現(xiàn)存的房地產(chǎn)政策及影響,房地產(chǎn)流通費用

目錄一、房地產(chǎn)現(xiàn)存的調(diào)控政策及影響。二、房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)的費用。德信資本曾俊波CompanyLogo一、房地產(chǎn)現(xiàn)存的調(diào)控政策及影響房地產(chǎn)現(xiàn)存的調(diào)控政策2010年1月的“國十一條”自2009年12月份開始調(diào)控樓市以來，政策經(jīng)歷了五次升級2013年的“新國五條”2011年的“新國八條”2010年4月的“國十條”2010年9月的“9.29新政”CompanyLogo（一）、“新國五條”政策解讀1、新國五條政策背景：2012年樓市需求強勁，樓市火熱，價格止跌反彈，土地市場一、二線城市升溫明顯，再度出現(xiàn)“地王”。為遏制房價過快增長，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，政府在即將換屆時再次強調(diào)房地產(chǎn)市場調(diào)控，出臺新“國五條”，為外界表明政府對房地產(chǎn)調(diào)控決心和力度，同時成為新一屆政府繼續(xù)堅持從嚴調(diào)控政策的“指示燈”。2、新國五條概述：支持自住需求和抑制投機投資性購房兩手抓，“限價”、“限購”、“限貸”、“房產(chǎn)稅”是調(diào)控四大法寶。CompanyLogo3、“新國五條”實施細則、要點細則完善穩(wěn)定房價工作責任制制定并公布年度新建商品住房價格控制目標建立健全穩(wěn)定房價工作的考核問責制度堅決抑制投機投資性購房限購區(qū)域應覆蓋城市全部行政區(qū)域。對房價上漲過快的城市，進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。對出售自有住房按規(guī)定應征收的個人所得稅，應依法嚴格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征。增加普通商品住房及用地供應對中小套型住房套數(shù)達到項目開發(fā)建設總套數(shù)70%以上的普通商品住房建設項目，銀行業(yè)金融機構(gòu)要在符合信貸條件的前提下優(yōu)先支持其開發(fā)貸款需求。加快保障性安居工程規(guī)劃建設制定完善并嚴格執(zhí)行準入退出制度，確保公平分配。2013年底前，地級以上城市要把符合條件的外來務工人員納入當?shù)刈》勘Ｕ戏秶?。加強市場監(jiān)管和預期管理嚴肅查處中介機構(gòu)違法違規(guī)行為。推進城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)建設，加強市場監(jiān)測和信息發(fā)布管理。要點CompanyLogo

政策解讀：1、政策力度：實施細則進一步擠壓投資性需求，明確支持自住性住房需求，將外來務工人員納入保障房范圍，強化原有的“三限”政策

“新國五條”細則強化征收個人住房所得稅，統(tǒng)一按照增值部分的20%征收。加快推進擴大個人住房房產(chǎn)稅試點范圍地級以上城市的需將外來務工人員納入住房保障的范圍。確保土地供應并優(yōu)先安排中小戶型為主的房地產(chǎn)項目貸款?！?.15”新政購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭,貸款首付款比例不得低于30%。貸款購買第二套住房的家庭,貸款首付款比例不得低于50%,貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。對貸款購買第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平。CompanyLogo2、在政策落腳點方面，國五條細則仍致力于抑制投機性購房需求，支持首套置業(yè)需求政策落腳點壓需求以抑制投資性需求為綱強化信貸政策，結(jié)構(gòu)性收縮二套房貸限購升級，明確統(tǒng)一標準促供給2013年住房供應量應不低于過去5年平均實際供應量信貸上優(yōu)先支持中小戶型商品房建設落實2013保障房基本建成470萬套、新開工630萬套的任務CompanyLogo3、政策關(guān)鍵點解讀:二手房市場交易成本增加，置業(yè)需求將被逐步擠出政策：實施細則規(guī)定二手房轉(zhuǎn)讓從此前房產(chǎn)交易盈利部分的20%或者總房款的1%（房產(chǎn)證滿5年并且是唯一住房的可以免除）統(tǒng)一為轉(zhuǎn)讓所得的20%計征；解讀：此前市場普遍按照總房款的1%計二手房所得稅（簡單計算：100萬總價房子，3年漲到150萬，如果按總房款1%交稅，則為1.5萬；如果按照房產(chǎn)交易盈利部分的20%交則為10萬）。影響：直接增加二手房交易成本，交易稅費的上升預計將在短期內(nèi)明顯削弱二手房置業(yè)需求，對投資性需求打擊較大，二手房市場成交量將顯著回落；不可忽略的是，新政也將阻礙改善性需求的入市，實際操作中賣方則很可能以提高房價的方式來轉(zhuǎn)嫁成本，從而削弱需求導致成交量下滑；同時或造成未來租金進一步提升，原先潛在業(yè)主轉(zhuǎn)買為租，從而推升租金走高。CompanyLogo4、政策關(guān)鍵點解讀：強化信貸政策，結(jié)構(gòu)性收縮二套房貸將影響未來成交政策：實施細則強調(diào)差異化個人房貸，除了強化此前政策的嚴格執(zhí)行以外，還針對房價上漲明顯的城市二套房貸首付與利率提出從嚴要求；解讀：信貸是影響房地產(chǎn)成交最為主要的因素，如果部分地區(qū)出現(xiàn)二套房信貸的調(diào)整，其對成交必然受到重大影響。影響：歷史調(diào)控的影響經(jīng)驗：從2010年“4.15”新政后世聯(lián)的交易數(shù)據(jù)來看，出臺的信貸政策效果明顯，購房的銀行按揭比例下降明顯，一線城市下降的幅度是二三線城市近五倍。同時，新政后上門量和成交量雙雙呈現(xiàn)下降的趨勢，其中一線城市成交量下降的幅度較二三線城市大；本次調(diào)控的影響預期：2012年下半年以來，隨著樓市持續(xù)熱銷，個人住房貸款也日漸火熱，2012年個人購房貸款全年增加9610億元。但隨著近期“國五條”及其細則的出臺，已有銀行收緊房貸。信貸收縮將在一定程度上影響未來樓市成交量。CompanyLogo5、政策關(guān)鍵點解讀：規(guī)范和嚴格執(zhí)行統(tǒng)一限購政策，將導致成交量下降政策：實施細則對限購方式進行統(tǒng)一標準，在限購區(qū)域的劃分、限購住房類型、以及限購審查環(huán)節(jié)都進一步嚴格要求。解讀：“限購區(qū)域應覆蓋城市全部行政區(qū)域；限購住房類型應包括所有新建商品住房和二手住房；購房資格審查環(huán)節(jié)應前移至簽訂購房合同(認購)前”等。預計房價上漲壓力較大的已限購城市將直接提高限購標準，其他出現(xiàn)房價過快上漲情況的城市，不排除加入限購范圍。影響：從已執(zhí)行限購城市的原有標準來看，58%的城市限購區(qū)域并未覆蓋所有行政區(qū)，而以市區(qū)范圍界定，新“國五條”細則對這些城市將有明顯收緊。限購區(qū)域的擴大對于成交量必然有著較大的影響，從過去執(zhí)行的情況看，覆蓋所有行政區(qū)域的城市成交量下滑幅度要超過在主城區(qū)內(nèi)限購的城市。限購范圍擴至所有行政區(qū)將打擊不合理需求，階段性導致成交量下降。CompanyLogo

6、政策關(guān)鍵點解讀：房產(chǎn)稅擴圍主要影響市場預期，長期看對房價影響小

政策：實施細則指出“總結(jié)個人住房房產(chǎn)稅改革試點城市經(jīng)驗，加快推進擴大試點工作，引導住房合理消費?！苯庾x：如果房產(chǎn)稅擴圍，預計房價上漲過快的一線城市和部分熱點省會城市更容易被納入擴大試點范圍，如北京、深圳等。影響：現(xiàn)有征稅區(qū)域影響經(jīng)驗：重慶、上海的房產(chǎn)稅試點結(jié)果及國際經(jīng)驗來看，征收房產(chǎn)稅短期內(nèi)會帶動房地產(chǎn)價格的下降，但從長期來看，對購買者征稅對房地產(chǎn)價格并無太大影響。本次調(diào)控的影響：房價的上漲歸根結(jié)底是短期市場供需矛盾造成的結(jié)果，房產(chǎn)稅的出臺并不能改善短期房地產(chǎn)的剛性供給，只能在長期影響購房者的預期，而且這種影響必須視房產(chǎn)稅出臺的具體細則而定。房產(chǎn)稅的逐漸擴圍是行業(yè)的中長期方向，房產(chǎn)稅的推出符合行業(yè)深層次的體制性變化方向。相比現(xiàn)有行政調(diào)控手段，房產(chǎn)稅作為一種更加市場化的手段，將逐漸常態(tài)化存在。CompanyLogo（二）、政策影響國五條細則出臺1、進一步擠出投資性需求2、短時間內(nèi)購房者將陷入觀望情緒樓市成交量受到影響政策出臺后的一段時間成交量將會受到影響CompanyLogo政策影響“新國五條”細則的推出，標志著新一輪房地產(chǎn)調(diào)新控拉開序幕。稅收、信貸政策加碼，將對樓市帶來顯著影響。1、當前持續(xù)火熱的樓市將有所降溫，長期來看市場成交量適度收縮，但在短期內(nèi)表現(xiàn)不會太明顯，具體情況還要根據(jù)不同城市、不同樓盤具體分析；2、從過往市場的經(jīng)驗來看，一二手市場的波動是同向的。即二手房如果陷入冷清，其情緒波動一定會傳導至一手房，預計未來一段時間內(nèi)，成交量將會受到影響；3、從2010年第一輪調(diào)控開始后樓市表現(xiàn)來看，全國一二線城市樓市降溫速度與程度及幅度將超過三四線城市。另外，地方政府在全國兩會后將進入密集的出臺調(diào)控政策周期，屆時更加詳細的房地產(chǎn)調(diào)控政策將進一步平抑市場預期，使樓市趨于平穩(wěn)。如果后市房價還猛升，仍會有更加具體細致的配套調(diào)控政策出臺。CompanyLogo二、房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)的費用房地產(chǎn)業(yè)的流通環(huán)節(jié)

流通環(huán)節(jié)即房地產(chǎn)的勞動產(chǎn)品進入市場，進行交易活動，實現(xiàn)其使用價值和價值的過程。當然，未經(jīng)開發(fā)的“生地”也能投入市場流通。房地產(chǎn)市場活動主要有房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押等三種流通方式。CompanyLogo房地船產(chǎn)買擔賣房地末產(chǎn)買蹈賣，是驅(qū)指土備地使箭用權(quán)允和房坦屋所拌有權(quán)掀的買孕賣?？煞康匕府a(chǎn)作攀為不吸動產(chǎn)慈，其撇生產(chǎn)恩與消滿費老在地瓦點上渴是相餓同的灑，而歲只是粥通過嬌交易鳴轉(zhuǎn)換翼了所顏有權(quán)伶或使千用權(quán)兩。因此仰，其播交易努活動客自始誦至終飼都貫礦穿著奧權(quán)屬曉，比推一般庫商品魯?shù)慕桓挂谆罾瓌右軓碗s碌得多湯。ww船w.屆th鬼em輕eg主al賢le膛ry粘.c仇omCo鍋mp妄an占y階Lo移go房地勉產(chǎn)租漠賃房地艘產(chǎn)租遮賃，是幕房地潔產(chǎn)出喇售的聾另一火種形兔式。房挑地產(chǎn)恨產(chǎn)權(quán)椅人通漆過租全金的裝形式委逐步鄉(xiāng)豐收回若成本翠和評獲取噸利潤陣，其現(xiàn)實質(zhì)版仍然灘是流旁通領(lǐng)努域的兼買賣攻關(guān)系膝。ww執(zhí)w.斯th師em濱eg燙al昨le豈ry也.c涼omCo浴mp些an斗y亦Lo冤go房地通產(chǎn)抵予押房地哥產(chǎn)抵槐押，是撿指單笛位或獨個人臭以一亭定量截的房修地產(chǎn)槐作為辮如期尺償還盾借款讀的保強證物未，向斜銀行顧或展其他倆信貸盒機構(gòu)易作抵買押，反從而雹取得葵貸款躁。貸復款到室期，劃借款咱者除址了歸福還本酸息外餃，還用要繳恒納抵蘆押品綿的保怖管費口用。祖如果慢到期困無力丈歸還局貸款蹦，銀虧行或粘其他跑貸款礦機構(gòu)肆有權(quán)雄處理悄用作盆抵筑押的碧房地澆產(chǎn)商屢品象，處般理所天得的使資金咐必須受首先揉用于則歸還桂貸款則。抵寇押貸類款還倆可用普于解伸決房矩地產(chǎn)衣開發(fā)定公司題或購什房者趕資金雁不足壤的困窯難，粗即開量發(fā)公脆司或?qū)觅彿坷д甙褢z即將襲投入米開發(fā)口建設爸的房貝地產(chǎn)惑或購戴得的名房屋框作為樓抵押勞品來回獲得泳貸款緞。目穗前流迎行的屢銀行天“按濁揭”眾，即擇是個盲人購瞞房抵秒押貸狀款，漂其房脂屋的含所有膠權(quán)屬絞于抵宿押銀尚行，灘但購爺房者繭仍享捕有居疤住權(quán)發(fā)，如量到期盼無力劍歸還上貸款湖，房白屋則鵝由抵建押銀舍行收吊回。ww簽w.骨th滔em璃eg晝al碗le性ry降.c科omCo協(xié)mp畜an稱y禁Lo癥go一手瀉商品椒房需倦要交撒的稅一、蜂買一聲手商姨品房敗需要籍交的雨稅：1、契繭稅，購膠房總猛價的3-獎5%額(不同久的省企市自攪治區(qū)只稅率環(huán)不同)，普聲通商竹品住弓宅減半嗎，即1.視5-屈2.臺5%。2、印央花稅，購形房總節(jié)價的0.蜘05防%二、侵基金喬：1、房殲屋維黃修基掃金（屋維肥修基限金實承際上惱包括弓房屋盞公用吹設施投專用?；鸪泻头啃形荼疽唧w維盒修基堅金。）：購發(fā)房總非價的2-攏3%，大貝多數(shù)撒地方江是2%。2、副沃食品快價格蜓調(diào)節(jié)喚基金防（價格蘿調(diào)節(jié)箏基金蔬，是節(jié)政府均為了依平抑擔市場獸價格立，用店于吞輛吐商畝品、掠平衡驚供求噸或者雹支持辜經(jīng)營謙者的浮專項渠基金涉。）：2元/平方看米，訊有些浸地方獻不用兵。三、毅規(guī)費1、交狐易費：購柔房總酒價的0.快5%買賣悶雙方莊各交0.乎25買%，(住宅3元/平方毀米，善由開火發(fā)商仙交，排購房錫者不鄭用交)2、《房屋為所有噸權(quán)證》工本妖費：亡各地公不一伐樣，斷但是西都不西超過10塌0元3、《土地喘使用核權(quán)證》工本狼費：附各地系不一垮樣，慎但是猶都不應超過10根0元四、尼如果侮按揭紙，還何要發(fā)宇生以盯下費繩用1、評肯估費熄：購房鏡總價召的0.斃2-注0.炭5%2、保漫險費：購硬房總帝價乘猴以貸微款年廳限乘支以0.攜1%乘以50掌%3、公紀證費愿：貸款侍額乘浴以0.魯03革%沖4、抵艙押登肥記費穿，10烈0元ww寄w.籍th壓em伸eg雜al悄le傲ry障.c壁omCo倆mp阿an島y聯(lián)Lo姐go二手旁房交匹易稅秘