2022-2023年度房地產估價師之開發(fā)經營與管理能力提升考試卷B卷附答案

2022-2023年度房地產估價師之開發(fā)經營與管理能力提升考試卷B卷附答案

單選題（共54題）1、房地產項目的臨界點分析，是分析計算一個或多個風險因素變化而使房地產項目達到()的極限值。A.利潤為零B.最高運營費用比率C.最大費用D.允許的最低經濟效益指標【答案】D2、為適應房地產市場波動，某房地產開發(fā)企業(yè)通過降低成本利潤率來確定其商品房銷售價格，該定價方法為（）。A.認知價值定價法B.成本加成定價法C.挑戰(zhàn)定價法D.領導定價法【答案】B3、在收集一手資料的調查手段中，開放式問卷調查適用于（）。A.因果性調查B.專題性調查C.描述性調查D.試探性調查【答案】D4、城鎮(zhèn)土地使用稅是房地產開發(fā)投資企業(yè)在開發(fā)經營過程中占用國有土地應繳納的一種稅，視土地等級、用途按（）征收。A.土地出讓金B(yǎng).占用面積C.經營收入D.銷售收入【答案】B5、一般來說，對于一個開發(fā)期為2年的商品住宅開發(fā)項目，其目標成本利潤率大體應為（）。A.15%～25%B.25%～35%C.35%～45%D.45%～50%【答案】C6、估計房地產置業(yè)投資項目的空置率時，不用考慮（）的影響。A.宏觀社會經濟環(huán)境B.房地產市場供求關系C.租戶支付租金能力D.銀行貸款利率【答案】D7、房地產直接投資包括（）形式。A.從取得土地使用權開始的開發(fā)投資和面向建成物業(yè)的置業(yè)投資B.面向建成物業(yè)的置業(yè)投資C.從取得土地使用權開始的開發(fā)投資D.從取得土地使用權開始的開發(fā)投資和房地產企業(yè)債券投資【答案】A8、（）是某個經濟行為個體的活動使他人或社會受益，而受益者無須花費代價。A.負外部性B.正外部性C.強外部性D.弱外部性【答案】B9、關于評標委員會組成的說法中，正確的是（）。A.評標委員會由政府有關部門代表和技術經濟方面的專家組成B.評標委員會成員可以為5人C.評標委員會成員中，經濟技術專家不得少于成員總數(shù)的1/3D.評標委員會的專家成員應由招標人負責指定【答案】B10、混凝土的主要性質是（）。A.水灰比B.水泥品種C.和易性D.砂率【答案】C11、在收益性物業(yè)管理中，資金來自物業(yè)收益的大修基金通常由（）直接管理。A.業(yè)主B.租戶C.物業(yè)服務企業(yè)D.物業(yè)管理協(xié)會【答案】C12、某物業(yè)的購買價為100萬元，其中50萬元為銀行抵押貸款，期限10年，年利率12%，按年等額償還。如該物業(yè)年凈經營收入為30萬元，則該物業(yè)投資的償債備付率為（）。A.0.18B.0.12C.3.39D.5.00【答案】C13、下列選項中，反映一定時期內城市居民家庭所購買的生活消費品價格和服務項目價格變動趨勢和程度的相對數(shù)是（）。A.城市家庭可支配收入B.城市家庭總支出C.房地產價格指數(shù)D.城市居民消費價格指數(shù)【答案】D14、下列房地產投資項目評價指標中，可用于判斷項目能夠承受最高貸款利率的是（）。A.成本利潤率B.資本金利潤率C.銷售利潤率D.財務內部收益率【答案】D15、（）是指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風險。A.市場供求風險B.通貨膨脹風險C.利率風險D.或然損失風險【答案】B16、下列關于貸款擔保的說法，錯誤的是()。A.是為提高貸款償還的可能性，降低銀行資金損失的風險，由借款人或第三人對貸款本息的償還提供的一種保證B.貸款的擔保人能取代借款人的信用狀況C.貸款的擔保并不一定能確保貸款得以足額償還D.貸款有保證、抵押、質押三種形式【答案】B17、某企業(yè)12月末部分資產與負債余量如下：現(xiàn)金和銀行存款70萬元，長期投資100萬元，短期投資120萬元，應收票據(jù)210萬元，短期借款30萬元，應付票據(jù)和應付賬款110萬元，應付工資60萬元，應付債券300萬元。則該企業(yè)流動比率是（）。A.40%B.50%C.200%D.250%【答案】C18、下列屬于房地產開發(fā)投資的靜態(tài)指標的是（）。A.財務內部收益率B.投資回報率C.成本利潤率D.資本金凈利潤率【答案】C19、某購房者向銀行申請了以等比遞增方式還款的個人住房抵押貸款。如果該貸款的年利率為5.75%，期限為15年，按月償還，首次月還款額為2000元，月還款額增長率為0.2%，則該購房者在第5年后的第6個月的還款額為（）。A.2277.4元B.2281.9元C.2728.8元D.2741.9元【答案】A20、某筆住房抵押貸款按月還本付息，其月利率為0.5%，計息周期為一年，實際利率是（）。A.106.12%B.6.17%C.50.21%D.6.00%【答案】B21、對于一般的商用房地產投資項目，其償債備付率至少應大于（）。A.1.15B.1.5C.1.8D.2.0【答案】A22、下列選項中屬于房地產開發(fā)投資與置業(yè)投資指標體系中靜態(tài)盈利能力指標的是（）。A.財務內部收益率B.財務凈現(xiàn)值C.銷售利潤率D.靜態(tài)投資回收期【答案】D23、在項目評估過程中，租金或售價的確定是通過與（）進行比較、修正后得來的。A.近期交易物業(yè)的租金或售價B.市場上交易物業(yè)的租金或售價C.類似物業(yè)D.市場上近期交易的類似物業(yè)的租金或售價【答案】D24、《傷寒明理論》的作者是A.唐慎微B.王肯堂C.王燾D.成無己【答案】D25、下列物業(yè)中，屬于特殊物業(yè)的是（）A.在建工程B.車站C.購物中心D.科技產業(yè)園區(qū)【答案】B26、某寫字樓月潛在毛租金收入為100萬元，月平均運營費用為60萬元，月平均空置率為5％，月平均租金損失率為2％，月平均其他收入為潛在毛租金收入的3％，則該寫字樓的月凈經營收入是（）萬元。A.33.00B.33.10C.36.00D.36.10【答案】C27、在市場經濟條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于（）。A.物業(yè)出租經營成本B.同類型物業(yè)市場供求關系C.物業(yè)出租稅費水平D.業(yè)主希望的投資回報率【答案】B28、僅考慮房地產的投資特性時，一般認為購買銷售玩具的店鋪比購買生產玩具的廠房的投資風險小，這是因為前者比后者（）。A.更適于進行長期投資B.變現(xiàn)性差C.具有更強的適應性D.具有更專業(yè)的物業(yè)管理【答案】C29、同時開發(fā)幾種產品，分別定位于不同的細分市場的營銷方式是()。A.無差異性營銷B.差異性營銷C.定制性營銷D.集中性營銷【答案】B30、某寫字樓月潛在毛租金收入為100萬元，月平均運營費用為60萬元，月平均空置率為5%，月平均租金損失率為2%，月平均其他收入為潛在毛租金收入的3%，則該寫字樓的月凈經營收入是（）萬元。A.33.00B.33.10C.36.00D.36.10【答案】C31、某銀行提供的貸款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三筆貸款。若甲貸款以年計息，乙貸款以季計息，丙貸款以月計息，則這三筆貸款的實際年利率從大到小排列順序正確的是（）。A.甲＞乙＞丙B.丙＞乙＞甲C.乙＞甲＞丙D.乙＞丙＞甲【答案】B32、關于預算，下列說法錯誤的是()。A.可以幫助物業(yè)管理企業(yè)努力減少物業(yè)凈經營收入的變動，估算在某一時間上物業(yè)現(xiàn)金流的狀況B.當一項未預計到的費用支出導致現(xiàn)金短缺時，預算可以幫助物業(yè)管理企業(yè)找到妥善的處理方法，以滿足這項費用的支出C.預算有許多類型，主要有年度運營預算，資本支出預算和長期預算D.年度運營預算可以顯示在業(yè)主持有物業(yè)的時間內，物業(yè)的現(xiàn)金流將會有哪些變化【答案】D33、已知兩稅一費的稅、費率分別為營業(yè)稅5%、城市維護建設稅7%、教育費附加3%，若銷售收入為700萬元，則應繳納兩稅一費的總額為()萬元。A.55.0B.38.5C.105.0D.23.6【答案】B34、當貸款綜合風險度超過（）時，為高風險貸款。A.50%B.60%C.80%D.90%【答案】B35、下列房地產投資項目經濟評價基礎參數(shù)中，屬于收益相關指標的是（）。A.出租率B.基準收益率C.成本利潤率D.財務杠桿比率【答案】A36、以下屬于房地產資產管理范圍的是（）。A.制定物業(yè)策略計劃B.設備更新財務預測C.室內布局與空間規(guī)劃D.建筑設計與工程規(guī)劃【答案】A37、下列選項中，不計入收益性物業(yè)運營管理費用的是（）。A.抵押貸款還本付息B.管理人員工資C.公共設施維修費D.保險費【答案】A38、產生房地產價格泡沫的基礎是（）。A.土地稀缺B.城市化進程快C.投機需求膨脹D.金融機構過度放貸【答案】A39、租金調整時可能會引起爭議而訴諸于法律所帶來的風險屬于（）。A.收益現(xiàn)金流風險B.資本價值風險C.比較風險D.未來運營費用風險【答案】D40、在利用期望值法進行項目風險分析時，分別估算各不確定性因素每種情況下發(fā)生的概率之后，需要做的是（）。A.計算各年凈現(xiàn)金流量的標準差B.計算凈現(xiàn)值大于或等于零時的累計概率C.計算各年凈現(xiàn)值的標準差D.計算各可能發(fā)生情況下的凈現(xiàn)值【答案】D41、（）對于宏觀經濟變化的反應是最快和最大的。A.工業(yè)物業(yè)B.居住物業(yè)C.零售商業(yè)用房D.寫字樓【答案】C42、某房地產公司，負債合計為3000萬元，資產合計為5000萬元，流動資產和流動負債分別為2500和1250萬元，存貨為1500萬元。則其速動比率為（）。A.60%B.80%C.100%D.200%【答案】B43、根據(jù)國內生產總值的（）形態(tài)看，GDP是所有常住單位在一定時期內生產的全部貨物和服務價值超過同期投入的全部非固定資產貨物和服務價值的差額。A.價值B.收入C.產品D.貨幣【答案】A44、下列對某種特定商品有興趣的消費者的集合是（）。A.服務市場B.合格有效市場C.有效市場D.潛在市場【答案】D45、房地產投資之弊不包括()A.流動性差B.投資數(shù)額巨大C.提高投資者的資信等級D.投資回收期較長【答案】C46、由于自然原因、社會原因導致借款人失去還款能力，以及由于主觀原因、信用意識差等導致的拖延還款或賴帳不還，這種風險因素稱為個人住房抵押貸款的（）。A.操作風險B.信用風險C.市場風險D.法律風險【答案】B47、計算資本金財務內部收益率、財務凈現(xiàn)值等評價指標，考察項目資本金的盈利能力的財務報表是（）。A.全部投資現(xiàn)金流量表B.資本金現(xiàn)金流量表C.投資者各方現(xiàn)金流量表D.資金來源與運用表【答案】B48、保和丸的主治證為A.胸脘痞滿，不思飲食B.脘腹痞滿脹痛，噯腐吞酸，惡食嘔逆，或大便泄瀉，舌苔厚膩，脈滑C.脘腹痞滿脹痛，赤白痢疾，里急后重，或大便秘結，舌苔黃膩，脈沉實D.脘腹脹痛，下痢泄瀉，或大便秘結，小便短赤，舌苔黃膩，脈沉有力【答案】B49、我國對外籌資成本是在（）的基礎上加一定的百分比。A.倫敦同業(yè)拆放利率B.新加坡同業(yè)拆放利率C.紐約同業(yè)拆放利率D.香港同業(yè)拆放利率【答案】A50、物業(yè)服務企業(yè)在選擇零售商作為零售商業(yè)物業(yè)的租戶時，首先要考慮的因素是（）。A.零售商的財務能力B.零售商需要的服務C.零售商業(yè)物業(yè)的組合與位置分配D.零售商的聲譽【答案】D51、對房地產開發(fā)項目退讓用地邊界的規(guī)劃設計要求，應在城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門下發(fā)的（）中提出。A.《建設項目用地預審與選址意見書》B.《設計方案審查意見》C.《建設工程規(guī)劃許可證》D.《建設用地規(guī)劃許可證》【答案】A52、在房地產開發(fā)項目經濟評價中，選擇評價的基礎參數(shù)時，一般將運營成本占毛租金收入比率歸為（）。A.時間類參數(shù)B.融資相關參數(shù)C.評價標準類指標D.收益相關指標【答案】D53、（）是反映債權人所提供的資金占全部資產的比例。A.資產負債率B.流動比率C.償債備付率D.利息備付率【答案】A54、對某房地產項目進行敏感性分析，當?shù)貎r、建造成本、貸款利率、資本化率分別降低10%時，項目開發(fā)利潤的變化分別為27.31萬元、55.04萬元、10.16萬元、88.33萬元，則其中最敏感的因素是（）。A.地價B.建造成本C.貸款利率D.資本化率【答案】D多選題（共14題）1、從總體上來說，投資分為固定資產投資和流動資產投資。流動資產投資包括以下()投資。A.土地B.房屋C.機械設備D.原材料E輔料【答案】D2、建筑物的防雷裝置一般由（）組成。A.接天線B.引下線C.上引線D.接地線E.接閃器【答案】BD3、房地產技術發(fā)展環(huán)境調查包括（）等。A.社會擁有量B.新產品的國內外先進水平C.新產品的技術現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢D.通訊及交通運輸E.能源與資源供應【答案】BC4、關于單利計息與復利計息的說法中，正確的有（）。A.我國個人儲蓄存款和國庫券的利息是以復利計算的B.我國房地產抵押貸款和住房抵押貸款是按復利計息的C.在投資分析中，一般采用單利計息D.資金在不停地運動，在實際使用中都采用連續(xù)復利計息E.在實際中采用較為簡便的間斷復利計息方式計算【答案】B5、機器字長為8位，定點整數(shù)x的補碼用十六進制表示為B6H，則其反碼用十六進制表示為()。A.CAHB.B6HC.4AHD.B5H【答案】D6、衡量房地產開發(fā)投資項目清償能力的主要指標包括（）。A.現(xiàn)金回報率B.利息備付率C.資產負債率D.流動比率E.速動比率【答案】BC7、在房地產投資項目可行性研究中，調查研究主要是從市場調查和資源調查兩方面進行。其中市場調查的主要內容有（）。A.競爭能力B.房地產市場供需C.價格D.環(huán)境保護E.外圍基礎設施【答案】ABC8、土地一級開發(fā)，是指城市政府委托當?shù)赝恋厥召弮錂C構，按照土地利用總體規(guī)劃，城市總體規(guī)劃及控制性詳細規(guī)劃和年度土地供應計劃，對確定的()，統(tǒng)一組織進行征地、農轉用、拆遷和市政道路等基礎設施建設的行為。A.存量國有土地B.擬征用土地C.農轉用土地D.開發(fā)商委托開發(fā)土地E合作開發(fā)土地【答案】ABC9、下列房地產市場價格指標中，屬于市場交易指標的有（）。A.吸納量B.新竣工量C.預售面積D.可供租售量E.房地產價格【答案】AC10、以出讓方式取得城市熟地的土地使用權時，土地使用權出讓的地價款包括（）。A.建筑安裝工程費B.國有土地使用權出讓金C.土地開發(fā)成本D.公共配套設施建設費E.土地增值收益或溢價【答案】BC11、可行性研究就是在投資決策前，對建設項目進行全面的技術經濟分析、論證的科學方法。它要求綜合研究建設項目的（）。A.社會的認同性B.技術先進性和適用性C.經濟合理性D.建設的可能性E.政策的導向性【答案】BCD12、下列房地產開發(fā)項目成本費用中，屬于房屋開發(fā)費的有（）。A.土地出讓價款B.土地購置稅費C.建筑安裝工程費D.基礎設施建設費E.公共配套設施建設費【答案】CD13、在計算房地產投資項目的償債備付率時，可用于還本付息的資金包括()。A.折舊和攤銷B.投資回收C.投資回報D.可用于還款的利潤E在成本中列支的利息【答案】AD14、當承包商僅作為營造商時，其利潤僅與（）有關，承擔的風險相對較少A.土地成本B.建造成本C.資金籌措D.施工周期E.市場營銷【答案】BD大題（共2題）一、本次估價背景情況如下：估價對象是李某擁有的位于某住宅小區(qū)一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區(qū)商業(yè)配套不足的問題，規(guī)劃部門原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業(yè)主已將住宅改為商鋪。李某也已申請改建，但尚未辦理完變更手續(xù)，后因債務問題需轉讓該套住宅，委托房地產估價機構評估其市場價值。以下是該房地產估價報告中“最高最佳利用分析”內容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允許，技術上可能，經濟上允許，經過充分合理的論證，使估價對象的價值最大的一種利用。估價對象最高最佳利用分析具體如下：1．法律上的允許。估價對象相關權屬證書登記土地用途為綜合用地，房屋用途為住宅。鑒于土地法定用途為綜合用地，且規(guī)劃部門已原則同意該幢住宅樓一層改建為商鋪，故估價對象變更房屋用途具有可能性。因李某已申請改建，所以估價對象按照商業(yè)用途使用在法律上應視為許可。2．技術上的可能性。雖然估價對象為已建成住宅，但經估價人員實地查勘，為適應改建為商鋪用途的需要，可以拆除承重墻以外的部分墻體。所以，估價對象改建為商鋪從建筑材料性能、施工手段等技術方面是可能的。3．經濟上的可行性。結合估價對象所在區(qū)域房地產市場狀況，經過分析測算，若估價對象改建為商鋪使用，未來作為商鋪使用帶來的收入現(xiàn)值，大于作為住宅使用帶來的收入現(xiàn)值。所以，估價對象改建為商鋪使用經濟上可行。4．價值最大化分析。經調查，于估價時點估價對象類似住宅市場均價為8000元/m2，類似商鋪市場均價為20000元/m2。若估價對象改建為商鋪使用，扣除需支付的改造裝修成本及應得利潤后，其剩余價值大于作為住宅使用的價值。所以，估價對象作為商鋪利用的價值為最大。綜上所述，估價對象的最高最佳利用方