《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》真題和答案

《物業(yè)治理實(shí)務(wù)》真題

應(yīng)試人員留意事項(xiàng)

1.全卷共三大題，包括單項(xiàng)選擇題、多項(xiàng)選擇題和案例題。

2.作答單項(xiàng)選擇題和多項(xiàng)選擇題時(shí)，承受28鉛筆在答題卡上涂黑

所選的選項(xiàng)。

3.作答案例題時(shí)，承受黑色墨水筆在答題卡指定位置作答。

4.考試時(shí)間為180分鐘。

一、單項(xiàng)選擇題（共10題，每題1分。每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)

最符合題意）

1.入住的實(shí)質(zhì)是（）交付物業(yè)的過(guò)程。

A.建設(shè)單位向業(yè)主

B.物業(yè)效勞企業(yè)向業(yè)主

C.施工單位向建設(shè)單位

D.施工單位向業(yè)主

2.以下物業(yè)類(lèi)型和規(guī)模的組合中，符合一級(jí)物業(yè)效勞企業(yè)資質(zhì)對(duì)管

理類(lèi)型和規(guī)模的要求的是（）o

A.高層80萬(wàn)m2,多層50萬(wàn)m2

B.多層80萬(wàn)m2,高層50萬(wàn)m2

C.高層50萬(wàn)m2,多層30萬(wàn)m2,寫(xiě)字樓5萬(wàn)m2,別壁2萬(wàn)m2

D.多層50萬(wàn)m2,高層30萬(wàn)m2,別墅5萬(wàn)m2,寫(xiě)字樓2萬(wàn)

m23.以下各工程，必需通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)效勞企業(yè)的

是（）。

A.工廠集體宿舍

B.建寫(xiě)字樓C.建

商品住宅區(qū)D.部隊(duì)

營(yíng)房

4.關(guān)于物業(yè)評(píng)標(biāo)委員會(huì)的說(shuō)法，正確的選項(xiàng)是（）。

A.評(píng)標(biāo)委員會(huì)由投標(biāo)人的代表與物業(yè)治理專(zhuān)家組成

B.人數(shù)為5人

C.由招標(biāo)人依法組建評(píng)標(biāo)委員會(huì)

D.外請(qǐng)專(zhuān)家不得少于4/55.在房屋完損等級(jí)分類(lèi)中，不正確的分

類(lèi)名稱(chēng)是（）oA.完好房

B.根本完好房

C.一般完好房

D.危急房

6.物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)，義務(wù)消防隊(duì)由（）組成。

A.物業(yè)治理公司的全體員工

B.物業(yè)工程部的全體員工

C.全體秩序維護(hù)員

D.全體業(yè)主

7.員工的解聘包括（）三種狀況。

A.員工辭職、辭退和資遣

B.員工辭職、開(kāi)除和資遣

C.員工辭退、終止合同和派遣

D.員工辭退、曠工和除名

8.物業(yè)效勞企業(yè)承受與處理業(yè)主投訴的原則是（）o

A.肯定要滿(mǎn)足業(yè)主的合理要求

B.盡可能滿(mǎn)足業(yè)主的一切要求

C.要有償滿(mǎn)足業(yè)主的合理要求

D.盡可能地滿(mǎn)足業(yè)主的合理要求

9.一般狀況下，不屬于物業(yè)效勞企業(yè)職能機(jī)構(gòu)的是（）0

A.物業(yè)分公司

B.人力資源部

C.財(cái)務(wù)部

D.經(jīng)營(yíng)治理部

10.物業(yè)效勞企業(yè)在早期介入階段效勞的對(duì)象是（）單位。

A.建設(shè)

B.施工

C.規(guī)劃設(shè)計(jì)

D.監(jiān)理

二、多項(xiàng)選擇題（共5題，每題2分。每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2

個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，此題不得分；少選，所

選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）

11.關(guān)于對(duì)員工嘉獎(jiǎng)的說(shuō)法，正確的有（）o

A.物質(zhì)嘉獎(jiǎng)與精神嘉獎(jiǎng)相結(jié)合

B.員工做出了成績(jī)，符合嘉獎(jiǎng)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)馬上予以嘉獎(jiǎng)

C.嘉獎(jiǎng)應(yīng)承受公開(kāi)透亮的方式

D.嘉獎(jiǎng)程度要與員工的奉獻(xiàn)相符

E.嘉獎(jiǎng)的方式保持全都，不應(yīng)變化

12.物業(yè)治理投訴處理的要求有（）o

A.對(duì)投訴要“誰(shuí)受理、誰(shuí)跟進(jìn)、領(lǐng)導(dǎo)回復(fù)”

B.承受和處理業(yè)主投訴要做具體記錄，并準(zhǔn)時(shí)總結(jié)閱歷

C.盡快處理；臨時(shí)無(wú)法解決的，向業(yè)主說(shuō)明，約時(shí)間處理、跟進(jìn)

D.承受與處理業(yè)主的投訴，要盡可能滿(mǎn)足業(yè)主的合理要求

E.對(duì)業(yè)主的過(guò)多要求不予理睬

13.物業(yè)綠化日常治理的內(nèi)容有（）0

A.澆水、施肥

B.修剪造型

C.翻改造

D.花木種植

E.中耕除草

14.常規(guī)物業(yè)治理包括（）等。

A.消防設(shè)備維護(hù)

B.房屋出租

C.配套商業(yè)的經(jīng)營(yíng)

D.道路停車(chē)位的治理

E.樹(shù)木的養(yǎng)護(hù)

15.以下資產(chǎn)中，其折舊可計(jì)入物業(yè)效勞本錢(qián)的有（）o

A.生活水泵

B.清潔用掃地車(chē)

C.立體車(chē)庫(kù)停車(chē)架

D.客服人員用電腦

E.剪草機(jī)

三、案例題（共14題,第16題至29題，共80分）

案例一

某住宅小區(qū)入住缺乏2年，前期物業(yè)治理由開(kāi)發(fā)商托付的甲物業(yè)治

理公司負(fù)責(zé)。該小區(qū)

業(yè)主大會(huì)成立后打算選聘乙物業(yè)治理公司擔(dān)當(dāng)該小區(qū)的物業(yè)治理工

作。業(yè)主委員會(huì)書(shū)面通知甲乙公司辦理移交。

現(xiàn)場(chǎng)交接時(shí)，乙公司派工程經(jīng)理1人，在甲公司人員伴隨下觀看了

小區(qū)內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及其附屬設(shè)施的運(yùn)行狀況。觀看結(jié)

果是除局部屋面漏水外，其他局部運(yùn)行狀況正常。對(duì)于屋面漏水，

甲公司解釋屬保修期，應(yīng)由開(kāi)發(fā)商解決。于是，甲、乙兩公司未將

該問(wèn)題列入移交工作范圍。資料交接時(shí)，甲公司向乙公司移交了開(kāi)

發(fā)商供給的前期物業(yè)資料，甲稱(chēng)入住資料屬短期保管，已銷(xiāo)毀。

費(fèi)用交接時(shí)，甲公司提出因有局部未實(shí)際居住的業(yè)主以沒(méi)有承受效

勞為由，不繳納物業(yè)效勞費(fèi)，致使小區(qū)物業(yè)效勞經(jīng)營(yíng)虧損，期望用

小區(qū)樓內(nèi)廣告收入沖抵。

上述狀況乙公司賜予確認(rèn)，雙方共同簽署了交接文件。

接收后，乙公司便間續(xù)覺(jué)察局部電梯存在故障，支出大量修理費(fèi)用。

問(wèn)題

16.本案例中物業(yè)承接查驗(yàn)的做法是否正確？簡(jiǎn)要說(shuō)明理由。

17.本案例中對(duì)于局部屋面漏水，甲公司的解釋是否恰當(dāng)？甲乙兩公

司的處置方法是否正確？簡(jiǎn)要說(shuō)明理由。

18.物業(yè)資料的移交應(yīng)包含哪些內(nèi)容（請(qǐng)列舉）？本案例中，甲公司處

置入住資料的行為是否符合檔案治理規(guī)定？簡(jiǎn)要說(shuō)明理由。

19.本案例中局部業(yè)主拒繳物業(yè)效勞費(fèi)的理由是否成立？簡(jiǎn)要說(shuō)明理

由。甲公司經(jīng)營(yíng)的欠費(fèi)以廣告收入沖抵的處理方法是否恰當(dāng)？請(qǐng)列出

兩條你認(rèn)為恰當(dāng)?shù)奶幚矸椒ā?/p>

20.你認(rèn)為可以從本案例吸取哪些教訓(xùn)來(lái)改進(jìn)承接檢驗(yàn)工作？簡(jiǎn)要說(shuō)

明理由。

案例二

某住宅小區(qū)，2022年10月組織業(yè)主入住。入住工作由開(kāi)發(fā)商辦理，

物業(yè)效勞企業(yè)幫助。小區(qū)有15套房屋未銷(xiāo)售，另3套房屋因建筑質(zhì)量

問(wèn)題，業(yè)主拒絕辦理入住手續(xù)，開(kāi)發(fā)商也認(rèn)可質(zhì)量問(wèn)題，表示維

修后再交付。

業(yè)主見(jiàn)某在10月8日辦理人住手續(xù)，領(lǐng)取了相關(guān)資料和鑰匙后覺(jué)察

房屋門(mén)窗有質(zhì)量問(wèn)

題，遂與開(kāi)發(fā)商商定限期整改。由于開(kāi)發(fā)商未在商定期限內(nèi)完成房

屋門(mén)窗整改，張某以此為由拒繳物業(yè)效勞費(fèi)。

物業(yè)效勞企業(yè)在10月20日巡察過(guò)程中覺(jué)察業(yè)主王某裝修前未辦理

裝修手續(xù)，并私自拆

改自然氣管道設(shè)施。王某稱(chēng)無(wú)人告知制止拆改自然氣設(shè)施的有關(guān)規(guī)

定，所以便拆改了。物業(yè)效勞企業(yè)要求其恢復(fù)原狀。王某則提出自

愿簽署一份《承諾書(shū)》，內(nèi)容包括“承諾因拆改自然氣管道導(dǎo)致消

滅的安全事故，均由本人負(fù)責(zé)”等，并自愿交納自然氣改造押金3

000元。問(wèn)題

21.15套未售房屋和3套存在質(zhì)量問(wèn)題房屋的物業(yè)效勞費(fèi)分別應(yīng)當(dāng)由

誰(shuí)擔(dān)當(dāng)？簡(jiǎn)要說(shuō)明理由。22.張某拒繳物業(yè)效勞費(fèi)的理由是否成立？簡(jiǎn)

要說(shuō)明理由。

23.你認(rèn)為王某拆改自然氣管道的說(shuō)法是否正確？簡(jiǎn)要說(shuō)明理由。

24.針對(duì)王某未辦理裝修手續(xù)即開(kāi)頭裝修的狀況，物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)

當(dāng)實(shí)行哪些治理措施？25.王某自愿簽署的《承諾書(shū)》是否有效？為

什么？

26.請(qǐng)說(shuō)明物業(yè)裝修治理人員在巡察過(guò)程中應(yīng)留意哪些問(wèn)題。

案例三

擬建的XX花園工程地處城市邊緣地帶，鄰近鳳凰山風(fēng)景區(qū)?？偨?/p>

筑面積20萬(wàn)m2,全部

為高層樓房，小戶(hù)型、單身公寓為、主力戶(hù)型。物業(yè)區(qū)域有根本商

業(yè)配套及健身房、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、圖書(shū)館等。某物業(yè)治理公司派

出了由行政總監(jiān)為組長(zhǎng)，品質(zhì)部、市場(chǎng)拓展部骨干組成的早期介入

小組，負(fù)責(zé)為開(kāi)發(fā)商供給物業(yè)治理詢(xún)問(wèn)效勞。在工程協(xié)調(diào)會(huì)上，開(kāi)

發(fā)商介紹，該工程正在施工建設(shè)中，估量還有12個(gè)月封頂，等等。

會(huì)后，物業(yè)治理公司隨即制定了早期介入工作方案，內(nèi)容主要包括：

XX花園周邊交通、商圈狀況調(diào)查；目標(biāo)銷(xiāo)售群體確定；工程質(zhì)量

監(jiān)理；確定設(shè)備安裝單位；工程銷(xiāo)售協(xié)作方案等。問(wèn)題

27.依據(jù)本案例供給的材料，物業(yè)治理公司早期介入工作有哪些不

當(dāng)和錯(cuò)誤？

28.依據(jù)該工程具體狀況，列舉并簡(jiǎn)要闡述早期介入工作的主要內(nèi)

容。

29.假設(shè)該公司取得該工程的物業(yè)治理權(quán)，結(jié)合本案例供給的具體

條件和狀況，可以在哪些方面開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)效勞？（每個(gè)方面至少列

舉一項(xiàng)具體工程）

2022年度全國(guó)物業(yè)治理師執(zhí)業(yè)資格考試

〈物業(yè)治理實(shí)務(wù)》試卷答案

一、單項(xiàng)選擇題

1.A2.A3.C4.C5.C

6.B7.A8.D9.AIO.A

二、多項(xiàng)選擇題、

11.ABDI2.BCDI3.ABEI4.ADEI5.BODE

三、案例題

案例一

16.不正確。

理由：乙公司應(yīng)組織力氣成立物業(yè)承接查驗(yàn)小組，了解物業(yè)的根本

狀況，并著手制定承接查驗(yàn)方案。查驗(yàn)小組成員要求具有較強(qiáng)的工

作閱歷和業(yè)務(wù)力量，專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)。小組成員人數(shù)可依據(jù)接收物業(yè)的規(guī)

模而定。物業(yè)查驗(yàn)的內(nèi)容包括：①物業(yè)資料狀況；②物業(yè)共用部位、

共用設(shè)施設(shè)備及治理現(xiàn)狀；③各項(xiàng)費(fèi)用與收支狀況，工程機(jī)構(gòu)經(jīng)濟(jì)

運(yùn)行狀況；④其他內(nèi)容，包括物業(yè)治理用房，產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主全部

的設(shè)備、工具、材料，與水、電、通信等市政治理單位的供水、供

電的合同、協(xié)議等。

17.甲公司的解釋恰當(dāng)。

理由：物業(yè)治理公司承接治理的物業(yè)共用區(qū)域及共用設(shè)施設(shè)備等局

部的保修事務(wù)都應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)。

甲、乙兩公司的處置方法不正確。

理由：如承接的局部物業(yè)工程還在保修期內(nèi)，承接單位應(yīng)與建設(shè)單

位、移交單位共同簽訂移交協(xié)議，明確具體的保修工程、負(fù)責(zé)保修

的單位及聯(lián)絡(luò)方式、保修方面遺留問(wèn)題的處理狀況，并在必要時(shí)供

給原施工或選購(gòu)合同中關(guān)于保修的相關(guān)條款文本。

18.物業(yè)資料的移交應(yīng)包括：

⑴物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料、綜合竣工驗(yàn)收資料、施工設(shè)計(jì)資料、機(jī)電設(shè)備資

料等。

⑵業(yè)主資料包括業(yè)仆人住資料、房屋裝修資料。

⑶治理資料。

(4)財(cái)務(wù)資料。

⑸合同協(xié)議書(shū)，指對(duì)內(nèi)對(duì)外簽訂的合同、協(xié)議原件。

(6)人事檔案資料。

⑺其他需要移交的資料。

本案例中，甲公司處置入住資料的行為不符合檔案治理規(guī)定。

理由：人住資料屬于無(wú)限期保存資料。

19.局部業(yè)主拒繳物業(yè)效勞費(fèi)的理由不成立。

理由：物業(yè)效勞企業(yè)的效勞不會(huì)由于個(gè)別業(yè)主沒(méi)有實(shí)際居住就停頓

治理效勞，因此無(wú)論業(yè)主是否實(shí)際居住，從辦理房屋通知手續(xù)之日

起就應(yīng)如期交付物業(yè)治理效勞費(fèi)。甲公司經(jīng)營(yíng)的欠費(fèi)以廣告收入沖

抵的處理方法不恰當(dāng)。恰當(dāng)?shù)奶幚矸椒ǎ孩倨髽I(yè)可以不斷挖掘治理

潛力，通過(guò)科學(xué)的治理運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)效勞質(zhì)量和經(jīng)營(yíng)效益的同步增長(zhǎng)，

既保障業(yè)主利益又促進(jìn)企業(yè)進(jìn)展；

②通過(guò)有償效勞、擴(kuò)大多種經(jīng)營(yíng)。

20.從本案例吸取以下教訓(xùn)來(lái)改進(jìn)承接檢驗(yàn)工作：

⑴的物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)組織力氣成立物業(yè)承接查驗(yàn)小組。理由：為了

更好地查驗(yàn)物業(yè)。

⑵物業(yè)治理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)的物業(yè)查驗(yàn)的根本內(nèi)容要全面。理由：為了

使物業(yè)的移交能夠順當(dāng)進(jìn)展。

⑶移交的資料要齊全。理由：為了物業(yè)效勞企業(yè)更好地了解物業(yè)狀

況，做好物業(yè)效勞治理。

⑷移交手續(xù)要齊全。理由：以免產(chǎn)生糾紛。

案例二

21.15套未售房屋和3套存在質(zhì)量問(wèn)題房屋的物業(yè)效勞費(fèi)由開(kāi)發(fā)商

擔(dān)當(dāng)。

理由：已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服

務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位

交納。

22.張某拒繳物業(yè)效勞費(fèi)的理由不成立。

理由：房屋門(mén)窗的質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)修理。

王某不得以此為由拒絕笏I納物業(yè)效勞費(fèi)。業(yè)主從辦理房屋通知手續(xù)

之日起就應(yīng)如期交付物業(yè)治理效勞費(fèi)。

23.王某拆改自然氣管道的說(shuō)法不正確。

理由：用戶(hù)在裝修施工前，須認(rèn)真閱讀裝修手冊(cè)，填寫(xiě)裝飾裝修申

報(bào)登記表，并提交治理單位登記備案。只有在物業(yè)治理單位對(duì)裝飾

裝修內(nèi)容的登記備案完成之后，用戶(hù)才能開(kāi)工裝修。裝修手冊(cè)中會(huì)

說(shuō)明對(duì)改動(dòng)原有建筑、水電氣等需辦理的手續(xù)。

24.物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)時(shí)勸阻停頓裝修，并要求盡快補(bǔ)辦開(kāi)工申

請(qǐng)；已造成事實(shí)后果或拒不改正的，應(yīng)準(zhǔn)時(shí)報(bào)告城市房地產(chǎn)行政主

管部門(mén)依法處理。

25.王某自愿簽署的《承諾書(shū)》有效。

理由：《住宅室內(nèi)裝飾裝修治理方法》規(guī)定，裝修人擅自拆改供暖、

燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施造成損失的，由裝修人負(fù)責(zé)賠償。

26.物業(yè)裝飾裝修期間，物業(yè)治理單位要抽調(diào)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員、治理

人員和保安力氣，加大物業(yè)裝飾裝修治理巡察力度，對(duì)有違規(guī)違章

苗頭的裝飾裝修戶(hù)，要重點(diǎn)巡察盯防、頻繁溝通，做到防患于未然。

消滅違規(guī)違章行為的，要曉之以理，動(dòng)之以情，必要時(shí)須報(bào)告有關(guān)

行政主管部門(mén)處理。同時(shí)，要檢查施工單位的施工人員是否照實(shí)申

報(bào)和辦理了施工證，強(qiáng)化對(duì)施工人員的治理。

案例三

27.物業(yè)治理公司早期介入工作的不當(dāng)和錯(cuò)誤：

⑴派出了由行政總監(jiān)為組長(zhǎng)，品質(zhì)部、市場(chǎng)拓展部骨干組成的早期

介入小組，負(fù)責(zé)為開(kāi)發(fā)商供給物業(yè)治理