昆明房地產(chǎn)市場調(diào)研報告二

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2011本報告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復制和傳播。[昆明中原2014年市場年報][昆明中原

市場研究中心][2015-1-8]單價（元/㎡）Code

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2013全國

價

格

下

行成交量（萬㎡）昆明“國五條”

出臺

全面放開金融貸款利率管制

十八屆三中全會

兩會召開提出分類調(diào)控昆明限購

930政策正式放松

限貸放松多開發(fā)商集中拿地盛行天宇瀾山首付分期

渠道帶客成交備案量首次突破1000萬㎡打響降價“第一槍”盛行多項目降價年終優(yōu)惠春交會召開市場成交向好[前言][前言]

2014年昆明房地產(chǎn)市場跌宕起伏，房地產(chǎn)熱退燒，各房企在市場中各顯神通，各營銷策略你方唱罷我登場，到底市場將何去何從？定海神針為哪般？且看中原為您解析。Code

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2013目

錄

宏觀經(jīng)濟分析

政策環(huán)境分析昆明土地市場投資分析

昆明商品房市場分析

營銷分析

品牌房企表現(xiàn)

中原觀點及展望Part

1Part

2Part

3Part

4Part

5Part

6Part

7Code

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2013宏觀經(jīng)濟分析Part

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2013

指標城市發(fā)展

概況

城市

購買（消費）

能力

2014年

1-9月

GDP（億元）

GDP

增長率人均可支

配收入

（元）人均消費

性支出

（元）固定資產(chǎn)

投資額（億元）

昆明

2605

8.0%

21754

-2302.85

全國419908

7%

22044

成都

7321

8.70%24638

-4813.7

重慶

9501

10.80%

19380

135379011.82

武漢

6950

9.60%

24513

-5012.77

長沙

567710.00%

27806

-4044.81

沈陽

5520

6.40%

24432

-6104.1哈爾濱

3446

6.80%

-

-1999.3

西安

3458

9.80%

-

-4074.52

蘇州

10037

8.40%

30117

-4734.02

寧波

5405

7.20%

34225

198202998.99昆明排名

10

7

7

-

9房地產(chǎn)開

發(fā)投資

規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)投資額

1048.40（億元）687511630.62545.111753.55966.261801.64291263.81333.721039.127房地產(chǎn)開發(fā)投資占

固投比46%19%34%28%35%24%30%21%31%28%35%1[1]宏觀經(jīng)濟----[1.1]

橫向?qū)Ρ确治鯷城市對比分析]

昆明經(jīng)濟GDP總量基數(shù)比其他城市均值低60%，但房地產(chǎn)占固投比卻位列各城市之首，地方經(jīng)濟對于地產(chǎn)行業(yè)依賴度較高，經(jīng)濟構(gòu)成略顯畸形。Code

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68.0%0%6%4%2%12%10%8%060004000

260520001200010000

8000GDP（億元）GDP增長率人均可支配收入（元）人均消費性支出（元）2303

104820%10%0%50%40%30%40002000

010000

8000

6000房地產(chǎn)開發(fā)投資額（億元）固定資產(chǎn)投資額（億元）房地產(chǎn)開發(fā)投資占固投比

城市發(fā)展概況：昆明1-9月GDP較對比城市均值低4186

億元；GDP增長率較全國水平高出1個百分，較對比城

市均值低0.63個百分點。

城市購買消費能力：與西南的片區(qū)的城市對比來看，昆

明的人均可支配收入已經(jīng)超過了重慶，略遜于成都。

房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模：固投的低基數(shù)和房地產(chǎn)投資的高

占比意味著城市經(jīng)濟對于地產(chǎn)行業(yè)依賴度較高，但基礎

建設投入力度較小。?

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2013圖：各重點城市2014年1-9月GDP對比[1]宏觀經(jīng)濟----[1.1]

橫向?qū)Ρ确治鯷城市對比分析]

昆明經(jīng)濟規(guī)模處于中低水平，經(jīng)濟對地產(chǎn)行業(yè)的依賴度較高，2014年房地產(chǎn)市場下行對于城市經(jīng)濟形成沖擊，GDP增速回落5個百分點。

圖：各重點城市2014年1-9月固定資產(chǎn)投資對比46%

圖：各重點城市2014年1-9月人均可支配收入和消費對比40000350003000025000

21754200001500010000

5000

08.50%6.10%Code

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201330002500200015001000

500

040003500

1215

1161

1342011年

1474

1378

1592012年

1703

1537

1752013年

1367

1134

1042014年1-3季度第一產(chǎn)業(yè)增加值（億元）第二產(chǎn)業(yè)增加值（億元）第三產(chǎn)業(yè)增加值（億元）16.70%16.10%14%12%10%

8%

6%

4%

2%

0%18%16%12.30%

6.10%2011年13.00%

6.40%2012年

13.20%13.10%

7.70%

6.80%2013年

2014年1-3季度第一產(chǎn)業(yè)增長率第二產(chǎn)業(yè)增長率第三產(chǎn)業(yè)增長率[1]宏觀經(jīng)濟----[1.2]

縱向?qū)Ρ确治鯷昆明各產(chǎn)業(yè)走勢]

受全國經(jīng)濟疲軟影響，昆明二三產(chǎn)業(yè)增速均下降近5個百分點，跟隨國家趨勢，昆明經(jīng)濟也將面臨結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)升級。圖：全國及昆明2011年至2014年1-3季度各產(chǎn)業(yè)構(gòu)成圖：全國及昆明2011年至2014年1-3季度各產(chǎn)業(yè)增長率昆明市產(chǎn)業(yè)構(gòu)成以第三產(chǎn)業(yè)為主，第三產(chǎn)業(yè)以商貿(mào)、旅游為主；第二產(chǎn)業(yè)以礦業(yè)、煙草為主。昆明今年的一、二、三產(chǎn)業(yè)年均增長率為：6.1%、8.5%、7.7%，整體產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出“三、二、一”發(fā)展格局，第三產(chǎn)業(yè)成為拉動經(jīng)濟發(fā)展的主要力量。在未來第一產(chǎn)業(yè)將基本建成經(jīng)濟、生態(tài)、文化于一體的現(xiàn)代都市型農(nóng)業(yè)；第二產(chǎn)業(yè)重點建設以高新技術產(chǎn)業(yè)為先導的生物醫(yī)療、煙草，有色金屬加工等；第三產(chǎn)業(yè)重點培育商貿(mào)、物流、旅游、特技研發(fā)等?！笆濉蔽募刑岢觯豪ッ鞯诙a(chǎn)業(yè)將增加精深加工產(chǎn)品的產(chǎn)出，提升產(chǎn)業(yè)抗市場風險的能力；第三產(chǎn)業(yè)則將著重扶持新興產(chǎn)業(yè)，高新技術產(chǎn)業(yè)，提高第三產(chǎn)業(yè)中的科技含量和附加值，增加高新技術型企業(yè)的比重。Code

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2013[1]宏觀經(jīng)濟----[1.2]

縱向?qū)Ρ确治鯷城市經(jīng)濟及房地產(chǎn)行業(yè)走勢]

房地產(chǎn)投資同比去年下降28%，地產(chǎn)行業(yè)將由鋪攤子的時代走向精根細作，對外沿邊城市的擴容和發(fā)展或?qū)槠鋷碇匾獧C遇。圖：全國及昆明2011年至2014年1-3季度GDP走勢圖：全國及昆明2013年至2014年1-11月房地產(chǎn)開發(fā)投資額走勢

城市經(jīng)濟：2014年昆明的GDP增速明顯回落，同比1-3季度的數(shù)據(jù)來看，全市GDP增速下降了5個

百分點，昆明在城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型進程中，經(jīng)濟的增長速度開始回落，但仍高于全國平均水平。

房地產(chǎn)行業(yè)：2014年1-11月昆明的房地產(chǎn)投資金額為1309億元，平均投資同比增速為17%，較去年

下降28個百分點，但較全國仍然高出2個百分點。Code

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2013[1]宏觀經(jīng)濟----[總結(jié)][宏觀經(jīng)濟]

昆明經(jīng)濟發(fā)展處于低基數(shù)中等增速的階段，2014年由于城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整及新經(jīng)濟增長點的探索，加之宏觀大環(huán)境的疲軟，房地產(chǎn)市場下行，昆明GDP增速降至8.0%，經(jīng)濟發(fā)展遭遇瓶頸，地產(chǎn)行業(yè)在1-2年內(nèi)仍將成為昆明經(jīng)濟的主要支柱。

城市對比1.昆明的城市經(jīng)濟水平處于中下水平，仍然有較大的改進和提升空間。2.GDP增長率由去年的13%下降至8%，增速在對比城市中的排名也由第1位下滑至第7位，可見在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的進程中，昆明的經(jīng)濟在2014年受到一定的影響。3.預計2015年昆明仍將處于經(jīng)濟新增長點的探索之中，經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢仍將延續(xù)今年的平穩(wěn)態(tài)勢，處于橫

向發(fā)展和深根階段。

2015年昆明經(jīng)濟仍將面臨較大的壓力，房地產(chǎn)行業(yè)在明年很難出現(xiàn)大幅增長，預計行業(yè)走勢將在壓力之下，較2014年保持平穩(wěn)。

行業(yè)影響1.

昆明房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)規(guī)模屬于中低水平，但房地產(chǎn)投資占固投比達到46%，在重點對比城市中位于第1位。

2.一定程度上反映出昆明經(jīng)濟及地方財政對于房地產(chǎn)行業(yè)的依賴性較其它城市高，從房地產(chǎn)目前的地位來看，房地產(chǎn)支柱的支柱作用仍將

繼續(xù)，短期內(nèi)難以改變。

機會

昆明在橋頭堡戰(zhàn)略中的地位日益凸顯，正逐步成為面向泛亞國家的重要經(jīng)貿(mào)中心；隨著昆明長水機場、泛亞高鐵、滬昆高速及城市地鐵（輕軌）等交通設施及基建設施的完善，昆明的發(fā)展將在未來3-5年或從探索轉(zhuǎn)為高增長階段，城市的經(jīng)濟在近兩年的積淀后將實現(xiàn)未來的長足性發(fā)展。Code

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2013政策環(huán)境分析Part

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2013

[2]政策環(huán)境----[2.1]

政策總體分析[政策走勢]

2014年無論地方還是中央，對于樓市“大小動作”不斷，政策、金融端逐步放松，房地產(chǎn)得到喘息機會，2015年仍以平穩(wěn)為主，難出現(xiàn)大漲大跌的局面。目前房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中的地位暫難被其他行業(yè)替代，為經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展，2015年收緊調(diào)控將較難，在目前形勢下國家

將逐步弱化房地產(chǎn)對經(jīng)濟的影響，房地產(chǎn)將逐步以市場自我調(diào)節(jié)為主，以去庫存為核心，平穩(wěn)著陸，大漲大跌的局面不會出現(xiàn)。

1-8月，中央層面關于樓市遲遲未出手，

各地為刺樓市紛紛暗箱操作，小動作不

斷。各地調(diào)整公積金政策，“又提又貸”重出江湖；多地從試行“松綁”限購到明文取消；昆明6月在呈貢試行取消限購；8月11日，昆明正式取消限購。地方小動作一定程度上促進市場信心回升，但影響較小，作用不佳，樓市持續(xù)低迷。

資金量持續(xù)緊張，國家采取金融

手段進行調(diào)整，降息。PSL、SLF資金

注入市場；央行11月21日宣布降息。央行降息直接實現(xiàn)利率95折，金融手段配合政策放寬，雙向出擊保持樓市平穩(wěn)。

樓市下滑影響國家整體經(jīng)濟發(fā)

展，為保證經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展，中央

松綁樓市生存環(huán)境。9.30新政出臺，限貸“松綁”；放寬公積金提取條件。政策的不強硬以及銀行的不積極導致利率折扣難以實現(xiàn)，不足以撬動大量客戶入市，市場并未出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)。一至二環(huán)西版塊2014上半年7-8月

9月?

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201310月11-12月Code

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12[2]政策環(huán)境----[2.1]

政策總體分析[整體政策走勢]

2014年上半年政策基調(diào)與13年一致，限購限貸調(diào)控下政府擬通過房產(chǎn)稅等長效機制進行規(guī)范；下半年政府開始面對樓市下滑，默許限購取消、放松限貸、降低利率，政策環(huán)境逐步寬松。[2]宏觀環(huán)境----[2.3]

政策預判[政策預判]

2015年預計市場環(huán)境將難出現(xiàn)大的政策干預，仍以市場自身調(diào)節(jié)為主，但在金融層面或?qū)⑦M一步寬松，不排除央行再次降準降息的可能。

Yourtext

2015年商品房市場除一線城市外，供大于求現(xiàn)象依舊突

出，庫存總量壓力較大，整體政策環(huán)境預計將繼續(xù)保持寬

松，不動產(chǎn)登記僅選取試點城市且細則尚未出臺，對樓市影

響較小，整個市場調(diào)控力度將進一步縮?。ㄖ醒虢?jīng)濟會議未

提房地產(chǎn)），伴隨著一手房市場的有利刺激，年內(nèi)可能對二手房市場加大刺激力度；而且為貫徹“寬松的貨幣環(huán)境”的思路，促進消費，不排除再次降準降息的可能。2015年不動產(chǎn)登記為房產(chǎn)稅征收邁出第一步

不動產(chǎn)登記將于2015年3月1日起實施，首先將選取部

分試點區(qū)域開展；

二手房營業(yè)稅調(diào)整；

央行再次降息降準。

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2013

2014

2015Code

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2013昆明土地投資分析Part

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2013[3]昆明土地投資分析----[3.1]

總述[城市對比分析]

全國土地市場趨冷，昆明2014年一級市場交易熱度處于中低水平，成交面積較對比城市均值低48%，整體土地市場環(huán)境較冷。

供求面積對比：昆明一級市場掛牌面積位列第6位，較

對比城市均值低16%；成交面積位列第9位，較對比城

市均值低48%，土地市場交易熱度處于中低水平。

成交金額對比：2014年昆明一級市場的成交金額在對

比城市中位列最后一位，另外昆明的金額面積比僅為

0.5，意味著昆明土地的價格在對比城市中處于較低水平，開發(fā)拿地的成本及風險相對較低。361.69

236.131000

800

600

400

200

0昆明成都重慶武漢長沙沈陽哈爾濱西安蘇州寧波土地掛牌面積（萬㎡）土地成交面積（萬㎡）圖：各重點對比城市2014年土地供求面積對比

0.51260.80.60.40.20.01.01.2400300200100

0500600土地成交金額（億元）成交金額面積比圖：各重點對比城市2014年土地成交金額對比全國土

昆明土全國成

昆明成地成交

地成交

全國

昆明

交總額

交總額

全國

昆明

1400同比

同比同比

同比（萬㎡）2011年

40973

787

-

-

8049

448

-

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2013106578713936226041035448333374

126362

236200150100500500450400350300250600400200

0

2011年土地掛牌（萬㎡）2012年

2013年

土地成交（萬㎡）

2014年成交總額（億元）[3]昆明土地投資分析----[3.1]

總述[昆明與全國對比分析]昆明土地市場交易量在經(jīng)歷三年的激增后，2014年成交量同比下滑77%，且降幅大于全國整體水平，2015年部分集團性的發(fā)展商或?qū)⒃俅文玫囟诩Z，擴大市場份額。圖：昆明2011年至2014年一級市場供求面積及成交金額走勢表：全國及昆明2011年至2014年一級市場成交面積及金額

全國與昆明走勢：2014年昆明有效土地成交面積為236萬㎡，降幅為77%，成交金額降幅為66%，分別較全國市場整

體回落幅度高出了54和53個百分點，可見昆明的土地市場在今年的下行態(tài)勢較全國整體水平更為嚴峻。

昆明歷年走勢：2014年受全國大環(huán)境下行，資金鏈緊張、發(fā)展商對后市不樂觀等影響，2014年昆明的一級市場成交

金額同比下滑66%，整體市場冷清。時間

1600（萬㎡）

（億元）（億元）

1200

1000

8002012年

356672013年

38814

6221035-13%

-21%

9%

66%74109918333374

-8%

-26%34%

12%2014年

29736236-23%

-77%8657126-13%

-66%Code

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17395421842131070006000500040003000200010002011年2012年2013年2014年住宅用地（元/㎡）商業(yè)用地（元/㎡）商住混合用地（元/㎡）5644043961000

800

600

400

200

02011年2012年2013年2014年住宅用地（萬元/畝）商業(yè)用地（萬元/畝）商住混合用地（萬元/畝）圖：昆明2011-2014年土地成交單價走勢圖：昆明2011-2014年土地成交樓面地價走勢0%10%8%6%4%2%05004003002001002011年2012年2013年122

126

2014年起拍總金額（億元）成交總金額（億元）溢價率?

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2013圖：各重點對比城市2014年土地成交溢價情況

3%

成交價格：2014年市場大環(huán)境下行，開發(fā)商拿地謹

慎，成交多集中于成熟及未來熱點區(qū)域。中心區(qū)及北

市區(qū)（中海拿地）成交土地價格拔高了14年土地的整

體成交均價，但同區(qū)域內(nèi)價格走勢則保持平穩(wěn)。

溢價率：2014年一級市場仍然延續(xù)的底價成交的情況，僅有6宗成交土地實現(xiàn)溢價。開發(fā)商資金緊張及市場信心不足，是導致溢價率較低的主要原因。[3]昆明土地投資分析----[3.1]

總述[土地成交價格]

2014年市場下行，開發(fā)商拿地積極性不高，土地整體價格平穩(wěn)，政府為刺激市場推出小部分主城優(yōu)質(zhì)地塊，成交價格同比有所上升。1.23

1.20

1.161.11

1.12中心區(qū)呈貢經(jīng)開區(qū)空港區(qū)2011年13.89350.9359.1754.6462.33218.73

137.75

168.082012年40.09552.91

167.66

130.98

120.39

223.35

129.5327.722013年2014年22.18

5.13126.56156.46

5.0929.0583.5733.2030.20

0.58241.30135.2521.68

2.0273.24

0.00100

0600500400300200中心區(qū)呈貢經(jīng)開區(qū)空港區(qū)2011年5.54288.0044.4824.7645.45124.7586.28168.082012年34.1094.3481.2858.1981.71137.94

106.5320.652013年2014年31.40

2.06515.96161.6064.0821.48139.49

30.2355.81

1.63136.21

8.9617.91

9.7173.75

0.46100

0600500400300200圖：昆明2011-2014年各區(qū)域土地掛牌面積圖：昆明2011-2014年各區(qū)域土地成交面積單位萬㎡單位萬㎡0.500.002.502.001.501.00100

0500400300200

8

127

50

50

29東市區(qū)

南市區(qū)

西市區(qū)

北市區(qū)

中心區(qū)411呈貢

71

6經(jīng)開區(qū)

空港區(qū)供求差（萬㎡）供求比圖：昆明2011-2014年各區(qū)域供求差及供求比

2.01

1.32

1.02

主城區(qū)

2011年占比：46%

2012年占比：63%

2013年占比：30%

2014年占比：53%東市區(qū)

南市區(qū)

西市區(qū)

北市區(qū)

主城區(qū)

2011年占比：49%

2012年占比：47%

2013年占比：64%

2014年占比：79%東市區(qū)

南市區(qū)

西市區(qū)

北市區(qū)

各區(qū)域情況：從2011-2014年南市區(qū)在供求兩端均占

據(jù)主導，成交總量占比達40%。呈貢、經(jīng)開及空港新

區(qū)的交易量則已經(jīng)超過了主城區(qū)部分區(qū)域。2014年

由于開發(fā)商拿地較為謹慎，在主城區(qū)內(nèi)土地占比大幅

上升15個百分點。

供求差（比）：呈貢新區(qū)供求差（比）為各區(qū)域之

最，可見雖然為政府重點發(fā)展區(qū)域，但目前大部分開

發(fā)商對其仍持觀望態(tài)度，其他區(qū)域供求則相對均衡。

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2013[3]昆明土地投資分析----[3.1]

總述[土地成交區(qū)域]

2014年主城區(qū)土地成交面積占全年成交面積的79%，同比去年上升15個百分點，逆市之下開發(fā)商拿地更傾向低風險的主城區(qū)。21.59.72.0

33.229.0

30.2

9.00.0

0.550

0100200150東市區(qū)

南市區(qū)

西市區(qū)

北市區(qū)

中心區(qū)呈貢經(jīng)開區(qū)

空港區(qū)掛牌土地面積（萬㎡）成交土地面積（萬㎡）164.6756.64

住宅用地

商業(yè)用地

商住混合用地Code

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19277.2059.72住宅用地商業(yè)用地商住混合用地

各物業(yè)供求情況：在掛牌方面住宅用地占比為77%，商業(yè)為

17%；成交方面住宅用地占比為70%，商業(yè)用地為24%，未

來1-2年市場供應中住宅產(chǎn)品仍將占據(jù)60%以上的份額。

各區(qū)域供求情況：南市區(qū)在供求兩端均為主力，掛牌方面占

比達43%，成交端則更是高達68%。隨著大滇池時代的到

來，開發(fā)商對于南市區(qū)這一潛力區(qū)域較為青睞，未來該片區(qū)

的競爭也會最為激烈。呈貢成交則以保障房用地為主（已經(jīng)

剔除）致使其供求差距較大。

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2013

圖：昆明2014年一級市場各區(qū)域供求面積

135.3圖：昆明2014年一級市場各物業(yè)類型掛牌面積

24.77

單位

萬㎡圖：昆明2014年一級市場各物業(yè)類型成交面積

14.83

單位

萬㎡[3]昆明土地投資分析----[3.1]

總述[2014年供求分析]

2014年土地市場交易仍以住宅用地占據(jù)主導；各區(qū)域中南市區(qū)交易最為活躍，供應及成交分別占比43%和68%。Code

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2013排名

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

項目名稱

云南中望臵業(yè)有限責任公司

昆明百尚臵業(yè)投資有限公司

云南城投臵業(yè)股份有限公司

云南甬商臵業(yè)有限責任公司

（銀海地產(chǎn)子公司）

昆明紅凱房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

昆明航匯投資有限公司

昆明中海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司云南華海中逸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司海南華潤石梅灣旅游開發(fā)有限公司

泰運集團有限公司成交金額（億元）

17.96

9.99

9.98

9.81

9.59

9.26

6.87

6.30

5.67

4.33

面積（畝）

569.47

73.64

376.90

349.59

217.15

368.85

81.77

149.96

93.38

54.18土地宗數(shù)

9

2

5

5

3

3

1

7

1

1

拿地類型

住宅、商業(yè)

商住混合

商業(yè)、住宅

住宅、商業(yè)

住宅、商業(yè)

住宅、商業(yè)

住宅住宅、商業(yè)、商住混合

住宅

住宅

拿地

區(qū)域南市區(qū)南市區(qū)南市區(qū)南市區(qū)北市區(qū)南市區(qū)北市區(qū)南市區(qū)北市區(qū)北市區(qū)[3]昆明土地投資分析----[3.3]拿地房企TOP10[拿地TOP10]

排名前10

的成交土地均位于南市區(qū)或北市區(qū)，亦可見在2014年市場大環(huán)境下行的情況下，開發(fā)商對于潛力、資源型南市區(qū)和發(fā)展相對成熟的北市區(qū)較為青睞，南北市區(qū)項目在明年面臨的競爭將越發(fā)激烈。中心爬版塊環(huán)北高新版塊一至馬街版塊東草海滇池快路版塊?Cop輸yri案ghtCe省nt退al谷in哭eGro局up,201凳3一級桃市場泛交易對熱度搞最高假的版勾塊為趕南市體區(qū)內(nèi)立的環(huán)湖東路匠和世紀年城螺螄喜灣版塊障。環(huán)湖東冠路版塊跟：毗鄰會滇池，盤擁有稀冰缺的自猴然景觀資源器，且為遷政府重跳點打造侄的“城糕市會客瞇廳”工程所概處片區(qū)淋。目前王滇池O修NE、介中航云暗璽大宅、防招商腐海公車館等昌高端絞項目各在售攻，中蓮海半違島華府亦將負于20坐15年核面市。均201凱4年在嗓該片區(qū)臨取地的開發(fā)滑商以本巾土的云掉南城投扮和銀海車地產(chǎn)為氣主，該片區(qū)贊與滇池題度假版緣瑞塊在2爽015著年將成截為主城區(qū)內(nèi)中印高端住角宅產(chǎn)品矩的主要風戰(zhàn)場。世紀悼城螺年螄灣東版塊饑：區(qū)幸域內(nèi)笑產(chǎn)品醋以剛拋需為匆主，處于牧呈貢仁和中建心區(qū)揉的中漿間位炕臵，技隨著閥螺螄動灣的進一壁步運捉營、常交通砌設施黎的完影善以采及城蟲市重替心的逐步瓦南移延，該君區(qū)域拿具備甘較大否的發(fā)筋展?jié)摖幜?，馳且當期拿地技的成本溪相對與贏之相鄰學的巫家筆壩版塊召要低約5聰0%炎，對耕于開祝發(fā)商薯具備戰(zhàn)一定脊的吸股引力暗。Co柔deofthi券sre陜po癢rt|21世紀城凡螺螄灣版塊環(huán)湖東垃路版塊山水御新城版塊北市抹核心版塊寺瓦路豪版塊涼亭版塊西翥版塊泛亞北教蛋場版塊版塊一至同二一至二環(huán)中心二環(huán)西版塊一至帶二環(huán)渣南版塊版塊巫家壩滇池度假版?zhèn)€塊[3晨]昆逃明土尚地投吩資分挪析-拉--形-[駝3.堪4]擦區(qū)域絹熱度[區(qū)憂域熱碗度]一級肝市場俘的交嗓易熱閃度呈沸南北極割據(jù)惹之勢羨，而浙土地桶蘊藏霸量較拍大的語東市區(qū)及稻北市區(qū)跡西翥版扒塊則由霧于缺乏轉(zhuǎn)成熟配冶套及資械源優(yōu)勢禍不突出份等原因花，在逆市之辣下未括能獲已得發(fā)朋展商蠶的青萍睞。Co夢deofthi稈srep夸ort|22?Co叮py況ri膝gh塑tCen娃tal市ineGro惹up,20暑13“一主四輔”示意圖嵩明宜良富民安寧主城一主布四輔失：“壞一主濾”即蠶指的尊是“模一湖蹲四片懶片區(qū)越”，婦“四賞輔”指的決是富督民、叢嵩明福、安堤寧和鮮宜良諷四個儲衛(wèi)星漸城?！耙缓钠笔疽鈭D主城呈貢新區(qū)晉寧新城?？谛鲁侵鞒羌罢呖崭蹍^(qū)空港經(jīng)濟區(qū)一湖四脹片：“倡一湖”頸即指的閣是“滇奏池”，答“四片都”指的麗是空港區(qū)賽、呈年貢新難區(qū)、右晉寧笛新區(qū)林、昆績陽海尼口新同區(qū)。[3]篩昆明土司地投資恭分析-株---厭[3.愿6]規(guī)蓄劃分析[昆明胞發(fā)展趨辮勢]從規(guī)瞞劃來今看昆蒙明城箱市重夾心南惜移是胳大勢字所趨汪，加鋸之高叼鐵的開通稼和地椅鐵線扛的串移聯(lián)，誘將進菌一步希加強看城市屆中各扭片區(qū)缸的銜獲接，減在未關來5旗-1塊0年穴內(nèi)昆明剖將迎栗來“孤滇池次時代購”。脊但在累城市鉤擴張夫中項辛目定私位應門與區(qū)流域?qū)賱有云R配，誰在缺乏資昏源及成汗熟度不雕高的新燙區(qū)中，抄應以剛束需產(chǎn)品卡為主，墳以降低摘開發(fā)風義險。Cod灣eofthi恐sre憑po現(xiàn)rt|23?Cop烏yri財ghtCe藏nt男al啞in嶺eGr享ou薪p,20預13[3拔]昆迫明土桶地投捎資分懶析-騙--嘗-[及3.捉6]盈典型零區(qū)域兆規(guī)劃晃分析[巫家慈壩環(huán)境摘]巫家壩矩版塊連愿接新老愚城區(qū)，快為昆明認知枯度較盈高的蘇版塊。其起被城勝市主干道隸昆石慘高速令、廣遣福路焦、官橡南大碰道等孟環(huán)繞柏，1就4年釘?shù)渍氖絼勇さ牡斤w虎集大道抽亦貫梨穿期間，憐連接籃至滇凱池旅姓游度當假片干區(qū)，舊且有地鐵平1號饑線和純地鐵補8號凝線途脂徑版持塊，交通貨便利。距離螺乒螄灣、孫世紀城駝、官渡爬古鎮(zhèn)、著新亞洲芳體育城豎較近，牛周圍生床活配套禽齊全。討靠近金產(chǎn)區(qū)，勤整體環(huán)隱境較優(yōu)壟。總體側(cè)定位駕：具跪有高議原特疏色的絕巫家楚壩城杰市新正中心功能定惜位：生元態(tài)、產(chǎn)般業(yè)、宜理居功能底復合的乒“智慧記城市”菊示范區(qū)功能努構(gòu)成主導回功能衛(wèi)：商滑務辦干公、門貿(mào)易煙服務竄、總拜部經(jīng)受濟、秧科技袖信息父、文婆化創(chuàng)意特性功敢能：現(xiàn)沫代服務劑業(yè)、文飼化旅游尤、金融掙業(yè)、高押端教育肆、休閑栗養(yǎng)生基本功勢能：生童活居住帥、配套隔服務規(guī)劃是范圍壁：東收至昌買宏路信—彩定云北搏路，胸西至賭清水役河西故側(cè)岸躬線，籍北至昆石高變速公路扭，南至虛廣福路溝。規(guī)劃眾總用宏地面煮積：鏡98避6.并86末公頃城市抄建設喜規(guī)模蠅：9尊44掘.5萄2公虹頃規(guī)劃區(qū)泥居住總旬人口：計控制在院22萬大人以內(nèi)脊，其中響包含1厲萬人的券休閑養(yǎng)老人皺口。Co秒deofthi寄srep司ort|24?Cop塊yri畢ghtCe堂nt嗽al倚in頭eGr首ou絹p,201布3巫家述壩版悄塊最穗新規(guī)床劃中紀居住帥用地毫主要去分布深于版房誠塊邊準緣，垂并規(guī)劃蜘多個到社區(qū)畢公園使和學虛校。輪版塊瓣中心勉區(qū)域并的規(guī)宮劃主披要以副商業(yè)、商尖務為主帶，是政壘府重點眾發(fā)展的置區(qū)域。乖另外，箏片區(qū)規(guī)觸劃有飛虎夕大道、邁春城路堡、雨龍爽路等主廉要交通均干線。用地性駛質(zhì)居住用峰地公共吸管理盼與公欲共服隆務用植地商業(yè)轟服務歲業(yè)設絡施用糾地交通設揪施用地公用魔設施料用地綠地水域特殊抄用地規(guī)劃偉總用企地面室積占地面撲積（公銜頃）323辱.5463.醉19126漏.28248耽.577.7175光.2421.法9820鑄.3總6986盾.86占地面拿積（畝）485丑3.1947油.85189娘4.237悔28籍.5序5115廳.526掛28撥.6329閃.730鍋5.常414寸80京2.椅9比例（%）32打.7粥8%6.其40姑%12曠.8晉0%25武.1撐9%0.7隙8%17播.7抄6%2.俊23巨%2.0位6%10今0.磚00酬%[3莫]昆撿明土油地投燭資分啄析-坦--它-[繩3.們6]尤規(guī)劃耕分析[巫謀家壩嚴土地靈放量鏈]巫家響壩版原塊用鑰地以住宅用您地為主蕉占比3攔3%，但吹由于虹版塊貢內(nèi)土先地均啊價在90浩0萬在元/廢畝以經(jīng)上，盤當期評市場幕下房地礦產(chǎn)開凡發(fā)利峽潤空削間有蒼限；加之玩巫家拋壩版成塊周固邊片儉區(qū)的活人口魚數(shù)及演配套成眾熟度宴均高肌于其鉆自身稼，且稻開發(fā)炸風險消相對事較低窮，導梨致目謠前開發(fā)商創(chuàng)進駐巫頑家壩版散塊的積六極性不媽高。Cod律eofth蟲isrep都ort|25?Co盆py峰ri控gh更tCen每tal位ineGro蠻up,20俊13[備注鬧]巫家芝壩共規(guī)頌劃為9掩個單元推，核心鬧區(qū)為WJ手B單元豆和WJ斑A單元瓦，重點筑地區(qū)為WJ薯F單戴元、條WJ蛇G單華元、同WJ糧H單鎮(zhèn)元和崇WJ央I單元交匯帽位臵，搭政府將峰核心區(qū)童和重點妨地區(qū)作為片區(qū)師主要發(fā)系展區(qū)域方，可以增看出未垮來片區(qū)內(nèi)將遺以綜影合體控項目風為主典。單元WJ撕AWJ閘BWJ威CWJ戒DWJEWJ姓F主導眨屬性中央溝商務矮集聚殺區(qū)文化旅夸游休閑陪區(qū)現(xiàn)代掏住區(qū)現(xiàn)代住昨區(qū)現(xiàn)代刺生活規(guī)住區(qū)休閑溉養(yǎng)老采社區(qū)現(xiàn)代燭住區(qū)用地笛面積（公頃壇）100階.9277.珍9973.第9716悲7.仿7415杯6.舅3391你.3恒6用地面鄭積（畝倍）151泡3.8116垃9.8鐘511般09績.5告525要16薪.123戰(zhàn)44梅.9結(jié)513巡壽70記.4建設貿(mào)規(guī)模（萬奔㎡）25蓮7.魔94129豆.01106坐.5629臣3.金5825橡1.法5316筍8.晃69人口規(guī)旗模（萬卷人）1.61.拒315.83.62.暗3WJGWJHWJI現(xiàn)代鋒綜合塑住區(qū)現(xiàn)代傷綜合杠住區(qū)現(xiàn)代革綜合卷住區(qū)合計118涂.3578.匪4912艦1.揭7298懶6.垂86177探5.2匙5117勾7.3躍5182貫5.8148葡02.跳9196掀.23172著.16175爭.27174鋤9.9獅722.12.322依照吸巫家米壩新燈規(guī)指魚標估泳算，版塊內(nèi)惜的人均他商業(yè)面廳積達到籍了5㎡，且版唱塊內(nèi)的顆人口規(guī)咳模難以碌在短期或內(nèi)達到奏預期的冤22萬挽人，版塊內(nèi)駝的商客業(yè)氛鵝圍將緒有一氧個較蹈長的控真空卵期。百尚賞臵業(yè)則似是擁有石較為豐壤富的招王商引資薄的經(jīng)驗兵和資源灶，而使備得其在默巫家壩說版塊內(nèi)成為私了“具第一謹個吃五螃蟹洲的人豬”，手片區(qū)疾內(nèi)商彼業(yè)物旋業(yè)的斑高體翅量對己于進組駐開贏發(fā)的崇運營鳥能力漸有較啟高的掙要求甘。[3]吉昆明土彈地投資襖分析-坐---身[3.歪6]規(guī)桌劃分析[巫家敵壩規(guī)劃承]巫家狐壩版列塊以整體規(guī)應劃的思慢路進行鞠片區(qū)打誕造，未她來該黃版塊票將打抽造成為昆離明的始商業(yè)桿商務司中心分。但鑒由于添目前杠該片蟲區(qū)發(fā)鉤展程滅度低鋤、人蒙口規(guī)儉模小度，在象短期拾版塊內(nèi)土罵地交突易或過仍將戶低迷歡。巫家毒壩片逢區(qū)各眠單元葛性質(zhì)否詳細顯規(guī)劃Cod溜eofth綿isre殺po繳rt|26?Cop穗yri組ghtCen望tal直ineGro陣up,201尿320宗15山年政絮府或哭出于或財政事壓力辱而加若大一市級市恢場的企推出展量，圍預計灶仍將溝以主脖城區(qū)連內(nèi)為溝主，并不排不除通過祝價格調(diào)波整的方壓式刺激青土地市微場的成依交量。鼓供應熱引點區(qū)域植將以南飽市區(qū)巫菜家壩、環(huán)浙湖東路他版塊為訴主。[3要]昆拖明土箏地投姜資分標析-售--遲-[濫小結(jié)桐][昆沾明土蘿地投冊資分主析]20怕14鈔年外朋來發(fā)懇展商肺進駐激速度哈開始絲式放緩呆，資棕源型肺及配互套成濁熟的濤區(qū)域成棗為了興開發(fā)子商在習逆市芝下規(guī)夫避風蛇險的秘最佳懶選擇拆，土地金成交夫由新悄興區(qū)都域向職主城矩收攏。二病級市怪場銷售量及衣價格均雪下行，勻而地價圓卻始終籮堅挺，狹開發(fā)商糞利潤空息間受到淘擠壓，露拿地積勻極性低片。城市別對比1.需從一治級市煩場各昏城市滅的橫常向?qū)^比來看，昆明薯的交蓮易量辰處于僅較低音水平帽，但開描發(fā)的合成本協(xié)及風挎險則貢相對瞞較低。2.欲結(jié)合專全國此的土煎地成喇交情弊況來漆看，昆明的卵土地成壞交的下獨跌幅度頃高于全國的尿整體揀水平伍，一貸方面普是由富于201尤2-2編013赤年大量能的外來毛發(fā)展商斥入駐，目鼓前多處垮于待售皆或持銷擁階段，拿地積換極性不侄高；另齡一方面表由于市場大絮環(huán)境勉下行裙，本具土發(fā)遇展商階資金訴承受較微大壓緒力，選拿地冰的腳尿步在頃今年也有臨所放緩繁。交易霉情況1.億從2勁01秀4年妄一級黎市場啞的交仁易來乏看，成交主請要集中旅在南市拒區(qū)，城總市重心南移及尖稀缺的仰景觀資減源對于枝開發(fā)商的入駐浮有較大洗的吸引傍力。2.淘縱向緊來看腸，住謊宅用鵝地的唱交易伯占比有所回注升，隨殿著市場燃中商業(yè)亭物業(yè)的放量忠持銷炸增加混，且賄滯銷屠情況蒜不斷湊出現(xiàn)，在幸逆市下嫁開發(fā)商職對于風憐險較高的商禮業(yè)用歡地較牛為保押守。熱點區(qū)艦域由于城平投、銀吳海在環(huán)互湖東路怨版塊內(nèi)掩的拿貿(mào)地，慈加之姥招商沃、中是海、死中航及綱俊發(fā)唯等開壁發(fā)商捏旗下磨項目射的持爽續(xù)放量童，版塊太內(nèi)“塞三個略半島鑰”片集區(qū)未來將成譽為低密浪度中高罪端項目村的聚集地，將與醫(yī)滇池度斃假和滇掌池路版攤塊形成低餡密度宅住宅簽物業(yè)福競爭林的三妹角之勢，2宰015遮年低密郵度物業(yè)番的放量童將進一雕步的追增加溜，加傘之受刃不動謹產(chǎn)登概記等政世策影利響，該類產(chǎn)慣品在明詳年的銷售面鈔臨的淡壓力單及競秤爭將進一覺步加聾大。Co通deofthi般srep陜ort|27?Cop罵yri歲ghtCen獻tal覆ineGr踢ou荒p,20蠻13昆明泛商品互房市藏場分幫析Pa膛rt4[注釋橫一]本次二輕級市場棍撰寫中傾昆明數(shù)世據(jù)僅采敏用東、費南、西檢、北、畏中心區(qū)帝、呈貢飛、經(jīng)開帖和空港末的數(shù)據(jù)進行統(tǒng)題計分析擾。[注落釋二珠]本次鍵二級跡市場敵撰寫自中過避規(guī)數(shù)毅據(jù)僅喪包含偏住宅釋、商膀業(yè)、據(jù)寫字班樓、孫商住員混合污、商麥寫混素合和銷住寫纖混合性達質(zhì)。益整體馳預售格、成攏交數(shù)冊據(jù)包同含住利宅、逮商業(yè)賠、商悔務和制車位蹲，均剛剔出鄰了保蜘障房塔、集齡資房驢、經(jīng)雹濟適士用房、遍單位昏自用碑房和咸團購拐房。[注釋罵三]昆明捉數(shù)據(jù)腰來源達昆明斥市規(guī)采劃局似和昆貫明市它房產(chǎn)燒信息不網(wǎng)。逐其它沾城市叔數(shù)據(jù)任來源殿于中扛原集萍團數(shù)外據(jù)中謊心（中銅原智辛匯）申。Co羊deofthi突sre慚po聾rt|28?Cop完yri堆ghtCe嘩nt刺al壺in雷eGro諷up,201慨3昆明襖市場鋤存量膝分析同比喉增幅同比增謠幅億元Co股deofthi艦srep旬ort|29?Cop逗yri況ghtCe閃nt蔥al弦in掏eGr財ou逮p,20個13120膚0100廚080邀060040男02000[4]燒昆明商傍品房市亭場分析刊---刊-[4互.1]扣昆明市爸場存量碧分析[昆明堅與全國虎二級市糠場對比慈]20科14字年昆述明二調(diào)級市廚場成俗交與蹤蝶全國塔整體置趨勢一致，沖出現(xiàn)下柜滑，對環(huán)比同等須級城市餡，昆明主整體成及交量和滾金額處套于中低郵水平，市場成教熟度較吉低。表：2仰011林年-2星014蹲年全國芹與昆明被商品房雷成交面奔積和金江額對比受國獸家整偉體經(jīng)引濟不紫旺、衡投資塘增速鑄放緩砍等因篩素影尊響，博20內(nèi)14汁年（炸1-焰11吵月）禍昆明狼成交握量為左72以3萬撲㎡，拾同比察下降杜8.銷71播%；產(chǎn)成交接金額為54遼0.8碼億元，達降幅為駐12.煙63%棍，整體援表現(xiàn)不滑佳，但姿下降幅勺度小于矩國家整香體水平偽，在可吳接受范練圍內(nèi)。且對比護同等級躬城市，刻受居民魄消費習雖慣、工害資水平舒、在售飽產(chǎn)品均編價以及順整體市器場降價敵幅度等焰因素影剛響，成減交量和讓成交金司額均處波于中吉下等窩水平碼，且籮對比盞西部謙城市酷，昆豬明與虧成都走、重澤慶、懼西安升等重蘋點省塵會、卻直轄揪市城眾市相經(jīng)比，量成交獻熱度級低，只處于臂同類型城市宮的最低碧檔水平鋸。圖：2孫014玩年昆明剩與重點由城市商拍品房成家交面積踩和金額奏對比20蘇00萬㎡150究010慣005000昆明成都重慶武漢長沙沈陽西安蘇州寧波成交嶄面積723833148饞2158葡190華1107幣4107奔872培532律1成交金晌額54陡1851100支455055066吊872佩6809425成交覺面積年份（萬㎡引）全國昆明20和11訂年109筋367495201孕2年11腳13惑0457620紀13演年13埋05秤5179220器14甚年（1筑-1覽110脅17諷17723月數(shù)據(jù)驕）成交金任額（億元終）全國昆明全國昆明全國昆明————58遇58毯937底9————1.7絲式7%16.坑36%644夜5644文910柱.0瘋1%18患.4凍7%17.尸29%37.苗50%814西2861奴926.質(zhì)33%37凡.8癥6%-2胞2.鬼09削%-8.絞71%64絹48喬1540套.8-2忘0.貧81走%-超12敲.6獵3%供應端嚼大幅放萬量，2用014挑年開始比，市場槽已經(jīng)以喉去?化前每幾Ce集nt蕉al搞in吧eGr犧ou錦p,201罩3的項株目為醒主。Co甜deofth銹isre臂po振rt|30Cop脹yri固ght23潛6773顧912京23233獻024叉0319溫84175滔0651101博8145羞015離2649纏357479姜05790250孔0200毒0150鐘010勿0050020釋11閃年201字2年201留3年201芹4年有效成班交土地追計容面畫積有效舅過規(guī)幕面積有效撕預售獻面積有效成尸交面積201飄1-2賠013大年開發(fā)撤商集中片拿地，痰而20合14年目市場出鋪現(xiàn)下滑廢，開發(fā)堂商拿地樂積極性單下降，盼市場供斬應端銳贈減或?qū)⑦`導致未鋸來2年內(nèi)隆二級僻市場命供應慘緊張奶局面浮。201俱1-2螺014螞年，過義規(guī)轉(zhuǎn)預主售速度睡逐漸增瘋快，開可發(fā)商整朗體開發(fā)她節(jié)奏加底快，過蓮規(guī)后推需出項目被的速度約增快。201停4年過每規(guī)預售地與20傲13年辦基本持粒平，但亮上半年還預售放型量89蕩7萬㎡互，下半架年僅為摩629貴萬㎡，筋市場供預應已開財始有所紙收縮；品而部蹄分開極發(fā)商鋸對市液場信編心不繳足，血暫時逃放緩鑼項目堅入市珍節(jié)奏傲，導污致2噴01耕4年汪下半棗年過獨規(guī)轉(zhuǎn)麥預售胖速度賢放緩臭。受異前幾歇年年拿朽地開賢發(fā)[4]兵昆明商辰品房市愿場分析乎---日-[4胞.1]倚昆明市旗場存量論分析[昆明寶歷年整燒體供求木走勢]201桃1-2裙013委年昆明鹽放量持準續(xù)保持洗在高位傳，20鍬14年一級個土地市埋場成交累銳減，桌二級市波場預售嬸面積同待比增加腳5.2滾4%，醉整個市非場庫存壓參力持盒續(xù)增楚大，混預計唉20旦15撕年仍撿以去角庫存家為主嘴。350意0萬㎡300選0Cod挖eofth煎isrep菜ort|31?Co愁py仙ri騾gh肚tCe牲nt轟al絮in隱eGr嚇ou堅p,201惡3[4]星昆明商把品房市伶場分析磁---栗-[4鳳.1]根昆明市董場存量媽分析[昆明滴庫存分疑析]201辨3-2辱014秩年預售襲供應量褲持續(xù)保擊持在1傅400稿萬㎡以橡上，而由于挎前三盜年市罰場對拳客戶鼻大量冊消化落，客頃戶數(shù)母量減正少，襖且昆羞明經(jīng)慕濟疲毛軟，長財富厲增長放緩話，多重傻因素疊概加導致旬市場實掩際成交苗下滑，說市場庫鹽存較大塑。萬㎡20篩15護年昆侍明將舌和全宗國大萄勢保瘦持一培致，仗以消我化庫榨存為制主，晚市場招整體餅進入毒平穩(wěn)鼻發(fā)展蓄階段羅，不討會出尤現(xiàn)“蹲v”汪型逆掏轉(zhuǎn)的浸情況南。20殊14腥年供鋤應較燭20本13倉年小惹幅上魔升5兵%，路庫存謹量巨光大，蹤蝶20厭13父年-財20樂14悶年庫證存累存計1督60窩7萬熔㎡，救按照僚近兩域年整念體市執(zhí)場去桐化平短均值多計算，現(xiàn)熊有庫存舞預計需導要近1以3個月唱去化周眾期。20花14訴年市巷場受差前幾氧年昆全明二狐級市樸場快霸速發(fā)搭展的價消化帥，加妖之人桂口紅己利減撥退，根客戶貫總量瓶下降繭，且咐經(jīng)濟真增速扭放緩斧，財洽富積窮累增速未駕能追削趕上峽市場銳供應鬧端放奏量增雨速，離去化侄速度攀將減贈緩。134206141210820遮00400100令080較060怕0215世9201逆1年444201縣2年66020外13噴年94胖720兆14塵年圖：2告011溜-20寇14年甚昆明二焦級市場音庫存及鄙去化周梁期分析96存量（螺萬㎡）去化坐周期逃（月戀）Co胸deofthi熊srep卷ort|32?Co艇py嗓ri鉤gh朵tCen揀tal檢ineGr合ou亞p,201丟3昆明奧市場仍新增支供應悄分析Co舒deofthi戀srep明ort|33?Co念py怎ri枕gh生tCen賭tal吐ineGr舊ou財p,201異3[4]艇昆明商腐品房市旬場分析踐---占-[4扎.2]父昆明市引場新增蔽供應分斥析[新增識供應分練析]20蚊14輔年昆豆明整考體有葉效過啟規(guī)量邪共計漏17丑31帥萬㎡閃，同弓比下墓降9%，震主要由鼠于呈貢牢過規(guī)量黎同比下予降61粒%，整些體依然還以南市賢區(qū)為主節(jié)；過規(guī)何物業(yè)以住宅池物業(yè)為旺主，其和中商寫拌混合性華質(zhì)過規(guī)句量同比軋增加1鉛20%弦，未來寶2年內(nèi)爸將逐步放量劈燕市場。201截4年昆墾明有效兔過規(guī)面膜積共計塞173豈1.2夸萬㎡。婆從區(qū)域其情況來醫(yī)看，以鍬南市區(qū)波為主，袋過規(guī)面諷積共計上632席.89鑒萬㎡，派占比3潑7%，解該區(qū)域以住勸宅性娛質(zhì)為政主，宅過規(guī)灣面積遺占南獨市區(qū)夢62羨%；切而呈兄貢過造規(guī)同致比下需降6女1%用。從物業(yè)教類型來權(quán)看，以彩住宅物傷業(yè)為主厭占比5悉4%，廳過規(guī)面州積共計裁942山.88承萬㎡，錫該物業(yè)黨主要集聲中在南穩(wěn)市區(qū)和騙北市區(qū)樂；南市炭區(qū)住宅嘆過規(guī)量占場總住宅蹦過規(guī)量脂的42獵%，北含市區(qū)住盾宅過規(guī)唉量占總驚住宅過和規(guī)量的融21%歐。Co度deofthi侄srep東ort|34?Co塌py中ri帝gh默tCen吹tal儀ineGr喉ou朵p,201框3[4]彎昆明商忘品房市渣場分析愚---露-[4綿.2]紫昆明市貨場新增真供應分他析[各厘版塊橋供應悄物業(yè)饅分析被]201矮4年過噸規(guī)量較箭大的為秀世紀城扶螺螄灣禮版塊和礦滇池路版摔塊，懇過規(guī)酸量分戚別為和27恨4萬魂㎡和揭24桑9萬團㎡，紋20數(shù)15幻玉年南掉市區(qū)煎競爭輕愈發(fā)縮慧激烈俘，其余版松塊過規(guī)諸量均在捏200習萬㎡以拌下。Cod糊eofth寬isre廳po旁rt|35?Co截py撐ri肆gh食tCe溝nt尿al駐in餃eGro疾up,201賢3[4禾]昆脖明商部品房惕市場良分析疑--誤--遮[4咸.2志]昆猛明市大場新資增供森應分哨析[新增別放量分挎析]201悼4年過扛規(guī)項目鳳共11容1個，主其中未陸取得預臟售的項示目為8栽0個，竄新增碼放量管達1羨16明4萬撫㎡，必預計芝20圓15地年將材有8搖0%群的新展增放惕量（雖約9蠟31警萬㎡怠）供應市到市子場，兄供應土主要撲集中尺在南屑市區(qū)填和北云市區(qū)圓。20丸14江年昆待明市羞場新慎過規(guī)掀項目猛共計巾11膚1個組，未脫取得螺預售巾的項您目共計8磚0個，究潛在供兵應量達欲116厘4萬㎡歸，其中虧有75恭個項目耐未面市。從痰各區(qū)域慘情況來綢看，潛饞在供應曉主要集榴中在北朗市區(qū)及檢南市區(qū)滇池銅路版塊絲式和世紀納城螺螄拋灣版塊萌，區(qū)域映競爭激赴烈度在梯持續(xù)放量及的情樓況下耐將越晌發(fā)提滑升。銷從物企業(yè)來色看，歡20簡15跑年新國增放虹量仍以住宅缺物業(yè)為贊主。開發(fā)商區(qū)域版塊城投北市心區(qū)華潤北市王區(qū)北市框區(qū)海倫堡南市區(qū)萬科南市暢區(qū)潤城龍宇南市切區(qū)金地南市區(qū)綠地南市鹽區(qū)草海版膀塊西市區(qū)泛亞版初塊中海中心逃區(qū)項目單情況75里.7膝627臨.6嫌1住宅華潤在唐昆第一排個項目29樣.5亦0住宅——25.晉09住宅高層難72譯0014.趣65住宅高層9視7005.6勒3為目前城草海版端塊唯一怕項目，間樓面地溜價為9袖080川元/㎡6.4顧6商業(yè)73嶺00下-8悼80蓋0[4]承昆明商等品房市熱場分析允---增-[4戲.2]罰昆明市沿場新增蘆供應分圍析[新快增重長點項議目分景析]201奪4年過蛋規(guī)品牌壟開發(fā)商山高層產(chǎn)古品銷售僻價格集管中在750質(zhì)0元/缺㎡以下膨，其中勇中海半奇島華府燃、山水予潤城和籮融城昆樹明湖預囑計將在魯201鑼5年年撞初面膜市，囑南市參區(qū)低景密度晃物業(yè)級將增乓加約觀27工萬㎡廳，北川市區(qū)牛高層點產(chǎn)品趁將增展加約30故萬㎡即。滇池手路版塊項目鮮名稱融城昆山水新掏城明湖版塊華潤紹中山水新板城央公園版塊山水潤云南盤山水新真城城龍潤城版塊海倫課國世紀坡城螺際螄灣版殲塊萬科魅世紀城轉(zhuǎn)螺力之袍城螄灣叛版塊金地卡悅滇池路咐版天下塊綠地海珀瀾幼庭聯(lián)想獲科融科幟臵技城地中海半環(huán)湖東浙路島華府版塊過規(guī)面忙積過規(guī)物排業(yè)項目激均價（萬㎡魔）類型（元朽/㎡鵝）住宅、痛商前期姑進行扶團購矩，目跟前對醫(yī)商墅鋸產(chǎn)品重進行核認籌求，預部計2臘01宇5年襯年初冶正式遼推出前期高伏層團購劇價格業(yè)市場595急0高層7醬200小高層85只00多層1汽000蒙0項目濤為北省市核敞心版續(xù)塊新要項目當，目化前處洲于蓄騾客階呢段，但預計抹20乞15任年第首二季度推出涌市場項目過秋規(guī)中的訂9、1醉0號地狡塊目前違處于在東售階段糧，項目詠憑借自騙身配套胡、營95費.6禿2住宅銷推廣亦、現(xiàn)場厘體驗和徒產(chǎn)品從副201蠢2年起扛保持片少區(qū)單盤啊銷冠，飯201愉4年年禽初高層前78惱00進行全齡線產(chǎn)品貌8折，貪