廣場明珠調(diào)研報告

市場調(diào)研報告中雄實業(yè)·廣場明珠工程第一局部惠陽房地產(chǎn)宏觀環(huán)境第二局部惠陽淡水房地產(chǎn)微觀市場第三局部惠陽淡水商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查第四局部廣場明珠工程的初步操作思路目錄1惠陽房地產(chǎn)宏觀環(huán)境第一局部惠陽房地產(chǎn)宏觀環(huán)境一、曾經(jīng)的痛---九十年代的惠州地產(chǎn)“80年代看深圳，90年代看惠州〞，掀起了惠州房地產(chǎn)狂潮1992年－1993年，惠州在最頂峰時竟有數(shù)百億資金在滾動。熊貓汽車城遇挫，南海石化不落戶，銀根緊縮調(diào)控，惠陽地產(chǎn)一夜間崩盤。上千家房地產(chǎn)公司遺下164.84萬平米的在建商品房和70.13萬平米做了根底的商品房，十幾億資金沉淀下來?；蓐柗康禺a(chǎn)為此寂靜了近10年，此間沒有一個新的房地產(chǎn)工程上馬。二、復(fù)蘇與中興---二十一世紀初期的惠州地產(chǎn)第一局部惠陽房地產(chǎn)宏觀環(huán)境1,新世紀的曙光2000年10月，中海殼牌簽約，惠陽房地產(chǎn)也以盤活爛尾樓開始復(fù)蘇。2002年，惠陽爛尾樓盤活了90%以上。2003年全面復(fù)蘇，標志性——29層的富景大廈，其200多套住房經(jīng)過改造后全部出售完，1至4樓的商鋪也完全租出。第一局部惠陽房地產(chǎn)宏觀環(huán)境2,惠陽區(qū)房地產(chǎn)新特點目前惠陽區(qū)共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)56家2004年，惠陽完成房地產(chǎn)開發(fā)投資為3.68億元，批準預(yù)售商品房面積14.23萬平方米。2005年1至6月，惠陽區(qū)已完成房地產(chǎn)開發(fā)投資2.1億元，商品房施工面積20.1萬平方米,竣工面積約8.92萬平方米，批準預(yù)售商品房面積11.06萬平方米。近四年房地產(chǎn)開發(fā)根本情況如下表：開發(fā)情況年份房地產(chǎn)開發(fā)投資（萬元）商品房施工面積（㎡）商品房竣工面積（㎡）2001年400035000270482002年1152060015451332003年175001826001163732004年36800195800130000第一局部惠陽房地產(chǎn)宏觀環(huán)境近兩年惠陽房地產(chǎn)呈以下幾個特點：殼牌帶動惠陽區(qū)房地產(chǎn)趨旺房地產(chǎn)交易活潑商品房施工面積進一步擴大積壓的房地產(chǎn)得到有效的盤活開發(fā)主體主要是民營企業(yè)第一局部惠陽房地產(chǎn)宏觀環(huán)境三、強者恒強-----繁榮局面下的專業(yè)競爭1,新規(guī)劃,新起點城市開展規(guī)劃先行.惠陽----惠州濱海城市組團中一顆璀璨的“明珠〞城區(qū)、中心組團、站前組團和“兩河四岸〞第一局部惠陽房地產(chǎn)宏觀環(huán)境濱海城市重要組團和現(xiàn)代化濱海城市的定位，實施“一二三四五〞戰(zhàn)略：圍繞建設(shè)寬裕小康和率先根本實現(xiàn)社會主義現(xiàn)代化這一目標，推進建設(shè)經(jīng)濟強區(qū)和文明城區(qū)兩個進程，抓住工業(yè)化、城市化、信息化三條主線，主攻園區(qū)經(jīng)濟、民營經(jīng)濟、外向型經(jīng)濟和農(nóng)村經(jīng)濟四個重點，建立良好的道德、政務(wù)、市場、法制、生活五個環(huán)境第一局部惠陽房地產(chǎn)宏觀環(huán)境2、供給充足,競爭加劇2005年1至6月，惠陽區(qū)已完成房地產(chǎn)開發(fā)投資2.1億元，預(yù)計在2005年總投資額將突破5個億。2005年上半年統(tǒng)計，施工面積增長率均超過150%惠陽地產(chǎn)存在著明顯的供給過剩特點.第一局部惠陽房地產(chǎn)宏觀環(huán)境惠陽地產(chǎn)的需求預(yù)測農(nóng)村進城經(jīng)商務(wù)工人員的住房需求。保守估計會增加60000平方米的住房。城鎮(zhèn)居民改善住房的需求。8%的城鎮(zhèn)家庭有改善住房的要求。。拆遷安置需求。淡水鎮(zhèn)加大城市危舊住房改造力度，惠陽地產(chǎn)的需求主體分析白領(lǐng)階層政府公務(wù)員經(jīng)商者投資者二次置業(yè)者自由職業(yè)者對產(chǎn)品素質(zhì)要求越來越高需求的區(qū)域也將發(fā)生變化需求的主體也將分化第一局部惠陽房地產(chǎn)宏觀環(huán)境3、開發(fā)商必須適應(yīng)的新變化2惠陽淡水房地產(chǎn)微觀市場第二局部惠陽淡水房地產(chǎn)微觀市場一、重點競爭工程研究惠陽市政廣場首席園林社區(qū)——中區(qū)華府占地面積3.3萬㎡建筑面積8.6萬㎡總?cè)莘e率2.2項目總棟數(shù)總14棟，二期11—14棟主要樓宇類型多層、小高層、高層戶數(shù)550戶型兩房、三房、四房目標客戶主要面對惠陽淡水及周遍高收入人群推廣賣點地中海風(fēng)情園林中區(qū)華府位于市政府北側(cè)，首創(chuàng)戶型，引領(lǐng)居住新概念。首創(chuàng)空中花園和入戶花園，開盤當日舉行的68國世模小姐比賽，造成轟動效應(yīng)。一、重點競爭工程研究第二局部惠陽淡水房地產(chǎn)微觀市場中銘豪園占地面積78541㎡建筑面積24萬㎡總?cè)莘e率3.12項目總棟數(shù)20棟（8層和18層各5棟、10棟12層）主要樓宇類型多層、小高層、高層戶數(shù)1500戶型兩房、三房、四房目標客戶惠陽當?shù)刂懈呤杖腚A層、中小企業(yè)主推廣賣點區(qū)位優(yōu)勢明顯中銘豪園是第一個在惠陽中心區(qū)進行開發(fā)建設(shè)的大規(guī)模樓盤，區(qū)位優(yōu)勢比較明顯，這是其銷售狀況較好的最主要原因。第二局部惠陽淡水房地產(chǎn)微觀市場一、重點競爭工程研究昊康廣場花園占地面積1萬㎡建筑面積4萬㎡總?cè)莘e率4.0項目總棟數(shù)1棟23層，2棟15層主要樓宇類型高層戶數(shù)206戶型三房、四房、復(fù)式目標客戶惠陽當?shù)刂懈呤杖腚A層推廣賣點位置絕佳工程規(guī)模較小，整合推廣差，不注重品牌形象的樹立，沒有較好的物業(yè)管理。其創(chuàng)新之處在于三層架空層的綠化以及會所，在惠陽地區(qū)是極少見的第二局部惠陽淡水房地產(chǎn)微觀市場一、重點競爭工程研究錦江國際占地面積20600㎡建筑面積11萬㎡（商業(yè)面積3.1萬㎡）總?cè)莘e率5.3項目總棟數(shù)22層5棟主要樓宇類型22層5棟戶數(shù)510戶型二房到六房目標客戶惠陽地區(qū)高收入人群；推廣賣點一流的建筑設(shè)計、建筑質(zhì)量、園林規(guī)劃擁有惠陽面積最大的商場〔面積為3.1萬M2〕和最大的空中花園〔面積近10000萬M2〕第二局部惠陽淡水房地產(chǎn)微觀市場一、重點競爭工程研究開城豪庭占地面積建筑面積9120㎡總?cè)莘e率項目總棟數(shù)17層1棟主要樓宇類型高層戶數(shù)90戶型二房、三房目標客戶以自住為主企事業(yè)單位推廣賣點高性價比同批次樓盤中規(guī)模最小，總建筑面積才9120㎡，但性價比高，位置較好第二局部惠陽淡水房地產(chǎn)微觀市場一、重點競爭工程研究博雅苑占地面積3500㎡建筑面積4.6萬㎡總?cè)莘e率13.1項目總棟數(shù)19層3棟17層1棟主要樓宇類型高層戶數(shù)500戶戶型一房到四房、復(fù)式目標客戶惠陽地區(qū)中等收人群、年輕及投資者推廣賣點名校為鄰、戶型豐富改造樓盤，戶型豐富而有所創(chuàng)新，高達13.1的容積率，頂層率先設(shè)計為屋頂花園裕華廣場第二局部惠陽淡水房地產(chǎn)微觀市場一、重點競爭工程研究占地面積5000㎡建筑面積5萬㎡（商業(yè)1.5萬㎡）總?cè)莘e率8.2項目總棟數(shù)18層3棟主要樓宇類型高層戶數(shù)226戶戶型二、三、四房、復(fù)式目標客戶惠陽地區(qū)中高收入人群推廣賣點商圈核心老城區(qū)最大的底商加塔樓的樓盤，人人樂的進駐，大大提高人氣。瑞景居第二局部惠陽淡水房地產(chǎn)微觀市場一、重點競爭工程研究占地面積6萬㎡建筑面積12萬㎡總?cè)莘e率2.0項目總棟數(shù)26棟12層主要樓宇類型多層、小高層、高層戶數(shù)720戶型二、三房、復(fù)式目標客戶惠陽當?shù)刂懈呤杖腚A層推廣賣點3萬平方米芭厘島水景風(fēng)情主題園林其規(guī)劃設(shè)計、園林景觀等綜合質(zhì)素較高，工程形象較好，人氣在惠陽的在售樓盤當中較旺第二局部惠陽淡水房地產(chǎn)微觀市場老城區(qū)戶型以中小戶型為主，新城區(qū)以中大戶型為主；普遍以底商加塔樓形式，底商促進了商業(yè)繁榮，也加大了經(jīng)營競爭；重視小區(qū)園林景觀投入，后者上萬平米的中庭花園，或者利用樓層架空層作休閑綠化；重視自身的生活配套，多設(shè)有獨立會所設(shè)施，或架空層休閑花園會所；價格教去年提升較快，樓盤均價多在2200—2600元/㎡之間；引入專業(yè)籌劃代理公司，重視前期籌劃，現(xiàn)狀包裝和銷售推行的專業(yè)化運做；二、在售樓盤特征概括：3惠陽淡水商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查第三局部惠陽淡水商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查一、淡水商業(yè)布局淡水核心商圈包括南門路、崇雅路、開城大道等街區(qū)。集商業(yè)街、主題經(jīng)營區(qū)、娛樂場、主力百貨店、專賣店等多種業(yè)態(tài)于一體。據(jù)統(tǒng)計，其社會消費品零售總額占淡水50%以上，被稱為淡水第一個市中心復(fù)合型核心商圈。以3個零售百貨綜合店〔惠陽商貿(mào)廣場、華都廣場·恒金百貨、裕華百貨〕為主力店，配以南門北街家用電器專賣店以及華美華大酒店、新麗晶大酒店、百老匯酒店等20多家各種類型酒店，各種商鋪近3000家的核心商圈。1,核心商圈----南門街商業(yè)圈：第三局部惠陽淡水商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查2,次級商圈---金惠大道與東華北路商圈一、淡水商業(yè)布局次級商圈處于核心商圈的鄰近區(qū)域。由于南門路延伸空間有限，商業(yè)重心勢必向西拓展。未來幾年，沿東華北路和與其垂直的道路呈“T〞字形布置，向北沿路與小區(qū)級公共設(shè)施相連，形成集中的商業(yè)、公建中心。金惠大道位于東華北路商圈內(nèi)，將得益其商業(yè)的帶動，次級商圈作用非常明顯。第三局部惠陽淡水商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查一、淡水商業(yè)布局3,新中心廣場商圈。以市政廣場為中心，輻射人民路、金惠大道，以昊康廣場、國美家電〔萬聯(lián)超市〕及規(guī)劃中的惠陽商業(yè)步行街、市貿(mào)廣場形成未來新市政、文化、商業(yè)中心。中心地區(qū)北部的市級商貿(mào)中心，將建成一個檔次高、商業(yè)設(shè)施齊全的商業(yè)區(qū)。4,家俱城商業(yè)圈：位于人民四路。云集了淡水80%的家俱商，集家俱展示、銷售于一體。商鋪租價80－50元/㎡。形成一個家具綜合批發(fā)零售商圈。目前已經(jīng)開展成為惠陽最具影響力的家俱專業(yè)市場，輻射周邊鎮(zhèn)區(qū)。第三局部惠陽淡水商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查二、淡水主要商業(yè)街區(qū)1、商業(yè)街區(qū)南門商業(yè)街區(qū)位位于淡水市政府的北側(cè)（主要以南門東街、南門西街為主）商業(yè)形態(tài)集休閑、娛樂、購物、飲食等各種形態(tài)的特色店主要商家新佳美時裝、四川小酒樓、港途商場等人流量日均人流量達6萬人（次）租金各種臨街商鋪租價超過120元/㎡左右，部分旺鋪租價超過200元/㎡。評述南門商業(yè)街.是淡水商業(yè)網(wǎng)點最密集的街區(qū)，南門商業(yè)街已列入惠陽重點市政改造項目。市政府預(yù)備將其規(guī)劃成富有嶺南特色的綜合性商業(yè)步行街，重新進行美化、亮化和綠化。第三局部惠陽淡水商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查二、淡水主要商業(yè)街區(qū)開城大道區(qū)位位于惠陽市中心區(qū)，中心商業(yè)的主要街道商業(yè)形態(tài)餐飲娛樂、服裝百貨、電子、家電；主要商家華都廣場、惠陽電子城、裕華百貨、惠康家具、金爵俱樂部、皇苑蛋糕坊、等租金各種臨街商鋪租金為100元/㎡左右，個別旺鋪達到180元/㎡。目前該街區(qū)無空置商鋪評述是淡水休閑娛樂業(yè)最發(fā)達的街區(qū)。主要有百老匯酒店、金葉大酒店、新麗晶大酒店3家三星級酒店，新世紀夜總會、麗豪夜總會、魯惠夜總會等10余家夜總會、各種類型的賓館10余家1、商業(yè)街區(qū)第三局部惠陽淡水商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查二、淡水主要商業(yè)街區(qū)1、商業(yè)街區(qū)崇雅路區(qū)位為開稱大道的與白云路交匯的延伸街道商業(yè)形態(tài)服裝百貨、餐飲娛樂主要商家好宜多、沃爾瑪、肯德基、麥當勞、新天地時裝廣場、淡水大酒店、龍清閣酒家等租金40元/㎡—60元/㎡評述位于淡水核心商圈，是淡水商業(yè)最聚集，人流最密集，之處商鋪沒有缺空。第三局部惠陽淡水商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查二、淡水主要商業(yè)街區(qū)1、商業(yè)街區(qū)白云路區(qū)位西往深圳方向、東往惠東方向商業(yè)形態(tài)五金批發(fā)、氣配、管件、餐飲主要商家世紀華園大酒店、星都酒店、銀河酒店、惠陽商貿(mào)城租金30元/㎡—40元/㎡評述據(jù)了解白云路為淡水的老國道，白云二路、三路主要以經(jīng)營建材、管道、汽配批發(fā)為主，世紀花園大酒店是淡水現(xiàn)階段最豪華的酒店之一；白云四路、五路主要以服裝百貨為主、延伸淡水核心商圈第三局部惠陽淡水商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查二、淡水主要商業(yè)街區(qū)1、商業(yè)街區(qū)人民路區(qū)位位于市政廣場的右側(cè)，北往惠州方向、南往大亞灣方向(人民四路、五路)商業(yè)形態(tài)五金批發(fā)、餐飲、家電、百貨主要商家國美家電（萬聯(lián)超市）、商貿(mào)中心租金各種臨街商鋪租金為30元/㎡左右，個別旺鋪達到50元/㎡。評述是淡水交通最便利的街區(qū)，也是通往惠州、大亞灣方向的必經(jīng)之路，商業(yè)主要由淡水汽車站帶動人流，也以汽車站周遍商業(yè)最聚集，第三局部惠陽淡水商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查三、淡水重要商業(yè)物業(yè)與商家商貿(mào)廣場〔好宜多〕位置位于開城大道與白云路交匯處規(guī)模總建筑面積5萬平方米分5層建筑業(yè)態(tài)分布超市、首飾、化妝品、服裝鞋帽女士精品服飾兒童服飾、鞋城商業(yè)性質(zhì)中低檔百貨店經(jīng)營模式商場統(tǒng)一管理，出租的方式評述是淡水最大的百貨商場、人氣最望、客流量最多、也是商業(yè)品種最全的百貨商場，以中低檔服飾為主，適應(yīng)當?shù)叵M人群。部分樓層還在招商中。第三局部惠陽淡水商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查三、淡水重要商業(yè)物業(yè)與商家華都廣場〔恒金百貨〕位置位于開城大道與白云路交匯處好宜多商場對面規(guī)模總建筑面積1萬平方米總2層業(yè)態(tài)分布一層品牌服裝、鞋類二層超市、手機商業(yè)性質(zhì)中高檔百貨店經(jīng)營模式商場統(tǒng)一管理，出租的方式評述位于淡水核心商業(yè)圈為淡水唯一一家品牌服飾、鞋類商場。服飾主要以休閑為主國美家電〔萬聯(lián)超市〕位置人民路與白云路交匯處（汽車站旁）規(guī)?？偨ㄖ娣e近5萬平方米.業(yè)態(tài)分布家電超市百貨、、商業(yè)性質(zhì)中高檔家電、百貨評述為淡水最大品牌家電商場，周遍交通便利第三局部惠陽淡水商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查三、淡水重要商業(yè)物業(yè)與商家沃爾瑪位置崇雅路與南門北路交匯處規(guī)模建筑占地面積約9000平方米，建筑面積約5萬平方米，擬建4層商業(yè)性質(zhì)大型的商業(yè)百貨經(jīng)營范圍精品百貨、娛樂、餐飲等備注項目正在建設(shè)中第三局部惠陽淡水商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查三、淡水重要商業(yè)物業(yè)與商家第三局部惠陽淡水商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查三、淡水重要商業(yè)物業(yè)與商家位置開城大道錦惠大廈規(guī)?？偨ㄖ娣e9000㎡分500個面積6㎡~~150㎡鋪位業(yè)態(tài)分布一層通訊產(chǎn)品、數(shù)碼產(chǎn)品（6㎡~150㎡）二層電腦及外設(shè)產(chǎn)品（6㎡~40㎡）三層品牌電腦、辦公設(shè)備及耗材（6㎡~40㎡）商業(yè)性質(zhì)統(tǒng)一經(jīng)營專業(yè)電子商場價格待定未開盤銷售模式8%反租1年~4年任選停車場100停車位地下停車場定位惠陽首家規(guī)模最大的電腦、通訊電子專業(yè)市場推廣語打造惠陽賽格成就惠陽華強北備注正在招商中惠陽電子城第三局部惠陽淡水商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查三、淡水重要商業(yè)物業(yè)與商家人人樂超市位置開城大道裕華廣場規(guī)模總建筑面積1萬㎡共2層商業(yè)性質(zhì)百貨超市經(jīng)營業(yè)態(tài)日用百貨、副食、服飾、小家電等價格待定未開盤銷售模式8%反租20年備注項目正在建設(shè)中4廣場明珠工程的初步操作思路第四局部廣場明珠工程的初步操作思路一、工程分析1、工程概況工程概況：工程名稱：中雄廣場明珠位置：人民四路西側(cè)、文化廣場東側(cè)、規(guī)劃中的商業(yè)步行街東端。開展商：惠州市大亞灣中雄實業(yè)建筑總面積：45924㎡總用地面積：4384.50㎡地下局部建筑面積：3874.23㎡〔包括設(shè)備夾層面積〕商業(yè)面積：8540.22㎡架空層面積：2113.94㎡住宅面積：30897.97㎡總戶數(shù)：266戶主要經(jīng)濟技術(shù)指標：第四局部廣場明珠工程的初步操作思路2、工程優(yōu)勢一、工程分析地段左右逢緣處于人民四路，既靠近繁華成熟的老城區(qū)，又屬于開發(fā)建設(shè)中逐漸成熟的文化廣場新中心區(qū)。生活便捷優(yōu)越目周遍生活配套設(shè)備完善，即可享受成熟繁華的便利，又能享受文化廣場帶來的氣派悠閑。

架空層會所顯尊貴本工程規(guī)模小，無大的中庭花園，但有自身的商業(yè)配套，特別是架空層花園景觀帶、會所設(shè)施，彰顯尊貴。

商業(yè)價值突出本工程緊鄰城市中心干道，處淡水城市腹心，緊鄰規(guī)劃中的商業(yè)步行街。其商業(yè)價值明顯，這是本工程利潤的關(guān)鍵。第四局部廣場明珠工程的初步操作思路一、工程分析3、工程劣勢規(guī)模偏小目前淡水高檔樓盤均是上十萬平米的大型花園小區(qū)，本工程以樓體的規(guī)劃難以吸引高端客戶

景觀偏弱雖然本工程作出2000多平方米的架空層花園，但過高的容積率、覆蓋率限制了本工程的內(nèi)部景觀打造。而“環(huán)境〞已經(jīng)成為高品質(zhì)住家的必備因素；噪音影響本工程緊鄰城市干道，在強化了商業(yè)價值的同時，因噪音而降低了居住惡毒價值第四局部廣場明珠工程的初步操作思路一、工程分析4、工程的出路高度重視商業(yè)營銷、挖掘最大價值，創(chuàng)造開發(fā)利潤

找準住宅的市場位置——中偏小戶型，同時在建筑細部創(chuàng)新以增加實惠，力爭快速高價實現(xiàn)價值第四局部廣場明珠工程的初步操作思路二階段行動一————雕琢產(chǎn)品商業(yè)裙樓平面分割是否合理？電梯、空調(diào)等設(shè)備是否標準？車流人流導(dǎo)向是否科學(xué)？層高是否經(jīng)濟實用？。。。。。。。第四局部廣場明珠工程的