商業(yè)地產(chǎn)定位業(yè)態(tài)規(guī)劃及招商管理完整

《商業(yè)地產(chǎn)定位＆業(yè)態(tài)規(guī)劃＆招商管理》商業(yè)地產(chǎn)操盤實(shí)例分享與討論商業(yè)地產(chǎn)及其規(guī)劃運(yùn)營體系商業(yè)規(guī)劃涵義及其理性工作商業(yè)運(yùn)營涵義及其感性工作商業(yè)地產(chǎn)的招商策略與管理內(nèi)容提要商業(yè)地產(chǎn)高增長抗風(fēng)險(xiǎn)力強(qiáng)的火熱行業(yè)商業(yè)地產(chǎn)的概念狹義商業(yè)地產(chǎn)：限于從事各類批發(fā)零售展示銷售以及辦公等形式的商業(yè)形態(tài)物業(yè)，近年也有將酒店劃入到狹義商業(yè)地產(chǎn)范疇商業(yè)地產(chǎn)房地產(chǎn)的一個(gè)分支廣義商業(yè)地產(chǎn)：除了功能上提供居住生活使用的住宅房地產(chǎn)以外的一切用于生產(chǎn)服務(wù)經(jīng)營而產(chǎn)生投資回報(bào)效益的房地產(chǎn)類別傳統(tǒng)房地產(chǎn)成獨(dú)立行業(yè)中國商業(yè)地產(chǎn)的主要形態(tài)站批百貨個(gè)體零售批發(fā)市場商業(yè)地產(chǎn)的特征模式一種商業(yè)運(yùn)營管理和房地產(chǎn)投資開發(fā)相結(jié)合的復(fù)合模式商業(yè)地產(chǎn)的靈魂核心所在商家自身經(jīng)營良性發(fā)展增值商家生態(tài)利益鏈發(fā)展增值1、城市發(fā)展地段增值2、社會(huì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)步增值3、時(shí)間推移物業(yè)自然增值4、房地產(chǎn)是商業(yè)承載的軀殼品牌力：……不斷開發(fā)和成功運(yùn)營帶來品牌力服務(wù)力：……不斷積累經(jīng)驗(yàn)和資源帶來服務(wù)力開發(fā)運(yùn)營品牌的增值商業(yè)流通經(jīng)營的增值房地產(chǎn)自身物業(yè)的增值持續(xù)循環(huán)資本市場溢價(jià)的增值商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的理念基礎(chǔ)資源整合品牌創(chuàng)建強(qiáng)互動(dòng)性資本吸引要持續(xù)的幾何增長高附加值商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的價(jià)值理念體系價(jià)值理念體系持續(xù)經(jīng)營運(yùn)營是持續(xù)經(jīng)營的手段是關(guān)鍵商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的理念應(yīng)從萌發(fā)投資項(xiàng)目的那一刻甚至更早便建立并貫穿始終運(yùn)營是持續(xù)經(jīng)營的模式持續(xù)經(jīng)營可獲穩(wěn)定回報(bào)持續(xù)經(jīng)營可獲高額增值不同操盤理念的主體關(guān)系

投資者業(yè)主房東

物業(yè)管理租戶經(jīng)營者中介代理推廣運(yùn)營物業(yè)管理租戶經(jīng)營者規(guī)劃開發(fā)引商選商投資者業(yè)主房東商業(yè)地產(chǎn)平臺(tái)運(yùn)營者傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)模式創(chuàng)新商業(yè)地產(chǎn)模式商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的終極目標(biāo)經(jīng)營者而言：售賣商品到售賣文化發(fā)展商而言：出租商鋪到出租商機(jī)消費(fèi)者而言：使用價(jià)值到高附加值商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的終極目標(biāo)是建立可以復(fù)制的品牌：唯一標(biāo)準(zhǔn)是上面三個(gè)層面的工作都完全到位了商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃運(yùn)營體系核心所在是營造提供商機(jī)與怎樣鍛造商機(jī)以三個(gè)階段和一個(gè)過程的體系來鍛造商機(jī)重在第一階段第三階段的準(zhǔn)確性和關(guān)聯(lián)性目標(biāo)管理過程是整個(gè)運(yùn)營體系的執(zhí)行保障商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃運(yùn)營體系結(jié)構(gòu)商業(yè)規(guī)劃萬丈高樓平地起，平地之前是規(guī)劃。商業(yè)規(guī)劃是項(xiàng)目框架構(gòu)建的重要行為過程1解決項(xiàng)目的經(jīng)營定位和發(fā)展定位2研究并尋找解決投資回報(bào)的策略3包括但不限于一系列的理性工作4商業(yè)規(guī)劃的涵義商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)規(guī)劃可以在商業(yè)內(nèi)涵流通交易、持續(xù)經(jīng)營以及品牌塑造等層面來詮釋何謂商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)規(guī)劃2.何謂“劃”“劃”的本質(zhì)？“劃”是突破，是能動(dòng)的1.何謂“規(guī)”“規(guī)”的本性？“規(guī)”是限制，是被動(dòng)的商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)規(guī)劃是規(guī)劃理念中的一種，主要是面對商業(yè)本質(zhì)而不是一般建筑規(guī)劃和城市運(yùn)營規(guī)劃等層面的一種行為概念商業(yè)規(guī)劃是一個(gè)理性工作科學(xué)機(jī)械理性不容主觀臆斷收羅原始數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析評估推敲模擬研判概念策劃商業(yè)目標(biāo)市場摸查評估定位詳細(xì)規(guī)劃業(yè)態(tài)組合動(dòng)線設(shè)計(jì)建筑規(guī)劃初步市場調(diào)查深度市場調(diào)研商業(yè)概念、目標(biāo)、模型投資的動(dòng)機(jī)？為什么投資？投資回報(bào)方向投資回報(bào)計(jì)劃選擇回報(bào)模式?jīng)Q定模型構(gòu)成商業(yè)概念商業(yè)目標(biāo)商業(yè)模型理性哨往往脈來源柄于感換性先有點(diǎn)戀子？先究有金子錦？還是口先有地私址？不同逢的開秋發(fā)者讀會(huì)有券不同濕的情綱形不論衫是電攝子、雖還是稻金子極或者球地址級，都椒是商封業(yè)地我產(chǎn)項(xiàng)辦目概侄念提投出的構(gòu)主要崗源泉任何胸商業(yè)已地產(chǎn)功規(guī)劃尺的理乏性工寺作恰搬恰起改源于漫項(xiàng)目嫌概念階的感探性源米泉，急點(diǎn)子縱、金魄子和愚地址細(xì)的案心例如何插將點(diǎn)耗子、預(yù)金子棗和地?fù)嶂犯谐夹缘睦L三者系有機(jī)設(shè)地統(tǒng)心一起臺(tái)來就婚可以笨確立奮一個(gè)典理性掘的項(xiàng)傅目概診念和憐目標(biāo)商業(yè)地囑產(chǎn)項(xiàng)目礙的誕生項(xiàng)目概的念提出塞的源泉理性婚恰恰轉(zhuǎn)起源班于感趕性項(xiàng)目概寬念的最愈終確立初步市挑場調(diào)查向做什么定取向定范圍定團(tuán)隊(duì)定任務(wù)定依據(jù)定工具跟據(jù)項(xiàng)目概念和商業(yè)目標(biāo)確定初步市調(diào)取向跟據(jù)取向確定市調(diào)要點(diǎn)、重點(diǎn)、范圍、區(qū)域和覆蓋率選擇市場調(diào)查服務(wù)機(jī)構(gòu)市調(diào)團(tuán)隊(duì)確立和動(dòng)員部署計(jì)劃市調(diào)開始及方法、模型、進(jìn)程的跟蹤反饋鑒定市場調(diào)查數(shù)據(jù)代表性和分析預(yù)測依據(jù)評價(jià)市場調(diào)查的分析結(jié)果初步市調(diào)側(cè)重宏觀層面和一二手資料配合掌握市場競爭總量深度市矛場調(diào)研情研什么定方法定深度定團(tuán)隊(duì)定任務(wù)定定位定模型針對性的深入市調(diào)調(diào)研方法和深度選取項(xiàng)目區(qū)域市場發(fā)展、目標(biāo)市場細(xì)分跟蹤針對不同商圈決定使用不同的研究分析策略選擇市場調(diào)查服務(wù)機(jī)構(gòu)項(xiàng)目深度市調(diào)動(dòng)員部署計(jì)劃和深度調(diào)研跟蹤任務(wù)是把握項(xiàng)目自身狀況與市場競爭總量之間的關(guān)系和差異根據(jù)深度調(diào)研確定項(xiàng)目概念定位和發(fā)展定位項(xiàng)目業(yè)態(tài)、檔次、模式以及最終定位建議審核深度市調(diào)側(cè)重微觀市場現(xiàn)狀和一手資料搜集把握市場競爭質(zhì)量市場摸羅查和測播試定位建議商業(yè)模型前期招商招商前奏定價(jià)部署預(yù)測依據(jù)市場試探獲取反應(yīng)預(yù)測修正營銷準(zhǔn)備市調(diào)彈階段丟實(shí)戰(zhàn)弊操作強(qiáng)勢商暴圈弱勢拾商圈相鄰勾商圈頑之間娛互相伐吸引棚排斥相鄰商諸圈之間酷交叉競盈爭關(guān)系商圈界定市調(diào)的規(guī)矩就是因應(yīng)不同的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所處的區(qū)域位置進(jìn)行畫圈和比較商圈研判看商圈：看傳統(tǒng)商圈的發(fā)展規(guī)律，預(yù)測商圈的遷移趨勢和新興商圈的潛力強(qiáng)弱勢胸均勻市調(diào)什階段池實(shí)戰(zhàn)必操作商圈層次項(xiàng)目所在商勢圈的層次（核心點(diǎn)、核心圈、次級圈和邊際圈各層次比重）商圈勢力看商勢圈的影響力差異和特征，也看有沒有創(chuàng)建強(qiáng)勢商勢圈的條件和機(jī)遇商業(yè)定底位評估拖分析模豈型如何確立定位定什么，怎樣使用市調(diào)資料用什么模型來分析評估數(shù)據(jù)波特五力分析波士頓矩陣法價(jià)值發(fā)掘分析市調(diào)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)歸類波士頓矩陣波特五力SWOT價(jià)值發(fā)掘波士伴頓矩跡陣評逢估產(chǎn)贊品性眉質(zhì)1可以使用波士頓矩陣分析評估項(xiàng)目的市場增長率和相對市場份額關(guān)系（明星、問題、奶牛、劣狗）波特五借力模型仗分析競盆爭2波特五力分析評估項(xiàng)目的競爭環(huán)境（供應(yīng)商、購買者、潛在競爭者、替代品威脅、同業(yè)競爭者）SW絨OT分析蘋評估運(yùn)市場斗策略3SWOT分析評估項(xiàng)目的整體市場營銷方略和可行性價(jià)值其發(fā)掘快分析纖定位梁功能注：妙舊三技產(chǎn)：隨飲食靈業(yè)、達(dá)服務(wù)腳業(yè)、師零售嘗業(yè)。撈新三爭產(chǎn)：皇文化枯、教手育、技體育肅、娛災(zāi)樂、喉休閑煩、中跳介、沫保險(xiǎn)4用價(jià)值發(fā)掘模型分析評估定位的功能差異五臟六丟腑：業(yè)比態(tài)組合胖選擇行業(yè)與業(yè)態(tài)選擇業(yè)態(tài)組合的選擇業(yè)態(tài)選擇的標(biāo)準(zhǔn)業(yè)態(tài)組合的掌控圍繞定位來進(jìn)行行業(yè)和業(yè)態(tài)選擇以及不同行業(yè)與業(yè)態(tài)的組合所有行業(yè)業(yè)態(tài)只有一個(gè)選擇標(biāo)準(zhǔn)：與項(xiàng)目既定定位的符合程度，而非租金的高低或者所謂的品牌知名度來確定唯有定位以及細(xì)分的定位才是選擇編排各種類別業(yè)態(tài)組合的唯一尺度業(yè)態(tài)選擇和業(yè)態(tài)組合的評判一定要由發(fā)展商親自主導(dǎo)，不能假手于任何中介代理業(yè)態(tài)組合骨骼肌終肉：商恩業(yè)功能錄布局何謂功能布局功能布局準(zhǔn)則功能布局策略功能布局方法商業(yè)布局是商業(yè)規(guī)劃工作的一個(gè)具體實(shí)物形的體現(xiàn)布局是定位的具體化和表征化布局恰如排兵布陣，最是講究環(huán)境地理，布局側(cè)重大格局的功能配套與核心商業(yè)比例好的布局不但必須適應(yīng)項(xiàng)目定位和市場需求，更富于效率和成本的性價(jià)比控制處理好項(xiàng)目定位和業(yè)態(tài)組合的點(diǎn)線面之間的關(guān)系，全面均衡總體格局上的空間營造和共享等等功能布局神經(jīng)脈胖絡(luò)：交殲通組織沸動(dòng)線動(dòng)線設(shè)計(jì)準(zhǔn)則內(nèi)部與外部動(dòng)線組織動(dòng)線策略平面與立體動(dòng)線動(dòng)線必須可以隨時(shí)配合定位和布局，沒有絕對的標(biāo)準(zhǔn)和固定的指標(biāo)交通組織動(dòng)線是商業(yè)規(guī)劃中非常重要的一個(gè)層面，決定項(xiàng)目日后的市場適應(yīng)力交通組織動(dòng)線分為外部和內(nèi)部的，外部動(dòng)線決定人流怎樣進(jìn)來，內(nèi)部動(dòng)線決定人流怎樣滯留內(nèi)部動(dòng)線分平面動(dòng)線和立體動(dòng)線，平面動(dòng)線調(diào)節(jié)人流的流量，立體動(dòng)線調(diào)節(jié)人流流速組織動(dòng)線細(xì)胞里組織舅：商萍鋪布泰點(diǎn)開綱間開間的依據(jù)開間與總體布局開間的策略開間與租金平效必須嚴(yán)格按照市場需求來設(shè)計(jì)是商業(yè)布局的終極體現(xiàn)配合交通組織動(dòng)線與項(xiàng)目的定價(jià)戰(zhàn)略緊密關(guān)聯(lián)基本模組適應(yīng)未來戰(zhàn)略靈活變動(dòng)適應(yīng)市場涉及商鋪總體平面布局組織動(dòng)線、立體交通、空間共享涉及店鋪層高、店面面寬以及進(jìn)深獲取最高的租金承受空間滯感區(qū)間滿足最低的面積需求研判面積與平效之間的合理取舍商鋪開間商業(yè)規(guī)悄劃硬指博標(biāo)和建疊筑設(shè)計(jì)1商業(yè)地產(chǎn)建筑設(shè)計(jì)不同于普通住宅地產(chǎn)建筑設(shè)計(jì)的關(guān)鍵在沒有劃一固定的指標(biāo)2商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃的硬指標(biāo)因應(yīng)不用的相態(tài)和業(yè)態(tài)組合具有不同的參考值3指標(biāo)參考值有時(shí)與建筑設(shè)計(jì)硬指標(biāo)相矛盾，怎樣求得兩種指標(biāo)的合理均衡？理性右指標(biāo)藥決定診感性孩設(shè)計(jì)理性償?shù)闹阜笜?biāo)感性的榨設(shè)計(jì)取感性常兩不計(jì)成曬本創(chuàng)意功是天珠馬行?？崭行缘乃巹?chuàng)意要宣在理性乎的指標(biāo)增面前合蠟理并和龜諧地妥碰協(xié)建筑倒風(fēng)格吩、輪燙廓、劑層高俗、平澤面布地局、師電梯滔數(shù)量光、照絕明、露消防缸以及麗后勤育配套恨等均貼有明奸晰的足套用嚼范圍不同商到業(yè)地產(chǎn)拋項(xiàng)目因冒其定位華和商業(yè)冒模式各茄具千秋蟲，但理甩性硬指祖標(biāo)卻是每有章可漠循萬法始?xì)w宗的組合腰、布獨(dú)局、浪動(dòng)線茂、開圓間章您法章法泰均屬無于硬槐指標(biāo)撞，是澤理性柄的理性指場標(biāo)循商指業(yè)定律宵總結(jié)歸賠納舍所謂火商業(yè)閣規(guī)劃租實(shí)際冶上就躺是要霸學(xué)會(huì)腎在理倘性和撓感性挨之間紅進(jìn)行早一系哨列的論合乎癢商業(yè)訪目標(biāo)僻的取屋舍協(xié)谷調(diào)工季作不同絕行業(yè)剝業(yè)態(tài)璃的規(guī)囑劃特豪點(diǎn)不同的辯行業(yè)和沈?qū)I(yè)區(qū)舍分相對城應(yīng)出現(xiàn)墊不同的尤業(yè)態(tài)乃困至業(yè)態(tài)落的組合蕩，差異毫需要因萌應(yīng)不同耍的商業(yè)坡規(guī)劃來亮匹配購物中奸心主題誦專業(yè)化竭趨勢的堵把握購物中國心類專業(yè)館市場換類主題創(chuàng)商場亦類步行區(qū)隸街類專業(yè)訓(xùn)市場冤零售齊綜合足化趨降勢的衰把握主題商談場購物籌中心綜仙合化趨扯勢的把贈(zèng)握社區(qū)經(jīng)商業(yè)狼氛圍糞復(fù)合低化趨吐勢的館把握多種杠業(yè)態(tài)谷混合史的規(guī)場劃特靈點(diǎn)近年新硬建的商束業(yè)地產(chǎn)鵲項(xiàng)目都暗普遍存吵在著多煮元化跨勇行業(yè)的擁多維發(fā)熱展態(tài)勢竹，多種居業(yè)態(tài)混娛合存在哲的商業(yè)欠項(xiàng)目比煉比皆是行業(yè)產(chǎn)遲業(yè)關(guān)聯(lián)相關(guān)多邪元關(guān)聯(lián)關(guān)聯(lián)曲混合多元鹽混合挑戰(zhàn)和若機(jī)遇多業(yè)態(tài)縱原則不相臉關(guān)多蹄元業(yè)民態(tài)混善合一方蒼面是色細(xì)分一方碼面是勁跨界區(qū)分或主要登業(yè)態(tài)厘定輔顛助業(yè)態(tài)不同含建筑江形態(tài)明的規(guī)氣劃特肯點(diǎn)商業(yè)勝物業(yè)溝常見燈的建稻筑形普態(tài)：朱矩形絨、正疤方形筐、回捐字形鹽、凹腎字形葬、十養(yǎng)字形棗、L字形、T字形窯、線翁形、膠平行醫(yī)線形輕、圓磚形、檢扇形憂、八伐卦形舌、簇浩形、多不規(guī)噸則形亦等等城市染綜合針體和明購物慌中心掌適合功且效例率最杏高類正婆方形線性到組合毅形類圓徑弧形不規(guī)末則形適用于飼鄰里中撒心和社滑區(qū)商業(yè)獲以及區(qū)惰街商業(yè)利用率禁不高屬靠盡量避透免的建粥筑形態(tài)將主核嶼心客戶另商家合蝦理布于艷各不規(guī)蔽則區(qū)不同椒地域悼文化疏的規(guī)里劃特會(huì)點(diǎn)不同忍的地獲域與基文化朵習(xí)慣課需要料因應(yīng)及不同蔥的規(guī)宅劃，紡即便堅(jiān)是項(xiàng)娛目定甘位極形其相屬似考慮地挨域氣候考慮虎地域崇傳統(tǒng)不同斃地域不同妥民俗不同兇文化不同層坡次民族肯特性風(fēng)俗習(xí)昨慣不用地刻區(qū)文化東西方蔽文化不同鋒年齡歲層不同性族別教育商業(yè)規(guī)澡劃的誤誰區(qū)DBCA容易和一般的策劃工作混淆容易被房地產(chǎn)開發(fā)的建筑規(guī)劃取代商業(yè)布局與建筑平面布局設(shè)計(jì)混淆定位與經(jīng)營商品品類和經(jīng)營環(huán)境檔次混淆運(yùn)營管擦理再好的岡規(guī)劃藍(lán)紐奉圖也要樹付諸現(xiàn)許實(shí)的可丹操作方安法商業(yè)運(yùn)賺營招商的成功就是痛苦運(yùn)營的開始1市場無形之手拓展商機(jī)提升價(jià)值2無為而治的思維轉(zhuǎn)化為有為而治3包括但不限于一系列的感性工作4商業(yè)運(yùn)孕營的感膝性工作以人為本善于變化貼身便捷人性才能感動(dòng)上帝簡單才能降低成本保護(hù)商業(yè)生態(tài)環(huán)境開業(yè)籌劃事件營銷行業(yè)組合規(guī)范消費(fèi)行為管理品牌營銷宣推造勢物業(yè)管理社區(qū)公關(guān)商戶關(guān)系管理顧客關(guān)系管理運(yùn)營管摟理的開主端：開撲業(yè)籌劃開業(yè)不是一個(gè)時(shí)間點(diǎn)概念而是時(shí)間段概念重在時(shí)機(jī)選擇一套市場營銷手段選擇事件營銷打基礎(chǔ)開業(yè)執(zhí)行策略開業(yè)規(guī)劃開業(yè)養(yǎng)退商是關(guān)廁鍵開業(yè)1年2年3年商業(yè)滲地產(chǎn)母需要傾養(yǎng)商搬已成提共識(shí)騙，不蠻同業(yè)情態(tài)和銀行業(yè)跌以及妻地段愚成熟擺度養(yǎng)謀商期堡各有疫長短殺雞道派和婦養(yǎng)魚銳派養(yǎng)商賊到底裁養(yǎng)誰客？養(yǎng)商期悲主要做垮什么？養(yǎng)商偏期宣虧推怎蓮么做親？怎沉樣和海運(yùn)營欄配合賓？養(yǎng)商飽開始恥的一盞兩年含是關(guān)程鍵客戶關(guān)瓜系狀態(tài)得：水乳累交融你要韻和商北戶交腹朋友你教墻商戶世做生濾意客戶關(guān)行系管理誰貼近寸市場誰看就有發(fā)癥言權(quán)商戶不導(dǎo)是你的棄朋友商戶威教你部做生本意客戶資艱源管理灌輸商房誠業(yè)規(guī)劃霞理念給給商戶運(yùn)營者運(yùn)營管睛理者是饑水，水撐重沉底商客騙戶經(jīng)營鞭商客肯戶是杜油，連油輕根浮面博弈水與油楚如何混袖合知萬變捎應(yīng)萬變以不變應(yīng)萬變以萬變應(yīng)萬變知萬變應(yīng)萬變商業(yè)地產(chǎn)沒有一劍封喉的必殺技，只有隨需而動(dòng)的組合變化好的業(yè)態(tài)組合是商業(yè)地產(chǎn)成功的重要關(guān)鍵但是不是一成不變的商業(yè)運(yùn)營可怕的不是業(yè)態(tài)組合的改變而是市場在變而你不知道業(yè)態(tài)組合是商業(yè)地產(chǎn)成功的重要關(guān)鍵但非一成不變消費(fèi)母者行駁為研銀究應(yīng)恨用如果消費(fèi)者是上帝，我們就是上帝管家餐飲喜璃好主流楊消費(fèi)附帶行迷為交通習(xí)艱慣品牌重古品：口鎖碑和腳極碑一兩次抽成功的塘項(xiàng)目絕拾不能成凈為商業(yè)允地產(chǎn)品胖牌一個(gè)著骨名的企趴業(yè)商標(biāo)渾未必就雹是商業(yè)夢地產(chǎn)品鴿牌品牌商業(yè)地哨產(chǎn)品牌是具有的歉重要性商業(yè)允地產(chǎn)散品牌衡和企細(xì)業(yè)形械象之蕉間的厲關(guān)系法如何商業(yè)地誤產(chǎn)的品暫牌管理松：口碑閣和腳碑葵的關(guān)系商業(yè)閃地產(chǎn)籌品牌脊的營摟銷怎五么做M1M2M4M3強(qiáng)龍不放斗地頭察蛇傳播媒體伙伴政府支援遠(yuǎn)交近公土地公公社區(qū)營銷社區(qū)和諧鄰里商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目人性的把現(xiàn)場物系管服務(wù)人性服務(wù)創(chuàng)造和留住商機(jī)一站式現(xiàn)場物管服務(wù)才是正途貼心服務(wù)與貼身服務(wù)的區(qū)別傳統(tǒng)住宅寫字樓物業(yè)管理服務(wù)商業(yè)地產(chǎn)是動(dòng)態(tài)持續(xù)經(jīng)營管物是表面，最終是管人一站式服務(wù)講究人性化、效率化和效能化客戶是最現(xiàn)實(shí)的單純管理物業(yè)滯感飽區(qū)間宿理論曉的有原效運(yùn)罪用運(yùn)營的核心價(jià)值在于服務(wù)服務(wù)的競爭價(jià)值在于人性和到位人性和到位的服務(wù)要有效率來保證效率講求投入和產(chǎn)出之比運(yùn)用滯感區(qū)間理論可以有效控制成本提高效率運(yùn)營管跌理的誤芽區(qū)DBCA運(yùn)營概念理解不一常被經(jīng)營管理偷換取代商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商沒有運(yùn)營概念也沒有實(shí)施將物業(yè)交給物管公司將宣推交給廣告公司運(yùn)營是主動(dòng)持續(xù)互動(dòng)而不是短暫被動(dòng)單方招商傅策略有了桂平臺(tái)大的規(guī)買劃也憑有了督戲臺(tái)住曲樂剪，需解要生然旦凈淋墨招商策老略的概督念1策略是：

整體生意的指導(dǎo)建立大方向的長期計(jì)劃和較短期計(jì)劃的步伐將所有的功能計(jì)劃連在一起以致有一個(gè)平衡的整體計(jì)劃2策略是：

建基于可以運(yùn)用資源的可行性一定要找出比對手更優(yōu)勝的方法建立先后緩急和減低風(fēng)險(xiǎn)3策略是：起碼到中層管理人能夠明白的有效概念和行動(dòng)還要他們接受和委身(承諾)策略的英文孟字源自航古希臘威文,意思瞇是[將軍的膠藝術(shù)]策略是睛策略制痕定過程腸產(chǎn)生出疤來的特豆定方向奧和行動(dòng)招商青策略蹲的5W1載H法則招商策略與商業(yè)規(guī)劃吻合，與運(yùn)營管理配對招什么what為什么招why誰招招誰who招的時(shí)機(jī)when招的渠道where招的技戰(zhàn)術(shù)how不要蓬掉進(jìn)脾越招抵越傷示的怪中圈規(guī)劃運(yùn)營客戶A客戶A傳統(tǒng)模式客戶渠道資源主導(dǎo)，需方有議價(jià)能力，是需方市場引商模式規(guī)劃運(yùn)營資源主導(dǎo)，供方有議價(jià)能力，是供方市場客戶C客戶B客戶C客戶B傳統(tǒng)招殺商模式引商澡選商坦模式中介代理供方市迎場需方熊市場招商饅策略農(nóng)的渠樹道拓膨展沒有族找不聚到的址渠道肢，沒臣有打暖不開恥的鎖腹鏈招商渠惑道行會(huì)銳組織中介芹代理各方借梯勢傳播組會(huì)合抓點(diǎn)對灶點(diǎn)行業(yè)灶鏈條理念咽改變發(fā)掘榮一個(gè)被釘上塊一個(gè)是關(guān)拘鍵渠道不滾是恒久補(bǔ)與萬能浙的，沒蔽有渠道征不是弱對勢，不因會(huì)自己株開發(fā)和雜積累才酸是真正常的弱勢以商削引商炮才是紡上上槳策所有中端介都僅未是發(fā)布簽者黃婆賣梁瓜不值脖錢招商抬策略品的人召脈資貪源網(wǎng)艘絡(luò)運(yùn)營操盤團(tuán)隊(duì)資源關(guān)系網(wǎng)中介代理行業(yè)鏈條客戶畜網(wǎng)絡(luò)客戶積貞累關(guān)鍵人條物上下楚線關(guān)聯(lián)招商慨策略經(jīng)的邏池輯步個(gè)驟核心客戶群落關(guān)注未來，具備極強(qiáng)的議價(jià)能力和號(hào)召力，是關(guān)鍵因素主力客戶群落是框架支持，是主要拉動(dòng)因素和賣點(diǎn)次主力客戶群落是潛力股，承上啟下大部分利潤來源于普羅客戶群落，是真正讓項(xiàng)目存活發(fā)展的主要基礎(chǔ)核心客戶群主力客戶群次主力客戶群普羅客戶群招商策朵略的技樸戰(zhàn)術(shù)技能技巧戰(zhàn)法戰(zhàn)術(shù)快速姑接觸聆聽善溝通策劃構(gòu)難思文案閱圖花審圖掃街觀察工具運(yùn)畝用魚刺圖SWO約T比價(jià)談判詢價(jià)即報(bào)價(jià)紅白黑逆臉圍堵持久戰(zhàn)遭遇排戰(zhàn)十面執(zhí)埋伏陣地戰(zhàn)精確光打擊斬首登陸搶菠灘海陸擴(kuò)空協(xié)同無間手道空手道暗渡找陳倉奇貨可焦居配套標(biāo)先行好女低先嫁抬轎周密偷規(guī)劃葬招商凳策略舉例說明：招商策略的基本內(nèi)容租戶組合策略:

-業(yè)態(tài)組合與配比

-主力和次主力

-長名單和短名單

-首選和備選品牌

-引商搭配

-競合處理3.商鋪布局策略：-動(dòng)線

-布局

-面積

-交通與銜接5.招商組織策略:-團(tuán)隊(duì)

-

代理機(jī)制-人力資源規(guī)劃

-責(zé)任人

-時(shí)間表

-任務(wù)分配2.招商價(jià)格策略:-租金水平

-租期長短

-免租時(shí)間

-優(yōu)惠政策4.市場推廣:-

PR和放風(fēng)-點(diǎn)對點(diǎn)路演

-軟文宣傳

-硬廣告

-事件營銷

-建立磁場招商策略成為中后期招商實(shí)施執(zhí)行的指導(dǎo)方針一些誕建議部分塵操盤稍規(guī)劃箏開發(fā)績和運(yùn)閣營管灑理心繩得運(yùn)營茶組織召架構(gòu)員的選義擇CEOAssistantDepartmentDepartmentSub01DepartmentSub01DepartmentDepartmentSub02DepartmentSub02DepartmentSub03DepartmentSub03DepartmentCOO不同的捷商業(yè)地睡產(chǎn)形態(tài)勻需要因挺應(yīng)實(shí)際拜組要建敲立相對妙應(yīng)的組描織結(jié)構(gòu)兇，并平兼衡各種貨采取的則組織結(jié)輸構(gòu)的管削理跨度多個(gè)形項(xiàng)目箱且相產(chǎn)互之翠間關(guān)茄聯(lián)度駝和相挺似度眾較高芝的適賽宜采粱取資逼源共副享的湯矩陣武組織在結(jié)構(gòu)多個(gè)項(xiàng)紋目且相旦互之間沖關(guān)聯(lián)度歸和相似嫌度不高榮的適宜詳采取相括對獨(dú)立像的分部錦型組織樂結(jié)構(gòu)單一的疼商業(yè)地祝產(chǎn)項(xiàng)目模適宜采作取層級伐較少的陣簡單型鄙組織結(jié)雪構(gòu)人力息資源汗與管勇理藝潛術(shù)理史念獨(dú)特的半運(yùn)營管到理模式袖和系統(tǒng)奪也是企蠻業(yè)核心晝競爭力人力資模源理念人材育悟成理念授權(quán)自喉治理念管理藝劣術(shù)理念一個(gè)責(zé)殿任領(lǐng)導(dǎo)慮配一個(gè)喘副手或鐵參謀領(lǐng)稱導(dǎo)直接挨帶兵寧可威一個(gè)籮人干清三件榨事莫長使三磚個(gè)