基于住房供給的社會互動和制度設(shè)計研究

PAGE13PAGE社會互動和制度設(shè)計：以美國住房供給為例制度設(shè)計已對城市發(fā)展模式和城市戰(zhàn)略規(guī)劃產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。本文使用包括從沖突（Conflict）到共生（Symbiosis）的五種類型分類方法來揭示制度設(shè)計背后的社會互動框架。文章以帶有明顯種族隔離特征的美國住房市場為例，分析介紹了競爭、交流和合作如何在復(fù)雜的制度框架中實現(xiàn)。本文同時分析了道德基礎(chǔ)、激勵機制提供以及管理和加強行為規(guī)范。文章最后將未來的重點放在激勵機制而不是傳統(tǒng)的管理和強化上，這點不僅適用于住宅發(fā)展，對于城市發(fā)展本身也是一樣。前言面對今日的城市規(guī)劃和管理，一項緊急然而艱難的任務(wù)就是制度設(shè)計。對規(guī)劃師來說，現(xiàn)今資本主義發(fā)達(dá)國家的制度安排似乎總是站在平等和可持續(xù)的城市社會環(huán)境發(fā)展目標(biāo)的對立面（Beatly1994；Lewis1994）。不僅如此，在那些被全球性形勢所波及的城市地區(qū)，比如受到全球氣候變暖或貿(mào)易持續(xù)全球化的影響的地區(qū)，缺乏有效的制度安排的問題就更為突出。在本文中，我嘗試從社會學(xué)和心理學(xué)角度代替通常的人類行為動機來深層挖掘其原因。我也試著介紹一種框架，我認(rèn)為它能夠更好地理解促進(jìn)或抑制行為的制度和制度設(shè)計的建議原則。在開始時我提供了一個基本的、標(biāo)準(zhǔn)的社會學(xué)制度定義。接著，我提供了一個用來檢驗?zāi)切┨魬?zhàn)制度設(shè)計的各種基本互動形式的理論框架，包括這些基本形式的特征、動機和規(guī)范。然后，通過觀察美國住宅市場的例子，我分析了一些他們?nèi)绾芜\作的案例。如此，本文的結(jié)論將有助于我們理解制度及其對城市規(guī)劃的意義。最初的框架在社會學(xué)中，人類制度被視為在社會上建立的、不斷重復(fù)的社會實踐——它是人類行為有意識協(xié)調(diào)并長期重復(fù)的形式（Berger&luckman1967;Giddens1979）。面臨全新的不可預(yù)知的世界，人類的行為在心理和社會層面都傾向于重復(fù)。如果有兩個人登上了荒涼的小島，面對沒有規(guī)則的世界，他們將迅速地達(dá)成協(xié)議，分配勞動力和工作步驟，形成非正式的規(guī)則的基礎(chǔ)。這些不僅僅是行為的結(jié)果，更準(zhǔn)確的說是相互作用（interaction）——聯(lián)系兩個或更多人的行為——其中的每一個人都同時考慮其它的行為者。不斷重復(fù)的相互作用是制度的關(guān)鍵——長時間的重復(fù)的相互聯(lián)系的行為。在正式的社會結(jié)構(gòu)、代理人（humanagent）的行動和行為之間的辯證關(guān)系中，代理人以及他們所在的團(tuán)體一起塑造著歷史，同時也被歷史所塑造。通過社會關(guān)系網(wǎng)絡(luò)，任何行為者都有一些自主性和自由在與其他人的共存和共同行為中被剝奪。因此制度可被理解為提供了跨越兩個基本矛盾的聯(lián)系——首先是代理和組織之間，其次是穩(wěn)定和變化之間（Sztompka1991）。制度通常被視為規(guī)則、規(guī)范的結(jié)構(gòu)化系統(tǒng)，限制行為并使其穩(wěn)定；而另一方面，制度常遭遇多樣的和不可預(yù)見的各種行為。制度發(fā)展的互動觀點這里我希望特別強調(diào)互動（interaction）（Habermas1984,P273）。作為概念框架，我假設(shè)5個人類互動的基本形式：1）競爭；2）交換；3）合作；4）利他；5）結(jié)盟。這個等級結(jié)構(gòu)源于人類生態(tài)學(xué)概念，關(guān)注從沖突到共生的互動行為范圍。在心理學(xué)范疇中，他們強調(diào)自主和結(jié)盟之間的辯證的張力。競爭（competition）交流(exchange)合作(cooperation)利他(altruism)結(jié)盟(bonding)行為?輸/贏?資源、地位或權(quán)力增強通過貿(mào)易交換獲得所需資源——雙贏聯(lián)合以共享資源——雙贏合作以轉(zhuǎn)移資源——心理和地位上增強?依附于他人——雙贏?資源不是必要條件互動范疇公共領(lǐng)域公共或私人領(lǐng)域公共或私人領(lǐng)域公共或私人領(lǐng)域私人領(lǐng)域表層動機通過獨立的行為自身獲益通過認(rèn)可和協(xié)調(diào)的獨立行為自身獲益通過共同行為雙方獲益通過一方給與另一方共同獲益通過共同行為雙方獲益激勵層面競爭/戰(zhàn)略競爭/戰(zhàn)略都有情感/規(guī)范情感/規(guī)范深層動機?生存?安全?自我實現(xiàn)，成就?自主權(quán)?權(quán)力?優(yōu)勢?生存?安全?自我實現(xiàn)，成就?生存?安全(safe)?自我實現(xiàn)，成就?歸屬感?尊重?安全(security)/恐懼?歸屬感?社區(qū)尊重?自我實現(xiàn)?自尊?生存?安全?自我實現(xiàn)?歸屬感?尊重?情感/愛?安全(security)/恐懼中介?游戲參量（如市場、足球、輪盤賭）?游戲規(guī)則和工具協(xié)議/合同/市場/金錢協(xié)議/合同直接或通過第三者的禮物，不期望獲取交換價值?誓約，默認(rèn)?禮物文化規(guī)范/限制?控制尋租人、騙子和壟斷者?按照游戲規(guī)則行動?法律規(guī)定制裁和懲罰?管理和實施?控制尋租人、騙子和壟斷者?按照游戲規(guī)則行動?法律規(guī)定制裁和懲罰?管理和實施?控制尋租人和開小差的人?管理和實施合作/協(xié)議/合同?裁定和辯明完成機制自愿或通過保證合同?共同支持結(jié)盟?管理和實施結(jié)盟條款?裁定和辯明完成機制表SEQ表\*ARABIC1人類互動的形式及其含義表格1列舉出這五個人類互相作用的形式和他們對于制度設(shè)計的意義。這個表格同樣表達(dá)了這些形式和各方面可引伸到的與制度功能和設(shè)計的相關(guān)問題，包括這些活動的基本特征以及它們本質(zhì)上是公共還是私人的。表格還顯示出相互參與者的表層動機——為什么他們覺得需要介入以及他們的目標(biāo)。這里特別強調(diào)的是個人利益和共同利益之間的區(qū)別。表格1反映出五個互動作用還存在著深層的動機。我采用了心理學(xué)家Maslow（1970）和McCleUand（1976）的動機理論：從Maslow處借用了需求等級的概念，從McCleUand借用他的成就（achievement）、權(quán)力（power）、聯(lián)合（affiliation）的三個主導(dǎo)動機。這樣，我們可以將自主（autonomy）、權(quán)力（power）和成就（achievement）的動機需求之間的競爭視為尋求自我實現(xiàn)的架構(gòu)。相反，或者說同時，我們也看到了歸屬感（belonging）、被喜愛（affection）、依附（attachment）他人的需要。表格1同樣描述了所有這些形式的人類互動都需要媒介（medium）的概念，通過這些媒介使互動關(guān)系可以被加強或受限制。在最基礎(chǔ)的層面是協(xié)議（agreement）。這有著本體論（ontological）的重要意義，在Habermas（1984：PP.286-288）的交流行為理論中已有很好的體現(xiàn)。對Habermas而言，所有互動的開始都要求制定協(xié)議，由口頭協(xié)定開始。缺乏有意義的協(xié)議，交流無法實現(xiàn)。個體只有在他們的行為計劃和通常條件界限相協(xié)調(diào)的情況下，才能夠追求他們的目標(biāo)。表格1的最后一行直接列出了對于五種互動形式的制度要求。在所有互動形式中最首要的要求是清晰的可預(yù)見性、信任和公平的感覺。在競爭和交換中，如果所有人的互動保持在穩(wěn)定可預(yù)見的方式下，那么那些為了獨占資源而進(jìn)行欺騙或嘗試扮演掠奪者角色的人需要被別的參與者加以控制。在合作中，有時存在敷衍取巧和搭便車的人，在政府機構(gòu)中存在濫用職權(quán)的問題。這樣，制度安排創(chuàng)造、建立信任和社會秩序，從而在使人類互動有效進(jìn)行的過程中顯得至關(guān)重要。為了讓不同形式的人類互動能有效運行，監(jiān)督和實現(xiàn)規(guī)則的工具至關(guān)重要。然而社會中的許多規(guī)則是難以實現(xiàn)或?qū)崿F(xiàn)的成本太高。正如Etzioni（1998：P69）解釋道：“一般而言，因為無法提供足夠的警察、會計和稽察人員去核實哪怕是所有發(fā)生的互動的一小部分，經(jīng)濟(jì)學(xué)和社會學(xué)要求大多數(shù)的互動都基于自愿的承諾。因此這很明顯地受到特定歷史時期、特定社會的相對道德水準(zhǔn)的影響，例如，當(dāng)腐敗在一個社會盛行時，它將成為經(jīng)濟(jì)活動的主要障礙?！边@里提升了制度設(shè)計的兩個關(guān)鍵方面的重要性：1）一定要基于道德秩序；2）激勵的框架機制。因此總體而言，行為受到責(zé)任、信任和忠誠的導(dǎo)向，也受到在違反規(guī)則時害怕被抓的恐懼的支配。行動范疇(sphereofaction)公共(public)默許（tacit）行動范疇(sphereofaction)公共(public)默許（tacit）游戲?qū)用?aspectsofthegame)表現(xiàn)的(performative)交易（transactions）表演（play）章節(jié)（episodes）事件(events)實踐（practices）習(xí)慣（habits）習(xí)慣行為（customarybehaviors）結(jié)構(gòu)的(structural)文化機構(gòu)政府法律市場組織長期的（secular）莊嚴(yán)的（sacred）本體的機構(gòu)語言規(guī)范知識/世界觀非正式的社會網(wǎng)絡(luò)家庭和家族網(wǎng)絡(luò)表SEQ表\*ARABIC2制度/代理的互動圖在這一點上額外的分析非常重要。最近NicolasLow（1997）的一篇文章強調(diào)了制度影響的不同層面。他建立了行為和結(jié)構(gòu)之間辯證關(guān)系的矩陣圖表，同時他定義區(qū)別了兩個不同的“行動范疇”（spheresofaction）。這就是我在表2中所引用的四層矩陣。Low的分析強調(diào)了結(jié)構(gòu)方面（如體現(xiàn)在法律、制度、市場和組織中的）和代理者行為之間的辯證相互作用，它的特征被描述為“交易（transactions）、表演（plays）、章節(jié)（episodes）和事件（events）”。同樣被強調(diào)的是在特定“游戲”（game）背景下的行為和被深層慣例、習(xí)慣和規(guī)范主宰的行為之間的區(qū)別。這些都被認(rèn)為是理所當(dāng)然，因而幾乎是不可見和不可感知的——是“心照不宣”（tacit）的。制度本身可以變得如此深植于我們的生活，在這種意義上，我使用了“本體論”的這個術(shù)語。這樣，更為困難的是嘗試去思考：在這樣深植的實踐和習(xí)慣環(huán)境中，制度應(yīng)如何變化，可以怎樣設(shè)計。一個例子：美國的住房建設(shè)的制度框架作為我的論點的例子，我將檢驗屬于一個特定行動范圍的制度安排——參與美國住房建設(shè)的各種角色。美國一個主要的政策問題是種族問題。國家的少數(shù)民族公民在工作、教育和住房方面的機會仍持續(xù)受限。1968年，美國國會通過了一個法律，規(guī)定在買賣、房屋租貸方面因種族或人種偏見的區(qū)別對待是不合法的。然而30年后，種族歧視仍持續(xù)存在，甚至比1968年更嚴(yán)重。對這種現(xiàn)象產(chǎn)生原因的檢驗將有利于解釋互動的復(fù)雜性、根深蒂固的現(xiàn)實和習(xí)俗的角色，以及制度設(shè)計的難度。圖1顯示了組成美國住房市場的不同角色及其相互關(guān)系的網(wǎng)絡(luò)——都以土地制度特征為基礎(chǔ)——土地的所有權(quán)、使用權(quán)或處置權(quán)。在美國土地市場，這些權(quán)力是被自然法所保護(hù)的。圖表SEQ圖表\*ARABIC1住房市場的示意圖這些所有者所擁有的強大的權(quán)力使得他們能夠通過自由選擇判斷來獲取更多的收益——一個被認(rèn)為是直接導(dǎo)致歧視問題的權(quán)力基礎(chǔ)。在圖表1中大多數(shù)角色都有強烈的信念，即土地被有色少數(shù)民族所占有將導(dǎo)致土地價格的下跌。因為土地所有者通常的期望就是在買賣中獲得利潤，任何導(dǎo)致物業(yè)價值下降的環(huán)境都象瘟疫一樣地被避免。在美國市場上，土地所有權(quán)受到公共安全法（publicsafetylaws）、妨礙法（nuisancelaws）和區(qū)劃法的限制?？傮w而言，土地市場的制度法規(guī)相對較弱，而常常被當(dāng)?shù)卣鲆?。雖然對負(fù)面的擴散效應(yīng)（spill-overeffects）的關(guān)注在增加，土地使用決策的高度地方分權(quán)的結(jié)果使得“排他性”（exclusionary）11排他性區(qū)劃（exclusionaryzoning）是指僅允許昂貴的住宅建設(shè)項目的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，這類區(qū)劃排除了中等收入或低收入階層參與的可能性。在美國大都市的郊區(qū)十分常見，由地方政府所決定。例如明尼蘇達(dá)的一個郊區(qū)只允許建造擁有兩車位的單一家庭的別墅。圖1顯示在土地制度和它的規(guī)范之間各種角色的迷宮式的網(wǎng)絡(luò)。在美國，占網(wǎng)絡(luò)中首要地位的是私人經(jīng)濟(jì)的代理人。角色的劃分非常精細(xì)。基本的參與者是建造者和開發(fā)商——居所的實際供應(yīng)商――他們很多情況下，都是既互相競爭又合作。由于住房意味著很大的投資，非常少的住房單元可以在不借貸的情況下生產(chǎn)、購買或出售。因此，另一類主要的參與者是一級和二級市場的投資者。這些角色制定了任何可能借貸的信用價值標(biāo)準(zhǔn)，無論是短期建設(shè)貸款、長期按揭或二級市場投資。各種研究已經(jīng)顯示，借貸決定被非法的種族歧視強烈地影響著。然而這一發(fā)現(xiàn)并非意味著此類行為的終結(jié)。第三個主要的團(tuán)體是中介人，他們輔助了交換的過程：中介商和不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人將買者、賣者、房東和租戶帶到一起。在歧視問題上，這一群體角色是在房地產(chǎn)市場將其加以詮解的最前線。事實上，大部份監(jiān)督和加強反歧視法的努力都集中在這些人身上（也包括房東）。最后是支持性服務(wù)和會員組織的群體。這類團(tuán)體是為了保護(hù)各種角色的利益（如聯(lián)合體、貿(mào)易協(xié)會、群眾團(tuán)體）而出現(xiàn)的。不用說，種族歧視可以在這個迷宮網(wǎng)絡(luò)的每一個角落被找到，甚至包括估價、冠名和保險公司、測量師、建筑師和工程師。在分析設(shè)計終止歧視的制度的必要條件時，我將考察反歧視市場的道德基礎(chǔ)，對這些市場的監(jiān)管和實施需求，以及可以促成這些市場形成的激勵機制。測試每個新的制度安排的標(biāo)準(zhǔn)將包括評價這個設(shè)計是否有效（最低可能的強制和其他互動成本）和讓人滿意度（實際的、準(zhǔn)確的、適合的）。對滿意度的測試將涉及對忠誠度（loyalty），精力花費（energy）、在解決爭論時的公平度（fairness）以及在類似環(huán)境狀況下能否提供互助。道德責(zé)任在表1中，每個形式的互動都以道德責(zé)任為基礎(chǔ)。在表2中，我將其視為“本體論”制度的主體，一個深藏的準(zhǔn)則框架，一個產(chǎn)生那些不需要意識或深思熟慮的行為和習(xí)慣的框架。一個不計膚色、沒有歧視的道德基礎(chǔ)很不幸是不存在的——事實上，可以推測，其反面才是主宰的文化規(guī)范。這并非要責(zé)備美國，種族歧視事實上在歐洲、非洲和中東事務(wù)中隨處可見。歷史上存在著歧視的深層心理基礎(chǔ)。盡管社會道德許多方面強調(diào)積極的社會互動，種族歧視作為團(tuán)體關(guān)系中的暗流的確持續(xù)存在著。因此，在住房建設(shè)中消除種族歧視的基本道德基礎(chǔ)是薄弱的。這個缺點貫穿了所有形式的互動——競爭（competition）、交換（exchange）、合作（cooperation）、聯(lián)盟（bonding）和利他（altruism）。監(jiān)督和實施正如已經(jīng)提到的，對抗種族歧視的法律監(jiān)督和實施證明了另一個嚴(yán)重的制度缺陷。如果要發(fā)現(xiàn)違反政策的行為，要求反種族歧視法監(jiān)察住房市場的每一個互動——這顯然是超出了任何執(zhí)行人的后勤或財政能力。抓住和起訴違規(guī)者的方法非常復(fù)雜和昂貴，例如選擇兩個社會經(jīng)濟(jì)地位相似的測試人——一個是白人、一個是少數(shù)民族——尋求租賃和購買同樣招租的單元。很明顯，這僅能被應(yīng)用到相對于整個美國的所有房地產(chǎn)操作的微不足道的一部分。至于制度設(shè)計，反歧視在實踐上來看是難實施的。制訂這類法律有著強烈的象征意義，但其實踐的效用是零。在制度分析和設(shè)計文獻(xiàn)中，許多注意力給予了監(jiān)督和實施的重要性。就我的觀點，法規(guī)設(shè)計僅僅是必要的但很少充分實行的制度化途徑。監(jiān)督和實施可視為任何制度協(xié)議中相互作用的成本。一般而言，我認(rèn)為在單一行為范疇內(nèi)，越多的互動形式（競爭、交換、合作等）被制度化的社會結(jié)合和包含，監(jiān)督和實施機制的設(shè)計就越難，這是因為其動機就越復(fù)雜。在大多數(shù)發(fā)達(dá)國家已經(jīng)存在對規(guī)范市場的眾多努力，但這種規(guī)范初衷多為控制少數(shù)的欺騙者或搭便車的人。沒有一個社會的法規(guī)系統(tǒng)能抓住所有違反規(guī)則的人。監(jiān)督和實施本身依賴于信任和道德責(zé)任的基礎(chǔ)。激勵機制法規(guī)的另一面是激勵機制。心理學(xué)家一直贊同，積極的加強（獎勵）比消極的加強（懲罰）對行為有更強烈而長期的影響。考慮到道德責(zé)任基礎(chǔ)的重要性和法規(guī)的嚴(yán)格限制（或懲罰），要獲得對制度效率的理解和制度設(shè)計的必要原則。激勵機制是首先應(yīng)該關(guān)注的方面。我們是否可能設(shè)計出這樣的制度背景，在這樣的條件下，人們綜合考慮到個人和共同的利益，行動能夠本能地提供可以改善社會秩序和推動社會進(jìn)程的忠誠（loyalty）、能量（energy）和公平運作（fairplay）。為了在住房方面使人們遵守反歧視法，是否又存在可形成激勵系統(tǒng)基礎(chǔ)的法規(guī)、協(xié)定或規(guī)范，從而使歧視現(xiàn)象可以被消除或?qū)嵸|(zhì)性減少？在現(xiàn)行的美國住房市場，很少有激勵機制鼓勵遵守反歧視法。一般而言，對于不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、中介人、投資人和其它行動人，沒有真正的鼓勵可言，大多都相信當(dāng)真嚴(yán)格遵守會導(dǎo)致潛在的經(jīng)濟(jì)損失。有個別的代理人會在他們自己行為中尋求戰(zhàn)勝種族歧視，但大多數(shù)的表1所列的角色都沒有很大的興趣去遵守。環(huán)境經(jīng)濟(jì)學(xué)家強調(diào)需要發(fā)展激勵機制減少污染行為已超過十年。1991年美國空氣清潔法案（USCleanAirActof1991）的排放協(xié)議是其中一例。此外，從HerringGeorge開始，建議美國對排放行為征稅到征收稱為“綠色”稅收的運動在發(fā)展。稅收權(quán)力是對尋求實現(xiàn)公共目標(biāo)的行為中提供激勵的關(guān)鍵手段之一。它不是新東西，它的使用已經(jīng)產(chǎn)生了混合的結(jié)果。它的重點在于激勵而非規(guī)范。芝加哥市曾嘗試投資一個計劃，以鼓勵減少住房的歧視問題。和黑人鄰居相鄰的白人鄰居的屋主如果同意保留他們住房5年，政府將提供其房產(chǎn)保值的保證。如果5年后，房屋的售價比計劃開始時的估價低，城市政府將補齊差價。該計劃旨在換留住在城市中的白人，鼓勵不同社區(qū)的復(fù)合。計劃產(chǎn)生了相當(dāng)多的爭論，盡管它最初被該市第一位黑人市長Washington批準(zhǔn)。在他死后，對黑人社區(qū)的支持衰減了——主要是抗議該計劃隱藏的前提：黑人是導(dǎo)致房地產(chǎn)價值下跌的原因。因為幾乎沒有白人屋主愿意參加這個計劃最后流產(chǎn)。當(dāng)然，計劃關(guān)鍵的缺陷在于為白人提供保留激勵時隱含了對黑人的侮辱。這個激勵系統(tǒng)本身就是種族歧視的。兩個另外的在住房領(lǐng)域使用激勵的例子是“城市家園”（“Urbanhomestead”program）計劃和新近FNMA引進(jìn)的區(qū)位效率按揭（LEM’S）。在第一個計劃中，家庭幾乎是免費得到一個住宅單元的所有權(quán)。作為交換，家庭有責(zé)任裝修按事先同意的標(biāo)準(zhǔn)來住房單元。金融協(xié)議則與每個家庭這方面的工作表現(xiàn)相關(guān)。然而，這個計劃觸及了重要的制度矛盾，例如完成協(xié)議需要有執(zhí)照的水管工、電工，以及一些其它行為降低了“平等”的機會。這個計劃并未成功。它顯示出，這種激勵對于鄰里關(guān)系冷漠的趨勢并沒有任何重要的影響。區(qū)位效率按揭（LocationEfficientMortgage）是最近被聯(lián)邦國家按揭協(xié)會（theFederalNationalMortgageAssociation，F(xiàn)NMA，通常稱為‘FannieMae’）推行的新計劃。在這個計劃下，如果購屋者購買已建成的社區(qū)而不是在郊區(qū)邊緣中的房屋將受到獎勵。這樣做的人可獲得比常規(guī)市場好很多的按揭條件，因此可以節(jié)約相當(dāng)多的利息支付資金。這個計劃的目標(biāo)是防止城市蔓延，鼓勵對已有鄰里社區(qū)的填入和整合?，F(xiàn)在評價這個計劃的效果還太早，但早期的數(shù)據(jù)顯示出這個激勵計劃對市場影響也并不充分。很明顯，激勵系統(tǒng)的設(shè)計需要仔細(xì)考慮。獎勵必須有足夠的吸引力能吸引廣泛的（而不是集中在特定的）目標(biāo)群體，并深植于文化實踐的背景中。住房市場的互動模式圖1描述了美國住房市場，結(jié)合了表1和表2介紹的不同的框架，我接著將分析這些框架的內(nèi)部關(guān)系，用以說明涉及市場制度設(shè)計的復(fù)雜性。實際上，市場是交換、競爭和合作的互動的結(jié)合，表3表達(dá)了在住房市場中的情況。表SEQ表\*ARABIC3美國住房市場的互動剖析支持性服務(wù)提供商合資投資人建造商投資人組織管理經(jīng)紀(jì)人組織管理建造商組織管理人人人經(jīng)紀(jì)人商建造商建造換交支持性服務(wù)提供商合資投資人建造商投資人組織管理經(jīng)紀(jì)人組織管理建造商組織管理人人人經(jīng)紀(jì)人商建造商建造換交建造商（賣家）經(jīng)紀(jì)人消費者（買家）建造商（賣家）經(jīng)紀(jì)人消費者（買家）二次投資投資人二次投資投資人爭競爭競投資人經(jīng)紀(jì)投資人投資人經(jīng)紀(jì)投資人支持性服務(wù)提供支持性服務(wù)提供二次投資二次投資支持性服務(wù)提供支持性服務(wù)提供二次投資二次投資作合作合勞動協(xié)議二次投資人組織管理第一個層次勞動協(xié)議二次投資人組織管理第一個層次服務(wù)提供商組織管理服務(wù)提供商組織管理第二個層次第二個層次服務(wù)提供商服務(wù)提供商古老的市場概念的基礎(chǔ)是交換（exchange），在今天的市場系統(tǒng)中仍是如此。不過在過去，買賣者直接交易不需要中介者，現(xiàn)在則很少如此。即使是基礎(chǔ)工業(yè)產(chǎn)品，例如衣服，消費者和生產(chǎn)者都依賴于批發(fā)和零售的中間商。如表3所示，在住房市場，在買賣者之間的關(guān)系有了中介和投資商這樣的角色才能形成，而他們背后還有二級投資商和支持性服務(wù)供應(yīng)商。這樣買賣住房涉及的不僅是基本的交換，也是許多中間人的協(xié)調(diào)作用。因此，合作（cooperation）構(gòu)成了交換過程的基礎(chǔ)。競爭（competition）是市場供給方的特征。每一個住房的建設(shè)者都和其它住房建設(shè)者競爭，中介商和中介商競爭，支持服務(wù)的供應(yīng)商也同樣競爭著。甚至每一個組織也和提供相似服務(wù)的組織競爭顧客。傳統(tǒng)的住房市場中，競爭是高度本地化的。然而，隨著大型房地產(chǎn)公司的出現(xiàn)，這已經(jīng)改變了。同樣，按揭投資市場也變得越來越統(tǒng)一，已開始從地方擴大到區(qū)域和國家范圍。象其它經(jīng)濟(jì)活動領(lǐng)域一樣，統(tǒng)一有助于減少競爭，尤其在地方層面。正如前面提到的，市場僅在存在合作的情況下才起作用。因為在交易成本理論下，生產(chǎn)者必須依賴與勞動力和供應(yīng)商的合同，從而使他們的產(chǎn)品可以進(jìn)入市場。他們必須依靠組織內(nèi)部的合作。正如表3所述，合作首先存在于管理者和勞動者之間的協(xié)議。此外在住房市場復(fù)雜的交換過程中，人們也可以發(fā)現(xiàn)合資可以聯(lián)合不同特長的開發(fā)商以實現(xiàn)基本的交易。由此，制度設(shè)計的復(fù)雜性已很明顯。正如已提到的，期待國家機器規(guī)范這么復(fù)雜的市場網(wǎng)絡(luò)角色之間的行為，使其遵從反種族歧視法，在后勤上是不現(xiàn)實的，設(shè)計激勵機制明顯是更吸引人的替代方案。然而，正如我們的例子所顯示的，創(chuàng)造有足夠影響力的激勵是困難的。更糟的是，使新行為社會化和法制化的任務(wù)看上去十分艱難。首先，不同參與組織的管理文化非常重要。每一個參與的組織都需要擁有種族歧視是不可接受的觀點，它的成員們需要達(dá)成一致：當(dāng)他們在組織界限之外進(jìn)行競爭和交換時，他們的運作倫理中沒有歧視觀念。一個基本的倫理世界觀必須是行為者在考慮利益或其它物質(zhì)收獲之前，嚴(yán)肅的理解和行為的一部分。這些基本條件必須成為建造商、開發(fā)商、投資人、中介商和支持性服務(wù)者的內(nèi)在規(guī)則。當(dāng)我們審視競爭的規(guī)則時，很明顯，以利己為主導(dǎo)的動機，不會增加正常的貿(mào)易風(fēng)險，或降低期望的利益和回收投資。在更深的層面上，新的制度實踐并不會為開發(fā)商制造更多的安全或風(fēng)險，也不能改變權(quán)力的平衡、地位或市場位置。美國法規(guī)過去的歷史已顯示出，法規(guī)制定的政治驅(qū)動往往來自于那些將被規(guī)范的人——來自于尋求保護(hù)、遠(yuǎn)離不道德的掠奪性競爭者的開發(fā)商們。因此，一場由住房市場中各種角色發(fā)起的結(jié)束種族歧視的運動，將更有可能獲得成功。然而到目前為止，這樣的運動并沒有預(yù)兆。可能最大的挑戰(zhàn)是摒棄少數(shù)種族居民會使房地產(chǎn)價值下跌的信條。相信這一信條的開發(fā)商不可能嚴(yán)格遵守反歧視法。交換的規(guī)則面臨相似的問題，少數(shù)種族遷入已建成鄰里社會的運動使居民和業(yè)主擔(dān)心，不僅擔(dān)心面對新的不熟悉的面孔和不熟悉的生活方式，也害怕增加犯罪、物業(yè)維護(hù)成本和最終導(dǎo)致房產(chǎn)價格下跌。房地產(chǎn)代理人在這樣的框架中運作必須小心“導(dǎo)航”（steer），將白人委托人放到白人社區(qū)，少數(shù)種族委托人放到少數(shù)種族社區(qū)?！皩?dǎo)航”（steering）行為是長期而廣泛存在的，對分離社區(qū)的形成起重要作用。在住房的多個領(lǐng)域，這幾乎是法定默認(rèn)的或被認(rèn)為是理所當(dāng)然的行為的一部分。這樣，如果規(guī)劃師希望未來形成種族融合社區(qū)的目標(biāo)，在交換過程中抱有根深蒂固觀念的中介商是個巨大的障礙。發(fā)現(xiàn)可以有效干涉和打破這一現(xiàn)實的制度設(shè)計是一項真正的挑戰(zhàn)。結(jié)論：制度和空間戰(zhàn)略規(guī)劃的復(fù)興雖然有遠(yuǎn)距離通訊的技術(shù)革命，人類互動主要仍然與空間規(guī)劃相聯(lián)系。正如Lewis（1994：PP.48-73）