案例分析：購房人因不具備購房資格而未過戶,能否排除強(qiáng)制執(zhí)行

購房人在明知自身不具備購房資格的情形下與房地產(chǎn)公司簽訂房屋買賣合同，在限購政策結(jié)束后仍未辦理過戶手續(xù)且沒有證據(jù)證明非因自身原因未辦理過戶登記，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其為“自身原因未能辦理產(chǎn)閱讀提示購房人對于“非因自身原因未辦理過戶登記”負(fù)有舉證責(zé)任。開發(fā)商雖自認(rèn)因其原因未辦理過戶登記，但案外人執(zhí)行異議之訴并非僅處理購房人與開發(fā)商兩者之間的糾紛，而同時影響申請執(zhí)行人的權(quán)益，故不能僅憑開發(fā)商的自認(rèn)來認(rèn)定事實(shí)。購房人未舉出相應(yīng)證據(jù)證明“非因自身原因未辦理過戶登記”的，應(yīng)依法承擔(dān)不案情簡介李凱宇向云南巨和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司購買巨和美術(shù)小區(qū)由李凱宇使用至今。李凱宇因以上房屋被昆明中院查封而向昆明中院提出執(zhí)行異議，經(jīng)昆明中院依法組成合議庭進(jìn)行審查，認(rèn)為根據(jù)《最高人民法院關(guān)于辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持： (一)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；(二)所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；(三)已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十?！敝?guī)定，李凱宇主張購買的房產(chǎn)未在產(chǎn)權(quán)管理機(jī)關(guān)辦理備案登記手續(xù)，也沒有提故李凱宇對涉案房產(chǎn)不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)益，異議不成立，后作出(2017)云01執(zhí)異406號裁定：“駁回案外人李凱宇的異相關(guān)法律法規(guī)、司法解釋《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：(一)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；(三)已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；(四)非因買受人自身原因未辦理過戶登記。第二十九條金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：(一)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；(二)所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；(三)已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十?！辈门杏^點(diǎn)一審法院：最高人民法院《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條規(guī)定是對無過錯不動產(chǎn)買受人物權(quán)期待權(quán)的保護(hù)條件，只要以上條件具備，即可排除人民法院的執(zhí)行。本案中，原告明知自己屬于限購政策無法及時辦理產(chǎn)權(quán)登記，卻依然同第三人云南巨和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂協(xié)議書，約定“待限購政策到期取消、具備辦理所購房屋的產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)條件后”再辦理房產(chǎn)證。作為買受人原告對本案未能及時辦理房產(chǎn)證存在重大過錯，因其自身原因?qū)е挛崔k理過戶登記，其不滿足上述規(guī)定中第(二)項(xiàng)排除執(zhí)行的條件，不足以排除執(zhí)行，故對原告的訴訟請求本院不予支持。二審法院：本院認(rèn)為，訴爭房屋登記在開發(fā)商巨和公司名下，故判斷李凱宇是否享有排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，首先應(yīng)當(dāng)適用《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條規(guī)定的要件予以判斷。二審中，李凱宇雖然提供了昆明市不動產(chǎn)信息檔案管理中心《協(xié)議書》中載明：“待限購政策到期取消，具備辦理所購房屋的內(nèi)，為乙方或乙方指定人員辦理產(chǎn)權(quán)證”，表明在購買涉案房屋時李凱宇名下還有其他房產(chǎn)，其在二審期間提交的房屋信息查詢摘抄給案外人吳維吉，轉(zhuǎn)讓行為發(fā)生在涉案房屋被一審法院查封之后，李凱宇的該行為屬于規(guī)避法律的行為，其不能因規(guī)避法律的行為受益，故其就涉案房屋享有的民事權(quán)益并不符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條中規(guī)定的可以排除執(zhí)行的條件。其次，本案是否應(yīng)當(dāng)適用《執(zhí)行異議和復(fù)議案件規(guī)定》第二十八條的問題。本院認(rèn)為，《執(zhí)行異議和復(fù)議案件規(guī)定》第二十八條是對無過錯不動產(chǎn)購買人執(zhí)行異議成立條件做出的一般規(guī)定，包括各類住宅商品房(并不區(qū)分購買的是首套住宅還是非首套住宅)和非住宅商品房購房人等，與該規(guī)定第二十九條之間并非排斥關(guān)系，而是一般與特殊的包含關(guān)系，從兩項(xiàng)條文對執(zhí)行異議成立要件的規(guī)定上看，第二十九條規(guī)定的住宅商品房(首套住房)購房人排除執(zhí)行異議的條件相對于第二十八條中一般不動產(chǎn)購買人排除執(zhí)行異議的條件更寬松，如無須占有房屋，只需支付百分之五十以上購房款等，立法目的系為了加強(qiáng)對執(zhí)行異議訴訟中首套住房商品房購房人權(quán)益的保護(hù)，并非限制和排除對無過錯不動產(chǎn)購房人的保護(hù)。因此，即使李凱宇購買的不是首套住宅商品房而不能適用《執(zhí)行異議和復(fù)議案件規(guī)定》第二十九條的規(guī)定處理，但只要李凱宇的執(zhí)行異議符合該規(guī)定第二十八條的設(shè)定條件，仍應(yīng)按照《執(zhí)行異議和復(fù)議案件規(guī)定》第二十八條確定涉案房產(chǎn)可以排除強(qiáng)制執(zhí)行。在本案中，判斷“非因買受人自身原因未辦理過戶登記”這一要件是否成立，應(yīng)當(dāng)從買受人的主觀心理狀態(tài)和客觀行為等方面的判斷，包括是否明知政策限制辦理產(chǎn)權(quán)登記而購買，是否明知涉案不動產(chǎn)上有阻礙辦理產(chǎn)權(quán)登記的權(quán)利負(fù)擔(dān)而購買，是否主觀上怠于辦理過戶登記等情形。根據(jù)本案查明的事明：“待限購政策到期取消，具備辦理所購房屋的產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)條方指定人員辦理產(chǎn)權(quán)證”，證實(shí)在購買涉案房屋時，李凱宇屬于限購人員范圍，李凱宇認(rèn)為其購買涉案房屋的行為并不違反限購規(guī)定的主張不能成立。違反限購規(guī)定簽訂房屋買賣合同并不影響合同效力，但違反限購規(guī)定會直接影響涉案房屋的產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)辦理。李凱宇明知房屋限購政策內(nèi)容，明知案涉房屋因限購措施而無法辦理過戶登記，其在主觀明知的情況下仍然與巨和公司簽訂補(bǔ)充協(xié)議，導(dǎo)致在限購期間不能辦理產(chǎn)權(quán)證，對此其存在過錯，應(yīng)當(dāng)自行承擔(dān)不能辦理房屋過戶登記而產(chǎn)生的不利后果。另外，按照李凱宇與巨個工作日內(nèi)為李凱宇辦理產(chǎn)權(quán)證，李凱宇應(yīng)按照規(guī)定繳納稅費(fèi)，提供相關(guān)材料，現(xiàn)沒有證據(jù)證實(shí)限購政策取消涉案房屋具備辦證條件后，在長達(dá)一年半的時間內(nèi)，李凱宇曾經(jīng)申請辦理產(chǎn)權(quán)證，向辦證機(jī)關(guān)其主張系因巨和公司拖延辦證造成未能辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，但并沒有提供證據(jù)加以證實(shí)，其還主張巨和公司對于拖延辦證事實(shí)予以認(rèn)可，但本案系執(zhí)行異議之訴，應(yīng)由案外人李凱宇承擔(dān)相關(guān)舉證責(zé)任，被執(zhí)行人對于案件事實(shí)的認(rèn)可并不免除李凱宇的舉證責(zé)任，故對其個工作日內(nèi)向房產(chǎn)管理部門遞交產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)向李凱宇承擔(dān)違約責(zé)任，現(xiàn)也沒有證據(jù)證實(shí)李凱宇因?yàn)榫藓凸疚窗雌谵k理產(chǎn)權(quán)證而向有關(guān)部門投訴或者依法追究巨和公司違約責(zé)任，故應(yīng)認(rèn)定李凱宇未積極主張辦理產(chǎn)權(quán)證，行使其權(quán)利，李凱宇對于未能及時辦理涉案房屋產(chǎn)權(quán)證存在過錯。綜上，李凱宇因其自身原因未辦理過戶登記，不符合《執(zhí)行異議和復(fù)議案件規(guī)定》第二十八條規(guī)定的排除執(zhí)行的條件，不享有排除執(zhí)行的民事權(quán)益，涉案房產(chǎn)仍應(yīng)繼續(xù)執(zhí)人和丈夫肖英紅名下已有兩套房屋，不符合昆明市限購政策規(guī)定的再次購買房屋條件，因此李凱宇與巨和公司簽訂了協(xié)議書，約定待日內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)登記。李凱宇明知自己屬于被限購人員仍購買房屋，的時間可以辦理產(chǎn)權(quán)登記。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用的解釋》第三百一十一條“案外人或申請執(zhí)行人提起執(zhí)行異議之訴的，案外人應(yīng)當(dāng)就其對執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益承擔(dān)舉證證明責(zé)任”的規(guī)定，李凱宇對于這一期間“非因自身原因未辦理過戶登記”負(fù)有舉證責(zé)任，但李凱宇亦未提供充分證據(jù)予以證明。巨和公司雖自認(rèn)因其原因未辦理過戶登記，但案外人執(zhí)行異議之訴并非僅處理李凱宇與巨和公司兩者之間的糾紛，而同時影響申請執(zhí)行