濟(jì)南公寓住宅項(xiàng)目市場(chǎng)及營(yíng)銷策劃方案含項(xiàng)目定位

重新定義濟(jì)南城市格局

一、背景回顧XX中國(guó)及XX地產(chǎn)的多輪溝通，雙方就項(xiàng)目需通過區(qū)域炒作帶動(dòng)品牌提升、項(xiàng)目重新站位、客戶圈層擴(kuò)大等達(dá)成一致?；诖?，XX地產(chǎn)提交此次提案，聚焦以上三大問題，提出切實(shí)可行的營(yíng)銷動(dòng)作，從而促成項(xiàng)目的絕對(duì)成功。

二、引言【濟(jì)南寫真】濟(jì)南是國(guó)務(wù)院規(guī)劃環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的核心城市之一，是北承渤海經(jīng)濟(jì)圈，南接大長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈功能的核心城市濟(jì)南之于環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈是支點(diǎn)性城市和連接性城市，它南面緊接中國(guó)經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的大長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈，是南北經(jīng)濟(jì)融通，東西經(jīng)濟(jì)接軌的核心城市。濟(jì)南北接京津唐，南接長(zhǎng)三角，西連黃河中上游，東連膠東半島，在全省處于承東接西的位置；在全國(guó)來說是連接華東與華北的門戶，是連接華東、華北和中西部地區(qū)的重要樞紐，京滬鎖鑰；位于環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈，是黃河三角洲最大的中心城市濟(jì)南是山東省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技、教育和金融中心，區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心輻射能力和影響力都在大幅提升濟(jì)南市生產(chǎn)總值及固定資產(chǎn)投資逐年穩(wěn)步上升，房地產(chǎn)投資額占固定資產(chǎn)投資額比例呈上升趨勢(shì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展平穩(wěn)健康，三產(chǎn)比重日益增強(qiáng)，為城市商務(wù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)居民收入和消費(fèi)穩(wěn)定增長(zhǎng)，為商業(yè)發(fā)展提供足夠支撐【濟(jì)南房地產(chǎn)格局】北部關(guān)鍵詞：住南不住北，住東不住西；南高北澇；工業(yè)及物流聚集區(qū)；臟亂差舊臭千佛山片區(qū)西部片區(qū)北部片區(qū)中心城片區(qū)東部片區(qū)西南群山片區(qū)東南部片區(qū)板塊格局北部片區(qū)【正在的崛起熱點(diǎn)區(qū)域】核心資源規(guī)劃、城市、平臺(tái)價(jià)格非低密度7000-8000元/㎡代表項(xiàng)目XX名家；尚品·清河中心城片區(qū)【傳統(tǒng)中心區(qū)】核心資源城市、文教平臺(tái)價(jià)格13000-16000元/㎡代表項(xiàng)目濟(jì)南萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)；XX大名湖東部片區(qū)【城市新中心】核心資源規(guī)劃；產(chǎn)業(yè)平臺(tái)價(jià)格非低密度7000-9000元/㎡代表項(xiàng)目中齊未來城；海信慧園東南部片區(qū)【高端住宅區(qū)】核心資源景觀；政務(wù)；規(guī)劃利好平臺(tái)價(jià)格高層11000-16000元/㎡，別墅13000-40000元/㎡，代表項(xiàng)目中海奧龍觀?。缓朮X；千佛山片區(qū)【絕版豪宅地段】核心資源景觀、城市平臺(tái)價(jià)格高層9000元-15000/㎡；洋房總價(jià)300萬(wàn)；獨(dú)棟1000萬(wàn)以上，聯(lián)排300~500萬(wàn)代表項(xiàng)目國(guó)華東方美郡西南群山片區(qū)【高端居住區(qū)】核心資源景觀平臺(tái)價(jià)格非低密度7000-9000元/㎡；低密度10000-16000元／㎡；代表項(xiàng)目魯能領(lǐng)秀城西部片區(qū)【城市老城區(qū)】核心資源規(guī)劃、城市平臺(tái)價(jià)格非低密度7500-10000元/㎡代表項(xiàng)目XX新里盧浮公館；路勁御景城大品牌、成熟產(chǎn)品線、成熟營(yíng)銷模式，極大提升了濟(jì)南開發(fā)水平；XX必須在強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中突圍【豪強(qiáng)逐鹿】XX新里盧浮公館——上海XX集團(tuán)山東置業(yè)有限公司位置：緯十二路與經(jīng)四路交匯處項(xiàng)目總建面：49萬(wàn)平方米建筑年代：2010年建筑類型：16-33層高層XX大名湖——XX山東置業(yè)有限公司位置：歷下明湖東路北側(cè)項(xiàng)目總建面：23萬(wàn)平方米建筑年代：2010年建筑類型：13層小高層香港南益地產(chǎn)——名士豪庭位置：歷下經(jīng)十東路與漿水泉路交匯處項(xiàng)目總建面：100萬(wàn)平方米建筑年代：2010年建筑類型：18-30層高層全國(guó)品牌：已進(jìn)入（恒大、XX、XX、XX、萬(wàn)達(dá)、中海、華潤(rùn)、XX）；即將進(jìn)入（遠(yuǎn)洋、XX、龍湖）本地品牌：魯商、魯能、XX、海信、海爾【主流大盤】濟(jì)南一線主流大盤占據(jù)了天時(shí)、地利、人和，與其相比，XX名家并不占優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目名稱名士豪庭領(lǐng)秀城盧浮公館XX大名湖本項(xiàng)目規(guī)模100萬(wàn)平米400萬(wàn)平米49萬(wàn)平米23萬(wàn)平米70萬(wàn)平米開發(fā)商南益地產(chǎn)魯能亙富XX地產(chǎn)XX置業(yè)XX戶型90平米兩居/110平米兩居/180平米四居90平米兩居、140平米三居98平米一居/150平米二居/175-223平米三居118平方米兩居、167、175平方米三居50一居、80兩居、90-140三居、180四居園林景觀歐式園林公園式園林歐式中央園林歐式風(fēng)格清河印象園林配套商業(yè)、小學(xué)、會(huì)所大型商業(yè)、小學(xué)、會(huì)所商業(yè)、會(huì)所城市中心配套資源會(huì)所、幼兒園、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)項(xiàng)目賣點(diǎn)大盤社區(qū)、歐式風(fēng)格園林超大盤社區(qū)、完善配套、居住氛圍濃厚濟(jì)南商埠核心、產(chǎn)品品質(zhì)高檔、XX品牌城市核心區(qū)位、大明湖景區(qū)絕版地段、XX品牌大盤社區(qū)、城市央?yún)^(qū)、濱水、濱湖雙水岸物業(yè)、城市央心稀缺洋房、XX品牌、獨(dú)特開發(fā)模式名士豪庭XX大名湖XX盧浮公館魯能領(lǐng)秀城【XX在濟(jì)南】XX品牌在濟(jì)南已經(jīng)形成了中檔盤的市場(chǎng)印象，沒有進(jìn)入一線品牌行列北京總部XX國(guó)際城市花園XX景園XX望江花園XX名家

XX城市之家XX碧水尚景XX國(guó)際城市花園XX名家XX名家/景園/國(guó)花/中央花園等【XX新區(qū)】隨著小清河的改造，XX新區(qū)雛形已現(xiàn)，但板塊價(jià)值尚未得到認(rèn)可，對(duì)項(xiàng)目來說既是機(jī)會(huì)也是挑戰(zhàn)“十二五”期間XX新區(qū)發(fā)展規(guī)劃總體空間布局：“一心、一軸、四片”。其中:“一心”為北部城市副中心；“一軸”為小清河生態(tài)發(fā)展軸；“四片”為新東站片區(qū)、華山片區(qū)、濟(jì)濼路片區(qū)和美里湖片區(qū)。規(guī)劃思路：圍繞“拓展城市發(fā)展空間,打造現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系”的總體要求。以“構(gòu)建發(fā)展新空間、創(chuàng)造宜居新生活、塑造泉城新景觀、實(shí)現(xiàn)風(fēng)貌新傳承、打造北跨橋頭堡”。產(chǎn)業(yè)定位：以商貿(mào)物流、休閑旅游、商務(wù)辦公、商業(yè)居住為主導(dǎo)XX新區(qū)目前處在房地產(chǎn)開發(fā)初期，未來將有大量項(xiàng)目入市，預(yù)計(jì)未來三年競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目約有150萬(wàn)平米入市【XX新區(qū)—開發(fā)現(xiàn)狀】11XX徐李片區(qū)300萬(wàn)㎡XX盛福莊項(xiàng)目57萬(wàn)㎡XX項(xiàng)目待定XX翡翠清河20萬(wàn)㎡XX華光日化地塊40萬(wàn)㎡XX萬(wàn)象新天600萬(wàn)㎡杭州XX浪漫和山深圳香蜜湖完善配套歷史人文積淀生活模式優(yōu)質(zhì)資源產(chǎn)品驅(qū)動(dòng)高端大盤核心驅(qū)動(dòng)力上海XX杭州西湖8號(hào)公館運(yùn)動(dòng)元素生活示范—天泰奧林匹克花園生態(tài)休閑拉丁式小鎮(zhèn)—XX山莊XX十七英里XX東海岸XX城代表案例：杭州XX浪漫和山深圳XXXX十七英里XX東海岸天泰奧林匹克花園XX山莊上海XX杭州西湖8號(hào)公館……【一線高端大盤驅(qū)動(dòng)因素】【新政下的濟(jì)南市場(chǎng)】2011年3月份（套數(shù)）：同比下降31.12%；2011年3月份（面積）：同比下降26.37%

三、解讀項(xiàng)目項(xiàng)目印象1——區(qū)域：位于小清河和歷山路交匯處，屬于城市中心蔓延區(qū)，未來規(guī)劃的XX新區(qū)城市副中心，區(qū)域價(jià)值明顯，發(fā)展空間巨大核心價(jià)值：XX新區(qū)：項(xiàng)目處于XX新區(qū)發(fā)展帶上，且屬第一批面市大盤，市場(chǎng)機(jī)會(huì)大。XX新區(qū)是濟(jì)南繼奧體中心、西客站之后又一個(gè)城市副中心級(jí)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，未來價(jià)值不可限量。濟(jì)南城心：項(xiàng)目位于濟(jì)南城央邊緣，經(jīng)交通動(dòng)脈西接火車站、汽車站交通樞紐，東接洪樓廣場(chǎng)、南抵家樂福、泉城廣場(chǎng)。項(xiàng)目印象2——交通：項(xiàng)目位于歷山路龍頭，北園大動(dòng)脈，有BRT快速通道，交通四通八達(dá)項(xiàng)目印象3——景觀資源：項(xiàng)目周邊有小清河、北湖景觀資源，景觀價(jià)值極高項(xiàng)目印象4——產(chǎn)品：項(xiàng)目規(guī)劃為70萬(wàn)平米大型組團(tuán)社區(qū)、具有城央墅品洋房及緊湊產(chǎn)品、清河印象主題園林清河印象主題園林大組團(tuán)、小鄰里規(guī)劃精英稀缺小戶型產(chǎn)品城央絕版墅品洋房項(xiàng)目印象5——配套：周邊外部配套較為欠缺購(gòu)物：主要有濼口商圈、北園銀座商圈、家樂福商圈、洪樓商圈；醫(yī)療：北山大二院、中心醫(yī)院、胸科醫(yī)院、空軍醫(yī)院；教育：楊莊小學(xué)、北全福小學(xué)、北園街道中心小學(xué)；公園：北湖公園、小清河環(huán)河公園、板橋廣場(chǎng)、大明湖公園、百花公園。教育配套楊莊小學(xué)北全福小學(xué)北園街道中心小學(xué)購(gòu)物配套濼口商圈北園銀座商圈洪樓商圈醫(yī)療配套山大二院胸科醫(yī)院中心醫(yī)院項(xiàng)目區(qū)域5公里內(nèi)主要城市配套家樂福商圈休閑配套項(xiàng)目助印象7—倒—項(xiàng)目20厘11年品夫牌目島標(biāo)&銷售諒目標(biāo)保守浸“保15沖20捕”銷售芒目標(biāo)廳：20唱11年銷狐售目昨標(biāo)確保15億，裹力爭(zhēng)20億品牌怨目標(biāo)榮：提升XX品牌業(yè)，進(jìn)穩(wěn)入第羅一方橫陣【1幕5億&2設(shè)0億的杯意義】解析20追10年濟(jì)挽南房慮企銷恐售額20億俱臟樂部發(fā)展商2010年銷售情況2011年供應(yīng)量（萬(wàn)平米）在售項(xiàng)目銷售面積（萬(wàn)平米）銷售金額（億元）萬(wàn)達(dá)1個(gè)（萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)）21283XX2個(gè)（盧浮公館/泉景天元）32.2227.9623中海2個(gè)（紫御東郡/奧龍觀?。?4.0325.8460恒大2個(gè)（恒大綠洲/恒大名都）38.423.156XX1個(gè)（全運(yùn)村）162137.815億：濟(jì)南性市20展11年單聯(lián)盤銷可售額部前10名20億：濟(jì)南抵市20少11年單醬盤銷另售額狗前3名,此外,2肅0億意屠味著1、20品10年濟(jì)悔南北泉部區(qū)請(qǐng)域樓辟盤銷勺冠（脫尚品以清河擦）9.脾3億，20億是雞其兩倍；2、單盤詞年銷公售額帆占到養(yǎng)濟(jì)南斯北部烤市場(chǎng)仔整體歡份額障的50車%以上凝；3、20億意偽味著糖要跳頓出整斜個(gè)北腔部區(qū)似域，幟與整個(gè)糞濟(jì)南側(cè)市的奇一線品牌敵開發(fā)葵商進(jìn)行浩競(jìng)爭(zhēng)寒?！灸繕?biāo)涌下的場(chǎng)困局】四大再困局困局2：XX新區(qū)盛在濟(jì)錦南市蜂沒有瓣形成嫁區(qū)域玻概念有，區(qū)高域價(jià)漫值沒頁(yè)得到燥認(rèn)同順，如梅何重?zé)熕軈^(qū)偽域價(jià)準(zhǔn)值？困局1：北部課區(qū)域墻市場(chǎng)羊主體元平臺(tái)間相對(duì)絞狹小懂，客西群有穿限，嫂相對(duì)聽于項(xiàng)楊目今路年15篇—2肺0億元籠的銷身售目膝標(biāo)，劈燕如何捎突破肚區(qū)域痰市場(chǎng)羅的制判約？困局3：XX品牌首目前像在濟(jì)蘆南已壩經(jīng)形訊成一自個(gè)中開檔形醉象，爸項(xiàng)目灰定位夢(mèng)于中純高檔汪形象隸，如悉何重困塑XX品牌托？困局4：項(xiàng)目市展示擠條件詠不支蹤蝶持項(xiàng)擊目較慕高的轉(zhuǎn)量?jī)r(jià)吸目標(biāo)求，如蹦何突爭(zhēng)破？四、表案例借鑒XX拴·圓方[案例汁借鑒]【項(xiàng)目雖開發(fā)拿前期瀉現(xiàn)狀】周邊貌環(huán)境粒欠佳——項(xiàng)目唉位于時(shí)背街挑、舊怪改區(qū)躬域，惱毗鄰簡(jiǎn)的馬鉛場(chǎng)路椒正在庫(kù)整改欺施工涉，周峰邊環(huán)叢境破鏟舊，兵短期削內(nèi)居幣住品怪質(zhì)不秩高展地場(chǎng)唐家墩路香港路發(fā)道華馬新西路大路變電漫站產(chǎn)主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)建筑面積 236066.72m占地面積 212022.24m住宅面積 235498m配套面積商業(yè)：113㎡容積率3.0以內(nèi)建筑密度不大于25%建筑高度60米以內(nèi)建筑形式高層其他其中套型建筑面積90平方米以下的住房建設(shè)面積不低于住房總建筑量的60%華路新漢口鍬火車貪站發(fā)展寺大吉道萬(wàn)達(dá)熱綜合潮體青年路西北兔湖金墊融圈【區(qū)域盲未來?xiàng)澃l(fā)展】未來鞭區(qū)域掙看好——漢口纏王家冷墩CB鑒D和西啟北湖澇金融養(yǎng)街輻筒射區(qū)旅，毗廊鄰菱妥角湖居萬(wàn)達(dá)偏綜合飽體、節(jié)漢口亭火車燦站，家發(fā)展皇前景看看好【高目校標(biāo)壓鹿力】項(xiàng)目培需實(shí)慎現(xiàn)超測(cè)越區(qū)炮域的依高價(jià)丘格——開盤鞭前夕舉，同幟區(qū)域串最高接價(jià)格西僅為70夕00元/平米摧，項(xiàng)鐮目仍全承受樸較大券的壓才力周邊謀項(xiàng)目丘最高杜僅70競(jìng)00元/㎡旱,圓方崗必須誓賣到10腹50振0元/㎡以上,同樣攤地段廢（新孔華西縫）、姿同樣爪利好犧（萬(wàn)惑達(dá)入駐）撤、更打差環(huán)棄境（紹背街經(jīng)、城騰中村曬、道捕路不餅通、框變電凳站等）售，XX圓方克如何拿讓市盾場(chǎng)接秘受30媽00元/㎡以上決的差本價(jià)，并快診速去燦化？【思考】如何馳能夠雜突破察區(qū)域腹，打蒼造項(xiàng)孝目高籮形象溝，從處而實(shí)暈現(xiàn)高盾溢價(jià)123區(qū)域隙價(jià)值株重塑產(chǎn)品戲價(jià)值蝴提升形象恒價(jià)值駁建立【動(dòng)作】XX圓方立價(jià)值系提升攜三大塵動(dòng)作圓方護(hù)亮相鑒：XX金色逮家園橫外展重；軟文悔炒作信息甜傳播輕：西北由湖、XX（圓捎方）更登場(chǎng)跪；線上陳傳播碌：強(qiáng)調(diào)細(xì)住XX；說辭唇強(qiáng)化留：XX的、蒙品牌腹的、賤有面野子的囑、舒適的白。金色母外展pp他t【動(dòng)作蜂一】品牌物先行抄，言搭必稱XX項(xiàng)目休定位蜂：跳佛出唐寒家墩殲，定悔位為霉?jié)h口西北耽湖豪疫宅區(qū)高端板樓盤舞。圓方暈地址篩：西北猛湖·馬場(chǎng)訓(xùn)路13腥6號(hào)。外地趙人、段臟、香亂、舊差··蒜·唐家桿墩西北音湖印象倡中的眼西北拋湖：漢口肝富人艇區(qū)、倒金融望一條賞街、姿繁華裳的、減時(shí)尚雪的、蘭都市繞的··撕·【動(dòng)作歉二】跳出挎區(qū)域薦低端男競(jìng)爭(zhēng)沫，嫁適接西汽北湖城市3.努0概念躲代表部一個(gè)黃地區(qū)煮發(fā)展冠的未拐來，命通過寇概念廟的炒私作并蛋將城忙市3.擇0區(qū)域持放大，躲成功聽將項(xiàng)鈔目所匪在的夠唐家托墩片微區(qū)引版入城著市未炎來發(fā)預(yù)展軸滋線上欣。CB漏D、西展北湖披、新萬(wàn)達(dá)揉商圈?人流古、物鍛流丈、資熟金流殲、信息流拌成為遷引領(lǐng)廟經(jīng)濟(jì)大新的符流向中央呆商務(wù)耗區(qū)武漢韻城市1.愁0老租芽界商機(jī)圈?以竊人流項(xiàng)密集闊為充代表嶄經(jīng)出濟(jì)時(shí)代武漢傷廣價(jià)場(chǎng)、片漢正蟲街武漢菊城市2.蠢0武廣謹(jǐn)、漢始正街信商圈?城市刻肌理居的老酬化催磨生現(xiàn)扒代規(guī)模深商業(yè)永清謙商圈燒、券西北伸湖商乓圈武漢鍬城市3.牽0【動(dòng)作界三】引入頃城市3.笛0概念遮，成歐功實(shí)視現(xiàn)區(qū)姥域價(jià)迫值重你塑123區(qū)域置價(jià)值忘重塑產(chǎn)品穿價(jià)值霸提升形象易價(jià)值傭建立【動(dòng)作】XX圓方繪價(jià)值降提升返三大訊動(dòng)作不極燈致、揚(yáng)不登彩場(chǎng)，探金色企臨展扶也時(shí)造尚起時(shí)定尚與灑科技仁感濃巴厚的功臨時(shí)外掩展，堵為項(xiàng)縮慧目高榜形象上做了率冠先鋪筒墊封。【動(dòng)作送一】極致疫的現(xiàn)潔場(chǎng)展藏示，斷給到畫訪的駐客戶繞更直桑觀的伴價(jià)值替呈現(xiàn)【動(dòng)作餅二】展示叢先行合：項(xiàng)適目臨頃街外鑒立面突、三食進(jìn)儀辟門以假及蒙味特里寫安公印園提偽前展稈示，號(hào)使客姑戶對(duì)座項(xiàng)目煉的價(jià)資值感杜知更躁具體恐，增晉強(qiáng)了類客戶額信心123區(qū)域祝價(jià)值滲重塑產(chǎn)品俘價(jià)值銳提升形象金價(jià)值禮建立【動(dòng)作】XX圓方終價(jià)值社提升壇三大侮動(dòng)作形象轉(zhuǎn)期：蓄客樂期：開盤魚前：西北癢湖，畢不止崗是一瘋種風(fēng)屋范V2漠4產(chǎn)品念，唯筒超配肆可匹予配首付10萬(wàn)，住中崇心，戲住XX，住柿成品形象豬價(jià)值裁建立——從形剃象到撤產(chǎn)品咐，再井到營(yíng)炕銷口艇號(hào)，挖高形費(fèi)象掩草護(hù)下職銷售但成功吳突圍搭。形象興導(dǎo)入豈期（9月以冊(cè)前炒）：西北脅湖，熄不止損是一錦種風(fēng)影范鏈接兩富人稱區(qū)、頌建立餃項(xiàng)目求區(qū)域朽豪宅科氣質(zhì)8月15日，緒合仟身吉西繳餅、幫綠茵勢(shì)閣等西北踐湖知省名商在家舉也辦“緊尋FU嘩N西北繼湖，分享3.肢0”網(wǎng)絡(luò)默秒殺標(biāo)活動(dòng)衫起勢(shì)嗎。V2毅4空間醫(yī)，唯緣瑞超配砌可匹吹配！創(chuàng)新嫩概念預(yù)，高證端配量置，蝴高端智生活貼演繹形象+認(rèn)籌柄期（9月-1掏0月）戶外報(bào)廣易拉逮寶首付10萬(wàn)，披住中繁心、喜住XX、住故成品強(qiáng)調(diào)梅高性手價(jià)比壤的價(jià)線格預(yù)構(gòu)期，餓吸引作自住臥和投譜資客鴉關(guān)注沖刺趟及開塘盤期（10月.9天-1己0月.1此7）1、品俊牌先彈行借檢勢(shì)、務(wù)區(qū)域擴(kuò)嫁接杰起勢(shì)踐、概剃念炒行作立濤勢(shì)，將所弄在的杯唐家漏墩片通區(qū)直哨接與生西北惰湖等層傳統(tǒng)鄉(xiāng)豐豪宅癥區(qū)片睛區(qū)價(jià)藍(lán)值掛釣鉤，成功埋的重旗塑了裁區(qū)域模價(jià)值。2、以主市場(chǎng)腫和客政戶為走導(dǎo)向恩的產(chǎn)品既定位撿和創(chuàng)謠新設(shè)懸計(jì)、乞產(chǎn)品陜的新初概念卻包裝全、高濤調(diào)亮首相以工及極首致的俘現(xiàn)場(chǎng)何展示，持汁續(xù)的抱拔高嶼客戶鵝心理淺預(yù)期黑，有華效提飯升了絞產(chǎn)品占價(jià)值捎。3、推己廣主絮題從形象勤到產(chǎn)基品再屑到口蒙號(hào)式音強(qiáng)銷外信息，在崖高端臘形象脈穩(wěn)步眼建立賴的同預(yù)時(shí)，尼也步膝步為朱贏，恐拔升娃了客侵戶心在理預(yù)梢期，柄有效曠實(shí)用性。成功親經(jīng)驗(yàn)?？偨Y(jié)五、縮慧營(yíng)銷解決啞之道當(dāng)區(qū)籌域市戰(zhàn)場(chǎng)容撤量有忠限，本無法沿承載已我們鴨的目虎標(biāo)時(shí)柱，讓XX名家耕跳出搶北部券區(qū)域拋，直倍指城饒市一掙線主索流大匯盤競(jìng)級(jí)爭(zhēng)！草搶奪精市場(chǎng)俗份額妹！重新織站位費(fèi)：濟(jì)宴南的英名家蒼，中嫁國(guó)的遙名家因市悄而變窗！【重新照構(gòu)建笛項(xiàng)目紛比價(jià)柜體系】名士喜豪庭魯能池領(lǐng)秀將城XX盧浮慌公館XX大明話湖將濟(jì)再南分出為東敲部、季南部嘴、西揀部和廢中部刺區(qū)域島，按欣照每和個(gè)區(qū)座域各敵選一葬個(gè)與冬本案納定位嬌相近詳且質(zhì)因素相她當(dāng)且伯處于朝同期爸的城糾市中方高端努的主缸流大蓮盤項(xiàng)按目，填構(gòu)成銳本案蔽比價(jià)朽體系頌的參錢照項(xiàng)圣目。分別票為——東部——名士補(bǔ)豪庭南部——魯能暈領(lǐng)秀償城西部——貝XX盧浮互公館中部——限XX大明昌湖本案撓應(yīng)跳危出區(qū)競(jìng)域低杯層次的競(jìng)爭(zhēng)銀，放惱眼全氧市一厘線競(jìng)各爭(zhēng)格譯局【比價(jià)居競(jìng)爭(zhēng)他項(xiàng)目陶選擇】項(xiàng)目名稱名士豪庭魯能領(lǐng)秀城XX盧浮公館XX大明湖本項(xiàng)目地理位置燕山立交橋東500米舜耕路延長(zhǎng)線南端緯十二路與經(jīng)四路交匯處明湖東路以北歷山路以西、清河以南項(xiàng)目資源奧體片區(qū)成熟配套，內(nèi)部商業(yè)、教育配套、經(jīng)十路黃金要道項(xiàng)目?jī)?nèi)部成熟完善的教育，商業(yè)等配套西市場(chǎng)成熟商業(yè)，緯十二路便捷交通大明湖景觀資源，市中心成熟配套歷山路黃金大動(dòng)脈，小清河、北湖公園雙水岸景觀、市中心成熟配套價(jià)值、項(xiàng)目賣點(diǎn)大盤社區(qū)、歐式風(fēng)格園林超大盤社區(qū)、完善配套、居住氛圍濃厚濟(jì)南商埠核心、產(chǎn)品品質(zhì)高檔、XX品牌城市核心區(qū)位、大明湖景區(qū)絕版地段、XX品牌大盤社區(qū)、城市央?yún)^(qū)、濱水、濱湖雙水岸物業(yè)、城市央心稀缺洋房、XX品牌、獨(dú)特開發(fā)模式XX大明凝湖——市中倡心湖膀區(qū)物對(duì)業(yè)名士燒豪庭——經(jīng)十釘東路倚歐式滔風(fēng)格絹園林得大盤本項(xiàng)值目區(qū)亦域無墓明顯搞優(yōu)勢(shì)夕，資悠源和猴賣點(diǎn)遣也無芽明顯批優(yōu)勢(shì)霉，但忌項(xiàng)目劫距離毒城市民中心雁較近怕，且見有XX新區(qū)殿規(guī)劃宋及小隱清河晚景觀凈資源見，發(fā)停展?jié)撜淞^搏大核心爺賣點(diǎn)【比地窮段、緒比資千源】項(xiàng)目名稱名士豪庭魯能領(lǐng)秀城XX盧浮公館XX大明湖本項(xiàng)目規(guī)模100萬(wàn)平米400萬(wàn)平米49萬(wàn)平米23萬(wàn)平米70萬(wàn)平米產(chǎn)品高層、公寓多層、高層、別墅高層小高層高層、洋房戶型面積80-180平米90-200平米90-140平米118-175平米55-170平米園林景觀歐式園林現(xiàn)代風(fēng)格歐式風(fēng)格歐式風(fēng)格主題式園林內(nèi)部配套商業(yè)、小學(xué)、會(huì)所大型商業(yè)、小學(xué)、會(huì)所商業(yè)、會(huì)所城市中心城市配套資源會(huì)所、幼兒園、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)盧浮糖公館94平米脅，2室2廳名士樸豪庭91平米貧，2室2廳產(chǎn)品它方面說：項(xiàng)務(wù)目90日㎡—護(hù)12棋0㎡的中黨大戶槽型與核競(jìng)爭(zhēng)落對(duì)手牢重合瘋，55扛-8萬(wàn)9㎡的功維能小恥戶是媽項(xiàng)目艷的競(jìng)路爭(zhēng)優(yōu)蟻勢(shì)產(chǎn)咱品，疼對(duì)于增這兩因種產(chǎn)求品要爹重新也進(jìn)行吵概念既包裝鉆，以求與競(jìng)層爭(zhēng)對(duì)深手形藝成區(qū)具隔規(guī)模受大盤也，居師住氛涉圍濃姐厚舒適預(yù)戶型花產(chǎn)品開、特滴色園納林完善取、成柴熟的郵內(nèi)部臭配套【比產(chǎn)語(yǔ)品面冒積區(qū)驢間】項(xiàng)目名稱名士豪庭魯能領(lǐng)秀城XX盧浮公館XX大明湖本項(xiàng)目開發(fā)商名稱和性質(zhì)香港南益集團(tuán)。源自香港，服務(wù)濟(jì)南魯能集團(tuán)子公司山東魯能亙富開發(fā)有限公司，本地企業(yè)上海XX集團(tuán)山東置業(yè)有限公司，全國(guó)級(jí)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，以優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品享譽(yù)濟(jì)南國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)綜合實(shí)力榜首XX房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司旗下XX山東置業(yè)有限公司XX（中國(guó)）置業(yè)/山東XX置業(yè)有限公司實(shí)操項(xiàng)目介紹經(jīng)十東路歐式風(fēng)格園林大盤：名士豪庭；政府聯(lián)合搬遷社區(qū)：名泉春曉400萬(wàn)平集商業(yè)，高層，別墅為一體的大型綜合社區(qū)：魯能領(lǐng)秀城綜合社區(qū)：XX國(guó)際花都、XX新里盧浮公館，商住項(xiàng)目：XX普利中心5星耀泉城：XX海德公館、XX大名湖、XX芙蓉、XX花園XX碧水尚景、XX城市之家、XX國(guó)際城市花園、XX名家。已經(jīng)奠定中檔盤的市場(chǎng)印象品牌影響力本項(xiàng)是目品言牌相攏對(duì)于糖濟(jì)南等的主樂流大稠盤開合發(fā)品腿牌，類認(rèn)可腳度和站影響扁力不豬高，文品牌援無優(yōu)縱勢(shì)品牌面優(yōu)勢(shì)罩不足【比品食牌】工薪電階層中產(chǎn)其階級(jí)財(cái)富蓋頂層富裕透階層剛性遵需求鋪的客逃戶；流動(dòng)割人口徹、居責(zé)民剛性壯需求+改善葉型需必求的扔客戶測(cè)產(chǎn)業(yè)稼人群帖、商剃務(wù)人咽群、稍居民以尚域品清亭河、XX翡翠訊郡為械代表改善遇型、驚享受落型客陪戶公緞務(wù)人挑群、圍商務(wù)隙人群躺和以皆及私悠營(yíng)業(yè)堂主名士獄豪庭潑、盧魄浮公普館、著領(lǐng)秀逃城和XX大明鼓湖純享頁(yè)受型損需求聚的客黨戶；以海市爾XX、奧擇龍觀丟邸為盲代表項(xiàng)目尺的客崇戶應(yīng)選定位腰于整醬個(gè)濟(jì)摘南市悠，以顧二次投改善背性客織戶和悉多次夢(mèng)置業(yè)忠客戶逼為主稿，輔糖以部浮分首喝次置宋業(yè)客懸戶本案性客戶鞋定位【比客職戶】大名商湖、腫名士敵豪庭富裕同階層架、財(cái)年富頂趴層盧浮燙公館中產(chǎn)莊階級(jí)體、富矩裕階除層魯能迅領(lǐng)秀雄城工薪氣階層銹、中扶產(chǎn)階辨級(jí)、富裕圣階層項(xiàng)目閣外圍擺展示瓦不足齊，模芹型、震樣板搬間包嬸裝、黑園林為示范辯區(qū)檔臉次較掘低，差形象肌展示膜細(xì)節(jié)閣方面碎有待否提升【比體僑驗(yàn)】VS【營(yíng)銷停突破】體驗(yàn)突破品牌突破客戶產(chǎn)品突破區(qū)域突破要重律新建伍立比衫價(jià)體顫系，弊擴(kuò)容丙客戶兇，必漠須進(jìn)新行區(qū)獨(dú)域、苗品牌嚷、產(chǎn)洲品、央體驗(yàn)鎮(zhèn)四大辛突破客戶擁三大擴(kuò)維度絲式：1、第褲一維含度：鋤核心殊客群以地膨緣性木客戶扮為主孫，主位要分?jǐn)_布在裕北園櫻商圈篇、黃組臺(tái)商攪圈、汁歷山大路附夠近、克濼口帝商圈2、第吐二維嬸度：窯重要滴客群主要翼分布卸在濟(jì)呆南市襯其他始重點(diǎn)閱區(qū)域3、第散三維弄度：嫂次要見客群回鄉(xiāng)寫置業(yè)敢客戶濟(jì)南綢城市鴉居住皂吸引結(jié)力輻碎射范政圍，主訂要分育為三巖個(gè)緯掠度：【我們袍希望環(huán)吸引帶的客它群】全國(guó)其他省份濟(jì)南市客群區(qū)域地緣性客戶第三維度第二維度第二維度【突破采的概順念方洽向】產(chǎn)品脆突破椅：XX中國(guó)寇高端瞇升級(jí)截作品品牌很突破勤：全球蜓視野漢，服奪務(wù)濟(jì)歷南區(qū)域授突破納：XX崛起遷，重鬼新定返義濟(jì)贈(zèng)南格繁局—繁華券之后墨的寧墨靜體驗(yàn)否突破淘：三分斤鐘感柏動(dòng)客伏戶區(qū)位鴨突破品牌畜突破產(chǎn)品達(dá)突破四大右突破熄極致樸創(chuàng)新竭引領(lǐng)夸濟(jì)南體驗(yàn)蘆突破【區(qū)位葵突破】扛起澆濟(jì)南XX新區(qū)償大旗夸，重指新定耀義項(xiàng)車目區(qū)備域區(qū)位瞞突破碎營(yíng)銷順主題郵：XX崛起朵，重雪新定讓義濟(jì)促南城犁市格欠局【區(qū)位瓶突破/重磅躁出擊】聯(lián)合迫政府倘及區(qū)卷域開材發(fā)商庫(kù)舉辦“XX新區(qū)賭區(qū)域頃發(fā)展蹄高峰熔論壇”，擎習(xí)起區(qū)玻域崛他起大院旗活動(dòng)怨目的昏：邀請(qǐng)牙天橋肢區(qū)政黃府、頂小清湊河開袋發(fā)指媽揮部即、國(guó)朗內(nèi)知河名學(xué)麻者及別區(qū)域承地產(chǎn)只開發(fā)扒企業(yè)里代表XX、XX等參增與，夫共謀查區(qū)域迷發(fā)展替之路榆，借助獲政府業(yè)及專旱家權(quán)撥威，癥制造祥城市眨話題杏，確輕立XX板塊遍的板幟塊價(jià)蒜值形雪象。活動(dòng)肌時(shí)間漫：20毀11年4月活動(dòng)額內(nèi)容擺：1、邀聰請(qǐng)?zhí)煦Q橋區(qū)意政府貫、小污清河柿開發(fā)掀指揮屢部分垮別從并不同忠角度雁做關(guān)隆于區(qū)伴域發(fā)科展之殘路的遞專題冶演講晶；2、邀謠請(qǐng)區(qū)舉域開糞發(fā)商牲代表菌參與志互動(dòng)忽訪談司類活臥動(dòng)；3、聯(lián)捧合報(bào)幣紙媒宏體，俘會(huì)前魂會(huì)后寶集中符報(bào)道賠，炒翁作XX片區(qū)恨和XX企業(yè)乖的影戀響力寸?！緟^(qū)位渾突破/引爆美全城】XX崛起搭，重圓新定扛義濟(jì)屈南城處市格泄局——XX新區(qū)圾發(fā)展離?？拱l(fā)布XX新區(qū)--稀-城市極未來趨居住祖新方夠向活動(dòng)納目的：重新規(guī)定義刷區(qū)域削價(jià)值找，展夸示區(qū)迅域升泉值潛表力活動(dòng)披時(shí)間惑及主朱題：20仁11年4月&X劍X崛起嘩，重需新定齊義濟(jì)襪南城具市格鼓局活動(dòng)榜內(nèi)容孩：1、區(qū)折域規(guī)窮劃展醬示；2、政鳳府和細(xì)專家忽權(quán)威謀講話獨(dú)語(yǔ)錄波；3、記真者實(shí)屬名采刑訪報(bào)殖道；4、市飼民心排聲；5、開耳發(fā)商垂采訪穩(wěn)，對(duì)沒區(qū)域倘未來砍的投豈資開失發(fā)的鞠計(jì)劃睡和安湯排?！酒放迄Z突破鴿策略】重點(diǎn)何渲染過首家虜在美下上市腐的優(yōu)丹勢(shì)，姓躋身徒第一課陣營(yíng)品牌釣突破撒營(yíng)銷籮主題圓：全球?yàn)a視野吵，服令務(wù)濟(jì)帝南面向幻玉全國(guó)絹招募蓋，XX全國(guó)良銷售容展示盈中心災(zāi)均可互接受液報(bào)名聯(lián)；邀請(qǐng)距李冰澤冰（足環(huán)保故大使胸）擔(dān)揚(yáng)任選務(wù)拔儀格式的訂評(píng)委減之一首；持續(xù)姿引爆克，轟塑動(dòng)全隙城，罪打造棚泉城啟綠色因新時(shí)極尚的部風(fēng)向坊標(biāo)。清河設(shè)環(huán)保償大使掌是整依個(gè)品理牌線無的造窯勢(shì)軸肉線，屑大會(huì)值的選店撥儀短式要葉與項(xiàng)封目的錄正式此認(rèn)籌懇活動(dòng)充相結(jié)活合，鐘并配根合后罵期推劈燕售活荷動(dòng)不隔斷制南造引鮮爆點(diǎn)【品牌籃突破】責(zé)任羽地產(chǎn)—清河己環(huán)保疼大使第選拔雁活動(dòng)活動(dòng)筆目的：通治過組才織本地辛媒體召、業(yè)預(yù)主到XX企業(yè)堪以及低經(jīng)典雅項(xiàng)目赴考察導(dǎo)參觀責(zé)的活皮動(dòng)，對(duì)XX企業(yè)扎的品沾牌及窗開發(fā)燙模式秀進(jìn)行占全方游位解方讀，惑提升摧企業(yè)膛在本霸地的刊市場(chǎng)僑影響牽力。活動(dòng)蔽時(shí)間：20些11年5月活動(dòng)慌內(nèi)容：1、邀組請(qǐng)主僑流媒們體到XX企業(yè)秘總部持和XX開發(fā)植的經(jīng)牽典項(xiàng)徐目參徹觀訪泡問；2、聯(lián)牲合報(bào)監(jiān)紙媒夕體，貼持續(xù)甩跟蹤挖報(bào)道告，解消讀企毅業(yè)，劃提升XX企業(yè)頂?shù)氖猩龍?chǎng)影池響力瞞。全球瓶化視豆野、爺全國(guó)銅化布?xì)v局、揀成熟認(rèn)模式【品牌角突破】體驗(yàn)XX品牌惱之路XX醫(yī)——城市盒美好話生活鞏締造再者創(chuàng)造殺經(jīng)典察、止閃于至飾善《中國(guó)誓房企50強(qiáng)/首家快美國(guó)能上市鹽名企——脖XX（中脆國(guó)）跨置業(yè)例感恩敞泉城》《X載X中國(guó)范，恢巾弘再念獻(xiàn)——?dú)v山滅路·清河咸畔·70萬(wàn)平卷城央款巨筑》系列饅專題兩報(bào)道脾、軟品文：《成長(zhǎng)今為中且國(guó)房飛地產(chǎn)僻有價(jià)謊值和潑影響由力的疫公眾述公司——我們秘在路冶上》XX品牌添深度碼解析【品牌干突破】專題續(xù)報(bào)道——品味XX品牌陡內(nèi)涵【產(chǎn)品逗突破】產(chǎn)品鍛突破晨營(yíng)銷發(fā)主題傍：XX中國(guó)巷高端嫁升級(jí)斥作品活動(dòng)鳥目的：釋放牽產(chǎn)品跨價(jià)值無點(diǎn)，罪詮釋租項(xiàng)目療五大攔體系利（園弄林、脖地段之、戶第型、所配套潔、服尿務(wù)）粱升級(jí)驢內(nèi)涵活動(dòng)侍時(shí)間：20診11年6月活動(dòng)惠內(nèi)容：1、從磨開發(fā)氏企業(yè)暗、城猾市規(guī)奴劃、丈項(xiàng)目音規(guī)劃怎和產(chǎn)久品設(shè)頃計(jì)、街物業(yè)帖管理聞四個(gè)蛾方面截邀請(qǐng)押權(quán)威顧專家捐現(xiàn)場(chǎng)傾講解眼說明超；2、邀壁請(qǐng)政宏府權(quán)牲威，度現(xiàn)場(chǎng)盤助陣癥，講米解開桑發(fā)商略政府仰背景得，宣點(diǎn)傳其勺市場(chǎng)惑信任兆度；【產(chǎn)品粥突破】XX中國(guó)殲高端搶升級(jí)進(jìn)作品回濟(jì)南碗首發(fā)帥產(chǎn)品棗發(fā)布章會(huì)活動(dòng)廳目的：通過恩物料雕發(fā)布羨強(qiáng)化撥對(duì)客伯戶對(duì)佛產(chǎn)品仿的理慢解和壯傳播活動(dòng)布時(shí)間：20先11年6月活動(dòng)照內(nèi)容：1、升恥級(jí)手笨?jī)?cè)發(fā)密布儀槐式；2、XX新區(qū)架展；3、跟殿客戶湖的互榨動(dòng)【產(chǎn)品側(cè)突破】XX名家弊產(chǎn)品巾升級(jí)護(hù)手冊(cè)體，全兼面解迅讀5大升燒級(jí)系引統(tǒng)【體驗(yàn)屠突破】城市戴高檔爹大盤求體驗(yàn)捎標(biāo)桿體驗(yàn)述突破倦營(yíng)銷葉主題范：三分交鐘感評(píng)動(dòng)客浩戶【體驗(yàn)歇認(rèn)知】三分狠鐘感鹽動(dòng)客灘戶作為XX的高弓端大針盤，品項(xiàng)目置必須載以極栗致的惜體驗(yàn)顛來突港破區(qū)零域競(jìng)蕩爭(zhēng)，召達(dá)成臉躋身灶一線以品牌待行列堡的站牙位目甘標(biāo)【體驗(yàn)留突破鄭策略】打造針三分牙鐘體母驗(yàn)體修系1、小清吹河景泰觀體兄驗(yàn)動(dòng)線星布置秒充分廁利用有小清標(biāo)河沿幫河景站觀帶2、外部導(dǎo)視無系統(tǒng)項(xiàng)目急地塊輔周邊該環(huán)境慘的營(yíng)嘴造3、看樓冠通道看樓尚通道邀的包扎裝、VI視覺岡展示弱系統(tǒng)脖的打絞造4、清河撒特色爸園林鈴示范歌區(qū)突出堵水景餡資源環(huán)、增易加親妹水設(shè)首施5、接待擋案場(chǎng)勾全精另裝項(xiàng)目垃特色盾風(fēng)情術(shù)元素泄的融聯(lián)入，賭提供尼五星胃酒店時(shí)的服肢務(wù)標(biāo)抱準(zhǔn)6、洋房換實(shí)景裕樣板框間對(duì)示備范樓還座的藥立面擱、庭唯院、奸樣板摔間等叨進(jìn)行勵(lì)全方賣位精潮裝接待耍中心小清歐河體杯驗(yàn)區(qū)外部禁導(dǎo)視號(hào)系統(tǒng)項(xiàng)目趁入口洋房奸展示街、園帥林示怪范區(qū)歷山赤路入頸口工地噸包裝【體驗(yàn)針突破榴策略】體驗(yàn)石動(dòng)線2、入手口泊炮車，走服務(wù)水人員底引導(dǎo)3、接酬待中芝心洗可腦6、看呢房通處道5、項(xiàng)卻目主告入口1、歷叫山路孝、清猴河南鍛路項(xiàng)杯目外饅圍展?fàn)T示7、洋沸房體俗驗(yàn)區(qū)體驗(yàn)顆流程4、清廁河體肝驗(yàn)帶8、園扶林示寇范區(qū)小清琴河體宏驗(yàn)示環(huán)意積極集引導(dǎo)蹄客戶蜻體驗(yàn)濟(jì)小清俱河風(fēng)史情帶姓，釋放絮項(xiàng)目導(dǎo)價(jià)值朱點(diǎn)。表現(xiàn)漲手法構(gòu)：駁岸碧、游病船、醬垂釣壤區(qū)、鄉(xiāng)豐河岸改霓紅膏燈等襪并配鋸合項(xiàng)炎目圍陡擋、述道旗濾和燈胞箱進(jìn)行釀?wù)故旧?。小清謎河風(fēng)童情帶入口棟體驗(yàn)確示意建議閘項(xiàng)目北部縱單獨(dú)鎖分割捷出一鋒個(gè)看盛房通葛道入掩口，與曬施工礎(chǔ)入口曬隔開斯，弱蘋化施摧工對(duì)字環(huán)境掩的影抖響。進(jìn)行脆看房鏈通道悅外圍跡包裝欺和VI視覺僵系統(tǒng)庫(kù)展示攪，提仔高項(xiàng)切目形食象。園林泛示范扒區(qū)體皮驗(yàn)示值意洋房骨展示龜和園柱林示軍范區(qū)對(duì)示預(yù)范樓拒座樓宵體和映周圍畝環(huán)境拘進(jìn)行雖包裝攀和展抖示，馳提升融形象續(xù)。洋房腹內(nèi)部撤進(jìn)行邁全方侍位裝用修，運(yùn)向客撐戶展磨示未陽(yáng)來居叼住環(huán)敞境。園林趴示范掩凸顯關(guān)項(xiàng)目饅水景情園林左特色顯形象滿，加查入水雀景元皇素。[名家讓價(jià)艷格策亞略]XX名家魚產(chǎn)品銀就產(chǎn)白品類皆型本投身而妥言，嘴與濟(jì)題南市閣場(chǎng)全創(chuàng)市的偵主流缺大盤使產(chǎn)品疼類似嶼。但課由于跪產(chǎn)品隨在項(xiàng)普目周標(biāo)期、地整爐體策娃略等歪較多何方面般存在頓差異蔑。因玩此，高若按棗傳統(tǒng)遇的市臟場(chǎng)比烈較法將，僅災(zāi)通過崖同區(qū)鼠域類赴似產(chǎn)去品的禽多因蔽素打休分、厚比較澆、修乖正的燦方法躲較難蒜準(zhǔn)確杰地推捎導(dǎo)出山本項(xiàng)竭目高化層產(chǎn)橡品和霜花園價(jià)洋房胸產(chǎn)品扶的價(jià)烈格。定價(jià)榆方法辣的確邀定XX觀點(diǎn)參：1）市續(xù)場(chǎng)比秧較法領(lǐng)比準(zhǔn)堡均價(jià)衫；2）尋鬼找溢殃價(jià)空趨間，散得出仙溢價(jià)壞；3）由拍市場(chǎng)歐比準(zhǔn)樓均價(jià)某與溢品價(jià)最材終合初成平爆面產(chǎn)拔品核槽心均但價(jià)區(qū)全間?！緝r(jià)格缺策略】升值各潛力規(guī)劃蒜布局產(chǎn)品污稀缺市場(chǎng)婚關(guān)注慎度片區(qū)涉形象價(jià)值16標(biāo)準(zhǔn)圍：交通累、位宴置、省配套繡、規(guī)蠟?zāi)?、農(nóng)建筑詢密度墻、自禿然環(huán)我境、隆停車藥、噪昨音、臟視野景、戶亞型特餅色、暢建筑豆外型沿、內(nèi)遞裝修螞、物套業(yè)管恰理、挺發(fā)展答商品翁牌、朵工程糠進(jìn)度延、營(yíng)攏銷策饞劃周套密性;戶型剝?cè)O(shè)計(jì)靜態(tài)烘核心許均價(jià)聲的推識(shí)導(dǎo)【定價(jià)袋策略】重要暑原則葵：相早互代枝替原柿則考慮焰因素區(qū)域歌（佛濟(jì)南社各區(qū)郊域代浴表性犬主流謠大盤殖）品質(zhì)踐（建到筑形業(yè)式、漲戶型僅范圍他、品駱質(zhì)檔螞次、棄實(shí)用懇率）客戶臥（客濟(jì)戶提今及頻霞次、拐價(jià)格擺區(qū)間繡）選用淡市場(chǎng)翁比較喬法來唇推算報(bào)項(xiàng)目經(jīng)的市瓣場(chǎng)可匙接受蠢價(jià)格債。將需基定價(jià)旱的對(duì)靠象與院類似昏房地即產(chǎn)進(jìn)典行比向較，役對(duì)這胡些類析似房軌地產(chǎn)煮的價(jià)陪格做餐適當(dāng)顯的修泰正，鬼以此為確定井客觀闖價(jià)格棉的方文法。實(shí)施灘步驟守為：職搜集墊比較萬(wàn)對(duì)象非，建儲(chǔ)立價(jià)亮格可征比基笛礎(chǔ)，其修正冷房地熄產(chǎn)狀購(gòu)況。市場(chǎng)翠比較粒法東部箭參考材樓盤并有：南益·名士杏豪庭西部滾參考古樓盤棕有：XX在·盧浮盒公館南部膛參考鴿樓盤哲有：魯能·領(lǐng)秀攝城中部碼參考愿樓盤簽有：XX·大名陜湖因此局本項(xiàng)李目選貌定這頭幾個(gè)剝樓盤議通過通“市也場(chǎng)比吊較法汗”進(jìn)辭行靜鉗態(tài)比辜準(zhǔn)；靜態(tài)藥核心隊(duì)均價(jià)劇的推錫導(dǎo)本次某選取補(bǔ)比較次打分燈項(xiàng)目很為產(chǎn)丸品定另位主要瓶選擇玻市場(chǎng)游各區(qū)欣域代得表性趙大盤傘項(xiàng)目【高層襪定價(jià)訂策略】分項(xiàng)內(nèi)容打分主流大盤

南益名士豪庭XX大名湖魯能領(lǐng)秀城XX盧浮公館Q1、位置區(qū)域所處城市級(jí)別1—55545

繁華程度1—32323

社會(huì)認(rèn)可度1—55542

熱點(diǎn)地段0—22222Q2、環(huán)境自然景觀0—1078108

城市景觀1—55544

小區(qū)氛圍1—54254

人文因素1—54432Q3、建筑風(fēng)格創(chuàng)新1—55554

建筑密度1—53533

人性尺度1—54554

環(huán)境協(xié)調(diào)1—55554Q4、配套生活基本配套1—33323

教育1—33332

醫(yī)療1—22222

娛樂休閑1—22222Q5、使用安全性1—55355

便利性1—77757

舒適度1—76777

使用成本1—33333Q6、品牌產(chǎn)品品質(zhì)0—22222

售后保障0—22222

物業(yè)服務(wù)1—32223

市場(chǎng)形象1—55345總計(jì)

93939188高層鴉靜態(tài)讓價(jià)格P高層=8嘗49間9.怕07元/㎡高層適價(jià)格覆：Pn＝85點(diǎn)00元/㎡因素南益名士豪庭XX大名湖魯能領(lǐng)秀城XX盧浮公館質(zhì)素評(píng)判系數(shù)0.930.930.910.88交易情況修正10.950.921交易節(jié)點(diǎn)修正0.930.980.920.95權(quán)重35%25%20%10%市場(chǎng)比較項(xiàng)目?jī)r(jià)格110001400090009000修正價(jià)格（首層）3329.8653030.4051386.4032752.4確定價(jià)格8499.0732各項(xiàng)修正價(jià)格求和【高層按靜態(tài)貨核心動(dòng)價(jià)格系推導(dǎo)】溢價(jià)榮空間賺的推刊導(dǎo)通過顯與市獅場(chǎng)高邪層產(chǎn)友品在輪時(shí)間汪（自機(jī)然升爹值）息、銷河售速膀度修革正的棍因素袍進(jìn)行幅價(jià)格目修正些，最啦終得勿出高顆層產(chǎn)那品的扯價(jià)格竿區(qū)間市場(chǎng)疊溢價(jià)Pt=靜態(tài)飯基準(zhǔn)賭價(jià)格×速度慎修正音系數(shù)×?xí)r間各修正伶系數(shù)即Pt=（Pn）×速度惡修正埋系數(shù)絲式（R1）×?xí)r間規(guī)修正貴系數(shù)瞎（R2）【高層功價(jià)格臣策略】溢價(jià)五空間釣的推樹導(dǎo)通過動(dòng)市場(chǎng)戀競(jìng)爭(zhēng)備項(xiàng)目例推貨演數(shù)量攪、周脹期、雅認(rèn)籌唱情況幣和開字盤情萄況，福以及XX名家俗高層歐推貨長(zhǎng)策略稿，得疼出XX名家奏銷售皇速度祖與各喉項(xiàng)目溪銷售握速度壤比值，得籮出R1修正系數(shù)南益名士豪庭XX大名湖魯能領(lǐng)秀城XX盧浮公館速度修正系數(shù)1.030.921.161.01權(quán)重35%25%20%10%R10.924備注速度修正中項(xiàng)目銷售快時(shí)修正系數(shù)大，反之修正系數(shù)小正負(fù)不超過10%【高層鍵價(jià)格候策略】溢價(jià)軟空間惠的推魂導(dǎo)通過勿北部反市場(chǎng)枕上高晌層產(chǎn)姿品月秧均價(jià)1年來劍環(huán)比偵增長(zhǎng)市情況蛛，得姥出R2月份1002100310041005100610071008均價(jià)5307546454665518560467346734環(huán)比增長(zhǎng)

1.0295971.0003941.0094471.0155981.2015741月份1009101010111012110111021103均價(jià)6897695870886449658378368100環(huán)比增長(zhǎng)1.0241251.0087361.0185590.9098091.0206941.190321.033654月均增長(zhǎng)率1.034R2（7-12月）R2=(1.034)6=1.222【高層必價(jià)格恰策略】溢價(jià)吼空間賀的推緞導(dǎo)高層碎溢價(jià)追價(jià)格:Pt=P0×R溪1×延R2=8蠅50影0×午0.戀92椒4×研1.駛22尤2=96球00元/平米高層?jì)芍笇?dǎo)迫價(jià)格陷為：Pn—Pt即：85員00—96腦00元/平米【高層厚價(jià)格禮策略】依照演高層諸的價(jià)狀格操份作策養(yǎng)略，殘同理拖得出選，花跳園洋用房的份指導(dǎo)朱價(jià)格源為1.劃1—拋1.凍35萬(wàn)/平米【洋房膏價(jià)格徒策略】【價(jià)格盾梯度】第一蕩批高開尸平走棉達(dá)到肺價(jià)格丑線85堵00元/平米分階牙段逐哭步提稻升項(xiàng)綠目?jī)r(jià)愉格：第1批達(dá)通到平想臺(tái)價(jià)魄格，丹第2、3批突溜破，株第4、5、6批實(shí)晌現(xiàn)高飛溢價(jià)90扇00元/平米靜態(tài)魄價(jià)格傭線回款轟線95沖00元/平米高開派平走茄實(shí)現(xiàn)儲(chǔ)高溢等價(jià)第二桌批第四櫻批最高虎溢價(jià)信線11楚00既0元/平米平價(jià)揚(yáng)高走澡入市第三遙批91賽00元/平米93淚00元/平米96拴00元/平米12遺50殼0元/平米13拘50脖0元/平米花園可洋房高層【價(jià)格該走勢(shì)怪圖】基于摸整個(gè)授城市損主流晝大盤察的價(jià)抄格體拒系，舅本案原高層拒產(chǎn)品嘆市場(chǎng)播均價(jià)刺應(yīng)為90晨00元/平米步，洋泉房市職場(chǎng)均擋價(jià)應(yīng)炭為12繪00管0元/平米第五券批第六垮批[名家均推四售策份略]85項(xiàng)目礦是歷徑山路棋最后敵一座怎市區(qū)異大盤趕，總聞建面矮７０陣萬(wàn)平愿米，腐產(chǎn)品祝涵蓋距城市毛高層滲、稀隆缺花夕園洋皺房和尾公寓項(xiàng)目基礎(chǔ)信息建筑形式高層、花園洋房建筑風(fēng)格現(xiàn)代沉穩(wěn)占地面積約26萬(wàn)㎡建筑面積約70萬(wàn)㎡容積率2.6綠化率35%戶型面積48—139平方米停車率80%戶數(shù)住宅4783戶、公寓235戶項(xiàng)目配套幼兒園、會(huì)所、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)屬性燭關(guān)鍵笛詞：優(yōu)賽越地趕段、筑大盤冤、主隆流產(chǎn)燭品【產(chǎn)品庭分析】86地塊項(xiàng)一：榴公寓總建秧筑面譜積：20蔑81蘿0㎡公寓狗建筑傾面積坑：14男22智1㎡總戶蔽數(shù)：23腳5戶地塊擋二：等住宅總建丹筑面童積：61茫57戲81笨㎡住宅途建筑謠面積觸：45趣87磨30套㎡總戶圾數(shù)：47妄83戶地塊奔三：違回購(gòu)殘房總建形筑面餓積：62慨71仿0㎡辦公臭建筑掌面積算：32訓(xùn)75匪1㎡商業(yè)碰建筑做面積驢：13開62輸6㎡項(xiàng)目食分為膏三個(gè)緞地塊排，地比塊二散為住樹宅，葛含高倡層和帝花園售洋房賄；地梢塊一例為公斷寓；逗地塊羅三為慌回購(gòu)濫房【產(chǎn)品風(fēng)分析】87地塊烏二（刺住宅意）分徒為5個(gè)小犬地塊癥，其暑中地范塊Ⅱ-球1、2、4為高簡(jiǎn)層，顫地塊Ⅱ-成5、6為洋煩房地塊Ⅱ-1總建筑面積：177200㎡地上建筑面積：130768㎡總戶數(shù)：1424戶地塊Ⅱ-5總建筑面積：95861㎡地上建筑面積：72246㎡總戶數(shù)：571戶地塊Ⅱ-2住宅建筑面積：162638㎡總戶數(shù)：1871戶地塊Ⅱ-4住宅建筑面積：68567㎡總戶數(shù)：780戶地塊Ⅱ-6住宅建筑面積：37485㎡總戶數(shù)：248戶【產(chǎn)品毀分析】88戶型流以中紛小面躺積的堤剛性驕需求焰為主抽，戶膚型設(shè)心計(jì)緊損湊合娃理，炮且有有部分撕贈(zèng)送維面積建筑類型層數(shù)戶型面積區(qū)間套數(shù)占比產(chǎn)品分類高層25一居5511284.9%現(xiàn)金牛33經(jīng)濟(jì)兩居8030.0%現(xiàn)金牛小高層18緊湊三居94301626.2%現(xiàn)金牛經(jīng)濟(jì)三居11027317.7%現(xiàn)金牛洋房8舒適三居14068017.4%明星享受四居1703.8%明星屬性映關(guān)鍵閱詞：箭緊湊記、合魂理、笛經(jīng)濟(jì)【戶型存分析】89原則社一：憶現(xiàn)金識(shí)流原救則原則節(jié)二：勞價(jià)值并實(shí)現(xiàn)主原則指導(dǎo)腿原則幻玉：現(xiàn)劑金流除原則使和價(jià)辭值實(shí)居現(xiàn)原杏則物業(yè)類型產(chǎn)品類型戰(zhàn)略選擇高層現(xiàn)金牛貢獻(xiàn)現(xiàn)金流洋房明星類樹立標(biāo)桿形象提升整體價(jià)值公寓新秀類區(qū)域創(chuàng)新產(chǎn)品提高市場(chǎng)占有率高費(fèi)市遼場(chǎng)價(jià)案值實(shí)宏現(xiàn)市場(chǎng)緣瑞消化奮速度支：快高層洋房公寓三類井產(chǎn)品缸的價(jià)揪值實(shí)死現(xiàn)：洋房〉高層〉公寓三類聞產(chǎn)品滿的消禽化速獲度：高層〉洋房〉公寓鑒于姥年度耗目標(biāo)鐘及分千期指攻導(dǎo)原圣則，建納議20包11年推考售以熄高層勇和洋姐房為桂主，高層暑作為姿現(xiàn)金陰牛產(chǎn)劉品主求要保求證銷興售目魔標(biāo)，雷洋房母作為川明星些產(chǎn)品嫌提升田項(xiàng)目覽形象域，實(shí)筐現(xiàn)高負(fù)價(jià)值盜。項(xiàng)目稱分期揚(yáng)的指瓣導(dǎo)性溫原則婦：洋房高層公寓【分期體策略】90豪無搞疑問配，我餓們的濃核心雜價(jià)值惡產(chǎn)品觸為市區(qū)室罕有福墅品叢洋房，同可是它炒也是施品牌寒向精義品驅(qū)農(nóng)動(dòng)型慚轉(zhuǎn)型隱的核心小驅(qū)動(dòng)俯力，它型的出干現(xiàn)將延會(huì)極勁大的獄提升整盤胖形象及市匠場(chǎng)對(duì)坦本案灘的價(jià)格咳預(yù)期。按吉照最梢佳推所售思虛維，屑其應(yīng)駁為首構(gòu)批入匠市產(chǎn)紙品。但我江們必蕉須尊死重前腸期營(yíng)序銷成道果，倉(cāng)同時(shí)斜為客榴戶負(fù)龜責(zé)，終因此瓶我們轎首推脖仍然兼為即駱定的融地塊四高皂層搭作售部睛分洋俘房。在追二批頑次推陵售時(shí)扣立即觀轉(zhuǎn)向洋房理，樹立遵精品嫂、高素端的杏市場(chǎng)濾形象歡，然仇后通迎過高斯價(jià)格仿預(yù)期忍下市剝場(chǎng)對(duì)遵性價(jià)紡比的時(shí)認(rèn)同比，帶澡動(dòng)整侄盤熱毛銷?！就剖畚逅枷搿?1推貨忍原因于：尊重俯前期殼蓄客蹲成果游，因懶前期校已對(duì)俗外公啞布首意批推貴售房經(jīng)源，兵因此緞不宜端再做池變動(dòng)勸。價(jià)格蠢變化是：根據(jù)杠定價(jià)冤法確剃定首賭推房寇源高篇層以85證00元/平、鹽洋房11場(chǎng)00督0元/平面聯(lián)市。開盤時(shí)間推貨單元推貨價(jià)格推貨面積套數(shù)銷售額推貨總額銷售目標(biāo)6月19日高層2#3#5#6#8500685677805828195007666295007億洋房26/30#/31#1100016710118183810000目標(biāo)捕效果拜：快速丙銷售智回現(xiàn)刮，取杜得開躁門紅?！疽黄谧g推售】XX名家膊一期潮推售激戶型刺面積深表92推貨臨原因金：以洋永房樹蔬立項(xiàng)竊目形個(gè)象，顫搭售塊部分掙高層壩去化校；保寫留部善分洋響房以縣持續(xù)分發(fā)力目。價(jià)格叉變化餡：高層7#樓XX，較瞞一次槳推售姜加價(jià)50例0元，愈洋房裝位置賠景觀廊較一裳次推禿售良望，加脅價(jià)15川00元。目標(biāo)抗效果崇：樹立掩品質(zhì)腫形象垂，提須升價(jià)脈值。開盤時(shí)間推貨單元推貨價(jià)格推貨面積套數(shù)銷售額推貨總額銷售目標(biāo)8月6日洋房32-34#1250013674901709250003633090002.8億高層7#900021376256192384000【二期庭推售】XX名家影二期們推售冬戶型祥面積監(jiān)表93推貨配原因聲：持續(xù)置以洋引房為繳突破造點(diǎn)，蒼樹立廣項(xiàng)目賺產(chǎn)品泛形象臣，持余續(xù)發(fā)苦力，亂搭售需部分真高層貼并帶驗(yàn)動(dòng)后僵期高圈層價(jià)叢值。定價(jià)涼原因?qū)W：高層9#酷12叫#為沿列街位勿置差梨，價(jià)縣格88添00元/平，8#樓稍該佳但高次于7#樓，裁考慮昆價(jià)格張上行常，定脈價(jià)90灣00元/平、小洋房墾最后惡一批毅優(yōu)質(zhì)13劣50覺0元/平面壇市。目標(biāo)件效果疲：樹立企品質(zhì)緞形象岔，持晚續(xù)發(fā)可力。開盤時(shí)間推貨單元推貨價(jià)格推貨面積套數(shù)銷售額推貨總額銷售目標(biāo)9月17日洋房27－29#13500710142958635004191111003.3億8#9000795099715500009#12#880028602329251697600【三期檔推售】XX名家霉三期噴推售責(zé)戶型血面積陳表94推貨呈原因趣：XX一線10奏#樓搭境售內(nèi)固部樓蓬棟11使#樓，港按次腥序逐比步推勸售。定價(jià)龜原因宴：10雙#樓較7#樓推征售時(shí)備漲價(jià)40撈0元/平，11啟#號(hào)略赴遜于10申#樓，美定價(jià)93與00元/平。目標(biāo)威效果：逐羞步提玻價(jià)，往保持竄銷售存速度笨。開盤時(shí)間推貨單元推貨價(jià)格推貨面積套數(shù)銷售額推貨總額銷售目標(biāo)10月22日高層11#9300180951971682835003944851003.1億高層10#940024064256226201600【四期溉推售】XX名家紀(jì)四期倚推售給戶型館面積心表95推貨品原因事：按次擠序逐跡步推肆售，XX一線13涉#搭售顛內(nèi)部15票#樓。定價(jià)慢原因摔：13真#較10狼#樓推輪售時(shí)于漲價(jià)10樣0元/平，15搞#樓產(chǎn)似品更繳純粹律，建書議較11窯#漲價(jià)20越0元/平。目標(biāo)摟效果逼：利潤(rùn)鍋?zhàn)畲蠼浠績(jī)r(jià)琴齊收區(qū)。開盤時(shí)間推貨單元推貨價(jià)格推貨面積套數(shù)銷售額推貨總額銷售目標(biāo)11月26日高層13#9500213762562030720003114100002.2億高層15#950011404131108338000【五期勿推售】XX名家哄五期親推售腹戶型氧面積仍表96推貨星原因污：梯次粒推售扮，本使年度糞本地騙段剩諷余可燦推產(chǎn)別品僅14倒#1首6#。定價(jià)恥原因觀：14戀#較15洞#推售悅時(shí)漲甚價(jià)10納0元/平，16直#雙臨郵街，推價(jià)值惜底，涼比12夸#樓推倚售時(shí)裹漲價(jià)50蜜0元/平即花可。目標(biāo)懇效果：利吸潤(rùn)最戰(zhàn)大化撈，量凝價(jià)齊倦收。開盤時(shí)間推貨單元推貨價(jià)格推貨面積套數(shù)銷售額推貨總額銷售目標(biāo)12月25日高層14#9600819599786720002332008001.6億高層16#930016616248154528800【六期談推售】XX名家煎六期夜推售甩戶型陰面積擠表20搖11年推售賭安排:

開盤時(shí)間推貨單元推貨價(jià)格推貨面積套數(shù)銷售額推貨總額銷售目標(biāo)二季度6月19日主推：高層2#3#5#6#8500685677805828195007666295007億輔推：洋房26/30#/31#1100016710118183810000三季度8月6日主推：洋房32-34#1250013674901709250003633090002.8億輔推：高層7#9000213762561923840009月17日主推：洋房27－29#13500710142958635004191111003.3億輔推：8#900079509971550000輔推：9#12#880028602329251697600四季度10月22日高層11#9300180951971682835003944851003.1億高層10#94002406425622620160011月26日高層13#9500213762562030720003114100002.2億高層15#95001140413110833800012月25日高層14#9600819599786720002332008001.6億高層16#930016616248154528800合計(jì)

263730290124。88億24。88億20億六、傍策略執(zhí)行5月20逮11年4月6月7月8月9月10月11月12月銷售倘節(jié)點(diǎn)媒體彩配合營(yíng)銷四階段區(qū)域路戰(zhàn)品牌追戰(zhàn)產(chǎn)品傻戰(zhàn)服務(wù)葵展示原及配淚套升翅級(jí)戰(zhàn)重要俊活動(dòng)首次鋼開盤配合桿活動(dòng)燥熱炒陽(yáng)區(qū)域蓮，品牌艱、產(chǎn)切品，迫立體式軌、全批方位糊轟炸重磅召出擊嚼，解紗讀XX名家外產(chǎn)品捷五大王升級(jí)重點(diǎn)環(huán)圍繞斬園林換示范辛區(qū)開敢放及倍墅品前洋房虎開放識(shí)所帶田來的重震撼獵和影麗響做忽報(bào)道結(jié)合左幼兒椒園簽冠約，鹽商業(yè)英資源盒進(jìn)駐彈等炒努作項(xiàng)漫目配篇套價(jià)榮值升眾級(jí)XX新區(qū)暢區(qū)域瓜發(fā)展芹論壇小清梯河環(huán)粒保形求象大猴使選肥拔賽區(qū)域歇媒體爐樓書軌發(fā)布品牌烤巡展婦活動(dòng)XX中國(guó)廉高端難升級(jí)道作品結(jié)濟(jì)南矛首發(fā)源產(chǎn)品晨發(fā)布縣會(huì)XX名家杰產(chǎn)品宵升級(jí)察手冊(cè)環(huán)發(fā)布幼兒姓?qǐng)@簽笛約儀裙式情景青洋房四實(shí)景亦體驗(yàn)同開放20津11年XX名家鏟年度集營(yíng)銷宿總控葬圖銷售游目標(biāo)7億2.天8億三次賣開盤二次底開盤四次貓開盤五次場(chǎng)開盤六次便開盤3.洗3億3.創(chuàng)1億2.稿2億1.閘6億產(chǎn)品車解讀妥戰(zhàn)+體驗(yàn)毅戰(zhàn)10容0營(yíng)銷誰(shuí)目標(biāo)陵：首先楊進(jìn)行溫區(qū)域慰和品罷牌的船導(dǎo)入汗，然槳后進(jìn)政行開惜盤前萬(wàn)的產(chǎn)仔品面功市推換廣，緊保障