房地產(chǎn)估價師之開發(fā)經(jīng)營與管理全真模擬備考B卷附答案

房地產(chǎn)估價師之開發(fā)經(jīng)營與管理全真模擬備考B卷附答案

單選題（共100題）1、（）承受起重機自重、起重機最大起重量以及起重機剎車時產(chǎn)生的沖切力，并將這些荷載傳遞給其下的柱子。A.吊車梁B.外墻圍護系統(tǒng)C.柱子D.基礎【答案】A2、根據(jù)消費者（）的差異，市場營銷學將他們所購商品（包括服務）分為三類：便利品、選購品和特殊品。A.購買行為B.購買習慣C.購買動機D.購買心理【答案】A3、由于工程造價的大額性和動態(tài)性，無論是投資者還是承包商都要對擬建工程進行預先測算。這體現(xiàn)了工程造價（）的職能。A.預測職能B.控制職能C.評價職能D.調控職能【答案】A4、以下財務分析指標的說法，錯誤的是（）。A.流動比率越高，說明企業(yè)償還流動負債的能力越強B.速動比率越高，說明企業(yè)的短期償債能力越強C.資產(chǎn)負債率越高，企業(yè)償還債務的能力越差D.一般來講，存貨周轉率越高，則流動性越差【答案】D5、存量在數(shù)值上的表達式是（）。A.報告期存量＝上期存量－報告期竣工量－報告期滅失量B.報告期存量＝上期存量＋報告期竣工量－報告期滅失量C.報告期存量＝上期存量＋報告期竣工量＋報告期滅失量D.報告期存量＝上期存量＋報告期竣工量【答案】B6、對于一般的房地產(chǎn)投資項目，（）指標值應該大于2。A.利息備付率B.償債備付率C.流動比率D.速動比率【答案】A7、某市2016年商品住宅新開工面積為600萬平方米，竣工面積為400萬平方米，2015年底未完工并繼續(xù)施工的商品住宅面積為200萬平方米，該市商品住宅的平均建設周期為（）年。A.0.5B.1.0C.1.5D.2.0【答案】D8、在某房地產(chǎn)開發(fā)項目建設過程中，如果不能如期取得政府的相關許可，則該房地產(chǎn)開發(fā)項目將面臨（）。A.政策風險B.市場風險C.財務風險D.信用風險【答案】A9、一般來說，（）對企業(yè)的市場營銷有直接影響。經(jīng)濟發(fā)展速度快，人民收入高，則購買力增強，市場需求增大；反之則小。A.政治法律環(huán)境B.經(jīng)濟環(huán)境C.人口環(huán)境D.社會文化環(huán)境【答案】B10、資本金凈利潤率＝年稅后利潤總額或年平均稅后利潤總額與()之比。A.經(jīng)營收入B.資本金C.經(jīng)營成本D.銷售收入【答案】B11、決定投資型房地產(chǎn)購買者愿意支付價格水平的主要因素是（）。A.滿足購買者使用要求B.購買者支付能力C.物業(yè)預期收益D.物業(yè)用途【答案】C12、下列關于過熱與房地產(chǎn)泡沫的說法，不正確的是（）。A.過度開發(fā)和房地產(chǎn)泡沫是反映兩個不同層面的市場指標。過度開發(fā)反映市場上的供求關系，而房地產(chǎn)泡沫則反映市場價格和實際價值之間的關系B.房地產(chǎn)過度開發(fā)比房地產(chǎn)泡沫的嚴重程度更高，危害更大，屬于房地產(chǎn)市場不正常的大起大落C.當房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生時，市場還處在上升階段，而出現(xiàn)過度開發(fā)的現(xiàn)象時，市場已經(jīng)開始下滑了D.過熱表現(xiàn)為投資者基于土地開發(fā)利用的目的而加大投資，通常是為了獲得長期收益，而房地產(chǎn)泡沫則表現(xiàn)為市場參與者對短期資本收益的追逐，他們不考慮土地的用途和開發(fā)，通常表現(xiàn)為增加現(xiàn)期的購買與囤積，以待價格更高時拋出【答案】B13、在物業(yè)管理中經(jīng)常用到的預算形式中，最常用的是（）。A.年度運營預算B.資本支出預算C.長期預算D.短期預算【答案】A14、方案經(jīng)濟比選中決策準則包括三個原則，不應包括的原則是（）。A.最低可接受收益率原則B.不行動原則C.備選方案差異原則D.最高可接受收益率原則【答案】D15、物業(yè)甲為寫字樓項目，2017年末價值為1000萬元，預計2018年末價值為1100萬元的可能性為50%、為900萬元的可能性為50%；物業(yè)乙為保齡球場項目，2017年末價值為1000萬元，2018年末價值為1200萬元的可能性是50%、為800萬元的可能性為50%，甲乙兩個物業(yè)投資風險比較的結果是（）。A.甲物業(yè)投資風險較大B.乙物業(yè)投資風險較大C.甲、乙兩個物業(yè)投資風險一樣大D.無法判斷【答案】B16、下列費用中，不屬于企業(yè)財務費用的是（）。A.審計費B.利息C.外匯匯兌凈損失D.融資代理費【答案】A17、工程建設定額計價法的基本特征是（）。A.價格＝定額＋利潤＋文件規(guī)定B.價格＝定額＋費用＋文件規(guī)定C.價格＝定額＋費用＋稅金D.價格＝定額＋稅金＋文件規(guī)定【答案】B18、某房地產(chǎn)投資項目，資產(chǎn)為6000萬元，負債為3500萬元，流動資產(chǎn)總額為3000萬元，流動負債總額為1500萬元。則該項目的速動比率是()。A.80%B.120%C.171%D.200%【答案】A19、某城市規(guī)劃將火車站由該城市的A區(qū)遷至B區(qū)，則B區(qū)的商業(yè)物業(yè)投資將會增加，這主要是由于房地產(chǎn)投資具有（）。A.區(qū)位選擇異常重要B.投資價值難以判斷因而易產(chǎn)生資本價值風險C.需要適時的更新改造投資D.存在效益外溢和轉移【答案】D20、房地產(chǎn)市場分析中，根據(jù)投資者參與房地產(chǎn)市場投資的不同目的和方式，分析不同投資目的或方式之間的比例關系及其動態(tài)變化的是（）。A.區(qū)域結構分心B.租買結構分析C.供求結構縫隙D.投資結構分析【答案】D21、甲寫字樓購買價格為100萬元，年凈經(jīng)營收入為30萬元，年還本付息額為15萬元；乙寫字樓購買價格為200萬元，年凈經(jīng)營收入為50萬元，年還本付息額為30萬元。若不考慮其他因素的影響，則甲、乙兩寫字樓投資現(xiàn)金回報率的關系為（）。A.甲>乙B.甲C.甲=乙D.無法判斷【答案】A22、根據(jù)馬克思的利潤理論，一般情況下，利率的變化范圍在零與()之間。A.10%B.15%C.平均利潤率D.社會折現(xiàn)率【答案】C23、個人住房貸款包括商業(yè)性住房貸款和()兩種類型。A.企業(yè)住房貸款B.等額本金方式C.政策性住房抵押貸款D.等額本息方式【答案】C24、某家庭向銀行申請了一筆等額還本付息的個人住房抵押貸款，其月供為2850元，月利率為0.625%，則該抵押貸款的實際年利率為（）。A.7.50%B.7.56%C.7.71%D.7.76%【答案】D25、李某的月均收入為4500元，購買小汽車每月須償還的貸款額為800元，住房抵押貸款月償還款為1440元，每月支出的物業(yè)管理費用為120元。李某的所有債務與收入比是（）。A.32.00％B.34.67％C.49.78％D.52.44％【答案】D26、在房地產(chǎn)投資決策中起關鍵作用的可行性研究是（）。A.一般投資機會研究B.特定項目投資機會研究C.初步可行性研究D.詳細可行性研究【答案】D27、對于一般的商用房地產(chǎn)投資項目，其償債備付率至少應大于（）。A.1.15B.1.5C.1.8D.2.0【答案】A28、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務凈現(xiàn)值大于零，說明該項目的收益率高于（）。A.社會平均收益率B.項目基準收益率C.通貨膨脹率D.國家經(jīng)濟增長率【答案】B29、工程量清單是招標文件的組成部分，其組成不包括（）。A.分部分項工程量清單B.措施項目清單C.單位工程費用清單D.其他項目清單【答案】C30、若某房地產(chǎn)投資項目的表面收益率為18%，年租金增長率為8%，通貨膨脹率為6%，則該項房地產(chǎn)投資的實際收益率為()。A.9.26%B.10%C.11.320%D.12%【答案】C31、物業(yè)甲為寫字樓項目，2017年末價值為1000萬元，預計2018年末價值為1100萬元的可能性為50%、為900萬元的可能性為50%；物業(yè)乙為保齡球場項目，2017年末價值為1000萬元，2018年末價值為1200萬元的可能性是50%、為800萬元的可能性為50%，甲乙兩個物業(yè)投資風險比較的結果是（）。A.甲物業(yè)投資風險較大B.乙物業(yè)投資風險較大C.甲、乙兩個物業(yè)投資風險一樣大D.無法判斷【答案】B32、下列房地產(chǎn)投資風險中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以控制的是（）。A.收益現(xiàn)金流風險B.市場供求風險C.通貨膨脹風險D.利率變動風險【答案】A33、某家庭向銀行申請了一筆等額還本付息的個人住房抵押貸款，其月供為2850元，月利率為0.625%，則該抵押貸款的實際年利率為（）。A.7.50%B.7.56%C.7.71%D.7.76%【答案】D34、我國對外籌資成本通常是在（）利率的基礎上加一定的百分點（或基點）。A.紐約同業(yè)拆放B.中國香港同業(yè)拆放C.倫敦同業(yè)拆放D.新加坡同業(yè)拆放【答案】C35、對于能承受較低風險及相應收益水平的長期投資者來說，通常以（）作為其投資對象。A.剛剛竣工的收益性物業(yè)B.進入穩(wěn)定期的優(yōu)質收益性物業(yè)C.未進入穩(wěn)定期的收益性物業(yè)D.機會型房地產(chǎn)投資【答案】B36、某商品住宅項目位于城市濕地公園附近，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用多種媒體大力宣傳濕地環(huán)境對居住的好處，并以此宣傳效果作為樓盤的定價依據(jù)，這種定價方法是（）。A.目標定價法B.領導定價法C.隨行就市定價法D.認知價值定價法【答案】D37、有一成片荒地需要估價。獲知該成片荒地的面積為2km2，適宜進行“五通一平”的開發(fā)后分塊有償轉讓；可轉讓土地面積的比率為60%；附近地區(qū)與之位置相當?shù)男K“五通一平”熟地的單價為800元/m2；開發(fā)期需要3年；將該成片荒地開發(fā)成“五通一平”熟地的開發(fā)成本、管理費用等經(jīng)測算為2.5億元/km2；貸款年利率為10%；投資利潤率為15%；當?shù)赝恋剞D讓中賣方需要繳納的稅費為轉讓價格的6%，買方需要繳納的稅費為轉讓價格的4%。該成片荒地開發(fā)完成后的總價值為（）億元。A.5B.8C.9.6D.10.6【答案】C38、下列關于貸款擔保的說法，錯誤的是()。A.是為提高貸款償還的可能性，降低銀行資金損失的風險，由借款人或第三人對貸款本息的償還提供的一種保證B.貸款的擔保人能取代借款人的信用狀況C.貸款的擔保并不一定能確保貸款得以足額償還D.貸款有保證、抵押、質押三種形式【答案】B39、、對于收益性房地產(chǎn)來說，從建筑物竣工之日算起，在正常市場和正常運營狀態(tài)下，凈收益大于零的持續(xù)時間稱為（）。A.設計壽命B.經(jīng)濟壽命C.法定壽命D.自然壽命【答案】B40、四磨湯的功效A.行氣疏肝，散寒止痛B.行氣降逆，寬胸散結C.行氣疏肝，寬胸散結D.行氣降逆，散寒止痛【答案】B41、30.對經(jīng)營期不同的房地產(chǎn)投資方案進行比選時，應采用的方法是（）。A.等額年值法B.差額投資內(nèi)部收益率法C.凈現(xiàn)值法D.等額年費用法【答案】A42、四時感冒，惡寒發(fā)熱不甚而無汗之表證，宜選用A.加味香蘇散B.麻黃湯C.九味羌活湯D.升麻葛根湯【答案】A43、房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析中，不包括（）。A.最低租售價格B.最低租售數(shù)量C.最低建安成本D.最高土地取得價格【答案】C44、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅后利潤應首先用于（）。A.彌補企業(yè)以前年度的虧損B.提取法定盈余公積金C.提取公益金D.向投資者分紅【答案】A45、下列房地產(chǎn)市場預警指標中，屬于考察房地產(chǎn)價格是否過度偏離其價值的是（）。A.住房可支付性指數(shù)B.房地產(chǎn)價格指數(shù)C.房價租金比D.量價彈性【答案】C46、某筆儲蓄存款的存款額為1000元，年利率為12%，期限為1年，則按季計息與按年計息相比，一年后本利和的差額為（）。A.3.5B.4.5C.5.5D.6.5【答案】C47、在正式申請竣工驗收之前，開發(fā)商要對項目進項初步檢查。檢查后由（）列出質量缺陷清單。A.開發(fā)商B.承包商C.監(jiān)理工程師D.使用單位【答案】C48、房地產(chǎn)投資方案比選通常是在（）之間進行。A.獨立方案B.互斥方案C.凈現(xiàn)值法D.等額年費用法【答案】B49、對收集的資料進行分析找出差異性最大的細分市場，是在進行市場細分的（）。A.調查階段B.資料整理階段C.分析階段D.綜合歸納階段【答案】C50、對于開發(fā)-持有出租-出售模式和購買-持有出租-出售模式來說，兩者的共同點是（）。A.現(xiàn)金流入都包括出租收入和持有期末的轉售收入B.現(xiàn)金流入都包括銷售收入和銷售稅費C.現(xiàn)金流出都包括購買成本、購買稅費和裝修費用D.現(xiàn)金流出都包括購買成本、購買稅費、裝修費用和運營成本【答案】A51、會計的基本職能有會計核算和（）。A.資源配置B.會計監(jiān)督C.會計決策D.會計控制【答案】B52、房地產(chǎn)投資決策中常見的期權問題不包括（）。A.等待投資型期權B.放棄型期權C.機會型期權D.成長型期權【答案】C53、一般來說，標準差系數(shù)越小，項目的相對風險（）。A.越小B.越大C.越難控制D.越難估算【答案】A54、關于資金等效值的說法，正確的是（）。A.時值是資金運動起點時的金額B.現(xiàn)值是資金運動結束時的金額C.是指與某一時間點上一定金額的實際經(jīng)濟價值相等的另一時間點上的價值D.不同時點發(fā)生的等額資金具有相同的價值【答案】C55、城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門在（）中，將確定建設用地及代征城市公共用地范圍和面積，根據(jù)項目情況提出規(guī)劃設計要求。A.《規(guī)劃意見書（選址）》B.《建設用地規(guī)劃許可證》C.《建設工程規(guī)劃許可證》D.《建設工程施工許可證》【答案】A56、在一定時期內(nèi)，某類商品房的市場潛量是指這類商品房的（）。A.市場需求上限B.市場有效需求C.市場現(xiàn)實需求D.市場最低需求【答案】A57、房地產(chǎn)市場需求指標不包括（）。A.國內(nèi)生產(chǎn)總值B.空置率C.人口數(shù)量D.房屋空間使用數(shù)量【答案】B58、下列房地產(chǎn)市場指標中，屬于供給指標的是（）。A.房屋施工面積B.城市家庭人口規(guī)模C.銷售量D.房地產(chǎn)價格【答案】A59、項目利潤為零時，分析項目成本、售價或銷售率所處狀態(tài)的方法是（）。A.獲利能力分析B.盈虧平衡分析C.市場狀況分析D.定性風險分析【答案】B60、土地不會毀損，投資者在其上所擁有的權益通常在()年以上。A.20B.30C.70D.40【答案】D61、進行單因素敏感性分析時，首先假定各因素之間（）。A.相互排斥B.相互獨立C.相互關聯(lián)D.互補【答案】B62、關于工程建設項目招標投標中開標的說法，錯誤的是（）。A.應在招標文件規(guī)定的地點開標B.應在提交投標文件的截止時間后盡快開標C.開標前應檢查投標文件的密封情況D.應當眾開標【答案】B63、某項目各年年初的凈現(xiàn)值分別為-2000.00、446.35、432.32、532.59、640.67、455.57，單位為萬元，則該項目的動態(tài)投資回收期是（）年。A.3.09B.3.48C.3.83D.3.92【答案】D64、目前家庭裝修普遍采用的室內(nèi)給水管道是（）。A.鋁塑管B.鍍鋅鋼管C.焊接鋼管D.無縫鋼管【答案】A65、將存量房屋市場分為租賃、轉讓、抵押、保險等市場的劃分方式是（）。A.按照房地產(chǎn)的用途和等級劃分的B.按照房地產(chǎn)的交易形式劃分的C.按照地域范圍劃分的D.按照房地產(chǎn)購買者目的劃分的【答案】B66、由于房地產(chǎn)具有明顯的不可移動性和異質性，且市場集中度較低，因此房地產(chǎn)市場具有明顯的（）特征。A.壟斷競爭B.寡頭壟斷C.壟斷D.競爭【答案】A67、某房地產(chǎn)投資項目的表面收益率為16%，計算后得到該項目的實際收益率為12%，銀行的貸款利率為5.44%，則在該項目的計算期內(nèi)，年平均通貨膨脹率是()。A.3.57%B.4.00%C.6.56%D.10.56%【答案】A68、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在制定其開發(fā)項目的營銷策略時，確定的銷售價格遠低于某知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)類似項目的價格，這種定價方法是（）。A.挑戰(zhàn)定價法B.價值定價法C.成本加成定價法D.認知價值定價法【答案】A69、“三項預測值”分析方法是()中的一種。A.單因素敏感性分析方法B.多因素敏感性分析方法C.概率分析方法D.盈虧平衡分析方法【答案】B70、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對某小型普通住宅開發(fā)項目進行可行性研究時，不必涉及的研究內(nèi)容是（）。A.市場分析B.財務評價C.國民經(jīng)濟評價D.規(guī)劃設計及方案選擇【答案】C71、銀行為某家庭提供了一筆總額10萬元、期限10年、年利率6%的住房抵押貸款。若采用月還款常數(shù)為0.7%的還款方式，并在最后1個月還清所余本息，則相對于按月等額還款方式，該家庭在還貸期間，除最后1個月外，其他各月的月供負擔減少了（）元。A.137.5B.410.2C.432.2D.452.2【答案】B72、租金調整時可能會引起爭議而訴諸于法律所帶來的風險屬于（）。A.收益現(xiàn)金流風險B.資本價值風險C.比較風險D.未來運營費用風險【答案】D73、居住小區(qū)內(nèi)為居民服務配套建設的各種非營利性的公共配套設施的建設費用屬于（）。A.基礎設施建設費B.公共配套設施建設費C.建筑安裝工程費D.其他工程費【答案】B74、下列財務指標中，屬于可通過資產(chǎn)負債表直接計算的指標是（）。A.流動比率B.應收賬款周轉率C.股東權益報酬率D.成本費用凈利率【答案】A75、房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析中，不包括（）。A.最低租售價格B.最低租售數(shù)量C.最低建安成本D.最高土地取得價格【答案】C76、關于房地產(chǎn)面積測算的說法，錯誤的是（）。A.房屋面積測算包括房屋建筑面積、共有建筑面積等的測算B.房地產(chǎn)面積測算包括房屋面積測算和土地面積測算C.房屋的建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積D.房屋面積測算包括房屋占地面積和其他用途的土地面積【答案】D77、下列市場趨勢分析方法中，屬于時間序列分析法的是（）。A.指數(shù)平滑法B.市場因子推演法C.德爾菲法D.銷售人員意見綜合法【答案】A78、對出租物業(yè)來說，最主要的收入記錄是()。A.空置率水平B.租金清單C.押金收入D.欠租清單【答案】B79、計算資本金財務內(nèi)部收益率、財務凈現(xiàn)值等評價指標，考察項目資本金的盈利能力的財務報表是（）。A.全部投資現(xiàn)金流量表B.資本金現(xiàn)金流量表C.投資者各方現(xiàn)金流量表D.資金來源與運用表【答案】B80、下列關于收益率的表述中，錯誤的是（）。A.基準收益率是投資者所要求的最低投資報酬率B.財務內(nèi)部收益率表明了項目投資所能支付的最高貸款利率C.常規(guī)項目的財務內(nèi)部收益率是唯一的D.差額投資內(nèi)部收益率是兩個方案內(nèi)部收益率之差【答案】D81、工程量清單計價中，“招標控制價”是由招標人根據(jù)有關計價規(guī)定計算的工程造價，其作用是招標人用于對招標工程發(fā)包的（）。A.成交價B.保留價C.最高限價D.最低限價【答案】C82、某投資者于2013年1月以1000萬元購買一寫字樓用于出租經(jīng)營，購買資金中的500萬元為年利率7%，期限10年，按年等額還本付息的抵押貸款，2014年該寫字樓稅后現(xiàn)金流量為60萬元，且市場價值增加5萬元，在考慮增值收益的情況下，2014年該項投資的投資回報率為（）。A.10.37%B.12.00%C.20.24%D.20.74%【答案】D83、以下各項中，不屬于開發(fā)項目用地現(xiàn)狀調查內(nèi)容的是（）。A.開發(fā)項目所處區(qū)位和具體位置B.項目所在城市、區(qū)和街道C.土地面積和規(guī)劃用途D.土地開發(fā)狀況和地上物狀況【答案】B84、某開發(fā)商向銀行申請了年利率為6%、期限為10年、按年等額償還的一筆總額為100萬元的貸款，則該開發(fā)商第一年的還本收益為（）。A.6.00萬元B.7.05萬元C.7.59萬元D.13.59萬元【答案】C85、問卷法，是介于觀察法、專題討論法和實驗法之間的一種方法，適用于（），目的是為了了解人們的認識、看法、喜好和滿意度等，以便在總體上衡量這些量值。A.抽樣性調查B.因果性調查C.試探性調查D.描述性調查【答案】D86、房地產(chǎn)開發(fā)投資通常屬于（）。A.長期投資B.中長期投資C.中短期投資D.置業(yè)投資【答案】C87、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的年度虧損，可以用下一年度的()彌補，下一年度稅前利潤不足彌補的，可以在5年內(nèi)延續(xù)彌補。A.所得稅前利潤B.所得稅后利潤C.應分配利潤D.未分配利潤【答案】A88、在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，屬于財務費用的是（）。A.折舊費B.審計費C.金融機構手續(xù)費D.無形資產(chǎn)攤銷費【答案】C89、當租售價格大于預測價格時，最低租售價格與預測租售價格之間的差距（），說明房地產(chǎn)項目抗市場風險的能力越強。A.越大B.越小C.沒有關系D.無法判斷【答案】A90、房地產(chǎn)的租金水平是由（）決定的。A.房地產(chǎn)資產(chǎn)市場的供求關系B.房地產(chǎn)資產(chǎn)價格C.房地產(chǎn)空間市場的供求關系D.家庭收入水平【答案】C91、竣工驗收的工作程序一般分為三個階段，下列（）是竣工驗收的工作程序的第一階段。A.單項工程竣工驗收B.分部工程驗收C.綜合驗收D.單位工程驗收【答案】A92、下列不屬于項目進度管理的程序的是（）。A.進行進度控制和變更管理B.編制進度計劃C.實施進度計劃D.施工現(xiàn)場的調研與分析【答案】D93、對于開發(fā)－持有出租－出售模式和購買－持有出租－出售模式來說，兩者的共同點是（）。A.現(xiàn)金流入都包括出租收入和持有期末的轉售收入B.現(xiàn)金流入都包括銷售收入和銷售稅費C.現(xiàn)金流出都包括購買成本、購買稅費和裝修費用D.現(xiàn)金流出都包括購買成本、購買稅費、裝修費用和運營成本【答案】A94、能夠反映企業(yè)或項目各年所面臨的財務風險程度及償債能力的長期償債能力指標是（）。A.流動比率B.償債備付率C.利息備付率D.資產(chǎn)負債率【答案】D95、房地產(chǎn)項目的臨界點分析，是分析計算一個或多個風險因素變化而使房地產(chǎn)項目達到()的極限值。A.利潤為零B.最高運營費用比率C.最大費用D.允許的最低經(jīng)濟效益指標【答案】D96、關于利息的計算，下列說法不正確的是（）。A.按年計息時，為簡化計算，假定借款發(fā)生當年均在年中支用，按半年計息，其后年份按全年計息B.還款當年按年末償還，按全年計息C.每年應計利息＝（年初借款本息累計＋本年借款額/2）×貸款利率D.“氣球法”是指借款期末一次償付全部本金和利息【答案】D97、謝某打算承租某寫字樓的一個單元，在可出租面積的計算上與業(yè)主發(fā)生了分歧，后經(jīng)測量得出以下數(shù)據(jù)：出租單元內(nèi)使用面積40㎡，外墻面積8㎡，單元間分隔墻面積10㎡，公攤面積5㎡，那么，可出租面積應為（）㎡。A.44B.48C.54D.64【答案】C98、債務資金籌措的主要渠道有信貸資金和()。A.自有資金B(yǎng).企業(yè)資金C.預售期房D.債券融資【答案】D99、對房地產(chǎn)投資項目進行風險分析時，主要是針對可判斷其()的風險因素。A.變動可能性B.影響重要性C.發(fā)生經(jīng)常性D.類型歸屬性【答案】A100、某房地產(chǎn)投資者以400萬元購入一個商鋪用于出租經(jīng)營，資本金為100萬元，其余資金為金融機構提供的利率為12%，期限為10年，按年等額還款的抵押貸款。如該店鋪第1年扣除還本付息后的凈租金收益為10萬元，則考慮還本收益(不考慮所得稅影響)后的權益投資回報率為()。A.12%B.19.27%C.17.18%D.27.10%【答案】D多選題（共40題）1、下列關于凈現(xiàn)值標準差的表述中，正確的有（）。A.凈現(xiàn)值期望值相同、凈現(xiàn)值標準差小的方案為優(yōu)B.可以完全衡量項目風險性高低C.凈現(xiàn)值標準差相同、凈現(xiàn)值期望值大的方案為優(yōu)D.凈現(xiàn)值標準差系數(shù)大的方案為優(yōu)E.可以反映項目年度凈現(xiàn)值的離散程度【答案】AC2、根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，建筑工程安裝工程費中，勞動保險費屬于（）。A.直接費B.間接費C.規(guī)費D.稅金E.企業(yè)管理費【答案】B3、實物期權類型主要包括（）。A.等待投資型期權B.成長型期權C.放棄型期權D.剛性期權E.柔性期權【答案】ABC4、寫字樓分類過程中要考慮的因素包括()。A.所處區(qū)位B.交通方便性C.建筑設備系統(tǒng)D.物業(yè)管理水平E建筑形式【答案】ABCD5、影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的基本因素有（）。A.社會因素B.經(jīng)濟因素C.資源因素D.政策因素E.技術因素【答案】ABD6、下列符合商業(yè)銀行一般要求的償債備付率指標的有（）A.1.16B.1.24C.1.30D.1.34E.1.41【答案】ABCD7、對于出租經(jīng)營或自營的房地產(chǎn)投資項目，清償能力指標之中的()指標的計算非常重要。A.借款償還期B.利息備付率C.流動比率D.償債備付率E速動比率【答案】BD8、將多項式27+25+22+20表示為十六進制數(shù)，值為(請作答此空)；表示為十進制數(shù)，值為()。A.55B.95C.A5D.EF【答案】C9、下列經(jīng)濟評價指標中，屬于房地產(chǎn)投資項目盈利性指標的有（）。A.靜態(tài)投資回收期B.借款償還期C.利息備付率D.財務凈現(xiàn)值E.現(xiàn)金回報率【答案】AD10、開發(fā)-持有出租-出售模式主要適用于寫字樓、零售物業(yè)、高級公寓等收益性房地產(chǎn)項目和部分政策性租賃住宅、普通商品住宅。這種業(yè)務模式下的現(xiàn)金流出包括（）等。A.土地成本B.建造成本C.運營成本D.開發(fā)費用E.購買稅費【答案】ABCD11、下列房地產(chǎn)定價方法中，不屬于競爭導向定價的有()。A.隨行就市定價法B.價值定價法C.領導定價法D.挑戰(zhàn)定價法E認知價值定價法【答案】B12、土地一級開發(fā)，是指城市政府委托當?shù)赝恋厥召弮錂C構，按照土地利用總體規(guī)劃，城市總體規(guī)劃及控制性詳細規(guī)劃和年度土地供應計劃，對確定的()，統(tǒng)一組織進行征地、農(nóng)轉用、拆遷和市政道路等基礎設施建設的行為。A.存量國有土地B.擬征用土地C.農(nóng)轉用土地D.開發(fā)商委托開發(fā)土地E合作開發(fā)土地【答案】ABC13、開發(fā)商對投標人進行資格審查時應考慮()。A.企業(yè)注冊證明、資金和財務狀況B.主要施工經(jīng)歷、投標人在施工的承建項目C.技術力量簡況D.投標人的積極性E投標人正在施工的承建項目【答案】ABC14、房地產(chǎn)營銷因素調查包括的類型有（）。A.產(chǎn)品調查B.價格調查C.市場需求容量調查D.技術調查E.競爭情況調查【答案】AB15、建設項目各階段中，影響工程造價的因素有（）。A.項目合理規(guī)模B.功能分區(qū)C.建設地點D.工程變更E.設計方案評價【答案】ABCD16、對于房地產(chǎn)開發(fā)投資項目來說，現(xiàn)金流入通常包括()。A.預售收B.還本付息收入C.租賃收入D.貸款本金收入E利息收入【答案】ACD17、在可行性研究階段，房屋開發(fā)費用中各項費用的估算可以采用的方法有（）。A.單元估算法B.概預算定額法C.工程量近似匡算法D.蒙特卡洛模擬法E.單位指標估算法【答案】ABC18、決策的有效性程度通常從決策的（）等方面來評價。A.合理性B.可接受性C.時效性D.參與性E.經(jīng)濟性【答案】ABC19、鋼筋混凝土結構建筑的結構形式主要有（）等多種形式。A.墻承重結構B.剪力墻結構C.框架剪力墻結構D.框架簡體結構E.框架結構【答案】BCD20、收集一手資料常用的方法有（）。A.觀察法B.訪問法C.頭腦風暴法D.問卷法E.實驗法【答案】ABD21、關于現(xiàn)金回報率的說法，正確的有（）。A.現(xiàn)金回報率是年凈收益與初始權益資本的比率B.現(xiàn)金回報率有稅前現(xiàn)金回報率與稅后現(xiàn)金回報率C.現(xiàn)金回報率考慮了還本付息的影響D.現(xiàn)金回報率中的現(xiàn)金報酬包含了物業(yè)升值帶來的收益E.現(xiàn)金回報率能反映置業(yè)投資項目的盈利能力【答案】BC22、在房地產(chǎn)開發(fā)投資的項目投資現(xiàn)金流量表中，現(xiàn)金流出不包括（）。A.開發(fā)建設投資B.土地增值稅C.借款本金償還D.借款利息支付E.運營費用【答案】CD23、房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價指標體系中以下()屬于盈利能力指標。A.FIRRB.借款償還期C.財務凈現(xiàn)值D.資產(chǎn)負債率E流動比率【答案】AC24、市場調查的第一步是確定問題和調查目標，調查項目可以分成以下三類（）。A.描述性調查B.試探性調查C.抽樣性調查D.因果性調查E.電話回訪性調查【答案】ABD25、開發(fā)-持有出租-出售模式主要適用于寫字樓、零售物業(yè)、高級公寓等收益性房地產(chǎn)項目和部分政策性租賃住宅、普通商品住宅。這種業(yè)務模式下的現(xiàn)金流出包括（）等。A.土地成本B.建造成本C.運營成本D.開發(fā)費用E.購買稅費【答案】ABCD26、在對互斥方案進行比較選擇的過程中，通常要遵循的決策準則包括（）。A.備選方案差異原則B.最低可接受收益率原則C.費用最低原則D.收益最大原則E.不行動原則【答案】AB27、按負擔室內(nèi)負荷所用的介質分類，空調系統(tǒng)可分為（）。A.空氣水系統(tǒng)B.全空氣系統(tǒng)C.全水系統(tǒng)D.冷劑系統(tǒng)E.集中式系統(tǒng)【答案】ABCD28、在工業(yè)建筑設計中，工藝設計的評價指標包括（）。A.凈現(xiàn)值B.凈年值C.建筑毛密度D.投資回收期E.內(nèi)部收益率【答案】ABD29、在可行性研究階段，房屋開發(fā)費用中各項費用的估算可以采用的方法有（）。A.單元估算法B.工程量近似匡算法C.單位指標估算法D.蒙特卡洛模擬法E.概算指標法【答案】ABC30、盈虧平衡分析中，產(chǎn)品成本與產(chǎn)量、銷售收入與銷量之間呈線性關系的假設條件有（）。A.產(chǎn)品總成本不隨產(chǎn)銷量變化B.產(chǎn)品銷售量等于生產(chǎn)量C.單位產(chǎn)品變動成本不隨產(chǎn)銷量變化D.單位產(chǎn)品銷售價格不隨產(chǎn)銷量變化E.單位產(chǎn)品固定成本不隨產(chǎn)銷量變化【答案】BCD31、政府對企業(yè)投資項目進行核準評估時，重點評估的內(nèi)容有（）。A.項目是否符合國家法律法規(guī)要求B.項目是否符合保護生態(tài)環(huán)境的要求C.項目是否符合國家宏觀調控政策的要求D.項目是否符合該企業(yè)投資目標實現(xiàn)的要求E.項目是否符合該企業(yè)經(jīng)濟效益要求【答案】ABC32、下列報表中，屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目基本財務報表的有（）。A.資產(chǎn)負債表B.投資計劃與資金籌措表C.借款還本付息估算表D.財務計劃現(xiàn)金流量表E.利潤表【答案】AD33、下列報表中，屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目財務評價的基本報表有（）。A.資產(chǎn)負債表B.投資計劃與資金籌措表C.借款還本付息估算表D.財務計劃現(xiàn)金流量表E.利潤表【答案】AD34、下列不確定性分析方法中，屬于風險分析方法的有（）。A.三項預測值法B.專家打分法C.解析方法D.蒙特卡洛模擬法E.盈虧平衡分析法【答案】BCD35、下列房地產(chǎn)開發(fā)工作中，屬于前期工作階段的是（）。A.進行項目的財務評價B.獲取項目所需土地C.確定規(guī)劃設計方案并獲得批準D.對項目的建設工程進行招標E.提交項目開工申請并獲得批準【答案】BCD36、建筑平面設計常見的組合方式包括（）。A.走廊式組合B.套間式組合C.單間式組合D.大廳式組合E.整體式組合【答案】ABD37、在各種市場方法調查中，網(wǎng)絡聯(lián)系方法的特點有（）。A.成本低B.反饋快C.能深入了解被訪者情況D.回收率高E.能深度訪談【答案】AB38、土地一級開發(fā)，是指城市政府委托當?shù)赝恋厥召弮錂C構，按照土地利用總體規(guī)劃，城市總體規(guī)劃及控制性詳細規(guī)劃和年度土地供應計劃，對確定的()，統(tǒng)一組織進行征地、農(nóng)轉用、拆遷和市政道路等基礎設施建設的行為。A.存量國有土地B.擬征用土地C.農(nóng)轉用土地D.開發(fā)商委托開發(fā)土地E合作開發(fā)土地【答案】ABC39、當承包商僅作為營造商時，其利潤僅與（）有關，承擔的風險相對較少A.土地成本B.建造成本C.資金籌措D.施工周期E.市場營銷【答案】BD40、下列關于樓、地面的構造，表述正確的是（）。A.在有隔聲、保溫等要求的樓面設置輕質材料的填充層B.墊層是在基層之上的構造層C.面層是地面的表層D.面層是人們直接接觸的一層E.地面的基層是結構樓板【答案】ABCD大題（共20題）一、本次估價背景如下：估價對象為一宗商業(yè)用途的在建工程；主體結構封頂后至估價時點已停工3年，規(guī)劃總建筑面積為1.5萬m2，估價目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供依據(jù)而評估房地產(chǎn)的抵押價值。以下為該房地產(chǎn)抵押估價技術報告中“估價方法適用性分析”內(nèi)容片段：估價方法適用性分析1．根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291—1999），主要的估價方法有市場法、收益法、成本法、假設開發(fā)法、基準地價修正法等。因估價對象為在建工程，具有開發(fā)潛力，宜采用假設開發(fā)法估價；估價對象為商業(yè)房地產(chǎn)，故可以采用收益法測算開發(fā)完成的價值；估價對象成本造價等資料較為齊全，故可以采用成本法估價。因此，綜合確定本次估價采用假設開發(fā)法、收益法、成本法三種估價方法。2．假設開發(fā)法是預測估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤，然后將開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤來求取估價對象價值的方法。由于本次估價目的是在建工程抵押，所以在采用假設開發(fā)法時按自愿轉讓前提進行估價。3．收益法是預測估價對象的未來收益，利用合適的報酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來收益轉換為價值來求取估價對象價值的方法。由于估價對象為商業(yè)房地產(chǎn)，且成本造價資料較為齊全，故可采用收益法、成本法估算估價對象開發(fā)完成后的價值。4．成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格的折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。本次具體采用房地分估、綜合計價的方式進行，用市場法評估土地使用權價格，用成本法評估在建工程建筑物價格，并估算在建工程于現(xiàn)狀條件下的房地合一價格。用成本法評估在建工程建筑物價格時，根據(jù)估價委托人提供的該在建工程項目造價資料等據(jù)實測算。由于估價對象已停工3年，故在成本法估價中應考慮其折舊因素。【答案】二、本次估價背景情況如下：估價對象是李某擁有的位于某住宅小區(qū)一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區(qū)商業(yè)配套不足的問題，規(guī)劃部門原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業(yè)主已將住宅改為商鋪。李某也已申請改建，但尚未辦理完變更手續(xù)，后因債務問題需轉讓該套住宅，委托房地產(chǎn)估價機構評估其市場價值。以下是該房地產(chǎn)估價報告中“最高最佳利用分析”內(nèi)容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允許，技術上可能，經(jīng)濟上允許，經(jīng)過充分合理的論證，使估價對象的價值最大的一種利用。估價對象最高最佳利用分析具體如下：1．法律上的允許。估價對象相關權屬證書登記土地用途為綜合用地，房屋用途為住宅。鑒于土地法定用途為綜合用地，且規(guī)劃部門已原則同意該幢住宅樓一層改建為商鋪，故估價對象變更房屋用途具有可能性。因李某已申請改建，所以估價對象按照商業(yè)用途使用在法律上應視為許可。2．技術上的可能性。雖然估價對象為已建成住宅，但經(jīng)估價人員實地查勘，為適應改建為商鋪用途的需要，可以拆除承重墻以外的部分墻體。所以，估價對象改建為商鋪從建筑材料性能、施工手段等技術方面是可能的。3．經(jīng)濟上的可行性。結合估價對象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況，經(jīng)過分析測算，若估價對象改建為商鋪使用，未來作為商鋪使用帶來的收入現(xiàn)值，大于作為住宅使用帶來的收入現(xiàn)值。所以，估價對象改建為商鋪使用經(jīng)濟上可行。4．價值最大化分析。經(jīng)調查，于估價時點估價對象類似住宅市場均價為8000元/m2，類似商鋪市場均價為20000元/m2。若估價對象改建為商鋪使用，扣除需支付的改造裝修成本及應得利潤后，其剩余價值大于作為住宅使用的價值。所以，估價對象作為商鋪利用的價值為最大。綜上所述，估價對象的最高最佳利用方式為商鋪，故本次估價以重新開發(fā)為前提?！敬鸢浮咳?、（一）某家庭計劃5年后購買一套120m2的新建住房，該家庭目前及未來5年的財務狀況如下：（1）目前已準備用于購房的積蓄共50萬元；（2）該家庭月工資收入為12000元，預計將以每月0.5%的比例遞增，該收入的50%儲蓄用于購房；（3）該家庭另有一套房產(chǎn)出租，每月凈租金收入為1000元，全部儲蓄用于購房。各項收入均為月末取得。若5年后該家庭購房時首付款比例為50%，則在不出售目前房產(chǎn)且假設未來收入能滿足還貸要求的情況下，該家庭可承受的最高住房單價是多少？（假設銀行存款年利率為3%，按月計息）【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5錯誤12=60，s=0.5%，A1=12000錯誤50%=6000（元），A2=1000元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000錯誤（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（i－s）{1－［（1+s）/（1+i）］n}（1+i）n=6000/（0.25%－0.5%）錯誤{1－［（1+0.5%）/（1+0.25%）］60}錯誤（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2［（1+i）］n－1］/i或者F3=A2/i［1－1/（1+i）n］（1+i）n=1000錯誤［（1+0.25%）60－1］/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）可購住房總價為：1094815.19/50%=2189630.38（元）；（6）可購住房單價為：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。方法二：（1）P1=50萬元；四、××商務樓估價報告報告封面及目錄（略）致委托方函（略）估價師聲明（略）估價的假設和限制條件（略）估價結果報告一、委托方××××商貿(mào)有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號。二、估價方××××房地產(chǎn)估價有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號，房地產(chǎn)估價機構資質等級：×級。三、估價對象××商貿(mào)樓位于××市××路××號，四至××××，屬××××商貿(mào)有限公司所有?！痢痢痢辽藤Q(mào)有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得××商務樓用地的土地使用權（使用年限為40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途為商業(yè)。××商務樓為八層鋼筋混凝土現(xiàn)澆框架結構，建筑面積為6611m2，總用地面積為2560m2。自籌資金開發(fā)建設，于2001年4月全部竣工并進行了精裝修后投入使用。估價對象其他內(nèi)容描述（略）四、估價目的評估××商務樓市場價值，為整體轉讓提供價格參考依據(jù)。五、估價時間2003年4月1日。六、價值定義本次估價采用公開市場價值標準。【答案】五、以下為某房地產(chǎn)抵押估價報告中變現(xiàn)能力分析內(nèi)容的片段：變現(xiàn)能力是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉換為現(xiàn)金的可能性。影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：1．通用性：通用性就是房地產(chǎn)能否普遍使用，適用多種用途。一般地說，通用性越差，用途越專業(yè)化的房地產(chǎn)，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。例如，標準廠房比特殊廠房的通用性差。估價對象中，大型商場部分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。2．獨立使用性：獨立使用性是指抵押房地產(chǎn)能否單獨地使用而不受限制。一般地說，獨立使用性越差的房地產(chǎn)，越影響房地產(chǎn)的使用，變現(xiàn)能力越弱。估價對象為大型商場及辦公樓，設計功能齊全，獨立使用性均較好。3．可分割轉讓性：所謂可分割轉讓性，是指在物理上、經(jīng)濟上是否可以分離開來使用。容易分割轉讓的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力相對較強；反之，變現(xiàn)能力就較弱。估價對象為在建的大型商場及辦公樓，適宜分割轉讓。4．房地產(chǎn)開發(fā)程度：估價對象為在建工程，至估價時點已完成打樁工程、基坑圍護和基礎工程等，上部結構已建至裙樓四層，正進行施工。由于在建工程不確定性因素較多，估價對象變現(xiàn)能力較強。5．價值、規(guī)模大?。阂话愕卣f，總價值越大、規(guī)模越大的房地產(chǎn)，所需的資金越多，越不容易找到買主，變現(xiàn)能力越弱。例如，大型商場比小店鋪的變現(xiàn)能力弱。估價對象建筑面積大，總價高，變現(xiàn)能力較弱。6．區(qū)位：一般地說，處于越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越弱。例如，郊區(qū)的房地產(chǎn)比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱，商圈外的商業(yè)用房比商圈內(nèi)的商業(yè)用房變現(xiàn)能力弱?！敬鸢浮苛?、H辦公用房建于2005年，為4層鋼筋混凝土框架結構，建筑面積2310m2，建筑密度為60%，用地為2004年通過出讓國有土地使用權取得，使用期限40年。2010年因抵押貸款，對該房地產(chǎn)進行評估。采用成本法，其計算過程如下。（1）土地價格估算根據(jù)有關資料，考慮估價對象用地性質、土地等級、地段位置等，確定估價對象用地樓面地價為1200元/m2。則土地價格為：1200×2310×60%＝1663200（元）≈166.3（萬元）。（2）建筑物價格計算按照本市2010年同類鋼筋混凝土框架結構建筑物重置價格為2175元/m2。該工程建設期為1年，假設資金分期均勻投入，年貸款利息率為5.85%，開發(fā)商利潤率為20%，則利息為：2175×0.5×5.85%≈63.6（元/m2）。開發(fā)商利潤為：2175×20%＝435（元/m2）。鋼筋混凝土框架結構使用年限為60年，殘值率為2%，已使用5年，根據(jù)定率折舊法公式，其成新率為：[1－（1－2%）×5/60]×100%＝92%。建筑物現(xiàn)值為：（2175＋63.6＋435）×92%×2310＝5681934.72（元）≈568.2（萬元）。（3）估價結果確定166.3＋568.2＝734.5（萬元）【答案】七、以下為某房地產(chǎn)抵押估價報告中變現(xiàn)能力分析內(nèi)容的片段：變現(xiàn)能力是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉換為現(xiàn)金的可能性。影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：1．通用性：通用性就是房地產(chǎn)能否普遍使用，適用多種用途。一般地說，通用性越差，用途越專業(yè)化的房地產(chǎn)，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。例如，標準廠房比特殊廠房的通用性差。估價對象中，大型商場部分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。2．獨立使用性：獨立使用性是指抵押房地產(chǎn)能否單獨地使用而不受限制。一般地說，獨立使用性越差的房地產(chǎn)，越影響房地產(chǎn)的使用，變現(xiàn)能力越弱。估價對象為大型商場及辦公樓，設計功能齊全，獨立使用性均較好。3．可分割轉讓性：所謂可分割轉讓性，是指在物理上、經(jīng)濟上是否可以分離開來使用。容易分割轉讓的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力相對較強；反之，變現(xiàn)能力就較弱。估價對象為在建的大型商場及辦公樓，適宜分割轉讓。4．房地產(chǎn)開發(fā)程度：估價對象為在建工程，至估價時點已完成打樁工程、基坑圍護和基礎工程等，上部結構已建至裙樓四層，正進行施工。由于在建工程不確定性因素較多，估價對象變現(xiàn)能力較強。5．價值、規(guī)模大?。阂话愕卣f，總價值越大、規(guī)模越大的房地產(chǎn)，所需的資金越多，越不容易找到買主，變現(xiàn)能力越弱。例如，大型商場比小店鋪的變現(xiàn)能力弱。估價對象建筑面積大，總價高，變現(xiàn)能力較弱。6．區(qū)位：一般地說，處于越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越弱。例如，郊區(qū)的房地產(chǎn)比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱，商圈外的商業(yè)用房比商圈內(nèi)的商業(yè)用房變現(xiàn)能力弱?！敬鸢浮堪恕⒛臣彝ヒ缘盅嘿J款的方式購買了一套價值為100萬元的住宅，首付款為房價的50%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為12%，問：（1）抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少（2）如果該家庭30%的收入可以用來支付抵押貸款月還款額，則該家庭須月收入多少，才能購買上述住宅（3）如果該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初一次提前償還剩余貸款本息，則還款額為多少【答案】（1）抵押貸款額P=100×50%=50萬元；月貸款利率i=12%/12=1%；月還款額為：A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543萬元=5505.43元；（2）該家庭欲購買上述住宅，其月收入須為：5505.43/30%=18351.43元（3）該家庭在第6年年初一次提前償還剩余貸款余額時，所需償還金額為Pn=A[（（1+i）n-m-1）/[i（1+i）n-m]，其中，n=12×20=240，m=12×5=60，代入數(shù)據(jù)，得到Pn=5505.43×[（（1+1%）240-60-1）/[1%（1+1%）240-60]=458721.59元=45.87萬元。九、（一）某家庭計劃5年后購買一套120m2的新建住房，該家庭目前及未來5年的財務狀況如下：（1）目前已準備用于購房的積蓄共50萬元；（2）該家庭月工資收入為12000元，預計將以每月0.5%的比例遞增，該收入的50%儲蓄用于購房；（3）該家庭另有一套房產(chǎn)出租，每月凈租金收入為1000元，全部儲蓄用于購房。各項收入均為月末取得。若5年后該家庭購房時首付款比例為50%，則在不出售目前房產(chǎn)且假設未來收入能滿足還貸要求的情況下，該家庭可承受的最高住房單價是多少？（假設銀行存款年利率為3%，按月計息）【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5錯誤12=60，s=0.5%，A1=12000錯誤50%=6000（元），A2=1000元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000錯誤（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（i－s）{1－［（1+s）/（1+i）］n}（1+i）n=6000/（0.25%－0.5%）錯誤{1－［（1+0.5%）/（1+0.25%）］60}錯誤（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2［（1+i）］n－1］/i或者F3=A2/i［1－1/（1+i）n］（1+i）n=1000錯誤［（1+0.25%）60－1］/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）可購住房總價為：1094815.19/50%=2189630.38（元）；（6）可購住房單價為：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。方法二：（1）P1=50萬元；一十、估價對象為A城市一臨街商業(yè)鋪面，當?shù)仡愃品康禺a(chǎn)轉讓、租賃活動活躍；因城市道路擴建需要拆遷，并于2008年8月30日獲得該房屋的拆遷許可證。因拆遷需要對其進行估價，拆遷當事人約定室內(nèi)自行裝飾裝修部分一并估價。某房地產(chǎn)估價機構于2008年9月5日接受委托并簽訂估價委托合同，對該商業(yè)鋪面進行估價，估價作業(yè)日期為2008年9月5日至9月10日，房地產(chǎn)估價師張某于2008年9月5日到現(xiàn)場進行了實地查看。以下為該估價機構出具的估價結果報告的片段。一、估價委托人（略）二、估價機構（略）三、估價對象（一）估價對象實物狀況（略）（二）估價對象權益狀況（略）（三）估價對象區(qū)位狀況（略）四、估價目的：為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產(chǎn)市場價格。五、價值定義：估價對象于價值時點的公開市場價值。六、價值時點：2008年9月5日。七、估價依據(jù)1．《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。2．《城市房屋拆遷管理條例》（國務院令第305號）。3．《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291—1999）。【答案】一十一、H辦公用房建于2005年，為4層鋼筋混凝土框架結構，建筑面積2310m2，建筑密度為60%，用地為2004年通過出讓國有土地使用權取得，使用期限40年。2010年因抵押貸款，對該房地產(chǎn)進行評估。采用成本法，其計算過程如下。（1）土地價格估算根據(jù)有關資料，考慮估價對象用地性質、土地等級、地段位置等，確定估價對象用地樓面地價為1200元/m2。則土地價格為：1200×2310×60%＝1663200（元）≈166.3（萬元）。（2）建筑物價格計算按照本市2010年同類鋼筋混凝土框架結構建筑物重置價格為2175元/m2。該工程建設期為1年，假設資金分期均勻投入，年貸款利息率為5.85%，開發(fā)商利潤率為20%，則利息為：2175×0.5×5.85%≈63.6（元/m2）。開發(fā)商利潤為：2175×20%＝435（元/m2）。鋼筋混凝土框架結構使用年限為60年，殘值率為2%，已使用5年，根據(jù)定率折舊法公式，其成新率為：[1－（1－2%）×5/60]×100%＝92%。建筑物現(xiàn)值為：（2175＋63.6＋435）×92%×2310＝5681934.72（元）≈568.2（萬元）。（3）估價結果確定166.3＋568.2＝734.5（萬元）【答案】一十二、估價對象為A城市一臨街商業(yè)鋪面，當?shù)仡愃品康禺a(chǎn)轉讓、租賃活動活躍；因城市道路擴建需要拆遷，并于2008年8月30日獲得該房屋的拆遷許可證。因拆遷需要對其進行估價，拆遷當事人約定室內(nèi)自行裝飾裝修部分一并估價。某房地產(chǎn)估價機構于2008年9月5日接受委托并簽訂估價委托合同，對該商業(yè)鋪面進行估價，估價作業(yè)日期為2008年9月5日至9月10日，房地產(chǎn)估價師張某于2008年9月5日到現(xiàn)場進行了實地查看。以下為該估價機構出具的估價結果報告的片段。一、估價委托人（略）二、估價機構（略）三、估價對象（一）估價對象實物狀況（略）（二）估價對象權益狀況（略）（三）估價對象區(qū)位狀況（略）四、估價目的：為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產(chǎn)市場價格。五、價值定義：估價對象于價值時點的公開市場價值。六、價值時點：2008年9月5日。七、估價依據(jù)1．《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。2．《城市房屋拆遷管理條例》（國務院令第305號）。3．《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291—1999）。【答案】一十三、某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價值為100萬元的住宅，首付款為房價的50%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為12%，問：（1）抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少（2）如果該家庭30%的收入可以用來支付抵押貸款月還款額，則該家庭須月收入多少，才能購買上述住宅（3）如果該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初一次提前償還剩余貸款本息，則