房地產(chǎn)中介特許連鎖機(jī)構(gòu)運(yùn)作中的主要風(fēng)險(xiǎn)及防范措施

房地產(chǎn)中介特許連鎖機(jī)構(gòu)運(yùn)作中主要風(fēng)險(xiǎn)及防范方法 從房地產(chǎn)中介比較發(fā)達(dá)國(guó)家和地域來(lái)看，伴隨市場(chǎng)成熟和競(jìng)爭(zhēng)不停加劇，為了適應(yīng)市場(chǎng)不停改變和發(fā)展，房地產(chǎn)中介組織發(fā)展軌跡是由單店到直營(yíng)連鎖，再由直營(yíng)連鎖向特許連鎖轉(zhuǎn)變。在競(jìng)爭(zhēng)過(guò)程中，中介機(jī)構(gòu)逐步經(jīng)過(guò)專業(yè)化、規(guī)?；⑵放苹劝l(fā)展策略來(lái)建立自己競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，從而達(dá)成占領(lǐng)一定市場(chǎng)份額，獲取利潤(rùn)目標(biāo)。特許經(jīng)營(yíng)是連鎖經(jīng)營(yíng)高級(jí)形式，與直營(yíng)連鎖相比較，其特點(diǎn)是具備較強(qiáng)快速擴(kuò)張能力，以及較高市場(chǎng)應(yīng)對(duì)能力和創(chuàng)新能力。正是因?yàn)槠渚邆溥@些優(yōu)點(diǎn)，世界上著名中介機(jī)構(gòu)，都采取了特許經(jīng)營(yíng)方式來(lái)拓展市場(chǎng)，如二十一世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)、Coldwellbanker、Re/max、ERA等。在國(guó)內(nèi)沿海地域，房地產(chǎn)中介市場(chǎng)已開(kāi)始走向成熟，各地房地產(chǎn)中介直營(yíng)連鎖品牌為了占領(lǐng)市場(chǎng)，取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，也開(kāi)始采取特許經(jīng)營(yíng)方式進(jìn)行擴(kuò)張，如上房金豐易居、我愛(ài)我家、智恒等，房地產(chǎn)中介特許經(jīng)營(yíng)熱潮開(kāi)始形成。房地產(chǎn)中介特許連鎖中加盟店是其基本組織，因?yàn)榧用说晔仟?dú)立擁有和運(yùn)行主體，即使具備能動(dòng)性和靈活性強(qiáng)特點(diǎn)，但管理控制難度較大，在實(shí)際運(yùn)作中對(duì)組織管理能力和水平要求較高。在現(xiàn)在房地產(chǎn)中介直營(yíng)連鎖向特許連鎖快速轉(zhuǎn)變形勢(shì)下，對(duì)房地產(chǎn)中介特許方和體系發(fā)展來(lái)講，詳細(xì)運(yùn)作中主要面臨品牌、服務(wù)質(zhì)量、快速擴(kuò)張等三方面風(fēng)險(xiǎn)，這些風(fēng)險(xiǎn)需要在詳細(xì)運(yùn)作中加以注意和防范，只有處理好這些問(wèn)題，才能夠發(fā)揮房地產(chǎn)特許連鎖優(yōu)勢(shì)，達(dá)成經(jīng)營(yíng)最終目標(biāo)。一．品牌風(fēng)險(xiǎn)及控制品牌是房地產(chǎn)中介連鎖機(jī)構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)最寶貴財(cái)富，他代表著中介企業(yè)未來(lái)，它能夠帶來(lái)客戶，是中介企業(yè)取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)主要路徑之一。誰(shuí)擁有品牌，誰(shuí)就擁有客戶，擁有市場(chǎng)擁有率。好中介特許經(jīng)營(yíng)品牌，是經(jīng)過(guò)長(zhǎng)久誠(chéng)信優(yōu)質(zhì)服務(wù)，在用戶心中形成認(rèn)知，他是一個(gè)無(wú)形資產(chǎn)，是特許經(jīng)營(yíng)基礎(chǔ)。在房地產(chǎn)中介特許經(jīng)營(yíng)中，特許方將品牌授權(quán)給授許方使用，在有些時(shí)候，個(gè)別授許方會(huì)過(guò)分考慮本身短期利益,做一些有損品牌形象事情，如依照個(gè)人喜好，私自修改品牌視覺(jué)識(shí)別；坑騙客戶不誠(chéng)信行為；等等。豎立品牌需要中介企業(yè)長(zhǎng)久積累，但毀壞是非常輕易。以上問(wèn)題發(fā)生將會(huì)給品牌帶了傷害，影響其余授許者長(zhǎng)久利益，必須加以防范和阻止。能夠在特許經(jīng)營(yíng)協(xié)議中，明確要求品牌視覺(jué)識(shí)別系統(tǒng)不許調(diào)整，設(shè)定嚴(yán)厲處罰條款；在對(duì)特許商以及通常員工培訓(xùn)中，加強(qiáng)品牌意識(shí)培養(yǎng)，對(duì)有損品牌形象行為嚴(yán)加處罰；在對(duì)加盟商選擇上需要嚴(yán)格把關(guān)，要選擇有很好信譽(yù)紀(jì)錄中介商加盟；另外還需要建立品牌定時(shí)檢驗(yàn)制度來(lái)防范品牌以上風(fēng)險(xiǎn)。二．服務(wù)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)及控制消費(fèi)者要買房租房，之所以找中介商代理，是相信中介能夠提供專業(yè)服務(wù)，所以說(shuō)房地產(chǎn)中介是專業(yè)化服務(wù)業(yè)，誰(shuí)能夠?yàn)橄M(fèi)者提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，誰(shuí)就能夠取得用戶滿意，而且取得源源不停房源和客戶推薦，從而提升市場(chǎng)擁有率，提升本身競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。所以，服務(wù)質(zhì)量控制和不停提升是特許體系發(fā)展主要方面，假如在詳細(xì)用運(yùn)作中，特許者不能夠很好地處理服務(wù)質(zhì)量方面問(wèn)題，就會(huì)給體系和品牌帶來(lái)很大損害，特許事業(yè)難認(rèn)為續(xù)?，F(xiàn)在，首先，中介從業(yè)人員素質(zhì)較低，加盟房地產(chǎn)中介企業(yè)基礎(chǔ)較微弱；另首先，加盟者獨(dú)立運(yùn)作傾向較直營(yíng)連鎖大，控制難度也就較大，從而增加了質(zhì)量服務(wù)管理難度和風(fēng)險(xiǎn)。為了有效預(yù)防服務(wù)質(zhì)量方面風(fēng)險(xiǎn)，特許方需要建立系統(tǒng)質(zhì)量服務(wù)管理體系。詳細(xì)應(yīng)該包含以下幾方面方法。1．建立標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)程序。如服務(wù)操作程序、服務(wù)口徑等方面需要不停明晰和透明，并通知消費(fèi)者，激勵(lì)消費(fèi)者監(jiān)督加盟店服務(wù)，從而提升服務(wù)水平。2．定時(shí)對(duì)加盟者進(jìn)行優(yōu)質(zhì)服務(wù)培訓(xùn)。應(yīng)該不停地向加盟者提供從經(jīng)紀(jì)人到店主系列培訓(xùn)，灌輸優(yōu)質(zhì)服務(wù)基本理念。幫助加盟者豎立誠(chéng)信職業(yè)觀，提升經(jīng)紀(jì)人對(duì)優(yōu)質(zhì)服務(wù)認(rèn)同，不停地提升客戶滿意度。3．制訂日常服務(wù)監(jiān)督制度特許者能夠?qū)用说晁?wù)過(guò)客戶進(jìn)行調(diào)查回訪，及時(shí)了解在服務(wù)過(guò)程中出現(xiàn)問(wèn)題，包含客戶滿意程度和客戶對(duì)體系提議和意見(jiàn)。幫助加盟者完善其服務(wù)，提升服務(wù)質(zhì)量。經(jīng)過(guò)日常監(jiān)督及時(shí)發(fā)覺(jué)問(wèn)題，處理問(wèn)題。4．制訂有效投訴處理制度在碰到客戶投訴時(shí)，將所發(fā)生情況了解清楚后，可要求加盟店在24小時(shí)內(nèi)必須給予回復(fù)。另外，在其加盟時(shí)，除了繳納加盟費(fèi)以外，還應(yīng)該要求加盟者繳納一定質(zhì)量服務(wù)確保金，對(duì)于加盟店給客戶造成損失特許方應(yīng)該給予先行賠付。從而，能夠經(jīng)過(guò)客戶投訴處理，最大程度地將不滿客戶變成忠實(shí)客戶。5．建立嚴(yán)格處罰制度對(duì)于加盟店或經(jīng)紀(jì)人不誠(chéng)信行為如作黑單、坑騙客戶等，不按特許要求服務(wù)流程操作，特許者應(yīng)該在協(xié)議中要求多個(gè)處罰方法：從教育、警告、罰款、直至開(kāi)除出特許體系等。這么能夠加大違規(guī)組員“不誠(chéng)信行為”風(fēng)險(xiǎn)成本，有效地遏制“不誠(chéng)信行為”發(fā)生。三．快速擴(kuò)張風(fēng)險(xiǎn)及控制快速擴(kuò)張是加盟連鎖優(yōu)勢(shì)之一，但在發(fā)展特許加盟過(guò)程中也要預(yù)防擴(kuò)張速度過(guò)快，不然會(huì)引發(fā)一系列問(wèn)題，如：特許者支持不到位、加盟店良莠不齊，甚至一些加盟者欠費(fèi)不交等現(xiàn)象；另外，因?yàn)槭谠S人獨(dú)立擁有和運(yùn)行，一些加盟者有時(shí)會(huì)存在過(guò)渡獨(dú)立自主傾向，造成加盟店之間商業(yè)信息分享不充分，沒(méi)有整體合作意識(shí)，市場(chǎng)步調(diào)難以統(tǒng)一，最終會(huì)降低特許體系應(yīng)對(duì)市場(chǎng)能力，特許體系整體優(yōu)勢(shì)發(fā)揮不出來(lái)，影響整個(gè)特許加盟事業(yè)發(fā)展。以上都是特許體系快速發(fā)展中輕易發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)，在特許體系建設(shè)過(guò)程中能夠經(jīng)過(guò)以下路徑加以防范。1．選擇適宜加盟商。并不是全部人都適合從事特許經(jīng)營(yíng)，對(duì)于那些自主意識(shí)非常強(qiáng)，不愿意接收特許體系規(guī)則約束中介商，是不適合加盟特許體系。另外，不恪守國(guó)家法規(guī)，沒(méi)有誠(chéng)信中介商也不適合加盟特許體系。特許商應(yīng)該建立嚴(yán)格加盟標(biāo)準(zhǔn)，而且嚴(yán)格按照政府房地產(chǎn)主管機(jī)構(gòu)以及相關(guān)機(jī)構(gòu)要求基本條件來(lái)審核加盟者，嚴(yán)格挑選加盟者，只有這么才能夠選擇到適宜加盟者。2．經(jīng)過(guò)協(xié)議談判建立加盟者對(duì)加盟體系理念認(rèn)同。特許經(jīng)營(yíng)體系是理念共同體，有什么樣理念，就會(huì)產(chǎn)生什么樣行為表現(xiàn)。實(shí)際上，協(xié)議談判是向加盟者灌輸共同理念一個(gè)主要過(guò)程。經(jīng)過(guò)對(duì)理念不停灌輸使加盟者認(rèn)同特許體系理念。從而確保加盟者加入體系后，步調(diào)一致，按照加盟體系標(biāo)準(zhǔn)行事。3．建立連續(xù)發(fā)展專業(yè)人才支持團(tuán)體。房地產(chǎn)中介是專業(yè)化服務(wù)業(yè)，采取特許經(jīng)營(yíng)來(lái)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)中介，實(shí)際上又是知識(shí)產(chǎn)業(yè)。特許加盟快速規(guī)?；l(fā)展，需要有強(qiáng)有力專業(yè)人才團(tuán)體支持，不然難認(rèn)為續(xù)。特許經(jīng)營(yíng)體系能否成功，關(guān)鍵在于專業(yè)人才支持。為了確保中介特許體系不停發(fā)展，需要建立房地產(chǎn)中介營(yíng)銷、加盟店管理等專業(yè)人才支持團(tuán)體。4．建立信息管理系統(tǒng)房地產(chǎn)中介行業(yè)是一個(gè)信息密集型行業(yè)，信息準(zhǔn)確性和及時(shí)性，信息量多少都直接影響著中介業(yè)務(wù)成敗；同時(shí)特許體系在運(yùn)作過(guò)程中信息量也非常大。怎樣有效地利用好這些信息，關(guān)系到特許經(jīng)營(yíng)體系發(fā)展。這需要在管理中采取專業(yè)房地產(chǎn)中介軟件和網(wǎng)絡(luò)來(lái)提升管理