寶龍西子樾瓏府中式合院項目推廣策略方案-142P

文文明必然如此合合院的形式空空間相對閉合城邦-城墻家族-福建土樓(閩派民居)家族-三合院(效果圖)城邦-城墻家族-福建土樓(閩派民居)家族-三合院(效果圖)國家-長城家族-家族-四合院(京派民居)文文化必須如此合合院的禮樂生活張弛有度生活張弛有度進取文化-人定勝天奉獻文化-心即世界入世進取文化-人定勝天奉獻文化-心即世界入世，建功立業(yè)修身齊家治國平天下以出世的思想，做入世的事業(yè)秩序、等級、尊嚴(yán)規(guī)律文化-天人合一以完善的自我?guī)由鐣椭C無為、淡泊、和諧儒家文化人文精神禮儒家文化人文精神禮道道家文化人性情人性情趣樂樂審審美必得如此合合院的美學(xué)情懷風(fēng)雅雋情懷風(fēng)雅雋美中式建筑之美，體現(xiàn)在布局、色彩、造型、功能、工藝、建材等各個維度諸多方面的成就浩如煙海，洋洋大觀色彩色彩之美——粉墻黨瓦黑白兩色是最純粹、最樸素、最簡約、最莊重的顏色在文化上，體現(xiàn)中國人做人做事一清二白的處世思想，堂堂正正，不茍且私情造造型之美——飛檐翹角屋檐特別是屋角的檐部向上翹起，不但擴大了采光面、有利于排泄雨水造型上增添了建筑物向上的動感，如飛鳥展翅，輕盈活潑造型造型之美——斜坡屋頂實用功能：室外雨雪天氣利于排水；室內(nèi)抬高空間，通風(fēng)聚熱，冬暖夏涼審美功能：極具動感，形成一種昂揚蓬勃的視覺沖擊事中國承擔(dān)傳統(tǒng)社會教育的祠堂/家宅，教人孝道寧海第一家現(xiàn)代意義上的商業(yè)企業(yè)柴萬成布莊寧海第一家保險公司寧海第一所女校潘天壽廣場太平洋酒店城隍廟寧海縣中學(xué)幼兒園老城十里紅妝博物館實驗小學(xué)規(guī)劃局躍龍公園寧?？h第二醫(yī)院徐霞客公園縣政府躍龍中學(xué)寧海歷史文化街區(qū)綜合體，稀缺中式合院/7-8層真洋房對標(biāo)目豐華臺金宸臺奧萊廣場本項目城區(qū)城區(qū)城區(qū)城區(qū)城區(qū)城區(qū)老城區(qū)、城隍廟總建(萬m)7(別墅+住宅)業(yè)態(tài)住宅+別墅住宅+別墅住宅+別墅住宅墅+高層業(yè)+中式別墅+住宅產(chǎn)品7-8F洋房中式別墅外立面類型90-100m——————三房一衛(wèi)/兩開間朝南兩房兩衛(wèi)三開間朝南——三房兩衛(wèi)/2.5開間朝南橫廳設(shè)計三房兩衛(wèi)兩開間朝南三房兩衛(wèi)三開間朝南三房兩衛(wèi)兩開間朝南三房兩衛(wèi)兩開間朝南——三房兩衛(wèi)兩開間朝南四房兩衛(wèi)/三開間朝南四房兩衛(wèi)三開間朝南四房兩衛(wèi)三開間朝南五房兩衛(wèi)三開間朝南四房兩衛(wèi)三開間朝南四房兩衛(wèi)三開間朝南四房兩衛(wèi)三開間朝南四房兩衛(wèi)3.5開間朝南類型產(chǎn)品類型戶數(shù)(戶)總配比房100m123m140m洋房合計合院185m218m9255m280m320m7合院合計合計——————合院：城區(qū)首個中式合院，戶戶傳統(tǒng)外廊設(shè)置，二進院；起居室全朝南設(shè)計；獨立電梯185m215m250m250m280m280m310m樓高位置型房四衛(wèi)房五衛(wèi)開間(米)9進深(米)南向房間數(shù)(個)233333客廳開間(米)主臥室開間(米)77贈送陽臺(m)贈送露臺(m)贈送外廊100m120m139m樓高構(gòu)一梯兩戶一梯兩戶一梯兩戶位置東西邊套戶型三房兩衛(wèi)四房兩衛(wèi)四房兩衛(wèi)標(biāo)準(zhǔn)層高(米)開間(米)進深(米)南向房間數(shù)(個)3客廳開間(米)主臥室開間(米)贈送陽臺(m)贈送設(shè)備平臺(m)---飄窗贈送率實際使用面積92.97m實際使用率市場供需端兩旺，價格呈現(xiàn)持續(xù)走高態(tài)勢市場需求強勁，部分項目實現(xiàn)開盤即準(zhǔn)清盤狀態(tài)、均價穩(wěn)中有升2019年寧海城區(qū)住宅市場同比趨勢成交套數(shù)成交面積 (萬方)成交金額 (億)成交均價 (元/m)城城區(qū)主要競爭分布項目名稱產(chǎn)品類型主力面積(m)開盤時間總套數(shù)去化套數(shù)去化率 (%)現(xiàn)均價 (元/m)東方君悅12500元-13500元/m奧萊廣場精裝12500-13000元/m悅君臺14500-15000元/m寧杏府別墅豐華臺13500-14000元/m金宸臺12000-13000元/m金色尚府13200元/m海湖府13000-13500元/m合計海湖府海湖府奧萊廣場東方君悅悅君臺豐華臺金宸臺寧杏府售項目在售存量存量面積售或在售未推存量面積新拍地塊存量面積0.83萬m海湖府(未推量)5.94萬m奧特萊斯北地塊15萬m2.93萬m金宸臺(未推量)3.05萬m0.07萬m20.76萬m老城6.12萬m0.86萬m9.88萬m1.09萬m金色尚府0.06萬m1.44萬m0.19萬m金宸臺4.28萬m50.27萬m項目基本信息項目名稱東方海棠府開發(fā)商名稱得力集團項目基本信息項目名稱東方海棠府開發(fā)商名稱得力集團項目地址時代路和興海路交叉口容積率項目總建5.5萬m產(chǎn)品獨棟、聯(lián)排、疊拼、高層推出套數(shù)面積段別墅180-466m開盤日期在售價格未定能通過私人關(guān)系找得力集團高層預(yù)定，普通業(yè)務(wù)員沒有預(yù)定權(quán)利。獨棟預(yù)計3萬元/m，雙拼聯(lián)排2.5萬元/m型供應(yīng)套數(shù)獨棟9項目基本信息項目名稱悅雋明湖府開發(fā)商名稱新城集團項項目基本信息項目名稱悅雋明湖府開發(fā)商名稱新城集團項目地址興寧北路與民生路交叉口容積率項目總建14.88萬m產(chǎn)品推出套數(shù)面積段主力面積段97-138m車位在售價格未定產(chǎn)品戶型供應(yīng)套數(shù)計型型供應(yīng)套數(shù)率1016計 6 8總體看89-99m，去化速度好于大面積產(chǎn)品，特別是西邊套的大戶型存量較多信息項目名稱海湖府開發(fā)商名稱得力集團項目地址桃源路和竹口路交叉口產(chǎn)品推出套數(shù)面積段主力面積段89-139m開盤時間在售價格0-13600元/m城市塔尖人群的精神家園客群綜合特征分析客群特征：一部分處于金字塔尖，一部分在次塔尖位置，在馬斯洛需求理論中一定處于“自我實現(xiàn)”階段合合院主力客群泛寧海片區(qū)企業(yè)主有多次置業(yè)經(jīng)歷年齡特征：40-50歲居住特征：在市區(qū)已有高層大宅或多層類別墅收藏級的產(chǎn)品合合院次主力客群主城區(qū)以及寧海南部企業(yè)高管、年齡特征：35-50歲職業(yè)特征：本地高級公務(wù)員企業(yè)管理者居住特征：城區(qū)老住宅或分配的小區(qū)高層140m左右大面積戶型洋洋房主力客群城區(qū)老小區(qū)拆遷戶、改善型客戶，有地緣情結(jié)區(qū)域特征：老城早期的老民居或社區(qū)華靜社區(qū)等年齡特征：35-50歲居住特征：居住在早期小區(qū)產(chǎn)品情產(chǎn)品情結(jié)煥新傳統(tǒng)老街區(qū)客戶置業(yè)邏輯老城情結(jié)老城情結(jié)老城生活情結(jié)，不舍繁華濃郁盛世同盟的點觀點1合院是城市層峰人群的精神家園本案是以審美為門檻的中式合院，加上600-1000萬的總價從審美能力到經(jīng)濟實力，都決定了她并不是為“普通人”而存在觀點2作為同一項目的低層級產(chǎn)品，洋房更適合于“城市中產(chǎn)者”的經(jīng)濟實力身份，他們有雷同于層峰人群的審美需求，但受制于當(dāng)下的經(jīng)濟實力權(quán)且用一套洋房，安慰自己的需求本案9大價值梳理品牌價值：西子聯(lián)合/40年歷史，跨行業(yè)綜合型企業(yè)集團，中國制造500強企業(yè)板塊價值：絕對千年城市核心，城市資源薈萃之地審美價值：中式傳統(tǒng)建筑形制，實用性與藝術(shù)性完美結(jié)合產(chǎn)品價值：別墅，寧海城區(qū)首個稀缺中式合院項目；洋房，7-8層寧海真正的多層洋房主推案名樾瓏府項目位于躍龍街道，毗鄰躍龍山公園，這里又是城市發(fā)源地，躍龍與樾瓏是同一個發(fā)音以此占位市場，代言城市資源價值備選案名n根園(城市根脈所在)n柴門(原意為寒舍，此處雅化為謙辭；柴氏舊居所在)n桃隱(桃源橋、桃源路旁的大隱之地)合院樾瓏府商合院樾瓏府商業(yè)街區(qū)樾瓏?yán)锉景钙放企w系總案總案名樾瓏府房樾瓏臺項目定位區(qū)位與資源定位產(chǎn)品形制定位一見中國如故園樾樾瓏府缺少文化內(nèi)涵的地產(chǎn)品牌缺少文化內(nèi)涵的地產(chǎn)品牌會缺少旺盛的生命力相應(yīng)地缺少溢價能力品牌形象訴求大于功能訴求是奢侈品牌的不二法門高端地產(chǎn)項目亦然以以合院形象抬升整個項目形象以傳統(tǒng)及地域文以傳統(tǒng)及地域文化豐滿品牌精神內(nèi)涵以以符合客戶身份的話語城市展廳開放廣告出街品牌發(fā)布會產(chǎn)品發(fā)布會接待中心城市展廳開放廣告出街品牌發(fā)布會產(chǎn)品發(fā)布會接待中心暨樣板房開放合院首次開盤營銷節(jié)奏與品牌演進配合節(jié)點洋房開洋房開盤執(zhí)執(zhí)子之手與躍龍門象城風(fēng)華]青山篇——含蓄的中國人在居住上表現(xiàn)出少有的直率門對萬頃青山也是巋然如山的風(fēng)骨城風(fēng)華]桃源篇——每一方水土，都有一座桃花源它寫在陶淵明的詩里也鐫刻在這座城的血脈里生夢園：清道光(公元1829年)建成，因如夢境桃園而得名[靜城風(fēng)華]城隍廟篇——[靜城風(fēng)華]城隍廟篇——懷敬畏舉頭三尺有神明這里是神佑的家園城隍廟，督導(dǎo)一方子民寧海城隍廟：落成于唐代(公元689年)城風(fēng)華]孔廟篇——教化眾生涵養(yǎng)家國情懷擔(dān)當(dāng)民族大義城風(fēng)華]風(fēng)骨篇——，不屈不撓舍身取義而義薄云天拋家棄業(yè)而不悔英名痛貫千古方孝孺(1357-1402)：明代重臣，著名學(xué)者、文學(xué)家、思想家正學(xué)祠：方氏家族宗祠，原址位于西門(登臺門)西大街北側(cè)柔石(1902—1931)：中共黨員，左翼作家聯(lián)盟編輯部主任城風(fēng)華]風(fēng)雅篇——襟懷河山5月19日為中國旅游日東方游圣，并肩馬可·波羅城風(fēng)華]基業(yè)篇——傳世基業(yè)襟懷中有世界，視野里有未來敢拼敢闖的寧海先輩遠將薪火相傳的家族基業(yè)，寄托在一方宅院里柴宅：寧海望族柴氏建筑群。寧海第一家現(xiàn)代商業(yè)企業(yè)、第一家保險公司、第一所女校、第一家印刷廠均誕生于此西子&寶龍城隍廟項目案名發(fā)布暨城市展廳開放盛典n發(fā)布朋友圈廣告，全城征集寧海老城照片微信公眾號：地產(chǎn)全案n參與者上傳老照片，拉票評選，獲得票數(shù)最多的頒發(fā)一二三等獎，其他可獲故宮口紅(約200元/支)n所有參與者，至城市展廳參觀，送古風(fēng)香囊一個板塊價值軟文同步炒作大V、門戶網(wǎng)站、官微一一座城市只有一個城隍廟，一場隆重的品牌發(fā)布會，宣告項目使命作——成成勢(4月)——洋房是一次空對空的開盤————洋房是一次空對空的開盤——洋房開盤時，沒有現(xiàn)場售樓部也沒有樣板房————品牌塑造與營銷節(jié)點存在錯位——品牌塑造是以合院為核心的一個連貫過程但首開房源又是洋房性繼續(xù)高調(diào)性出擊(戶外大牌等)轉(zhuǎn)向洋房產(chǎn)品訴求(微信刷屏、少量物料)新城·悅雋明湖府雖然有7層洋房，但和小高層是聯(lián)體的，算不得真洋房于是本案2幢7層+3幢8層洋房，就成了本案洋房的品牌防火墻加上老城區(qū)位，更是留住城市中心的不二之選作——約100-135m寬境7層真洋房，領(lǐng)銜首開球全球最奢華的機爆勢爆勢(5月-7月)樣板房示范園老城區(qū)規(guī)劃展館5月底，接待中心及樣板房開放漢服禮儀接待客戶香道茶道琴道源于宮廷皇家建筑的禮制范源于宮廷皇家建筑的禮制范本合院，源于皇室宮廷的建筑形制，禮序貫穿始終，有條不紊。自古以來，深宅大院里的亭臺水榭、園囿花園，掩藏許多不為人知的家族秘密。粉墻黛瓦粉墻黛瓦四水歸堂飛飛檐翹角雕梁畫棟院中落花滿院中落花滿讀倦枕書眠笙歌歸院笙歌歸院落燈火下樓臺——示范區(qū)內(nèi)氣氛渲染道旗——促膝長談間促膝長談間盡是東方韻家享一院天家享一院天庭納幾代人酌酒敘風(fēng)雅酌酒敘風(fēng)雅推門見中國烈烈日不肯暮清風(fēng)入院來院通關(guān)文牒】次微信公眾號：地產(chǎn)全案參觀完所有景點，可獲精美禮品一份(漢香、禮茶等)景點設(shè)置：西子&寶龍企業(yè)品牌長廊、影音室、區(qū)位圖/沙盤、樣板房、茶道、香道、琴