特殊的房屋拆遷糾紛案

第頁共頁特殊的房屋拆遷糾紛案特殊的房屋拆遷糾紛案特殊的房屋拆遷糾紛案盛軍華最近，法律圖書館網(wǎng)上發(fā)表了二篇關(guān)于房屋拆遷的文章，一篇是行政訴訟方面的，一篇是安置合同方面的。筆者結(jié)合自已的辦案理論，與大家討論一個案例，望各位給予指點(diǎn)。第一局部：案情及事實(shí)經(jīng)過一、服裝城的建造及出售浙江省東海市“服裝城”是由東海市人民政府主辦、市工商局承辦的一個工程，于91年8月12日正式開工興建。92年3月經(jīng)東海市人民政府第三次常務(wù)會議討論，同意東海市工商局提出的“服裝城出售方案”〔內(nèi)容為：為籌集建立資金，將服裝城一、二層攤位進(jìn)展預(yù)售，出資購置者對所購攤位擁有所有權(quán)，一層出售給個體戶，二層出售給市各企業(yè)單位等〕。隨后，服裝城籌建辦于92年4月1日發(fā)布了“關(guān)于歡送認(rèn)購服裝城攤位的公告”，并于92年4月11日在東海日報上登載廣告進(jìn)展銷售。1992年9月眾多個體工商戶與東海市工商局簽訂了“服裝城攤位買賣協(xié)議書”并辦理了公證，92年10月市工商局向購攤位的個體工商戶頒發(fā)了“服裝城攤位所有權(quán)證”。自此，個體戶一直在服裝城一層攤位經(jīng)營個體服裝、鞋帽、燈飾等批零生意。二、服裝城拆遷過程2023年2月6日東海市房地產(chǎn)管理中心向市土地流轉(zhuǎn)中心頒發(fā)“房屋拆遷答應(yīng)證”，對服裝城進(jìn)展拆遷改造，答應(yīng)證載明：拆遷期限至2023年3月20日；2023年2月26日東海市房地產(chǎn)管理中心發(fā)布“關(guān)于服裝城房屋拆遷公告”；2023年4月2日拆遷人委托的拆遷單位東海市房屋拆遷辦公室對服裝城進(jìn)展“強(qiáng)行”拆遷；〔注：未達(dá)成拆遷協(xié)議，又未經(jīng)行政裁決或法院判決〕2023年4月11日東海市土地流轉(zhuǎn)中心、東海市市場開展中心、東海市房屋拆遷辦公室三方簽訂了“非住宅拆遷補(bǔ)償協(xié)議書”。上述三方在協(xié)議中的身份分別為：拆遷人、被拆遷人、拆遷單位。三、服裝城拆遷爭議及行政裁決、訴訟過程2023年3月4日拆遷單位東海市房屋拆遷辦公室受東海市市場中心委托，發(fā)出“告攤主用戶書”，稱：承受所有權(quán)人東海市市場開展效勞中心全權(quán)委托，代為處理服裝城內(nèi)固定攤位有關(guān)補(bǔ)償安置事宜，單方?jīng)Q定了拆遷安置方式〔貨幣安置〕、貨幣補(bǔ)償安置金額等內(nèi)容。個體戶認(rèn)為：一服裝城攤位所有權(quán)人是出資購攤位的個體戶而非市場開展中心、二拆遷安置補(bǔ)償方案不符合法律法規(guī)規(guī)定。雙方發(fā)生爭議，未能簽署拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議。2023年4月12日東海市市場開展中心以申請人身份、以東海市土地流轉(zhuǎn)中心、個體戶為被申請人向東海市建立局申請行政裁決，要求依法對個體戶的拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用進(jìn)展裁決；個體戶向建立局提交了辯論狀及相關(guān)證據(jù)〔包括：出售服裝城攤位的公告、廣告、買賣協(xié)議書、公證書、攤位所有權(quán)證、購攤位收款收據(jù)〕；2023年5月15日東海市建立局作出行政裁決：申請人東海市市場開展中心按國資局批復(fù)給予被申請人〔即個體戶〕實(shí)行貨幣補(bǔ)償，金額為===。2023年6月28日共有45位個體戶認(rèn)為東海市建立局作出的行政裁決詳細(xì)行政行為主要證據(jù)缺乏、違背法定程序、適用法律法規(guī)錯誤，依法向東海市人民法院提起行政訴訟〔被告：東海市建立局、第三人：東海市土地流轉(zhuǎn)中心、東海市市場開展中心〕。個體戶在一審訴狀中提出：1、東海市建立局認(rèn)定個體戶對所購服裝城固定攤位享有的權(quán)利是永久性使有權(quán)，沒有事實(shí)與法律根據(jù)，并且基于這一認(rèn)定，裁決的內(nèi)容也與法不符，包括主體、補(bǔ)償形式、金額〔應(yīng)以經(jīng)房產(chǎn)評估的價格為準(zhǔn)，是本案中無評估報告〕、面積〔因攤位無房產(chǎn)證，應(yīng)以91年的出售方案及市場價格為準(zhǔn)，攤位建筑面積約為11平方，使用面積為4平方〕等；2、對個體戶的拆遷補(bǔ)償形式、補(bǔ)償金額確實(shí)定違背國務(wù)院拆遷條例的有關(guān)規(guī)定；3、拆遷人拆遷行為違法，屬超期無證違法拆遷，東海市市場開展中心申請行政裁決的程序違法，建立局作出行政裁決違背法定程序。東海市人民法院經(jīng)二次開庭審理，于2023年12月24日作出判決。判決認(rèn)為：“雖然原告〔即個體戶〕購入服裝城攤位，并持有東海市服裝市場籌建辦公室所發(fā)的《攤位所有權(quán)證》，但按照法律法規(guī)的規(guī)定，不能證明原告是該房屋的所有人或共有人，該房屋的所有權(quán)人應(yīng)是第三人東海市市場開展中心，對原告可視為被拆房屋的當(dāng)事人。被告收到第三人東海市場開展中心提出的行政裁決申請，結(jié)合其自愿補(bǔ)償和服裝城攤位評估計算及攤位補(bǔ)償價格的說明等情況，根據(jù)國務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第十六條和《浙江省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第十七條的規(guī)定，被告所作的裁決不違背法律法規(guī)規(guī)定。綜上被告所作的行政裁決認(rèn)定的事實(shí)根本清楚，適用的法律法規(guī)正確，程序根本合法，應(yīng)予支持，原告訴請的理由和根據(jù)缺乏，本院難以支持久。按照《行政訴訟法》第五十四條第一款第一項(xiàng)的規(guī)定，判決：維持被告東海市建立局于2023年5月15日作出的行政裁決書。”上面所述的是服裝城從建造、拆遷、發(fā)生爭議進(jìn)展行政裁決、一審行政訴訟的全過程。第二局部：對本案處理的個人意見現(xiàn)其中的30位個體戶不服一審訊決，已向東海地區(qū)中院提起上訴。一、對上訴人在拆遷過程中的身份未依法作出認(rèn)定，從而導(dǎo)致模糊判決。一審訊決認(rèn)為：上訴人不是房屋的所有權(quán)人，但可視為拆遷房屋的當(dāng)事人。上訴人認(rèn)為，一審訊決的這一認(rèn)定缺乏法律根據(jù)，與事實(shí)也不符?！墩憬〕鞘蟹课莶疬w管理?xiàng)l例》第十五條規(guī)定了5種拆遷當(dāng)事人：拆遷人、被拆遷人、承租人、〔公房〕代管人、〔公房〕房屋使用人，個體戶是哪一種呢，一審訊決沒有認(rèn)定；一審訊決認(rèn)為是個體戶是拆遷當(dāng)事人，那么又享有哪些權(quán)利呢，沒有說明。而是模糊地認(rèn)為是當(dāng)事人，但不歸類，沒有列明能否適用《拆遷條例》所規(guī)定當(dāng)事____利。而事實(shí)上，個體戶對所購攤位是有處分權(quán)〔如出租、出售〕的，不僅僅享有使用權(quán)，其權(quán)利比承租人的權(quán)利要大的多。比方：國務(wù)院《拆遷條例》明確規(guī)定：“拆遷租賃房屋的，被拆遷人與承租人達(dá)不成解除租賃關(guān)系協(xié)議的，實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換”，本案中個體戶沒有這種權(quán)利嗎。二、未正確適用法律、法規(guī)。被上訴人東海市建立局作出的行政裁決適用了國務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第16條和《浙江省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第17條的規(guī)定，這二條均是關(guān)于被上訴人有作出行政裁決的行政職權(quán)的規(guī)定，而不是有關(guān)拆遷、補(bǔ)償方面實(shí)體規(guī)定的條款。一審訊決認(rèn)為被上訴人作出的詳細(xì)行政行為適用法律法規(guī)正確，是成心遺漏拆遷條例的相關(guān)實(shí)體規(guī)定，對被上訴人的違法之處不作評判。1、拆遷補(bǔ)償形式確實(shí)定違背拆遷條例的規(guī)定。上訴人對攤位享有比承租人更多的權(quán)利，因此在拆遷中至少享有拆遷條例所規(guī)定的承租人的權(quán)利，被上訴人根據(jù)奉化市市場開展中心的單方申請，作出進(jìn)展貨幣補(bǔ)償?shù)牟脹Q。違背國務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第27條的規(guī)定，剝奪了上訴人在權(quán)利。2、補(bǔ)償金額確實(shí)定。被上訴人根據(jù)東海市市場開展中心的單方申請、東海市國資局的一批復(fù)，裁決確定了對上訴人補(bǔ)償?shù)慕痤~，違背了《浙江省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第31條關(guān)于要求進(jìn)展評估確定的法律規(guī)定。3、裁決的程序。行政裁決是施行強(qiáng)迫拆遷的法律根據(jù)。進(jìn)展行政裁決的目的是為了完成拆遷，拆遷條例規(guī)定拆遷人應(yīng)在拆遷答應(yīng)證規(guī)定的拆遷期限內(nèi)完成拆遷，所以行政裁決應(yīng)當(dāng)在拆遷期限內(nèi)進(jìn)展。而本案中，拆遷答應(yīng)規(guī)定的拆遷期限至2023年3月20日，強(qiáng)行拆遷的時間是4月2日，東海市市場開展中心申請行政裁決的時間是4月18日。是先違法強(qiáng)行拆后申請行政裁決，行政裁決解決的是拆遷過程中的.補(bǔ)償安置問題，進(jìn)展裁決的前提是拆遷行為合法，而本案中這一前提不存在〔超期違法無證拆遷〕，被上訴人理應(yīng)依法行使職權(quán)對違法拆遷行為進(jìn)展管理，對違法的裁決申請不予受理，但被上訴人卻違背程序進(jìn)展受理并作出了錯誤的裁決。4、拆遷補(bǔ)償安置發(fā)生在拆遷人與其他拆遷當(dāng)事人之間。東海市市場開展中心不是拆遷人，東海市市場開展中心與上訴人間也無任何合同法律關(guān)系存在，雙方間不存在拆遷補(bǔ)償安置關(guān)系。而本案中，對上訴人的補(bǔ)償形式及金額、裁決申請均是市場開展中心提出的，不是拆遷人土地流轉(zhuǎn)中心提出的，被上訴人依市場開展中心的申請及補(bǔ)償方案作出裁決，不符合拆遷條例的規(guī)定。三、一審訊決書未對被上訴人提交并經(jīng)庭審質(zhì)證的證據(jù)進(jìn)展完全的羅列和認(rèn)定。被上訴人在8月26日第一次開庭前、12月11日第二次開庭前分兩次向法庭提交了相關(guān)證據(jù)。第一次提交了9份證據(jù)，其中證據(jù)三是東海市計委“關(guān)于同意東海市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)恒業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)新建東海商貿(mào)大廈建立工程立項(xiàng)的批復(fù)”、證據(jù)四是東海市規(guī)劃局發(fā)給東海市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)恒業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的“建立工程規(guī)劃答應(yīng)證”〔副本〕；第二次提交了五份證據(jù)，證據(jù)一是東海市計委“關(guān)于同意市土地流轉(zhuǎn)中心開發(fā)服裝城地塊建立工程的批復(fù)”、證據(jù)二是建立用地規(guī)劃答應(yīng)證。對被上訴人在一審中提交的上述證據(jù)，上訴人認(rèn)為：1、逾期提交且無法定可延期提交的事由，違背了行政訴訟法的強(qiáng)迫性規(guī)定，應(yīng)不予認(rèn)定，一審訊決認(rèn)為逾期提交的證據(jù)有效與法無據(jù)。2、一審訊決遺漏了對被上訴人不利的證據(jù)，單列了對被上訴人有利的證據(jù)。3、東海市計委、規(guī)劃部門先后二次分別對東海市土地流轉(zhuǎn)中心和東海市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)恒業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)立項(xiàng)、發(fā)證，被上訴人在庭審中辯論稱是工程轉(zhuǎn)讓即土地流轉(zhuǎn)中心將未完成拆遷補(bǔ)償安置的工程轉(zhuǎn)讓給恒業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司，但被上訴人在行政裁決中、一審法院在判決中均未對此進(jìn)展陳述，也未適用拆遷條例的相關(guān)規(guī)定進(jìn)展審查評判。導(dǎo)致判決認(rèn)定事實(shí)與實(shí)際存在出入。綜觀本案拆遷人、“被拆遷人”、市規(guī)劃與建立局的所作所為，東海法院二次向省高院申請延長審理期限，在過了近5個月時間后下達(dá)了一審訊決書。30位個體戶現(xiàn)已提起上訴，等待二審法院開庭審理判決，但本案中出現(xiàn)的幾個問題，確是值得大家討論的，同時也希望各位朋友能發(fā)表自已的珍貴意見。問題一：攤主的身份及在拆遷中享有的權(quán)利。本案中個體戶購置了固定攤位，但至今無房產(chǎn)證，7年之后整個服裝城的房產(chǎn)證辦到了東海市市場開展中心名下。于是，東海市市場開展中心名正言順地以被拆遷人自居，拆遷人也以個體戶不是被拆遷人為由，創(chuàng)造出一個《拆遷條例》沒有規(guī)定的“永久性使用權(quán)人”概念，不評估、不安置，通過政府部門的紅頭文件〔如國資局批復(fù)〕來定了一個價格進(jìn)展補(bǔ)償。于是，建立局又以準(zhǔn)司法機(jī)關(guān)的身份為理由，來了一個根據(jù)民法公平合理的原那么，并作出了一個自認(rèn)為“公平合理”的裁決。我認(rèn)為：個體戶雖無房產(chǎn)證，但其是固定攤位的購置者，又實(shí)際使用經(jīng)營該攤位，承租人的權(quán)利總享有吧？，更何況對攤位是有“永久性使用權(quán)”呢？一審法院認(rèn)為：攤位復(fù)雜，且法律沒有明確規(guī)定，以國資局批文加上評估計算表和說明就可以定補(bǔ)償價格了，不評估不違法，而且是較公平合理的。實(shí)際是不確定個體戶的身份，進(jìn)而以無法律可適用為由，大膽“自由裁量”了一回。對個體戶的權(quán)利、要進(jìn)展評估的規(guī)定都視而不見了。問題二：行政裁決的程序要求。拆遷期限過了，再申請裁決，符合程序嗎？對此，《杭州市拆遷條例》作出明確規(guī)定，裁決申請必須在拆遷期限內(nèi)提出。國務(wù)院及浙江省《拆遷條例》雖未有明確的條款規(guī)定時間限定，但我認(rèn)為仍可得出行政裁決必須在拆遷期限內(nèi)進(jìn)展的結(jié)論，因?yàn)椴脹Q是為了完成拆遷，而拆遷又必須在拆遷期限內(nèi)完成。本案中，申請人市場開展中心是在拆遷期限之后申請裁決的。問題三：拆遷人對被拆遷人進(jìn)展貨幣補(bǔ)償，再由被拆遷人對個體戶〔攤主〕進(jìn)展補(bǔ)償正確嗎？本案中，拆遷人先與被拆遷人簽訂了“非住宅拆遷補(bǔ)償協(xié)議”，協(xié)議中約定：對被拆遷人的補(bǔ)償金額已包含了對固定攤位攤主的補(bǔ)償，再由被拆遷人提出補(bǔ)償方案。這樣，拆遷人就不再于個體戶發(fā)生拆遷關(guān)系了。1、對于租賃房屋，拆遷要兼顧被拆遷人和承租____益，拆遷人與被拆遷人、承租人均為拆遷當(dāng)事人?！恫疬w條例》規(guī)定：拆遷協(xié)議應(yīng)由三方簽署，在被拆遷人與承租人間達(dá)不成解除租賃關(guān)系協(xié)議時，要實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。2、本案中，個體戶不是承租人，但享有比承租人更多的權(quán)利內(nèi)容。()而且，個體戶與被拆遷人間無任何合同法律關(guān)系存在。本案中，拆遷人的這種做法合法嗎？我認(rèn)為不合法，一是剝奪了個體戶的權(quán)利，二是個體戶與被拆遷人間無任何合同法律關(guān)系存在。四、超過了拆遷答應(yīng)證規(guī)定的拆遷期限后，拆遷人未經(jīng)行政裁決/法院判決非法強(qiáng)行拆遷，后又提出行政裁決申請，房屋拆遷管理部門應(yīng)如何處