房地產(chǎn)項目可行性研究報告第一次

江蘇國力置業(yè)塑料一廠商辦工程可行性研究報告2021年3月目錄一總論 1〔一〕工程背景 11、工程名稱 12、工程承辦單位概況 13、工程提出的理由與目的 1〔二〕工程概況 21、工程區(qū)位 22、工程土地現(xiàn)狀 23、工程開發(fā)規(guī)模與目標(biāo) 24、工程主要建設(shè)條件 35、工程主要經(jīng)濟指標(biāo) 3〔三〕工程可行性研究報告編制依據(jù) 4〔四〕工程可行性研究報告研究范圍 4〔五〕工程建設(shè)存在的問題與工程實施建議 51、工程建設(shè)存在的問題 52、工程實施建議 5二工程開發(fā)市場環(huán)境分析 6〔一〕工程開發(fā)經(jīng)營政策層面分析 61、土地供給政策調(diào)整 62、房地產(chǎn)金融政策調(diào)整 113、物業(yè)管理政策 124、房地產(chǎn)政策調(diào)整 12〔二〕工程開發(fā)經(jīng)營的宏觀經(jīng)濟與社會開展環(huán)境分析 13〔三〕工程開發(fā)經(jīng)營的城市經(jīng)濟與社會開展環(huán)境分析 131、徐州市近年來經(jīng)濟和社會開展?fàn)顩r 132、從近期來看，徐州市經(jīng)濟和社會將發(fā)生如下變化： 14〔四〕泉山區(qū)的國民經(jīng)濟和社會開展?fàn)顩r 151、該區(qū)歷史與開展現(xiàn)狀 152、泉山區(qū)交通及配套 153、泉山區(qū)開展定位 154、泉山區(qū)國民經(jīng)濟開展指標(biāo) 16〔五〕徐州市房地產(chǎn)市場分析 161、2021年房地產(chǎn)市場運行分析 162、2021年徐州房地產(chǎn)市場開展趨勢 19〔六〕工程供需圈區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 20三工程建設(shè)方案 23〔一〕工程規(guī)劃設(shè)計目標(biāo) 23〔二〕工程規(guī)劃構(gòu)思 24四工程定位 25〔一〕工程市場定位 25〔二〕工程產(chǎn)品定位 25〔三〕目標(biāo)客戶群定位 25五總體開發(fā)模式 26〔一〕獨創(chuàng)性模式 26〔二〕差異化模式 26〔三〕充分整合周邊資源，發(fā)揮最大市場價值模式 271、整合交通資源，借市中心的成熟配套 272、整合特色商務(wù)休閑品牌 273、整合優(yōu)秀設(shè)計資源 27六工程環(huán)境影響評價 28〔一〕工程實施過程中的環(huán)境影響及對策 281、工程建設(shè)對環(huán)境的影響 282、建設(shè)中環(huán)境影響的緩解措施 28〔二〕工程完成后的環(huán)境影響及對策 29七工程建設(shè)指標(biāo)及實施進度 30〔一〕工程建設(shè)指標(biāo) 30〔二〕建設(shè)周期 30〔三〕工程前期工作安排32〔四〕工程建設(shè)階段方案安排 301、工程進度安排的依據(jù) 302、進度安排原那么 313、分階段開發(fā)的原因與目的 31〔五〕工程實施進度表 31八工程投資估算與資金安排 33〔一〕建設(shè)投資估算 331、投資估算范圍 332、投資估算編制依據(jù) 333、工程總投資估算的原那么 33〔二〕工程總投資估算 331、土地費用 332、建安工程費用 333、工程前期費用 344、城建費用 345、室外工程費 356、建設(shè)監(jiān)理費 357、建設(shè)單位管理費 358、預(yù)備費 359、建設(shè)期利息 3510、工程總投資 35〔三〕資金籌措與融資方式 361、資本金 362、銀行借款 363、凈銷售收入 36九財務(wù)評價 37〔一〕財務(wù)評價根底數(shù)據(jù)的測算 371、基準(zhǔn)收益率確實定 372、計算期確實定 373、利率確實定 374、銷售收入和稅金及附加估算表 37〔二〕盈利能力分析 391、靜態(tài)盈利能力分析 392、動態(tài)盈利能力分析 39〔三〕清償能力分析 40〔四〕評價結(jié)論 40十不確定分析 41〔一〕盈虧平衡分析 41〔二〕敏感性分析 411、總投資變化對財務(wù)凈現(xiàn)值的敏感性分析 412、銷售收入變化對工程財務(wù)凈現(xiàn)值的敏感性分析…..42十一工程風(fēng)險分析 43〔一〕風(fēng)險因素的識別和評估 431、風(fēng)險等級劃分 432、風(fēng)險因素的識別和評估 43〔二〕風(fēng)險防范對策 441、風(fēng)險回避 442、風(fēng)險控制 453、風(fēng)險轉(zhuǎn)移 454、風(fēng)險自擔(dān) 45十二研究結(jié)論與建議 46〔一〕結(jié)論 46〔二〕建議 46附表 47一總論〔一〕工程背景1、工程名稱工程暫定名稱：塑料一廠商辦工程。2、工程承辦單位概況開發(fā)商：江蘇國力置業(yè)江蘇國力置業(yè)，是天力地產(chǎn)的全資子公司。天力地產(chǎn)為中外合資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，是徐州老牌的外鄉(xiāng)開發(fā)商，公司成立于1998年11月，注冊資本變更為238萬美元，開發(fā)資質(zhì)為二級，先后開發(fā)過民理園，萬通佳苑，新都佳苑，御景灣1-3期，目前全資開發(fā)香溪左岸。下屬有徐州市天力物業(yè)管理、徐州市天力塑鋼門窗公司、徐州市天力建材技術(shù)開發(fā)、徐州市嘉禾實業(yè)開展等，總注冊資本為5600萬元，經(jīng)營活動主要涉及房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理、新型建筑材料等相關(guān)行業(yè)，幾年來，公司分別被徐州市政府評為徐州市民營企業(yè)50強，泉山區(qū)民營業(yè)企10強，獲得區(qū)委的先進黨支部等榮譽稱號，并被授予徐州市重點保護企業(yè)，泉山區(qū)重點保護企業(yè)。江蘇國力置業(yè)，注冊資金人民幣5000萬元，屬于有限責(zé)任公司，涉及到房地產(chǎn)開發(fā)、建筑與工程、效勞(中介·物業(yè)·監(jiān)理·設(shè)計)等行業(yè)。3、工程提出的理由與目的工程的提出主要基于工程地塊良好的地理位置與開發(fā)前景、成熟的開發(fā)條件、以及公司自身開展的需要。徐州位于江蘇省西北部，是蘇北最大城市和由蘇、魯、豫、皖邊區(qū)組成的淮海經(jīng)濟區(qū)的中心。京滬、隴海兩大鐵路干線在這里交匯，作為“北國鎖鑰〞，“南國門戶〞，自古便為兵家必爭之地，素稱“五省通衢〞。全市總面積11258平方公里，其中市區(qū)面積963平方公里。徐州古稱彭城，具有四千多年的光芒歷史，是國家歷史文化名城之一。徐州地處蘇、魯、豫、皖四省交界，為北國鎖鑰，南國門戶，地理位置十分重要，自古便為兵家必爭之地。城市綜合競爭力不斷提升，城市品牌影響明顯增強。2005年，徐州入圍“十大經(jīng)濟活力城市〞之一。工程位于徐州市泉山區(qū)淮海西路以南，新都佳苑以東，紡織東路以西，怡景園小區(qū)以北。工程A地塊為街頭綠地，B地塊規(guī)劃為商業(yè)辦公用地。周邊：.購物場所

、文化教育

、醫(yī)療衛(wèi)生

、金融效勞、

郵政效勞

、娛樂、餐飲、運動

生活效勞、娛樂休息等市政配套設(shè)施齊全。交通便利，人流量較大，地理位置比擬優(yōu)越，具有較好的升值潛力，適宜于建造小型的商業(yè)辦公寫字樓社區(qū)。在該宗地上規(guī)劃開發(fā)規(guī)模適中、配套完善的商業(yè)辦公工程，對于徐州市、淮海經(jīng)濟區(qū)城市建設(shè)和社會經(jīng)濟開展以及承辦方自身的開展，都是十分必要和有利的。并且有利于本區(qū)域居民生活水平的提高和居住環(huán)境的改善。〔二〕工程概況1、工程區(qū)位該工程位于淮海西路以南，新都佳苑以東，紡織東路以西，怡景園小區(qū)以北。周圍有二環(huán)西路、建國西路、紡織東路、淮海西路、煤建一街等眾多交通干道，對外交通極為便利。工程所在的A地塊規(guī)劃為街頭綠地，B地塊規(guī)劃為商業(yè)辦公用地，土地用地面積9810.7平方米，建設(shè)用地面積7931平方米，綠化帶面積約為1879.7平方米。B地塊的容積率≤4.5，B地塊的建筑密度≤50％，綠化率≥15％。該地塊憑借優(yōu)越的地理位置和完善的城市建設(shè)，在不久的將來該區(qū)域會成為地段繁華的商業(yè)帶。工程位于淮海經(jīng)濟區(qū)，淮海西路與紡織東路交匯，周圍眾多道路環(huán)繞，與人民廣場隔路相望，具備了得天獨厚的商業(yè)交通優(yōu)勢。周圍小區(qū)：新都佳苑、尚城國際、怡景園小區(qū)、萬通佳苑、礦南小區(qū)等；學(xué)校：徐重職業(yè)學(xué)校、第一小學(xué)、徐州市第三十一中學(xué)幼兒園等；醫(yī)院：徐州市第六人民醫(yī)院、徐州礦機醫(yī)院、徐州第五人民醫(yī)院等；銀行：工商銀行、中國郵政礦山路郵政局銀行、交通銀行、中國銀行、江蘇銀行

等；附近有小型商業(yè)街、五星電器尚城國際店、新一佳購物廣場大時代商業(yè)廣場歡樂買生活廣場等。市政配套，商業(yè)布局，教育設(shè)施、醫(yī)療機構(gòu)、休閑娛樂、就業(yè)環(huán)境、交通出行等設(shè)施齊全，周圍中高檔次小區(qū)眾多，人流量大，投資價值大，地理位置優(yōu)越。經(jīng)過幾年的開展，該區(qū)域目前已經(jīng)形成集商業(yè)辦公及住宅于一體。該地塊憑借它極佳的地理位置、豐富的社會資源以及優(yōu)美的自然環(huán)境等優(yōu)勢在過去的幾年內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)量迅猛增長。正在憑借順暢的交通，優(yōu)雅的自然環(huán)境，濃郁的商業(yè)氣氛，正在逐步完善的配套設(shè)施，形成一個中小型的商業(yè)辦公及居住區(qū)域，為蓬勃開展的泉山區(qū)再添活力。工程所處的地理區(qū)位詳見?工程規(guī)劃圖?〔附圖1.1〕。2、工程土地現(xiàn)狀該工程周圍地面較為平坦。大局部用地現(xiàn)在為住宅商業(yè)辦公等，描述不清周圍多層、小高層、高層，公寓式辦公樓和商業(yè)街，商業(yè)氣氛濃郁。描述不清3、工程開發(fā)規(guī)模與目標(biāo)工程擬規(guī)劃建成現(xiàn)代化的、具有前瞻性的中檔次商業(yè)辦公區(qū)。本工程的規(guī)劃用地面積為9810.7平方米，工程的建筑面積為35690平方米，根據(jù)其所在地塊特點和開發(fā)策略工程規(guī)劃為A地塊為綠地，B地塊東側(cè)臨街為單獨的商業(yè)樓，西側(cè)為一棟寫字樓。具體安排實施〔詳見3.1?工程規(guī)劃表?〕。工程方案按照總體規(guī)劃和布局共一期就可實施完用書面語，工程開發(fā)銷售期為3年，其中建設(shè)期為2年，建設(shè)期與銷售期共3年。用書面語工程總體規(guī)劃指標(biāo)見下表〔表1.1〕。表1.1工程總體規(guī)劃指標(biāo)序號項目單位數(shù)量一規(guī)劃用地面積M29810.7二總建筑面積M235690其中：1A地塊為街頭綠地M21879.72B地塊為商業(yè)辦公M27931三道路及停車場35%四建筑密度50%五容積率4.5六綠化率15%4、工程主要建設(shè)條件1〕已簽訂“工程開發(fā)協(xié)議書〞〔2021年1月〕。2〕土地使用權(quán)出讓金已經(jīng)按合同約定開始支付，已取得局部土地使用權(quán)證，宗地拆遷工作已經(jīng)進行。3〕已開始進行工程前期的論證分析及立項工作。并已著手開始進行工程的正式規(guī)劃設(shè)計工作。4〕工程市場調(diào)查工作已經(jīng)在進行并已取得階段性成果。5〕工程建設(shè)資金已經(jīng)準(zhǔn)備到位。6〕工程已取得當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)領(lǐng)導(dǎo)和部門的肯定，并已取得同意立項的批復(fù)文件。5、工程主要經(jīng)濟指標(biāo)工程主要經(jīng)濟指標(biāo)見下表〔表1.2〕。表1.2工程主要經(jīng)濟指標(biāo)序號項目單位數(shù)量備注一主要經(jīng)濟結(jié)果和數(shù)據(jù)1工程投入總資金萬元20212.942建設(shè)投資〔不含建設(shè)期利息〕萬元19709.85其中：自有資金萬元9904.913建設(shè)期利息萬元403.13該指標(biāo)明顯偏低該指標(biāo)明顯偏低4銷售收入萬元45038.45銷售稅金及附加萬元3040.09二主要經(jīng)濟評價指標(biāo)1工程財務(wù)內(nèi)部收益率%23.66%基準(zhǔn)收益率Ic=5%為何去此值？為何去此值？2稅后工程財務(wù)內(nèi)部收益率%21.18%基準(zhǔn)收益率Ic=5%3稅后資本金財務(wù)內(nèi)部收益率31.93%4財務(wù)凈現(xiàn)值〔稅前〕萬元15268.885財務(wù)凈現(xiàn)值〔稅后〕萬元13071.76資本金財務(wù)凈現(xiàn)值〔稅后〕萬元20962.857靜態(tài)投資回收期〔稅后〕季88動態(tài)投資回收期〔稅后〕季8〔三〕工程可行性研究報告編制依據(jù)1)國家計委、建設(shè)部?建設(shè)工程經(jīng)濟評價方法與參數(shù)?；2)建設(shè)部?房地產(chǎn)開發(fā)工程經(jīng)濟評價方法?；3)國家開展方案委員會?投資工程可行性研究指南?；4)徐州市城市總體規(guī)劃；5)工程開發(fā)用地協(xié)議書；6)?建設(shè)工程選址意見書?；7)?建設(shè)工程規(guī)劃許可證?；8)徐州市泉山區(qū)以及工程周邊地區(qū)市場調(diào)研和現(xiàn)場勘查資料?！菜摹彻こ炭尚行匝芯繄蟾嫜芯糠秶?)工程開發(fā)市場環(huán)境分析；2)工程建設(shè)初步方案；3)工程定位；4)工程開發(fā)經(jīng)營模式；5)工程環(huán)境影響評價；6)工程投資估算與資金安排；7)工程融資方案；8)工程財務(wù)評價；9)工程風(fēng)險分析?！参濉彻こ探ㄔO(shè)存在的問題與工程實施建議1、工程建設(shè)存在的問題1〕工程土地使用權(quán)問題及前期各項審批手續(xù)尚未全部完成，是否屬于本工程的問題工程方案尚不能最后確定。是否屬于本工程的問題2〕工程前期啟動尚存在阻力，影響工程按方案如期實施。3〕工程建設(shè)投資總額控制有賴于工程實施過程中承辦方的具體執(zhí)行情況，不確定因素較多，此方面風(fēng)險較大。4〕工程開發(fā)總體規(guī)模較大，市場消化速度和能力會對工程構(gòu)成嚴(yán)重影響。存在預(yù)期利益難以兌現(xiàn)的可能。5〕資金供給方案尚未落實，銀行貸款還未最終定奪。6〕存在較強的市場競爭壓力，工程的競爭優(yōu)勢和競爭力還需要多方面的培育。2、工程實施建議對本工程的實施建議主要有以下幾點：1〕宜迅速解決余下局部土地使用權(quán)指哪局部？問題。指哪局部？2〕及時解決本工程施工臨時用水、用電問題，開發(fā)商要敦促開發(fā)區(qū)早日啟動本工程的市政配套工程，最遲應(yīng)在工程一期開始銷售前完成正式供水、供電、通訊等工程。3〕盡快組織國內(nèi)外優(yōu)秀規(guī)劃、建筑、園林設(shè)計機構(gòu)完成工程設(shè)計。4〕集中力量抓緊完成工程的規(guī)劃和立項報批工作，落實工程開工建設(shè)的各項手續(xù)，確保工程能按合同約定按時開工建設(shè)。5〕工程營銷工作從籌劃到組織落實需要周密考慮和安排，必須做詳盡的市場調(diào)查工作。6〕既要節(jié)省建設(shè)資金，又必須切實保證工程質(zhì)量，堅持以質(zhì)量領(lǐng)先的市場策略。7〕工程開發(fā)的各個階段要注意邀請既有實力又能切實認(rèn)真地投入的合作伙伴。以增強承辦方自身在特大工程開發(fā)上的業(yè)務(wù)能力。8〕重視工程的廣告宣傳工作，保證足夠的廣告投放量，在廣告的文案和設(shè)計上做足文章，為本工程積聚人氣。二工程開發(fā)市場環(huán)境分析房地產(chǎn)工程開發(fā)經(jīng)營市場環(huán)境，即投資環(huán)境，決定工程的定位、運作和最終成效。工程開發(fā)經(jīng)營時機產(chǎn)生于它所依賴的市場環(huán)境之中。同樣地，工程的開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險，也埋藏在工程依賴的市場環(huán)境的不確定因素集合之中?！惨弧彻こ涕_發(fā)經(jīng)營政策層面分析由于房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟開展極為重要的根底性產(chǎn)業(yè)，它是各行各業(yè)必須的生產(chǎn)資料，又是廣闊城市居民必要的生活條件，所以它的波動將對國計民生產(chǎn)生重大的影響。因此，世界各國政府、包括經(jīng)濟自由化程度最高的美國政府都密切關(guān)注、甚至深刻干預(yù)房地產(chǎn)市場，以房地產(chǎn)市場的健康開展從正面促進與保證整個經(jīng)濟的穩(wěn)步開展。我國房地產(chǎn)市場依然是政府政策主導(dǎo)型市場，尚未到達(dá)市場機制起主導(dǎo)作用的市場。所以，對一個中小型房地產(chǎn)投資工程來說，政策層面分析處于首要地位。1、土地供給政策調(diào)整用近兩年的數(shù)據(jù)，過早數(shù)據(jù)刪掉，盡量反映工程所在地的情況用近兩年的數(shù)據(jù)，過早數(shù)據(jù)刪掉，盡量反映工程所在地的情況2021年1月9日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布?關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知?：1.嚴(yán)格執(zhí)行土地用途管制制度；2.嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有土地進行建設(shè)；嚴(yán)格控制農(nóng)村集體建設(shè)用地規(guī)模；3.嚴(yán)格禁止和嚴(yán)肅查處“以租代征〞轉(zhuǎn)用農(nóng)用地的違法違規(guī)行為；4.嚴(yán)格土地執(zhí)法監(jiān)管。2021年，全國土地供給總量大幅增加，根底設(shè)施等其他用地供給比例略有提高。2021年4月15日，國土資源部高調(diào)宣布了住宅用地的放量。國土資源部公布的?2021年住房用地供給方案?顯示，今年全國住宅用地的方案供給量超過18萬公頃。這一數(shù)字，是2021年全國住宅用地實際供給量的2.35倍，更是前5年平均年度實際住宅供地量的3.38倍。其中，河南省今年住房建設(shè)用地供給總量為7372.35公頃，其中，保障性住房用地為1624.04公頃，棚改房用地為1649.01公頃，自住性中小套型普通商品房用地為3176.73公頃，三類用地占總量的87.50%。2021年，土地政策將繼續(xù)嚴(yán)格落實中央各項調(diào)控政策措施，加大監(jiān)管和調(diào)控力度，穩(wěn)固已有調(diào)控成果，促進房價合理回歸；繼續(xù)以保障性安居工程用地落實為重點做好用地供給，努力保持土地市場平穩(wěn)運行，防止土地供給總量、結(jié)構(gòu)和價格大起大落，合理引導(dǎo)市場預(yù)期；繼續(xù)以促進形成住房有效供給為重點做好已供住房用地的監(jiān)管工作，加強住房宗地供給和開發(fā)利用的動態(tài)監(jiān)測監(jiān)管，嚴(yán)格催促按合同約定條件建設(shè)和開竣工，及時發(fā)現(xiàn)處置閑置土地，堅決打擊違法轉(zhuǎn)讓土地行為。2021-2021年徐州市土地供給政策：〔1〕方案編制的指導(dǎo)思想堅持以科學(xué)開展觀為指導(dǎo)，圍繞振興徐州老工業(yè)基地，突出抓好經(jīng)濟建設(shè)、中心城市建設(shè)、和諧社會建設(shè)的戰(zhàn)略設(shè)想，以土地利用總體規(guī)劃和城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃為依據(jù)，落實國民經(jīng)濟和社會開展規(guī)劃綱要的開展目標(biāo)，加強土地利用宏觀調(diào)控，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)和區(qū)域協(xié)調(diào)開展，合理安排各類用地的供給規(guī)模和布局，盤活存量，控制增量，促進土地節(jié)約集約高效利用，確保我市經(jīng)濟社會全面協(xié)調(diào)可持續(xù)開展?！?〕方案編制的原那么1〕節(jié)約集約用地原那么，一是節(jié)約用地，就是各項建設(shè)都要盡量節(jié)省用地，千方百計地不占或少占耕地二是集約用地，每宗建設(shè)用地必須提高投入產(chǎn)出的強度，提高土地利用的集約化程度三是通過整合、置換和儲藏，合理安排土地投放的數(shù)量和節(jié)奏，改善建設(shè)用地結(jié)構(gòu)、布局，挖掘用地潛力，提高土地配置和利用效率。2〕供需平衡原那么，促進2021年房地產(chǎn)市場供需根本平衡。方案總量以前兩年實際供給量為基準(zhǔn)，以土地供給引導(dǎo)需求，合理調(diào)整土地供給結(jié)構(gòu)和用地供給量，切實穩(wěn)定住房價格。3〕有保有壓原那么，優(yōu)先保障國家重點建設(shè)工程和各地根底設(shè)施建設(shè)工程用地需要，合理確定城鎮(zhèn)村建設(shè)新增用地。落實國家產(chǎn)業(yè)政策，優(yōu)先保障國家重點建設(shè)工程用地需求，支持有利于結(jié)構(gòu)調(diào)整的工程建設(shè)用地。對不符合國家產(chǎn)業(yè)政策、開展規(guī)劃和市場準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的工程，不予供地。繼續(xù)加大對中小戶型、中低價商品房、經(jīng)濟適用房和廉租房的土地供給，嚴(yán)格控制大戶型、低密度高檔住宅土地供給，停止別墅類用地土地供給，保證保障性安居工程和中小套商品房用地占住宅用地比例不低于70%。4〕可持續(xù)利用原那么，土地利用不能只顧眼前而不顧長遠(yuǎn)，不能只顧經(jīng)濟和社會效益而不顧生態(tài)效益。同時，對土地利用結(jié)構(gòu)調(diào)整更應(yīng)在可持續(xù)理論的指導(dǎo)下遵循客觀規(guī)律，實現(xiàn)土地類型的合理轉(zhuǎn)換，做到保護與利用并重，利用服從保護，最終實現(xiàn)土地的可持續(xù)利用。(3)方案適用范圍徐州市2021年度國有建設(shè)用地供給方案編制適用范圍為徐州市區(qū)行政轄區(qū)〔不含銅山區(qū)、賈汪區(qū)〕范圍內(nèi)供給的全部國有建設(shè)用地。國有建設(shè)用地供給方案的方案期為一年。本方案年度為2021年1月1日至12月31日。四、國有建設(shè)用地供給方案指標(biāo)〔4〕國有建設(shè)用地供給總量國有建設(shè)用地供給總量，是指方案期內(nèi)各類國有建設(shè)用地供給的總規(guī)模。徐州市2021年度國有建設(shè)用地供給總量控制在14500畝。其中包含存量建設(shè)用地3916畝，新增建設(shè)用地10584畝?！?〕國有建設(shè)用地供給結(jié)構(gòu)國有建設(shè)用地供給結(jié)構(gòu)，是指方案期內(nèi)商服用地、工礦倉儲用地、住宅用地、公共管理與公共效勞用地、交通運輸用地等各類國有建設(shè)用地的供給規(guī)模和比例關(guān)系。2021年度徐州市國有建設(shè)用地供給總量中，商服用地2186.6畝，占供給方案總量的15%，工礦倉儲用地5000畝,占比34%；住宅用地4636.4畝，占比32%；公共管理與公共效勞用地1040畝，占比7%；交通運輸用地1527畝，占比11%；特殊用地110畝，占比1%?！?〕國有建設(shè)用地供給布局徐州市區(qū)2021年度國有建設(shè)用地供給方案，注重徐州市中心城區(qū)、開發(fā)區(qū)、新城區(qū)等重點功能區(qū)塊的協(xié)調(diào)開展，保障“三重一大〞工程的用地，其中開發(fā)區(qū)安排用地8400畝，中心城區(qū)用地5046畝，新城區(qū)用地1054畝?！?〕國有建設(shè)用地供給方式1〕方案劃撥供地3500畝2021年列入劃撥供地方案的工程共有34個，用地約3800畝，我局將根據(jù)上述工程的前期手續(xù)完成情況，確保完成所列劃撥用地工程的90％以上，確保劃撥供地3500畝，主要用來滿足于市政根底設(shè)施、道路及交通水利設(shè)施建設(shè)、學(xué)校和醫(yī)院建設(shè)等根底工程。同時根據(jù)國家重視民生，著力解決低收入家庭住房困難問題的相關(guān)政策，我市劃撥供地方案中經(jīng)濟適用住房及市政重點工程拆遷安置工程用地等保障性住房工程用地面積約為1188畝，占方案劃撥供地總面積的34％左右。2〕方案經(jīng)營性用地供地6000畝為穩(wěn)固房地產(chǎn)調(diào)控政策成效，同時服從、效勞于市區(qū)市政重點工程及重大工程建設(shè)，最終排定市區(qū)經(jīng)營性用地出讓規(guī)模6971畝，方案總量較2021年有一定增加。排定方案中有局部地塊未完全拆遷，根據(jù)凈地出讓的國家政策，上市進度直接受市政拆遷進度影響，不能確保今年上市，因此預(yù)計今年實際出讓總量能到達(dá)6000畝左右。在可供的約6000畝土地中，居住用地約占3448畝，約占總供給量的57.5%，商業(yè)及功能性工程用地約2552畝約占42.5%。與此同時，我市仍將在掛牌供地中加大限價房、棚改房等保障性安居工程供給力度，供給規(guī)模約876畝，結(jié)合劃撥供給的1188畝保障性住房用地，以及中小套型商品房工程供地約1320畝，2021年保障性安居工程及中小套商品住房工程供地總面積將到達(dá)住宅供地總量的73％，對我市房地產(chǎn)市場的健康、穩(wěn)定開展將會起到積極作用。3〕方案工業(yè)用地供地5000畝結(jié)合省委省政府振興老工業(yè)基地政策，加強開發(fā)區(qū)工業(yè)用地節(jié)約集約利用，根據(jù)2021年市區(qū)工業(yè)用地的實際供地情況，充分考慮徐州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)升格為國家級開發(fā)區(qū)后，土地節(jié)約集約利用水平進一步提高，以相對較少的土地面積容納更多的工業(yè)工程，土地投入產(chǎn)出率將進一步得到提高的因素。結(jié)合徐州煙廠在新城區(qū)建場及城北工業(yè)園區(qū)的招商情況，2021年，我市列入市區(qū)工業(yè)用地方案總面積為5550畝。我局將根據(jù)個工業(yè)開發(fā)區(qū)的實際招商情況確保完成所列工程的90％，即確保方案工業(yè)供地5000畝。該供地方案在實際工作中，還將隨著經(jīng)濟社會開展?fàn)顩r和國家政策的宏觀調(diào)控，進行相應(yīng)的調(diào)整?！?〕政策導(dǎo)向：1〕優(yōu)化空間布局根據(jù)2021年度的土地供給情況，結(jié)合2021年方案新建的城市重點工程建設(shè)工程，結(jié)合創(chuàng)立國家生態(tài)城市、加快建設(shè)區(qū)域性文化中心的總體目標(biāo)，以及徐州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)及城北工業(yè)園區(qū)的工業(yè)開展方案，2021年徐州市方案供給的土地供給空間布局主要分布在中心城區(qū)、開發(fā)區(qū)、新城區(qū)、高鐵站區(qū)等，通過優(yōu)先保證重大產(chǎn)業(yè)工程、重大城建工程、重大根底設(shè)施工程及關(guān)系到國計民生大事的土地供給。2〕優(yōu)化土地供給結(jié)構(gòu)，堅持方案控制引導(dǎo)，標(biāo)準(zhǔn)供給首先，加大住宅用地供給規(guī)模，確保住宅用地供給總量不低于前2年平均實際供給量；提高并優(yōu)先保障廉租房、經(jīng)濟適用房、公共租賃房等保障性住房用地比例，對列入保障性住房建設(shè)方案的用地實行方案單列，做到“應(yīng)保盡保〞；確保保障性住房、舊城改造以及中小戶型普通商品住房建設(shè)用地不低于住宅用地供給方案總量的70%，限制高檔住宅商品房工程建設(shè)用地供給，禁止高檔別墅工程建設(shè)用地供給；不斷優(yōu)化住宅供給結(jié)構(gòu)，完善徐州市區(qū)多層次的住房保障體系，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康開展。其次，保證2021年國家、省、市重點產(chǎn)業(yè)工程建設(shè)用地供給；鼓勵和支持高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)代物流業(yè)工程建設(shè)用地的供給；支持高端、高效、高輻射力、低耗能、低污染產(chǎn)業(yè)工程建設(shè)用地的供給；嚴(yán)禁高耗能，高污染的產(chǎn)業(yè)工程建設(shè)用地供給。另外，要積極引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級，開展新型工業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，實現(xiàn)振興徐州老工業(yè)基地的開展戰(zhàn)略。優(yōu)先保障先進裝備制造業(yè)、新能源、生物醫(yī)藥等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，以及休閑旅游、現(xiàn)代商貿(mào)、現(xiàn)代物流、文化創(chuàng)意等現(xiàn)代效勞業(yè)工程開展的用地供給；合理保障紡織、建材、金屬材料等傳統(tǒng)特色產(chǎn)業(yè)提升改造工程用地供給；從嚴(yán)控制規(guī)模較小、生產(chǎn)能力不高的限制類工程用地；嚴(yán)禁高能耗、高物耗、高污染、低附加值的產(chǎn)業(yè)工程用地供給；鼓勵盤活存量用于支持開展生產(chǎn)性效勞業(yè)。3〕堅持科學(xué)開展觀，促進土地集約節(jié)約利用為更好的促進土地集約節(jié)約利用，一是在?徐州市土地利用總體規(guī)劃〔2006-2021年〕?的根底上，增強對土地集約節(jié)約利用的規(guī)劃控制指導(dǎo)。二是在建設(shè)規(guī)劃中推進由平面擴張向空間挖潛的節(jié)地模式轉(zhuǎn)變，增加容積率，提高開發(fā)強度，實現(xiàn)空間資源的有效整合和土地集約利用。三是以“單位面積土地利用投資強度〞和“用地規(guī)?？刂茦?biāo)準(zhǔn)〞來提高工程準(zhǔn)入門檻。四是突出利用存量土地，改變粗放用地模式，注重?fù)裆桃Y，充分利用空閑土地，提高土地利用率。4〕發(fā)揮市場配置資源根底性作用加強土地資源的市場化配置是促進土地集約節(jié)約利用的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。一是建立合理的土地資源市場供給價格體系，提高國有土地資產(chǎn)效益。二是健全建設(shè)用地的市場配置機制。用經(jīng)濟手段調(diào)整土地市場供給，進一步完善農(nóng)用地轉(zhuǎn)用價格評估體系。三是加大土地市場信息公開力度，在健全土地市場動態(tài)監(jiān)管監(jiān)測系統(tǒng)的根底上，加大信息公開力度，對土地供給方案、供地政策、出讓公告、出讓結(jié)果等要多種形式進行公示，引導(dǎo)理性投資，發(fā)揮市場信息對盲目投資、無序用地的警示作用。四是完善國有建設(shè)用地儲藏制度。儲藏國有建設(shè)用地必須符合規(guī)劃、方案，并將現(xiàn)有未利用的國有建設(shè)用地優(yōu)先納入儲藏庫，充分發(fā)揮市場配置土地資源的根底性作用?！?〕方案實施的保障措施為使徐州市2021年度國有建設(shè)用地供給方案更加合理有效的實施，強化政府在土地儲藏開發(fā)和土地供給中的主導(dǎo)性作用，確保各項用地方案指標(biāo)落到實處，應(yīng)采取如下保障措施:1〕加強部門協(xié)調(diào)，保證方案落實市開展改革委、規(guī)劃局和國土資源局等部門要會同各區(qū)政府，盡快做好實施土地供給方案涉及的產(chǎn)業(yè)政策、空間區(qū)域、實施時序和規(guī)劃條件等根底工作，加強協(xié)同配合，保證方案指標(biāo)有效落實，簡化審批程序，提高效勞效率。2〕對方案供給地塊向社會公布，保障方案的嚴(yán)肅性供給地塊經(jīng)各相關(guān)部門審核確定后通過報紙、網(wǎng)絡(luò)等媒體向社會公布，公布內(nèi)容包括各地的位置、面積、規(guī)劃用途、供給時間等信息，接受社會監(jiān)督。在執(zhí)行過程中如確需修改，用地單位或相關(guān)部門應(yīng)提前申請，經(jīng)規(guī)劃、國土等部門批準(zhǔn)后進行調(diào)整。確保方案執(zhí)行的嚴(yán)肅性。3〕健全土地儲藏運行機制，加強政府對土地供給的宏觀調(diào)控能力加大政府在土地儲藏開發(fā)和土地供給中的主導(dǎo)性作用，科學(xué)編制土地儲藏年度方案和土地儲藏開發(fā)方案，加大土地儲藏及開發(fā)力度，對近期擬實施供地的區(qū)域,主動實施規(guī)劃并對規(guī)劃范圍實施規(guī)劃儲藏和有時序、有方案的實物儲藏,切實加強政府在土地征收、收購、儲藏、供給過程中的主導(dǎo)作用,改變由建設(shè)單位提請、政府部門被動審查的規(guī)劃審批和土地供給模式,保證國有建設(shè)用地供給方案有效執(zhí)行，提高對房地產(chǎn)市場調(diào)控能力。4〕建立方案執(zhí)行監(jiān)督和獎懲制度各相關(guān)部門應(yīng)從自身的職責(zé)出發(fā)，全面落實年度土地供給方案。市國土局對年度土地供給方案的組織、工作績效和方案實施效果進行綜合評價，結(jié)合年度內(nèi)違法違規(guī)用地查處情況，形成綜合意見報市政府，納入市政府對區(qū)政府工作的考核。對于嚴(yán)格執(zhí)行土地供給政策、土地利用集約程度高、土地利用效率好的相關(guān)部門給予表彰和獎勵?！?0〕土地供給政策的調(diào)整對土地市場的影響：1〕大大標(biāo)準(zhǔn)了政府和開發(fā)企業(yè)在土地一級市場的行為；2〕使資本實力雄厚的開發(fā)商處于市場極為有利的地位；3〕促使城市土地價格上漲。4〕將在總體上增大房地產(chǎn)投資風(fēng)險。2、房地產(chǎn)金融政策調(diào)整工程所在地情況工程所在地情況2021年04月05日：中國人民銀行決定，自2021年4月6日起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個百分點，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個人住房公積金貸款利率相應(yīng)調(diào)整。2021年4月17日：中國人民銀行決定，自2021年4月21日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點。2021年5月1日：根據(jù)國家發(fā)改委于2021年3月16日發(fā)布?商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定?，從5月1日起，商品房銷售必須明碼標(biāo)價。對違反明碼標(biāo)價規(guī)定未執(zhí)行“一房一價〞的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將處以每套房5000元罰款。構(gòu)成價格欺詐的，將沒收違法所得，并處違法所得5倍以下罰款；沒有違法所得，處5萬元以上50萬元以下罰款。2021年5月10日：住建部下發(fā)了?關(guān)于公開城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)信息的通知?，要求各地在下發(fā)文件后的20個工作日內(nèi)公布保障房建設(shè)方案、開工和竣工相關(guān)信息。按照住建部的規(guī)定，6月9日那么是公布信息的最后期限，截至6月9日，北京、上海等一線城市已公布了今年保障房的建設(shè)情況。2021年5月12日：中國人民銀行決定，從2021年5月18日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點。2021年5月19日：住建部與各省、自治區(qū)、直轄市簽訂?保障性住房目標(biāo)責(zé)任書?，完成1000萬套保障性安居工程住房的分配任務(wù)。2021年6月14日：中國人民銀行決定，從2021年6月20日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點。2021年7月6日：中國人民銀行決定，自2021年7月7日起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個百分點，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個人住房公積金貸款利率相應(yīng)調(diào)整。2021年7月14日：國務(wù)院召開會議部署房地產(chǎn)調(diào)控，稱局部城市房價上漲壓力仍然較大，要求繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行限購政策，上漲過快的二、三線城市也要采取限購。2021年8月17日：住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公布對各地列入新增限購城市名單的5項建議標(biāo)準(zhǔn)：6月份新建住房價格指數(shù)同比增幅或1至6月新建住房價格指數(shù)月環(huán)比增幅較高、排名靠前的；6月份新建商品住房均價比去年年底漲幅超過或者接近全年房價控制目標(biāo)的；1至6月新建商品住房成交量同比增幅較高的；位于已限購區(qū)域中心城市周邊，外地購房比例較高的；存在房價上漲過快、調(diào)控政策執(zhí)行不嚴(yán)格等突出問題，社會反映強烈的。2021年11月30日：中國人民銀行決定，從2021年12月5日起，下調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點。中國人民銀行出臺的房地產(chǎn)金融一系列新規(guī)定旨在從金融政策層面抑制房地產(chǎn)“過熱〞和“泡沫〞現(xiàn)象的出現(xiàn)。進一步強化了對商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險監(jiān)控。引導(dǎo)和增加了商品房供給，緩解供求矛盾。通過以上所訴金融政策的出臺提高了開發(fā)商的入市門檻，資本實力弱的開發(fā)商面臨出局局面，也標(biāo)準(zhǔn)了房地產(chǎn)市場。3、物業(yè)管理政策1〕2021年1月1日?業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)那么?2〕2021年1月1日?物業(yè)承接查驗方法?3〕物業(yè)管理政策的實施將：4〕強化開發(fā)商承當(dāng)售后效勞的責(zé)任；5〕有力促進房地產(chǎn)市場全面健康的開展；6〕使物業(yè)管理效勞成為物業(yè)附加價值的重要組成局部。4、房地產(chǎn)政策調(diào)整工程所在地情況工程所在地情況2021年1月10日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)?關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康開展的通知?〔簡稱"國十一條"〕，要求進一步加強和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控，穩(wěn)定市場預(yù)期，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康開展。"國十一條"包括五個方面，涉及十一個條款，與之前的"國四條"相比，內(nèi)容更加豐富、系統(tǒng)和全面，規(guī)定也更加具體和詳盡，政策方向與2021年12月以來的所有調(diào)控樓市的政策方向一脈相承，是對最近一段時間以來中央調(diào)控樓市政策的系統(tǒng)化。2021年1月26日，新國八條：會議提出八條政策，包括二套住房首付款比例不低于60%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍、地方政府問責(zé)、調(diào)整個稅和加強土地增值稅、普遍實施限購令等。一系列全新的調(diào)控政策，讓人感覺到史無前例的調(diào)控力度。2021年2月19日，南京限購三套房：南京出臺房市調(diào)控細(xì)那么戶籍市民限購三套房2021年3月22日，?發(fā)改委發(fā)布商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定通知?；2021年5月1日，5.1日商品房明碼標(biāo)價，徐州主城區(qū)新城區(qū)實施普通商品房限購。該限購令確定了執(zhí)行期限，即“暫定為一年〞。本市戶籍居民家庭，對已擁有一套住房的，在主城區(qū)限購一套普通商品住房；對已擁有兩套及以上住房的，暫停在主城區(qū)向其銷售普通商品住房。本市戶籍居民家庭在新城區(qū)限購一套普通商品住房。非本市戶籍居民家庭，能提供1年以上(含1年)本市納稅證明或社會保險繳納證明的，在本市限購范圍內(nèi)限購一套普通商品住房；已擁有一套及以上住房或者無法提供1年以上(含1年)本市納稅證明或社會保險繳納證明的，暫停在本市限購范圍內(nèi)向其銷售普通商品住房。2021年7月19日，限購令蔓延至二三線城市；2021年10月20日，徐州首套房貸款首付提至四成，二套貸利率提高。房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)和根底產(chǎn)業(yè)，是牽引力大、關(guān)聯(lián)性極強的產(chǎn)業(yè)，土地供給、房地產(chǎn)投資必須與其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)開展相協(xié)調(diào)。上述政府出臺的一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，是針對我國房地產(chǎn)業(yè)“結(jié)構(gòu)性〞的、“區(qū)域性〞的“過熱〞苗頭，其目的是為了房地產(chǎn)業(yè)的健康持續(xù)開展。此次宏觀調(diào)控不同于上世紀(jì)90年代初期的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，它是開展性調(diào)控、主動性調(diào)控、改革性調(diào)控，是在我國房地產(chǎn)市場自我調(diào)控能力差的情況下進行的一系列政府調(diào)控行為。但從長期來看，政府鼓勵、支持房地產(chǎn)業(yè)的健康持續(xù)開展應(yīng)該是我國政府長期的政策取向。房地產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整將繼續(xù)推進住宅業(yè)成為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)與消費熱點，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康開展?！捕彻こ涕_發(fā)經(jīng)營的宏觀經(jīng)濟與社會開展環(huán)境分析2021用最新數(shù)據(jù)，其他同年全國經(jīng)濟的開展呈現(xiàn)出一種不平衡的狀態(tài)，一方面面對國際金融壓力，人民幣頻繁升值，一方面國內(nèi)通脹愈演愈烈。央行頻繁加息以及上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，對房地產(chǎn)市場帶來沉重打擊。用最新數(shù)據(jù)，其他同從幾次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率的時間，以及國家政策發(fā)布時間來看，如2月份上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，四月份加息等選擇在樓市回暖時機，其對樓市的針對性較強。可以看出，中央對房地產(chǎn)市場的打壓決心依然沒有動搖。到2021年年中，央行再度加息、上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，同時，中央公布二三線城市限購，二三線城市國有建設(shè)用地審批權(quán)上繳等幾項有力措施將下半年樓市和回暖的希望徹底覆滅，“金九銀十〞再度遭遇“滑鐵盧〞，樓市提前進入嚴(yán)冬，迫使開發(fā)企業(yè)降價保量，成交量、成交價格持續(xù)下降。不過，需要指出，盡管中央對于樓市打壓的決心空前強大，并且多項有力措施迫使開發(fā)企業(yè)不得不降價放倉，但是對于地方政府而言，卻并非和中央步調(diào)保持一致。從徐州對于國家多項調(diào)控措施的執(zhí)行力來看，在遵循國家調(diào)控措施的根底上，徐州所行的調(diào)控政策尚有較大的空間。另外，2021年底徐州市住房公積金新政的公布也是促進本年度歲末成交的一項舉措。由此可見，盡管中央對房地產(chǎn)市場的打壓力度持續(xù)加大，全國市場的觀望氣氛依然濃厚，但是地方政府迫于地方建設(shè)的考慮，尤其是二三線城市對城市開展的需求，在政策上尚有可以喘息的空間。〔三〕工程開發(fā)經(jīng)營的城市經(jīng)濟與社會開展環(huán)境分析1、徐州市近年來經(jīng)濟和社會開展?fàn)顩r徐州經(jīng)濟已經(jīng)根本形成了裝備制造、能源、徐州商圈、食品及農(nóng)副產(chǎn)品加工業(yè)四大千億元支柱產(chǎn)業(yè)，新醫(yī)藥、電子信息、環(huán)保設(shè)備為新興產(chǎn)業(yè)，煤炭、電力、建材、輕紡、冶金等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)加快開展的具有比擬鮮明特色的產(chǎn)業(yè)體系，3家企業(yè)名列中國最大500家企業(yè)，10家企業(yè)進入全國同行業(yè)百強，50余種產(chǎn)品產(chǎn)量位居中國或江蘇省第一，徐工集團、天寶集團、維維集團、保利協(xié)鑫是中國同行業(yè)生產(chǎn)規(guī)模最大的企業(yè)。徐州傳統(tǒng)效勞業(yè)起步較早、根底扎實，現(xiàn)代效勞業(yè)業(yè)態(tài)健全、層次較高，金地商都、沃爾瑪、家樂福、金鷹國際、中央百貨等國內(nèi)外知名商家紛紛入駐，形成了淮海經(jīng)濟區(qū)規(guī)模最大、門類最全、檔次最高的“中心商圈〞.

近年來，徐州市充分利用江蘇省加快蘇北振興和開發(fā)建設(shè)沿東隴海線產(chǎn)業(yè)帶的有利時機，按照“點線面推進、大工程帶動、城市間協(xié)調(diào)開展〞的思路，著力實施“大工業(yè)支撐、大工程帶動、大商貿(mào)流通、大城市建設(shè)〞四大戰(zhàn)略，使全市經(jīng)濟社會快速開展。

1〕經(jīng)濟總量提速進位開展速度不斷加快2021年，我市主要經(jīng)濟指標(biāo)增速高于全省平均水平，半數(shù)以上指標(biāo)增速居全省前列。初步核算，2021年全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值2866.93億元，按可比價格計算，比上年增長13.9%，增速居全省第一位。其中一二三產(chǎn)分別增長4.3%、15.7%和13.9%。全市社會消費品零售總額965.25億元，同比增長18.9%。其中，住宿和餐飲業(yè)零售額增幅第一，增長20.8%。

2〕收入效益穩(wěn)步提升開展質(zhì)量不斷改善

財政收支增速加快。全市完成財政總收入467.63億元，同比增長30%，完成一般預(yù)算收入164.34億元，增長30.6%，增速高于全省12.4個百分點，居全省第六位。全市一般預(yù)算支出255.89億元，增長28.6%。2021年,全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入16762元，同比增長13.3%；農(nóng)村居民人均純收入7955元，增長14.4%。企業(yè)效益明顯改善。全市規(guī)模以上工業(yè)實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入3577.92億元，同比增長28.2%；實現(xiàn)利潤286.88億元，增長29.9%；實現(xiàn)利稅590.22億元，增長28.8%。2021年，全市重點培育的四大千億元產(chǎn)業(yè)已有三個產(chǎn)業(yè)規(guī)模超千億。裝備制造業(yè)完成產(chǎn)值1656.74億元，增長50%；能源產(chǎn)業(yè)完成產(chǎn)值651.63億元，增長37.3%；食品及農(nóng)副產(chǎn)品加工業(yè)完成產(chǎn)值1297.57億元，增長41.8%；商貿(mào)物流旅游業(yè)實現(xiàn)銷售額2500億元，增長24%。

2021年徐州內(nèi)需拉動不斷增強，全市社會消費品零售總額965.25億元，同比增長18.9%。對外貿(mào)易大幅提升，全市出口26.31億美元，增速居全省首位。作為拉動經(jīng)濟的主要支撐,2021年徐州有效投入持續(xù)增加。全市完成全社會固定資產(chǎn)投資2049.26億元，同比增長26.1%。經(jīng)濟給力增長，給城鄉(xiāng)居民帶來了摸得著的實惠，也讓企業(yè)看見了不斷向好的希望。

3〕新農(nóng)村建設(shè)向縱深開展

徐州市市充分發(fā)揮地方優(yōu)勢，按照“生產(chǎn)開展、生活寬裕、鄉(xiāng)風(fēng)文明、村容整潔、管理民主〞的要求，突出重點，梯次推進，全市新農(nóng)村建設(shè)成效顯著、特色鮮明。為盡早實現(xiàn)新農(nóng)村建設(shè)的既定目標(biāo)再接再厲。2、從近期來看，徐州市經(jīng)濟和社會將發(fā)生如下變化：1〕政策因素仍是徐州市經(jīng)濟開展的保障十六屆三中全會和中央經(jīng)濟工作會議，明確要進一步摒棄某些限制經(jīng)濟開展的觀念，打破落后體制對經(jīng)濟開展的束縛，樹立新的全面開展觀，從而有利于改善非公有經(jīng)濟和中小企業(yè)的資金供給，刺激市場力量和非公有制經(jīng)濟積極投資，保證政治和經(jīng)濟的穩(wěn)定協(xié)調(diào)。2〕消費結(jié)構(gòu)繼續(xù)升級，消費需求明顯上升住房、汽車、旅游、教育、文化等消費熱點將帶動消費需求增長和消費結(jié)構(gòu)升級，并成為我國內(nèi)需穩(wěn)定增長的最大內(nèi)生動力。3〕投資將繼續(xù)拉動徐州市經(jīng)濟增長，市場引導(dǎo)企業(yè)投資活力依然強勁借助新一輪經(jīng)濟開展的機遇，以得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢，徐州將進入打造新的東部經(jīng)濟增長極、重塑輝煌的必由之路?！菜摹橙絽^(qū)的國民經(jīng)濟和社會開展?fàn)顩r1、該區(qū)歷史與開展現(xiàn)狀該地塊位于徐州市泉山區(qū)淮海西路以南，1993年徐州市行政區(qū)劃調(diào)整，泉山區(qū)因境內(nèi)的泉山國家森林公園而得名，成為徐州市人口最多、面積最大的主城區(qū)，轄市區(qū)西半部和風(fēng)景秀麗的南郊，總面積72平方公里，人口35萬，擁有奎山鄉(xiāng)和王陵、永安、和平、西關(guān)、段莊、湖濱、銅沛、共建、翟山10個街道辦事處以及徐州果園、徐州林場兩個國營場圃。泉山——區(qū)位優(yōu)越，交通便利。泉山區(qū)面積62.7平方公里，人口42.7萬，是沿東隴海產(chǎn)業(yè)帶[龍頭]徐州經(jīng)濟實力最強的主城區(qū)之一。她北望京杭大運河，南接徐州觀音機場，隴海、京瀘兩大鐵路干線穿境而過，外連京瀘、京福、連霍三條高速公路，內(nèi)扼魯寧輸油管道的樞紐，形成了鐵路、公路、水運、航空、管道[五通流]的立交通路。吸引了50家物流、商貿(mào)企業(yè)進駐，年交易額超100億元，奠定了泉山區(qū)作為淮海經(jīng)濟區(qū)重要物流中心的地位。泉山——古韻悠悠，新姿疊秀。泉山森林公園、云龍山、云龍湖、淮海戰(zhàn)役烈士紀(jì)念館、拉犁山漢墓、漢畫像石館等自然人文景觀薈萃，境內(nèi)丘嶺疊翠，依山抱水、四季如畫、風(fēng)光宜人，被譽為城市綠島、天然氧吧，人居環(huán)境十分優(yōu)越。歲月悠悠，滄海桑田，這塊會翻卷過楚漢風(fēng)云，激蕩過淮海雄風(fēng)的神奇土地，崛起數(shù)百家工商企業(yè)、10個高檔住宅區(qū)，已成為商家必爭之地、人居首選之地。2、泉山區(qū)交通及配套泉山區(qū)北望京杭大運河，南接徐州觀音，隴海、京瀘兩大鐵路干線穿境而過，外連京瀘、京福、連霍三條高速公路，內(nèi)扼魯寧輸油管道的樞紐，形成了鐵路、公路、水運、航空、管道五通流的立交通路。隴海、京瀘兩大鐵路干線穿境而過，泉山區(qū)就近火車站──徐州火車站。徐州站是京滬、隴海鐵路交會點，客運特等站，是全路較大客運站之一，擔(dān)負(fù)著徐州及周邊地區(qū)每年600多萬人次的旅客運輸任務(wù)。泉山區(qū)又是徐州市文化大區(qū)和高教集中地。環(huán)衛(wèi)根底設(shè)施和環(huán)衛(wèi)管理隊伍建設(shè)不斷加強。3、泉山區(qū)開展定位隨著市場經(jīng)濟的深入開展和城市建設(shè)的不斷推進，泉山區(qū)在世紀(jì)之交的關(guān)鍵時期，進一步調(diào)整開展思路，確立了“三產(chǎn)興區(qū)，市場生財，開展旅游，強工優(yōu)農(nóng)，城鄉(xiāng)一體，共同繁榮〞的經(jīng)濟開展戰(zhàn)略，大力培育新的經(jīng)濟增長點，強化城市整體功能，繁榮開展各項社會事業(yè)，努力建設(shè)經(jīng)濟繁榮，科技興旺，環(huán)境優(yōu)美，社會穩(wěn)定，文明富裕的現(xiàn)代化新城區(qū)。4、泉山區(qū)國民經(jīng)濟開展指標(biāo)幾年來，以第三產(chǎn)業(yè)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)為主體的全區(qū)經(jīng)濟迅速開展。2021年地區(qū)生產(chǎn)總值實現(xiàn)240億元，完成財政總收入20.75億元，一般預(yù)算收入完成14.09億元。初步形成“大學(xué)科技園高新技術(shù)、環(huán)云龍湖高端文化旅游、西部商圈新型商貿(mào)效勞、七里溝現(xiàn)代商務(wù)和物流〞四大效勞業(yè)集聚區(qū)。第三產(chǎn)業(yè)的比重逐年加大，效勞業(yè)占GDP比重到達(dá)78.89%，已由區(qū)劃時“三分天下有其一〞開展為全區(qū)經(jīng)濟的“半壁江山〞。房產(chǎn)開發(fā)業(yè)迅速開展，全區(qū)開發(fā)企業(yè)7家，五年來開發(fā)商品房近50萬平方米。市場愈來愈加繁榮，個體私營經(jīng)濟開展迅速，成為全區(qū)重要的經(jīng)濟增長點。商業(yè)經(jīng)濟在調(diào)整中穩(wěn)步開展，鞋帽商場、榮耀美容美發(fā)廳、迎賓菜館、迎賓旅社等一些位于市中心的商業(yè)網(wǎng)點相繼完成裝修改造，利爾德保齡球娛樂中心、湖濱影劇院、新龍泉浴池、中山大廈、云湖山莊、奇觀酒樓、喜相逢和蘇苑大酒店等餐飲效勞和文化娛樂場所，具有相當(dāng)規(guī)模和檔次，效勞水平和經(jīng)營效益逐步提高。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)為主體的全區(qū)工業(yè)經(jīng)濟實力雄厚，開展穩(wěn)定。年產(chǎn)值達(dá)20億元，年均遞增23%以上?！参濉承熘菔蟹康禺a(chǎn)市場分析徐州市是蘇北最大的是江蘇省重點規(guī)劃建設(shè)的三大都市圈核心城市和四個特大城市之一，也是新亞歐大陸橋中國段六大中心城市之一和淮海經(jīng)濟區(qū)的中心城市，現(xiàn)為第二亞歐大陸橋東端一個人口超過三百萬的特大城市。1〕2021年房地產(chǎn)市場運行分析最新數(shù)據(jù)最新數(shù)據(jù)1〕2005-2021年全市商品房成交分析由上圖分析得出：徐州市商品房從05年至11年呈現(xiàn)逐步增長趨勢，2021年全市商品房成交面積突破600萬方，2021年成交量大幅度上漲一方面是由于近幾年在建安置房集中簽約，另一方面是因為大量新盤入市，拉動市場整體成交量。2〕2021年徐州商品房成交分析由上圖分析得出：2021年徐州商品房在1-4月份成交量接近10000套，自5月1日起，徐州主城區(qū)全面實行限購，限購首月，徐州樓市成交整體數(shù)據(jù)呈現(xiàn)急劇下滑趨勢。但是鑒于徐州龐大的剛性需求量，10月份開始保障性住房開始瘋狂跑量，成交量呈上升趨勢。3〕2021年徐州市區(qū)商品房成交分析2021年樓市延續(xù)了2021年以來的調(diào)控基調(diào)，伴隨著新政預(yù)期的強烈，年初徐州樓市出現(xiàn)了提前繁榮，而后3個月限購令的出臺徹底擾亂的市場步調(diào)，4月份保障性住房集中簽約造成假回暖現(xiàn)象，伴隨5月份限購令的出臺，7-8月份成交量到達(dá)全年最低，從10月份開始保障性住房開始瘋狂跑量，住宅成交高調(diào)瘋漲，就全年成交表現(xiàn)而言，刨去保障性性住房，受到調(diào)控政策的影響，普通新建商品住宅成交實際成交量不及去年同期發(fā)揮。2021年1月市場成交量較2021年12月份有較大幅度下滑，但商品房成交總量相比去年同一時期有所上升，成交量的環(huán)比下滑，與春節(jié)的臨近有一定的關(guān)系，市內(nèi)各工程大多保持低調(diào)，期待節(jié)后有所動靜。2021年2月樓市仍然沒有起色，成交量還是出現(xiàn)一定程度的下降。3月徐州樓市成交量較2月有所增長，而往年“陽春樓市〞的局面仍未出現(xiàn)。業(yè)內(nèi)認(rèn)為樓市銷量一定程度是節(jié)后樓市的“恢復(fù)性〞和“季節(jié)性〞增長，也有一局部增長是樓盤加大供給量的結(jié)果。2021年3月下旬，一些工程開始開展認(rèn)籌、預(yù)約試水，探究市場冷暖。2021年4月新一輪的樓市調(diào)控政策應(yīng)市出臺，在限購、限價、限貸等一系列樓市政策壓力下，樓市遭遇了一場“調(diào)控風(fēng)暴〞。徐州版限購令于5月1日起開始實施，因此眾多樓盤搶在4月政策落地前簽約，全市打起了一場聲勢浩大的簽約“突擊戰(zhàn)〞。碧水灣、潤和園、金色里程3家拆遷安置房4月第四周集體簽約，使得成交量猛增。據(jù)統(tǒng)計，拆遷安置房共成交1993套，占市區(qū)總成交量的33.7%。2021年5月“紅五月〞不復(fù)存在，續(xù)了2021年5月樓市的低迷態(tài)勢。2021年6月－7月徐州樓市成交量仍持續(xù)下降，樓市的成交依然是新河花園、尚景名庭、黃河麗景花園三家定銷房來“撐場面〞，一定程度上支撐了樓市的一片天，持續(xù)到8月份。2021年8月樓市成交淡季，不少工程都會在這個季節(jié)里養(yǎng)精蓄銳備戰(zhàn)“金九銀十〞8月份不僅有多家樓盤申領(lǐng)預(yù)售證推盤銷售，有的樓盤還不斷推出各種促銷活動以吸引購房者的眼球。2021年10月從市區(qū)成交量來看，均比9月份有增長。其中，歐蓓莎國際商城、駱駝山康馨園〔定銷房〕、文泰康城的成交量位居本月銷售排行前三，助推了徐州10月樓市。2021年11月本月成交量有較大幅度的下降的原因，一方面是因為眾多工程在年底集中放量以快速回籠資金，到達(dá)全年銷售指標(biāo)為主，所以推出較大優(yōu)惠和折扣來吸引購房者的關(guān)注。另一方面是，10月成交量大幅度攀升已經(jīng)提前消耗了大量客戶，購房者對現(xiàn)階段樓市存在較多不確定性，目前觀望態(tài)勢占據(jù)主流。2021年12月徐州市區(qū)共計成交商品房2191套，成交面積20.25萬㎡，日均成交73套，市區(qū)成交量環(huán)比減少960套，環(huán)比11月下降30.47%，同比下降53.77%。4〕2021年徐州各區(qū)域均價分析2021年國家出臺了一系列調(diào)控措施，徐州市中心區(qū)樓盤并未出現(xiàn)降價現(xiàn)象，截止至年末，中心區(qū)樓盤均價到達(dá)12440元/平米，相比年初的11482元/平米上漲了958元/平米，漲幅8.34%，截止至年末，東區(qū)整體工程均價6840元/平米，與年初的7030元/平米的價格相比下降了190元/平米，降幅到達(dá)了2.70%。相比年初，西區(qū)樓盤的均價出現(xiàn)了略微的小幅度上升，截止至年末，西區(qū)整體工程均價7700元/平米，與年初的7480元/平米的價格相比上漲了220元/平米，仍然出現(xiàn)小幅度上漲，漲幅2.94%。截止至年末，北區(qū)的整體工程均價7145元/平米，與年初的6170元/平米的價格相比上漲了975元/平米，上漲幅度超出徐州市其他區(qū)域，漲幅15.8%。銅山區(qū)不在限購的范圍之內(nèi)，截止至年末，銅山區(qū)整體工程均價6375元/平米，與年初6230元/平米的價格相比上漲了145元/平米，漲幅2.33%。另外，經(jīng)濟開發(fā)區(qū)也不在限購的行列之內(nèi)，對此區(qū)域的整體銷量或許有些幫助。截止至年末，經(jīng)濟開發(fā)區(qū)整體工程均價6000元/平米，與年初5925元/平米的均價相比上漲了75元/平米，漲幅1.27%。2、2021年徐州房地產(chǎn)市場開展趨勢2021已過2021已過通過對目前市場分析，預(yù)計徐州房地產(chǎn)市場在調(diào)控政策全面實施后，2021年將會呈現(xiàn)出以下現(xiàn)象：1〕2021年上半年徐州房地產(chǎn)開展分析2021年上半年，徐州商品房供需長期處于不平衡狀態(tài)。2021年10月至2021年1月徐州市商品房連續(xù)4個月處于供大于求的狀態(tài)，多數(shù)樓盤按正常開發(fā)周期于年底推盤，而市場反映那么較為冷淡。二月受春節(jié)影響，樓市推盤量較小，供求比首現(xiàn)下跌。

而三月隨著旺季金三銀四的到來以及銀行信貸等方面利好因素的共同作用，市場供給量再次上漲，供求比再次回到高位。5月受供給量減少影響，供求比再次回到地位，為0.751。

預(yù)計未來受宏觀政策、市場存量等方面影響，供求比將逐漸恢復(fù)到正常水平，而房屋去化速度仍然有限，市場整體向買方轉(zhuǎn)移。2)2021年房價不漲幾乎已經(jīng)成為定局2021年的徐州樓市行情臨近尾聲，但幾乎已注定落寞收官。這與2021年房價節(jié)節(jié)攀升、2021年瘋狂搶購相比，甚為慘淡。進入2021年下半年，徐州一些工程一改前兩年的堅決不打折的“傲慢姿態(tài)〞，開始了促銷大戰(zhàn)。不只是開發(fā)商受影響，調(diào)控政策也讓銀行收緊貸款，讓一局部剛性購房者數(shù)量急劇減少?！靶熘莘康禺a(chǎn)開工量不斷增加，購置人群卻相對少了，房企銷售自然會遇到困難。目前徐州房地產(chǎn)市場業(yè)內(nèi)的根本觀點是，加大力度促銷，房價不漲可以，個別工程價格將會下浮，但整體市場出現(xiàn)大幅度降價是不可能發(fā)生的。明年大量入市的新盤會以稍高本錢的價格入市銷售，房價會隨著銷售有所浮動。〞隨著各項調(diào)控政策的施行，將對房地產(chǎn)市場的標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)生積極的影響，也預(yù)示著房地產(chǎn)暴利時代正在慢慢終結(jié)，房價將更有序平穩(wěn)。宏觀調(diào)控對2021年的房地產(chǎn)市場開展還將繼續(xù)發(fā)揮重要作用，再加上“買漲不買跌〞的心理影響，明年徐州房價大幅上漲是不可能了，將逐漸進入深度調(diào)整期，“這種調(diào)整說明白了，直接表達(dá)的就是打折促銷，折扣的加大會讓房子價格漸趨合理區(qū)間，也就是說，買房會比過去更適宜。明年徐州還將有大量建成的保障房推向市場，可滿足貧困和邊緣人群的剛性需求，更促進了房價逐步回歸到合理水平。〞3)市場重新洗牌在調(diào)控政策下，2021年的徐州樓市有些跌宕，但不僅是房價和銷售的起落。受融資渠道、土地價格、政策調(diào)控的影響，預(yù)計2021年，除了徐州房產(chǎn)市場供給調(diào)整外，另外一個大調(diào)整就是，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的快速整合，局部投機者將面臨破產(chǎn)倒閉。這預(yù)示著徐州房產(chǎn)市場將重新洗牌。開發(fā)企業(yè)貸款渠道不暢，資金鏈短缺，必然會出現(xiàn)大魚吃小魚的情況。2021年或迎來徐州地產(chǎn)重新洗牌。由于金融緊縮政策的持續(xù)，正面向銀行貸款受限，這使得一些房地產(chǎn)企業(yè)將資金來源轉(zhuǎn)向信托公司，而信托公司的利率相對較高，勢必會大幅增加本錢。一旦銷售量小，就會出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況。沒有資金，勢必會導(dǎo)致局部實力相對較弱、資金量不充裕的小開發(fā)商被兼并。此外，還有一種情況可能出現(xiàn)——由于利潤太低，一局部開發(fā)商價格為自己的房市黃金季畫上句點，無工程的房企將紛紛轉(zhuǎn)向其他行業(yè)?！擦彻こ坦┬枞^(qū)域房地產(chǎn)市場分析該工程區(qū)域內(nèi)主要物業(yè)根本情況如下表。表2.1主要物業(yè)根本信息序號名稱開發(fā)商占地面積〔m2〕建筑面積〔m2〕容積率綠化率1新都佳苑徐州天力房地產(chǎn)開發(fā)1280050082.525%2尚城國際徐州開甲置業(yè)21123.891011004.921.5%3小康人家江蘇華夏融創(chuàng)置地集團2000003000001.550%4天山綠洲江蘇華夏融創(chuàng)置地集團242900800000235%5SOHO時代廣場徐州成功置業(yè)19667363752.456中凱城市之光上海中凱房地產(chǎn)開發(fā)管理公司700351600002.420.5%7穎都上花園徐州穎都房地產(chǎn)開發(fā)16681.70545153.235%分析與結(jié)論：在該區(qū)域中開發(fā)的樓盤，從整體上來說，根本具有以下特征：物業(yè)類型、價格檔次全方位覆蓋目前該板塊內(nèi)建筑形式多樣化，有多層、高層、小高層及商業(yè)街和公寓式辦公樓組成，產(chǎn)品齊全，價格的覆蓋面極廣。目標(biāo)客戶群根本相同：區(qū)域內(nèi)工程的目標(biāo)顧客群體根本都是徐州市內(nèi)的中高收入階層。樓盤品質(zhì)相對較高，戶型較多周圍住宅樓盤價格普遍在7000—9000元/平方米，屬于中高檔次總體生活配套齊全該工程周邊：.購物場所

、文化教育

、醫(yī)療衛(wèi)生

金融效勞

郵政效勞

.娛樂、餐飲、運動

生活效勞.娛樂休息等市政配套設(shè)施齊全。周圍中高檔次小區(qū)眾多，人流量大，投資價值大，地理位置優(yōu)越?！财摺彻こ涕_發(fā)經(jīng)營SWOT分析：表2.2SWOT分析：S〔優(yōu)勢〕W〔劣勢〕1、離主城中心較近，區(qū)位優(yōu)勢明顯；1、工程車位數(shù)量略有缺乏，較難滿足后期需求；2、位于淮海西路商業(yè)圈核心，商業(yè)氣氛濃厚，人氣聚集力強；2、人流量，車流量較大，堵車現(xiàn)象嚴(yán)重，同時