城市房地產(chǎn)管理法規(guī)

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王紅倩李棟案例簡要介紹拆

起訴

2001年3月，上海欣德房地產(chǎn)開發(fā)公司對鄭女土住地實施老鎮(zhèn)改造(拆遷期限自2001年3月6日至2001年12月31日)，鄭女士的有證樓房建筑面積為458平方米，另有爭議的平房建筑面積為62平方米。案情回放案情回放

欣德公司與鄭女士就拆遷安置補(bǔ)償問題協(xié)商了兩次后，在沒有經(jīng)過裁決與強(qiáng)制執(zhí)行程序的情況下．于2003年3月11日夜趁鄭女士及家人不在時，強(qiáng)行將其房屋拆除，并將鄭女士家中40余件物品搬走，至今下落不明。

在此狀況下，鄭女士依法起訴，要求欣德公司支付拆遷房屋面積基價補(bǔ)償款、房屋貼價款、房屋估價款、附著物補(bǔ)償款等共計人民幣100多萬元。

案情回放

審理

原告的代理律師在法庭辯論中提出：第一，被告欣德公司在超過拆遷期限，且又未向區(qū)、市房地局申請延長拆遷期限的情況下，擅自將原告鄭女士的房屋強(qiáng)行拆除，并將房屋內(nèi)40余件物品搬走，不符合法律規(guī)定

案例分析案例分析

第二，原告鄭女士住地屬松江區(qū)二級地區(qū)，鄭女士房屋每平方米建筑面積基價和補(bǔ)償價應(yīng)為1550元，而不是欣德公司給出的每平方米800多元。

案例分析第三根據(jù)原告鄭女士向法院提供的證據(jù)，同一拆遷基地的被拆遷戶(近鄰)季某與被告簽訂的《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》中，每平方米建筑面積的基價和補(bǔ)貼價為1474元；被拆遷戶(近鄰)周某與被告簽訂的《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》中，每平方米建筑面積的基價和補(bǔ)貼價更高達(dá)2267元。結(jié)果

據(jù)此，鄭女士請求法院判決被告充分參照季某、周某的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)償

經(jīng)法院調(diào)解欣德公司表示同意支付原告鄭女士房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)88萬元，并承擔(dān)案件受理費(fèi)12000元。

案例分析分析★欣德公司在超過拆遷期限，未申請延長拆遷期限的情況下，擅自強(qiáng)拆除法律規(guī)定房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，且被征收人不申請行政復(fù)議或者不提起行政訴訟的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府，申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。但是欣德公司在未申請的情況下擅自強(qiáng)拆?！镅a(bǔ)償方案未做到公平公正 首先征收土地的單位應(yīng)當(dāng)對被征收人給予公平補(bǔ)償。其次對被征收房屋價值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。最后被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任位和個人不得干預(yù)。魏成林

謝正成房地產(chǎn)交易案情回放2007年3月24日，原告寧某與被告邱某簽訂合同，被告妻子參與了磋商，原告以110萬元的價格購買被告位于南山區(qū)的房產(chǎn)一套。

案例簡要介紹原告：寧某被告：邱某案情鄭回放違約江條款居規(guī)定泳：★如一水方遲拼延履辣行合冶同，砍每日對按合諸同價料的萬分之存五支付違約金;★遲延做履行超過十西日，另互一方蓋可以解除薦合同，并喚可要壟求違村約方鉆按合同嶄價的20剩%支付違圣約金。合同世簽訂坦后，都原告血依約宿交付定金20旅00龍0元。案情旬回放該房產(chǎn)獄屬于農(nóng)村集站體土地上建的羽村民住論宅(即所謂綠本漠房)，房產(chǎn)絨證上載賢明產(chǎn)權(quán)屬被莊告及乎其妻返子。200支7年8月22日，被奔告取得紅本錫房產(chǎn)摧證，房止產(chǎn)全秧部產(chǎn)蹤蝶權(quán)歸擇被告鮮。被告宣收取拐定金接后，鳴向原口告發(fā)娃函，芬稱買喝賣該占房不合億法，買駛賣合同無釘效;其妻不功同意出翠售該房央。故表偶示不再勉履行該倚合同。際原告收市函后，絹停止了通支付購鉗房款行燦為。后頌經(jīng)多次竊催促不犧果，訴滑至法院艦。被告答挨辯一衫買賣猴合同美違法二付妻鉤子不同愿意出售三腰原癥告違約案件權(quán)審理法院審轉(zhuǎn)理意見雙方胳簽訂幫買賣紅合同姥時明戴知該白房的竄現(xiàn)狀例，尤易其是北明知惰該房球正在拴辦理濁“綠轉(zhuǎn)紅”手續(xù)秘。作為玩預(yù)備性燃合同，醉雙方無補(bǔ)異于約斗定了合胞同成立導(dǎo)的條件剩，即當(dāng)“綠幕轉(zhuǎn)紅”溜完成后學(xué)，再正患式進(jìn)行楊轉(zhuǎn)讓。這種菜附條件魚的合同炸時合同作法允許的。再津次，合老同法的勾基本原置則是盡奔量保證飲合同成永立并有疏效，以即最大限華度地維終護(hù)交易醫(yī)安全。有關(guān)共有礙財產(chǎn)塘處理的問題，原告提弟交了證冷人證言咳、錄音鄰資料等選證據(jù)，鏈證明被鬧告妻子參與蠅了雙敲方多漏次磋畜商。故盡科管被告簽妻子未賴在合同各上簽字貪，其也栗應(yīng)受合離同的約萄束。法院宿審理域意見合同違呢約責(zé)任廟的確定問題。一般情帝況下，恢合同約胳定了雙障方履行異義務(wù)的時間和順序，對船于時熔間在陽前的兇義務(wù)際，尤沿其是貓順序鑰在前例的義愚務(wù)，障應(yīng)該卷先履別行在培這種牧情況歲下，帝負(fù)有總先履苗行義柿務(wù)的昂一方炒應(yīng)承巴擔(dān)違夢約責(zé)端任法院審養(yǎng)理意見深圳悟市南姥山區(qū)剖人民高法院知經(jīng)審凳理，滑作出(20濫08)深南法繁民三初品字第35號民骨事判品決書可，認(rèn)沒定買賣合統(tǒng)同有效，被告影違約，昌向原告敗支付遲億延履行鎖違約金550動00元。案例撇分析審理彩結(jié)果案件涼審理我國法畫律規(guī)定弟宅基地才屬集體糊所有,農(nóng)民檔對宅屋基地夸只有使用權(quán),沒有所捷有權(quán),宅基護(hù)地不該能流純轉(zhuǎn);因為邀房屋暮是宅純基地第的地脂上附舌著物,農(nóng)村房供屋買賣東沒有經(jīng)凈過集體審借批同意,違反了亭法律規(guī)王定。一輪該房具屋買缺賣合竿同違賭法，侍是無臨效合鋸?fù)?。被告昨答辯案件審喝理房地產(chǎn)腿管理法置第三十籃四條明記確規(guī)定湊：共有的房墓地產(chǎn)尖，未午經(jīng)其他共蘇有人書疫面同意，不得轉(zhuǎn)串讓；權(quán)屬有乓爭議的袖，不得遺轉(zhuǎn)讓。所以踩被告野未經(jīng)嘴其妻餐子同歡意私極自簽羞訂合叫同，利轉(zhuǎn)讓外該地速產(chǎn)，盡不符白合法騎律規(guī)喚定。朱該責(zé)其任應(yīng)建由被雪告承程擔(dān)。二是房捐屋系夏夫妻怒共同翼財產(chǎn)仆，妻糖子一柱方不丹同意怖出售史，買命賣合侮同不殼成立案件審原理房地產(chǎn)篩管理法委第三十愚九條規(guī)牛定：以出萌讓方訴式取輕得土編地使銅用權(quán)焦的，蹈轉(zhuǎn)讓編房地司產(chǎn)時淹，應(yīng)宜當(dāng)符頑合“按照出狐讓合同幼約定支付航全部柱土地省使用默權(quán)出櫻讓金，并取旱得土地使侄用權(quán)證激書”。所以貞原告停奧止支付娛房款的鉗行為不溉妥。三捉原告鍬收到潮被告訊不履夢行合吹同的猾書函陶后，桂停止仙了支裕付購包房款匆行為。房地產(chǎn)您權(quán)屬王浩閻錦君崔永猴國原告煉：張某被告紹：房管悉局案情回碎放：20禍03年4月張某購買一甘門市房漿，并于200認(rèn)4年10月辦理詳了產(chǎn)權(quán)群證，出耽租給王某。后王莫某將張傅某的產(chǎn)抓權(quán)證調(diào)俗包，并自稱房拍屋產(chǎn)權(quán)底人，在報張紙上發(fā)頭布售房昌信息。案例林簡要圖介紹案情回衫放第三人在報蝕紙上陵看到希該房墳的售角房廣腐告，受于200撫4年11月25日與王某達(dá)成咳購房綢協(xié)議揉，并位于200壤4年11月29日單夫方持盜購房航協(xié)議眠、房雀屋產(chǎn)區(qū)權(quán)證吼及假冒的贏產(chǎn)權(quán)人嶄身份證（偽康造的棚身份用證文咸字信飯息與鳳產(chǎn)權(quán)俘人真超身份埋證的踢信息詠一致凍，頭吧像換企成了歡王某道）等麻手續(xù)繭，到敘該市房產(chǎn)管吧理局辦理了礎(chǔ)過戶手足續(xù)。案情狂回放房東：張某包租承租人：王某房管局第三人轉(zhuǎn)賣？偽造證件過戶控告三方證飄詞原告張某訴稱感：被黑告沒有審冤查清楚當(dāng)事人銀身份狀出況就辦記理過戶登記停，屬審查四不嚴(yán)，訴逝請法粥院判處決撤丈銷被精告為垂第三殊人頒若發(fā)的考房屋曾產(chǎn)權(quán)夜證。被告房管節(jié)局辯稱丟：其俗在辦江理轉(zhuǎn)宜移登記中，根須據(jù)《城市訊房屋描權(quán)屬灣登記首管理羨辦法》的規(guī)定番對買賣吼雙方的獨(dú)身份證增號碼、鈴自然情傍況及產(chǎn)蘇權(quán)證進(jìn)潮行審查漁后認(rèn)為虧是真實暈的，符旁合辦理借變更條甲件。至他于身份消證圖像雀由于客點(diǎn)觀原因止會出現(xiàn)公差異是清正常的密，不能駐以此認(rèn)于為轉(zhuǎn)移提登記行為違世法。請集求法院獅駁回原產(chǎn)告的訴濫訟請求匪。第三逗方辯稱：掃其是在急報紙上拼看到的長賣房信寬息，與啄賣主簽飛訂購房拾協(xié)議，協(xié)議票經(jīng)公呼證處茶公證，雙缸方共蠶同持梯有效怠證件寺到市導(dǎo)房管艇局。依法登喜記過戶須，取得橋了房屋讓所有權(quán)，原故告以冰被騙全為由末，要急求被適告撤拔銷對淺自己惠頒發(fā)眾的房湊屋所天有權(quán)蒜證是秀無理包的。三方倉辯詞核心問阻題房子設(shè)到底雹歸誰批？案件審痰理法院經(jīng)明審理后蜓認(rèn)為，斯依據(jù)《城市房巡壽屋權(quán)屬筆登記管知理辦法》第二十幻玉七條規(guī)臥定：“倒登記機(jī)商關(guān)應(yīng)對動權(quán)利人堪（申請?zhí)萌耍┑恼呱暾堖M(jìn)礎(chǔ)行審查盯。凡權(quán)讓屬清楚蓬、產(chǎn)權(quán)蜜來源資壩料齊全體的，初貨始登記劍、轉(zhuǎn)移藝登記、著變更登壩記、他購項權(quán)利跑登記應(yīng)助當(dāng)在受因理登記捐后的30日內(nèi)脅核準(zhǔn)帖登記失，并續(xù)頒發(fā)軋房屋朵權(quán)屬四證書告?！辈帘桓婧皆诘翘嫌泴徫洸闀r域，僅吧限于際形式抽性審兼查，貞致使反身份弄證圖兼像上及的差高異未馳能發(fā)變現(xiàn)，軟認(rèn)定透被告吩登記時行為游審查認(rèn)卵定資料飛不真，判邊決撤銷頒發(fā)腎給第三人的房撲產(chǎn)證購。法律弊依據(jù)房產(chǎn)登拉記機(jī)關(guān)甜在辦理避房屋轉(zhuǎn)前移登記算時應(yīng)當(dāng)審查的內(nèi)容《城市房粱屋權(quán)屬拿登記管竭理辦法》：第十七角條：“夕申請轉(zhuǎn)蟲移登記太，權(quán)利稈人應(yīng)當(dāng)疏提交房屋權(quán)桑屬證書以及班相關(guān)友的合同、粘協(xié)議、角證明等文件追”第二氣十七會條：折“登黃記機(jī)腥關(guān)應(yīng)研當(dāng)對臥權(quán)利盼人（慮申請渾人）沾的申尼請進(jìn)據(jù)行審乎查。配凡權(quán)屬損清楚戶、產(chǎn)反權(quán)來失源資憲料齊睡全的，的初始蠟登記蠅、轉(zhuǎn)報移登消記、容變更憑登記山、他隆項權(quán)坦利登碼記應(yīng)離當(dāng)在駁受理輩登記家后的30日內(nèi)核談準(zhǔn)登記申，并頒棋發(fā)房屋姻權(quán)屬證騰書”案件分叛析1.辦理久人是鳳否是申請人扯（權(quán)利天人）本尋人或其合法代理人舍？通過查鼻驗身份固證明文董件和委濁托代理寨文件等事資料確段定，包票括運(yùn)用市常規(guī)技煙術(shù)手段揮鑒別身錄份證明收文件和駁委托代柜理文件顏等資料炕的真?zhèn)巍?.轉(zhuǎn)移登齒記是否爪是申請雹人（世權(quán)利飛人）的真實意思晚表示撈？通過合蘆同、協(xié)菠議和有肚申請人謝（權(quán)利砍人）本粒人或其篇合法代購理人簽柜字認(rèn)可鼓的申請勸書（表乏）確定速。案件分銅析3.房屋權(quán)因?qū)偈欠袂灞境?？是辯否符合陶轉(zhuǎn)移登蕩記條件鳥？通過斬鑒別少產(chǎn)權(quán)座證真侍偽、劍查詢方查封吵、匹抵押路及其值它限郊制權(quán)谷利登缸記情紅況以宴及相助關(guān)證遲明材陣料等蠢加以泡確定掉。4．規(guī)謙定的怪申請本要件是否齊株備？案例中俊，房產(chǎn)留登記機(jī)顛關(guān)就上御述審查扶內(nèi)容進(jìn)喘行了審依查，但聲案例中問登記機(jī)惰關(guān)限于鉛技術(shù)手羅段和登代記成本習(xí)，未能舉鑒別出歉當(dāng)事人寇身份證絮的真?zhèn)伍e，沒有銷發(fā)現(xiàn)出積賣人系增假冒權(quán)嘴利人的做事實，致使登合記的事者實依據(jù)姥不真實，使容得案醫(yī)例中洲的登慶記被必撤銷汁。最新法戰(zhàn)律法規(guī)實踐中遭登記錯針誤的發(fā)訪生主要望有兩種情況：蘆一是登笛記機(jī)構(gòu)掛工作人賴員疏忽、偽過失等量原因造成錯耐誤應(yīng)由謝登記機(jī)扭關(guān)承擔(dān)申賠償責(zé)篩任；二票是登記群申請人牽等采取欺騙豪手段造成緩錯誤失。則秩應(yīng)由膽提供基虛假也材料帳的當(dāng)套事人競自己體承擔(dān)所賠償鑄責(zé)任薪。200北7年10月1日新實眨施的《物權(quán)法》第二饅十一困條規(guī)杯定：蜘“當(dāng)屢事人霞提供虛假材尊料申請絹登記稿，給傲他人詠造成質(zhì)損害放的，巧應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠桂償責(zé)任。因登記錯剛誤，給讀他人抓造成臉損害須的，浸登記沸機(jī)構(gòu)境應(yīng)當(dāng)利承擔(dān)寨賠償牌責(zé)任伯。登斑記機(jī)逢構(gòu)賠嚇償后餡，可騎以向造成謝登記益錯誤偽的人追償。詢”TI檢PS：登記株機(jī)關(guān)碰應(yīng)審宰查要件是因否齊備佳；對房屋明權(quán)屬狀襲況的真實飄性及是否禽存在權(quán)端利限制覺和權(quán)利扇負(fù)擔(dān)進(jìn)暮行審查戰(zhàn)；辦理枝登記的氣依據(jù)是否符慌合法定役成立要化件；審渣查各要呀件之間運(yùn)的邏輯醉關(guān)系。如初始登糞記中，審擱查土地綱使用權(quán)戴正、建慶設(shè)工程貍規(guī)劃許羊可證、喉施工許戚可證、高房屋竣跡工驗收暗材料等艷記載的娛權(quán)利主煌體是否雁一致；轉(zhuǎn)移廊登記中，審銅查房屋柜銷售合廟同中記錄載的出耀讓人是鴨否為原仇始權(quán)人刑，記載雹的受讓標(biāo)人是否走要辦理哨的新產(chǎn)范權(quán)人等徐。房地產(chǎn)鄭中介趙影吳聰房產(chǎn)中柄介“吃差疾價”案情回圓放李先旺生通誰過物植業(yè)中猜介看中保了一薦套房桿產(chǎn)籌。房產(chǎn)面親積：37賽.6亞8平方米成交價少：24后.8萬元首付：5.2萬元代理銜費(fèi)：49需60元案情回賴放201犯0年1月26日，食李先津生物局業(yè)中逐介簽奸訂了駐一份房屋認(rèn)屠購合同，約蹦定房韻屋成桃交價闖格交棗付時序間、惕付款扎方式湊、違蔬約責(zé)窩任等特進(jìn)行搭了明享確。案情訴回放20老10年3月9日，李血先生到存房地產(chǎn)吧登記中詞心辦理過戶手只續(xù)時了憂解到請以下托信息副：物業(yè)中昆介與賣家成交價:2可3萬元物業(yè)針中介與買家成交充價：24稀.8萬元差價：1.兄8萬元買家挖討差滔額款勢未果輝，遂買家恒與中介菜對簿公堂。案情伸分析原告辯論中介哄存在籌欺詐笨行為消費(fèi)者苦權(quán)益受醉保護(hù)案例者分析被告辯論1.8萬元支宜付賣家家房屋的交易壁稅費(fèi)和中介代慢理費(fèi)房屋出樸售底價慘涉及賣家擺利益和商業(yè)瞎秘密，中信介無湯權(quán)披傷露案例結(jié)消果法院審理認(rèn)李為物業(yè)中驕介的行為蒼符合其辜與原業(yè)立主簽訂鎮(zhèn)的合同溉的約定殼，合法脈有據(jù)，所以現(xiàn)，李先若生訴稱裝的物業(yè)脹中介隱橋瞞真實返轉(zhuǎn)讓價城格、收炊取差價庸構(gòu)成欺負(fù)詐的理池由缺乏扛依據(jù)，駁羞回李胖先生店的訴淺訟請辱求，鎮(zhèn)至此供，李先姓生一堡審敗塊訴。房產(chǎn)中娃介“吃喊差價”鞭“潛腐規(guī)則”三年不找開工，開工舞吃三液年Th赤an縫ks散f躬or考y吊ou沫r鍋at林te某nt蠢io求n原告辯霧論《城市房地產(chǎn)袍中介服務(wù)帆管理禮規(guī)定》第十四者條規(guī)定脂：房地逃產(chǎn)中介儲服務(wù)機(jī)姿構(gòu)必須釋履行下右列義務(wù)日：遵守呼自愿、紅公平、誠實牧信用的原則落；第二稈十一斥條規(guī)剃定：鈔房地滲產(chǎn)中聲介服竊務(wù)人媽員在概房地靈產(chǎn)中細(xì)介活資動中民不得臘有下布列行估為：先索取餃、收妹受委妻托合喇同以變外的室酬金伍或其亦他財免物，頑或者父利用芬工作泄之便惠，牟取其鄭他不正服當(dāng)?shù)睦鸵?；原告添辯論第二十史三條規(guī)斑定：因粉房地產(chǎn)朋中介服貼務(wù)人員江過失，烈給當(dāng)事蟻人造成經(jīng)濟(jì)損尋失，由所襯在中介京服務(wù)機(jī)算構(gòu)承擔(dān)慢賠償責(zé)泰任。物業(yè)句中介魯在居冬間服蓋務(wù)過膏程中史，隱瞞絨事實脆真相冶，將研其自嚼定的羊房屋朋出售搶價格耗說成丹是原些業(yè)主際出售科的房彈屋價晉格，狹存在難欺詐，按部照《消費(fèi)忙者權(quán)閘益保剪護(hù)法》的規(guī)霞定應(yīng)雙倍鐵退還協(xié)差價.