦20元/天.人工程啟動第五個月361.對銷售進程進行數(shù)字化管理，制定接待順序表、來訪登記表、來電登記表、客戶資料統(tǒng)計表、房地產(chǎn)市場調(diào)研表、員工工作考核評比表、員工作息時間表等的填報制度。2.制定部門各崗位管理制度和工作標準、流程。3.對試用期內(nèi)置業(yè)參謀的平時表現(xiàn)進行考核，為是否錄用該置業(yè)參謀提供根底依據(jù)4.組織置業(yè)參謀進行上崗前考核評比和工作準備，確保銷售工作正常順利的開展。5.制定客戶回訪制度，定期檢查客戶回訪工作。6.每周統(tǒng)計當周內(nèi)來電來訪情況，形成報表移交籌劃部，為籌劃部提供方案制定依據(jù)。營銷部90天總經(jīng)辦20元/天.人37辦理土地證一、提供的資料：１.土地登記申請書；２.辦理土地登記具結(jié)書；３.申請人身份證明材料：A.組織機構(gòu)代碼證(復(fù)印件)；B.營業(yè)執(zhí)照(復(fù)印件)；C.法定代表人身份證明及身份證復(fù)印件；土地登記申請書辦理、土地登記具結(jié)書、申請人身份證明材料４、權(quán)屬來源證明材料：A.國有土地使用出讓合同(原件)及土地出讓金繳納憑證復(fù)印件；B.交地記錄及交地紅線圖(原件)；C.經(jīng)審核需提供的其他資料；宗地圖兩份(原件)；界址點成果表一份(原件)；備注：提供街道、民政部門辦理的牌號證明(提供原件，復(fù)核原件)；D.代理人提供土地登記委托書，代理人身份證明及身份證復(fù)印件、權(quán)屬來源證明材料：５、宗地圖兩份(原件)；界址點成果表一份(原件)；６、備注：提供街道、民政部門辦理的牌號證明(提供原件，復(fù)核原件)；二、辦理的流程：1.到該地塊所屬的國土部門領(lǐng)取相關(guān)資料〔0.5天〕；2.準備和填寫資料〔1天〕；3.地塊確界〔2天〕；4.到政務(wù)中心交件〔0.5天〕；5.等待審批和打證〔約5天〕。公共關(guān)系部〔工程報建人員〕工程部總工辦繳清土地款后15天開始辦理，10天總經(jīng)辦20元/天.人工程啟動第五個月38選址意見書一、需提供的資料：1、建設(shè)單位填寫“選址申請〞1份，說明擬建設(shè)地點、建設(shè)工程用途、需用面積、需用地范圍、需建筑面積、建設(shè)內(nèi)容、有關(guān)要求、對外部不影響及承諾義務(wù)等；2、機構(gòu)證明或營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件1份，需查驗原件；3、報建單位法人代表委托書和受委托人的身份證復(fù)印件各1份；4、工程批準文件；5、房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營性用地工程須提供符合規(guī)劃用途的土地出讓合同或土地權(quán)屬證復(fù)印件；6、1：1000現(xiàn)狀地形圖1份。二、辦理流程：1.準備和填寫資料〔1天〕；2.到政務(wù)中心交件〔0.5天〕；3.等待審批和打證〔約5天〕。公共關(guān)系部〔工程報建人員〕工程部總工辦行管部簽定合同后7天總經(jīng)辦20元/天.人39工程備案一、需提供的資料：1、工程備案申請表1式5份，并附電子文檔1份；2、工程法人證明或工程業(yè)主營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件〔加蓋公章〕。二、辦理流程：1.準備和填寫資料〔1天〕；2.到政務(wù)中心交件〔0.5天〕；3.等待審批和打證〔約4天〕。公共關(guān)系部〔工程報建人員〕工程部總工辦行管部選址辦理后3天總經(jīng)辦20元/天.人40建設(shè)用地規(guī)劃許可證一、需提供的資料：1、建設(shè)工程設(shè)計方案和建設(shè)用地規(guī)劃許可證行政許可申請表〔格式文本〕；2、選址意見書及附件復(fù)印件；3、設(shè)計方案圖件每一方案2套〔一般工程兩個方案，重要工程三個方案比選，并須提供景觀設(shè)計方案，附光盤或其他電子文件〕；4、效果圖每一方案各一套〔含A4圖紙一套和電子文件〕；5、未在我市登記注冊的設(shè)計單位須提供營業(yè)執(zhí)照、勘察設(shè)計資質(zhì)證書復(fù)印件及最近的年檢證明〔須加蓋鮮章〕。二、辦理流程：1.準備和填寫資料〔1天〕；2.到政務(wù)中心交件〔0.5〕；3.等待審批和打證〔約45天〕。公共關(guān)系部〔工程報建人員〕工程部總工辦45天總經(jīng)辦20元/天.人41發(fā)布材料采購信息1、匯總工程部提供建設(shè)工程所需鋼材、水泥、商混、加氣砌塊方案數(shù)量；2、通過媒體等發(fā)布采購信息；3、收集供給商信息，建立信息庫。材料供給部各股東公司15天總經(jīng)辦20元/天.人42工程銷售推廣策略籌劃部：〔一〕推廣策略：根據(jù)營銷策略確定〔二〕賣點提煉：1、品牌：開發(fā)商品牌、品牌內(nèi)涵；2、生活方式：傳播生活理念；3、區(qū)位：市政配套、生活邏輯、區(qū)域價值及潛在價值4、規(guī)劃：綠化率等指標、是否符合生活邏輯、整體風(fēng)格、與周邊環(huán)境協(xié)調(diào)和差異化、是否具有韻律等美感；5、產(chǎn)品：建筑立面〔風(fēng)格、材質(zhì)質(zhì)感、色彩、細部〕；戶型〔布局是否科學(xué)合理、實用性、舒適度、公攤等〕；6、景觀：文化價值、色彩、層次、搭配、可欣賞性、實用性、可參與性、人性化、均好性7、工程質(zhì)量：主材、面材的特性及與同類產(chǎn)品的性能比擬、施工過程監(jiān)督體系、工藝要求及特殊處理方式、施工環(huán)境等；8、交房標準：特殊標準等；9、物管：物管特色〔三〕推廣方式選擇：脈動型、集中型、間歇型、流水型〔四〕媒介組合策略：1、車身、路牌：路線選擇目標客群所在地2、報媒：軟廣重事件營銷，硬廣重概念傳播、信息發(fā)布及粗放型賣點3、DM：詳盡賣點4、電視：一般性產(chǎn)品介紹、目標人群重點關(guān)注節(jié)目貼片5、銷售道具：樓書等6、網(wǎng)絡(luò)：工程LOGO和主題概念、目標人群重點關(guān)注網(wǎng)站7、其他：根據(jù)不同工程特殊需要8、現(xiàn)場包裝：工程特色營造、溫馨感、視覺9、活動：PR、SP營銷部：組織置業(yè)參謀了解客戶獲知工程的宣傳途徑，并及時將詳細數(shù)據(jù)反響籌劃部，以便籌劃部掌握信息并籌劃下一階段宣傳模式。籌劃部營銷部隨工程進展情況跟進總經(jīng)辦20元/天.人工程啟動第六個月43前期資料收集到銀行收集商業(yè)貸款按揭資料；到公積金中心收集公積金貸款按揭資料；整理、收集公司所有文件、客戶來訪記錄、工作聯(lián)系函、會簽文件等并歸檔；4、前期客戶來訪輸入售房軟件并進行統(tǒng)計、數(shù)據(jù)分析；5、每天來訪客戶等數(shù)據(jù)統(tǒng)計并短信上報分管領(lǐng)導(dǎo)。營銷部30天分管領(lǐng)導(dǎo)20元/天.人44與設(shè)計院技術(shù)交底1.組織設(shè)計與地勘單位進行現(xiàn)場參數(shù)交接；2.與設(shè)計院溝通場區(qū)排污管道方案；3.提供供電、供水的前期設(shè)計準備資料；4.就出圖時間和超限高層建筑抗震審查問題與設(shè)計院交換意見?？偣まk工程部30天分管領(lǐng)導(dǎo)20元/天.人工程啟動第六個月45招標代理機構(gòu)、監(jiān)理公司的比選及確定1、根據(jù)企業(yè)投資立項備案書〔其他部門辦理〕及?招投標法?，結(jié)合公司比選制度，發(fā)放招標代理比選文件，并邀請三家以上中介機構(gòu)進行比選報價，通過評比確定委托代理機構(gòu)并簽訂合同；2、委托招標代理機構(gòu)編制審圖公司、監(jiān)理招標文件〔其內(nèi)容必須符合集團公司相關(guān)計價原那么等〕；3、由招標代理機構(gòu)負責(zé)審圖公司、監(jiān)理招標文件的備案工作并完善手續(xù)；4、由招標代理機構(gòu)發(fā)放招標文件；開標、評標、過程監(jiān)督；定標；發(fā)中標通知書，并完善備案手續(xù)；5、與中標單位簽訂合同。工程部總工辦造價部監(jiān)審部15天總經(jīng)辦20元/天.人46編制施工圖設(shè)計任務(wù)書滿足批準的方案設(shè)計和公司的要求總工辦10天〔其中股東公司技術(shù)總工審查1天〕總經(jīng)辦20元/天.人47施工圖設(shè)計1、根據(jù)工程實際情況，擬定施工圖設(shè)計任務(wù)書；2、根據(jù)工程需要，參與比選確定符合要求的施工圖設(shè)計單位；3、與設(shè)計單位簽定施工圖設(shè)計合同；4、全程監(jiān)控設(shè)計單位的施工圖設(shè)計，在滿足結(jié)構(gòu)和功能要求的前提下，盡量控制本錢；5、邀請股東公司技術(shù)總工對設(shè)計單位設(shè)計的結(jié)構(gòu)模型進行審查，進一步優(yōu)化設(shè)計；6、要求設(shè)計單位在合同約定的時間內(nèi)提交設(shè)計成果；7、參與比選確定符合要求的施工圖審查單位；8、配合施工圖審查合同的簽定；9、全程監(jiān)督施工圖審查工作，保證在合同約定的時間內(nèi)提交施工圖審查成果?？偣まk工程部、造價部結(jié)構(gòu)、根底形式確實定以及結(jié)構(gòu)模型的審查2天，10萬㎡多層和20萬㎡高層30天，20-40㎡萬高層40天總經(jīng)辦50元/天.人48召開技術(shù)總工會召開股東技術(shù)總工會，對結(jié)構(gòu)建模、設(shè)計任務(wù)書、設(shè)計院的“施工圖設(shè)計質(zhì)量控制措施〞進行審查?？偣まk各股東公司1天總經(jīng)辦20元/天.人49熟悉圖紙及相關(guān)資料1、熟悉施工圖紙及設(shè)計內(nèi)容、范圍等；2、審核圖紙有無殘缺、矛盾、尺寸不全并及時與總工辦溝通解決；3、根據(jù)公司要求確定計量、計價方式；4、熟悉掌握相關(guān)的技術(shù)資料、施工標準、計價定額及國家現(xiàn)行的有關(guān)規(guī)定；5、積累收集相關(guān)工程材料價格并分析材料價格漲跌趨勢。造價部10天總經(jīng)辦20元/天.人50場區(qū)內(nèi)機械平場1、編制場區(qū)土方平衡調(diào)配方案；2、比選土石方施工單位；3、組織機械進場平場；4、過程控制土石方施工方案；5、平場完工并進行高程復(fù)核。工程部監(jiān)審部45天總經(jīng)辦20元/天.人51施工單位招標及簽訂施工合同工程部：1、配合招標代理機構(gòu)完成承包單位的招標、評標、中標通知書發(fā)放工作；2、簽訂施工合同用于辦理報建備案工作，同步完善補充協(xié)議簽訂工作。造價部：1.提供工程工程承發(fā)包計價方式；2.配合工程部與施工單位進行談判并提供相關(guān)的數(shù)據(jù)資料；3.根據(jù)發(fā)包模式提供標底及工程量清單、參與評標、定標；4.審查施工合同。工程部造價部總工辦監(jiān)審部招標代理機構(gòu)10天總經(jīng)辦20元/天.人52甲供材料比選合同材料供給部：編制鋼材、水泥、商混、加氣砌塊等甲供材料比選文件、合同?？偣まk、工程部、造價部、律師：比照選文件及合同條款提出修改意見。材料部總工辦工程部造價部監(jiān)審部法律參謀10天總經(jīng)辦20元/天.人53辦理檔案報送責(zé)任書。一、需提供的資料：1.企業(yè)投資工程備案通知書〔復(fù)印件〕；2.選址意見書〔復(fù)印件〕。二、辦理流程：1.準備和填寫資料〔1天〕；2.到政務(wù)中心交件〔0.5〕；3.完清費用〔1天〕；4.等待審批和打證〔約1天〕。公共關(guān)系部〔工程報建人員財務(wù)部5天分管領(lǐng)導(dǎo)20元/天.人54工程開工前組織設(shè)計技術(shù)交底形成交底紀要總工辦工程部造價部各股東公司1天總經(jīng)辦20元/天.人55廣告推廣策略籌劃部：1、廣告推廣策略確實定；2、廣告基調(diào)和廣告風(fēng)格確實定；3、廣告主題要素確實定；4、廣揭發(fā)布方案確實定：⑴發(fā)布數(shù)量；⑵發(fā)布節(jié)奏。營銷部：收集客戶對公司廣告的敏感度并反響籌劃部?；I劃部營銷部30天總經(jīng)辦20元/天.人工程啟動第七月56銷售道具的制作1、交通位置圖；2、區(qū)域環(huán)境圖；3、效果圖；4、沙盤模型；5、現(xiàn)場看板；6、銷控表；7、樓書、DM的制作等?；I劃部營銷部30天-60天總經(jīng)辦20元/天.人57營銷中心正式開放籌劃部：1、營銷中心正式開放宣傳的報版設(shè)計；2、配合營銷部進行正式開放的準備工作；3、戶外宣傳牌更換營銷中心開放信息；4、營銷物料的準備；5、奠基儀式的系列準備工作；6、聯(lián)系媒體對開放儀式進行宣傳及報道；7、營銷中心開放后續(xù)報道。營銷部：1.營銷大廳物業(yè)開標發(fā)函；2.營銷中心開放活動方案；3.營銷中心驗收工作；4.營銷中心對外開放的工作事宜；5.營銷中心的物品采購工作〔雨傘架、資料展示架、紅地毯、衛(wèi)生間小物件等〕；6.營銷大廳花卉的擺放；7.聯(lián)系專業(yè)保潔公司對營銷展示中心進行全面清潔；8.針對奠基儀式與物業(yè)公司進行效勞流程演練；9.工程奠基儀式工作。工程部：營銷中心移交營銷部、籌劃部配合完成奠基準備工作。籌劃部營銷部工程部行管部30天總經(jīng)辦20元/天.人58市場調(diào)查定期對對手樓盤廣告、銷售、價格、效勞等綜合進行調(diào)查，寫出調(diào)查報告并建立信息檔案；籌劃部營銷部每周總經(jīng)辦20元/天.人59客戶接待1.熱情接待每一位客戶：按商業(yè)禮儀標準及公司的相關(guān)規(guī)定進行接待；2.帶客戶看現(xiàn)場：

⑴結(jié)合工地現(xiàn)狀和周邊特征，邊走邊介紹工程特點及戶型特點，深入了解客戶的需求及購房目的；

⑵結(jié)合戶型圖、規(guī)劃圖、讓客戶真實感覺自己所選的戶型；

⑶盡量多說，讓客戶被吸引。

3.考前須知

⑴帶客戶看工地路線應(yīng)事先規(guī)劃好，注意沿線的整潔和平安；

⑵囑咐客戶帶好平安帽及其他隨身所帶物品。4.整理所有客戶的資料；5、對客戶信息進行分析：⑴維護已成交客戶；⑵及時分析未成交的原因并建檔。工程部：配合營銷部接待好到工地現(xiàn)場參觀的客戶。營銷部工程部每天〔至銷售結(jié)束〕分管領(lǐng)導(dǎo)20元/天.人60員工培訓(xùn)1.房地產(chǎn)專業(yè)知識；2.商業(yè)禮儀；3.置業(yè)心態(tài)；4.售房軟件等營銷部人力資源部每周一次〔至銷售結(jié)束〕分管領(lǐng)導(dǎo)20元/天.人61施工圖審查及提交報告外部審查：1.送審圖公司；2.提交施工圖審查報告?？偣まk10萬㎡多層和20萬㎡高層20天，20-40㎡萬高層25天總經(jīng)辦20元/天.人62工程工程管理表及安排思路1、編制根底驗收及符合辦理預(yù)售許可證的階段進度方案；2、提出人員配置表，同工程經(jīng)理完成工程經(jīng)理部的組織工作，并明確崗位職責(zé)及內(nèi)外管理協(xié)調(diào)關(guān)系〔總部與工程部的協(xié)調(diào)關(guān)系〕；3、工程經(jīng)理擬寫工程管理全局思路，包括關(guān)鍵線路，關(guān)鍵步驟等，并將工程目標責(zé)任進行分解，報工程部經(jīng)理、工程副總審批后執(zhí)行。工程部7天總經(jīng)辦20元/天.人63編制工程管理方案1、根據(jù)批準的工程進度規(guī)劃，合同工期編制階段性的總體進度規(guī)劃；2、根據(jù)設(shè)計施工圖及國家相關(guān)標準，編制根底分部工程、主體分部、裝飾裝修分部、給排水分部、建筑電氣分部、通風(fēng)空調(diào)〔消防〕、建筑智能、建筑節(jié)能等質(zhì)量管理方案；3、根據(jù)?平安文明施工標化管理實施細那么?落實實施平安文明施工的投入度；4、開工前，仔細研究施工合同條件，發(fā)動召開合同交底會；5、編制擬寫現(xiàn)場各交叉施工單位的協(xié)調(diào)以及與外圍的協(xié)調(diào)處理；6、編制簽證制度，組織會審優(yōu)化設(shè)計施工圖，減少發(fā)包人為原因造成的返工、變更，杜絕材料浪費；7、根據(jù)省、市質(zhì)監(jiān)部門發(fā)布的各種資料表格，補充符合公司實際情況的各類資料表格；8、擬寫分戶驗收方案。工程部總工辦造價部7天總經(jīng)辦20元/天.人64劃分工程工程和工程量計算1、根據(jù)計量、計價方式、專業(yè)種類劃分工程工程；2、計算工程量；3、整理工程量；4復(fù)查工程量；5、修改工程量。造價部總工辦工程部14-60天總經(jīng)辦20元/天.人65防空易地建設(shè)一、需提供資料：1、建設(shè)單位按規(guī)定可實施防空地下室建設(shè)的書面申請書；2、提供市方案委員會下發(fā)的?工程備案通知書?〔原件〕；3、能說明實施防空地下室易地建設(shè)的材料：A地勘報告、B根底埋深圖；4、建筑工程工程總平面圖〔經(jīng)規(guī)劃審批的〕；5、涉及減免費的工程，應(yīng)提供相應(yīng)的依據(jù)。二、辦理流程：1.準備和填寫資料〔1天〕；2.到政務(wù)中心交件〔0.5〕；3.等待審批和打證〔約2天〕。公共關(guān)系部〔工程報建人員工程部總工辦5天分管領(lǐng)導(dǎo)20元/天.人66消防設(shè)計審核意見書一、需提供資料：1、按要求填寫固定格式的?建筑消防設(shè)計防火審核申報表?需加蓋公章，對工程涉及申報表內(nèi)容的填寫無缺項；2、建筑工程方案主管部門出具的立項批文；3、具備規(guī)劃部門認可的總平面圖；4、建筑工程的選址意見書和紅線圖；5、建筑施工設(shè)計圖、結(jié)構(gòu)施工圖、水施圖、電施圖〔圖紙應(yīng)加蓋具有資質(zhì)的設(shè)計單位出圖章及建筑師資格章〕。二、辦理流程：1.準備和填寫資料〔1天〕；2.到政務(wù)中心交件〔0.5〕；3.等待審批和打證〔約10天〕。公共關(guān)系部〔工程報建人員工程部10天分管領(lǐng)導(dǎo)20元/天.人67防雷裝置設(shè)計審核一、需要資料：１、按要求填寫固定格式的?建筑消防設(shè)計防火審核申報表?、須加蓋公章，對工程涉及申報表內(nèi)容的填寫無缺項；２、建筑工程方案主管部門出具的立項批文；３、規(guī)劃部門認可的總平面圖；４、建筑工程選址意見書和紅線圖；５、建筑施工設(shè)計圖、結(jié)構(gòu)施工圖、水施圖、電施圖(圖紙應(yīng)加蓋具有資質(zhì)的設(shè)計單位出圖章及建筑師章)公共關(guān)系部〔工程報建人員工程部30天分管領(lǐng)導(dǎo)20元/天.人68建設(shè)環(huán)境影響評價一、需提供的資料：1、宜賓市建設(shè)工程環(huán)境保護申報表1式4份；2、企業(yè)投資工程備案通知書〔復(fù)印件〕；3、建筑工程選址意見書〔復(fù)印件〕。二、辦理流程1.準備和填寫資料〔1天〕；2.到政務(wù)中心交件〔0.5〕；3.等待審批和打證〔約25天〕。公共關(guān)系部〔工程報建人員工程部30天分管領(lǐng)導(dǎo)20元/天.人69客戶信息分析1、來人來電統(tǒng)計分析；2、成交客戶分布區(qū)域分析；3、成交客戶職業(yè)分析；4、成交客戶購置動機分析；5、成交客戶付款方式分析；6、來訪客戶購置性分析；7、每周、每日實際成交分析；8、每周、每日退訂客戶分析等；9、廣告來電量；10、廣告來訪量；11、廣告成交效果?；I劃部營銷部每天(至銷售結(jié)束)總經(jīng)辦20元/天.人工程啟動第8個月70提交施工圖審查報告給設(shè)計院，修改施工圖提交修改后的施工圖總工辦設(shè)計院重大修改7天，一般修改3天總經(jīng)辦20元/天.人71施工圖預(yù)算1.套用定額及工料分析：⑴根據(jù)劃分的工程、經(jīng)復(fù)查的工程量、確定的計價方式套用單價或定額；⑵按照相關(guān)技術(shù)標準、定額消耗量、施工方法進行工料分析；⑶按照當期人工、機械、材料的市場信息價進行相關(guān)材料調(diào)整；⑷計算由公司自行采購局部材料價。2.按相關(guān)規(guī)定計取其他費用：⑴根據(jù)國家規(guī)定及公司要求對直接工程費以外的費用計?。虎品謩e分級地匯總單位工程、單項工程、工程工程費用；⑶分析工程費用組成局部比例。3、經(jīng)濟技術(shù)指標分析：⑴分析主要工程量指標；⑵分析費用指標；⑶分析材料用量指標；⑷分析各種指標的環(huán)比指數(shù)及相應(yīng)的基比指數(shù)。施工圖預(yù)算審查：⑴審查取費是否符合國家規(guī)定及公司要求；⑵審查套用單價〔定額〕是否準確；⑶審查人工、機械、材料價格是否與當期市場相吻合。⑷抽查價值高、工程量相對較大的工程量，并及時予以糾正。施工圖預(yù)算會簽：⑴施工圖預(yù)算完成后報相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)會簽；⑵公司領(lǐng)導(dǎo)認為有必要重新復(fù)查，及時組織人員復(fù)查；⑶公司領(lǐng)導(dǎo)會簽完成后執(zhí)行。造價部60天總經(jīng)辦50元/天.人72房產(chǎn)面積預(yù)測總工辦：提供施工圖給公共關(guān)系部報建人員?；I劃部：到規(guī)建局蓋章，提交規(guī)劃局蓋章的施工圖〔建施一套〕、電子文檔〔同規(guī)劃圖〕一份給工程部。工程部：1.委托中介機構(gòu)，簽訂施工合同；2、提供電子文檔，與設(shè)計施工圖進行復(fù)核；3、描圖，計算；4、根據(jù)面積計算圖與設(shè)計施工圖進行復(fù)核；5、重點復(fù)核不計算面積、計算全面積、計算半面積部位，同時對功能分區(qū)進行復(fù)核；6、對易忽略局部仔細檢查，平、立、剖進行復(fù)核〔如：飄窗等〕；7、提供正式面積預(yù)測表；8、整理面積預(yù)測表，與設(shè)計條件通知書進行復(fù)核，控制指標；9、重點注意房管備案面積與簽訂合同面積一致。工程部總工辦籌劃部10萬平米以下：10天;10-20萬平米：15天；20-30萬平米：20天總經(jīng)辦50元/天.人工程啟動第八個月73價格制定〔一〕目標：1、合理地反映不同單位之條件；2、令物業(yè)以最好的價格在合理的時間內(nèi)售出；3、引導(dǎo)客戶選擇單位，盡量做到戶型銷售的均衡性?！捕硿蕚涔ぷ鳎?、對準備出售的樓盤進行徹底的分析；2、對周邊同類型物業(yè)進行分析，特別針對一些與我們樓盤的單位有競爭性的?！踩持谱鬟^程：1、盤量將同一類型樓體所有單位一起打分，防止不要人為定下每幢樓的均價；2、定出需要考慮的因素〔客戶關(guān)注的因素〕及整體工程均價；3、對考慮的因素做出分析及說明，定立每個因素所占的權(quán)重；4、設(shè)定系數(shù)表及價格表的形式及樓層差的差距；5、進行對同一樓層不同單位的打分，然后檢討；6、對不同單位做出抽樣比擬；7、對整個系數(shù)表及價格表做出最后檢討及更正；8、制作對外的價格表?！菜摹硟r格表完成后的人為調(diào)整：1、附平臺、天臺或花園等單位；2、對目標客戶群的喜好加以考慮；3、銷售策略對價格表的影響；4、開售后對價格表的調(diào)整；5、一般會按其希望均價加3-5%，為的是預(yù)留付款方法的折扣及促銷時可能發(fā)生的費用，盡量制造最大利潤。〔五〕同一樓層系數(shù)說明?；I劃部營銷部30—60天總經(jīng)辦50元/天.人工程啟動第九個月74建立宜賓市商品房銷售分析統(tǒng)計庫1、對客戶進行購置意向統(tǒng)計；2、統(tǒng)計來訪客戶辦理誠意登記的比例及數(shù)量；3、每周對立宜賓市商品房銷售情況進行調(diào)查并建立分析統(tǒng)計庫。營銷部籌劃部每周總經(jīng)辦20元/天.人工程啟動第九個月75工程開工前組織設(shè)計技術(shù)交底形成交底紀要總工辦工程部造價部施工單位監(jiān)理單位1天總經(jīng)辦20元/天.人76組織施工圖會審施工圖會審后3天內(nèi)形成會審紀要總工辦工程部監(jiān)理公司施工單位每一施工單位1天總經(jīng)辦20元/天.人77審查施工單位施工組織設(shè)計與監(jiān)理公司共同審查施工單位施工組織設(shè)計?？偣まk工程部監(jiān)理公司7天總經(jīng)辦20元/天.人78現(xiàn)場臨時設(shè)施、道路、平安標示、施工用水、用電等條件1、取得施工許可證前，搭設(shè)施工臨時用房，標示、標牌張貼；2、根據(jù)施工平面圖，實施施工通道；3、催促施工單位完成施工用水、用電接入引進工作；4、以符合國家相關(guān)標準及取得施工許可證硬性條件為依據(jù)。工程部30天分管領(lǐng)導(dǎo)20元/天.人79甲供材料的比選1.按公司比選程序進行甲供材料的比選；2.將比選結(jié)論報公司領(lǐng)導(dǎo)審定；3.與中選單位簽定合同。材料供給部監(jiān)審部15天總經(jīng)辦20元/天.人80建設(shè)工程規(guī)劃許可證一、提供資料：1、建筑設(shè)計方案批文和?建設(shè)用地規(guī)劃許可證?復(fù)印件；2、建設(shè)工程批準文件復(fù)印件；3、建施圖4套〔含水施、電施、附光盤〕；4、土地批準文件復(fù)印件1份和地籍圖復(fù)印件；5、?建設(shè)工程檔案報送責(zé)任書?復(fù)印件1份；6、人防工程易地建設(shè)證或防空地下室建筑許可證復(fù)印件1份；7、防雷裝置設(shè)計審核；8、未在我市登記注冊的設(shè)計單位須提供營業(yè)執(zhí)照、勘察設(shè)計資質(zhì)證書復(fù)印件最近的年檢證明〔須加蓋鮮章〕。二、辦理流程：1.準備和填寫資料〔1天〕；2.到政務(wù)中心交件〔0.5〕；3.等待審批和打證〔約25天〕。公共關(guān)系部〔報建人員〕總工辦工程部25天分管領(lǐng)導(dǎo)20元/天.人81工程質(zhì)量監(jiān)督書和平安責(zé)任書一、需提供的資料：1、建設(shè)工程質(zhì)量、平安監(jiān)督登記書各5份〔在監(jiān)督站領(lǐng)取〕；2、見證取樣送檢見證人授權(quán)書四份〔同上〕；3、建設(shè)工程平安生產(chǎn)責(zé)任書及施工現(xiàn)場平安管理目標承諾書三份〔同上〕；4、工程質(zhì)量保證體系審查表兩份〔同上〕；5、工程開工平安生產(chǎn)條件審核意見書一份〔同上〕；6、建設(shè)工程規(guī)劃許可證〔復(fù)印件〕、勘察、設(shè)計文件審查報告和批準書〔復(fù)印件〕、施工中標通知書〔復(fù)印件〕；7、監(jiān)理合同、施工合同正本〔復(fù)印件〕；8、施工圖一套、地質(zhì)勘察報告一份、監(jiān)理規(guī)劃〔實施細那么〕一份；9、見證取樣復(fù)印件〔建設(shè)、監(jiān)理、施工單位各一人提供一寸正面相片一張由本人在監(jiān)督站辦理〕；10、提供以下人員資質(zhì)書復(fù)印件：工程經(jīng)理、施工員、質(zhì)檢員、平安員、總監(jiān)理工程師、監(jiān)理工程師、監(jiān)理員；11、施工企業(yè)平安生產(chǎn)許可證〔復(fù)印件〕；12、施工企業(yè)及工程部平安生產(chǎn)管理體系及三類人員平安考核證書〔復(fù)印件〕；13、施工組織設(shè)計、施工現(xiàn)場生產(chǎn)平安事故應(yīng)急救援預(yù)案；14、專項平安施工方案〔其中基坑支護、撤除、爆破工程等方案在報監(jiān)登記時必須具備、其余方案在圖紙會審前應(yīng)全部完善并備案〕。二、辦理流程：1.準備和填寫資料〔1天〕；2.收集施工單位的資料〔5天〕；3.到政務(wù)中心交件〔0.5天〕；4.等待審批和打證〔約10天〕。公共關(guān)系部〔工程報建人員工程部、總工辦15天分管領(lǐng)導(dǎo)20元/天.人83推盤方案一、推盤思路

二、銷售目標

三、銷售方針

四、一期一階段銷售總結(jié)

五、銷售策略

六、開盤時機

七、開盤條件籌劃部營銷部20天總經(jīng)辦20元/天.人工程啟動第十個月84?商品房買賣合同?文本營銷部：房管局提取合同文本；提請各部門、法律參謀結(jié)合公司工程實際進行修改。營銷部籌劃部工程部總工辦法律參謀30天總經(jīng)辦20元/天.人85施工圖修改根據(jù)施工圖會審提交設(shè)計院修改，提交設(shè)計修改圖，滿足施工需要。總工辦重大修改7天，一般修改3天總經(jīng)辦20元/天.人86工程用電方案1.報宜賓電業(yè)局審批；2.催促方案報批；3.組織股東公司技術(shù)總工進行用電設(shè)計專項討論；4.工程用電施工圖設(shè)計；5.弱電系統(tǒng)綜合設(shè)計；6.參與工程用電方案的協(xié)調(diào)；7.完成方案報批。總工辦工程部180天總經(jīng)辦20元/天.人87開工前的準備工作1、按照要求做好現(xiàn)場臨設(shè)搭設(shè)工作，并做好質(zhì)監(jiān)、規(guī)劃部門進行現(xiàn)場檢查準備工作；2、組織監(jiān)理、施工進行開工典禮及首次見面會；3、落實各項開工的準備工作；4、取得施工許可證時立即開工。工程部15天總經(jīng)辦20元/天.人88建設(shè)工程施工許可證一、需提供資料：１、政務(wù)中心受理通知書；２、建設(shè)工程施工許可申請表(一式兩份)；３、建設(shè)工程工程基建方案文件〔復(fù)印件〕；４、建設(shè)工程規(guī)劃許可證〔復(fù)印件〕；５、監(jiān)理合同(原件)、建設(shè)工程中標通知書及經(jīng)造價辦備案的施工合同(原件)；６、建設(shè)工程質(zhì)量和平安報監(jiān)登記書〔復(fù)印件〕；７、城市根底設(shè)施配套費繳費單、散裝水泥、墻材基金、白蟻防治費等繳費單；８、消防設(shè)計審核意見書；９、施工圖設(shè)計文件審查報告〔復(fù)印件〕；１０、建筑企業(yè)資質(zhì)證書、平安生產(chǎn)證書、營業(yè)執(zhí)照〔復(fù)印件〕、注冊建造師(工程經(jīng)理)資質(zhì)證書、施工原崗位證書、質(zhì)檢員崗位證書、平安員崗位證書〔原件復(fù)印件〕/建設(shè)監(jiān)理企業(yè)資質(zhì)證書、

營業(yè)執(zhí)照〔復(fù)印件〕，總監(jiān)理工程師、監(jiān)理工程師、監(jiān)理員〔原件復(fù)印件〕；１１、施工組織設(shè)計(專項措施方案有那么提供)；１２、施工意外傷害保險；１３、監(jiān)理規(guī)劃、實施細那么、旁站監(jiān)理方案；１４、商品砼合同、總平面圖二、辦理流程：1.準備和填寫資料〔1天〕；2.收集施工單位的資料〔5天〕3.到政務(wù)中心交件〔0.5天〕；4.等待審批和打證〔約7天〕。公共關(guān)系部〔工程報建人員工程部總工辦15天分管領(lǐng)導(dǎo)20元/天.人89環(huán)境影響評價〔出環(huán)境報告書〕一、需要的資料：１、宜賓市建設(shè)工程環(huán)境保護申報表(一式四份)；２、企業(yè)投資工程備案通知書(復(fù)印件)；３、選址意見書(復(fù)印件)。二、辦理流程：１、準備和填寫資料(1天)；２、到政務(wù)中心交件(0.5天)；３、等待審批和打證(約25天)。公共關(guān)系部〔工程報建人員30天分管領(lǐng)導(dǎo)20元/天.人90城鎮(zhèn)生活污水凈化沼氣池工程審批一、需要資料：１、規(guī)劃、建設(shè)、行政主管部門的初設(shè)批復(fù)、紅線圖〔復(fù)印件〕；２、城鎮(zhèn)生活污水凈化沼氣池工程審定報審表一式三份(在完成方案設(shè)計、簽訂設(shè)計合同后返還二份)；３、總平面圖、各層平面圖、根底圖、地質(zhì)勘察報告、水施圖、污水排入下水管道處的平面位置圖、下水管道溝底標高及斷面尺寸；建池處地面荷載情況。二、辦理流程：１、準備和填寫資料〔１天〕；２、到政務(wù)中心交件(0.5天)；３、等待審批約15天。公共關(guān)系部〔工程報建人員工程部總工辦20天分管領(lǐng)導(dǎo)20元/天.人91建設(shè)工程驗線審批表需提供的資料：1、建設(shè)工程規(guī)劃許可證〔復(fù)印件〕；2、建筑工程施工許可證〔復(fù)印件〕；3、驗線申請書〔原件〕。二、辦理流程：1.準備和填寫資料〔0.5天〕；2.到政務(wù)中心交件〔0.5〕；3.等待審批和打證〔約3天〕。公共關(guān)系部〔工程報建人員3天分管領(lǐng)導(dǎo)20元/天.人92工程合同、文件管理對已簽定的工程各類合同和會簽文件由各部門分門別類歸檔保管。各部門內(nèi)業(yè)員〔檔案員〕5天分管領(lǐng)導(dǎo)20元/天.人工程開發(fā)的第二階段：開工建設(shè)至取得預(yù)售許可證93開工建設(shè)的強勢宣傳籌劃部：工程開工建設(shè)的強勢宣傳。營銷部：收集廣告對客戶的影響程度?；I劃部營銷部30天分管領(lǐng)導(dǎo)20元/天.人工程啟動第十一個月94開工建設(shè)1、監(jiān)理人根據(jù)取得施工許可證同時簽發(fā)開工令，作為開工時間；2、與測量放線單位完成放線工作，并提請質(zhì)監(jiān)、規(guī)劃部門進行驗線；3、審查施工單位上報的實施性進度方案，落實到樓層進度；4、審查施工單位上報的施工組織設(shè)計及各專項方案。工程部總工辦造價部監(jiān)理單位施工單位政府相關(guān)部門30天總經(jīng)辦20元/天.人工程啟動第十一個月95工程管理一、施工現(xiàn)場監(jiān)管：1、平安：日常進行施工平安巡視，檢查平安交底文件，現(xiàn)場巡查平安設(shè)施情況，樹立“平安第一、預(yù)防為主、綜合治理〞的方針，確保零死亡率的目標；執(zhí)行平安文明標化管理，落實平安文明施工費的投入度；2、質(zhì)量：要求施工單位嚴格按照設(shè)計施工圖及相關(guān)標準強制性條文進行施工，及時落實設(shè)計變更、技術(shù)核定單的修改實施工作；及時整改、明確責(zé)任、吸取教訓(xùn)、記錄在案；據(jù)實簽審隱蔽記錄。3、進度：嚴格按照施工進度方案要求進行管理，實施周方案與周完成情況的對照檢查。4、本錢：把好現(xiàn)場簽證關(guān)，嚴格按照簽證制度及簽證程序辦理，做到“一證一簽〞，“不后補、不重簽〞；正確處理工程索賠與反索賠；杜絕甲供材料的浪費現(xiàn)象。5、組織與協(xié)調(diào)：積極組織施工現(xiàn)場各單位之間、各施工單位與外圍關(guān)系之間的關(guān)系；6.合同執(zhí)行管理：嚴格執(zhí)行合同約定的各條款，對存在的質(zhì)量、平安、進度、現(xiàn)場管理等不符合合同約定的執(zhí)行違約處理。二、園林綠化景觀1、前期管理：⑴軟質(zhì)景觀：植物儲藏、特殊材料的準備；⑵硬質(zhì)景觀：做好前期市場調(diào)查、參觀各大樓盤景觀；⑶聯(lián)絡(luò)施工單位資源信息；編制比選文件；請示公司領(lǐng)導(dǎo)并會簽完善；發(fā)放比選文件；接受比選申請文件；評比；定標；簽訂合同。2、園林景觀實施：⑴按照設(shè)計施工圖進行實施；⑵結(jié)合小區(qū)整體效果及實際情況提出變更意見〔位置調(diào)整、苗木遷移等〕；⑶各硬質(zhì)鋪裝到位，符合施工標準，顏色協(xié)調(diào)；⑷水體、景觀小品等的實施。三、工程資料管理：1、做好各種工程資料的統(tǒng)一歸口、收發(fā)〔各種函件、工程變更單、技術(shù)核定單、專項施工方案、技術(shù)核定單、現(xiàn)場簽證單、監(jiān)理月報或旬報、施工圖紙等的簽字審批工作〕；2、收集各種例會會議紀要；3、做好施工日記的填寫；4、收集整理施工圖紙會審紀要；5、接收送簽工程款支付手續(xù)；工程部總工辦造價部材料部監(jiān)理公司施工單位從開工建設(shè)至工程主體竣工驗收總經(jīng)辦20元/天.人96工程協(xié)調(diào)會1、協(xié)調(diào)工程建設(shè)中的問題；2、對工程進度、質(zhì)量等進行檢查，分析影響的原因；3、形成專題報告，上報相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和部門。工程部監(jiān)理公司施工單位從開工建設(shè)至工程主體竣工驗收分管領(lǐng)導(dǎo)20元/天.人97處理施工過程中的設(shè)計變更及技術(shù)核定問題滿足設(shè)計使用功能和交房要求總工辦工程部設(shè)計單位從開工建設(shè)至工程主體竣工驗收總經(jīng)辦50元/天.人98審查施工過程中的重大專項施工方案和實施性施工組織設(shè)計從技術(shù)措施上保證工程平安，確保交房目標的實現(xiàn)總工辦股東公司工程部造價部監(jiān)理單位施工單位總經(jīng)辦50元/天.人99抽查施工過程工程實體質(zhì)量根據(jù)施工圖和現(xiàn)行的施工質(zhì)量驗收標準抽查工程實體質(zhì)量和使用功能，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正并形成檢查記錄總工辦股東公司工程部監(jiān)理單位施工單位總經(jīng)辦50元/天.人100進度款審核〔一〕資料檢查：1、計量時間是否滿足合同約定；2、計量資料是否滿足有關(guān)要求；3、是否具備經(jīng)公司現(xiàn)場工程師〔現(xiàn)場代表、監(jiān)理工程師或工程部經(jīng)理〕予以簽字認可的工期要求、質(zhì)量要求平安要求及其他撥付款條件；4、是否按合同要求提供了工程量計算稿、計量計價表格?！捕超F(xiàn)場核實：1、抽查核實有關(guān)資料是否屬實。2、核實經(jīng)簽字認可的形象進度與現(xiàn)場實際進度相吻合。3、核實有無超報、瞞報情況〔三〕進度款1、工程量審核。2、計價方式復(fù)核。3、材料價格復(fù)核。4、取費方式復(fù)核；5、扣除甲供材料費用。6、撥付比例復(fù)核。〔四〕撥付款會簽：1、工程部予以認可簽字。2、造價部予以認可簽字。3、分管副總經(jīng)理簽字。4、總經(jīng)理〔總裁〕簽字。5、財務(wù)會計認可簽字。6、財務(wù)總監(jiān)認可簽字。7、撥付工程款。造價部工程部材料部財務(wù)部30天總經(jīng)辦50元/天.人101施工單位月進度產(chǎn)值報表審核1、按施工合同約定時間接收施工單位月進度產(chǎn)值資料，包括：形象進度說明書、進度報表、隱蔽資料、簽證資料、工程量計算式、預(yù)算書等。2、檢查施工單位進度產(chǎn)值資料是否齊全，簽字程序是否完整，核實上報進度是否屬實。3、對進度產(chǎn)值資料進行一一審核，工程量計算以及預(yù)算書套項是否正確、材料價格和取費是否按施工合同執(zhí)行。4、按審核結(jié)果編制計價表、材料調(diào)差表、進度產(chǎn)值報表以及進度款確認表和請款申請表。5、編制進度產(chǎn)值匯總表，詳細統(tǒng)計每棟樓每月進度進展情況，以及進度款項的撥付情況。6、向公司統(tǒng)計人員提供當月產(chǎn)值完成情況。造價部工程部、監(jiān)理單位工程建設(shè)的整個周期〔月度審核7天-10天〕總經(jīng)辦50元/天.人102工程款支付按合同約定按月支付。財務(wù)部工程部造價部材料部7天總經(jīng)辦20元/天.人103甲供材料采購實施工程部：提供材料方案。材料供給部：1.實施材料采購；2.現(xiàn)場材料員每日跟進當天各類材料到場的規(guī)格、數(shù)量；3.根據(jù)到貨數(shù)量及時通知材料供給商補足未到材料；4.建立各類材料的日到貨臺帳。材料供給部工程部工程建設(shè)期間的每天總經(jīng)辦50元/天.人104工程貸款一、申貸1、選擇工程申貸銀行。2、及時提供申貸資料、上報銀行。3、催促、跟蹤相關(guān)銀行，促進審貸會通過申貸方案。二、工程貸款提供資料：1、土地拍賣成交確認書；2、建設(shè)工程選址意見書；3、建設(shè)用地批準書；4、規(guī)建局規(guī)劃設(shè)計方案的審查意見；5、土地出讓合同；6、營業(yè)執(zhí)照、；7、聯(lián)盟協(xié)議；8、國有土地使用證及付款憑證；9、建設(shè)用地規(guī)劃許可證；10、建設(shè)工程規(guī)劃許可證；11、宜賓市發(fā)改委同意土建招標的批復(fù)；12、建設(shè)施工合同；13、建設(shè)工程委托監(jiān)理合同；14、可行性研究報告；15、一期工程已使用資金情況。各股東公司籌劃部工程部公共關(guān)系部行管部120天〔多層〕150天〔高層〕總經(jīng)辦50元/天.人105工程監(jiān)理1工程進度監(jiān)理：對工程建設(shè)周期進行具體的論證，編制工程總進度方案和階段詳細進度方案，監(jiān)督階段詳細進度方案的執(zhí)行，對施工現(xiàn)場進行調(diào)研和分析。

2.工程質(zhì)量監(jiān)理：〔1〕按照國家有關(guān)規(guī)定簽訂質(zhì)量監(jiān)理合同，明確監(jiān)理目標及監(jiān)理事項，依照合同規(guī)定提供建設(shè)工程最終產(chǎn)品；〔2〕進行質(zhì)量控制，根據(jù)設(shè)計要求和合同規(guī)定，檢查施工過程中的工藝、材料、設(shè)備情況；〔3〕質(zhì)量保證，對取得的實際質(zhì)量數(shù)據(jù)和施工單位履行質(zhì)量職責(zé)的程度，與國家有關(guān)規(guī)定、技術(shù)標準進行比擬，看其是否符合要求。

3.工程合同監(jiān)理：監(jiān)督合同的實施執(zhí)行，及時了解并處理合同執(zhí)行過程中出現(xiàn)的問題。在合同監(jiān)理過程中，監(jiān)理方與合同有關(guān)方的聯(lián)系均為法律行為的活動，必須采取書面形式。

4.制訂監(jiān)理方案。5.編寫監(jiān)理工作總結(jié)。監(jiān)理公司工程部總工辦從開工建設(shè)至工程主體竣工驗收按合同約定進行處分106開盤前準備1、確定房價及付款方式〔付款方式確定如：一次性付款、分期付款、按揭等；付款方式所對應(yīng)的優(yōu)惠折扣的條件和方式；付款方式和銷售價格的配合2、與營銷部研討推盤策略；3、擬定開盤選房流程；4、合同文本準備印刷到位；5、現(xiàn)場包裝方案〔銷控、現(xiàn)場、氣氛營造、證件公示等〕；6、人員配置及應(yīng)急處理預(yù)案?；I劃部營銷部30天分管領(lǐng)導(dǎo)20元/天.人工程啟動第十二個月107誠意登記方案1、誠意登記時間；2、地點；3、方式；4、收取費用及優(yōu)惠；5、名額；6、選房范圍；7、房價；8、現(xiàn)場包裝方案；9、法律風(fēng)險等?；I劃部營銷部7天總經(jīng)辦20元/天.人108合同文本及各項按揭流程等資料的印制營銷部籌劃部30天分管領(lǐng)導(dǎo)20元/天.人109安裝工程比選發(fā)包1、提出安裝工程比選發(fā)包原那么，提請總經(jīng)辦會簽同意后執(zhí)行；2、編制比選文件，并邀請三家以上單位前來領(lǐng)取；3、提請總經(jīng)辦成員參加比選評比，按照最低價原那么確定中選人，并授予合同；4、組織進場配合土建同步預(yù)留、預(yù)埋施工；工程部造價部總工辦監(jiān)審部30天總經(jīng)辦20元/天.人110附屬配套工程比選發(fā)包1、本附屬配套工程包括排水、沼氣池、園林綠化景觀、燃氣、通信、強電〔電業(yè)局完成局部〕、給水〔自來水公司完成局部〕、有線電視、環(huán)衛(wèi)；2、按照公司比選制度，發(fā)放配套工程比選文件，邀請三家以上施工位進行比選報價，通過評比確定施工單位并簽訂合同，組織進場；3、做好配套施工單位與其他施工單位之間的配合、交叉作業(yè)工作。工程部造價部監(jiān)審部30天總經(jīng)辦20元/天.人112安裝材料比選工程部：提供安裝材料方案。材料供給部：1、電梯：105天(其中比選、合同簽訂25天，貨到現(xiàn)場80天)；2、給、排水管材、管件：25天；3、給水設(shè)備或水泵：50天；(其中比選、合同簽訂15天，貨到現(xiàn)場35天)；4、塑鋼型材：55天；(其中比選、合同簽訂25天，貨到現(xiàn)場30天)；5、鋁合金型材：55天；(其中比選、合同簽訂25天，貨到現(xiàn)場30天)；6、玻璃：40天；(其中比選、合同簽訂15天，貨到現(xiàn)場25天)；7、外墻磚：55天；(其中比選、合同簽訂20天，貨到現(xiàn)場35天)；8、屋面瓦：40天；(其中比選、合同簽訂15天，貨到現(xiàn)場25天)；9、文化石：40天；(其中比選、合同簽訂15天，貨到現(xiàn)場25天)；10：電器設(shè)備：80天；(其中比選、合同簽訂15天，貨到現(xiàn)場65天)；材料供給部工程部監(jiān)審部根據(jù)工程安裝進度總經(jīng)辦20元/天.人113材料供給結(jié)算按照合同約定付款：1.及時統(tǒng)計、匯總各標段已到各類材料的數(shù)量、金額；2.與各個用材標段、供給商三方對帳，無誤后，供給商開具發(fā)票；3.請款，報領(lǐng)導(dǎo)審定；領(lǐng)導(dǎo)同意付款后，將請款單交財務(wù)部付款材料供給部財務(wù)部7天總經(jīng)辦20元/天.人114乙購材料品種、規(guī)格進行核價工程部：提供乙供材料的品種、規(guī)格。材料供給部：按公司核價程序核定乙購材料價格。材料供給部工程部7天分管領(lǐng)導(dǎo)20元/天.人115建立資金支付臺帳按照已簽合同，一個單位建立一個資金支付臺帳：2.付款后，及時錄入數(shù)據(jù)；3.已預(yù)付貨款的單位，需將上一筆預(yù)付款項沖平后，方能辦理下一筆預(yù)付款；4.月末匯總當月資金支付報表。材料供給部財務(wù)部7天分管領(lǐng)導(dǎo)20元/天.人116辦理根底備案手續(xù)1、在地基與根底分部完工后，施工單位組織企業(yè)技術(shù)負責(zé)人等進行檢查合格后，提請監(jiān)理單位、建設(shè)單位進行檢查驗收；2、驗收前應(yīng)組卷整理成冊的質(zhì)量控制資料及工程資料，并提出地基與根底分部工程驗收申請；3、監(jiān)理單位、建設(shè)單位根據(jù)驗收申請組織四方〔施工、質(zhì)監(jiān)、設(shè)計、勘察〕會同進行現(xiàn)場實體檢查驗收與工程資料核查工作；⑴實體檢查：已按圖紙及合同施工；未進行土方回填工作；砼結(jié)構(gòu)工程模板已撤除，且外表已清理干凈，無缺陷孔洞；各種預(yù)留預(yù)埋工作已完成，且對預(yù)留預(yù)埋孔洞進行填補；已按照整改通知要求進行整改；⑵工程資料核查：按照規(guī)定要求進行編制，工程資料填寫完善、真實，且符合檔案備案要求；4、各方主體責(zé)任單位一致同意后，簽字、蓋章進行確認，完善根底備案手續(xù)。5、根底驗收后，重點檢查實質(zhì)施工進度情況，并按照多層達三層以上，高層達一半〔有地下室還需增加一層〕以上作為進度里程碑；6、主體按照每七天一層的進度進行控制。工程部總工辦監(jiān)理單位施工單位政府相關(guān)部門60天～120天總經(jīng)辦20元/天.人117開盤前籌劃準備1、著手商業(yè)價格策略的系列準備工作；2、擬定選房需知、流程、誠意金留存合同、內(nèi)部認購合同并與營銷部討論，并交律師提出修改意見；3、制訂收集宜賓市商品房銷售相關(guān)收費標準表格并移交營銷部；4、執(zhí)行工程營銷推廣方案；5、對工程流程進行完善；6、聯(lián)系對營銷大廳內(nèi)外部現(xiàn)場包裝總方案圖；7、.聯(lián)系制作空飄氣球的效果圖；8、.進一步確定開盤推廣方案；9、進行開盤前平面宣傳設(shè)計、制作銷控表及合同文本展示簿的價格及工藝比選；10、就商鋪的推廣及招商與營銷部進行規(guī)劃及工作安排；11、進行市場調(diào)查；12、對開盤平面布置所需相關(guān)物料的設(shè)計進行定稿，并聯(lián)系制作單位對其價格進行比選；13、選房期間送禮活動的禮品的聯(lián)系；14、開盤前的SP活動宣傳方案；15、配合營銷部做好內(nèi)部選房期間的相關(guān)工作；16、確定誠意登記選房的相關(guān)合同文本；17、公開出售期定金收取額度的方案建議；18、擬定開盤時間表。籌劃部營銷部30天總經(jīng)辦20元/天.人工程啟動第十四個月至工程結(jié)束118開盤前營銷準備1、整理個貸合同提交法律參謀核對；2、對每日的現(xiàn)場客戶接待進行嚴格考核；3、通知誠意登記客戶辦理資料喪失的程序；4、整理工程平面圖；5、整理出未打通誠意登記客戶的；6、開盤的物資準備工作；7、整理住房按揭貸款流程；8、與籌劃部討論選房須知、續(xù)單誠意登記說明、認購書內(nèi)容；9、與財務(wù)部討論誠意登記補償金的核算公式；10、擬定誠意登記客戶退款申請；11、了解出房款外的其他收費標準；12、與籌劃部討論選房當天營銷部的布置方案；13、制訂選房時間段表；前期物業(yè)合同會簽；14、擬定物業(yè)招標證明文件；15、與籌劃部討論選房功能分區(qū)安排；16、完成購房合同、露臺補充協(xié)議；17、與籌劃部、工程部討論質(zhì)量說明書、房屋使用說明書、房屋裝修標準；18、價格一覽表交籌劃部；19、擬定客戶投訴的處理方案；20、到房管局了解辦理預(yù)售許可證的署名內(nèi)容；21、演練選房現(xiàn)場辦理流程；22、嚴格檢查營銷中心現(xiàn)場布置和衛(wèi)生情況;23.到貸款開具資金監(jiān)管協(xié)議賬號；24、與銀行接洽派駐工作人員現(xiàn)場辦公；25.完成每天網(wǎng)絡(luò)監(jiān)控網(wǎng)上房產(chǎn)信息的查詢和記錄工作;26擬定客戶委托書內(nèi)容及會簽；營銷部籌劃部行管部30天總經(jīng)辦20元/天.人119商品房預(yù)售許可證籌劃部、工程部：1.提供樓幢房屋房號、套內(nèi)面積、公攤面積、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、層高等所有數(shù)據(jù)。2.提供要辦理樓幢的工程進度說明以及根底驗收備案書。行管部：提供公司的所有資料。營銷部：收集所有工程資料遞交到房管局開發(fā)科審核，并銜接房管局領(lǐng)導(dǎo)到現(xiàn)場進行查看。需提供的資料：1、商品房預(yù)售許可證申報審批表；2.開發(fā)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；3、開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級證書；4、開發(fā)工程的土地使用證；5、建設(shè)工程規(guī)劃許可證；6、施工許可證；7、工程施工合同；8、工程進度證明；9、商品房預(yù)售方案；10、總平面圖和分層平面圖；11、前期物業(yè)管理合同。營銷部籌劃部行管部工程部30-60天總經(jīng)辦20元/天.人120與公積金中心簽訂工程貸款協(xié)議1.與行管部、籌劃部、工程部、財務(wù)部收集工程資料并由行管部蓋章；2.遞交到公積金中心審核；3.與工程部進行聯(lián)系，了解工程進度情況，銜接公積金中心審貸會全體領(lǐng)導(dǎo)到現(xiàn)場進行查看；4.公積金工程貸款協(xié)議上報公司審批；5.公積金中心主任副主任簽字并蓋章，簽訂公積金貸款協(xié)議。營銷部籌劃部行管部工程部財務(wù)部公積金個貸合同：銀行合同簽定后15天總經(jīng)辦董事會20元/天.人121與銀行簽訂工程貸款協(xié)議1.與行管部、籌劃部、工程部、財務(wù)部收集工程資料并由行管部蓋章；2.收集工程資料遞交到銀行進行審核；3.與工程部進行聯(lián)系，了解工程進度情況，銜接銀行領(lǐng)導(dǎo)到現(xiàn)場進行查看；4.辦理個人按揭貸款工程協(xié)議上報公司審批；5.按揭貸款協(xié)議由銀行行長簽字并蓋章，簽訂按揭貸款協(xié)議。營銷部籌劃部行管部工程部財務(wù)部商業(yè)個貸合同：工程貸款放款后20天總經(jīng)辦董事會20元/天.人122房管局審核按揭工程抵押登記總資料1.與行管部、籌劃部、工程部、財務(wù)部收集工程資料并由行管部蓋章；2.遞交資料到房管局經(jīng)營科審核，銜接房管局經(jīng)營科領(lǐng)導(dǎo)到現(xiàn)場進行查看；3.辦理工程按揭抵押貸款總資料。營銷部籌劃部行管部工程部財務(wù)部30天總經(jīng)辦20元/天.人工程開發(fā)第三階段：取得預(yù)售許可證至主體工程封頂階段123強勢營銷推廣期1、誠意登記、開盤期間展現(xiàn)高性價比的文案；2、對誠意登記、開盤平面布置所需相關(guān)物料的設(shè)計及制作；3、DM單的文案及制作；4、擬寫開盤前主題的相關(guān)軟文；5、開盤前的SP活動宣傳；6、工程〔住宅、商鋪、車庫〕的價格制定；7、開盤禮品印刷設(shè)計方案；8、開盤活動方案；9、公開出售期間營銷中心的氣氛包裝；10、開盤戶外及開盤報版；11、業(yè)主興趣調(diào)查表的設(shè)計制作；12、完成合同文本展示簿制作；13、開盤期間的信息收集及分析〔收集已成交客戶情況、對客戶成交進行分析〕；14、選房期間現(xiàn)場進行把控及跟蹤效勞；15、利用熱銷期加強宣傳推廣力度：準主業(yè)活動造勢，推廣生活方式、提煉工程的核心賣點?；I劃部營銷部從誠意登記至集中選房結(jié)束總經(jīng)辦董事會20元/天.人124開盤的營銷準備1各項合同、資料的準備工作：商品房買賣合同、露臺補充協(xié)議、前期物業(yè)合同、標書、質(zhì)量說明書、房屋使用說明書、房屋裝修標準、誠意登記客戶選房須知、選房訂單、退款申請、誠意登記客戶選房方案、住房公積金貸款流程、農(nóng)行貸款流程、合同簽約流程、辦理按揭流程、續(xù)單流程、誠意金留成合同、客戶委托書、接受認購書、購房須知、不選房確認書、正式開盤的流程方案、危機處理預(yù)案的制定。2.開盤前其他工作準備：公司資質(zhì)及建筑單位的等級證印制品、處理突發(fā)時間和緊急情況時的統(tǒng)一說詞、選房流程的演練、選房現(xiàn)場的售房資料準備、對公司形象墻的維護、選房工作流程演練、計價人員學(xué)習(xí)計價程序、除房款外的其他收費標準、開盤期間的統(tǒng)一說詞、房源銷控表、選房區(qū)功能分區(qū)安排、商品房買賣合同交付標準、開具資金監(jiān)管帳號、〔短信、媒體〕通知誠意登記客戶選房的時間安排。營銷部公司所有其他部門根據(jù)公司銷售策略總經(jīng)辦20元/天.人125集中開盤選房1、按誠意登記選房流程進行選房、簽訂購房合同〔需辦理更名、退款申請的同步進行〕。2、進行開盤選房工作，簽訂認購書并整理歸檔；3、將已簽認購書的客戶資料輸入并進行數(shù)據(jù)分析、統(tǒng)計已選房源、總金額、未選房源、銷控等；4、將每天選房客戶的數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計，并通過短信平臺上報公司各領(lǐng)導(dǎo)；5、將認購書進行整理、歸檔，對輸入電腦的客戶數(shù)據(jù)進行復(fù)核檢查；6、協(xié)助置業(yè)參謀進行第二批次開盤選房工作，簽訂認購書并整理歸檔7、整理、準備、復(fù)印、收集所有按揭資料，對所有選房客戶進行發(fā)放營銷部公司所有其他部門按公司確定開盤時間總經(jīng)辦20元/天.人126開盤期間的后勤保障人力資源部：安排開盤期間工作人員及禮儀小姐等人力資源支持。公共關(guān)系部：提供公共關(guān)系信息及相關(guān)的協(xié)調(diào)工作，保證現(xiàn)場的平安。行管部：1.提供所需的各種物料、設(shè)備、糕點等后勤效勞工作；2.購房合同等的蓋章；3.現(xiàn)在效勞律師的聯(lián)系；4.組建由法律參謀、工程、技術(shù)、籌劃、營銷、物管方面的人組成的合同簽訂解釋小組。財務(wù)部：負責(zé)誠意登記金、購房款的收取。物業(yè)公司：1.前期物管協(xié)議、業(yè)主臨時公約的印制；2.保安、保潔人員的配備、調(diào)度；3.現(xiàn)場物業(yè)咨詢；4.現(xiàn)場物品的保管領(lǐng)用及聯(lián)絡(luò)；5.現(xiàn)場禮儀小姐的管理。各職能部門營銷部總經(jīng)辦20元/天.人工程啟動第十四個月至工程啟動三十一個月127正式簽定購房合同1.合同準備到位；2.相關(guān)費用收取〔房款、稅費、天然氣費等根據(jù)實際情況收取〕；3.提供相關(guān)工程配套資料；4.網(wǎng)上合同備案；5.合同的分類存檔，建立準業(yè)主檔案。營銷部行管部籌劃部財務(wù)部工程部人力資源部100-300天總經(jīng)辦20元/天.人128按揭回款1、通知客戶交按揭資料〔請客戶先到指定的按揭銀行咨詢是否符合在工程購房的按揭條件，核對身份證、結(jié)婚證、戶口簿姓名和號碼是否一致，簽定購房合同時將所有按揭相關(guān)資料原件及2份復(fù)印件〔夫妻雙方身份證、結(jié)婚證、單身離異者需到民政局辦理未婚證明、戶口簿、收入證明、收據(jù)復(fù)印件、個人結(jié)算帳戶〕并填寫?農(nóng)行個人征信系統(tǒng)查詢申請單?、?授權(quán)書?交到營銷中心置業(yè)參謀處；2、銀行回復(fù)；3、合同備案并將備案資料交銀行；4、通知客戶去銀行簽借款合同并交抵押登記費；5、銀行客戶經(jīng)理做資料；6、銀行法律參謀審資料；7、銀行出抵押登記表、蓋章；8、抵押登記表交房管局，回單交農(nóng)行；9、回款。營銷部財務(wù)部20天總經(jīng)辦20元/天.人129辦理主體備案手續(xù)1、在主體結(jié)構(gòu)工程分部完工后，施工單位組織企業(yè)技術(shù)負責(zé)人等進行檢查合格后，提請監(jiān)理單位、建設(shè)單位進行檢查驗收；2、驗收前應(yīng)組卷整理成冊的質(zhì)量控制資料及工程資料，并提出主體結(jié)構(gòu)分部工程驗收申請；3、監(jiān)理單位、建設(shè)單位根據(jù)驗收申請組織三方〔施工、質(zhì)監(jiān)、設(shè)計〕會同進行現(xiàn)場實體檢查驗收與工程資料核查工作；⑴實體檢查：已按圖紙及合同施工；砼結(jié)構(gòu)工程模板已撤除，且外表已清理干凈，無缺陷孔洞；各種預(yù)留預(yù)埋工作已完成，且對預(yù)留預(yù)埋孔洞進行填補；已按照整改通知要求進行整改；⑵工程資料核查：按照規(guī)定要求進行編制，工程資料填寫完善、真實，且符合檔案備案要求；4、各方主體責(zé)任單位一致同意后，簽字、蓋章進行確認，完善主體備案手續(xù)。工程部30天～60天總經(jīng)辦20元/天.人130物業(yè)接管準備工作〔一〕物業(yè)效勞公司〔或委托、招標選擇物業(yè)公司〕：在小區(qū)入住前三個月，〔竣工驗收工作在入住前一至三個月內(nèi)進行〕，物業(yè)效勞中心的中心工程經(jīng)理、管理員和維修等相關(guān)人員到位，落實管理用房和職工宿舍。2組織驗收小組：由物業(yè)效勞中心牽頭，組織機電安裝維修工程部和物業(yè)效勞中心的有關(guān)人員組成驗收小組，驗收小組應(yīng)在驗收前完成以下工作：⑴提前派出局部工程技術(shù)人員進駐現(xiàn)場，與開發(fā)商的工作人員一起，參與樓宇竣工收尾的監(jiān)理工作，主要是參與機電設(shè)備的安裝調(diào)試，了解整個樓宇內(nèi)所裝配的設(shè)備設(shè)施，熟悉各類設(shè)備的構(gòu)造、性能、產(chǎn)地；熟悉水、電、氣管道線路的鋪設(shè)位置及走向，為入住后的管理、維修養(yǎng)護打下根底。⑵主動與開發(fā)商和承建單位聯(lián)系，協(xié)商樓宇交接問題，如：商定交接考前須知和開始交接日期等。⑶與開發(fā)商、施工單位雙方制定驗收方案，統(tǒng)一驗收標準。物業(yè)公司工程部7天總經(jīng)辦20元/天.人工程開發(fā)的第四個階段：工程主體工程封頂至工程主體竣工驗收131尾盤銷售策略1〕滯銷產(chǎn)品應(yīng)對性調(diào)整〔2〕價格組合〔3〕廣告策略調(diào)整〔4〕銷售推廣調(diào)整籌劃部根據(jù)銷售狀況確定總經(jīng)辦董事會20元/天.人132商業(yè)、車庫營銷策略與住宅的推廣思路及價格策略步驟相同；根據(jù)營銷節(jié)點推進，在住宅銷售完成50%以上時，增加商業(yè)物業(yè)的銷售，在完成銷售住宅80%以上時，增加車庫物業(yè)的銷售?；I劃部根據(jù)銷售狀況確定總經(jīng)辦董事會20元/天.人133工程跟進對交房標準進行查驗，過程監(jiān)督：1、外墻磚色彩；2、樓廳裝修標準；3、房間尺寸布局按圖實施；4、欄桿等細部處理是否到位；5、綠化景觀確定?；I劃部工程部根據(jù)工程進度總經(jīng)辦20元/天.人134營銷階段分析會1、定期召開分階段營銷診斷會、總結(jié)會；2、分階段制訂置業(yè)參謀每人每天的銷售目標；3、置業(yè)參謀一對一銷售后的工作標準與流程。營銷部經(jīng)理籌劃部每周分管領(lǐng)導(dǎo)20元/天.人135銷售現(xiàn)場管理1.審定制作銷控數(shù)據(jù)表格內(nèi)容:已售數(shù)量、已售價格、已售金額、未售數(shù)量、未售價格、未售金額；2.抽查每日整理輸入新的銷售數(shù)據(jù)〔銷售情況、保存情況、退房情況、更名〕，保證網(wǎng)上數(shù)據(jù)和書面數(shù)據(jù)正確；3.由主管每日核對電子銷控表和對外銷控墻的數(shù)據(jù)內(nèi)容，確保對外數(shù)據(jù)正確；4.銷售主管每周完成銷售數(shù)據(jù)軟件備份和殺毒；5.主管休息期間做好書面銷控表移交和會議記錄，接收工作人員不修改電子版銷控，電子版銷控只能由主管修改，主管休假完后,由值班人員書面與主管交接,主管憑期間銷售訂單或合同同時參加收據(jù)復(fù)印件才能核對值班人員操作是否有誤.最后由主管進行電子版修改；6.每日以統(tǒng)計表的形式向分管領(lǐng)導(dǎo)匯報各項銷售動態(tài)情況。營銷部、分管領(lǐng)導(dǎo)20元/天.人136集中統(tǒng)一正式簽訂貸款合約1.與籌劃部進行銜接，整理發(fā)放短信的統(tǒng)一說詞；2.整理可以正式簽約的客戶名單并通過短信平臺通知客戶；3.與銀行協(xié)調(diào)，銜接銀行現(xiàn)場收取并審核客戶按揭資料；4.與公積金中心領(lǐng)導(dǎo)進行協(xié)調(diào)，銜接公積金中心現(xiàn)場收取并審核客戶按揭資料；5.安排好現(xiàn)場辦公人員辦公事宜并安排好客戶效勞人員進行協(xié)助；6.整理辦理按揭所需費用明細表，與財務(wù)部銜接在收房款的同時收取客戶辦理按揭費用7.整理正式簽約期間的工作流程以及人員安排；8.協(xié)助置業(yè)參謀簽訂正式合同，并對已簽訂的合同進行復(fù)核；9.每天將正式簽約客戶資料輸入電腦并進行數(shù)據(jù)分析、統(tǒng)計；10.整理每天簽訂的正式合同并歸檔，對輸入電腦的數(shù)據(jù)進行復(fù)核檢查；11.檢查合同整理情況、歸檔情況；12.整理每天收取的客戶按揭資料并輸入電腦，進行數(shù)據(jù)分析、統(tǒng)計；將客戶按揭資料歸檔，并對輸入電腦的數(shù)據(jù)進行復(fù)核檢查；13.將每天簽約數(shù)量、金額、每種付款方式戶數(shù)、未簽約戶數(shù)、收取客戶資料數(shù)量等數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計并每天短信上報公司各領(lǐng)導(dǎo)；14每月向房管局報工程銷售月報表。營銷部籌劃部工程部總工辦貸款銀行公積金中心法律參謀人力資源部行管部7天總經(jīng)辦20元/天.人137備案1.聯(lián)系銀行提供相應(yīng)的借款合同，并核定需要蓋章的內(nèi)容、頁面、份數(shù)；2.對所有借款合同進行填寫并粘貼簽訂前的相關(guān)內(nèi)容；3.聯(lián)系行管部蓋章；4.將整理好的借款合同交到銀行；5.與房管局辦公室領(lǐng)導(dǎo)協(xié)商印制抵押登記書事宜；6.與籌劃部進行銜接，印制抵押登記書并核定印制內(nèi)容、份數(shù)；7.銜接行管部請各家股東公司人員到場，并安排辦公場地，抵押申請書統(tǒng)一蓋章；8.將整理好的抵押申請書交到銀行；9.將一次性付款和公積金貸款的合同進行備案。營銷部貸款銀行房管局7天分管領(lǐng)導(dǎo)20元/天.人138商貸回款1.整理客戶資料交到銀行；2.銀行審核可以貸款后進行備案；3.通知客戶到銀行簽借款合同；4.銀行出抵押登記書5.交費、打印領(lǐng)取他項權(quán)證交銀行；6.回款；7.將回款客戶資料錄入并進行統(tǒng)計；8.將回款情況上報公司各領(lǐng)導(dǎo)；9.每天通過短信平臺向公司領(lǐng)導(dǎo)上報備案戶數(shù)、出抵押登記表戶數(shù)、出他項權(quán)證戶數(shù)、已回款戶數(shù)、未回款戶數(shù)、金額等數(shù)據(jù)。營銷部客戶人員30天總經(jīng)辦20元/天.人139公積金回款1.通知客戶領(lǐng)取合同以及交按揭資料；2.客戶到公積金中心簽借款書；3.公積金中心出委貸通知書；4.將客戶資料和委貸通知書、備案合同交銀行審核；5.銀行出抵押登記書；6.交費、打印領(lǐng)取他項權(quán)證交銀行；7.向公積金中心存保證金；8.公積金中心開具現(xiàn)金支票并交到銀行；9.回款；10.將回款客戶資料錄入并進行統(tǒng)計11.將回款情況上報公司各領(lǐng)導(dǎo)；12.每天通過短信平臺向公司領(lǐng)導(dǎo)上報備案戶數(shù)、出抵押登記表戶數(shù)、出他項權(quán)證戶數(shù)