關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟評價的總結(jié)

關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟評價的研究總結(jié)總結(jié)人：版主時間：二零零二年十一月地點：北京主要參考書籍：《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》——中國計劃出版社《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價案例》——中國計劃出版社《房地產(chǎn)經(jīng)濟》——中國計劃出版社《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營》——中國人民大學(xué)出版社《房地產(chǎn)投資分析》——中國人民大學(xué)出版社《房地產(chǎn)金融》——中國人民大學(xué)出版社《房地產(chǎn)應(yīng)用寫作》東北財經(jīng)大學(xué)出版社序論本研究的基礎(chǔ)方法：以《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》為研究的理論基礎(chǔ)，以《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價案例》為研究的依托，精選其余各書關(guān)于經(jīng)濟評價（或可行性研究）的章節(jié)，加以綜合，提煉出關(guān)于經(jīng)濟評估的實際可行具操作性的理論。本研究重要性：房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價，是現(xiàn)行國情下房地產(chǎn)項目可行性研究的核心組成部份，在前期投資分析中具有極為重要的指導(dǎo)意義，做此方面的研究總結(jié)，可提高投資分析人員的理論素質(zhì)水平，理清投資分析人員的思維。經(jīng)濟評價作用：嶄經(jīng)濟前評價爽的結(jié)胞論可薦以為似房地害產(chǎn)開自發(fā)商渴服務(wù)見，作冰為開季發(fā)商昏投資撒決策杯的依成據(jù)；帝可以酸為政敗府部服門服杜務(wù)，售作為沈政府違管理遇部門皂審批筋房地峽產(chǎn)項抖目的摔依據(jù)渣；可飄以為胖金融顛機構(gòu)傻服務(wù)景，作攔為金叮融機爭構(gòu)審跪查貸律款可圣行性備的依岡據(jù)。嘆本研俗究總聽結(jié)的燥組成屯章節(jié)齡：偵根據(jù)明房地鳴產(chǎn)項個目操騎盤過獅程的沒思路筒（去燭掉市猴場調(diào)尺查與且預(yù)測晶、期房地軌產(chǎn)開桂發(fā)項譜目策研劃，忙僅就絨經(jīng)濟禿評估獄階段對做研矮究）展，本液研究晨總結(jié)公組成列章節(jié)拒如下見：仿第一完章：眨房地擁產(chǎn)開崗發(fā)項毫目投靈資與勻成本開費用諒估算觸第二沒章：堤房地未產(chǎn)開獨發(fā)項鞋目收訪入估涂算與客資金這籌措濃第三根章：成房地隱產(chǎn)開聞發(fā)項賓目財戴務(wù)評訪價（婚包括擁靜態(tài)統(tǒng)分析技與動尤態(tài)分詳析等榮內(nèi)容抄）枕第四俯章：爆房地辛產(chǎn)開惹發(fā)項模目不敘確定忌性分傲析（苦即投違資風(fēng)伙險分列析）膊第五眾章：生房地開產(chǎn)開晌發(fā)項貢目基優(yōu)本報面表及厲輔助步報表梯（格霸式）結(jié)第六溜章：偵房地潑產(chǎn)開錢發(fā)項將目投棚資可隨行性皇研究妨報告療書的統(tǒng)組成滲本總躲結(jié)章脾節(jié)之勇間的疫理論猴關(guān)系何：星第一兩章與渾第二怎章是勁屬于旦前提刃部分叼，即劣在第芹一二哨章的休數(shù)據(jù)揭基礎(chǔ)樂上進谷行各足項分股析，邊第五描章是量屬于艙報表僚部分門，它雖將穿便插在叉前面學(xué)各章如節(jié)中元，起帳到統(tǒng)閘計數(shù)長據(jù)的卡作用孕，第歉六章委是屬磨于總啟結(jié)部巷分，肅經(jīng)濟溝評價尋屬于該投資雀可行盞性研膀究報別告書很的一撞個重誓要組北成部蝶分。正文柜第一粗章：適房地捕產(chǎn)開香發(fā)項職目投生資與駐成本杏費用仗估算蘭名詞減概念辟：任開發(fā)慰建設(shè)釣投資茶：指葬在開翠發(fā)期萬內(nèi)完崇成房杯地產(chǎn)充產(chǎn)品漂開發(fā)永建設(shè)旨所須毒投入遭的各態(tài)項費富用獎經(jīng)營遞資金恢：指餅開發(fā)盒企業(yè)洲用于口日常疫經(jīng)營易的周耗轉(zhuǎn)資盈金。早開發(fā)姐期：親指從密房地蠶產(chǎn)項槽目大梨量資貪金正田式投嫌入工摔程開漿始，百到開鑄發(fā)建橋設(shè)完薯成的述時期送。巾開發(fā)辜產(chǎn)呂彈成本摧：開炸發(fā)建告設(shè)投慚資在件開發(fā)銀建設(shè)寧過程喝中形費成以艱出售時和出諷租為隱目的大的開奉發(fā)產(chǎn)缺品成頌本和委以自識營自己用為崗目的醉的固沾定資編產(chǎn)及旬其它舊資產(chǎn)玉，而荒開發(fā)堡產(chǎn)呂畜成本夾是指詳房地粗產(chǎn)項耀目產(chǎn)流品建肅成時欄，按槳照國嗽家有訪關(guān)財短務(wù)和濕會計框制度側(cè)轉(zhuǎn)入雨房地葡產(chǎn)產(chǎn)莫品的帝開發(fā)歡建設(shè)片投資撇。拳經(jīng)營江成本鉆：指柔房地叨產(chǎn)產(chǎn)哥品出仙其售煎、出閉租時橋，將訊開發(fā)單產(chǎn)品麥成本旨按照詞國家闊有關(guān)村財務(wù)瘋和會作計制建度結(jié)炎轉(zhuǎn)的清成本鉛，主傲要包紋括土拋地轉(zhuǎn)裳讓成磚本、懼出租根土地秀經(jīng)營襖成本統(tǒng)、房肺地產(chǎn)詠銷售敗成本懷、出更租經(jīng)復(fù)營成化本。跟對于頓前期刷收款榨的項非目，頃房地已產(chǎn)銷瓜售成略本和劉出租說經(jīng)營勵成本浙可按訓(xùn)其當(dāng)騙期收口入占眉全部慈銷售敞收入晉和租脂金收糊入的適比率賊，計鬼算本柱期應(yīng)懼接轉(zhuǎn)扭的經(jīng)余營成上本。猴開發(fā)移企業(yè)嚴(yán)資產(chǎn)罰：房適地產(chǎn)浩項目疲開發(fā)忌建設(shè)予完成階以后無，可前能形族成一因定比粱例的廟開發(fā)蒸企業(yè)掌資產(chǎn)越，主江要包己括固允定資貓產(chǎn)，毒無形拿資產(chǎn)蓮和遞吼延資桐產(chǎn)。毀固攔定資冶產(chǎn)包容括開愧發(fā)企愚業(yè)辦哲公用盈房，納開發(fā)諒企業(yè)貪機器沙設(shè)備查和運刑輸設(shè)同備，怒以及尼自營鎖的商戀業(yè)和眼服務(wù)泉業(yè)用系房。逝無形制資產(chǎn)波主要干包括鳳土地閘使用免權(quán)和恒品牌舌等。跪遞延漏資產(chǎn)匆主要錄包括進開發(fā)密企業(yè)百的開莖辦費供和租搏入固爐定資劇產(chǎn)的珍改良任支出亦等。忙扒咸工贈葵枯軍描純洗內(nèi)晶雜圍姓稿糕它語面周開發(fā)員建設(shè)兄投資情包括仰的內(nèi)亦容效土地紛費用奪：主降要指涂土地摘出讓鋒權(quán)和辱征地瘋拆遷腸所發(fā)匯生的叨一系猴列補陵償安次置和斗管理榮費用歌。累前期飛費：云指勘憤設(shè)、更監(jiān)水弓文、戒地質(zhì)此用及四“緊七通縮一平桐”皂費用央。傻基礎(chǔ)翅設(shè)施袍建設(shè)備費：沿指建罵筑物王2米逢以外扣和項豪目用擴地紅絕線以愁內(nèi)的紗各種笨管線愉和道丸路工她程，爹包括略供水靜、供危電、最供氣滋、排瞞污、解綠化砍、道燈路路砍燈、挽環(huán)衛(wèi)貧設(shè)施懷的建崇設(shè)費快用，躺以及荒各項減設(shè)施冤與市障政設(shè)異施干錫線、泉干管足、干返道的瑞接口鵝費用面。切毛記，糊此基搬礎(chǔ)設(shè)融施建鏈設(shè)費擦（小于市政議）與魂房地幣產(chǎn)基盲本地予價中責(zé)的基桑礎(chǔ)設(shè)濱施建存設(shè)費物（大防市政器）不使是同到一個頃概念堆，此械費用鞠按實小估算秤。嶼建筑淺安裝浴費：竟包括痰建筑燙工程野費、栽設(shè)備危采購原費及平安裝嘗工程尸費用搖，此捎費用都可用森單位狐面積底估算該法或梅其它沉方法傍。穩(wěn)公共座配套宿設(shè)施皇建設(shè)裂費：返指居屬住小證區(qū)內(nèi)四為居破民服倒務(wù)配絨套建蜜設(shè)的糊各種爛非營劃利性怖的公極共配摸套設(shè)擱施（庸又稱雀公共境設(shè)施登）的什建設(shè)分費用咸，包記括居啦委員紐會幼康兒園膏、派按出所透、托朝兒所敲、公誕共廁們所、灶停車約場等眾，一駱般按炭規(guī)劃懶指標(biāo)偽和實焰際工藥程量茫估算向。古開發(fā)責(zé)間接悲費：泊指開覆發(fā)現(xiàn)計場組擋織管他理所磁發(fā)生賠的各擠項費仇用。恰管理私費：那指房佛地產(chǎn)治企業(yè)劫的管劣理部環(huán)門組傻織和陶管理筐項目券的開應(yīng)發(fā)經(jīng)繡營活烏動而虜發(fā)生底的各蠻項費棋用。哄財務(wù)禽費用望：指聚企業(yè)揮為籌殃集資附金而帝發(fā)生陸的各趨項費測用，默主要冒有資桶金利拖息、玩金融月機構(gòu)招手續(xù)萍費、散代理系費等甩。加銷售更費用柔各種物稅費聯(lián)其他拜費用輩不可匹預(yù)見礙費剛幾點喊建議被在實胡際運濃用中綁可以提不照垃搬以請上分片類。臭但在籠理論跡上以這上分傅類不撒宜漏裳項，倦有助凡于做寺項目畢投資溉估算僚表（桂此表明可與商下面阿的施節(jié)工用存款計萬劃表掌合二投為一崗）慧房地竹產(chǎn)項蟻目應(yīng)型根據(jù)芬可能言的建雞設(shè)進腰度和牽將會干發(fā)生特的實質(zhì)際付直款時層間和脫金額史編制餅施工命用款亦計劃掉表。刺房地宿產(chǎn)開監(jiān)發(fā)項洲目收留入估亭算與蹄資金央籌措呆(蔑一粱)婦開發(fā)混項目改收入短估算斧應(yīng)制目定切茂實可匆行的脹租售毫計劃館（包吩括出亭售、誼出租持、自租營）倦，出醬具相僚應(yīng)的峰銷售隱計劃悄表。眉租售港計劃點內(nèi)容倚：擬刊租售器房地絞產(chǎn)類喝型、酬時間卡和相差應(yīng)數(shù)蝶量、器租售賤價格膨、租情售收宴入及略收款桂方式勉。羅項目丘收入請主要酷包括赴：銷爹售收勺入、躁租金洋收入直、土飽地轉(zhuǎn)集讓收扇入（燕以上崇統(tǒng)稱題租售鄉(xiāng)收入礙）、汽配套對設(shè)施疏銷售染收入嘗和自抵營收傭入。屠（二控）資笛金籌鋪措爺房地避產(chǎn)資婦金籌寧措來稅源主寸要包題括三俱個方菌面：留資本答金（旬即自出有資污金）寺、預(yù)總租售保收入頌及借博貸資諒金。象在進迷行經(jīng)葬濟評視估時災(zāi)，應(yīng)兆按期因編制師四個發(fā)表格哀：銷毫售收峰入、兵經(jīng)營言租金家（即躺二稅番一費旗）及迫附加妄估算羅表；坊租金壽收入桶、經(jīng)達營稅盼金及只附加燈估算肯表；記自營曉收入育、經(jīng)仆營稅危金及采附加害估算礦表；永投資紀(jì)計劃柱與資倍金籌前措表剖。焦在經(jīng)啊濟評狹估時白，應(yīng)杏出具攪稅費于率表該房地僵產(chǎn)開沙發(fā)項玉目財留務(wù)評象價自房地走產(chǎn)項蟻目財奇務(wù)評挑價是晶經(jīng)濟刊評價委的核征心部喬分，慮是在帆房地繡產(chǎn)市壯場調(diào)塔查與肝預(yù)測目，項收目策肌劃、廊投資允、成艘本與遇費用渡估算恥、收古入估凍算與齡資金肉籌措音等基索本資喬料和痛數(shù)據(jù)披的基桿礎(chǔ)上尾，通炮過分抗析，痰編制懷基本壘財務(wù)乒報表馬，計器策財陜務(wù)評漆價指牙標(biāo)，喂對房僚地產(chǎn)間項目制的財奇務(wù)盈榮利能策力（葵靜態(tài)店分析彎與動乞態(tài)分班析）杰、清另償能健力和首資金廢平衡協(xié)能力元及負四債能累力進衡行評械價。娃在本擠章節(jié)憲中編艙制基說本財遍務(wù)報咐表是紡進行謝以后早的財油務(wù)盈帖利能香力（捧靜態(tài)磁分析袋與動交態(tài)分慕析）見，財戒務(wù)清顫償能由力，被財務(wù)春資金蔽平衡寫能力霸，財爬務(wù)負泛債能岔力的電基礎(chǔ)持與前自提。認(rèn)第西一節(jié)屬編隨制基詞本財霜務(wù)報蕩表銹基本棒財務(wù)劣報表組包括壘：現(xiàn)驗金流煙量表斗、資洗金來伸源與此運用檢表、絲損益腔表、樂資產(chǎn)憶負債亦表、唇主要固經(jīng)濟稼指標(biāo)美表極現(xiàn)金艙流量咽表吉此表辟反映禿房地呆產(chǎn)項軋目開鉤發(fā)經(jīng)告營期斃的現(xiàn)李金流揚入和析現(xiàn)金斤流出串，按到期編輛制，拌用以著計算勁各項賭評價永指標(biāo)描，進孝而對紅房地情產(chǎn)項繡目財來務(wù)盈島利能抵力進衡行分巾析。暫按照笛投資澇來源患的不軌同，求現(xiàn)金垮流量暖表一情般可鉆以分蛛為如真下三昌種：陡全部催投資腐現(xiàn)金炒流量臘表娃該表量不分巖投資苗資金版來源塵,以司全部槳投資授作為耗計算夢基礎(chǔ)樂,用印心計欄算全堅部投描資財裕務(wù)內(nèi)鑼部收睬益率忙,財詢務(wù)凈雹現(xiàn)值晚及投攤資回外收期詞等評秒價指駐標(biāo),偽考察惠房地甘產(chǎn)項命目全摟部投讀資的徑盈利鉆能力威,為雁各個洞投資召方案而(不撓論其黑來多萌少及溜利息死多少友)跪進行帽比較撈建立食共同街的基榮礎(chǔ).炎1.停2驚資本丙金現(xiàn)葛金流殼量表貪饑海該表餓從投姓資者真整體肺的角得度出溜發(fā),偽以投秧資者悼的投莫資額遞作為戶計算嶺基礎(chǔ)東,把齡借款凍本金考償還再和利喝息支泳付視陽為現(xiàn)現(xiàn)金流摧出,重用以搭計算賺資本非金財擁務(wù)內(nèi)炮部收市益率律、財探務(wù)凈絹現(xiàn)值捕等評愿價指知標(biāo)，朝考察趣項目浙資本旱金的趣盈利井能力辣。繳反長湊貪稈既1.條3鋒少投資分者各歇方現(xiàn)俱金流噸量表植怒仇該表腔以扣卷方的鬼出資辭額作宜為計納算基竊礎(chǔ),排用以咬計算境投資所者各羽方財某務(wù)內(nèi)伏部收榴益率些,財賺務(wù)凈午現(xiàn)值倍等評紀(jì)價指謠標(biāo),段反映盾投資魯者各姿方投垮入資洋本的腔盈利倒能力左.豪在以歸上三繪表中媽,全威部投頌資現(xiàn)雁金流協(xié)量表膽最重饑要.轟資金思來源挪與運殖用表螺此表潔反映亞房地墳產(chǎn)項定目開歉發(fā)經(jīng)愧營期煙各期喉的資展金盈市余或擁短缺座情況元,用花以選這擇資歉金籌栗措方座案,醬制定賊適宜桃的借傻款及蝴償還谷計劃拆.街損益于表尊此表乏反映殿房地泥產(chǎn)項唐目開跌發(fā)經(jīng)瞧營期伶內(nèi)各邀期的勵利潤耗總額掛,所鬧得稅胞及各迅期稅釀后利砌潤的微分配鞋情況棟,用歉以計拴算投李資利絡(luò)潤率古,資普本金甩利率解等評費價指溫標(biāo).州僅3毛.1幅布利潤圓總額慮的計暢算恭利潤積總額江=經(jīng)浪營收悔入宅識—殿經(jīng)營憂成本塘惡—幫管理既費用過—倘銷售五費用順—眨財務(wù)鞋費用盛—奮經(jīng)營庸稅金燙及附丘加-軋土地霉增值底稅擁其中剛各項錯所包宵含的箏內(nèi)容廁如下幕：漆經(jīng)營菌收入外=銷涼售收叛入+抽租金嗎收入卸+自炭營收大入誕銷售評收入麥=土躲地轉(zhuǎn)死讓收滲入+撒商品選房銷企售收倉入+花配套壞設(shè)施井銷售泊收入場租金社收入歇=出借租房稀租金百收入國+出賤租土偉地租爪金收濱入虎經(jīng)營鄭稅金向及附男加=停營業(yè)修稅+陰城市佛維護斑建設(shè)渾稅+織教育播稅附擊加雅經(jīng)營場成本怠=土剪地轉(zhuǎn)喬讓成稈本+飲商品足房銷世售成宅本+遇配套駝設(shè)施義銷售厭成本移+出拘租房多經(jīng)營稀成本蔑彌補同虧損醋房地闊產(chǎn)開嗚發(fā)企罰業(yè)發(fā)刃生的柄年度較虧損慢,可柄以用議下一享年度伶的所州得稅遣前利照潤彌擇補,楚下一蒙年度峽稅前匆利潤毯不足充彌補陷的,賠可以部在五竟年內(nèi)朵延續(xù)捐彌補累,五萌年內(nèi)睬不足繳彌補泡的,隊用稅抖前利懶潤彌市補.此3.因3妖利潤皂分配方房地沙產(chǎn)開妨發(fā)企尤業(yè)交滲納所繞得稅嘩后的珠利潤逢,一狹般按煤照下笑列順生序分添配：楊3.琴3.栗1因彌補暖企業(yè)廁以前禮年度裁虧損綁3.休3.兔2鉛提取偏法定虹盈余駛公積減金,回法定班盈余論公積數(shù)金按爹照稅羨后利翁潤扣通除前辯項后伸的1堅0%動提取偷,法板定公雅積金扁已達芳到注屢冊資險本的休50袋%時移不再雕提取博.悲3.問3.脊3揀提胞取公迫益金素3.懂3.否4歡向苗投資準(zhǔn)者分廣配利映潤杰第三達章嬸第二瘋節(jié)陰財嶺務(wù)盈隙利能灑力分腐析缺此章?lián)砉?jié)財扭務(wù)盈許利能峰力分月析是崇建立怨在前漂面的惜基本銷財務(wù)倚報表聲的數(shù)斷據(jù)上傘的,步所謂遺盈利疾能力農(nóng)分析園主要暖包括趟：財保務(wù)內(nèi)后部收決益率披（F辮IR艷R）燥、財傅務(wù)凈先現(xiàn)值矮（F景NP射V）嗽、投造資回雨收期葛、投留資利舌潤率倡、資圾本金平利潤彩率、霜資本艷金凈治利潤恐率。兄財務(wù)逗凈現(xiàn)攪值（團FN翠PV圖）武—素動態(tài)把分析網(wǎng)通俗府定義乎：用搞一定角的貼跟現(xiàn)率繼將投燒資期松內(nèi)的色凈現(xiàn)譜金流糟量貼得現(xiàn)到寨現(xiàn)在摸值，界并取蜂其總爐和。舊這里次所選廢用的決貼現(xiàn)城率一閃般為雕基準(zhǔn)蹲回報箱率，憑由建聽設(shè)管朽理部芹門規(guī)街定頒受布。霜例題求3.劃1臨有一訓(xùn)項投竄資，惹投資律者投昨資1承00悲萬元紙購置離一棟窮住宅番用于縫出租良，共御租出散10出年，塌租約獎規(guī)定址每年甘年初鋸收租白，第撕一年體租金區(qū)10爪萬元乞，每托2年假租金兄增加檢10鴨%，輩租約鳳期滿遣后將飼物業(yè)帖售出烘，得弊到利冤益9末0萬稿元，醫(yī)貼現(xiàn)肢率為裝12姓%，錘運用考FN找PV造方法叨判斷板該方位案是毯否盈音利。唐凈現(xiàn)容值計刃算表悼年期錦投資摧額執(zhí)租金螺收入精貼現(xiàn)歸率(累12筑%)掩貼現(xiàn)森后租晌金收貿(mào)入蔑注草哲1想-1糊,0趣00德,0秩00救10控0,恨00晨0斑杰1忠10細0,躍00慰0的喬2圍10單0,紅00申0頁0.山89轟29疏89跳28旗6默0.絞89部29片×拜(1壞+1甲2%亡)=較1儲哀3盡11供0,今00字0月0.棍79憂72待87委69著1比0.稀79踩72返×紀(jì)(1雜+1崇2%晃)=法0.墊89朱29蒜霞4共11借0,陷00縮0未0.膜71島18疲78乳29零5腥怠5心12丹1,巨00休0孫0.另63殼55赴76賣89敘8瞇租金刃收入識×毒貼現(xiàn)零率=董貼現(xiàn)造后租娛金收盞入買廚6弱12親1,妹00宇0鵝0.握56悟74揭68漿65妖8絮鎖7竹13此3,娃10唱0彩0.痕50遠66餃67咽43渡3寫追8以13段3,彎10譜0販0.捉45爹23據(jù)60插20辣8喚懂9紋14泰6,貪41炸0距0.如40腫39裝59續(xù)13劇3把溜10灶14四6,忘41臉0得0.橡36磨06怪52鍬79陷7悼10況年后塵未售猛出睛90爐0,書00繼0橋0.夫32業(yè)20魯28航97津76沫財務(wù)胡凈現(xiàn)瓣值(舊FN蟲PV城)＝撈售樓育收益慌＋租加金總們收入微－投士資額照眉丹性避漢罵差撈＝2桐89若,7泳76拾＋7炊40葛,3鍵99蛋－1尺,0借00嗚,0晴00劈喇李重肆釘胞標(biāo)啄＝3培0,護77肆5稠由于夸FN崇PV丹＞0扭，此送方案患可盈術(shù)利。諸2.份財務(wù)析內(nèi)部四收益跳率（鄰FI炮RR績）思—怠動態(tài)辰分析策通順常定積義：活指項沖目在蕉投資陡期內(nèi)差財務(wù)偵凈現(xiàn)張值（非FN饅PV歷）等嫩于零炸時的粱貼現(xiàn)慧率。續(xù)注雪窮順趨室該功經(jīng)濟魂指標(biāo)振意義范：投將資者全至少逢要獲污得比慶內(nèi)部舞收益添率更啟高的病回報祥率才慕會有虛利潤膏，否錯則虧暴本。嚴(yán)內(nèi)部藥收益壓率（幻FI煮RR榴）一芽般用際線性鉆內(nèi)插培法求鳴解。接假設(shè)橡有2努個非朱常接窮近的材貼現(xiàn)速率查i1從和影i襖2，排一般錢來說借│i岡1暢－剪i2圣│雜＜萬3%弟,烘并且腹?jié)M足束下列匹不等箭式：允FN岡PV載（怪i1傭）＞爽0挎沃FN壞PV動(i遞2)港＜艇0錢匯馬i2良＞煉i1急則F蹄IR者R＝雜i1輔墻＋妨屬稼漏N貌PV跪(i談1躁)碎陪衛(wèi)箏委客(i檢2臂-i浙1下)存NP蠢V（匙i1遲）圍-算N妖PV銀（蒙i2三）返例3疼.航2清懇此良題接班例題始3.仙1勉，在涌例題掉3檢.1界中，預(yù)當(dāng)貼捷現(xiàn)率絮取1套2%傾時，糕FN制PV休＝3唯01慎75慧＞0熔，假寫設(shè)貼尋現(xiàn)率詠為1院3%曬，計腰算F遷NP漸V值梅，見遲下表際：黎內(nèi)倒部收閃益率馬的計豈算表饑企年期某投資怕額鍋租金辛收入秩貼現(xiàn)圣率（態(tài)13尊%）罰貼現(xiàn)奇后租范金收龜入儲瞎甲1海-1邊,0球00補,0膝00親10準(zhǔn)0,止00隸0坐羞1離10置0,慚00微0你浸字2撓10追0,泰00孕0世0.乎88碎5口88煉,4透96恐莖房3認(rèn)11體0,榴00勢0狡0.藍78沉31所86淡,1肌46份績筐4廊11圖0,枯00統(tǒng)0掘0.尖69膠31魚76膝,2殼36姓差現(xiàn)5痰12毛1,父00格0池0.拋61廳33顛74熊,2扔12齒釋怎6乖12儀1,嚇00茂0描0.萌54米28積65剃,6瞇74員7瓶13卵3,佩00晴0類0.典48旺03蓄63洞,9嫩31在殘刪8捆13套3,尚00摸0咬0.倡45叢23應(yīng)56摧,5暗76西穿稅9裙14般6,紀(jì)41柴0駛0.憶37斜62浙55鳥,0殖74甜室撕10憂14誦6,擠41桃0繼0.尺33怎29道48將,7囑38犧10禮年未犯售出鍵90偵0,過00墻0殼0閃.2研94樂6著26規(guī)5,拖13繩0抽凈現(xiàn)蜂值＝提售樓頓收入毯＋租蔑金總幻收入河－投朝資額丙畝觀返＝筑26頌5,敲13厘0＋付71杏5,盼08氏3扮－徐1,俯00汪0,河00叼0偏＝嚴(yán)﹣矩19緊,7糞87返＜腹0差所以澆FI銀RR喇＝1烈2%肉＋歷(3喬01廣75逼/驗3烏01月75尸＋與19柄78佛7)進×圍(1屋3%者－蔽12絮%)趁＝留12可.6數(shù)%此以上名表示貧投資眼者要定獲得同利潤脫，回漠報率心必須蔑高于鈔12拜.6租%路。褲3.認(rèn)投資猶利潤淘率（士R）罷—爸靜態(tài)斧分析兔定義責(zé)：正火常年游平均界利潤淹總額萍÷右總投界資程×則10走0%它4.刻資本輪金利偏潤率逮—漆靜態(tài)拾分析糊定義最：正繁常年揭平均料利潤尸總額惰÷卷資本融金衰×滾10汽0%拿以上拾兩個梯指標(biāo)棵的意世義：澇當(dāng)投莫資利冤潤率戴高于巡市場繳利潤掛率時通，可構(gòu)認(rèn)為郊該項少目是輕合適伸的。交例3久.3延舞某項跌目基役建投優(yōu)資為集70斥萬元桶，流乎動資健金貸師款2寧0萬劣元，羽該項拔目使為用后范的一者個正憶常年村份實忌現(xiàn)利濾潤2宗5萬撇元（從其中襯包括舉所得泳稅、蠅企業(yè)計留利叨、上片繳國缸家利餐潤等今），丑年折疲舊費注2劉.蓮5萬察元，喜求投行資利歐潤率消（R矮）。滿解：念該項糞目投謠資利粗潤率格＝占(攤25美+2蛇..鴉5余/膀70獸+2慌0)戒×1塞00汽%蓄＝門30珠.6惱%牢綜合蓋以上矩三個遼財務(wù)落經(jīng)濟體指標(biāo)得，做攏如下芽綜合箭例題砍：育某房希地產(chǎn)竭項目詞預(yù)測屯數(shù)據(jù)訪匯總坦表敢單位將：萬六元達項目礦少搶0兼雀窯1岡所屯2健幸見3樓謀雁4側(cè)甲5～危25鹿開發(fā)逆投資忌早2加50咬姻2赤50學(xué)0釋矩26持00羞注：慨折現(xiàn)旺率為鴨ic杜=1場0%維經(jīng)營笑費用東薦40樸0斥照45克0忍伯50公0風(fēng)經(jīng)營否收入躍確趟70掩0布元80霉0洲鼻13館00原凈現(xiàn)自金流吃量嘉﹣擾25愈0經(jīng)﹣開25用00盈﹣均26暮00帥圍30揀0鄰鍵35害0踢垂80違0腐FN嚼PV夸＝裁﹣促25糾0－糧25神00累/忽（1蛋＋1饑0%川）－潤26色00前/項（1胳＋1引0%蕉）妄2潮＋戀30烏0/主(1唐+1最0%次)現(xiàn)3米＋批35守0/張(1災(zāi)+1乳0%蘆)裝4菜＋妖(8滿00唇/1踢0%駕)注：屠其中豈CI茂、C糠O為異現(xiàn)金式流入毛量與獸現(xiàn)金翼流出羅量，太T為蠟時期虎，坡iC癢為折莫現(xiàn)率痛（可浴采用糞行業(yè)北基準(zhǔn)伐折現(xiàn)謊率）吐。財紀(jì)務(wù)凈凳現(xiàn)值游與折疤舊率夠之間疊的關(guān)嘉系如線下圖料，財曾務(wù)凈看現(xiàn)值挑和折百現(xiàn)率郊隨著刊折現(xiàn)汁率的百增加館呈反輕向變警化，寄當(dāng)岡i座＜F蔑IR撥R時貞，F(xiàn)繡NP判V＞博0，昨當(dāng)舒ic練＞F戲IR灶R時象，F(xiàn)火NP層V＜崗0，揭圖中違的F擦IR對R就書是下結(jié)面要谷講的潤財務(wù)照內(nèi)部兵收益遼率刷。揭財務(wù)例凈現(xiàn)述值（闊FN燥PV賽）旦FN鋒PV治1普FI菠RR警FN歇PV震2效券萌后愿扒俱纏成糾刻堡豆甚陸浮折現(xiàn)勁率（還i鐵）寇所謂禍財務(wù)陽內(nèi)部勞收益猶率就瘋是使拖項目剩凈現(xiàn)南值等責(zé)于零虧的折叨現(xiàn)率孝，公嚷式：撈（1丘+F旱IR秘R）瞎=0蓋，垮此表河達方得式與啊前面茫講到龜?shù)呢斶`務(wù)內(nèi)電部收幅益率效公式慘是兩急種表密達方深式，筋一個乳意思經(jīng)。紫如上丈例，宗已經(jīng)昂求得時i1詠=1如0%觸時，核FN努PV餡1=會51紡8錄.7繼1酬萬元監(jiān),則歸又取巾i2辜=百12改%化FN弱PV逃2=醒-2秩50急－箏－歐＋狡＋至＋呈×看＝湖﹣奴27緊4.巡25工萬元爪,仗則F勉IR統(tǒng)R＝弱10鋸%＋使＝1顧1.恨31誤%＞御10宗%,睬所以燦該項墨目可廚以接炒受.漆宇以下切再求峽投資品收益蜓率(董R)蔬所謂汪投資究收益問率指莖項目敏在正叼常年丈份的蚊凈收蝦益或表項目振壽命擺期的劫年平庫均凈厲收益怎與投貧資總浸額的朵比率衣.蠶投資幅利潤蓋率=玩×谷10梁0%鍬.鐘翁投資廚總額鉗包括址固定福投資盈,投論資方懸向調(diào)迅節(jié)稅養(yǎng),建下設(shè)期別利息陶和流頌動資提金投兼資.存凈收疫益額促可以快為繳思納所勸得稅膛前的疊利潤準(zhǔn)額,女也可語以為兵繳納粥所得丘稅后詞的凈郊收潤股,所捐以投嬸資利迫潤率嶼又分屯為稅謊前投去資利殲潤率崇和稅區(qū)后投炊資利濁潤率否,在淡上例農(nóng)中投譯資利輕潤率予=大＝1很3.稼05那%鴨第三貪章滅默第伍三節(jié)凱廉其它否分析冶1.急清球償能掠力分欺析傷此分筑析主忽要考符察項鵲目開告發(fā)經(jīng)覺營期攏內(nèi)的旺財務(wù)律狀態(tài)酬及償捏債能本力,鉤主要摔針對擁借款潑利息寶及借店款償咬還期撇相關(guān)煤問題更.此載分析增出具村長期顏借款毒還本艦付息蚊估算猜表?？敬吮砣室?lt;倍<房顛地產(chǎn)晚開發(fā)禮項目損經(jīng)濟俯評價鍋案例孟>>唇.侄2.始資符金平塌衡分值析裕此分黨析主癥要考額察項劫目開逮發(fā)經(jīng)滑營期首間的攜資金顏不衡睡狀況毛,作霞為房驗地產(chǎn)脂項目災(zāi)開發(fā)章經(jīng)營錄的必亦要條材件,側(cè)各期圈累計塑盈余忍資金困不應(yīng)把出現(xiàn)植負值背(即費資金咳缺口敞),棉否則份應(yīng)考紀(jì)慮短潑期貸譜款等捧措施念.此況分析記出具商資金穿來源皺與運趟用表巷。桑3.鄉(xiāng)資錢產(chǎn)負姻債分消析劫負債孔分析券主要捎考慮桑項目偏開發(fā)雹經(jīng)營譯期的諒資產(chǎn)床與負魔債情廳況,皺各期元資產(chǎn)脆應(yīng)等然于負誓債和鞏所有均者權(quán)麻益之紐和,腫如果烘不符搞合,饅則須須檢查合其它弊基本欠報表劣。此場分析纖出具瘦資產(chǎn)肺負債撲表。稈第四魯章取項固目不瘦確定榨性分猜析(境即投棋資風(fēng)漸險分助析)彼房地賢產(chǎn)項弟目不狡確定墳性分躁析主寺要包貢括敏仙感性湊分析慕,臨面界點鬼分析截和概錦率分似析(利因概擊率分挽析用溉的較矩少,閉故不凡予以麥討論跪).呀可進泛行不績確定么分析視的因踩素主脆要有羽:租阿售價朗格,梢銷售纏速度闖,出撫租率玻,開辮發(fā)周古期,任項目配總投南資,咐土地痛費用挖,建烏安工慘程費顯,融隙資比馳例,嫁融寄資歷斤成本月等,尋以上夢各因組素都駝將影訊響項汪目的嗚成敗拍。憶第一遙節(jié)熱敏感懸性分某析遵定義益:爹敏感覺性分憲析是株通過滅預(yù)計灰房地潛產(chǎn)項座目不遼確定朱因素祥發(fā)生燃的變愿化,寇分析礎(chǔ)對項降目經(jīng)好濟效多益產(chǎn)露生的西影響化,通幅過計燙算這顆些因購素的木影響完程度離,判喇?dāng)喾繐竦禺a(chǎn)把項目梨經(jīng)濟商效益喘對各寇個因筐素的添敏感僚性,蟲并從蒙中找肉出對恭于房膨地產(chǎn)耽項目郵經(jīng)濟哈效益惡影響伐最大完的因著素。爭(一裳)拉敏母感性架分析雷主要濤包括翠以下領(lǐng)幾個扇步驟楚:伙京1色.臺確定爬用于葵敏感橫性分舌析的劇經(jīng)濟延評價攻指標(biāo)丙,通兇常采逮用內(nèi)鑼部收露益率抗,必規(guī)要時腳可采劈用其蒙它經(jīng)豐濟指津標(biāo).熄杜2.棗樓確定嶺不確矮定因賽素可咳能的冒變動勉范圍列.劣計算露不確鋪定因撒素變析動時圓,評梨價指雕標(biāo)的椅相應(yīng)狹變動烈值,箏良研壞究某堪一不爹確定押因素卻時,攤假定頭其它飯因素撞不變冬.陡通過們敏感影性分熔析時限,可府以采首用列隆表的眾方法箭表示雪由不僻確定模性因拍素的橡相對脆變動誦引起喇的評先價指賺標(biāo)相粥對變嗓動幅盒度,允也可應(yīng)以采割用敏睜感性腿分析度圖對對多個應(yīng)不確渣定性崗因素咸進行斜比較塘.狡長敏飾感性罷分析旁表困序號城她斯項目料變動挺幅度齊（%此）臥咳汪糕全卻部投據(jù)資（摔所得堪稅前茂）還內(nèi)部醉收益充率（宰%）香凈現(xiàn)習(xí)值（敞萬元睬）證投資唯回收雪期（羅年）帝黑至0荷基本驕方案甚忽脅28濾．8湊78術(shù)1帆匯僑3.澇8斥霧妖1壯開發(fā)紫產(chǎn)品佛投資怪區(qū)賊+1憲0妄激僑20敏．1播12虜毫蝦4.葛0芒忽稿-1安0他煎叮39羞．2原15騰50堤榆局3.甚6息銀旁2春售房肚價格陰緊幼+1遭0養(yǎng)槐曲39秋．7災(zāi)泉違17河69摔天酷3.針6按清聚-1興0濤只糧17羊．7搏加耽-2義06拘戰(zhàn)枕4.賄2筒幣膽3煤預(yù)售綿款回破籠進求度拜盈棋+1糕0導(dǎo)即昏31鍵．4南搬竄94爸2崗禽錫3.跑7關(guān)撞少-1天0遭個瓦24慕．1棚慶粗39扒8者硬頭4.壇1騎子孤4途租房襪價格移伯她+1法0驚么貓28采．8授擋諒78稠7畜好紫3.裂8援撞懶-1恥0擾塵居28疼．7六床擦77饒5動森尤3.洗8告得蘇窯出抽8困0披皺寧雨怖驅(qū)6凱0婚趟攏在沒語單福餃草乞紫澤婚滑1冬嗎汗撓賤視4啊0孕蠢林躍膨癢仰運貍所午彈緒坦歡2姻斧諷刪存憐嗚牙斥賀食倦值傻臥帽瞎鉤艷得作表3擋FI就RR叨(%鳴)屢舒河難腿盼20中信土匯齊挖請?zhí)僚时牬i秤氧丟4代荒撥各震牙妻冬啦象醋奴它續(xù)第影誓忍可會捉天5繞惠桌呈譜攻剃0青未權(quán)櫻幣豪糠-儉40誓-沾30筒星-2雞0額-伙10疫嗽2店0盯3腫0殼4洽0暢棕饞.西芽攏棍閥掌累拋牢浸暗付啟-2坡0灶犧腫韻叼虹爹歸錄0證匠登巧寧疲柴圍疤毅螞沸合配敏感紋因素鳳變動傳(%爺)暴圖:畫敏拜感性寇分析些(全范部投由資,宅所得勞稅前六)悅1游—勾售房誕價格附栗2羞—蛾預(yù)售州款回只籠速矮度雕舞3乒—丙租房菜價格據(jù)霞4啄—燙基準(zhǔn)嫌收益史率賺5享—刪開發(fā)剩產(chǎn)品捕投資術(shù)分析壟結(jié)果街:通上湖圖表燙明開哨發(fā)產(chǎn)鉗品投廉資和拿售房繡價格蘿兩個催因素霸對項離目效妹益最梯敏感蹄,如描里這翻兩個涼因素輪向不尊利方譜向變姥動1晝0%家,則準(zhǔn)全部梳投資攜內(nèi)部屈收益禾率(雨FI搏RR敘)將辨分別綱下降研至2阻0.調(diào)1%皆和1旺7.休7%互,凈伍現(xiàn)值詠分別澆下降妙至1聰2萬抓元和妄-2壇06炒萬元遙;槍投資挽回收拌期則過增加死到4死.0拌年和本4.稿1年勾。鋤第二燃節(jié)羞臨界驢點分音析(幸即盈逼虧平武衡點誘分析咳)購定義糟:塞此分?jǐn)?shù)析是度測算艷一個口或者熔多個璃不確侵定性諒因素芝變化新時,叼房地承產(chǎn)項歪目達辭到允殿許的具最低坡經(jīng)濟殿效益和時的湯極限圖值,掙并以乓不確況定性哪因素托的臨蜂界值做組合才顯示少項目丘的風(fēng)黎險程遇度.泥不確澇定性熟因素劍臨界或值的鍵分析堪計算苦可以穗采用映列表銅或圖短解的戲方法貢.收一般歪可進既行臨疲界點銀分析貴的因燈素有潛:eq\o\ac(○,抄1莖)辟最低尋售價照和最供低銷聰售量趁、最辦低租則金和么最低籃出租夜率；eq\o\ac(○,尖2健)尤最高嬌土地潔取得做價格叢；eq\o\ac(○,魄3身)站最高床工程終費用乏例4冬.2枕姨啄垂影剖銅氏臨界眨點分大析途敏感乓因素控基本渣方案借結(jié)果庸可闖舟嚼際臨界澆點計臨算絹索內(nèi)部紋收益建率（主%）蹈醬策2止3.隙8媽月巴期壁望值折鎮(zhèn)繭凈20爭伙開發(fā)前投資擁額（毀萬元攜）羞帶訊1踩30垂56術(shù)來是最斯高值搞耍顏統(tǒng)13治65貴9餓售疼房價身格（妨元/惜m.妄）瑞百谷3疾51揉1米披蕉最牛低值投達兵捐33澤50餅租房絲價格兆（元桂/年望m您）灣確捎3螺75淋0陶鳴秋最峽高值室養(yǎng)伴衛(wèi)13列74抹土地竄費用擔(dān)（萬套元）簡截施1商25掌2普妖慨最未高值列行括奪17圍75扒售房逼面積腰（圾m嚇）栗客釣4君75螞81綱夜公最涂低值徹慈券爹42較74麻8組臨界橋點分收析是老反映筋在預(yù)腔期可岡接受沃的投肝資內(nèi)跪部收凱益率海下,丑投資痕方能亮承受彈的各授種重須要因訪素向開不利泰方向乳變動兆的極醋限值偵。抹假定仁投資餐方期巨望的枯內(nèi)部執(zhí)收益學(xué)率為鼠20倡%。屆在這竟種情輕況下柳，開壤發(fā)產(chǎn)烈品投炎資的難臨界楊點為餃13荷65逃9萬建元，妄增加尿60哈3萬聲無；胡平均攜售房汽價格鍋的臨擺界點拍為每讀平方晉米3稀35襯0元項；土躺地費待用臨狐界點慧為1件77思5萬蔑元，集增加步52靜3萬鎮(zhèn)無；月售記驅(qū)面積使的臨還界點拜為4值27暴48樸平方查米，怖減少蹲48稻33蝕平方咐米。爸第四出章騙第態(tài)三節(jié)愛在不確匯定性師分析幸綜合茶例題提蘋挎放湯醋例題橋：某謊一開吼發(fā)項泉目投壩資基滴本方淹案如污下表呀，試丹進行極敏感給性分著析，均其中唱ic握=矩10育%，販項目鋼投資轉(zhuǎn)方案垃屈涉爭詢洪竟親瞞原軍附模負宿單臭位：迫萬元金影響憑因素立曾期初鐮投資炸聰租賃逃收入克把年經(jīng)吵營費浮用鬧絲壽命置期（燕年）銷估計浙值詠20吼00遮訪姑60刃0炸諒愧3兵50傾更捉20沫分析鵲步驟規(guī)：1料.績選取廊期初煤投資續(xù),價睬格(錯租賃蚊收入算)和股經(jīng)營略費用真為擬叼分析周的不后確定途性因獸素.驚扶均希慎冰2.悲選沙取凈撈現(xiàn)值塔(F移NP玩V)銅指標(biāo)錢為評冊價指區(qū)標(biāo)惹腿撓施揭樓3.離計虜算預(yù)襪測水帽平下柴的凈莖現(xiàn)值丘評價幟指標(biāo)柄,宮則F圓NP邀V＝孟﹣頁20市00邁＋(箏60季0－東35榮0)叉(P閱/A板,由i,拜n千)之＝變﹣亞20呆00撕＋薦(6左00告－組35把0)鋒(美P/蒼A,閑10陳%,壁20探)度＝袋﹣溝20土00湊＋珠25鍵0×并8.性51企36估＝宰12僚8.洪4(虛萬元棟)許式中注，（坡P/濾A，閥i,肯n口）為勉等額瓣系列局年金吧求現(xiàn)考值系悅數(shù)，肅可以耕通過利查復(fù)寺利系啄數(shù)表么取得捎；P承/A航為已金知年斑金求批現(xiàn)值出；飯i膝為折蔥現(xiàn)率秋，速n查為計滑息期芬數(shù)。礙曉溜礦華4距.經(jīng)確定薪敏感玻性因玩素的速變動賺幅度囑分別岔為1促0%沃和2壽0%銀,并撈計算溉變動冬后的展評價沸指標(biāo)蹲值,拾根據(jù)趟期初災(zāi)投資賓、租倦賃收糊入和虎經(jīng)營揪費用纏的變挪動計昏算的疤評價銷指標(biāo)諒分別注如下敏：悶期初博投資像的敏貿(mào)感性圣分析維期初滔投資祖變動廊幅度孔﹣協(xié)20琴%剃﹣驕10掏%崇博0北屈+凱10補%騾英+許20將%洲F帆NP艇V隊忙52播8.郵4詢憤3位28捐.4看臟1詢28踏.4矛﹣節(jié)71授.6菌寺－破27岔1.具6.障租賃以收入赤的敏茄感性理分析煌租賃籠收入員變動糞幅度朱騎-溫20捕%喇完-步10構(gòu)%海個橋0罰可換+1筋0%等尼+盤20隸%盟讀FN宏P(guān)V幻憤-盲89小3.蓋23嚷野-柳38輔2.虎42皇蓋矩12懷8.杠4濕機笛63號9.推22董改1宜15娛0.群03嗎經(jīng)果營費縱用的浪敏感卸性分總析遵經(jīng)營票費用寫變動陰幅度極弦-珍20偷%謊禍-令10梢%慶俘0阿場+印10漫%獲沙+桐20潤%升弊FN漁PV潛道仰72句4.歷35樓孔4匆26翅.3未8霞矩1土28圍.4瓶噴-戶16鍋9.給58安恢-4惡67膜.5淘5勢壁鏈稍瓜市棵校芹燭剃毛問擦缸扛井庭F磚NP檢V鉗價格蠟(租凳賃收捧入)車宿餡懸逆航淘耽爸罩殘壘旦宴辜魯隊女煌12六8.向4恐爺拒蹄噴暢隊材崖抗拔不吃穗慚批執(zhí)毅夏扒搖嘉恨慣戰(zhàn)牙坡緣繡奏變鋪化幅系度(膠10它%)掙盒株蝴喚蝴仇寸度框繪中驗銜削畫犁代月茅鮮經(jīng)營同費用徐擾臭錄期初隊投資熔鳥涂奧正促謊潮羞喇茅和惱科更敏感慰曲線雅圖劃5輔.濾排序頌確定朗敏感焦性因主素分染別為行：價夢格（備租賃求收入頂）＞舍經(jīng)營