某營銷案例研究課件

天津萬科水晶城世聯(lián)研究案例[關(guān)鍵字]：住宅、TH、公寓、別墅[簡介]：介紹了天津萬科水晶城的基本情況：交通組織、產(chǎn)品組合等。2項目基本情況占地面積：

38.4萬㎡建筑面積：

38.41萬㎡容積率：

1綠化率：

40%總戶數(shù)：

2700戶產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：情景洋房、公寓、聯(lián)排組團(tuán)：93交通組織出入口設(shè)置

考慮到小區(qū)地理位置及外部交通流線的規(guī)劃，小區(qū)設(shè)置4個出入口。設(shè)計充分考慮了5分鐘步行舒適距離，保證了居民出行便捷，盡量縮短居民回家距離。道路設(shè)計

四個出入口由小區(qū)一級道路連通，形成環(huán)狀路。一級道路上部分安排地面停車，保證車輛暢通和高效的到達(dá)各個組團(tuán)。進(jìn)入組團(tuán)的道路基本上為結(jié)合停車的盡端式道路。有很強(qiáng)的歸屬性、目的性，僅為組團(tuán)服務(wù)。4交通組織停車系統(tǒng)

不同人口密度的區(qū)域采用不同的停車解決方案。充分利用道路停車，在組團(tuán)與組團(tuán)交通空間處、架空層內(nèi)，解決部分地面停。聯(lián)排別墅設(shè)在宅前或獨室內(nèi)車庫（一期）提升住宅品質(zhì)，小高層設(shè)置地下車場。人行系統(tǒng)

采用人車分行的設(shè)計，人行系統(tǒng)相對獨立于車行系統(tǒng)，與綠化系統(tǒng)有機(jī)的結(jié)合營造舒適的步行空間。人性化的道路緩速裝置人行系統(tǒng)設(shè)計5配套內(nèi)容/分布商業(yè)和公建配套

在小區(qū)入口處安排商業(yè)設(shè)施，使商業(yè)設(shè)施位于居民出行必經(jīng)之地既符合居民現(xiàn)代生活的需要，提供生活上的便利，又可以提高商業(yè)的使用價值。中心會所設(shè)于總體規(guī)劃中“Y”字型景觀軸交叉點上是整個小區(qū)的幾何中心視覺焦點其位置與公共交通緊密相鄰提高了可達(dá)性。6水晶城一期一期共計732戶，建筑面積約11萬平方米套數(shù)比情景花園洋房75％，聯(lián)院別墅15％，公寓10％少量商業(yè)街，用作展示聯(lián)院別墅衛(wèi)津河情景花園洋房7一期產(chǎn)品組合–情景組合提倡鄰里概念，以兩幢住宅為一個鄰里單位。兩幢住宅入口相對形成鄰里空間，通過建筑的層層退臺，強(qiáng)調(diào)了室內(nèi)外空間的流通的同時也從空間設(shè)計上增加了人與人之間交流、溝通的機(jī)會。

在地面標(biāo)高和景觀配置上都有別于外部樓間空間。同時，鄰里組團(tuán)封閉，車行在鄰里外解決，減少車行及閑雜人員的干擾。主要為4層半建筑。

首層面積：150平米左右價格：80萬元左右，隨樓附帶小院。

二層面積：140平米價格：72－75萬元左右

三層面積：130平米左右價格：68－70萬左右

頂層面積：178平米左右價格：95萬元左右

情景花園均價：5500元/平米左右

情景組合Townhouse組合公寓組合8一期產(chǎn)品組合–情景組合之經(jīng)典戶型（1）建筑面積：149.14㎡架空層儲藏室：28.37㎡錯層四室兩廳雙衛(wèi)南入口首層。位于首層，獨享50㎡左右私家花園，花池的設(shè)置，平添主人生活情趣。獨有情景房，倍添院居情趣開間寬大客廳和餐廳，視野開闊、采光充分超過20㎡主人房寬敞舒適，可設(shè)置走入式衣帽間三間主臥組織緊湊，空間利用合理情景組合Townhouse組合公寓組合架空層平面9一期產(chǎn)品組合–情景組合之經(jīng)典戶型（2）建筑面積：140.48㎡錯層三室兩廳雙衛(wèi)、南入口二層獨創(chuàng)露臺入戶方式，私密性、歸屬感更強(qiáng)7.35米開間，近40㎡橫向客廳和餐廳，視野開闊，采光充分超過20㎡的主人房寬敞舒適，可設(shè)置走入式衣帽間三間臥室組織緊湊，空間利用合理活動區(qū)（客廳、餐廳）與休息區(qū)呈小錯層格局，空間層次豐富附帶觀景露臺情景組合Townhouse組合公寓組合10一期產(chǎn)品組合–情景組合之經(jīng)典戶型（3）建筑面積：128.92㎡錯層三室兩廳雙衛(wèi)、南入口三層7.35米開間，近40㎡橫向客廳和餐廳，視野開闊，采光充分超過20㎡的主人房寬敞舒適，可設(shè)置走入式衣帽間三間臥室組織緊湊，空間利用合理衛(wèi)生間洗衛(wèi)分離，互不干擾活動區(qū)（客廳、餐廳）與休息區(qū)呈小錯層格局，空間層次豐富附帶觀景露臺情景組合Townhouse組合公寓組合11一期產(chǎn)品組合–情景組合之經(jīng)典戶型（4）建筑面積：186.59㎡躍層四室兩廳三衛(wèi)、南入口四層上層——

·豪華主人區(qū)，設(shè)臥房、休閑廳、超大衛(wèi)生間、走入式衣帽間、書房

·主臥室連通觀景樓臺，采光通透，情趣盎然

·坡屋頂，低于2.2米處可設(shè)壁櫥、書架等，空間利用充分，富有新意

·衛(wèi)生間、化妝間設(shè)有天窗，市內(nèi)屋頂采光明亮，空氣流通更加順暢

·頂層雙向“觀景天窗”，近收陽光與愜意下層——

·8.1米開間寬大客廳與餐廳，三間臥室、三間衛(wèi)生間

·層高達(dá)3米，辟有6米共享空間，空間寬敞明亮

·客廳與觀景露臺相通，便于干燥通風(fēng)

·附帶超大觀景露臺情景組合Townhouse組合公寓組合12一期產(chǎn)品組合–情景組合立面圖13一期產(chǎn)品組合–townhouse組合聯(lián)排組合

臨衛(wèi)津河布置，采用組團(tuán)圍合方式，每組團(tuán)都有公共空間與河岸相連。組團(tuán)內(nèi)都配置自己的花園和兒童活動場地。每組團(tuán)均有臨水的界面。組團(tuán)空間采取不同聯(lián)排單體的組合創(chuàng)造出對外相對獨立對內(nèi)富有變化的空間。聯(lián)排的戶數(shù)，最多六戶，而最少的，只有兩戶。從160多平米到接近300平米。沒有均價，按套銷售

情景組合Townhouse組合公寓組合14一期產(chǎn)品組合–townhouse組合之經(jīng)典戶型（1）建筑面積：185.05㎡三室三廳三衛(wèi)三層躍層，前后小院，南北雙入口首層空間緊湊，配有洗衣房兩層共享空間，上設(shè)采光天窗二層設(shè)家庭室，南北兩間臥室均連通陽臺三層豪華主臥，外接超大露臺情景組合Townhouse組合公寓組合15一期產(chǎn)品組合–townhouse組合之經(jīng)典戶型（2）建筑面積：246.03㎡六室三廳三衛(wèi)三層錯躍，端頭戶型，南北中三個入口首層起居室，廚餐區(qū)分開設(shè)置，并配有洗衣房二層三間臥室，并設(shè)家庭室及書房三層獨立主臥套房，配有書房，外接南北兩個露臺情景組合Townhouse組合公寓組合16一期產(chǎn)品組合–townhouse組合立面圖17一期產(chǎn)品組合–公寓組合公寓組合：

建筑采用圍合布置，強(qiáng)調(diào)了從小區(qū)的公共空間、組團(tuán)的半公共圍合空間到各戶的私有空間，完整的空間序列的過渡，使組團(tuán)空間具有明顯的領(lǐng)域感和歸宿感，更加強(qiáng)調(diào)鄰里概念。整個社區(qū)僅有4座公寓，全部為5層半建筑。全部不帶電梯。

共有三類房型供應(yīng)

一室面積區(qū)間：60、70平米

二室面積區(qū)間：95-100平米情景組合Townhouse組合公寓組合18一期產(chǎn)品組合–公寓組合之經(jīng)典戶型建筑面積：101.40㎡兩室兩廳一衛(wèi)一組團(tuán)10號樓二組團(tuán)17號樓格局方正，尺度舒展，大方玄關(guān)式入口，出入家門的心情在此轉(zhuǎn)換獨立餐廳，直通北陽臺，采光良好主臥室面積20㎡，開間3.7米；外飄窗設(shè)計，視野更寬兩間臥室門戶相對，通風(fēng)順暢情景組合Townhouse組合公寓組合19水晶城二期水晶城二期用地位于項目總體用地的西部，西臨衛(wèi)津河，東臨水晶城內(nèi)部的景觀水系。居住組合別墅組團(tuán)：園內(nèi)主路西側(cè)、臨衛(wèi)津河位置，情景花園洋房組團(tuán)：園內(nèi)主路東側(cè)景觀設(shè)計構(gòu)想針對其各自所處地點及組團(tuán)特點展開，在總體景觀氣質(zhì)、風(fēng)格、手法上延續(xù)水晶城景觀設(shè)計的整體構(gòu)想，在具體配置上較之一期有所豐富提高20二期產(chǎn)品組合--情景花園洋房之經(jīng)典戶型（1）三室兩廳兩衛(wèi)位于首層，附帶小院。8.1米開間寬大客廳和餐廳，視野開闊，采光充分。超大的主人房寬敞舒適，可設(shè)置走入式衣帽間。衛(wèi)生間洗衛(wèi)分離，互不干擾。雙向入戶選擇，回家方式更具創(chuàng)意21二期產(chǎn)品組合--情景花園洋房之經(jīng)典戶型（2）四室兩廳三衛(wèi)

上層—豪華主人區(qū)，設(shè)臥房、化妝間、超大衛(wèi)生間，走入式衣帽間。附帶超大觀景露臺。主臥室于之相連，采光通透，情趣嫣然。坡屋頂，低于2.2米處可設(shè)壁櫥、書架等，空間利用充分，富有新意。頂層雙向“觀景天窗”盡收陽光與愜意。

下層—寬大客廳與餐廳，三間臥室，雙衛(wèi)生間。層高達(dá)3米，辟有6米共享空間，空間寬敞明亮。衛(wèi)生間洗衛(wèi)分離，互不干擾。22二期產(chǎn)品組合--情景花園洋房之經(jīng)典戶型（3）三室兩廳兩衛(wèi)

位于首層，附帶小院，花池的設(shè)置，平添主人生活情趣。獨有情景房，倍添院居情趣。開間8.1米的寬大客廳和餐廳，視野開闊，采光充分。超大的主人房寬敞舒適，可設(shè)置走入式衣帽間。三間主臥組織緊湊，空間利用合理。架空層與庭院通過下沉式小院相連，可做儲藏室使用23二期產(chǎn)品組合--情景花園洋房之經(jīng)典戶型（4）三室兩廳兩衛(wèi)7.35米開間，近40m2橫向客廳和餐廳，視野開闊，采光充分。超過20m2的主人房寬敞舒適，可設(shè)置走入式衣帽間。三間主臥組織緊湊，空間利用合理。衛(wèi)生間洗衛(wèi)分離，互不干擾。活動區(qū)（客廳、餐廳）與休息區(qū)成小錯層格局，空間層次豐富。附帶觀景露臺。24二期產(chǎn)品組合--別墅之經(jīng)典戶型（1）三室兩廳兩衛(wèi)建筑面積：158.87平方米25二期產(chǎn)品組合--別墅之經(jīng)典戶型（2）三室兩廳三衛(wèi)建筑面積：184.27平方米26二期產(chǎn)品組合--別墅之經(jīng)典戶型（3）五室兩廳三衛(wèi)建筑面積：184.27平方米27景觀設(shè)計步行街步行街為水晶城內(nèi)連接?xùn)|入口及會所的一條東西走向的步行交往性景觀走廊，從一個角度集中展示出水晶城的景觀品質(zhì)。主要運用的景觀材料以質(zhì)樸、沉穩(wěn)、溫馨為特點，如常見于歐洲街巷中的自然小料石鋪地水軸在水晶城內(nèi)有一條“U”字型水軸貫穿城內(nèi)，串聯(lián)起北入口及商業(yè)街、臨水住宅、會所等社區(qū)內(nèi)各類主要功能場所，并與社區(qū)西部的衛(wèi)津河形成勾聯(lián)之勢。28景觀設(shè)計–步行街東側(cè)步行商業(yè)景區(qū)林下休憩區(qū)

29景觀設(shè)計–廣場/中心景觀30會所會所總面積為4443平方米，它處于整個水晶城的中央，U字型軸的焦點上。它的東邊是一條步行街，北邊是通向主入口的大道；一條蜿蜒曲折的水景從主入口一直延續(xù)到會所，然后向西緩緩流入衛(wèi)津河。室外運動場地、綠地水面、舊枕木鐵軌、玻璃體與白色實體設(shè)計的運動會所交織在一起，穿插在老吊裝車間被部分保留的巨大的框架和墻體之間，通過新舊之間的強(qiáng)烈反差來達(dá)到相得益彰的效果，而在陽光中，室外運動場地和景園在高大的框架下和陰影里更顯得生氣勃勃。31會所的功能配置會所的功能非常全面，它集管理和娛樂為一體。網(wǎng)球場，室內(nèi)游泳館，健身房，多功能廳（三個羽毛球標(biāo)準(zhǔn)場地），乒乓球，臺球，棋牌，咖啡廳，餐廳，報刊閱覽，兒童游藝等康樂設(shè)施；又有物業(yè)管理用房等便民設(shè)施。32銷售中心的布置銷售中心位于小區(qū)的主要入口的，采用了純現(xiàn)代的設(shè)計手法，通過強(qiáng)調(diào)“玻璃體”通透的感覺和自身白色實體部分的處理，與旁邊保留的老食堂和俱樂部建筑形成十分鮮明的對比，內(nèi)外部保留的庭院和樹木則又巧妙地形成了空間上的過渡。這樣，形成了一個既有對比又有融合的整體，點明了“玻璃”的意象主題。目前售樓中心將來可作為小區(qū)的一個商業(yè)設(shè)施，建筑布局和造型是在認(rèn)真考慮到現(xiàn)狀樹的條件下設(shè)計的。它和周圍的樹緊密結(jié)合，樹中有房，房中有樹。

3335、功與失每個人都有一不的理想，這種理想決定著他的努力判斷的方向。就在這個意義上，我從來不把安逸和享樂看做是生活目的的本身----這種基礎(chǔ)，我叫它豬欄的理想。照亮我的道路，并且不斷地給我新的勇氣去愉快地正視生活的理想，是善、美、真。---愛因斯坦（美國）無論何時，不管怎樣，我也絕不允許自己有一點灰心喪氣。---愛迪生（美國）

對我來說，信念意味著不擔(dān)心。---杜威（美國）

希望貫穿一切，臨死也不會拋棄我們。---波普（美國）

希望永遠(yuǎn)在人的胸膛洶涌。人要經(jīng)常感覺不是現(xiàn)在幸福，而是就要幸福了。---波普（美國）

毫無理想而又優(yōu)柔寡斷是一種可悲的心理。---培根（英國敗的嶺，可以用這五個字來表達(dá)----我沒有時間。---富蘭克林（美國）

馬云語：今天很殘酷，明天更殘酷，后天會很美好，但絕大多數(shù)人都死在明天晚上。馬云語：今天很殘酷，明天更殘酷，后天會很美好，但絕大多數(shù)人都死在明天晚上。

想要有空余時間，就不要浪費時間。---富蘭克林（美國）

忽視當(dāng)前一剎那的人，等于虛擲了他所有的一切。---富蘭克林（美國）

時間不可空過，惟用之于有益的工作；一切無益的行動，應(yīng)該完全制止。---富蘭克林（美國）

如果說時間是最寶貴的東西，那么浪費時間就是最大的揮霍

你熱愛生命嗎？那么別浪費時間，也別和不值得交往的人來往.陳帥佛語

懶鬼起來吧！別再浪費時間，將來在墳?zāi)箖?nèi)有足夠的時間讓你睡的。---富蘭克林（美國）

人生太短暫了，事情是這樣的多，能不兼程而進(jìn)嗎？---愛迪生（美國）真正的敏捷是一件很有價值的事。因為時間是衡量事業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)，一如金錢是衡量貨物的標(biāo)準(zhǔn)；所在在做事我有兩個忠實的助手，企業(yè)在市場競爭中輸贏的關(guān)鍵在于其核心競爭力的強(qiáng)弱，而實現(xiàn)核心競爭力更新的惟一途徑就是創(chuàng)新。

一項權(quán)威的調(diào)查顯示：與缺乏創(chuàng)新的企業(yè)相比，成功創(chuàng)新的企業(yè)能獲得20％甚至更高的成長率；如果企業(yè)80％的收入來自新產(chǎn)品開發(fā)并堅持下去，五年內(nèi)市值就能增加一倍；全球83％的高級經(jīng)理人深信，自己企業(yè)今后的發(fā)展將更依賴創(chuàng)新。

23、不創(chuàng)新，就滅亡

——福特公司創(chuàng)始人亨利?福特

24、可持續(xù)競爭的惟一優(yōu)勢來自于超過競爭對手的創(chuàng)新能力

——著名管理顧問詹姆斯?莫爾斯

25、創(chuàng)新是做大公司的惟一之路

——管理大師杰弗里

26、顧客是重要的創(chuàng)新來源

——管理學(xué)家湯姆?彼得斯

27、創(chuàng)新是惟一的出路，淘汰自己，否則競爭將淘汰我們

——英特爾公司總裁安迪?格羅夫

28、創(chuàng)造性模仿不是人云亦云，而是超越和再創(chuàng)造

——哈佛大學(xué)教授西奧多?萊維特

29、創(chuàng)新就是創(chuàng)造一種資源

——管理大師彼得?杜拉克

第五章管理就是溝通、溝通再溝通P69

松下幸之助關(guān)于管理有句名言：“企業(yè)管理過去是溝通，現(xiàn)在是溝通，未來還是溝通。”管理離不開溝通，溝通已滲透于管理的各個方面。正如人體內(nèi)的血液循環(huán)一樣，如果沒有溝通的話，企業(yè)就會趨于死亡。

30、管理就是溝通、溝通再溝通

——通用電器公司總裁杰克?韋爾奇

31、溝通是管理的濃縮

——沃爾瑪公司總裁薩姆?沃爾頓

32、管理者的最基本能力：有效溝通

——英國管理學(xué)家L?威爾德

33、不善于傾聽不同的聲音，是管理者最大的疏忽

——美國女企業(yè)家瑪麗?凱

34、企業(yè)管理過去是溝通，現(xiàn)在是溝通，未來還是溝通

——日本經(jīng)營之神松下幸之助

第六章管理就是決策P81

美國著名管理學(xué)家赫伯特?西蒙指出：“決策是管理的心臟，管理是由一系列決策組成的，管理就是決策?！?/p>

35、管理就是決策

——美國著名管理學(xué)家赫伯特?西蒙

36、世界上每100家破產(chǎn)倒閉的大企業(yè)中，85%是因為企業(yè)管理者的決策不慎造成的

——世界著名的咨詢公司——美國蘭德公司

37、正確的決策來自眾人的智慧

——美國社會學(xué)家T?戴伊

38、一個成功的決策，等于90%的信息加上10%的直覺

——美國企業(yè)家S?M?沃爾森

39、猶豫不決固然可以免去一些做錯事的可能，但也失去了成功的機(jī)會

——美籍華裔企業(yè)家王安博士

40、在沒出現(xiàn)不同意見之前，不做出任何決策

——美國通用汽車公司總裁艾爾弗雷德?斯隆

41、不要把所有的雞蛋放在同一個籃子里

——美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家托賓

42、一次良好的撤退，應(yīng)和一次偉大的勝利一樣受到獎賞

——瑞士軍事理論家菲米尼

43、抓住時機(jī)并快速決策是現(xiàn)代企業(yè)成功的關(guān)鍵

——美斯坦大學(xué)教授艾森哈特

44、決不能在沒有選擇的情況下，作出重大決策

——美國克萊斯勒汽車公司總裁李?艾柯卡

45、如果有一個項目，首先要考慮有沒有人來做。如果沒有人做，就要放棄，這是一個必要條件。

——聯(lián)想集團(tuán)總裁柳傳志

第七章愛你的員工吧，他會百倍地愛你的企業(yè)P109

法國企業(yè)界有一句名言：“愛你的員工吧，他會百倍地愛你的企業(yè)?！边@一管理學(xué)的新觀念，已經(jīng)越來越深入人心，而且被越來越多的企業(yè)管理者所接受。實踐使他們懂得，沒有什么比關(guān)心員工、熱愛員工更能調(diào)動他們的積極性、提高工作效率了。

46、愛你的員工吧，他會百倍地愛你的