養(yǎng)老地產(chǎn)項目全程策劃

一、養(yǎng)老地產(chǎn)籌劃內(nèi)涵養(yǎng)老地產(chǎn)籌劃是貫穿養(yǎng)老地產(chǎn)工程開發(fā)整個過程的一項極為重要的工作.一般由開發(fā)商聘請專業(yè)的養(yǎng)老地產(chǎn)籌劃公司來執(zhí)行.從廣義來說，養(yǎng)老地產(chǎn)籌劃主要包括：工程的前期定位籌劃(即養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)工程的可行性爭論,包括市場調(diào)研，工程定位，工程的經(jīng)濟效益分析等〕、工程的整合推廣籌劃〔包括工程的VI設計，工程推廣期、促銷期、強銷期、收盤期投放多種媒體的廣告方案設計和各種促銷活動的籌劃方案等等)、工程的銷售招商籌劃〔包括售樓人員培訓，銷售手冊的編制，分階段銷售價格確實定等，工程的商業(yè)局部還要進展業(yè)態(tài)定位籌劃和招商籌劃〕等。二、養(yǎng)老地產(chǎn)工程籌劃的重要意義〔一〕養(yǎng)老地產(chǎn)籌劃能使企業(yè)決策準確，避開工程運作消滅偏差。養(yǎng)老地產(chǎn)籌劃是在對養(yǎng)老地產(chǎn)工程市場調(diào)研后形成的,它是籌劃人不斷地面對市場而總結(jié)出來的才智結(jié)晶.因此，它可以作為養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)的參謀，使企業(yè)及企業(yè)家決策更為準確，避開工程在運作中消滅的偏差。(二〕養(yǎng)老地產(chǎn)籌劃能使養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)工程增加競爭力氣。養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)重“洗牌”，概念不斷創(chuàng)，開發(fā)模式不斷突破，一個個近千畝的大樓盤相繼消滅，競爭越來越猛烈,打算者大有“四周楚歌”的感慨。在這種狀況下，養(yǎng)老地產(chǎn)籌劃就更能發(fā)揮它的特長，增加工程的競爭力氣，贏得主動地位.〔三)能探究解決企業(yè)治理問題，增加企業(yè)的治理創(chuàng)力氣。養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)要贏得市場，商品房要賣得出去，重點是治理創(chuàng)?；I劃人幫助養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)治理創(chuàng)，就是遵循科學的籌劃程序，從尋求養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)工程的問題入手，探究解決治理問題的有效途徑。(四)能有效地整合養(yǎng)老地產(chǎn)工程資源,使之形成優(yōu)勢.要開發(fā)好一個養(yǎng)老地產(chǎn)工程，需要調(diào)動很多資源協(xié)調(diào)進展，如概念資源、人力資源、物力資源、社會資源等。這些資源在養(yǎng)老地產(chǎn)籌劃還沒參與以前，是分散的、凌亂的，甚至是沒有中心的。養(yǎng)老地產(chǎn)籌劃參與到各種資源中去，理清它們的關系，分析他們的功能，幫助它們團結(jié)一起，圍繞中心，形成共同的目標。此外,養(yǎng)老地產(chǎn)籌劃還有推想將來市場，滿足居民居住具體要求等作用。三、總體籌劃流程詳解〔一〕工程可行性分析可行性分析的根本目的是實現(xiàn)工程決策的科學化、民主化,削減或避開投資決策的失誤，提高工程開發(fā)建設的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益?？尚行苑治霭?個步驟進展：(1〕承受托付;(2〕調(diào)查爭論；(3〕方案選擇與優(yōu)化;(4〕財務評價和國民經(jīng)濟評價;〔5)編制可行性分析報告?？尚行苑治龅闹饕獌?nèi)容有：工程自身條件分析工程地塊解析：在工程市場進展趨勢爭論的根底上，本局部將從工程條件分析入手,從地塊角度推斷適合進展的物業(yè)形態(tài),并對工程周邊環(huán)境地塊的狀況性質(zhì)進展爭論，分析其對本地塊可能之影響.工程區(qū)位分析:主要針對工程周邊地塊的現(xiàn)狀以及將來進展狀況進展分析，了解工程進展的環(huán)境及影響因素。3)工程地塊條件分析：主要針對工程地塊的開發(fā)條件進展透徹分析，找出影響工程進展的因素。4〕工程SWOT分析〔優(yōu)勢、劣勢、進展時機、競爭威逼):分析工程進展的重要及難點，明確工程本身的優(yōu)勢、劣勢、進展時機、競爭威逼等。投資時機分析該階段的主要任務是對投資工程或投資方向提出建議，即在確定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查推想為根底，查找最有利的投資時機.投資時機分析相當粗略,主要依靠籠統(tǒng)的估量而不是依靠具體的分析。該階段投資估算的準確度為±30％，爭論費用一般占總投資的0。2％～0.8%。假設時機分析認為可行的，就可以進展下一階段的工作。3．初步可行性分析，亦稱“預可行性分析”在時機分析的根底上，進一步對工程建設的可能性與潛在效益進展論證分析。初步可行性分析階段投資估算精度可達±20％，所需費用約占總投資的0。25％～1。5%。4．具體可行性分析，即通常所說的可行性分析具體可行性分析是開發(fā)建設工程投資決策的根底，是在分析工程在技術(shù)上、財務上、經(jīng)濟上±10%，所需費用，小型工程約占投資的1.0%~3.0％，大型簡潔的工程約占0。2％~1.0％。5．工程的評估和決策依據(jù)國家有關規(guī)定，對于大中型和限額以上的工程及重要的小型工程，必需經(jīng)有權(quán)審批單位托付有資格的詢問評估單位就工程可行性爭論報告進展評估論證.未經(jīng)評估的建設工程,任何單位不準審批，更不準組織建設?！捕彻こ潭ㄎ还こ潭ㄎ皇侵笇︷B(yǎng)老地產(chǎn)工程投資開發(fā)中涉及的諸多要素〔經(jīng)濟、政策、法規(guī)、規(guī)劃、國土、市場、消費者、人文、地理、環(huán)境、交通、商業(yè)、市政配套等〕進展客觀調(diào)查,并通過科學系統(tǒng)的定量定性分析和規(guī)律推斷，查找到滿足工程眾多元素的結(jié)合點〔城市規(guī)劃條件的滿足、養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)濟合理回報的需要、消費者的有效需求等〕.簡言之，工程定位是養(yǎng)老地產(chǎn)市場籌劃的根底，工程定位的成果及結(jié)論〔工程總體定位、客群定位、產(chǎn)品定位建議〕對后續(xù)各階段籌劃具有方向性和指導性，是養(yǎng)老地產(chǎn)籌劃的首要環(huán)節(jié)之一。工程定位包含以下內(nèi)容：。定位范疇工程客群定位主要確定工程各功能物業(yè)的客戶階層、消費群體，為工程后期開發(fā)方案供給依據(jù)。即什么樣的人會買工程的產(chǎn)品和效勞。工程進展形象定位及概念定位確定工程的進展形象,為工程定位與規(guī)劃設計供給方向。工程功能組合及業(yè)態(tài)配比定位主要包括工程內(nèi)部主要物業(yè)類型的功能確定、組合方案定位、功能布局及各功能間的關聯(lián)性把握。就是利用對建設目標所處社會環(huán)境及相關因素的規(guī)律數(shù)理分析與相關定性分析,爭論工程任務書對設計的合理導向,制定和論證建筑設計依據(jù)，科學地確定設計內(nèi)容,并查找到達這一目標的科學方法。其主要內(nèi)容包括如下:工程總平規(guī)劃、套型、戶型及戶型比、戶型面積、交通系數(shù)、公攤系數(shù)、使用系數(shù)、配置標準、環(huán)境景觀設計等等，產(chǎn)品本身的品質(zhì)是最主要的籌劃內(nèi)容。功能定位是介于城市規(guī)劃與建筑設計〔設計院所〕之間的一項重要“斷層”工作，也是我國目前養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)進展過程中最薄弱的環(huán)節(jié),是養(yǎng)老地產(chǎn)市場經(jīng)濟進展到今日的必定產(chǎn)物.工程開發(fā)規(guī)模與檔次定位依據(jù)工程進展主題，并結(jié)合工程所處市場背景環(huán)境，確定工程主要物業(yè)類型的開發(fā)規(guī)模與檔次.工程價值定位〔含財務分析〕依據(jù)工程自身條件、總體定位、市場供需狀況、市場現(xiàn)有物業(yè)供給價格水平、潛在購置水平，以及工程所在區(qū)域?qū)磉M展趨勢等因素，明確工程各功能物業(yè)的價格水平。價格定位養(yǎng)老工程的開發(fā)、銷售往往是一個時期的或跨年度的。而消費市場變化莫測，工程的定價要能被市場承受，需要確定的超前意識和科學推想，可以說定價局部是藝術(shù),局部是科學。影響價格的因素有很多，主要包括：本錢、工程品質(zhì)、顧客承受的價格、同類產(chǎn)品的競爭因素等。產(chǎn)品的可變本錢是定價的下限，上限是顧客所情愿支付的價格。市場中消費者總想以適中的價格獲得最高的價值，因此不應把價格和價值混為一談。定價之后,運行中可以做適當?shù)恼{(diào)整，但不能做大幅度的或否認性的調(diào)整，否則會帶來格外惡劣的影響。。定位方法從定價來講，主要有幾個方法：類比法：所推出的工程,應清楚在同等產(chǎn)品中屬上、中、下哪種。本錢法：物業(yè)包括稅金、推廣費等在內(nèi)的綜合本錢及利潤期望值的幅度，是微利多銷或高價高利潤,這要依據(jù)開發(fā)商自身和市場狀況確定。3．評估法：由專業(yè)地產(chǎn)評估師對工程進展全方位的評估后作出定價。無論哪種,均應隨行就市，最大限度地獵取市場份額。。定價策略依據(jù)市場狀況，合理分布各銷售階段,并制定平均銷售價格表;實施后，在銷售過程中視實際狀況調(diào)整銷售價格;推出優(yōu)待活動的時機及數(shù)量建議;樓層、朝向、配套差價;付款方式建議；售價調(diào)整與銷售率及工程進度的關系。在弄清方法之后，具體執(zhí)行有低價、高價、內(nèi)部價、一口價、優(yōu)待價等戰(zhàn)略。承受低價戰(zhàn)略：入市時比較輕松，簡潔進入，能較快地啟動市場.承受高價策略：為了標榜物業(yè)的出類拔萃、身份象征、完善功能、優(yōu)良環(huán)境等，可用高價吸引高消費者入市,但不是盲目漫天要價,要物有所值.此法風險較大?！踩尺\營規(guī)劃設計運營治理就是養(yǎng)老運營商承受托付以商業(yè)經(jīng)營的手段治理養(yǎng)老工程,為投資商和入住客戶供給高效、優(yōu)質(zhì)和經(jīng)濟的效勞。物業(yè)治理籌劃的主要內(nèi)容包括以下三點：1．商業(yè)模式設計商業(yè)模式設計應當留意以下八大事項:要把國家產(chǎn)業(yè)導向和具體政策結(jié)合起來進展。要把近期盈利和中長遠盈利結(jié)合起來做好戰(zhàn)略設計。商業(yè)模式的底線是不能虧,所謂“買賣千宗萬種,只要不賠,剩下的就是賺的”，故避開賠本風險就是應有之義，但關鍵是要分開近期和中遠期在盈利上的時間錯置.現(xiàn)在，一些房地產(chǎn)商以賣房思維經(jīng)養(yǎng)分老地產(chǎn)，只考慮短期收回投入的商業(yè)模式將后患無窮。一些險資投入養(yǎng)老社區(qū)的思路是好的，但照舊是短期獵取巨額保單以收回巨額投入，且沒有找到保險這種長期資本和養(yǎng)老社區(qū)這種長期投入的結(jié)合點。這就需要老齡房地產(chǎn)開發(fā)商找到近期盈利和中長期盈利增長的規(guī)律鏈條。要把有效剛性需求和有效彈性需求結(jié)合起來做好盈利模式根底構(gòu)建。很多養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商一上來就把商業(yè)模式的根底,也就是把客戶定位于高端.即使是非企業(yè)界人士都知道，高端人群有錢，但他們的需求特性雖然有效但卻最具彈性，這種定位往往簡潔消滅商業(yè)模式運行風險。例如，大多數(shù)高收入老年群體都有住房，有的甚至有多套住房,這種狀況是抑制養(yǎng)老地產(chǎn)需求的一個直接障礙.對此，現(xiàn)有開發(fā)工程少有對策。有時候,我們甚至疑心少數(shù)企業(yè)家的根本推斷力.不行否認,少數(shù)行業(yè)定位高端不乏成功案例，但長遠看，設計這個生業(yè)態(tài)的商業(yè)模式的前提是，抓牢有效剛性需求即中產(chǎn)階級中那些老齡效勞需求迫切者.d。要把盈利方式和盈利構(gòu)造結(jié)合起來做好經(jīng)營運籌.e。要把共性盈利來源和唯一性盈利來源結(jié)合起來做好模塊安排。談到商業(yè)模式,很多老齡房地產(chǎn)開發(fā)者幾乎千篇一律，有講醫(yī)養(yǎng)結(jié)合模式的，也有談醫(yī)護結(jié)合模式的，還有以老年教育引領的醫(yī)護模式的以及異地養(yǎng)老、分時養(yǎng)老等等。但卻無視了多元化的現(xiàn)金流來源，這是值得深思的。好的方式是著力設計商業(yè)模式的唯一性,以此牽動其他現(xiàn)金流來源,在形成穩(wěn)定收入來源的根底上找到盈利模式.f。要把戰(zhàn)略協(xié)作與獨立經(jīng)營結(jié)合起來做好長遠打算。很多開發(fā)商是從傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型而來，在開發(fā)初期，由于不生疏養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)態(tài),自己建設工程，把效勞托付給效勞商。但從長遠來說,這只是權(quán)宜之計.緣由格外簡潔，和傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)不同,養(yǎng)老地產(chǎn)工程建成并開頭運營，僅僅只是盈利的起步，此后的運營及其形成網(wǎng)絡才是巨大的金礦.成就多元成長性盈利構(gòu)造的關鍵在于一條龍全方位運營。g.要把國外先進做法與外鄉(xiāng)現(xiàn)實需求結(jié)合起來做好商業(yè)模式創(chuàng)制.h。要把商業(yè)模式創(chuàng)和法律規(guī)制結(jié)合起來確保商業(yè)模式穩(wěn)健成長.2．運營治理主要是把握養(yǎng)老地產(chǎn)的變動和使用狀況,使房屋得到準時修繕，保持房屋的使用功能，使房屋的數(shù)量、產(chǎn)權(quán)、建筑形式、完好程度、設備使用狀況等準時準確地記錄下來，準時變更有關記錄；此外，治理工作還包括物業(yè)治理公司內(nèi)部財務、人事上的綜合治理，以保證經(jīng)營、效勞的正常運行的籌劃。3．效勞產(chǎn)品內(nèi)容是指準確、準時地滿足用戶要求，如康復、護理、照料、文化消遣及各種特約效勞的籌劃?！菜?營銷籌劃營銷籌劃就是將市場籌劃、產(chǎn)品籌劃兩階段的籌劃成果，通過系統(tǒng)而形象的表現(xiàn)手法將產(chǎn)品的各種優(yōu)勢〔賣點)淋漓盡致地訴求給鎖定的目標客戶群。營銷籌劃包括營銷推廣、營銷執(zhí)行兩大局部。營銷籌劃是最終實現(xiàn)產(chǎn)品飛躍為商品的過程和手段。營銷籌劃內(nèi)容包括區(qū)域市場動態(tài)分析〔市場供求狀況、周邊競爭性樓盤調(diào)查-——市場調(diào)查，銷售把握，推廣籌劃，公關活動，usp〕、工程主賣點薈萃及物業(yè)強勢、弱視分析與對策、目標客戶群定位分析〔客戶群細分、目標市場、客戶特征、生活習慣〕、價格定位及策略〔利潤目標、樓層差價、價格升幅比例)、入市時機規(guī)劃〔宏觀經(jīng)濟運行狀況分析〕、廣告策略(廣告主題、創(chuàng)意表現(xiàn)、效果評估及修正〕、媒介策略〔媒體選擇、投放頻率及規(guī)模、費用估量〕、推廣費用打算(現(xiàn)場展會包裝、公關活動〕、公關活動籌劃和現(xiàn)場包裝〔動態(tài)〕、營銷推廣效果。1．銷售費用及資金流量調(diào)控建議內(nèi)容包括：營銷全過程中各階段銷售費用〔包括廣告設計、制作及公布，售樓處及樣板房裝修，銷售人員獎金，各類促銷活動等費用〕的數(shù)額建議;銷售資金回籠與工程進度關系建議。2．開盤時間及銷售階段的劃分內(nèi)容包括：開盤時機建議(依據(jù)市場、工程、競爭對手狀況綜合起來考慮〕;銷售階段的劃分及周期。銷售把握內(nèi)容包括:推盤手法建議;各銷售階段及銷售人員職級的成