建工案例習(xí)題講義

30-36凝土結(jié)構(gòu)，建筑層數(shù)為地上30層，地上建筑面積30000m2；兩層為車庫、人防和設(shè)備用房，建40（20131010）。取得土地使用權(quán)后，經(jīng)過兩年時(shí)間， 20161010估價(jià)人員經(jīng)過細(xì)致的市場與分析得知，該21～30層計(jì)10000m2，為某公司自用辦公，費(fèi)另計(jì)），出租率為90%，公共面積波及系數(shù)占總建筑面積的比率為20%；押金為每平方米建筑面積100元，押金年收益率為6%；車位的正常為1000元/（月·個(gè)），出租率100%，故：未扣減損失百分率年有效毛收入中押金收益也應(yīng)乘出租率90%及公共面積扣除率20%車位100%的出租率不合理或缺少確定出租率的方法、理由2%，1500m2（確定依據(jù)及過程略），故：年＝2211.6×3%＝66.35萬元19.年的計(jì)算基數(shù)錯(cuò)誤，押金的利息不應(yīng)計(jì)算，確定率缺理由年費(fèi)＝1500×38000×0.3%＝17.10萬元20.費(fèi)率的確定缺理由12%，、城市建設(shè)稅和教育附加為收入的5.5%，則：年稅和兩稅一費(fèi)＝2211.6×（12%＋5.5%）＝387.03萬元5萬元故運(yùn)用收益法的估價(jià)結(jié)果為20170.26萬元價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格的要求，選取了A、B、C（房地產(chǎn)20151210201621020164102016101022.情況的修正缺乏理由，招標(biāo)價(jià)和拍賣價(jià)不一定比協(xié)議價(jià)更高年12月起平均每月上漲0.5%，故實(shí)例A、B、C的日期修正系數(shù)分別為：105/100、104/100、對(duì)象目前100/99、100/101、100/100。實(shí)物因素修正。估價(jià)師經(jīng)過逐項(xiàng)認(rèn)真、分析，確定實(shí)例A的實(shí)物因素狀況比估價(jià)對(duì)象差2%，B1%，C1%（具體分析判斷過程略），A、B、C100/98、100/101、100/99。A：元20350（精確到萬元）價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)2016年10月10日的抵押價(jià)值為20350萬元，大寫貳億零叁佰萬元整。單 致估價(jià)委托人函中沒有說明價(jià)值時(shí)點(diǎn)致估價(jià)委托人函中價(jià)值類型不明確致估價(jià)委托人函中缺法定代表人的簽名房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告中缺變現(xiàn)能力分析房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告中缺風(fēng)險(xiǎn)提示說明年有效毛收入中押金收益也應(yīng)乘出租率90%及公共面積扣除率租約計(jì)算，租約期外按市場計(jì)算；19.年的計(jì)算基數(shù)錯(cuò)誤，押金的利息不應(yīng)計(jì)算，確定率缺理由求取收益價(jià)格中收益法有限年期錯(cuò)誤實(shí)物因素修正與基本情況表中的描述不一致習(xí)題展示（二20174182017416～22可將預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常的開發(fā)成本、用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤以及估價(jià)對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)，求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。根據(jù)新應(yīng)增加4項(xiàng)內(nèi)容近期××市房地產(chǎn)市場狀況穩(wěn)定，可比實(shí)例A、B、C均屬近期，市場狀況無需調(diào)整，調(diào)整系數(shù)100/100。可比實(shí)例B、C與估價(jià)對(duì)象的土地等級(jí)不同，未作修正（應(yīng)加以修正）A、B、C100/101、100/102、98于估價(jià)對(duì)象。將個(gè)別因素調(diào)整的主要內(nèi)容與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行打分比較，得到可比實(shí)例A、B、C100/102、100/102、100/97（具體比較情況見上表）。例正整整整ABC算結(jié)果：（3009＋2980＋2963）/3＝2984m239820.80m2。故估價(jià)對(duì)象預(yù)計(jì)建成后的總價(jià)值為：估價(jià)對(duì)象共4棟，其中編號(hào)第28棟總建筑面積為24578.00m2（含建筑面積3998.00m2），第21、22、23棟總建筑面積23221.80m2（含建筑面積3981.00m2）。經(jīng)現(xiàn)場查勘，第28棟正在進(jìn)行地21、22、23字[2017]10號(hào)），鋼混住宅樓本期建安造價(jià)指標(biāo)為873.18～970.2元/m2，本次評(píng)估取900元/m2。另80m230/m2，消防設(shè)備及安裝增加值萬元續(xù)建工程中的建安工程費(fèi)900元/m2，是否與實(shí)際工程進(jìn)度相符未作說明（或續(xù)建費(fèi)取值900/m2缺少具體說明）用4988.95×3%＝149.6711882.53×8%＝950.60萬元土地取得成本單價(jià)＝1717.18元/m2（計(jì)算過）近期公布的項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)，基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)為80元/m2（按建筑面積），則合計(jì)318.57萬元。318.57萬元錯(cuò)，應(yīng)加設(shè)備面積部分39.82＋318.57＋196.62＝555.01用用包括開發(fā)商的人員工資、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等。經(jīng)，一般為建設(shè)成本的2%～4%，3%計(jì)取。5.76%。 、銷售費(fèi)用555.01×15%＝83.255050%，則估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值為：4846.274845.98。結(jié)果報(bào)告中缺估價(jià)原則技術(shù)報(bào)告缺市場背景分析可比實(shí)例B、C與估價(jià)對(duì)象的土地等級(jí)不同，未作修正（應(yīng)加以修正 、銷售費(fèi)用習(xí)題展示（三1～2243.7m2商鋪（以下簡稱估客觀市場價(jià)值為170.41萬元（大寫：壹佰柒拾萬零壹佰元整）。單位建筑面積價(jià)格人民幣6993元/m2（大寫：每平陸仟玖佰玖拾叁元整）?！痢痢痢练康禺a(chǎn)評(píng)估（蓋章20061015竣工日期：2005910土地用途：1～2土地出讓年限：40204449筑物人為王某，無共有權(quán)人，建筑物證載用途為商業(yè)服務(wù)。建筑面積共243.7m2。其中1層40204420061010（確定的理由略）2044491010170.41民幣壹佰柒拾萬零壹佰元整；按建筑面積計(jì)，平均單價(jià)為6993元/m2，大寫金額：每平陸2006101020061015為首層的3個(gè)案例作為估價(jià)對(duì)象的可比實(shí)例，有關(guān)資料見表1。1ABCDXXXXXXXX2006920069200610200610IIIIVIVIII北西南南XX商鋪價(jià)1050090917E/9562元/1）情況修正：經(jīng)可比實(shí)例均為市場上正常的實(shí)例，價(jià)格無異常，無需修正。各情況修正系數(shù)均為100/100。2）市場狀況調(diào)整：可比實(shí)例日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)相近，由于××市該區(qū)域近期商業(yè)房地產(chǎn)市場行情100/100。100，2。2ABC××首層商施10500909195621060699589285可比實(shí)例C的繁華程度修正系數(shù)取值與實(shí)際描述不符比較法中可比實(shí)例B、C設(shè)施設(shè)備因素修正與實(shí)際描述不符A10606/m2；B9958/m2；C9285/m2。19950/m2。估價(jià)對(duì)象一層層高4.5m，未進(jìn)行相應(yīng)修正處理估價(jià)對(duì)象為1、2層組合式商鋪，據(jù)，××市類似組合式商鋪第2層單獨(dú)轉(zhuǎn)讓的市場案例極2××市房地產(chǎn)對(duì)本市類似1、2層組合式商鋪價(jià)格進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)分析，2層商鋪價(jià)格一般為1層商502243.70m2，1、2121.85m2，故估價(jià)對(duì)象比準(zhǔn)價(jià)格為：121.85×（9950＋4975）＝181.86結(jié)合估價(jià)對(duì)象所在的××大道的具體情況，確定其潛在水平1、2層平均為每建筑面積65元/（月190086×（1－10%）×（1－5%）＝162524空置率10% 損失率5%應(yīng)說明確定理由有效毛收入計(jì)算錯(cuò)誤，應(yīng)為190086×（1－10%－5%）＝161573元市稅費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)，稅為收入的12%，營業(yè)稅及附加為收入的5.85%，則年稅金為：營業(yè)稅及附加為收入的5.85%確，應(yīng)為5.5%2.5%，則：2.5%，理由不充分）。重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，估價(jià)對(duì)象建筑物重置價(jià)為2000元/m2。則費(fèi)為：值法確定，率為8%（取值理由及過）。n＝58.9注：建筑物剩余：60－（2006年10月10日－2005年9月）＝58.9年土地剩余年限（20444920061010）＝37.5n）。 （元經(jīng)以上計(jì)算，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的比較價(jià)值為181.86萬元，收益價(jià)格為153.23萬元。以上兩種估價(jià)近估價(jià)對(duì)象的客觀市場價(jià)值，故采用算術(shù)平均值確定估價(jià)對(duì)象的市場價(jià)值。本次評(píng)估取比較價(jià)值的60%40%，則估價(jià)對(duì)象最終估價(jià)結(jié)果為：估價(jià)結(jié)論：估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)2006年10月10日、完整權(quán)利狀態(tài)及滿足各項(xiàng)假設(shè)限制條件下的房為6993元/m2，大寫金額：每平陸仟玖佰玖拾叁元整致估價(jià)委托人函缺價(jià)值時(shí)點(diǎn)可比實(shí)例C的繁華程度修正系數(shù)取值與實(shí)際描述不符比較法中可比實(shí)例B、C設(shè)施設(shè)備因素修正與實(shí)際描述不符估價(jià)對(duì)象一層層高4.5m，未進(jìn)行相應(yīng)修正處理空置率10%和損失率5%應(yīng)說明確定理由有效毛收入計(jì)算錯(cuò)誤應(yīng)為190086×（1－10%－5%）＝161573元有效毛收入未考慮可出租面積出租房屋和租賃費(fèi)用按經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)取值不妥，應(yīng)按市場客觀分析判斷得出（或和租賃2.5%，理由不充分）；土地剩余使用年限應(yīng)為37.5年收益法采用建筑物耐用年限作為收益年限錯(cuò)誤，應(yīng)按土地使用權(quán)剩余年限計(jì)算（37.5年）（n年取值錯(cuò)誤習(xí)題展示（四××市中級(jí)受貴的委托，我公司對(duì)位于××市××路3號(hào)樓5層整層957.3m2辦公用途的房地產(chǎn)（以下簡稱201735民幣壹仟零玖拾肆萬元整（RMB1094萬元整），折合每平建筑面積單價(jià)為壹萬壹仟肆佰叁拾叁元整（RMB11433/m2）。2017316估價(jià)師我們鄭重××]第××號(hào)35建筑物狀況。建筑面積：957.3m2；建筑結(jié)構(gòu)：框架結(jié)構(gòu)；層數(shù)：7層，無室，估價(jià)對(duì)象處于5層；層高：3.3m，檐高：24m；用途：辦公；竣工日期：2009121××]第××號(hào)（03500m2：50022009年3月5起50年無續(xù)期慮。元；抵押部分：520098（1999）第×××號(hào)。201735（略）值時(shí)點(diǎn)2017年3月5日的市場價(jià)值為：壹仟零玖拾肆萬元整（RMB1094萬元整），折合每平建筑面積單價(jià)為：壹萬壹仟肆佰叁拾叁元整（RMB11433元/m2）。20173520173161可比實(shí)例表2016112016920168XX35XX14XX42XX63格20173日2016年112016920168（元/957.31050930885424343.542.5度200912日新新新局用局3XX3層XX1層XX4層XX6層（000000000000000000000—0.00.————--000度0000000000007.44-000004式中：V一房地產(chǎn)的收益價(jià)格；A一房地產(chǎn)未來每年凈收益；Y一房地產(chǎn)的率；n一房地產(chǎn)的收益期限；g收益法中對(duì)A的說明錯(cuò)誤租賃收入的確定。根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場，該地區(qū)類似辦公樓的市場水平因建筑物狀況、裝估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀條件下可能實(shí)現(xiàn)的市場水平為2元/（m2·天）。收益法中未說明內(nèi)涵及空置水平，該地區(qū)辦公用房緊張，出租率水平在90%左右，確定空置率及損失率合計(jì)為10%。費(fèi)、費(fèi)、房地產(chǎn)稅、租賃費(fèi)用、租賃稅費(fèi)、物業(yè)、采暖空調(diào)費(fèi)等，其他由承租人支付。經(jīng)市場，確定租賃運(yùn)營費(fèi)用率為20%。 率房地 2空置及損失2空置及損失率11360/m2。 的分析，確定：估價(jià)對(duì)象在滿足全部假設(shè)限制條件下于價(jià)值時(shí)點(diǎn)2017年3月5日的市場價(jià)值為壹仟零玖拾肆萬元整（RMB1094萬元整），折合每平建筑面積單價(jià)為壹萬壹仟肆佰叁拾叁元整（RMB11433m2）致估價(jià)委托人函中缺少估價(jià)目的與價(jià)值類型結(jié)果報(bào)告中估價(jià)目的敘述不清沒有說明估價(jià)方法選用理由比較法中缺少比較因素修正說明比較法易日期調(diào)整系數(shù)錯(cuò)誤收益法中對(duì)字母A的說明錯(cuò)誤附件缺少房屋共有權(quán)證復(fù)印件附件缺少估價(jià)對(duì)象內(nèi)部附件缺少他項(xiàng)權(quán)利證明估價(jià)師我們鄭重3853.05m2，土地面積為50200363020536292294.5m2，地塊形狀規(guī)則，呈矩形，地勢平坦，土地開發(fā)程度為紅線內(nèi)六通一3853.5m23.6m3.33.3估價(jià)對(duì)象建成于2008年6月，根據(jù)國家有關(guān)房屋新舊程度判定標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場查勘，確定其100%（建筑物其他情況略）。統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)等配套設(shè)備。其中采暖為高新園區(qū)物業(yè)集中供暖；消防系統(tǒng)采用SIMPLE消防 風(fēng)機(jī)盤管及新風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)；系統(tǒng)為飛利浦電子系統(tǒng)；每層設(shè)TOA公共廣播揚(yáng)聲器，提供背景音寫）貳仟叁佰壹拾萬元（2310）5995.03/m2。估價(jià)結(jié)果不應(yīng)有可能字樣。十一房產(chǎn)估價(jià)（略（略）200862520086303853.05m2，土地面積為50200363020536292294.5m2，地塊形狀規(guī)則，呈矩形，地勢平坦，土地開發(fā)程度為紅線內(nèi)六通一3853.5m2高3.6m為大堂辦公區(qū)二層至層為3.3，為辦區(qū)；五層高3.3，局為估價(jià)對(duì)象建成于2008年6月，根據(jù)國家有關(guān)房屋新舊程度判定標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場查勘，確定其100%（建筑物其他情況略）。統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)等配套設(shè)備。其中采暖為高新園區(qū)物業(yè)集中供暖；消防系統(tǒng)采用SIMPLE消防空調(diào)系統(tǒng)采用分體式空調(diào)，暗臥式風(fēng)機(jī)盤管及新風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)；系統(tǒng)為飛利浦電子TOA比較法中缺計(jì)算（本題考點(diǎn)和06年相同，指錯(cuò)題中也有這一項(xiàng)A10#樓，地處××市軟件園，東臨數(shù)碼路，南臨五一路。鋼混結(jié)構(gòu)，共四層，建筑面積為4419m2，辦公用途，價(jià)格為6100元/m2，日期為2008年6月20日，情況為層，建筑面積為3986m2，辦公用途，價(jià)格為6250元/m2，日期為2008年4月5日，情況為實(shí)例C：經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)軟件開發(fā)大樓，地處××市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，東臨長春路，南臨東風(fēng)路。鋼混結(jié)構(gòu)， 可比實(shí)例C選取不恰當(dāng)，可能不在一個(gè)供需圈（或可比實(shí)例C未說明是否在同一供求范圍內(nèi)可比實(shí)例C未指明用途，應(yīng)指明辦公用1ABC——20086202008452008516101010103853.05441939864555好對(duì)象類似的辦公用房46月價(jià)格平穩(wěn)） 2。2ABC表3 ABC可比實(shí)例B裝修調(diào)整系數(shù)有誤（裝修檔次描述不清，應(yīng)有詳細(xì)說明成新率100%與“較新”不符，應(yīng)為全新90%考慮，則其年收入總額為：收益法中，出租率按估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況90%確定不正確，應(yīng)說明是否為客觀水平維修費(fèi)＝1500/m2×3853.05m2×2%＝11.56費(fèi)＝1500/m2×3853.05m2×2‰＝1.16運(yùn)營費(fèi)用中未交代物 估價(jià)對(duì)象使用年限至2053630日錯(cuò)，應(yīng)為629日估價(jià)對(duì)象收益年限用50年錯(cuò)45（土地出讓不可續(xù)期）2053629－20086V＝A/r×[1－1/（1＋r）n]＝168.41/7%×[1－1/（1＋7%）50]＝2324.18估價(jià)對(duì)象總價(jià)＝5995.03/m2×3853.05m2≈2310寫）貳仟叁佰壹拾萬元（2310）5995.03/m2。估價(jià)結(jié)果不應(yīng)有可能字樣可比實(shí)例C選取不恰當(dāng)，可能不在一個(gè)供需圈（或可比實(shí)例C未說明是否在同一供求范圍內(nèi) 對(duì)象類似的辦公用房46月價(jià)格平穩(wěn)個(gè)別因素缺少物業(yè)管理的修正B（裝修檔次描述不清，應(yīng)有詳細(xì)說明）收益法中，出租率按估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況90%確定不正確，應(yīng)說明是否為客觀水平收入未考慮可出租面積比率估價(jià)對(duì)象收益年限用50年錯(cuò)，應(yīng)為45年（土地出讓不可續(xù)期受貴公司委托，我公司根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)有關(guān)和，本著獨(dú)立、客觀、公正的原則，2009630估價(jià)對(duì)象總價(jià)值：91071萬元；（略估價(jià)師（略略略略略略略略略19984層標(biāo)高3.2/3.6/4.5m；三層，層高2m。根據(jù)委托人提供的資料及估價(jià)人員的現(xiàn)場查勘，建筑物結(jié) 532009630計(jì)算可比實(shí)例A：銀行，位于金融街B區(qū)7號(hào)，鋼混結(jié)構(gòu)，寫字樓用途，占地面積為10971.27m2，建筑面積為98741.45m2，地上二十層，二層，單價(jià)為17272元/m2（按建筑面積計(jì)算，下同），交20094可比實(shí)例B：新新，位于金融街C區(qū)2號(hào)，鋼混結(jié)構(gòu)，寫字樓用途，占地面積為5699.77m2，建筑面積為34198.63m2，地上十五層，二層，單價(jià)為16700元/m2，時(shí)間為2007年10月；可比實(shí)例C：中正，位于金融街D區(qū)3號(hào)，鋼混結(jié)構(gòu)，寫字樓用途，占地面積為9752.56m2，建比較法中可比實(shí)例B時(shí)間與價(jià)值時(shí)點(diǎn)相距近兩年，不宜選做可比實(shí)例比較法中可比實(shí)例C時(shí)間與價(jià)值時(shí)點(diǎn)相距一年以上，不宜選做可比實(shí)例B7C2D3（元/㎡區(qū)域3.403.413.423.40公度公度公度公度距地鐵，車距地鐵，車距地鐵，車度代1998200520052009構(gòu)料量置設(shè)施統(tǒng)、安全及況觀理模①情況修正：估價(jià)對(duì)象為現(xiàn)房，可比實(shí)例C為預(yù)售房。開發(fā)商基于回籠、降低風(fēng)險(xiǎn)的考ABCABC辦公17875/m2。比較法計(jì)算中可比實(shí)例B、C的日期調(diào)整系數(shù)分子分母顛倒，分子應(yīng)為100，分母應(yīng)為按照資本化法計(jì)算的結(jié)果為：寫字樓部分單價(jià)為17792元/m2，總價(jià)為89718萬元；車庫部13.771143合計(jì)總價(jià)為91071萬元2009630（略）致估價(jià)委托人函中缺估價(jià)對(duì)象的詳細(xì)說明致估價(jià)委托人函中缺估價(jià)方法、特別提示估價(jià)依據(jù)中缺《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》估價(jià)原則缺謹(jǐn)慎原則估價(jià)報(bào)告中缺變現(xiàn)能力分析比較法中可比實(shí)例B時(shí)間與價(jià)值時(shí)點(diǎn)相距近兩年，不宜選做可比實(shí)例比較法中可比實(shí)例C時(shí)間與價(jià)值時(shí)點(diǎn)相距一年以上，不宜選做可比實(shí)例周邊景觀應(yīng)屬于區(qū)域因素比較法計(jì)算中可比實(shí)例B、C的日期調(diào)整系數(shù)分子分母顛倒，分子應(yīng)為100，分母應(yīng)為比較法計(jì)算中缺地上樓層和樓層不同的調(diào)整比較法計(jì)算中缺地上車位的價(jià)值計(jì)算×××號(hào)，建筑面積為339.29㎡）商業(yè)用房的抵押價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，為貴公司向金融機(jī)構(gòu)申請抵押確定房我公司派房地產(chǎn)估價(jià)師到估價(jià)對(duì)象所在地進(jìn)行實(shí)地查勘和市場，估價(jià)人員在結(jié)合有關(guān)資料2009421制條件”下的抵押價(jià)值如下（1）：1㎡㎡xxxxxxxxxx商業(yè)—00—00—00—00—×××（簽字）（略估價(jià)師（略339.29估價(jià)委托人提供的《房屋所有權(quán)證》記載內(nèi)容為：xxxx號(hào)；房屋所有權(quán)人：xx；積：339.29200766xx；坐落：略；地號(hào)：略；地類（用途）：商業(yè)用地；使用權(quán)類型：出讓；使用權(quán)面積：3065.30：2046420：2006421估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況描述不全；或缺共有、拖欠稅費(fèi)、限制等情況372009421（略）200942120095222009522收益法是基于預(yù)期原理，選用適當(dāng)?shù)穆蕦㈩A(yù)期的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)未來各年的正常收益折算到價(jià)值時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值，求其之和得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的一種估價(jià)方法。其基本計(jì)算為：20134202。表2租約期內(nèi)房地產(chǎn)年有效毛收入一覽 2%）＝1176客觀毛收益（100元/㎡·月）確定有誤33（單位：元/㎡1用23費(fèi)46 等比遞增計(jì)算中租約期外的折現(xiàn)期錯(cuò)誤，不應(yīng)為5年，應(yīng)為4年比較法是估價(jià)對(duì)象與近期發(fā)生的類似實(shí)例進(jìn)行對(duì)照比較，對(duì)已發(fā)生的類似實(shí)例的已知價(jià)格比較價(jià)值＝可比實(shí)例房地產(chǎn)的價(jià)格×情況修正系數(shù)×日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×4可比實(shí)例比較因素一覽表xxxxxxxxxxxxxxxx正常正常正常正常52111111層高無無無//可比實(shí)例1與估價(jià)對(duì)象規(guī)模差異過大，不宜適用為可比實(shí)例表4中的可比實(shí)例價(jià)未說明付款方式根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291－1999）及項(xiàng)目特點(diǎn)，本次比較因素選擇情況、日512域便1-2路1-2路1-2路1-2路通境置100-100-100-100-據(jù)離進(jìn)深比60000商業(yè)設(shè)施0000000000000000000000000000000000000000000000表6中修正系數(shù)的確定缺乏理由或（具體）某個(gè)因素的取值缺乏理由表6中修正系數(shù)的確定未考慮各子因素權(quán)重的差異7。7 整OO結(jié)果報(bào)告的估價(jià)結(jié)果沒有大寫缺少風(fēng)險(xiǎn)提示（或說明附件應(yīng)放在技術(shù)報(bào)告之后租約期內(nèi)、外構(gòu)成內(nèi)涵不清租約期內(nèi)、外面積內(nèi)涵不清客觀毛收益（100元/㎡·月）確定有誤等比遞增計(jì)算中租約期外的折現(xiàn)期錯(cuò)誤，不應(yīng)為5年，應(yīng)為4年可比實(shí)例1與估價(jià)對(duì)象規(guī)模差異過大，不宜適用為可比實(shí)例可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象結(jié)構(gòu)不同未作修正正；或缺用途的比較修正；或缺日期（市場狀況）的修正（或不修正的理由）；距區(qū)域商業(yè)中心距離和距站點(diǎn)的距離應(yīng)為區(qū)域因素估價(jià)機(jī)構(gòu)：××房地產(chǎn)估價(jià)2011623201175××27年。價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2011年6月23日，估價(jià)目的是為委托人執(zhí)行需要而評(píng)估房地產(chǎn)市場價(jià)值。2011623評(píng)估單價(jià)：79837983×511.45=408.29（萬元房地產(chǎn)估價(jià)師×××，×××已于2011年6月23日對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地號(hào)（略（略：269頁說明依法將拍賣房產(chǎn)上原有的租賃權(quán)和用益物權(quán)除去后行拍賣的為××，用途為商業(yè)，建筑面積為411.45㎡，層高為4m，業(yè)主對(duì)部分結(jié)構(gòu)進(jìn)行了加層，加層面100511.453861.2327已抵押給××銀行××，權(quán)利價(jià)值共計(jì)240萬元。2011623（略）Y一率選用凈收益按一定比率遞增的收益法計(jì)算沒有說明理由或應(yīng)預(yù)測年凈收益的變化趨估價(jià)對(duì)象商業(yè)用房為可出租型房地產(chǎn)，故可以獲得市場的正常價(jià)格。根據(jù)對(duì)估價(jià)對(duì)象附近區(qū)域商業(yè)用房租賃情況建筑面積123———㎡·月—件境套施型小小小小象二二二三備層高44443333份2000200020002000務(wù) 修正后（元/㎡用比較法求時(shí)，所在層/總樓層因素應(yīng)屬于區(qū)位因素而不是個(gè)別因素選取可比實(shí)例的內(nèi)涵未說明，如是否有租約，是否有押金或租賃保證金的利息收入等外費(fèi)、維修費(fèi)、、費(fèi)、房地產(chǎn)稅金等?？杀葘?shí)例2日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)相距較遠(yuǎn)，未說明日期修正系數(shù)為100/100的理由可比實(shí)例3的樓層與估價(jià)對(duì)象不同，未說明不調(diào)整的理由3個(gè)可比實(shí)例修正后的較為接近，故取三者的簡單算術(shù)平均值作為估價(jià)對(duì)象客觀水平，即估價(jià)對(duì)象商業(yè)用房的為72.2元/（㎡·月）。根據(jù)市場和分析，估價(jià)對(duì)象商業(yè)用房有效出租率確定為95%。年潛在毛收入＝月×12＝72.2×12＝566.4（元/㎡）可比實(shí)例的收租損失情況未說明在確定時(shí)未考慮租賃保證金或押金的利息收入等外收入稅金：包括稅12%、營業(yè)稅5%、城市建設(shè)稅（營業(yè)稅的7%）、教育費(fèi)附加（營業(yè)稅的3%），17.5%。1800費(fèi)：費(fèi)率一般為有效毛收入的1.5‰～3‰，本次取2‰。年費(fèi)＝823.08×2‰＝1.65（元/㎡）：包括管理人員經(jīng)費(fèi)、辦公費(fèi)、費(fèi)等，根據(jù)××市一般水平，約占年有效毛2%～43%計(jì)算。率鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)非生產(chǎn)用房的耐用年限為60年而不是40年計(jì)算為：根據(jù)孰短原則，應(yīng)以土地使用權(quán)剩余年限（27年）為收益年限而不是建筑物剩余使用年限79438023 封面中估價(jià)作業(yè)日期應(yīng)為估價(jià)報(bào)告出具日期估價(jià)師中不能依據(jù)當(dāng)事人要求進(jìn)行評(píng)估用比較法求時(shí)，所在層/總樓層因素應(yīng)屬于區(qū)位因素而不是個(gè)別因素可比實(shí)例2日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)相距較遠(yuǎn)，