地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度管理

項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度管理

開發(fā)進(jìn)度，對(duì)于項(xiàng)目開發(fā)至關(guān)重要，不僅要加快產(chǎn)出，加快資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和減少資金占用、節(jié)約財(cái)務(wù)成本，盡快實(shí)現(xiàn)利潤；而且要在一定階段促使產(chǎn)品盡快達(dá)到可售條件，及時(shí)主動(dòng)占領(lǐng)市場(chǎng)先機(jī)。進(jìn)度管理就是要保障經(jīng)營計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)。目錄第一部分：項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度管理的特點(diǎn)第二部分：項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度管理要樹立的觀念第三部分：項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度管理的控制要點(diǎn)

一、開盤前項(xiàng)目進(jìn)度管理的重點(diǎn)及手段二、項(xiàng)目建設(shè)及續(xù)銷過程中進(jìn)度管理的重點(diǎn)及手段三、項(xiàng)目竣工交樓階段進(jìn)度管理的重點(diǎn)及手段第一部分：項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度管理的特點(diǎn)一、計(jì)劃管理貫穿項(xiàng)目開發(fā)的每個(gè)環(huán)節(jié)。從項(xiàng)目立項(xiàng)策劃、設(shè)計(jì)報(bào)建、工程實(shí)施、開盤銷售等都無不與計(jì)劃管理有關(guān)，任何一個(gè)環(huán)節(jié)的進(jìn)度缺失，都會(huì)影響到整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度。二、計(jì)劃管理的層次多，涉及面廣，各大計(jì)劃中還有若干小計(jì)劃，小計(jì)劃要服從大計(jì)劃，局部計(jì)劃要服從總體計(jì)劃。公司計(jì)劃管理的層次某項(xiàng)目開發(fā)總流程圖某項(xiàng)目設(shè)計(jì)流程圖某項(xiàng)目工程流程圖某項(xiàng)目銷售流程圖三、進(jìn)度管理的變化性大，往往是“變化總比計(jì)劃快”。四、大部分進(jìn)度計(jì)劃簡(jiǎn)單看有先有后，互為前提，但更多的是互相交錯(cuò)，相互影響，組織協(xié)調(diào)十分復(fù)雜。五、進(jìn)度管理與計(jì)劃管理的關(guān)系。計(jì)劃管理是進(jìn)度管理的前提和依據(jù)，進(jìn)度管理是計(jì)劃管理的一部分，影響項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度管理的最重要的環(huán)節(jié)應(yīng)包括設(shè)計(jì)、報(bào)建和工程的進(jìn)度管理。第二部分：項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度管理要樹立的觀念一、進(jìn)度管理是全員全過程的工作，進(jìn)度管理的前提是計(jì)劃管理。由于進(jìn)度計(jì)劃的每個(gè)細(xì)微環(huán)節(jié)都是相互影響互相制約的，因此要求每個(gè)環(huán)節(jié)上的每個(gè)人都要重視自己的每項(xiàng)工作。二、要嚴(yán)格計(jì)劃管理，公司的整體經(jīng)營目標(biāo)一經(jīng)確定，要迅速形成公司整體計(jì)劃，依據(jù)總體計(jì)劃再組織編制設(shè)計(jì)、報(bào)建、工程、預(yù)決算、招投標(biāo)、營銷、融資等分項(xiàng)計(jì)劃，再匯總調(diào)整，經(jīng)過反復(fù)的分拆、匯總、調(diào)整，形成切實(shí)可行的公司整體經(jīng)營計(jì)劃。在整體計(jì)劃中，進(jìn)度管理我們重點(diǎn)關(guān)注正式開工時(shí)間，開盤銷售時(shí)間和竣工驗(yàn)收時(shí)間。三、要嚴(yán)抓進(jìn)度管理的落實(shí)，首先進(jìn)度計(jì)劃制定要科學(xué)，一經(jīng)確定要樹立進(jìn)度計(jì)劃的權(quán)威性，毫不動(dòng)搖地推進(jìn)各項(xiàng)節(jié)點(diǎn)的落實(shí)。四、誰是對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度管理影響最大的階段？——結(jié)論：項(xiàng)目立項(xiàng)決策是主要因素，設(shè)計(jì)報(bào)建是關(guān)鍵環(huán)節(jié)！1、項(xiàng)目取得后，首先要進(jìn)行各項(xiàng)決策，包括市場(chǎng)定位、產(chǎn)品定位、規(guī)劃定位等決策，準(zhǔn)確迅速的決策是項(xiàng)目進(jìn)度管理的第一步也是主要因素。例如：成都公司在土地獲取后二周內(nèi)，營銷部就根據(jù)項(xiàng)目區(qū)位、周邊情況進(jìn)行項(xiàng)目提案，技術(shù)部提前介入直接了解市場(chǎng)及策劃意圖，營銷及時(shí)對(duì)技術(shù)部的設(shè)計(jì)成果反饋意見，營銷在完成定位報(bào)告時(shí)，技術(shù)部也初步完成了規(guī)劃及戶型建議，公司領(lǐng)導(dǎo)班子在此基礎(chǔ)上，迅速?zèng)Q策，各項(xiàng)目基本都是在拿地一個(gè)月內(nèi)，確定了項(xiàng)目定位和規(guī)劃思路，為后續(xù)各項(xiàng)工作的開展明確了目標(biāo)和方向。也有一些公司拿地后項(xiàng)目定位遲遲不確定，規(guī)劃在各經(jīng)辦人員之間揉來揉去，遲遲到不了最高決策層，延誤了決策時(shí)間，甚至是別人同期拿的項(xiàng)目已經(jīng)開盤銷售，規(guī)劃還確定不下來。目前股份公司要求：項(xiàng)目落實(shí)后一個(gè)月內(nèi)形成規(guī)劃方案報(bào)股份公司本級(jí)審批；兩個(gè)月內(nèi)完成規(guī)劃方案確定，開始方案報(bào)批工作；公司要求各項(xiàng)目最遲不應(yīng)該超過八個(gè)月落實(shí)四證，具體申請(qǐng)貸款條件。江蘇公司采用的做法是:項(xiàng)目獲取的當(dāng)天或次日就明確設(shè)計(jì)單位，緊接著提供原始資料、營銷初步設(shè)想、看現(xiàn)場(chǎng)，要求設(shè)計(jì)單位二周內(nèi)提交2～3個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（含戶型選擇、立面選型），江蘇公司在確定了各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)、規(guī)劃條件符合后，直接申請(qǐng)向股份公司董事長、總經(jīng)理、技術(shù)副總、營銷總監(jiān)及各對(duì)口部門匯報(bào)營銷定位和規(guī)劃構(gòu)思，第一時(shí)間一次性聽取各方意見，7～10天內(nèi)修改完畢匯報(bào)第二輪，這樣的話一般1～1.5月就能確定總規(guī)、戶型和立面風(fēng)格，馬上可以進(jìn)行深化設(shè)計(jì)。2、立項(xiàng)決策完成后，才是邁開了項(xiàng)目開發(fā)的第一步，如何加快進(jìn)度將項(xiàng)目盡快推向市場(chǎng)，過去可能更多的是要迅速開工，邊設(shè)計(jì)、邊開工、邊報(bào)建，搞“三邊工程”。但隨著各地政府主管部門管理越來越嚴(yán)格，“三邊工程”也越來越困難。只有迅速完成設(shè)計(jì)成果，迅速組織報(bào)批報(bào)建，早日取得施工許可證，才是節(jié)約時(shí)間，盡早開工盡早銷售的硬道理。對(duì)于一個(gè)合格的施工隊(duì)伍來講，淺基礎(chǔ)單層地下室一個(gè)月?lián)尩秸?fù)零，標(biāo)準(zhǔn)層五天一層都是可以做到的，延誤也不可能成倍時(shí)間的耽擱，但設(shè)計(jì)不抓緊，設(shè)計(jì)時(shí)間翻倍確是經(jīng)常發(fā)生的，報(bào)建不提前溝通好，打回重報(bào)時(shí)間就是翻倍，因此項(xiàng)目建設(shè)中，真正消耗時(shí)間的不是施工本身，而是設(shè)計(jì)報(bào)建等前期工作。成都夸公司紅心語功花園經(jīng)售樓么部復(fù)銳制上笑海公障司的替夜上動(dòng)海項(xiàng)夠目，黃立面緩設(shè)計(jì)路上參弊考林壯語溪攻項(xiàng)目抵，迅拘速確洲定了欠設(shè)計(jì)勤方向成，施宮工圖角單位腳提前碑介入狡方案弱設(shè)計(jì)業(yè)，都陸有效攜地加御快了逃設(shè)計(jì)蔑進(jìn)度舊，縮恢短了窮報(bào)建義圖、置施工蛇圖設(shè)篇計(jì)時(shí)惰間。通過提唉前與政脫府各個(gè)剛部門溝伏通，有息效地縮蘿短了取登得施工軟許可證窗、預(yù)售杠證的時(shí)掏間，使貌得200湖9年7月24日、10月23日、11月20日和12月17日取次得的代保利燦中心急、香葡檳花惜園、崖心語缺花園變和保某利花君園項(xiàng)準(zhǔn)目，復(fù)全部保在201舞0年1月進(jìn)絨場(chǎng)施凳工，稿示范垃區(qū)4月底全必部完成漠，“5.1京”對(duì)外認(rèn)開放盾，五謙月份煩全部薪形成遺銷售縮慧并取慕得了艷很好迅的銷默售業(yè)撈績(jī)。五、進(jìn)度管致理要求雞正確區(qū)震分主次脖矛盾，樓次要路助線要為傍關(guān)鍵路魂線讓路鎮(zhèn)并創(chuàng)造威條件。在各師項(xiàng)工蕩作推丹進(jìn)過葬程中乓，不破同的蠢階段澆工作拍的重返點(diǎn)不返同，斬就需鳳要正賢確區(qū)重分主辟要矛籍盾，種為關(guān)遙鍵節(jié)程點(diǎn)的崗實(shí)現(xiàn)鄭創(chuàng)造噴條件追。項(xiàng)目初誦期，為程盡快形簡(jiǎn)成示范流區(qū)展示津形象，堤售樓部析、樣板蒜房、園泊林的施您工就是篩主要矛派盾，管鈔線設(shè)計(jì)出就必須蚊為示范內(nèi)區(qū)讓路耕，施工慨隊(duì)伍、由材料采荷購的選列擇就必援須以滿漿足示范換區(qū)的進(jìn)胸度需要尼為主。例如甩江蘇宜公司僅香檳星國際譜項(xiàng)目棟，20梳09年9月8日獲氣取土奪地，眠組建撲公司江，年垃底售丟樓部稱、示爺范園羊林已辮開始耀施工粱。在項(xiàng)捎目建臂設(shè)時(shí)緣瑞期，料單體歲按銷我售計(jì)拳劃達(dá)虹到預(yù)脾售形刑象是店關(guān)鍵咬節(jié)點(diǎn)展，除乖此以桐外抓葬好工組程質(zhì)需量、將確保低如期紫交樓章也是扎關(guān)鍵帖節(jié)點(diǎn)殲。股份躁公司辮總結(jié)悲了各疏地區(qū)傳工程執(zhí)施工侍進(jìn)度爹的基研本特朵點(diǎn)和護(hù)差異仔性，期對(duì)工描程工件期作雀了明木確要血求，盞以規(guī)文范各裁地工酒程進(jìn)漸度管難理、碗保證核公司鍬收入蠶結(jié)轉(zhuǎn)節(jié)的計(jì)賊劃性嶺。階段內(nèi)容工期備注施工準(zhǔn)備場(chǎng)平、土方、道路30山地可適當(dāng)增加基坑支護(hù)市區(qū)60+20xx指地下室層數(shù)郊區(qū)60

基礎(chǔ)灌注樁70~90視主體高度和地質(zhì)條件預(yù)制樁45~60

天然基礎(chǔ)30~45只用于多層結(jié)構(gòu)底板和地下室30+15xx指地下室層數(shù)多層主體7nn為地上層數(shù)高層主體5n

外墻工程從結(jié)構(gòu)封頂起算50+5n

市政及園林管線、園林、道路等70

工期調(diào)整精裝修60~90視工程量（多層或高層）坡屋頂15

春節(jié)假期20

裙樓、架空5mm指裙樓層數(shù)氣候0~20視雨季長短冬歇

視當(dāng)?shù)厍闆r各施工寧階段參淘考工期第三不部分菊：項(xiàng)爆目開隱發(fā)進(jìn)乘度管煤理的擴(kuò)控制燭要點(diǎn)進(jìn)度管落理要重宏點(diǎn)把握寬四個(gè)主洲要環(huán)節(jié)埋：一是項(xiàng)目形維象區(qū)的愧形成（陡包括售提樓部和裝樣板區(qū)春）；二是具備歐預(yù)售介條件張；三是拆除稱外架命、園趣林施業(yè)工、妹形成究良好棒的銷部售形傘象，穩(wěn)促進(jìn)辨銷售殲；四是完成撈市政饒配套換，竣同工驗(yàn)障收，屢按期寇向業(yè)仆主交晌樓。一、舌開盤僚前項(xiàng)允目進(jìn)牢度管共理的博重點(diǎn)唐及手圈段1、優(yōu)選曬示范區(qū)奴的位置宣，營造墨銷售亮峽點(diǎn)。（1）找話準(zhǔn)定香位做含好規(guī)銀劃的借同時(shí)徐，要裳兼顧演優(yōu)選生示范屢區(qū)的賣位置誼。示范區(qū)摧要能獨(dú)克立使用罵，與最堆便捷的與交通路稻網(wǎng)相連掃；自然鄰條件蹲優(yōu)越美，便怖于營旗造高脆品質(zhì)叔的環(huán)爺境；便于例營造秤較大踐規(guī)模河，園置林可厘以直沒接提棵早進(jìn)所入施批工。例如：劣武漢保距利心語樹項(xiàng)目，每占地637畝，甘售樓暑部位樓于項(xiàng)義目中鏡部臨澤城市捕規(guī)劃隨路一刷側(cè)，根在選咬擇示建范區(qū)榆時(shí)除榮了售述樓部印周邊還的園須林景克觀，把還將永園林射示范刻區(qū)一元直延貌伸到肺野芷慰湖邊斑并形霞成了箭長達(dá)真一公爛里的演濱湖菠景觀寨區(qū)，遷大大魯吸引過了售館房人月的眼探球。江蘇避公司父的香師檳國錢際項(xiàng)鋸目，疊用地掩面積降較小圣，在楚紅線似內(nèi)打宅造示怕范區(qū)賴?yán)щy離較大全，恰依好項(xiàng)汪目二椒側(cè)臨躺城市姐河道舅，紅修線與室河道雜之間衰有20余米的末飛地，匠考慮存鬼在這一星先天條名件，江繁蘇公司蓮利用建挽筑退讓染紅線的10米和20余米障寬的搭飛地淚，打嚷造了寨長70訂0米寬30多米眉的濱呀水景闖觀帶皮，這前一景陷觀帶凳不與逗土建披、管絞線施圣工發(fā)粉生交尖叉，獸園林禾成了賞第一水個(gè)進(jìn)界場(chǎng)施曉工的忌隊(duì)伍題。（2）盡快食開展售南樓部建具筑及裝楚修設(shè)計(jì)說，選取喚已建成毒各方好疤評(píng)的售脅樓部，膠復(fù)用圖蔥紙不失撤為加快獨(dú)進(jìn)度的古好辦法賞。一般閱來說鵝售樓喇部方犬案設(shè)醫(yī)計(jì)、怖施工勁圖設(shè)萌計(jì)和日裝修逐設(shè)計(jì)盛至少遲需要拌二個(gè)倚月以著上的對(duì)時(shí)間峽，稍湯有方損案反誕復(fù)則閉花費(fèi)宰的時(shí)刑間更曉長。寸復(fù)用經(jīng)售樓堪部不膊失為休一個(gè)礦加快四示范納區(qū)進(jìn)墨度的秤好辦雕法。例如榨，江絡(luò)蘇公委司的酒連云遭港項(xiàng)饑目，201尖0年7月19日拿站地，8月初明炒確規(guī)劃租方案，竹確定了顛售樓部頃和示范好區(qū)的位舊置，售遵樓部復(fù)孤用成都揪公司金熟香檳，8月18日示范閣區(qū)正式雹開工，10暮0天就蘿完成奶了售頸樓部風(fēng)的內(nèi)存外裝甚和示生范園割林，11月28日可以糕正式對(duì)娘外開放暮。（3）盡快擔(dān)確定首敵期銷售賭戶型的革平面并泉委托樣稱板房裝去修設(shè)計(jì)豪，這樣男在完成姻建筑單航體設(shè)計(jì)緒的同時(shí)稱就能完歪成樣板腳房裝修出設(shè)計(jì)。要形成鄉(xiāng)豐良好的快展示效銷果，樣曬板房不川可或缺舅，在單雅體平面億方案確乓定后，袖就可以費(fèi)委托室松內(nèi)設(shè)計(jì)趙單位提掃供創(chuàng)意另思路，淋單體進(jìn)快行施工癢圖設(shè)計(jì)味時(shí)裝修聾正好也沫進(jìn)行深吹化及施競(jìng)工圖，濕這樣土亡建開工般時(shí)，內(nèi)絮裝的施顫工圖設(shè)膠計(jì)及材蚊料樣板原也基本隸確定，申在土建忽施工的舟階段正譜好進(jìn)行雙裝修的慕招投標(biāo)野，待土伸建達(dá)到圾裝修進(jìn)浴場(chǎng)條件逆時(shí)，裝歉修的各傘項(xiàng)準(zhǔn)備畝工作都械已就緒站。（4）示范道區(qū)要盡羊量不穿主行綜合負(fù)管網(wǎng)。示范窩區(qū)由徒于要犁盡快溝形成閥良好佩的展鉆示形洲象，說基本烘上土琴建開火工時(shí)轟園林果也要葵進(jìn)場(chǎng)品施工齡，甚脅至是早土建冰沒有遺準(zhǔn)備謝好，刻園林滿也要城盡早老進(jìn)場(chǎng)飼，因舊為園喝林完賭工后僵需要刑有一者段養(yǎng)尾護(hù)和饑苗木堆返青奪的時(shí)后間。綱所以鍋示范香區(qū)除準(zhǔn)了售是樓部翻必不易可少剛的幾折條管香線外稍，盡艷量不曾要穿鐘行綜必合管譯網(wǎng)，撤無法嚷避免卻時(shí)就答要提粥前在券園林激施工洪前把癢管線清埋下授去。2、合蟻理安效排施今工工嬸序，怖加快淋施工檢進(jìn)度河。（1）合露理區(qū)糖分示翁范區(qū)蛋及施款工區(qū)支，二擺者要職能完耀全獨(dú)謎立互血不干位擾；例如澤：武東漢保找利心永語項(xiàng)蟻目，貸示范感區(qū)在調(diào)項(xiàng)目快中部鴿，施掠工區(qū)施從南修北二裕端進(jìn)辰入，浙示范傲區(qū)不努斷向建南北辜擴(kuò)大仗，但色施工田圖區(qū)質(zhì)域始娃終不寫干擾趙示范斤區(qū)的穩(wěn)封閉燙和使岡用。（2）園稻林要君能提煙前介拴入施爬工，焦高大權(quán)喬木讀要能管提前泳種植葡養(yǎng)護(hù)拴；由于錄園林用需要送返青斥和養(yǎng)字護(hù)的紐奉時(shí)間雁，因病此示誓范區(qū)懼的苗孤木越體早種貨下去糊就能將越早改長葉四發(fā)芽股。例肥如武豈漢海址上五憑月花伐項(xiàng)目脹，示泥范區(qū)乏不大陵且與皇土建腦的交樸叉也浪比較忍多，炎但還毀是在絕項(xiàng)目苗開工陳初期恢就見脅縫插安針地疤把大帆喬木請(qǐng)基本勾種植鐘完畢激。（3）售就樓部步體量亂較小母，可堂以采夏取辦捏理臨司建的抱方式煉先行桑開工翠。土遙方、雁樁基湖一般菜可以寄先行兼施工刻，設(shè)裳計(jì)明道確后剛可以澆提前遲開始種示范峰區(qū)的甲基礎(chǔ)勵(lì)工程煮，為稠樣板石房盡晉早裝返修施交工創(chuàng)頑造條蜘件；（4）裝修兼在售樓敘部、樣情板房砌再體工程兩完成后駛可以提異前介入念施工，具可以與璃門窗工臉程、外賊墻工程枯相互交托叉一段脈時(shí)間。例如：狼成都的拆幾個(gè)項(xiàng)純目在土貸建主體蹦結(jié)構(gòu)完毒成后，羞第一時(shí)衫間完成城屋面防呆水和外在圍門窗騾工程，謹(jǐn)保證室李內(nèi)沒有脖明水進(jìn)媽入，確冠保室內(nèi)椒精裝修答能按時(shí)霧進(jìn)場(chǎng)施擱工。在室柜外幕豆墻和蛋石材廁施工籃時(shí)，稍要求齊外墻擺施工緩不能液遍地侄開花涂，而續(xù)是集填中力加量完奪成一習(xí)個(gè)墻弦面段舅，拆種除外精腳手認(rèn)架，抽移交秀給園夠林施抽工后去，再千去施睬工另冷一個(gè)辭墻面袖段。（5）示盯范區(qū)春要盡俊量減撐少施卵工隊(duì)傅伍和欺所涉碗及工墾種，膜更要多避免灶工種咐交叉堤。每次隆在搶永工時(shí)似，鋪無排的咸進(jìn)度濟(jì)計(jì)劃扁往往衫能夠撿按時(shí)啊完成定，但齡實(shí)際描上總雖是有英所拖年延，著這主攏要是菌對(duì)于打每個(gè)嶄施工仗隊(duì)伍否而言仆，完難成自帝己的以工作流是由伯把握叉的，池但很尤多家朵施工煉單位期交織煤在一姓起，越相互抖影響義相互魯牽制偵，工灶作效終率就岸大打蘆折扣襪，甚個(gè)至是嫩工作續(xù)面受撿制約搬工作風(fēng)都無厲法開兼展。談這就鑒要求揚(yáng)我們壟盡量漂要減趴少交像叉，伍處理賀好、視銜接肥好交雪叉。3、發(fā)揮奸開發(fā)協(xié)加調(diào)能力蛋，抓緊勇證照辦筆理。（1）搶示盛范區(qū)是明對(duì)外展挖示的需絞要，搶默開發(fā)報(bào)秘建如期區(qū)取得預(yù)扁售證才班是各項(xiàng)厘努力的概終極目師標(biāo)?，F(xiàn)在夏來看宮，搶賢出一悟個(gè)示為范區(qū)亦是很莖容易約的，戴一來健售樓拌部體泥量較監(jiān)小，燃不容剖易引粉起建嗓設(shè)、味規(guī)劃堆等執(zhí)數(shù)法大姐隊(duì)過柴分的抹關(guān)注濱，二績(jī)來示挺范區(qū)姐主要優(yōu)是做柴園林維，政戒府本眾身也查鼓勵(lì)往。但沫示范綁區(qū)出排來了垮，遲雄遲不威能銷懷售，朵帶來窯的違繩章施機(jī)工的系壓力聞和市盞場(chǎng)不筑定因棍素的溜壓力下就很特大了獄。例如：噴江蘇公呢司紫晶技山項(xiàng)目慮，在201萍0年6月23日就艇完成辨了會(huì)白所的駱外裝計(jì)修、暖售樓瀉部的腫內(nèi)裝遍修及殃示范雹園林員，但平一直叉到9月21日才甘取得靠預(yù)售擾證。9月29日又出直調(diào)控政脊策，銷倆售受到腰了較大咬影響。（2）立項(xiàng)鐘、可研為、環(huán)評(píng)失，申領(lǐng)《建設(shè)井用地稻許可源證》受設(shè)燒計(jì)進(jìn)隊(duì)度制流約很截小，慌可以孤提前悅開展哈；（3）規(guī)束劃審炒批和荷單體寨報(bào)建致合并張，節(jié)視約報(bào)菊建時(shí)發(fā)間；（4）利用螺增發(fā)后問國有比霜例<5致0％，工旬程可以夜采用邀掌請(qǐng)招標(biāo)出。例如：存江蘇公稼司是股害份公司預(yù)的全資決子公司柄，但在化辦理工績(jī)商登記抄時(shí)，工豆商部門越認(rèn)為江營蘇公司抵的國有呈成分不付足50％，營宿業(yè)執(zhí)照叔注明為停私營。攻我們利沃用這一拼點(diǎn)，所聾有的工井程招投櫻標(biāo)辦理直邀請(qǐng)招憤標(biāo)，大講大節(jié)約懂了時(shí)間晌。（5）初步泊設(shè)計(jì)與粱施工圖都報(bào)建同感步進(jìn)行牽，施工搖圖審查劇與專項(xiàng)裁報(bào)建、房誠放驗(yàn)線鳴同步進(jìn)哈行，都鞭可以縮素短了報(bào)頸建時(shí)間言。大部分里的報(bào)建惕工作前感后有關(guān)葉聯(lián)，但會(huì)也有很斤多相互取之間是估沒有前敞后關(guān)系稠的，例友如：辦桌理建設(shè)巴工程規(guī)放劃許可憶證時(shí)可婆以同步陸辦理施幫工圖審扯查、防頸雷人防族等圖紙毫審查；急辦理建照規(guī)證的曾后期可銳以提前金報(bào)入施配工許可蜻證的資咬料，建謀規(guī)證和少施工證芽幾乎可廉以同時(shí)竿取得等已等，籌砍劃好，支同步辦張理就可坦以節(jié)約聯(lián)報(bào)建時(shí)豎間。二、翠項(xiàng)目潤建設(shè)手及續(xù)灰銷過叉程中吐進(jìn)度睡管理筍的重苦點(diǎn)及跑手段1、搶主講體工程連，盡早撒達(dá)到預(yù)而售形象肺。（1）開盤玩銷售后錯(cuò)，仍要倉關(guān)注設(shè)跌計(jì)、報(bào)如建、開緒工建設(shè)幕的進(jìn)度步。設(shè)計(jì)擴(kuò)要能泛滿足捕報(bào)建油和各阿項(xiàng)招爺投標(biāo)澤工作均的需管要，娛報(bào)建壤要能辭滿足倒有證造開工瞎的需申要，臟開工拘及建優(yōu)設(shè)要督能滿剖足銷觀售貨騙量持絕續(xù)供醒給的譜需要扭。2、搶洽樣板咱房、硬園林喊施工序，不賄斷新欣增銷廣售亮瞎點(diǎn)。（1）根也據(jù)銷漸售需飯要，辰要不襪斷建德設(shè)新稼的示架范區(qū)塵和樣掠板房禮，設(shè)拐計(jì)及虜施工日進(jìn)度堤要能農(nóng)滿足偵不斷喪為銷彼售提挺供亮待點(diǎn)的育需要慮。公司每倚年銷售吸指標(biāo)的卵壓力很錯(cuò)重，這摩就要求妄產(chǎn)品本偉身要不未斷推出運(yùn)新賣點(diǎn)師，而不對(duì)是一個(gè)顯售樓部測(cè)和示范凡區(qū)從頭逝賣到尾律，例如家武漢的級(jí)十二橡宅樹莊園購項(xiàng)目，摟在銷售劣期內(nèi)連晌續(xù)營造追了多個(gè)酒示范區(qū)商，基本閱做到了疊凡有開盒盤必有趟示范園密林、樣閥板房支壁持。3、關(guān)納注市亭場(chǎng)變?；屑皶r(shí)倦調(diào)整合設(shè)計(jì)助報(bào)建炭。（1）房地鄉(xiāng)豐產(chǎn)市場(chǎng)宵經(jīng)常波路動(dòng)冷熱離交替，投可能需齒要根據(jù)小市場(chǎng)變勻化調(diào)整娘規(guī)劃設(shè)太計(jì)及戶拼型設(shè)計(jì)芳，這就冊(cè)要求設(shè)眼計(jì)及時(shí)越跟從市棒場(chǎng)變化雞而調(diào)整凍，報(bào)建抬要能及掩時(shí)與規(guī)勵(lì)劃部門翻協(xié)調(diào)換裂圖。例如太：武輸漢保辱利心餅語項(xiàng)蚊目，撫在07年第天四季繞度，攤考慮伙到市渠場(chǎng)變邪化，栽及時(shí)冒調(diào)整各規(guī)劃課和單調(diào)體報(bào)板建，姐減少早大戶蒜型的狼比例烘，增材加剛傳性需度求的售小戶政型，卵一些溫已經(jīng)的土建嚇施工洋甚至畜封頂摘了的信大戶毒型，交通過皆戶型錯(cuò)調(diào)整嫂改為巨贈(zèng)送浸附加挎值，牽在08年市查場(chǎng)低含迷時(shí)添，增餓強(qiáng)了消抗風(fēng)樓險(xiǎn)能溉力贏么得了叢一定咱的市嬌場(chǎng)。但是荒隨著頭規(guī)劃饑部門代的管不理日叫趨嚴(yán)礦格，賀規(guī)劃滔一經(jīng)路審批振，調(diào)器整的賭可能饅性已噴越來頸越小仆。4、嚴(yán)乒控成備本，旱強(qiáng)化扒競(jìng)爭(zhēng)更優(yōu)勢(shì)雨實(shí)現(xiàn)斃利潤駱目標(biāo)輩。（1）示樂范區(qū)無為了壺營造板良好宮的展爬示效招果，戲建設(shè)醫(yī)標(biāo)準(zhǔn)屆可能既相對(duì)勇較高展，在咱項(xiàng)目?jī)扇嬲薪ㄔO(shè)倒過程氣中，剃就需法要加魚強(qiáng)成混本控言制，袋始終針將成宴本控繼制在態(tài)目標(biāo)龜成本埋范圍未內(nèi)。例如，號(hào)武漢十悼二橡樹間莊園項(xiàng)渠目，07年示猶范區(qū)語的園俱林造藥價(jià)約40插0元/平方茅米，猶交樓稈標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)的園栗林造鬧價(jià)約20凍0元。（2）成邀本管廉理也農(nóng)是招巷投標(biāo)指工作勞的管勢(shì)理，襖提前的選擇槽確定售合作太單位致，也竄是進(jìn)生度管睡理得小以落禁實(shí)的循關(guān)鍵廚。在項(xiàng)目磨建設(shè)過莊程中，家除了土便建工程牧，各類耕分包工邪程都將萬陸續(xù)介溫入施工難，分包彩工程之留間以及游與土建竿工程之間間，存顆在的責(zé)野任不清我相互扯賠皮的事魚情很多戚，這就伸要求要睡盡早確堤定各合閱作單位角，盡早摩在工作抽中進(jìn)行袖磨合，怖否則影莖響到整削體建設(shè)欠進(jìn)度的塔可能性左是非常模大的。（3）房虹地產(chǎn)課市場(chǎng)紙的競(jìng)貍爭(zhēng)最復(fù)直接反的就明是價(jià)召格的出競(jìng)爭(zhēng)稻，只缺有成順本領(lǐng)齡先，液才具烏有競(jìng)杰爭(zhēng)優(yōu)碑勢(shì)，號(hào)才能匙保證旱項(xiàng)目毀預(yù)期缸利潤惕，因鬼此成陡本控竟制至醒關(guān)重串要。三、項(xiàng)沃目竣工孤交樓階扛段進(jìn)度談管理的澆重點(diǎn)及跑手段1、抓臉緊土槐建、禽管網(wǎng)觀、園己林施股工，泳如期輸完成桶工程揚(yáng)實(shí)物仔。（1）項(xiàng)粘目如奧期竣跪工驗(yàn)玻收交泄樓的測(cè)前提迫是各尊項(xiàng)建捎設(shè)能課夠按熟照計(jì)鋸劃節(jié)訴點(diǎn)落詞實(shí)，毒整個(gè)棵建設(shè)顧過程賤中要比關(guān)注搞工程柴質(zhì)量哪和大萌的工家程節(jié)蠢點(diǎn)，垂確保窄各階熔段性次的進(jìn)戀度都受能如觸期完撕成。某項(xiàng)目筆主體進(jìn)祥度計(jì)劃虜表（2）要龜保證攀項(xiàng)目濾進(jìn)度剝，首蘿先要閑選好起合作看單位席，二換要科翅學(xué)安葬排各方工種粉要統(tǒng)蹤蝶一協(xié)寒調(diào)，達(dá)往往淡主體膚工程益問題嗚不大英，但思工程孟收尾躬牽涉慮工種拴多，滔顧此露失彼穗，耽汽誤工廈期，君尤其率是部姿分市四政施臣工，狼如水抄電、腸煤氣甘等屬茅于壟劈燕斷行否業(yè)，做施工耗單位裹市場(chǎng)患意識(shí)青差，率更難蓮協(xié)調(diào)真，經(jīng)復(fù)常耽淚誤工多期。因此校，我勝們需栗要關(guān)梁注外襖排柵改拆除辦的進(jìn)釀度；怖關(guān)注推水、產(chǎn)電、龍煤氣毛、電啟信電硬視等贈(zèng)壟斷兇性管嶼線工蟲程施楊工的林進(jìn)度流；關(guān)摘注交末樓前純園林才工程詞的施錘工進(jìn)致度。蘿從經(jīng)攔驗(yàn)上拔來看稱，交兄樓前帖一個(gè)泳半月竿必須輸全面仁開始