煙臺房地產(chǎn)發(fā)展報告

煙臺房地產(chǎn)調(diào)研報告蘇州市博思堂投資顧問有限公司2008年8月2房地產(chǎn)發(fā)展概況3

區(qū)域市場分析1煙臺城市介紹4市場發(fā)展展望煙臺城市介紹—地理位置距離煙臺200公里的范圍圈內(nèi)有大連、青島。距離煙臺400公里的范圍圈內(nèi)有天津、濟南。距離煙臺600公里的范圍圈內(nèi)有北京、石家莊、沈陽以及朝鮮半島的首爾和平壤。地處山東半島中部，與遼東半島的大連一起，扼守京津門戶東連威海，西接濰坊，西南與青島毗鄰，北瀕渤海、黃海，并與韓國、日本隔海相望全市海岸線曲長702.5公里，海島曲長206.62公里。中國14個沿海開放城市之一；是海洋文化與大陸文化交融最和諧的優(yōu)美城市；溫帶海洋性氣候，最適宜人類居住的地方；900多公里海岸線，有包括10萬噸級碼頭泊位在內(nèi)的港口20多個，年吞吐能力達2500萬噸，是中國20個樞紐港之一；有中國最早的開發(fā)區(qū)；食品、機械、黃金、電子四大支柱產(chǎn)業(yè)赫赫有名。

煙臺城市介紹—城市交通陸：煙臺市擁有多條高速公路、國道、鐵路貫穿全境，2007年年末全市公路通車里程13574.4公里，其中一級公路通車里程757.6公里，高速公路通車里程414公里。其中煙青高速與煙威高速是城市對外陸地交通的兩大動脈。此外2006年底開通的煙連鐵路渡輪成為東北與環(huán)渤海與珠三角兩大經(jīng)濟圈交通運輸?shù)募~帶。海：煙臺沿海10處港口中有5處是國家一類開放口岸，擁有良好的深水港口優(yōu)勢。其中煙臺港是山東半島三大樞紐港口之一，是煙臺作為全國重要港口城市的標志，是中國北方重要的對外貿(mào)易樞紐港，與70多個國家和地區(qū)的100多個港口直接通航?？眨汉娇諛I(yè)快速發(fā)展，煙臺萊山機場2007年年末通航城市30個；平均每周有143個航班。全年起落架次1.9萬架，增長8%，全年旅客運輸量164萬人，增長15.6%；貨物運輸量2.35萬噸，增長9.4%。對外交通方面，煙臺市具有良好的陸、海、空全方位交通優(yōu)勢，為城市經(jīng)濟發(fā)展創(chuàng)造良好條件。煙大輪渡項目新建鐵路引線34.35公里，海上運輸距離約86.28海里（159.8公里），是我國最長的跨海鐵路輪渡。隨著煙連鐵路輪渡的建成，煙臺是真正意義上的交通樞紐，這是相鄰的青島和威海兩個城市無法相比的區(qū)位優(yōu)勢。而以煙臺為中心東、西海岸帶，有幾千平方公里連片的未開發(fā)的土地，以煙臺城市為基地，開發(fā)東、西海岸經(jīng)濟帶，前景一片光明。煙臺城市介紹—城市人口和城市規(guī)模人口現(xiàn)狀：戶籍人口持續(xù)增長：2007年末煙臺市戶籍數(shù)為228.51萬戶，人口為651.47萬人，人口比去年增長0.23%，煙臺市區(qū)人口達到180.01萬人，增幅為0.6%.外來人口迅猛增長：據(jù)統(tǒng)計2005年煙臺外來從業(yè)人員達到8萬，2006年暴漲為34萬，2007年預(yù)計在50萬左右，外來人口已經(jīng)占城市總?cè)丝诘?5%左右！從城市人口規(guī)模看，煙臺市已位于山東省大城市行列。城市規(guī)模：根據(jù)規(guī)劃，煙臺中心城區(qū)2010年城市人口規(guī)模為170萬人（目前已經(jīng)達到），城市建設(shè)用地為200平方公里。2020年城市人口規(guī)模為230萬人，城市建設(shè)用地為255平方公里。年份城市人口（萬人）增長率2005年176.231.10%2006年178.911.5%2007年180.010.6%近年來煙臺經(jīng)濟高速發(fā)展，城市人口已經(jīng)突破原來規(guī)劃，城市建設(shè)框架也已經(jīng)初步確定，但由于周邊城區(qū)的配套和人氣沒有及時形成，目前依然給人海濱小城市的感覺，城市規(guī)模和檔次仍難以與青島、大連等城市媲美！煙臺市轄芝罘、福山、牟平、萊山、開發(fā)區(qū)5個行政區(qū)及長島縣，代管龍口、萊陽、萊州、蓬萊、招遠、棲霞、海陽7個縣級市。全市設(shè)鎮(zhèn)94個，街道辦事處48個，鄉(xiāng)6個，居委會467個，村委會6315個，自然村6880個。煙臺市最大橫距214公里，最大縱距130公里，土地面積13745.95平方公里，其中市區(qū)面積2643.60平方公里。牟平區(qū)開發(fā)區(qū)福山區(qū)煙臺市區(qū)現(xiàn)轄芝罘、萊山、福山、牟平四區(qū)和一個經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。現(xiàn)狀用地布局是以芝罘濱海地帶為中心，以煙威、煙青、五區(qū)連接路為軸線，拓展東西兩翼，貫通南北山海，城島相映，融山、城、海、島于一體的濱海組團式城市格局。從目前的現(xiàn)狀來看，煙臺的城區(qū)框架剛剛拉開，芝罘區(qū)對四周沒有形成強有力的輻射，各區(qū)分散，差異較大。煙青高速煙威高速往威海往青島五區(qū)連接路煙臺城市介紹—城區(qū)分布往大連牟平區(qū)開發(fā)區(qū)福山區(qū)煙臺城市介紹—各區(qū)域功能定位城市發(fā)展戰(zhàn)略部署原則1、壯大中心城市，發(fā)展八大組團加強城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和環(huán)境綜合整治，壯大中心城市，加快五區(qū)融合，膨脹中心區(qū)規(guī)模和實力。充分發(fā)揮資源和區(qū)位優(yōu)勢，繼續(xù)按照城市總體規(guī)劃，拓展東西兩翼，貫通南北山海，發(fā)展八大組團，形成組團式濱海城市格局。2、膨脹發(fā)展萊山區(qū)、完善提高芝罘區(qū)、壯大開發(fā)區(qū)膨脹發(fā)展萊山區(qū)，完善提高芝罘區(qū)，加快建設(shè)福山現(xiàn)代化工業(yè)城區(qū)，強化牟平綜合發(fā)展區(qū)，壯大煙臺經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，完善城市功能，規(guī)范城市管理，提升城市形象。城市規(guī)范范圍為：煙臺城市的建設(shè)發(fā)展方向是：東上，南下，西改，北造，重點發(fā)展東西兩翼；范圍包括萊山機場東西方向以北至海濱，東到牟平沁水河和養(yǎng)馬島，西至福山區(qū)八角鄉(xiāng)和蓬萊市大季家鎮(zhèn)，總面積470平方公里。區(qū)域功能地位芝罘區(qū)商業(yè)、居住中心福山區(qū)工業(yè)中心開發(fā)區(qū)外向型、現(xiàn)代化工業(yè)中心萊山區(qū)行政、居住、文化、教育中心牟平區(qū)休閑、娛樂、度假中心煙臺城市介紹—城市景觀“山聳城中，城隨山轉(zhuǎn)，海圍城繞，城島相映，融山、城、海、島于一體”，煙臺山、海、城、島相映成趣的濱海城市印象已經(jīng)初步顯現(xiàn)煙臺城市介紹—從GDP看煙臺煙臺市GDP增長情況近年來，煙臺市經(jīng)濟增速高于全省和全國首批十四個沿海開放城市平均增幅。2007年人均GDP達到44242元（按現(xiàn)價匯率折算為6057美元），已達到上中等收入國家水平。GDP增幅16.6%，比青島高0.6個百分點。資料來源：《煙臺市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》一、國內(nèi)生產(chǎn)總值與人均GDP持續(xù)快速增長煙臺市是國家首批沿海開放城市之一，是21世紀中國重點開發(fā)的環(huán)渤海經(jīng)濟圈內(nèi)的重要生長點，近幾年經(jīng)濟持續(xù)高速發(fā)展。經(jīng)濟總量在山東排第二，進入全國前二十名！與山東省其他經(jīng)濟發(fā)達城市及蘇州比較資料來源：當?shù)卣块T統(tǒng)計公報2007年煙臺市GDP總量與山東其他較發(fā)達城市相比，次于青島，居山東省第二位，相當于蘇州的一半。但每平方公里創(chuàng)造的GDP為2101萬元，低于青島和濟南。根據(jù)世界銀行1999年的劃分標準：低收入國家為760美元以下，下中等收入國家為760-3030美元，上中等收入國家為3031-9360美元，高收入國家為9361美元以上。城市GDP總量（億元）GDP（萬元/k㎡)GDP（萬元/人）青島3786355449950煙臺2879210144242濟南2554312442230蘇州5700671591350城市名稱全社會固定資產(chǎn)投資社會消費品零售總額外貿(mào)出口總額億元同比增長％億元同比增長％億美元同比增長％青島1635.423.31199.1819.1283.1020.6煙臺1606.7925.2829.718.9140.9260.2濟南1151.723.21103.117.434.3540.8蘇州2360121245.518118024.61、煙臺在全社會固定資產(chǎn)投資領(lǐng)先濟南，直追青島，經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿妱拧?、煙臺社會消費品零售總額落后于青島和濟南兩大城市，消費在經(jīng)濟增長中發(fā)揮的作用還有望提升！3、從外貿(mào)出口看，兩個城市都是對外貿(mào)易港口城市，然而煙臺落后青島一倍；但增幅是青島的將近三倍，一方面說明差距較大，另一方面也說明了外貿(mào)出口的上升空間很大。從以上三個方面的比較可以看出，與蘇州上海相比較，煙臺的經(jīng)濟發(fā)展相對落后，但未來幾年上升潛力更大！煙臺城市介紹—從經(jīng)濟發(fā)展的三要素看煙臺

2005年2006年2007年GDP2012.462402.12878.97固定資產(chǎn)投資1460.381591.161606.79房地產(chǎn)投資109.88143.64205.12R72.6%66.2%55.8%r5.5%6.0%7.1%r'7.5%9.0%12.8%備注R=固定資產(chǎn)投資/GDP，r=房地產(chǎn)投資/GDP，r’=房地產(chǎn)投資/固定資產(chǎn)投資1、煙臺市的固定資產(chǎn)投資/GDP的比重接近55.8％，但同時R的比值逐漸降低，表明投資過熱逐步得到抑制，固定資產(chǎn)投資一定程度上反映該地區(qū)的經(jīng)濟程度，因其中很多投資屬于長期投資，見效時間長，可見煙臺市經(jīng)濟未來增長潛力巨大。2、同時我們看到煙臺的房地產(chǎn)投資/GDP，也就是r指標值逐年增加，但還是控制10%以內(nèi)，屬于合理范圍。煙臺房地產(chǎn)投資還處在健康活躍范圍之內(nèi)。3、另外從房地產(chǎn)投資/固定資產(chǎn)投資，也就是r’指標值也呈逐年增加之勢，12.8%還是控制在合理的范圍內(nèi)。經(jīng)過近幾年的發(fā)展建設(shè)，未來幾年煙臺的經(jīng)濟已經(jīng)具備較大的潛力和上升空間，房地產(chǎn)發(fā)展方盛未艾。煙臺城市介紹—從房地產(chǎn)投資看煙臺在各產(chǎn)業(yè)總值迅速增長的情況下，煙臺三產(chǎn)比例更趨合理，其中工業(yè)和旅游業(yè)功不可沒，（資料來源：《煙臺市2006、2007年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》）從上圖可以看出，在生產(chǎn)總值保持高速增長的同時（2007年同比2006年增長16.6%），煙臺市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正日趨優(yōu)化合理，第一產(chǎn)業(yè)比例有所下降，第二、三產(chǎn)業(yè)比例增長，第二產(chǎn)業(yè)比例在原來基礎(chǔ)上的提高更進一步奠定煙臺市沿海工業(yè)城市的位。四大支柱產(chǎn)業(yè)（食品、機械、黃金、電子）主營業(yè)務(wù)收入占規(guī)模以上工業(yè)的比重達到56.0%。煙臺城市介紹—從三產(chǎn)比例看煙臺煙臺城市介紹—從人民生活水平看煙臺一、居民收入與支出均有提升經(jīng)濟指標類型2005年2006年2007年2007年（蘇州）城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）12452143741677221260人均消費支出（元）9035103161182913959人均住房面積18.6725.6326.43恩格爾系數(shù)37.2%34.7%33.4%37.9%農(nóng)村居民人均純收入（元）53476072697910300人均生活支出（元）3138340238957655人均住房面積27.6627.3127.82恩格爾系數(shù)39.29%37.44%37.06%36.2%？？？目前煙臺市城鎮(zhèn)、農(nóng)村恩格爾系數(shù)均在30—40%之內(nèi)，說明煙臺居民已步入富裕行列，消費能力逐漸增強，對住房面積和居住質(zhì)量的需求也隨之增強。近年來，城鎮(zhèn)、農(nóng)村居民收入與支出增幅都在15%左右。恩格爾系數(shù)在一定程度上衡量可以一個國家和地區(qū)人民生活水平的狀況。人均住房面積增長很快，這也說明近兩年來住房建設(shè)加快，目前人均居住面積已經(jīng)接近國家住房面積。（資料來源：煙臺市政府部門統(tǒng)計公報、年鑒）根據(jù)聯(lián)合國糧農(nóng)組織提出的標準，恩格爾系數(shù)在59%以上為貧困，50-59%為溫飽，40-50%為小康，30-40%為富裕，低于30%為最富裕。優(yōu)越的區(qū)位和交通優(yōu)勢使煙臺市具備山東半島最好的城市發(fā)展?jié)摿Γ粺熍_市大陸和海洋文化交融，風(fēng)光旖旎，旅游資源豐富，是適宜人類居住、旅游的海濱城市；從城區(qū)面積與人口規(guī)?？?，煙臺市已跨入山東省大城市行列但是城市各個區(qū)域間分割明顯，差異較大，依然給人濱海小城市感覺城市經(jīng)濟高速發(fā)展，綜合實力日益增強，三產(chǎn)比例日趨合理經(jīng)濟實力的增強促使固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資持續(xù)加大，為房地產(chǎn)的發(fā)展提供穩(wěn)定的經(jīng)濟基礎(chǔ)。居民收入與支出都有一定幅度提升，消費能力增強，對住房面積和居住質(zhì)量的需求也隨之增強煙臺城市介紹—總結(jié)（以下以公頃為單位）2008年2009年2010年2011年2012年總量180.0197.5216.7233.3250.0普通商品房（含聯(lián)動建設(shè)保障性住房）167.5187.6205.9221.6237.5集中建設(shè)保障性住房12.59.910.811.712.5據(jù)統(tǒng)計，2005年煙臺出讓土地255萬方，建筑面積達到359萬方，2006年出讓土地460萬方，建筑面積達到840萬方。2007年《煙臺市住房用地供應(yīng)年度計劃》出爐，為煙臺市中心區(qū)未來土地供應(yīng)指明了方向。年度計劃出爐主要是為了：一是加大保障性住房供應(yīng)量，平抑房價。

二是積極消化空置商品房，盤活存量，形成梯度消費。

三是大力推進住宅產(chǎn)業(yè)化，形成規(guī)?；?yīng)，降低新型住宅的價格。房地產(chǎn)市場發(fā)展概況—住房用地供應(yīng)情況

《煙臺市中心區(qū)（芝罘區(qū)和萊山區(qū)）住房用地供應(yīng)年度計劃》——2004年2005年2006年2007年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資52億元85.7億元143.64億元205.12億元施工面積815萬平方米1050萬平方米1263.5萬平方米1588.86萬平方米竣工面積395萬平方米500萬平方米365.2萬平方米316.91萬平方米銷售面積400萬平方米440萬平方米住宅銷售面積——399萬平方米“十供五”銹期間雜，煙她臺房彈地產(chǎn)溫開發(fā)穩(wěn)竣工花面積18援20萬平鹿方米傲，對gd腐p增長照的貢糟獻率須始終眨保持肅在1.葵5個百乏分點庸以上貧。20穴06戀-2掘00向7年煙瀉臺住鋪宅與聲房地言產(chǎn)業(yè)前繼續(xù)薯保持譜供求超兩旺丘的運漲行態(tài)閥勢，薄開發(fā)棟投資只、新催開工絲式、竣飽工、縣銷售刻面積閱等各紙項指舌標穩(wěn)殲定增蜓長，朽投資漁與消蝦費同蜂步發(fā)池展，緞市場荒供需晝兩旺陶。但進鈴入20晃07年年泥底，滲受宏殼觀市葵場環(huán)嶄境影繳響，狀煙臺吉樓市葛也進揪入一設(shè)個低解迷觀拐望期穩(wěn)！啄從目蹤蝶前市理場狀抽況看涂，市尺場后酸續(xù)壓動力較勁大。房地究產(chǎn)市挺場發(fā)春展概栽況—房地笨產(chǎn)投友資開織發(fā)情嬸況煙臺舍房地傲產(chǎn)經(jīng)奶歷了延以下青幾個壩發(fā)展陽時期記：19盼88曠-1傭99情3年是卷持續(xù)筑上升豆階段澇，房凍價年用均增毛幅由23笨.2哈1%上升客了29治.8想4%19冤93享-1叉99情9年是且持續(xù)擁下降辜階段尺，到19昂99年均初增幅宏為-0匪.4珠7%19逝99勤-2甜00礦5年是逼持續(xù)旨上升笛階段際，商睜品房巖銷售良價格蘆增速迷恢復(fù)劈燕上升第趨勢澡，增仗速逐舊年提羊高，波到20垃05年年躁均增呢幅又輪提高旋到19制.4躲6%20際05槍-2向00誘7年是泡房價邊全面步爆發(fā)局階段主，特否別是20鄉(xiāng)豐07年，炮市場溜價格鞋飆升法，年蟻末受么宏觀溉調(diào)控搏影響紫漲幅遵下降08年以插來，防煙臺溝商品子房價影格也貓停滯柴不前摔，但核部分盲高檔敲公寓西住宅槽憑借倚地段葡沿海盈等優(yōu)蹦越的鑰地理鳳環(huán)境悟，房兄價仍呢在繼胳續(xù)攀瓣升，狂但與暖去年表同期鑄相比玻漲幅洞已呈值回落雪趨勢嫂。房地恩產(chǎn)市惹場發(fā)謎展概醒況—商品飼房價性格變餅化情土況據(jù)統(tǒng)留計，20灘08年1—憤5月，膽煙臺牛商品這房銷窩售均粱價由55冬49元/平方疑米上陜漲到56奶52元/平方酬米，屑漲幅移僅為1.東86冒%，房地蔥產(chǎn)市其場發(fā)卷展概襯況—商業(yè)符地產(chǎn)海發(fā)展小情況20敬08年，秒煙臺濁商業(yè)腸地產(chǎn)糕迎來宣井噴統(tǒng)行情萍，市蜻場接會近飽地和，浮主要漏表現(xiàn)優(yōu)以下煤特點欄：一、載商業(yè)志項目卸扎堆呢出現(xiàn)榮。據(jù)不槳完全目統(tǒng)計幫，20擦08年，絞煙臺頭市五毫區(qū)可昏售的浴商辦撲類項吐目在20個左廁右，流約占攔整個松煙臺鬧房地禍產(chǎn)項得目總悄量的18％；紋這些潤項目晉在20鍋08年的根推盤航量預(yù)錦計將久達到50萬平歸方米都，約泰占整溫個煙櫻臺房圍地產(chǎn)婦市場陜總量愛的5％二、目前夾煙臺皺出現(xiàn)弊“幸商住遲價格塵倒掛或“現(xiàn)所象。南大炕街的摸寫字慶樓賣墾八千鋪多，湯附近河的最矩新公泰寓已驗經(jīng)過冊萬；遣萊山祝黃金摘海岸輝線上俘的辦丟公樓漆價格潮難以截突破澆萬元林大關(guān)柳，而疏一條摟線上硬的海旗景住抬宅已帶向一漏萬五丙沖刺……三、軟實召力欠鵝缺。煙臺險商業(yè)縮慧地產(chǎn)秧取得嘩與之贈匹配膛的發(fā)梯展勢塑頭，鏈更應(yīng)么該從差品牌視品質(zhì)上、物羊業(yè)服練務(wù)、鼠招商割運營親等軟蘇實力愁上下瓶功夫夾，才坐能真茶正獲屆得對讀應(yīng)價箏值的堡好價何格四、未來倍商業(yè)句中心菠區(qū)在朵萊山普。中心他區(qū)將爺分化如出南役大街頭解放基路一翅帶的戴中央環(huán)商務(wù)溫區(qū)和基海港放路的倉中央胸商業(yè)亂區(qū)；抄在萊藥山和慚開發(fā)廉區(qū)等惕新興膽住宅蟻密集懶的板橋塊，壞將涌斯現(xiàn)新建的社框區(qū)商臺業(yè)帶干；在密大學(xué)定城、傷海港對工業(yè)刊區(qū)產(chǎn)饒生特季色商抖業(yè)帶……房地撥產(chǎn)市謀場發(fā)會展概設(shè)況—產(chǎn)品趨品質(zhì)霸和物獎管情舉況產(chǎn)品代品質(zhì)功和物毛業(yè)管暢理檔梅次差丟別巨車大，忽市場都兩極紛分化互嚴重由于尋市場抱區(qū)域揀發(fā)展簽的巨擴大差碑距以樹及開石發(fā)商屬的良骨莠不歲齊，緊目前哭煙臺蒜房地毀產(chǎn)市姿場產(chǎn)財品品軟質(zhì)差液別非督常大宰，物秒業(yè)管州理檔爹次也盆是良筐莠不庸齊，旦部分載高檔咳小區(qū)桶推出斃星級霧酒店兇式的慌物業(yè)粉管理允服務(wù)貫，而佛相當強部分湖的普糞通住盟宅物揮管概癥念還戴只是浙停留指在最狐初始賊的看視門清戴潔階月段。（以慨上為萄較高恨檔次譯樓盤北的小上區(qū)會菌所）房地傅產(chǎn)市殘場發(fā)筐展概閘況—開發(fā)懶和代憲理公宜司發(fā)戶展情滑況本地圓開發(fā)帶商數(shù)掛量多善，但拿實力錄強的蠶較少據(jù)20盒07年統(tǒng)孕計，襖煙臺崇共有雁房地槳產(chǎn)開肝發(fā)商指企業(yè)海３６朋１家眉其中仗具有猴三級慰以上毀資質(zhì)壤的有40家，曉具有植一級畜資質(zhì)搞的有擦六七踏家，滾注冊偷資金象在50肌00萬以岡上的桶比例湖很小寒。煙傾臺地肢產(chǎn)開攪發(fā)商旬的特插點是稠企業(yè)瓶多，連項目齡少，舌大多效勢單穿力薄坡。煙右臺較倉具實腿力的云開發(fā)涌商包脹括園仆城集勻團(幸福隙新世局界)、日薄櫻花理園房啞地產(chǎn)拉公司(綠色屋家園)、黃仙海明肝珠集鐮團(黃?？境鞘泻然▓@)、銀鴿和怡泳海(銀和穿怡海誰花園身、銀追和怡桌海山胸莊)，華圣信(華信隸家園昏、華仗信黃文海別辦墅、找聽濤)、魯娃能房旦地產(chǎn)(臺灣鐮村)、祥適隆企偶業(yè)集廈團(海天努名人途廣場)等等知名溪品牌另開發(fā)丑商逐傷漸進懶入市蟻場，貧市場材開發(fā)屋理念裁領(lǐng)先義市場20患04年以姜來，你北京考首開刪集團雖（天示鴻凱藏旋城丙）、叛陽光10突0（陽臂光10凈0）、伴香港猴世茂狠集團勞（世缺茂海輪灣1號）待和上失海大秤華集青團（課上海悉灘花潤園）盒相繼嫩進入路，為牽煙臺丹房地冷產(chǎn)開踐發(fā)注蠶入活子力的械同時忽，也屆提升姿了煙眠臺的淹城市機價值徐。帶黑動區(qū)利域房懼價迅激速上蘋漲。代理仍行業(yè)胃競爭劣激烈房地因產(chǎn)市煉場發(fā)新展概曾況—市場存營銷兵情況當?shù)叵袌霾榉康赜耶a(chǎn)開前發(fā)水感平參行差不狂齊，極營銷上理念杜差距摧較大煙臺鎮(zhèn)市整堪個房襪地產(chǎn)豈開發(fā)智水平端不一秘，整潮體市羅場還種停留待在較朽低層廳次，樹淡季子坐等膠現(xiàn)象贈嚴重惑。有些秧本地陵開發(fā)左商開項發(fā)水段平略范高，策如祥瓣隆集騙團開楊發(fā)的繳海天統(tǒng)名人警廣場亂、南文山集夜團開穿發(fā)的勞南山待世紀舒城成刮為當仰地代晝表性膽樓盤討；但送大部貿(mào)分開丟發(fā)商鐵還停步留在影較低患級開好發(fā)層簽面上閑。隨著彈陽光10播0、北系京首晚開、盡上海慘世茂追等知膝名品夢牌的擦進入與，帶辰來的稱先進多的開促發(fā)理賢念、棉營銷址手段字、產(chǎn)爐品開筒發(fā)等廳都直撿接刺賀激本亭地開代發(fā)商蛾水平葡提高浸。土地制供應(yīng)印量成鉆倍增遷長，微市場畜進入亭爆炸撓式發(fā)崇展階鵲段，顯未來闖市場喘商品吃房推薦量大厭；近兩制年市盞場飛撈速發(fā)弱展，桶成交顆活躍捆，但粒但市嘴場競?cè)幦諞r趨白酸熱化麥；在寧宏觀口環(huán)境所的影液響下弓，近口期市流場走封勢尚援不明記朗；商業(yè)逐地產(chǎn)柿總體灑供應(yīng)楊量較糟大，帳市場覽逐漸近接近尋飽和僻；外地慶消費婦者購統(tǒng)房比量例較納高，挨成為枝房地笑產(chǎn)市霉場一蕩個重略要消趟費力布量；市場琴物業(yè)鏟檔次呼、價舍格差國異化嗓較大借，整啊體銷扣售情槍況不窮錯；市場冠整體菠開發(fā)峽水平祖不一嬌，隨黨著品奸牌企率業(yè)的嫩進入剪，開趙發(fā)理哄念逐戶步提封高；市場膨營銷誰能力博參差容不齊鋒，市尾場創(chuàng)森新空勒間大房地革產(chǎn)市援場發(fā)輔展概辭況—總結(jié)房地販產(chǎn)區(qū)復(fù)域及便板塊唇劃分芝罘乘區(qū)萊山憂區(qū)開發(fā)妖區(qū)主要卡區(qū)域談板塊納劃分萊山遵區(qū)：區(qū)域安描述--屆--發(fā)地類產(chǎn)開帳發(fā)熱忍土，肅新的哪行政雀、居艇住、刃文化披、教肅育中將心板塊軍劃分--橫--以觀攀海路鍋為界貓，劃敘分為觀海蛙路以荷東板努塊和觀海揮路以品西板缸塊芝罘習(xí)區(qū)：區(qū)域工描述--親--傳統(tǒng)賤商業(yè)效中心牙，舊陵城所虛在地板塊蔑劃分--訂--以青得年路籌以東休、北碑馬路悅以南杰、勝錄利路集以西棵、紅貞旗路屬以北速劃分憐為中心川區(qū)域歇板塊其余拾劃分處為周邊糞區(qū)域慌板塊開發(fā)促區(qū)：區(qū)域洗描述--惰--外向簽型、測現(xiàn)代勸化工躁業(yè)中既心，繁經(jīng)濟跪持續(xù)司高速仰增長眠及外率來人館口的纖增加盈帶動桂房地堡產(chǎn)快羅速發(fā)憑展。區(qū)域易市場胞分析—各區(qū)搖域板階塊劃讓分福山雜區(qū)牟平解區(qū)南大暴街是叫芝罘跑區(qū)乃鐘至整川個煙怪臺的值商貿(mào)趨中心奧區(qū)域認，如燭蘇州址觀前饞街的悄地位區(qū)域于地位貢：煙臺壘的經(jīng)覽濟、俱文化艱和交金通的謹中心所。中左心區(qū)嚇內(nèi)是逗高價認房主匯要集豆中地從，特某別是限濱海寫廣場顧附近縱及南麗大街李沿線飾，已究成為戀高檔抱公寓孕和寫磨字樓滔的集籮中區(qū)謙域，失世茂潛海灣1號以15旺00非0元/平米況的價師格推拐出，緒樹立剃了煙供臺頂誤級地越產(chǎn)項歉目的序標桿鎖。區(qū)域拳市場怠分析—芝罘籃區(qū)市爭中心浮板塊區(qū)域率范圍冷：青年責路以悠東、取北馬溉路以菜南、衰勝利浮路以席西、貌紅旗趕路以校北區(qū)芹域，籃主要伯包括季南大劍街和蛋海港糠路及油勝利撫路周巴邊區(qū)覆域。區(qū)域漁發(fā)展侍現(xiàn)狀抵：經(jīng)過頑多年鏟綜合雜開發(fā)遺，目廳前已腿無地膝可批亮，以燒舊城征改造握為主困。目懸前中域心區(qū)騎域在售滴商品斥房主舟要為團商業(yè)鐵地產(chǎn)落和高填檔住陵宅，此鼓外南聯(lián)部以炮及幸沙福一紐奉帶，稻因為蔑受到夫交通貌不便絹或周虎邊環(huán)夢境的蘆限制舒，與臥中心田區(qū)域伐房價鎮(zhèn)有不萄小差士距，梯但是封隨著勞交通善狀況聲的不撥斷改逆善，仔城市任基礎(chǔ)燙設(shè)施嶼的建岸設(shè)，對這一每情況叫正在表慢慢座得到墓改變社。價格抖描述屠：均價殖在70嚇00元/㎡以上膽，市泉中心味南大貼街突櫻破10濕00退0元/㎡，海如濱豪獸宅突云破15顆00遵0元/㎡，價藍格低樓谷集擊中在貿(mào)南部寧的幸南福一精帶，宴價格皺在45猴00元/㎡左右悅。發(fā)展臭趨勢殲：市中毫心日嫂后主配要以假舊城金、舊強村改咸造及考拆遷除安置克小區(qū)仁為主竟；開啄發(fā)主飼要指胃標總恨體呈燒逐年堆下降瓣的趨鑒勢；覺環(huán)境虜及價豪格因釣素部附分客勿源向候周邊葉轉(zhuǎn)移到；商橡業(yè)地吼產(chǎn)開勉發(fā)向撥著單購一化襲、專毯業(yè)化度的方笑向發(fā)綿展；厘開發(fā)塑范圍羅突破哥傳統(tǒng)右區(qū)域榮，向海芝罘聚周邊謠區(qū)域濾擴散歌?？蛻裘?gòu)成值：該板耍塊成丟為煙受臺市筆中層鐵及以僑上收插入市脫民的灣購房卸首選譯。隨柏著經(jīng)哥濟快斯速發(fā)越展、糠城市泊向心駱力及躬影響熊力不活斷增些強，拐區(qū)域擔內(nèi)的還高檔悶商品f房正漁吸引沾越來亂越多急的外尖地客畫戶購帳買。區(qū)域緊市場暴分析—芝罘叉區(qū)市蝴中心叛板塊代表殿樓盤筑：世茂竄海灣1號、觸陽光10棄0、振完華國舌際、杰華僑馳新城禮。樓盤名稱世茂海灣1號開發(fā)商煙臺世茂置業(yè)項目地址濱海廣場景區(qū)54號建筑面積27.7萬開盤情況一期1月份開盤，二期8月份開盤推量一期一幢共424套，二期推出一幢200套去化一期去化70%，二期去化20%面積段一期為75-170各占25%。二期184-242平米主力戶型一期為75、120、136、170各占25%。二期184、242各占50%銷售價格起價9080元，最高13000，均價11000左右主力總價一期80-180萬，二期200-270萬客戶分析客戶中本地客戶和外地客戶各占一半。外地客戶中約有3成外籍人士世茂雙海灣1號，葛重寫庭煙臺芹灣區(qū)繭今日晴榮耀賊！區(qū)域掀市場增分析—區(qū)域活代表填樓盤雅介紹區(qū)域塌地位叔：主要算有支統(tǒng)楚路層、幸隸福及姓黃務(wù)楊幾個扁區(qū)域慕，承敢接中握心城灘區(qū)外途拓及漆區(qū)域肅改造唉。是涌芝罘鄉(xiāng)豐區(qū)主虹要居設(shè)住小融區(qū)。假其中遮支楚站路與播幸福京路一專帶是偏老小揀區(qū)主武要聚屯集地藝。而黃嗓務(wù)一救帶則冤承擔插芝罘秘區(qū)南屠拓的已任務(wù)擋。在炕該板訓(xùn)塊中紫，芝哀罘島理的濱鐘海旅油游地速產(chǎn)，稍影響頭力最加大。區(qū)域堅范圍奇：市中拘心板燙塊其噴他區(qū)記域統(tǒng)勁稱為貞周邊盟區(qū)域菊板塊爪。區(qū)域攻市場吳分析—芝罘饅區(qū)周告邊板舉塊區(qū)域敗發(fā)展洗現(xiàn)狀送：該區(qū)鍬域開騰發(fā)熱羨點主電要在畏中心趣城區(qū)族向南曬拓展怒的黃脾務(wù)一寄塊。宣交通是已經(jīng)輝通達能，但淹商業(yè)御配套改和人叫氣沒局有起以來，筆此外虎北面掠海濱經(jīng)的旅癢游地湖產(chǎn)發(fā)傳展較佩好。價格親描述忌：受環(huán)躲境及鮮建筑卡品質(zhì)赴影響理，價灑格較塊低，要但上騙升快處，目仙前在40墳00剩-6吸00諸0元/㎡，均殖價在45拼00元/㎡左右滅。北蒙面海罪濱公管寓住紅宅在60鳳00元/㎡左右腿。發(fā)展斥趨勢耽：隨著嫁交通帆狀況墨的不擁斷改口善，帝城市甚基礎(chǔ)無配套六設(shè)施豎完善棵，該隱區(qū)域肅最終版將逐福漸融暮入中句心城膠區(qū)?？蛻敉藰?gòu)成懇：06年以呆前以粗項目懶附近旅區(qū)域倒居民辦及回案遷戶在為主工，現(xiàn)嘗在發(fā)仰展為兆承接滿市區(qū)賢溢出刪客源海及周足邊鄉(xiāng)罪鎮(zhèn)赴搜城置房誠業(yè)。廉此外他海濱都旅游固地產(chǎn)選主要悄面向抖外地傻客戶檔，也買有少殺量的膠本地蹲投資坦客戶貝。代表搜樓盤棋：天安析山水鍵龍城坑、通王世新拿城、移錦澤制香檳些小鎮(zhèn)碌、西輸海岸終。區(qū)域燥市場盯分析—芝罘嚼區(qū)周花邊板鉤塊到島恰上去嘉！ye叫s！西糧海岸樓盤西海岸開發(fā)商山東裕豐實業(yè)發(fā)展有限公司地址芝罘區(qū)芝罘島建筑面積27.7萬建筑形態(tài)近海TOWNHOUSE、270度觀海疊墅-、四層海景洋房-、雙灣海景公寓-、雙灣海景公寓開盤情況2期2007年6月30號開盤，3期08年7月12號開盤推量三期推出368套去化一二期售完，三期60%左右主力戶型公寓120，別墅292-344銷售價格公寓6000主力總價72萬客戶分析外地購買度假客戶為主，本地客戶主要購買投資區(qū)域銜市場謹分析—區(qū)域陽代表垮樓盤辜介紹區(qū)域拉市場餅分析—區(qū)域懇代表蛙樓盤饅介紹戶型妖設(shè)計鑄特點索：觀海右露臺鏈、大籃落地銹玻璃巡壽觀景耀陽臺靈、開襪放的港窗戶百設(shè)計斤、戶個戶觀買?！椖客ㄟ^商不拘蠟一格攪的產(chǎn)聞品設(shè)民計，匪最大齒程度住地親噴近大貧海。項目并推廣噸特點乓：項目勵宣傳中推廣旱大膽訪喊出啊“到碎島上景去！的””左煙臺勇超越擁青島恒，從惠西海虎岸開嬸始“奔等宣廁傳口若號，隱搶盡賤樓市鼠眼球例！成塑為煙羽臺濱芝海休壟閑旅蛋游樓假盤的斧代表任！項目箏銷售寸業(yè)績穴：項目鏡一期錄開發(fā)帳面積90改00多平班米，2期20據(jù)07年6月30號開方盤，渴基本擊售罄芬；3期08年7月12號開申盤，襲推出36放8套，薪售出60獻%。西海岸情景洋房實景區(qū)域磚市場鼠分析—區(qū)域漢代表滲樓盤援介紹西海岸別墅及高層實景區(qū)域高市場放分析—區(qū)域狗代表淚樓盤喜介紹西海岸項目實景區(qū)域遣市場省分析—區(qū)域拌代表貨樓盤命介紹區(qū)域蝦范圍砌：紅旗憶路以掙南，趁觀?？事芬缘鋿|至墓濱海儉路以尊西范年圍，甜樓盤原集中賠分布怠在濱耐海中逃路地嬸段區(qū)域適地位肥：煙臺精市政濾府以洞及其贊它一窮些政鞠府機繩構(gòu)的途落戶遵使萊刷山成改為煙般臺新?lián)艿某侵皇兄袉栊?，非行政撇、文庫化、寇商業(yè)油、體傷育、蘿金融必等方看面的狀配套押日益掩健全涂完善財觀海毅路以己東板驕塊特振別是爛濱海有中路耕沿線患依山蔑傍海蹈，目領(lǐng)前已板經(jīng)形嘴成一逃個具燦有功隱能聚啊集性似（住附宅、葬商業(yè)舉和服穗務(wù)）站、文足化包數(shù)容性筒和國噸際化輝生活斤交匯襲共生餐的社陳區(qū)空記間，側(cè)代表虧煙臺泊最高粘居住心水準遇。以西以東區(qū)域糖市場爪分析—萊山魔區(qū)觀連海路幼以東債板塊區(qū)域插發(fā)展聰現(xiàn)狀虹：該板神塊主仙要以某海景糞房為傭主，般盡管汪項目風(fēng)較多尺，但武都定航位于贏高檔狠海景協(xié)住宅郊，高米層、磁多層哪、別漏墅等潔多種舟物業(yè)游形態(tài)遵并存佛，該書板塊塌在項劇目開踢發(fā)、敞設(shè)計雨、營槐銷、陸物業(yè)蜻管理狹等各妙個方勇面代滲表煙角臺最攤好水槍準！均但目培前該姨板塊匪樓盤團普遍靠存在膛問題庸是周畜邊生你活配擺套仍肝然不妻足，胳購物練不便略。存在煮的另弊外一蘇個問爐題是霧區(qū)域同內(nèi)開多發(fā)項護目扎屆堆，風(fēng)且體墊量巨灶大，訴競爭形壓力蠅非常廳大，胞一定眼程度應(yīng)上抑槽制了攻價格贈增長再。價格晶描述輩：區(qū)域奇也成灣為煙天臺市慨公認叫的“錫富人壟區(qū)”議，該情板塊孝房價哈基本梅在10校00惜0元/平方輸米以泊上?？蛻艉袠?gòu)成廟：煙臺感市高蛛收入耀人群胸代表象，私糊企老話總和蜘開發(fā)旗區(qū)企絮業(yè)高鐵層管探理人慚員居妙多，凳也有稍外國蘋人和羊華僑合，如濾石溝摩屯一悼帶是變煙臺借市韓葉國人需居住丈比較討集中役的地眾方。發(fā)展穴趨勢雹：由于殃一線奪海景趣屬稀境缺產(chǎn)簡品，鈴經(jīng)過郵多年逝的開肅發(fā)，刑目前情一線降海景終可供駱開發(fā)償?shù)耐量s慧地所員剩無鍬幾，殊該板墨塊發(fā)住展受煉到限因制，鳳升值撥潛力發(fā)很大棕。代表程樓盤川：金海俘岸花憲園、項東上治海賦招、南戰(zhàn)山世跳紀城贏。區(qū)域狐市場剝分析—萊山疫區(qū)觀叉海路慮以東范板塊東上·海賦洲煙臺飽最高達檔海被景住炎宅的劫代表樓盤東上海賦開發(fā)商煙臺市魯花豐益房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地址萊山區(qū)濱海路11號建筑面積7.47萬建筑形態(tài)高層開盤情況08年1月開盤推出全部房源推量共192去化50%主力戶型204.6-297.53銷售價格14000主力總價319-332客戶分析本地客戶與外地客戶各半?yún)^(qū)域療市場摟分析—區(qū)域跡代表信樓盤顯介紹項目封風(fēng)格燦介紹巨：東上缸海賦典項目腥突出雄“典箱雅時染尚”莊風(fēng)跌格主抖題，描多數(shù)論的景寧觀元謹素在榆顏色渡的搭證配、布材質(zhì)護的質(zhì)鎮(zhèn)感上重注重其居者喘的視票覺感心受及妹內(nèi)在滿感受謀。戶型錦特點雙：項目警一共陡只有5幢，澤規(guī)模陳不大生，其練中4幢高溝層住號宅均萄為兩訊梯兩墻戶，斥戶型照設(shè)計殿為三晃房兩翠廳。爸每棟障單元緣瑞均配妙置獨曉立的胃海景昆觀光編電梯洽，自即上而弟下直且觀海槍景，甘戶型耍內(nèi)房如間方未正，綠動靜傍分區(qū)懸明確單，北汪面客宜廳可示觀看賢海景缺，南悄面主阿臥，飽每戶顫南面姨均設(shè)室錯位姨陽臺統(tǒng)，讓語自然交的空睬氣與慎陽光舒帶進挨每戶墊。小高薯層住立宅為典三梯腫兩戶碗的設(shè)創(chuàng)計；屬每戶皺觀光需電梯秋直達餅家門遮，客銳廳寬共敞明森亮，飾碧海葛藍天捆盡收際眼下完，主榆臥南慣北通業(yè)透?？萍纪哆\用木：住宅極內(nèi)設(shè)緩置戶們式新峽風(fēng)系星統(tǒng)，車既解排決了溉通風(fēng)涉的問鞏題，妹又避儀免了巧外界炊的污很染，碑使住宿宅成觸為“遙會呼走吸的癥房子陪”。代表英了煙銅臺最柔高的賽住宅說建筑析水平午。區(qū)域議市場口分析—區(qū)域州代表凱樓盤盒介紹區(qū)域莊范圍喪：紅旗那路以佛南，孔觀海拒路以趕西至寶塔山籌路以壞東范那圍區(qū)域惑地位朗：該板警塊是導(dǎo)煙臺奧城市沈東西黎拓展固的主權(quán)要區(qū)袋域之憂一，輪”三進灘居桌住區(qū)就“、漏”鳳銳凰山餡居住貍區(qū)“蹄是萊犁山區(qū)屑崛起政的新件居住廈板塊此，也潛是煙鳥臺市誤重點危發(fā)展扁的新熊興板盞塊，賤是現(xiàn)跟在及常未來通幾年為房地塑產(chǎn)開已發(fā)的單熱點殺區(qū)域飼。西面東面區(qū)域須市場弟分析—萊山弦區(qū)觀議海路笑以西酷板塊區(qū)域毛現(xiàn)狀重：該區(qū)牧域在持環(huán)境盞以及足生活匹配套秋方面鳥稍遜捉于其內(nèi)他區(qū)叔域，沙但是史交通墊暢通巨，周去邊教市育資露源豐迎富，奇濱州擾醫(yī)學(xué)襯院煙徐臺大順學(xué)等柄三所營大學(xué)芳新校急區(qū)以每及萊滾山一礙中等舌學(xué)校件都在屈附近搶。區(qū)脾域內(nèi)泄有鳳游凰山長和市魚內(nèi)最蜘高的愈岱王麻山，苦因此肉項目躬以山吳景為逐主打面，目距前區(qū)何域開勇發(fā)水捧平參加差不汪齊。價格木描述勤：該區(qū)域冒樓盤詞因區(qū)昨域尚刪未成俱熟，夸配套狐不很松完善雹，價鄰格較殖東面盾低了遞很多甜，一繡般在46促00均-5菌50犯0元/㎡不等亮?？蛻舢a(chǎn)構(gòu)成灰：該板輸塊客艘戶構(gòu)讀成比伏較復(fù)宇雜，蘿其中崇以煙遞臺市粉本地疫居民圖為主午的大倦眾購禍房較爭多，亮也有咱來自乏下屬云縣市詢、市哥外居鑰民、灰外省決、外險國人樓，其夏中以酬韓國改人和企東北諸人為樣多。發(fā)展最趨勢頂：由于壘市政稅府的苦南遷月、廣它電中池心、刷科技違大廈偏、體練育公古園等兼在建樸企事崗業(yè)單紡位緊剃隨市辛政府丹，且掙市政證功能赤配套教、居簽住環(huán)瓦境不宣斷改教善，詢該板巾塊具灘有明闊顯的頁區(qū)位鐵優(yōu)勢衛(wèi)和發(fā)傻展前沈景，渾是未帆來萊銷山區(qū)陷開發(fā)蜻的主窗戰(zhàn)場題。代表亂樓盤乒：上海討灘花愉園、捕祥隆噸天合鍬城、牙四季絞花城區(qū)域炸市場爭分析—萊山樓區(qū)觀群海路支以西政板塊樓盤上海灘花園開發(fā)商大華集團煙臺三岳置業(yè)有限公司地址萊山區(qū)觀海路669號建筑面積160萬建筑形態(tài)小高層，高層，聯(lián)排開盤情況一期08年5月1日開盤，二期預(yù)計9月開盤；別墅80套推量一期推出400去化50%主力戶型100-120銷售價格4600主力總價46-55客戶分析萊山區(qū)本地客戶為主，有部分上海北京投資客16叫0萬方舉國際揚化開紐奉放街侄區(qū)，藏大華田置業(yè)筋海派各建筑盼巨獻項目追集“控高層路、小態(tài)高層敞、多半層洋詠房”濾為產(chǎn)中品格義局、支以新榆海派艇風(fēng)格內(nèi)、公珠園化饅、生茅態(tài)社駁區(qū)為攝定位種。區(qū)域據(jù)市場衡分析—區(qū)域坊代表吼樓盤叮介紹項目會賣點誘介紹腎：一、協(xié)政府鼠引導(dǎo)救未來妨主要饅居住踩區(qū)域宵：大雄華.上海臉灘花患園項渣目位寫于煙夕臺市縮慧萊山銀區(qū)“東三灘尺區(qū)域勉”，斯靠近忽煙臺筐市政企府、逃體育謎公園逼和國棍際博蹲覽中錫心，起是萊豎山區(qū)諷政府丸的重武點大騙型項殿目之御一。二、刷大手溫筆綜希合性熔項目怒：項跌目總苦用地閑面積10才0.職64萬平淹方米攏、總參建筑董面積凝近16棵0萬平賢方米裹。南謊北向建的金同灘南活路穿熟過本掃項目諸，有容便捷漫的交墨通路泉網(wǎng)基未礎(chǔ)。三、結(jié)自然瓜景觀噸資源舌較豐傾富：赤本案蒙為近伴海區(qū)紹域，老東北佳面靠蓋近黃別海，桐西北費面靠其近鳳厚凰山格和市嶄內(nèi)最御高的艇岱王智山，甲社區(qū)麗中更葡有逛控蕩河添流過墾，使蔬得項肉目獨揚攬了包“無墾與倫偷比”術(shù)的山縫景、朝海景都、河似景三孤景交吹替輝誼映的莊景觀騾資源籮。區(qū)域浸市場禿分析—區(qū)域幣代表艱樓盤功介紹南大枝街芝衰罘區(qū)輝乃至旋整個湯煙臺浙的商帥貿(mào)中隔心區(qū)惡域，雙就如劉蘇州非的觀黎前街區(qū)域背地位每：煙臺褲經(jīng)濟朽技術(shù)常開發(fā)客區(qū)是說中國客政府繁批準彩設(shè)立啄的首洪批國乳家級甚開發(fā)區(qū)區(qū)之棟一，拍區(qū)內(nèi)灘有包詢括Ｌ此Ｇ、弄富士鞋康、錘大宇寒、通獲用等聯(lián)企業(yè)吹入駐阿，批經(jīng)濟然持續(xù)撥高速飛增長尋及外志來人鄭口的棗增加秋帶動究房地蓮產(chǎn)快基速發(fā)魚展。使得概開發(fā)影區(qū)已怎經(jīng)成漸為煙消臺新廟的房曲地產(chǎn)越開發(fā)嘩熱點火區(qū)域漫。區(qū)域阻市場潮分析—開發(fā)拴區(qū)板析塊區(qū)域憲發(fā)展輛現(xiàn)狀合：開發(fā)扎區(qū)是圖目前混煙臺雅成長撈最快戰(zhàn)的區(qū)籮域，單區(qū)內(nèi)壺開發(fā)跡項目嬸主要笑分兩訴塊，條一是奇長江浙路以植南的街內(nèi)陸陷項目痕，主祖要針臉對區(qū)煮內(nèi)普粒通購額房大會眾；窩一是選長江章路以羊北的脊濱海怨一線億，二凝線海另景住撫宅，爆區(qū)域汪內(nèi)目前舒開發(fā)秀項目房誠有30多個姻，密際集的侍開發(fā)棒使得截區(qū)域縫內(nèi)樓泳盤競狹爭非匆常激鐮烈。價格著描述條：由于鵲北面境靠海屢，因辟此區(qū)界域內(nèi)量樓盤秘價格播差距迷較大注，普籮通的37銀00倚-5濁00購0元/㎡，越幼靠近膜海邊吃的價騎格越放貴，糖檔次府越高只，部返分突考破萬占元。客戶鼓構(gòu)成調(diào)：早期梁以區(qū)刊內(nèi)人刃群如吃本地迷居民土、工肢人、餃政府漆公務(wù)之員，多企業(yè)齊的中護層管凳理人鉤員、召外企脹高級屬管理程人員爆，私造營企幕業(yè)主氣等，脖近兩即年來抖外區(qū)杏域置桌業(yè)不蓮斷增缺加，愛已經(jīng)搞接近4成，磨隨著密濱海佛區(qū)域山樓盤凱增加浮，外速地及勝外籍虎置業(yè)況會水繪漲船劑高。發(fā)展劑趨勢畏：煙臺封城市漲規(guī)劃提為拓糠展東售西兩街翼，劇有規(guī)過劃側(cè)謠重和細經(jīng)濟城支撐哨，開培發(fā)區(qū)惕房地港產(chǎn)未耀來發(fā)嶺展不攏可限灶量投現(xiàn)資前迫景看伯好。代表炒樓盤籌：海信懷慧園院、天容馬相央城、緩維亞喜灣、黎臨?！ぞ鞊]下。區(qū)域菠市場號分析—開發(fā)收區(qū)板股塊60藍0畝葡拐萄園凍上的歐奢適薄建筑樓盤天馬相城開發(fā)商煙臺天馬產(chǎn)業(yè)開發(fā)有限公司地址煙臺市開發(fā)區(qū)黃河路369號建筑面積20萬商業(yè)80萬住宅建筑形態(tài)別墅，高層開盤情況一期06年10月開盤，135套別墅，剩余17套面積400㎡/套；07年五月推出高層約300多套，后陸續(xù)推出，目前共推15萬方推量一期135套別墅二期300套住宅去化別墅去化90%，住宅80%主力戶型公寓主力面積200㎡銷售價格別墅現(xiàn)價440萬，公寓均價5500主力總價110萬客戶分析本地、外地客戶對半開區(qū)域煮市場邊分析—區(qū)域歲代表各樓盤緩介紹天馬相城售樓處區(qū)域把市場溪分析—區(qū)域滅代表餅樓盤劫介紹客戶閱來源姻主要錢分為派三類知：一是巨本地炮市民塔的二談次置碰業(yè)和園三次虜置業(yè)勇；此類旦購房愁群體態(tài)以改割善及診投資供目的纖為主昏。比延較集辯中在撇政府路公務(wù)矮員、旋銀行完、開弓發(fā)區(qū)襯企業(yè)找之類火工作鋪人員溪及政漠府部莖門企姨事業(yè)挪單位擔員工芝、教掠師等端職業(yè)寄，此點類人釋群對器居住迎環(huán)境確、品忠質(zhì)和巾教育笛資源