工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理

工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理【互動(dòng)游戲】假如你是一名飛行員，你所駕駛的飛機(jī)飛行在非洲叢林上，熱帶雨林吸引了你。突然，飛機(jī)發(fā)生了故障，你必須馬上跳傘。與你一起降落在叢林上的有14樣物品，這時(shí)你必須做出一些決定。先帶走哪些？哪些可以幫助我？【互動(dòng)游戲】1.藥箱8.手槍2.手提收音機(jī)9.一瓶驅(qū)蟲劑3.打火機(jī)10.蛇咬藥箱4.三只高爾夫球桿11.大砍刀5.七只大的綠色垃圾袋12.一盒輕便食物6.指南針13.一張防水毛毯7.蠟燭14.一個(gè)熱水瓶

你的選擇？說(shuō)出你的理由？你的選擇里面有風(fēng)險(xiǎn)嗎？你有何考慮？你的選擇？說(shuō)出你的理由？你的選擇里面有風(fēng)險(xiǎn)嗎？你有何考慮？第一部分：物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)和防范第一節(jié)引入物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)管理的必要性

一.從社會(huì)層面上看：基于物業(yè)管理的必要性二、從企業(yè)層面上看：

物業(yè)管理是一個(gè)非常有特色的服務(wù)行業(yè)。風(fēng)險(xiǎn)管理是物業(yè)管理企業(yè)界更加迫切的內(nèi)在要求。

物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品提供的對(duì)象是業(yè)主，服務(wù)對(duì)象是活生生的人，服務(wù)人的不確定性遠(yuǎn)遠(yuǎn)要高于實(shí)物產(chǎn)品。三、從實(shí)踐操作層面上看：目前，中國(guó)物業(yè)管理企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理活動(dòng)幾乎是空白的，呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：1.沒有專門的人員和機(jī)構(gòu)進(jìn)行企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理活動(dòng)；2.企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理活動(dòng)基本上是一種被動(dòng)式管理；3.企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理活動(dòng)往往是瞬時(shí)或間斷的，意識(shí)到了就進(jìn)行管理，事后又是“好了傷疤忘了疼”；4.缺乏系統(tǒng)、科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)管理理論方法指導(dǎo)；第二節(jié)物業(yè)管理各階段風(fēng)險(xiǎn)管理及防范

第一階段樓盤接管期的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別及防范第二階段樓盤裝修期的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別及防范第三階段樓盤日常管理的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別及防范風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自所處的不同環(huán)境第一階段樓盤接管期的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別及防范一、新建住宅小區(qū)接管的風(fēng)險(xiǎn)及防范1.新建住宅小區(qū)接管的風(fēng)險(xiǎn)類別：新建物業(yè)手續(xù)不健全或不合法設(shè)計(jì)隱患物業(yè)共有部位，設(shè)施設(shè)備的質(zhì)量問(wèn)題竣工驗(yàn)收資料不齊全物業(yè)服務(wù)合同風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別2.新建住宅小區(qū)風(fēng)險(xiǎn)防范策略（1）詳細(xì)了解樓盤的權(quán)屬及合法性（2）做好物業(yè)管理的前期介入工作（3）簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》的風(fēng)險(xiǎn)防范1）謹(jǐn)慎簽訂物業(yè)服務(wù)合同2）合同雙方的權(quán)力要對(duì)等，不能亂承諾3）明確物業(yè)合同服務(wù)內(nèi)容、范圍、合同期限等重要條款4）物業(yè)服務(wù)費(fèi)采用酬金制，要約定公示時(shí)間和內(nèi)容5）明確物業(yè)管理服務(wù)區(qū)域6）避免對(duì)物業(yè)管理費(fèi)性質(zhì)進(jìn)行誤導(dǎo)式描述，明確支出范圍、作用7）注意免責(zé)條款的約定二、老（舊）住宅區(qū)接管的風(fēng)險(xiǎn)及防范業(yè)主委員會(huì)該樓盤存在的歷史遺留問(wèn)題物業(yè)管理公司之間的惡性競(jìng)爭(zhēng)及不正當(dāng)招投標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別第二階段樓盤裝修期的風(fēng)險(xiǎn)和防范裝修監(jiān)管、清潔、治安是要點(diǎn)業(yè)主違章裝修造成結(jié)構(gòu)破壞不規(guī)范裝修造成安全或消防安全隱患裝修監(jiān)管不力造成小區(qū)整體外觀破壞擺攤設(shè)點(diǎn)人員強(qiáng)買強(qiáng)賣與業(yè)主發(fā)生糾紛沖突小區(qū)發(fā)生治安事件老（舊）住宅區(qū)接管的風(fēng)險(xiǎn)防范策略1.考察業(yè)委會(huì)成立的程序是否合法規(guī)范，是否辦理相關(guān)的手續(xù)，否則在日后的管理服務(wù)中，將會(huì)出現(xiàn)諸多問(wèn)題2.盡量避免陷入惡性競(jìng)爭(zhēng)的陷阱，不規(guī)范的業(yè)主委員會(huì)不接3.分析這些歷史遺留問(wèn)題是否可以化解4.詳細(xì)的財(cái)務(wù)測(cè)算和盈虧平衡點(diǎn)分析5.必要時(shí)采取風(fēng)險(xiǎn)避免策略樓盤裝修期的風(fēng)險(xiǎn)防范策略1.制定裝修管理預(yù)案2.裝修申報(bào)、巡查與記錄3.裝修期間隱蔽工程的巡查與記錄，特別事件的記錄要求準(zhǔn)確詳實(shí)4.進(jìn)行閉水試驗(yàn)5.裝修材料入口檢查6.定時(shí)清場(chǎng)制度和裝修出入人員主副卡制度7.及時(shí)履行報(bào)告義務(wù)8.買賣合同和管理規(guī)約約定9.擺攤設(shè)點(diǎn)隊(duì)伍的管理（合同、保證金制度、公告、現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管）策略【案例剖析】

某小區(qū)是公務(wù)員居住的小區(qū)，開發(fā)商為了讓公務(wù)員提前入住，要求管理公司在周圍環(huán)境仍在施工的情況下，允許住戶入伙裝修。結(jié)果一業(yè)主在晚間去現(xiàn)場(chǎng)時(shí)失足跌落在未完工的地下車道上，造成骨折。為此，管理公司被告上法庭，經(jīng)裁決管理公司因未采取防護(hù)措施和明示公告，存在過(guò)錯(cuò)，需賠償對(duì)方，造成公司數(shù)萬(wàn)元的經(jīng)濟(jì)損失?！景咐龁⑹尽繃?yán)格照章管理經(jīng)常性的安全宣傳明確且明示的公用設(shè)施使用規(guī)定必要的標(biāo)牌標(biāo)識(shí)警示系統(tǒng)業(yè)主客戶行為自律公約購(gòu)買公眾責(zé)任險(xiǎn)第三階段樓盤日常管理期的風(fēng)險(xiǎn)一、治安、車輛管理類型風(fēng)險(xiǎn)【例如】業(yè)主家中財(cái)產(chǎn)被盜業(yè)主人身及生命受到損害車輛被盜或者墜物砸車【啟示】此類風(fēng)險(xiǎn)關(guān)鍵在于防范，如果處理不當(dāng)必定給公司帶來(lái)一定的經(jīng)濟(jì)損失。二、消昂防管理霜類型風(fēng)當(dāng)險(xiǎn)設(shè)備老化引爐起火災(zāi)操作不當(dāng)或絮違規(guī)操作粱引起擋火災(zāi)消防患設(shè)施校被盜謎、損賞壞占用消輩防通道缺少火災(zāi)應(yīng)密急預(yù)案【啟示】消防是物鎮(zhèn)業(yè)管自理的重點(diǎn)緣瑞，做嘩好教漂育，樸培養(yǎng)燃消防寇意識(shí)租是關(guān)椒鍵。三、財(cái)品務(wù)管理蜜類風(fēng)險(xiǎn)【例如】：在酬金制中忽視業(yè)主的知情權(quán)空置房物膛業(yè)管精理費(fèi)果的收駁取代收代筆繳費(fèi)填用引發(fā)目糾紛業(yè)主拖欠管理費(fèi)波用引發(fā)旅糾紛【啟示】此類糾鈔紛在瓶于溝通，突溝通的藏依據(jù)是殃法律。四、者公艙共設(shè)因備類隊(duì)型風(fēng)彎險(xiǎn)電梯致人損害設(shè)備拐損毀因自然鎖、外力掠因素引決起的安全隱嚼患【啟示】此類風(fēng)險(xiǎn)宜在于管理崗，購(gòu)軍買保臣險(xiǎn)可扛以防客范。五、草公共卻秩序抽類的餓風(fēng)險(xiǎn)【例如】：寵物噪音公共枕區(qū)域蛛占用高空拋物【啟示】此類風(fēng)險(xiǎn)的淋關(guān)鍵在惑于對(duì)業(yè)繩主教育畫，幫助吐業(yè)主確佳定角色游。六、公堡共環(huán)境窄類風(fēng)險(xiǎn)【例如】：保潔及姿消殺藥桑品造成辮人體損自害帶刺的綠溝化隔離戴帶公共蔽設(shè)施蝴維修設(shè)或改帝造現(xiàn)闖場(chǎng)公共區(qū)鴨域銳角魂、護(hù)欄傘等造成這人體傷涉害【啟示】此類風(fēng)碰險(xiǎn)的防祝范在誼于服徐務(wù)意位識(shí)的膠提高呼。七、踏服務(wù)懷溝通該類風(fēng)壇險(xiǎn)【例如】：?jiǎn)T工補(bǔ)禮儀閘、禮困貌和補(bǔ)服務(wù)順態(tài)度員工反應(yīng)效率回訪溝蓬通【啟示】此類風(fēng)險(xiǎn)英在于伶對(duì)員成工的容教育肯。八、招法律沿和合姻同管投理類最的風(fēng)碰險(xiǎn)【例如】：物業(yè)服務(wù)合同的冷續(xù)簽合同訂立當(dāng)事人開的資信合同條摘款爭(zhēng)議方臉式【啟示】此類風(fēng)險(xiǎn)健在于公法律恐意識(shí)徹的不選斷提班高。九、員侮工職業(yè)扯健康安咸全類風(fēng)西險(xiǎn)【例如】：保潔類員工維修類員工安全類員工【啟示】管理者服務(wù)樣好員工，恢員工才射能服務(wù)慶好業(yè)主摟。第二矮部分抖物維業(yè)安匯全管雷理【引言】安全管醋理的實(shí)質(zhì)粉在于安著全意識(shí)的資提高！一、安嬸全管理紅的原則（一）預(yù)防原刷則（二）真誠(chéng)原畝則（三蜘）應(yīng)急膨原則二、幼物業(yè)素安全掏管理物業(yè)扎安全配管理是指物業(yè)當(dāng)管理公給司采取曾各種措袖施和手脈段，保覽證業(yè)主瀉和使用瞇人的人刊身、財(cái)隨產(chǎn)安全禍，維持跌正常生幼活和工側(cè)作秩序亡的一種慶管理工縱作。三、物物業(yè)捐安全墨管理功的內(nèi)儀容治安管秤理消防徐管理車輛交舅通管理第二節(jié)顆治刮安、消另防和停性車管理一、治納安管理（一）舊治安管像理的方爹式1.封閉式探管理這種方式適愛合政府機(jī)關(guān)、頓部隊(duì)和脹一些要圈害部門乘或別墅柿、高級(jí)啟寫字樓漠等一些綁高檔物模業(yè)或者寸業(yè)主和扒使用人憐有特別魂要求的瘋物業(yè)管涼理。2.開放式粱管理一些大的住宅小朋區(qū)和商含業(yè)樓宇縣都采用險(xiǎn)開放型穗管理方使式，不穴僅業(yè)主隔、使用霉人無(wú)需腐辦理專倘用通行主證件，銀且外來(lái)兔人員只夸需要著軋裝整潔嚷均可自孕由進(jìn)入說(shuō)。不過(guò)糟一些商劍業(yè)樓宇華在非辦械公期間亮也采用白封閉式捷治安管巴理，以索確保業(yè)嘗主和使小用人的峰財(cái)產(chǎn)安匯全。（二擱）治惹安管凝理的慮原則1.預(yù)防為營(yíng)主，防歲治結(jié)合2.堅(jiān)持吃與社罩會(huì)治汪安管師理相季結(jié)合雪的原瀉則3.堅(jiān)持旱“服竊務(wù)第勢(shì)一，請(qǐng)以人韻為本”的服蟲務(wù)宗杠旨4.堅(jiān)持治兄安工作盲硬件與讓軟件一秧起抓的畢原則（三獎(jiǎng)）物女業(yè)治適安管黨理案想例【案例一】業(yè)主住房被盜，物效業(yè)公司黨應(yīng)否賠秘償？【案例綿二】酗酒后的訪撿客自傷幻玉怎么察辦？【案例三】業(yè)主請(qǐng)來(lái)卡的裝商修人員要忠強(qiáng)行進(jìn)舒入小區(qū)騾怎么辦困？二、拆消防帆管理（一）弱消防管疏理措施1.貫徹編落實(shí)莊“誰(shuí)山主管顫，誰(shuí)統(tǒng)負(fù)責(zé)抖”的慈消防列原則2.建立健疲全消防領(lǐng)安全制舍度3.加強(qiáng)防廣火管理4.加強(qiáng)消椒防教育批培訓(xùn)（二鑼）消偽防演旅習(xí)通過(guò)消喘防演習(xí)盞來(lái)檢驗(yàn)藍(lán)小區(qū)、沙大廈的蛾防火、界滅火工尚作通過(guò)醒消防禮演習(xí)牲來(lái)增耐強(qiáng)消讀防意暴識(shí)及猾自救嗎能力通過(guò)監(jiān)消防擾演習(xí)應(yīng)檢驗(yàn)耍員工博滅火氧、疏研散能坡力通過(guò)調(diào)消防耗演習(xí)蒸來(lái)檢渡驗(yàn)消耍防設(shè)槳施器阻材保列養(yǎng)及轎運(yùn)行扔情況三、道伐路與車聽輛管理（一）話車輛管俯理制度竿的健全腦和落