“萬達(dá)模式”的秘密

第第頁“萬達(dá)模式”的秘密市長們對萬達(dá)廣場的追捧，是因為它有把城市非中心變成中心的能力，這是地方政府業(yè)績的“孵化器”。萬達(dá)廣場18個月開業(yè)，則滿足了地方官員在任期內(nèi)看到政績的需要。

在美國，王健林的風(fēng)格似乎和在中國沒什么兩樣。

7天時間，他拜會了美國商務(wù)部代理部長、堪薩斯州長、華盛頓的市長，不管是面對中國官員還是美國官員，他似乎都能站在一個恰當(dāng)位置，左右逢源。他還拜訪了美國總商會，在哈佛大學(xué)做了演講，慷慨地向堪薩斯市的11所中學(xué)捐贈了130萬美元的物資。

不怵官場、往來自如、花錢如流水，天生的大院氣質(zhì)，言出必行的個性，這樣的勢能讓王健林頗顯神秘――在很多人的眼中，受政府青睞的萬達(dá)似乎游離于市場競爭之外。

王健林的父親曾是省級官員，這樣的家庭環(huán)境，讓王健林對權(quán)力體系并無神秘感。但在中國商界，比王健林有背景的人多的是，他的優(yōu)勢何在？

上海華彩咨詢公司董事長白萬鋼認(rèn)為，王健林善于用宏觀角度做微觀的事，“很多有背景的人只會買空賣空，沒有從下往上看的能力，發(fā)現(xiàn)不了真正商業(yè)上的奧秘；但是一般的草根，又缺乏從上往下看的魄力?！彼J(rèn)為王健林很成功地在“宏觀和微觀之間震蕩”。

地方政府業(yè)績的“孵化器”

18年的軍隊生涯以及轉(zhuǎn)業(yè)后在國企的經(jīng)歷，讓王健林深諳政府之道。他對大政方針、行業(yè)趨勢、發(fā)展熱點，始終抱有遠(yuǎn)超普通中國商人的熱情。他是這個時代出色的“機(jī)遇獵手”，發(fā)現(xiàn)了最厚的雪――利潤豐厚的地產(chǎn)行業(yè)；最長的坡――城市化進(jìn)程、消費勃興的重大機(jī)會。萬達(dá)的成功不僅是因為產(chǎn)品的成功，更因為它能準(zhǔn)確卡位時代。

“很多開發(fā)商至今對商業(yè)地產(chǎn)的理解是做持有型物業(yè)收租，這種立意就比萬達(dá)差了許多。萬達(dá)的商業(yè)地產(chǎn)不只是收租物業(yè)，而是改變城市功能、結(jié)構(gòu)的產(chǎn)品?！卑兹f鋼說。市長們對萬達(dá)廣場的追捧，是因為它有把城市非中心變成中心的能力，這是地方政府業(yè)績的“孵化器”。萬達(dá)廣場18個月開業(yè)，則滿足了地方官員在任期內(nèi)看到政績的需要。

仲量聯(lián)行研究部主管覃曉梅觀察到，城市綜合體到三四線城市后，立刻成為地標(biāo)型建筑。很多城市沒有甲級寫字樓和五星級酒店，包含這兩者的城市綜合體，既是當(dāng)?shù)氐男蜗蠼ㄖ彩钦畬⑼恋貎r值最大化的手段。萬達(dá)迎合了中國城市在特殊發(fā)展階段的特殊需求。

“做企業(yè)一定要順勢而為，不要逆勢而動?！蓖踅×秩缡钦f。他善于借勢，2002年，萬達(dá)嘗試向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，首先想到了要與世界500強(qiáng)公司合作。為了說服沃爾瑪，他親自數(shù)次登門拜訪相關(guān)負(fù)責(zé)人，竟然不得入其門。后來還是通過政府人士的牽線，才最終達(dá)成合作。

在萬達(dá)初期擴(kuò)張中，和世界500強(qiáng)公司站在一起的小公司萬達(dá)，增加了與政府談判拿地的籌碼。如今賓主異位，沃爾瑪要拜訪王健林，也要提前若干時間預(yù)約。在2008年之后的快速擴(kuò)張時期，萬達(dá)將政府的勢能用到了極致；而萬達(dá)收購AMC，更是借到文化產(chǎn)業(yè)熱的東風(fēng)。

早在2008年，萬達(dá)逆市抄底土地市場。王健林拿著萬達(dá)規(guī)劃院做的PPT，向地方政府做推介。在PPT的結(jié)尾，寫著，“一座萬達(dá)廣場可以帶來上萬人的就業(yè)，超億元的稅收，引領(lǐng)消費時尚，城市新中心。”

5年過去，一個最大的變化是，萬達(dá)變得越來越強(qiáng)勢，每年都要拒絕很多地方的開發(fā)邀請，同時每年要開業(yè)18個以上的萬達(dá)廣場。

“親近政府，遠(yuǎn)離政治”

評價萬達(dá)，最糾結(jié)之處在于，它到底是不是一家市場化的公司？

一位觀察人士認(rèn)為，萬達(dá)是一家“中國特色的市場化公司”。在一個政府完全壟斷了資源供給的行業(yè)，徹底市場化只是夢想。“理想主義者萬科，會被動地彎腰；現(xiàn)實主義者萬達(dá)，是主動但有尊嚴(yán)地彎腰。”萬達(dá)的尊嚴(yán)，來自于創(chuàng)新能力。萬達(dá)發(fā)明了有中國特色的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式――綜合體模式，業(yè)界評價萬達(dá)武漢楚河漢街項目“改變了武漢的功能和定位”?！拔覟槭裁匆恢币銊?chuàng)新，就是要政府來主動找我。你要是去找政府，政府牛哄哄的，要是吃拿卡要怎么辦？你是給還是不給？政府要是來找你就容易得多。”王健林說。

關(guān)于萬達(dá)，可以輕而易舉地看到它的兩面性：一方面，它的產(chǎn)品（地產(chǎn)、院線、百貨等）都是市場化的；另一方，它似乎總受到政府的青睞。

萬達(dá)的兩面性，恰恰來自于王健林的兩面性。他懂得借勢政府，他也是萬達(dá)搞創(chuàng)新的發(fā)動機(jī)。萬達(dá)早期商業(yè)地產(chǎn)項目不成功，他親自向美國一家擅長做商場人流動向設(shè)計的購物中心學(xué)習(xí)。萬達(dá)規(guī)劃院副院長朱其瑋印象最深的一件事是，2003年春節(jié)前一天，絕大多數(shù)員工都已經(jīng)離開，王健林讓朱其瑋把購物中心的設(shè)計圖拿給他，春節(jié)期間接著研究。萬達(dá)院線、百貨在成立之初都不被看好，甚至遭到內(nèi)部人的反對，都沒有讓王健林動搖。

武漢的漢秀有復(fù)雜的水下機(jī)械設(shè)備，最初只有好萊塢一家公司能做。這家公司得知萬達(dá)已決定投資后，故意將1500萬美元的價格提到了4500萬。“這把我身上的創(chuàng)新精神徹底激活了。要是2000萬美元，我就讓他做了?！蓖踅×忠幌氲揭院筮€要處處受制于人，就改變了主意，自己研發(fā)“總不會比神五、神六還難吧”。最后，這套設(shè)備還真讓萬達(dá)自己做出來了。

“親近政府，遠(yuǎn)離政治”是王健林的名言，他認(rèn)為萬達(dá)獲得超越發(fā)展，是因為能做“國企不會干、民企干不了的事情”。萬達(dá)所做的很多項目，國企沒有相關(guān)的能力與人才；而動輒上百億投資，對民企門檻又太高。王健林曾在一個國企培訓(xùn)局給很多國企領(lǐng)導(dǎo)講課，他在課上說：“今天民營企業(yè)已經(jīng)不是過去了。如果出現(xiàn)一批500億規(guī)模、未來上千億的企業(yè)，民企也能辦大事，國企就會徹底沒戲。”

深諳政商之道

王健林不欣賞香港企業(yè)家，“第一，他們不是市場化企業(yè)，是在特殊的環(huán)境下成長起來的，現(xiàn)在進(jìn)入內(nèi)地放在同一個競爭平臺上就不如內(nèi)地企業(yè)家；第二，香港的企業(yè)和企業(yè)家很多人都沒有學(xué)歷，除了天生的商業(yè)感覺，企業(yè)本身不是靠組織體系和文化賺錢?！?/p>

從某種程度上看，王健林是個“時間經(jīng)營者”。萬達(dá)從住宅地產(chǎn)到商業(yè)、到服務(wù)、到旅游再到文化，每一次都走在行業(yè)前面。

內(nèi)心深處，王健林對文化有偏好。在部隊，他開始研究中國書畫，1992年他就敢于壓上全部身家、花800多萬元買傅抱石的一幅畫?！斑@個很考驗眼光，就是這一次機(jī)會，錯過就沒有了。”王健林至今還喜歡寫七言格律，他不喜歡浪費時間，這些詩多作于一些無聊的會議上，身邊的工作人員有時會為如何發(fā)表這些詩作而發(fā)愁。他曾寫過這樣一首詩：“商戰(zhàn)經(jīng)年財富雄，向來萬事皆成空。唯有余生管行善，一片凈土十世功?！边@首詩流露出一些宗教的味道。

王健林的故事并非勵志書的樣本。他不是一個理想主義者，他與這個時代高度契合，并最大地利用了現(xiàn)有的規(guī)則。王健林是一個行動主義者，身上沒有一絲理想主義者常有的哀怨氣。當(dāng)他一手締造出一個氣勢磅礴的商業(yè)帝國時，他用現(xiàn)實照進(jìn)了夢想。

與王健林做同事，需要有一定的抗壓能力?！八竭_(dá)問題核心的距離很短，反應(yīng)非?？?。”他記憶力驚人，對數(shù)據(jù)幾乎過目不忘，如果愿意，能抓住任何漏洞。在公共場合，他如同帝王，身后跟著好幾個助理。會場上，他目光所向，都會牽動臺下助理的神經(jīng)。但他會在出差的路上和員工一起拎著東西，而且態(tài)度堅決。他經(jīng)常用手擋住要關(guān)閉的電梯門，與員工一起上下樓。在奧克蘭迪斯尼樂園，他記住了一個十分認(rèn)真的華裔導(dǎo)