金隅陽光項目初步定位及物業(yè)發(fā)展建議

湖南中原豪宅五部Hunan.6.2011金隅陽光項目初步定位及物業(yè)發(fā)展建議住宅用地數(shù)據(jù)：用地421畝，高層18萬方，別墅10萬方，容積1-1.2，限高100米本報告重點需解決問題：1、整體規(guī)劃原則，容積率配算2、高層開發(fā)節(jié)奏，定位及面積配比、基礎(chǔ)設(shè)計指標3、別墅產(chǎn)品組合，面積配比、基礎(chǔ)設(shè)計指標規(guī)劃總體原則：嚴格控制高層成本，別墅最大化價值感打造；快速啟動高層規(guī)劃原則品質(zhì)保證：高層在保證品質(zhì)的基礎(chǔ)上，嚴格控制成本；別墅最大化保證品質(zhì)感密度控制：嚴格保證別墅最小化密度，高層容積控制在2.5以下私密保證：嚴格區(qū)分內(nèi)銷區(qū)與市場化銷售區(qū)域銷售保證：高層考慮部分對外銷售、別墅適度創(chuàng)新，主流產(chǎn)品打造風險控制：盡快啟動高層對外銷售的別墅部分必須具備強有力的市場競爭力，以求快速資金回籠，銷售補差為確保項目整體高端性及最高效益，建議項目容積率控制在1.0，其中別墅容積做到0.49，高層容積2.39經(jīng)濟測算水岸新都：別墅熱銷典型，整體1.0容積，別墅0.5容積，高層2.38容積

項目一期圍繞中心水景藍月湖打造純聯(lián)排社區(qū)；

高層位于項目東北角，居高俯覽，共享墅區(qū)中央水景；

主干道臨街打造特色商業(yè)街區(qū)，聚集商業(yè)人氣服務(wù)社區(qū)；

環(huán)繞水景打造內(nèi)外兩層道路圈，內(nèi)圈為步行賞景道，外圈為便捷行車道。環(huán)水景打造純墅社區(qū)水岸新都高層一期聯(lián)排雙拼高層高層

商業(yè)高層類似規(guī)劃分析高層風險控制原則建議高層分2期開發(fā)，實行“可進可退”的模式確保高層區(qū)完美銷售高層團購銷售目標：100%市場開發(fā)產(chǎn)品銷售順暢高層開發(fā)綜合目標：高層風控原則：盡快開發(fā)，以防市場政策變化，風險不可控團購貨量確保供需平衡，確保大戶型產(chǎn)品能順利出貨高層分兩批開發(fā)，先滿足絕大部分團購需求，以求可調(diào)整空間針對市場需求深入分析，確定產(chǎn)品面積段確定首批團購產(chǎn)品占比，做出三套解決方案一次性規(guī)劃開發(fā)完成高層部分，風控難度較高，但面臨政策風險較小假如一次性開發(fā)900套，未銷售大戶型存在市場銷售障礙高層風險控制原則面積配比要重新考慮若900套均開發(fā)大戶型，及舒適性房源面積配比要重新考慮，引進強勢銷售公司，低于市場均價銷售中原建議，走穩(wěn)第一步！分2期開發(fā)風險：沒有買到的怎么辦，對外銷售的一定不能低于市場均價住宅用地數(shù)據(jù)：用地421畝，高層18萬方，別墅10萬方，容積1-1.2，限高100米報告第一部分：

政策及市場部分2011年5月CPI為5.5，基本符合市場的預期，通脹上升風險加大。從分項數(shù)據(jù)來看，食品價格仍然是CPI上漲的主要推動力。5月份食品價格上漲11.7%，占CPI同比漲幅的63.6%。而無法去除的通脹壓力，加上自然災害頻繁，導致糧食價格上漲，從4月以來全球主要糧食品種價格上升50%以上此外，5月份非食品價格上漲幅度也創(chuàng)了歷史新高，對CPI的貢獻增大。從細分項來看，衣著、家庭設(shè)備用品及服務(wù)、交通通信等是非食品價格上漲的推手。國家宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)通貨膨脹上升，實體企業(yè)盈利下降，滯漲風險加大；未來階段國家宏觀調(diào)控需要進一步控制房價漲幅2010-1-10國務(wù)院辦公廳出臺《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》；加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，二套房貸款首付款比例不得低于40%2010-4-2財政部發(fā)布通知，兩個或兩個以上個人共同購買90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購房記錄的，該套房產(chǎn)的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優(yōu)惠政策。2010-4-17新國十條，首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款的利率不得低于基準利率的1.1倍；2010-6-4三部委通知商業(yè)性個人住房貸款中居民家庭住房套數(shù)，應(yīng)依據(jù)擬購房家庭成員名下實際擁有的住房數(shù)量進行認定。9.29新政：2010-9-29國務(wù)院各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款對貸款購買第二套住房的家庭，嚴格執(zhí)行首付款比例，貸款利率不低于基準利率1.1倍的規(guī)定，對個人購買普通住房，且為家庭唯一住房，則減半征收契稅；購買90平米及以下的家庭唯一住房，減按1%征收契稅。2011年3月4日長沙溫柔版限購令：對在長沙市市區(qū)已擁有１套住房的家庭，限購１套９０平方米以下新建商品住房；對在長沙市市區(qū)無住房并能夠提供長沙市居住證的外地家庭，在主城區(qū)限購１套９０平方米以下新建商品住房；對在長沙市市區(qū)，已擁有２套以上住房的家庭、擁有１套以上住房的外地家庭、不能提供長沙市居住證的外地家庭，暫停在長沙市主城區(qū)購買９０平方米以下新建商品住房。國家連續(xù)出臺政策對房價進行調(diào)控，但地方政府市場政策依然比較寬松，調(diào)控效果尚未顯現(xiàn)，房價并未松動房地產(chǎn)市場政策歷次通貨膨脹治理措施顯示，政府的行政政策是最終降低CPI的最有效手段房地產(chǎn)市場政策中國5月CPI同比增長5.5%，漲幅創(chuàng)34個月新高，物價上漲壓力任然比較大，下階段國家出臺強力行政政策的可能性增加目前階段房地產(chǎn)市場政策兩年內(nèi)14次上調(diào)存款準備金率，2011年兩次加息；相對穩(wěn)健的貨幣政策，使得房地產(chǎn)市場買賣雙方門檻提高2010-1-18、2010-2-11央行兩次提高大型金融機構(gòu)存款準備金率0.5個百分點2010-10-19央行自2010年10月20日起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率。金融機構(gòu)一年期存款基準利率上調(diào)0.25個百分點，由現(xiàn)行的2.25%提高到2.50%；一年期貸款基準利率上調(diào)0.25個百分點，由現(xiàn)行的5.31%提高到5.56%；其他各檔次存貸款基準利率據(jù)此相應(yīng)調(diào)整。2010-11-10到2011-12-10日央行四次上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點。2011-2-9央行上調(diào)存貸款基準利率0.25個百分點，調(diào)整后的一年期存款基準利率自2008年底以來再度恢復到3%，接近金融危機前的利率水平，一年期貸款利率達到6.06%2011-3-18、4-5、4-17、5-12、5-18央行五次上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點。2011-5-12央行中國人民銀行發(fā)行400億元3年期央票。2011-6-20央行今年第6次上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點,本次上調(diào)后，大型金融機構(gòu)存款準備金率將達21.5%，再創(chuàng)新高。宏觀貨幣政策2010-4-18，國務(wù)院發(fā)布政策商業(yè)銀行可根據(jù)風險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。

2010-11-1，房貸7折優(yōu)惠利率全面取消，調(diào)至8.5折，禁止對第三套及以上住房提供貸款。

2010-11-3，《關(guān)于規(guī)范住房公積金個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》公積金嚴禁用于投機性購房。

2010-12-26，住建部從2010年12月26日起，上調(diào)個人住房公積金貸款利率。五年期以下（含五年）及五年期以上個人住房公積金貸款利率均上調(diào)0.25個百分點。五年期以下（含五年）從3.50%調(diào)整為3.75%，五年期以上從4.05%調(diào)整為4.30%。2010-12-29自12月26日起上調(diào)對金融機構(gòu)貸款(再貸款)利率，其中一年期升0.52個百分點至3.85%；同時上調(diào)再貼現(xiàn)利率，由1.80%上調(diào)至2.25%。

2011-4-26，湖南省直單位住房公積金管理中心《關(guān)于調(diào)整住房公積金貸款和提取相關(guān)政策的通知》繳存職工家庭名下無房產(chǎn)而購房的，貸款利率不上浮，但視具體情況，首付款比例分不同梯次。2、使用公積金購二套房的，貸款利率上浮至1.1倍。3、停止發(fā)放公積金貸款購三套房;購商住兩用住房和購別墅的，同樣實行禁貸。從七折到八五折到基準利率，房價穩(wěn)步上漲的同時，置業(yè)門檻提高，卻未能阻止市場的置業(yè)熱潮，大量外地客戶涌入給二線城市帶來了持續(xù)活力房地產(chǎn)信貸政策市場政策中央政策地方執(zhí)行大打折扣，地方政府對地產(chǎn)政策的打折施行以及近段時間內(nèi)對房地產(chǎn)市場的保護使得二線三線城市面臨政策壓抑不大；貨幣政策6月20日央行今年內(nèi)第六次上調(diào)存款準備金率，市場買賣雙方門框進一步提高，未來政府可能繼續(xù)出臺貨幣調(diào)控政策，抑制房價增長；信貸政策政府調(diào)控力度持續(xù)加緊，信貸緊縮為二、三線城市帶來一線城市資金流入，未來外地客戶長沙置業(yè)將繼續(xù)增加；政策小結(jié)受近期CPI持續(xù)上漲壓力，未來政府可能繼續(xù)出臺貨幣調(diào)控政策，抑制房價增長，中原對全國未來樓市發(fā)展保持謹慎樂觀的態(tài)度長沙市已經(jīng)成為華中地區(qū)主要的中心城市及經(jīng)濟中心之一，2010年地區(qū)生產(chǎn)總值在全國省會城市中穩(wěn)居第7位，GDP百強城市排名中第18位；第六次全國人口普查湖南快報數(shù)據(jù)顯示，湖南省14個市州中常住人口總數(shù)位居全省第三的長沙，是湖南惟一人口凈流入市；2010年長沙市地區(qū)生產(chǎn)總值在全國省會城市中排名第7，GDP百強城市排名第18，是湖南省唯一人口凈流入市，長沙城市活力不斷增加，城市吸引力增強長沙市主要經(jīng)濟參數(shù)指標主要經(jīng)濟指標2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年戶籍人口（萬）601.76610.38620.92631637.36652.92普查年651.19國內(nèi)生產(chǎn)總值（億元）1077.221296.661519.91798.962190.253000.983744.84547.06固定投資（億元）494.97668.09881.421089.811445.181873.332314.153194.34合同外資（億美元）7.779.0715.7117.6323.2922.2836.4572.12社會消費品零售總額（億元）541.31640.33743.42865.61037.031273.871524.91812.1可支配人均收入（元）993311021124341392416153182822023822814家庭人均消費性支出（元）8330903296601068012288129601264616096城市人均住房建筑面積（㎡）23.2225.327.228.328.8528.329.2730.88失業(yè)率4.23.93.83.63.13.43.472.89恩格爾系數(shù)37.233.433.432.634.936.932.433.6數(shù)據(jù)來源：長沙市統(tǒng)計局2003-2010年長沙市經(jīng)濟發(fā)展迅速，社會消費活躍，居民購買力強長沙市主要經(jīng)濟參數(shù)指標2010年長沙地區(qū)GDP總值4547.06億元，漲幅為15.5%，遠超全國10.3%的均值；人均可支配收入22814元，超過全國人均標準3705元；社會消費品零售總額持續(xù)按15%以上的速度大幅增長。長沙市城市綜合競爭力歷年回顧時間200520062007200820092010綜合競爭力0.5860.5890.6050.6150.6910.783排名262118221692011年5月6日，中國社科院發(fā)布了《2011年中國城市競爭力藍皮書》，藍皮書指出了2010年前50座最具競爭力的城市，而今年最耀眼的城市是長沙，長沙首次進入了前10名，并且排名從2009年的16名一躍跳到第9名，提高非常快。藍皮書主編倪鵬飛說到，圍繞核查數(shù)據(jù)，我們進行了很長時間的數(shù)據(jù)對比、對查，數(shù)據(jù)沒有問題，長沙的表現(xiàn)確實非常優(yōu)秀。由于金融危機的影響，東部沿海城市速度稍微放慢，作為中部比較先發(fā)的城市，長沙的提升速度更快。2011年中國城市綜合競爭力排名，長沙首次進入前十，是中部地區(qū)唯一進入前十的城市，長沙已經(jīng)成為中部地區(qū)發(fā)展的領(lǐng)頭羊，城市區(qū)位價值不斷升級長沙市城市綜合競爭力排名武漢長沙鄭州時間GDP（億）增長率GDP（億）增長率占武漢GDP（億）增長率占武漢20011348

72854.01%

2002149310.80%81211.50%54.44%

2003166211.30%92814%55.83%

2004195617.70%110819%56.68%1375

70.00%2005223814.40%157842%67.91%165020%73.70%2006259015.70%179113.50%69.13%200121%77.00%2007314121%219022%69.70%242120%77.00%2008396026%300040%75.70%300424%75.80%2009456015%374524.80%82.00%33009.80%72.40%2010550020.60%445018.80%80.90%400021%72.70%從數(shù)據(jù)對比可以看出，中部三大省會城市的GDP發(fā)展，鄭州和武漢在進行一場友誼賽，而長沙和武漢的差距正快速拉近長沙市GDP發(fā)展武漢——長沙——鄭州近十年GDP對比三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由02年的9：35：52發(fā)展為10年的4：54：42，由3、2、1成功改寫為2、3、1的排列；第二、三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，2010年第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值2437.03億元，增長20.7%，其中工業(yè)實現(xiàn)增加值2020.68億元，增長21.6%；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值1908.02億元，增長11.5%。第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度明顯大于其它產(chǎn)業(yè)，增長迅猛；目前，長沙市已經(jīng)形成了工程機械、汽車及零部件、家電、電子信息、新材料、中成藥及生物醫(yī)藥等六大產(chǎn)業(yè)集群；批發(fā)和零售貿(mào)易餐飲業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)也發(fā)展迅速。長沙市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)長沙市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度明顯大于其它產(chǎn)業(yè)，已經(jīng)形成了以第二產(chǎn)業(yè)為龍頭的發(fā)展排列長沙市發(fā)展規(guī)劃長株潭一體化2007年12月14日，經(jīng)國務(wù)院批準、國家發(fā)改委正式下文，批準長株潭城市群為全國資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會建設(shè)綜合配套改革試驗區(qū)。長株潭城市群作為國務(wù)院批準的第四個經(jīng)濟特區(qū)，其無論對帶動湖南經(jīng)濟的發(fā)展還是對促進中部地區(qū)崛起都起著舉足輕重的作用。大河西先導區(qū)

2008年初，長沙市河西的大片區(qū)域被確定為建設(shè)“兩型社會”綜合配套改革試驗區(qū)的先導區(qū)，包括湘江以西、以繞城公路為軸線的相關(guān)區(qū)域、岳麓區(qū)、長沙高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)以及望城縣、寧鄉(xiāng)縣的部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)，規(guī)劃總范圍約1200平方公里。先導區(qū)定位于打造“兩型社會”的先導區(qū)、高新產(chǎn)業(yè)的集聚區(qū)、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的示范區(qū)、適宜人居的新城區(qū)和支撐發(fā)展的增長極。到2020年，大河西先導區(qū)建成區(qū)面積將達200平方公里，人口約150萬，地區(qū)生產(chǎn)總值達3000億元。千萬級人口大都市2011年5月，長沙修改城市總體規(guī)劃，未來10年將建成千萬級人口大都市，本輪城市總體規(guī)劃主要修改內(nèi)容主要涉及五個部分：長沙市規(guī)劃區(qū)范圍擴大由2893平方公里擴大至4960平方公里；未來中心城區(qū)包括了長沙市河東內(nèi)四區(qū)全部；提出了“一主兩次六組團”的城市空間結(jié)構(gòu)；升級城市綜合交通體系，提出了五大綜合交通樞紐。長沙市交通規(guī)劃長株潭城際鐵路長株潭城際鐵路是連接長沙、株洲、湘潭城市群的城際快速鐵路，已通過國家發(fā)改委等部門的批復，2009年6月底開工建設(shè)。長株潭城際鐵路干線最高運行時速為200公里，開通后，長株潭三市之間的交通時間縮短為30分鐘以內(nèi)。長沙軌道交通長沙軌道交通又名長沙地鐵，于2009年正式啟動建設(shè)，目前在建的有軌道交通1號線及2號線一期工程，2號線一期工程將于2013年率先正式運營，預計2014地鐵1號線一期工程正式運營。過江隧道根據(jù)長沙市規(guī)劃管理局拿規(guī)劃，未來15年內(nèi)，長沙將修建14條過湘江通道，包括營盤路過湘江隧道、勞動路過湘江隧道、人民路過湘江隧道、南湖路過湘江隧道、湘府路過湘江通道以及地鐵2號線等。長沙市城市發(fā)展大事記大河西先導區(qū)成立2007年2008年2009年2010年2011年長沙修改總體規(guī)劃，將建千萬級人口大都市5地鐵2號線一期開工9地鐵1號線一期開工126長株潭城際鐵路開工127長株潭區(qū)號統(tǒng)一11批準成立長株潭兩型實驗區(qū)8金洲大道通車2007年長株潭城市群和武漢城市圈同時獲批兩型社會試驗區(qū)；2008年長沙市決定大河西先導區(qū)的建設(shè)；2009年長株潭實現(xiàn)通信一體化，發(fā)改委批復長沙軌道交通規(guī)劃，地鐵2號線開工；2010年長株潭大外環(huán)的正式形成，地鐵1號線開工；2011年長沙修改總體規(guī)劃，將建設(shè)成為千萬級人口大都市；2013年，長沙地鐵2號線正式運營，長沙正式成為地鐵城市……長株潭兩型實驗區(qū)的成立，公路、輕軌、地鐵的全線開工，未來的長沙將成為交通與功能高度一體化的大都市區(qū)、3+5城市群強大的區(qū)域中心，發(fā)展前景向好限購令出臺后，長沙房地產(chǎn)成交量環(huán)比下降明顯，但主要原因更多因為市場供應(yīng)量的減少，下半年市場成交量有可能增加限購令出臺后，表面上看成交量下去了，相比去年同期水平都有所下浮，但實際上是由于市場存量及新推貨量相比去年減少了，目前長沙市場成交依舊很活躍。很多大盤項目沒有選擇在相對政策出臺密度較高的上半年推出產(chǎn)品，下半年推貨量有可能增加。長沙市房地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)長沙商品房成交價格持續(xù)走高，但只處于其他省會城市末流，長沙市政府對下階段商品房價格的調(diào)控較為寬松兩年漲了50%，雖然成交均價不斷攀升，但6500左右均價只處于省會城市的末流，因此長沙政府部門有恃無恐；相比去年，新上市項目位置邊遠化，市場漲幅遠高于數(shù)據(jù)上的顯示，部分項目漲幅高過40%。為向中央提上一份滿意的限購令答卷，長沙關(guān)于房地長數(shù)據(jù)的統(tǒng)計范圍，由原來的內(nèi)五區(qū)擴展到包括長、望、瀏、寧四縣市的范圍，通過四縣市的房價低洼，在數(shù)據(jù)上拉低長沙房地產(chǎn)市場均價。長沙市房地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)長沙-武漢-鄭州市內(nèi)商品房住宅成交均價與地區(qū)總產(chǎn)值對比與中部其他省會城市進行對比，可以發(fā)現(xiàn)長沙依然是樓市價格洼地，房價有進一步提升的空間2011年5月武漢市各區(qū)商品房住宅備案均價排行2011年5月長沙市各區(qū)商品房住宅備案均價排行長沙的GDP占到武漢的80%，與此相對應(yīng)的長沙商品房均價只占到武漢房價的70%左右；2011年5月長沙商品房備案價格最高的是開福區(qū)6577元，武漢商品房備案價最高的是武昌10928元；長沙中心城區(qū)房價任有提升空間，未來長沙城市生活圈將進一步擴大，部分剛需將向撈霞、暮云等組團轉(zhuǎn)移。長沙市房地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)綜合競爭力近年來長沙獲得高速發(fā)展，2010年地區(qū)生產(chǎn)總值在全國省會城市中穩(wěn)居第7位，GDP百強城市排名中第18位，城市綜合競爭力排名首次進入全國前十。城市發(fā)展規(guī)劃長株潭一體化的持續(xù)推進，城際輕軌、地鐵的全線開工，千萬級人口大都市規(guī)劃的提出，長沙將成為交通與功能高度一體化的大都市區(qū)，城市潛力巨大。城市發(fā)展與樓市商品房成交價格持續(xù)走高，但與其他省會城市進行對比，長沙依然是樓市價格洼地，房價有進一步提升的空間；未來長沙城市生活圈將進一步擴大，撈霞、暮云等組團將成為新的城市組團中心。長沙城市規(guī)劃與房地產(chǎn)發(fā)展小結(jié)長沙經(jīng)濟在近幾年獲得了高速的發(fā)展，城市GDP和綜合競爭力不斷提升，未來一段時間內(nèi)長沙的樓市依然擁有較大的發(fā)展空間未來2-3年內(nèi)，汽車北站地鐵的拉通將帶給項目價值提升的巨大支撐住宅用地數(shù)據(jù)：用地421畝，高層18萬方，別墅10萬方，容積1-1.2，限高100米報告第一部分：

微觀市場部分長沙在售別墅市場概況2011年長沙在售或待售別墅樓盤，集中分布二環(huán)以外及三環(huán)以內(nèi)，其中以“別墅+其他產(chǎn)品類型”項目占據(jù)市場的主導地位綠城青竹園湘江壹號威尼斯城橘郡米哈斯美洲故事保利閬峰云墅龍灣國際社區(qū)鵬基諾亞山林托斯卡納蔚藍海岸米蘭春天麓山別墅岳麓山公館白鶴天池汀湘十里長沙玫瑰園水映加州南山蘇迪亞諾盈峰翠邸北緯28度西山匯景御邦郡原美村麓山戀迪溪谷緹亞納灣好望谷振業(yè)浪琴灣溪泉灣格蘭小鎮(zhèn)東方大院水岸新都九龍領(lǐng)仕會昆侖和府天麓望城市府板塊麓南含浦板塊南城板塊星沙金鷹板塊北城板塊長沙別墅主要分布在北城、星沙金鷹、南城省府、麓南含浦、望城五大板塊；主要位于二環(huán)以外三環(huán)以內(nèi)，以近郊開發(fā)為主；分別從西、北、南、等方向?qū)χ鞒菂^(qū)形成包夾之勢純別墅項目不多，占總量的20%左右，純獨別墅占3%左右。大部分為綜合性項目，其中高達38%的項目以別墅產(chǎn)品為誘引，以提升樓盤形象。其中頂級別墅項目以綠城·青竹園、保利·閬峰云墅等少量項目為代表。獨立別墅單套面積400-700平米，成交總價400-1400萬不等，價差較大；雙拼別墅主力面積330-400平米，總價在260-400萬之間；聯(lián)排別墅主力面積170-240平米，總價在120-300萬之間，單價相對具有優(yōu)勢；總價：別墅產(chǎn)品單套面積緊湊化趨勢明顯，總價趨低產(chǎn)品類型項目名稱主力面積主力總價獨立別墅綠城青竹園500-800700-1200萬美洲故事420-450600-1200萬保利閬峰云墅410-430400-800萬湘江壹號505-7401000-1400萬雙拼別墅美洲故事340-412370-570萬盈峰翠邸275-330220-300萬湘江壹號330-350420-460萬沙河堤亞納灣350-500600-1000萬佳兆業(yè)·水岸新都200-300200-300萬聯(lián)排別墅東方大院170-240（實用面積434-545）200-260萬盈峰翠邸200-240130-160萬美洲故事270-300270-300萬龍灣國際180-260160-260萬沙河堤亞納灣170-230125-199萬疊加別墅盈峰翠邸106-15060-80萬沙河堤亞納灣203-213160-170萬2011年別墅總價-面積區(qū)間在售且后續(xù)仍有供應(yīng)別墅物業(yè)項目27個，推貨總量預計達384.5萬㎡之多，按照3-5年開發(fā)完畢預測，則后續(xù)平均每年供應(yīng)量在80萬㎡左右

項目個數(shù)后續(xù)別墅貨量預估（萬㎡）在售項目27384.5潛在項目13165未知項目————潛在項目當前別墅市場供應(yīng)壓力較大，在售含別墅物業(yè)項目27個，后續(xù)別墅物業(yè)余貨預計達384.5萬㎡之多，通常按照3-5年開發(fā)完畢，則后續(xù)平均每年供應(yīng)量在90萬㎡左右潛在別墅項目約13個，預計別墅物業(yè)貨量達到165萬㎡，按照未來3-5年上市量達到總貨量的1/3，則上市量約為55萬㎡；平均年上市量15-20萬㎡未來不排除新批低密度住宅用地，開發(fā)商以偷換概念的方式把“多層洋房”建設(shè)成為“類別墅產(chǎn)品”搶占日益稀缺的別墅市場。此部分別墅貨量難以預測，但其將加劇市場競爭。在售別墅項目未來推貨量預測白鶴天池東方明珠振業(yè)浪琴灣影視會展項目萬業(yè)優(yōu)加城金地項目中信新城長房天際嶺項目金隅陽光太陽山項目水溪上龍湖高爾夫水電項目在售項目名稱預計別墅余貨（萬㎡）在售項目名稱預計別墅余貨（萬㎡）太陽星城38金科東方大院18瀾灣40盈峰翠邸16.5奧特萊斯18南山蘇蒂亞諾3金色溪泉灣28.5麓山別墅8保利閬峰云墅6岳麓山公館5綠城青竹園4迪亞溪谷5湘江一號20米蘭春天8水岸新都8.5汀湘十里20水映加州29好望谷4.5緹亞那灣15.5美洲故事3碧桂園山湖城10托斯卡納1九龍領(lǐng)任匯6.5郡原美村23格蘭小鎮(zhèn)6.5橘郡28龍灣國際11合計384.5長沙別墅項目未來推貨量統(tǒng)計表在售項目別墅余貨預計384.5萬㎡，潛在項目別墅物業(yè)貨量預估165萬㎡，合計549.5萬㎡潛在項目名稱所屬區(qū)域占地面積建筑面積（平米）預計別墅面積（萬平米）金地觀音巖項目望城縣820512410000約35太陽山項目開福區(qū)261533.4——約18水溪上望城縣13000016000016中信新城雨花區(qū)370000約120000

約12影視會展項目開福區(qū)

——

——5巴厘島寧鄉(xiāng)縣1095815000020振業(yè)浪琴灣岳麓區(qū)47400087000014白鶴天池麓南——

4200007萬業(yè)優(yōu)加城望城縣58891830000028萬金隅陽光項目開福區(qū)38800132452710合計

165中原觀點:預計未來3-5年別墅市場年均供應(yīng)量將達110萬平米左右別墅未來供貨量預測未來3-5年在售別墅物業(yè)年均供應(yīng)量：80萬㎡左右；考慮到在售項目推量遠大于已知潛在項目，且未來2-3年別墅潛量將集中放量中原預計年均供應(yīng)量：110萬㎡左右。

2011年2012年2013年2014年2015年合計（萬㎡）在售項目供應(yīng)90807079.565384.5已知潛在項目供應(yīng)2025504030165合計110105120119.595549.5區(qū)域內(nèi)別墅項目未來供給分析初步預計北城區(qū)域內(nèi)2012、2013年別墅供應(yīng)量約為110.1萬方左右；未來本案別墅物業(yè)占據(jù)開福區(qū)北別墅市場8%的市場份額；2012、2013年區(qū)域內(nèi)別墅供應(yīng)情況（萬平方）2012、2013年本案所在區(qū)域內(nèi)別墅供應(yīng)占比情況未來（2012、2013年）開福區(qū)北區(qū)域供應(yīng)量預計為110.1萬方左右，本案別墅物業(yè)將占據(jù)開福區(qū)北別墅市場8%的市場份額2011年別墅樓盤分布:

二環(huán)以外及三環(huán)以內(nèi)，其中以“別墅+其他產(chǎn)品類型”項目占據(jù)市場的主導地位2011年聯(lián)排別墅面積總價主流：

聯(lián)排別墅主力面積170-240平米，總價在120-300萬之間長沙別墅項目未來推貨量統(tǒng)計表:

在售項目別墅余貨預計384.5萬㎡，潛在項目別墅物業(yè)貨量預估165萬㎡，合計549.5萬㎡未來別墅市場年均供應(yīng):

預計未來3-5年別墅市場年均供應(yīng)量將達110萬平米左右未來區(qū)域內(nèi)別墅市場年均供應(yīng):未來（2012、2013）別墅區(qū)域內(nèi)供應(yīng)在110.1萬平米左右，本案占據(jù)開福區(qū)北別墅市場8%的市場份額；長沙別墅市場分析總結(jié)高層市場供銷分析09年高層住宅市場供應(yīng)了885.38萬方，消化1195.03萬方；10供應(yīng)1374萬方，消化1363萬方；受房地產(chǎn)相關(guān)調(diào)控政策的影響，從11年上半年來看供給量約400萬平米，預計2011年全年約為1100萬平米左右，同比10年將會有所回落。2011年1-5月高層市場供應(yīng)為412.25萬方，消化598萬方，均價為5230元/平米09-11年高層供應(yīng)情況（萬平方）近三年來高層價格在曲折中增長增長，09年7月為三年里價格最低谷年，09年10月-2010年6月價格穩(wěn)步上升；2010年7月-2011年6月價格起伏比較大，主要是因為近期國家對于房地產(chǎn)的調(diào)控政策不斷的更新與加重，使得高層市場價格波動曲折，2011年5月的高層均價為5230元/平米從2009年-2011年價格增長空間在600-1500元/平米之間。未來高層市場分析小結(jié)根據(jù)2011年上半年房地產(chǎn)投資增長率以及09、10、11年高層供銷情況，得知2011年上半年供應(yīng)高層412.3萬方，同比去年有所降低，以為政策調(diào)控的原因，較多上半年因為政策延遲推盤的項目都會集中在下半年推出；因為目前宗地交易的數(shù)量較少以及嚴厲的調(diào)控政策，2012年供應(yīng)量預計約為1300萬方左右；未來（2012、2013年）高層年均供應(yīng)在1300萬方左右2012-13年高層供應(yīng)情況預計（萬平方）區(qū)域內(nèi)高層項目未來供給分析2012年區(qū)域內(nèi)高層供應(yīng)情況（萬平方）2012年北城區(qū)三叉磯大橋北高層供應(yīng)量在92萬方；2012年本案高層推量約10萬方，同時整個北城區(qū)核心競品的項目共推量為92萬方，本案高層產(chǎn)品在區(qū)域內(nèi)高層產(chǎn)品的占比為10%；2012年區(qū)域內(nèi)高層供應(yīng)占比情況三叉磯大橋北片區(qū)2012年已知在售項目的余貨加潛在項目的推量預計共92萬方，本案占比區(qū)域市場10%的市場份額2011年1-5月高層市場供應(yīng)：

2011年1-5月高層市場供應(yīng)412萬方，消化598萬方2011年1-5月高層價格：2011年1-5月高層均價在5230元/平米未來高層市場年均供應(yīng):

預計未來1-2年高層年均供應(yīng)在1300萬方左右未來區(qū)域內(nèi)高層市場年均供應(yīng):未來（2012年）高層三叉磯大橋以北區(qū)域內(nèi)高層供應(yīng)在92萬平米左右，本案占據(jù)三叉磯大橋北高層市場10%的市場份額；長沙高層市場分析總結(jié)住宅用地數(shù)據(jù)：用地421畝，高層18萬方，別墅10萬方，容積1-1.2，限高100米報告第二部分：

項目認知本案區(qū)域基本情況本案東面是規(guī)劃中的青竹湖外商城；南面緊臨青竹湖大道，稍遠是水印加州和青竹湖畔兩處樓盤；西面接青竹湖太陽村，與芙蓉北路相連，和綠城青竹園、太陽星城相鄰；地塊北面臨太陽山公園，自然景觀優(yōu)越。品牌樓盤云集，未來該區(qū)競爭激烈萬科城、北辰首開區(qū)、湘江世紀城、恒大月湖、珠江花城三期、英祥春天、萬國城MOMA、堤亞納灣等，國內(nèi)幾大品牌開發(fā)商齊聚北區(qū)，且開發(fā)樓盤規(guī)盤較大，未來區(qū)域競爭將更為激烈。本案位于開福區(qū)北青竹湖太陽山，距離市中心30分鐘左右車程，周邊大盤較多，資源景觀豐富但生活配套缺乏湘江壹號堤亞納灣月亮島公園青竹湖畔秀峰公園本案綠城青竹園水印加州徐特立公園山語城

極目楚天鵝羊山公園本案所在區(qū)域項目基本概況長沙新北站，年度貨運吞吐量500萬噸，舊址將新建開福區(qū)金融新街；未來的凝霞新港，港口年吞吐來量將達到500萬噸，倉儲能將達35萬方；秀峰山、鵝羊山雙公園住宅休閑圈，集自然生態(tài)、環(huán)境保護、休閑健身于一體的新興生活圈；沿江風光經(jīng)濟帶，由萬達廣場，北辰三角洲，湘江世紀城共同構(gòu)建長沙最大的商業(yè)和住宅經(jīng)濟圈，長沙集中城市生活北移。金霞—濱江新城板塊：合理的規(guī)劃，給區(qū)域未來的發(fā)展構(gòu)造了一個高速騰飛的藍圖，區(qū)域不斷更新的建設(shè)步伐將為區(qū)域帶來無限的商機區(qū)域價值-規(guī)劃價值城市三環(huán)以外，配套欠缺，2011年上半年項目周邊路網(wǎng)將基本暢通區(qū)域價值-交通分析16KM預計2011年4月份項目周邊路網(wǎng)將基本暢通區(qū)域發(fā)展不成熟，公交系統(tǒng)缺乏；配套缺乏人氣不足，缺少居住氛圍城市形象相對較弱沿芙蓉北路或湘江大道而行，從項目至撈霞商圈10分鐘；至伍家?guī)X商圈20分鐘；至五一廣場商圈30分鐘左右。交通便利園區(qū)交通便利，集水運、鐵路、公路三元交通優(yōu)勢于一體；芙蓉北路、中青路、車站北路、湘江大道等四條南北向道路與市區(qū)連接；青竹湖大道東西向連接霞凝新港、湘江大道、芙蓉北路、太陽山路和中青路，形成四縱一橫的交通網(wǎng)絡(luò)。地鐵1號線已經(jīng)啟動的地鐵1號線，北城區(qū)位交通抗性將大大減弱，地鐵沿線樓盤升值潛力大大增加；撈刀河大橋芙蓉北路、湘江大道兩座跨撈刀河大橋貫通，兩條主干道從二環(huán)直通市中心，將大大提升北城道路的通達性，拉近與市中心以及周邊區(qū)域的距離。芙蓉北路，湘江大道等四條南北主干道連通市區(qū)，青竹湖大道東西貫通形成四縱一橫的交通網(wǎng)絡(luò)；地鐵1號線已經(jīng)啟動，開通后北城交通更加便捷本案區(qū)域價值-交通分析區(qū)域價值一：長沙青竹湖生態(tài)科技園地——集企業(yè)總部、商務(wù)活動、會議會展、金融商貿(mào)、酒店餐飲于一體的現(xiàn)代化的商務(wù)核心區(qū)長沙青竹湖生態(tài)科技(產(chǎn)業(yè))園地整體規(guī)劃達53平方公里，規(guī)劃人口20萬人。已列入長株潭北核功能區(qū)配套協(xié)作小城鎮(zhèn)和湖南省重點小城鎮(zhèn)建設(shè)范疇。園區(qū)以千噸級深水碼頭霞凝新港為依托，以長沙貨運北站和新建的500萬噸綜合性貨場為龍頭，通過園區(qū)便捷的立體交通，引進高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、生物、醫(yī)藥、環(huán)?；ぃú牡刃袠I(yè)為主導的企業(yè)，精心打造集企業(yè)總部、商務(wù)活動、會議會展、金融商貿(mào)、酒店餐飲于一體的現(xiàn)代化的商務(wù)核心區(qū)域。區(qū)域價值長沙青竹湖生態(tài)科技（產(chǎn)業(yè)）園原名為長沙青竹湖外商城，于2003年初啟動建設(shè)，由美國泛亞易道公司進行整體規(guī)劃設(shè)計。2003年6月湖南省民政廳批準析置成立青竹湖鎮(zhèn)，列入長株潭北核功能區(qū)配套協(xié)作小城鎮(zhèn)和省、市兩級重點小城鎮(zhèn)。2005年6月長沙市人民政府批準成立長沙青竹湖生態(tài)科技（產(chǎn)業(yè)）園，實行與青竹湖鎮(zhèn)人民政府合署辦公，副縣級機構(gòu)，屬于園區(qū)帶鎮(zhèn)體制，按照“一套班子，兩塊牌子”的方式運作。園區(qū)整體規(guī)劃達53平方公里，規(guī)劃人口20萬人，內(nèi)轄23.2平方公里的青竹湖鎮(zhèn)，下設(shè)湖畔社區(qū)、太陽山社區(qū)、金盆丘社區(qū)、霞凝社區(qū)等八個社區(qū)。本案所在青竹湖生態(tài)科技產(chǎn)業(yè)園是由湖南省批準的，長株潭融城北核重點小鎮(zhèn)，園區(qū)計劃人口20萬，內(nèi)轄青竹湖鎮(zhèn)下設(shè)八個社區(qū)本案區(qū)域價值-產(chǎn)業(yè)分析金霞物流園是全國僅有的3家“中國物流示范基地”之一，作為長沙市物流產(chǎn)業(yè)唯一核心園區(qū)，發(fā)展?jié)摿薮髨@區(qū)按照全球著名的美國泛亞易道公司概念性規(guī)劃，產(chǎn)業(yè)定位為：西物流、東文化、五支柱。西部建設(shè)以湖南糧食批發(fā)大市場、國家糧食儲備庫、金霞物流園、恩瑞物流、聯(lián)運公司撈霞物流園為主體的大運量物流產(chǎn)業(yè)和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)；湖南金霞現(xiàn)代物流園是長沙市物流產(chǎn)業(yè)唯一核心園區(qū)，擁有長沙金霞海關(guān)保稅物流中心、長沙鐵路貨運新北站、長沙新港、長沙聯(lián)運物流公路口岸、長沙出口加工區(qū)、湖南金霞現(xiàn)代物流園信息中心等6大物流平臺；金霞物流園引進并培植了國藥控股、中石化、湘糧集團等物流企業(yè)32家，其中5A級企業(yè)1家，4A級企業(yè)4家，形成了糧食、鋼材、醫(yī)藥、能源、日用品等物流產(chǎn)業(yè)集群；2010年恩瑞國際物流城正式落戶，該項目總投資超過38億元，為目前國內(nèi)規(guī)模最大、服務(wù)最全面的工業(yè)原材料及產(chǎn)成品物流項目。水陸空三位一體的高速物流園區(qū)區(qū)域價值-產(chǎn)業(yè)分析住宅用地數(shù)據(jù)：用地421畝，高層18萬方，別墅10萬方，容積1-1.2，限高100米基礎(chǔ)數(shù)據(jù)指標項目總占地面積：752畝項目可建設(shè)用地：466畝山體面積：286畝酒店用地：45畝住宅用地：421畝住宅容積率：不低于1.0，≤1.2高層容積率：2.0-2.5別墅容積率：0.5-0.55地塊限高：100米用地基礎(chǔ)數(shù)據(jù)青竹湖大道太陽山公園太陽山村太陽山村酒店部分住宅部分總用地752畝土地，466畝可建設(shè)用地，286畝山體，酒店用地45畝，住宅用地421畝，住宅部分容積率≤1.2，不能小于1.0。地塊限高100米。項目基本情況青竹湖大道高壓走廊保留水體保護山體項目基本情況項目內(nèi)部兩座保留水體，大面積山體、內(nèi)部有高壓線穿過項目基本概況：四至分析項目西北側(cè)：太陽山公園，面積約3000畝，森林覆蓋率達90%。項目南側(cè)：少量的農(nóng)民自建房，存在拆遷的機遇，是周邊項目潛在的買家。項目緊鄰青竹湖大道。青竹湖大道貫穿東西，連接主干道芙蓉北路，因此交通便利。項目南臨主干道青竹湖大道、西靠太陽山公園、東面北面均為原生自然山體項目最大的勢為：太陽山森林公園項目基本概況：四至分析項目地塊屬于太陽山山脈延伸出，內(nèi)部多山丘、丘陵，山體資源極豐富，地勢較為復雜地形分析項目地塊屬于太陽山山脈延伸地塊，內(nèi)部擁有2塊面積較大水塘項目內(nèi)部山體資源豐富，多為不高大山丘或丘陵項目內(nèi)部地形較為復雜，水塘丘陵及松土；項目北部高壓線穿過；地形分析項目內(nèi)部山體資源眾多，形成較多高差陡坡、水體資源為項目自然湖泊及水庫，項目未來項目建議以山景資源為主，水體景觀點綴地形分析太陽山標志性建筑太陽山森林公園片區(qū)分為森林海、歡樂谷、白云山、太陽城4大功能分區(qū)。森林海景觀區(qū)包括高爾夫運動、野外拓展運動、戶外健身運動等生態(tài)動感主題；歡樂谷包括游樂嘉年華、叢林探險、森林有軌電車等歡樂主題，提供了一個富有人氣、具有吸引力的開放式娛樂活動空間；白云山包括生態(tài)田園、城市濕地、歐洲風情小鎮(zhèn)、度假酒店等文化休閑主題，力求人與自然融為一體；太陽城則以假日文化為主題，集餐飲娛樂、生態(tài)住宅、商務(wù)酒店、度假療養(yǎng)于一體，是商務(wù)會議、休閑康體的首選之地。湖泊水域湖泊水域山丘山丘山丘山丘山丘平地高壓線走廊項目東北側(cè)高壓穿過地塊，影響項目整體感覺及居住形象地形分析本體優(yōu)勢區(qū)域價值：未來項目區(qū)域?qū)⒔ǔ芍心系貐^(qū)最大的物流園，拉動片區(qū)價值綜合配套：景觀、休閑、旅游配套非常完善資源配套：太陽山脈環(huán)繞、高爾夫球場、等資源優(yōu)勢明顯交通配套：臨青竹湖大道、芙蓉北路五一廣場僅25分鐘自身景觀：擁有片區(qū)最長最優(yōu)質(zhì)的山體自然景觀自身配套：五星級酒店配套劣勢：高壓線貫穿項目北部，影響項目居住性周邊目前尚無任何居住氣氛項目屬性界定住宅用地數(shù)據(jù)：用地421畝，高層18萬方，別墅10萬方，容積1-1.2，限高100米報告第三部分：

高層定位

及物業(yè)發(fā)展建議與項目同一區(qū)位大量余貨或即將上市項目以剛需產(chǎn)品為主項目檔次較高核心競爭界定與項目區(qū)域接近大量余貨或即將上市項目物業(yè)類型與本案類似以剛需產(chǎn)品為主次級競爭界定市場競爭界定我們選擇與本項目相同區(qū)位，未來一到兩年內(nèi)有大量余貨或即將上市的項目為核心競爭項目本案中鐵山語城英祥春天萬科城水映加州太陽星城太陽山項目湘江壹號極目楚天中坤華庭萬國城moma提亞那灣容積率0.94樓盤地址長壽市開福區(qū)青竹湖大道與太陽山路交匯處總占地面積49萬平總建筑面積40萬平規(guī)劃戶數(shù)1032（高層）綠化率45%物業(yè)形態(tài)別墅，高層開發(fā)商湖南青竹湖置業(yè)有限公司水映加州高層由8棟27層高層構(gòu)成，位于項目東南角臨街位置，受噪音干擾較大；右圖紅色部分兩棟非南北朝向，藍色部分三棟景觀質(zhì)素較差，根本享受不到中心園林景觀；高層總量為1032套，產(chǎn)品涵蓋76-118平米二房、三房；主力戶型為76-80平米兩房，占比53%，第二主力戶型為85-89平米的二房二廳二衛(wèi)；三房產(chǎn)品只占12%，占比相對較小；水映加州高層產(chǎn)品位于項目東南角，受噪音干擾較大，有兩棟非南北朝向，三棟沿街排列，景觀質(zhì)素較差水映加州容積率1.53樓盤地址開福區(qū)秀峰路69號總占地面積46.6萬平總建筑面積90萬平規(guī)劃戶數(shù)總戶數(shù)5349戶，一期34棟1684套綠化率41%物業(yè)形態(tài)別墅，高層開發(fā)商中鐵房地產(chǎn)集團長沙置業(yè)有限公司中國鐵建山語城位于長沙市北二環(huán)與芙蓉路的交匯處，總建筑面積90.3萬平方米，主要為8-18層板式電梯公寓；中國鐵建山語城高層布局各樓棟整齊排列，高差階梯式布局，保證視野一期產(chǎn)品主要面積段為77-160㎡的兩房、三房、四房，戶型面積以110－130平方米居住功能齊全的三居戶型為主導。二期戶型主要為85-91平“2+2”戶型、100平大兩房戶型，預計存貨量1800套，將在今年下半年開盤。高層一期高層樓棟整齊排列，通過高差階梯式布局，保證視野，但給人感覺建筑密度較大，低層景觀視野受限中鐵建山語城容積率1樓盤地址開福區(qū)撈刀河鎮(zhèn)太陽山村、天井村總占地面積53.4萬平總建筑面積58.9萬平規(guī)劃戶數(shù)總戶數(shù)4595戶綠化率53%物業(yè)形態(tài)別墅，高層開發(fā)商湖南天景名園置業(yè)有限責任公司太陽星城是一個位于長沙市開福區(qū)青竹湖外商城內(nèi)的高尚生態(tài)住宅開發(fā)項目，未來四年將建成包括別墅、高層、商業(yè)街等多種物業(yè)的大型社區(qū)；太陽星城高層主要位于項目的東北角，靠近青竹湖大道；高層產(chǎn)品地勢較高，可居高俯覽，共享墅區(qū)景觀；產(chǎn)品錯落排列，保證樓棟景觀視野；太陽星城是一個位于長沙市開福區(qū)青竹湖外商城內(nèi)的高尚生態(tài)住宅開發(fā)項目，預計2011年底開始高層銷售太陽星城容積率2.7（住宅）1.0-1.2（別墅）樓盤地址開福區(qū)青竹湖太陽山公園對面總占地面積35萬平總建筑面積--規(guī)劃戶數(shù)700（一期）綠化率--物業(yè)形態(tài)別墅，高層開發(fā)商--561324太陽山項目位置長沙市開福區(qū)青竹湖太陽山公園對面，本項目西南方向，占地二、三、四號地塊總面積349997.9平米，出讓面積為261533.44平米；總?cè)莘e率一期住宅2.7，商業(yè)3.0；二、三、四期1.0-1.2；五、六期尚未確定；重點針對2、3、4號地塊的產(chǎn)品定位，整體均價不得低于6000元/㎡、實現(xiàn)三年內(nèi)售罄的總目標。太陽山項目（案名未知）預計在2012年推出，位于項目西南方向，緊臨本項目地塊預計一期產(chǎn)品700套太陽山項目容積率3樓盤地址湘江路三汊磯大橋東（湘江世紀城北端）總占地面積5.7萬平總建筑面積17萬平規(guī)劃戶數(shù)446綠化率——物業(yè)形態(tài)高層開發(fā)商湖南法利達置業(yè)發(fā)展有限公司楚天逸品地處湘江路三汊磯大橋東（湘江世紀城北端），總用地面積為：57253.6㎡，凈用地面積：44831.65㎡，總建筑面積：171909.39㎡，計算容積率面積：130615.5㎡，楚天逸品景觀資源豐富，近觀湘江一線美景，盡享一江兩岸沿途風光，項目借鑒廣州星河灣、上海湯臣一品等國內(nèi)一線豪宅的優(yōu)秀品質(zhì)，以完備的生活資源和考究的品質(zhì)打造高尚生活典范，半圍合型建筑布局，新古典主義建筑風格，精心配制的1:2的奢侈車位配比。優(yōu)越的自然景觀，精心的規(guī)劃設(shè)計，完備的星級豪宅配套，鑄就長沙獨一無二的傳世經(jīng)典之作。楚天逸品是湖南中欣集團開發(fā)的濱江大平層豪宅項目，總建約17萬平米，1:2車位比，目前開發(fā)商缺乏高檔樓盤開發(fā)經(jīng)驗，產(chǎn)品品質(zhì)有待觀察楚天逸品一期小高層區(qū)域堤亞納灣容積率1.11樓盤地址開福北2環(huán)一段169號總占地面積62.5萬平總建筑面積82.7萬平規(guī)劃戶數(shù)3914戶綠化率43%物業(yè)形態(tài)別墅、小高層開發(fā)商長沙深業(yè)置業(yè)有限公司堤亞納灣位于長沙市開福區(qū)芙蓉路、車站路與北二環(huán)交界，是二環(huán)線以內(nèi)唯一的大型城市內(nèi)湖別墅社區(qū)；項目地處“兩帶（湘江風光帶、撈刀河風光帶）、四園（長沙園林生態(tài)園、楚家湖公園、龍州生態(tài)公園及桃花港公園）、多點（楚家湖生態(tài)綠地，立交橋規(guī)劃綠地等）”的中心區(qū)位；項目小高層總共10棟，85平二居室，131-140平三居室，148平四居室，目前均價6000/㎡。沙河?堤亞納灣共10棟高層，位于項目東北側(cè)臨街排列，受噪音影響較大，目前在推產(chǎn)品以85平二房及130-140三房為主沙河堤亞納灣核心競爭項目分析通過與核心競爭項目的對比，可以發(fā)現(xiàn)本項目與周邊樓盤對比，在項目規(guī)模和整體容積率方面均不占有較大優(yōu)勢本項目總占地面積和競品項目持平，在項目規(guī)模上不占優(yōu)勢；項目容積率在所有競品項目中排名第三；通過競品項目配套分析發(fā)現(xiàn)，醫(yī)療、教育和運動配套較為缺乏，我們選擇以此作為項目配套的突破點通過對競品項目的配套分析，我們發(fā)現(xiàn)醫(yī)療、教育、運動配套較為缺乏；項目地塊東北側(cè)高壓線附近居住體驗較差，可考慮建設(shè)運動配套；醫(yī)療、教育及運動配套，可以與別墅區(qū)共享；商業(yè)超市公園醫(yī)院幼兒園中小學運動場酒店游泳池水映加州山語城太陽山項目太陽星城楚天逸品空白點空白點核心競爭項目分析以水映加州及山語城高層戶型配比進行分析，發(fā)現(xiàn)以80-90平兩房占比較大核心競爭項目分析水映加州各戶型占比山語城各戶型占比通過對競品項目的高層戶型配比分析發(fā)現(xiàn)，80-90平兩房占據(jù)絕大部分配比；山語城在后期推出100平大兩房舒適性戶型，迎合白領(lǐng)客戶的享受型需求。戶型供（套）比例銷（套）比例供-銷（套）供銷比≤60㎡290910.47%600214.34%-30930.4860-90㎡738126.58%1200828.69%-46270.6190-120㎡691724.91%876220.94%-18450.79120-144㎡571820.59%867120.72%-29530.66＞144㎡484717.45%640815.31%-15610.76合計27772100.00%41851100.00%-140790.66表：2011年1-4月長沙市內(nèi)五區(qū)各類產(chǎn)品供銷情況從1-4月累計供銷比來看，60-90平米、90-120平米產(chǎn)品備案銷售量占比到達49.63%，4月該面積段依然是長沙市內(nèi)五區(qū)成交的首要戶型；從供應(yīng)趨勢來看，60-90平米戶型供求比逐月縮小（1月0.88，2月0.27，3月0.17，4月0.93）市場仍然供不應(yīng)求，但供小于求差距有所縮小。通過長沙市2011年1-4月供銷情況可以看出，60-90平，90-120平產(chǎn)品去化速度相對較快，市場接受度較高長沙市高層市場走俏產(chǎn)品分析項目開泰公館半島瀾橋水映加州領(lǐng)航江閣項目地址開福區(qū)芙蓉北路鵝羊山地段開福區(qū)金霞新區(qū)長沙市開福區(qū)青竹湖大道與太陽山路交匯處開福區(qū)毛家橋39號項目規(guī)模(總建面/萬㎡)

9.2萬㎡7.4萬㎡16萬㎡1.7萬㎡規(guī)劃套數(shù)15002001000135容積率3.53.124.234.6物業(yè)類型高層住宅塔樓高層高層塔樓高層產(chǎn)品風格現(xiàn)代簡約現(xiàn)代南加州現(xiàn)代主力戶型96-119三房74-90平兩房90平2+1120平米3+186-165平二至四房項目現(xiàn)在及未來區(qū)域部分競品基本情況2012年周邊競品樓盤72-165㎡產(chǎn)品，預計推貨量2000套以上；項目未來競爭壓力非常大，需要盡早入市未來市場高層數(shù)據(jù)周邊項目客戶分析項目團購客戶來源地及占比散客客戶的來源極目楚天中石化職工占36%、周南中學教師占21%、新港鎮(zhèn)衛(wèi)生院醫(yī)生9%、喜來樂超市高管、公交總站10%、周邊私企老板18%，其余6%為其他。散客客源來源地在是已項目為中心向四周五公里以內(nèi)的輻射范圍，周邊村鎮(zhèn)居民、私營業(yè)主，長沙市其他區(qū)域內(nèi)的客戶。珠江花城開福區(qū)政府公務(wù)員占24%、開福區(qū)檢察院占19%、開福區(qū)法院占20%，聯(lián)合一百超市高管占7%、吉爾多連鎖超市高管占7%、私營業(yè)主16%，其余7%為其他團購客戶。以項目為中心，5公里范圍內(nèi)輻射，如大圍、筒車壩、澇湖圍等居民點。萬科城——萬科在其他城市的業(yè)主，開福區(qū)政府公務(wù)員、開福區(qū)檢察院、以項目為中心向，四周5公里內(nèi)擴散、有岳麓區(qū)，星沙區(qū)等其他區(qū)域內(nèi)的客戶。萬國城華英集團員工及高管占14%、振宇包裝公司占17%、開福區(qū)政府公務(wù)員占20%、開福區(qū)檢察院占16%、遠景公司占9%、華怡生物科技7%、私營業(yè)主占13%，其余為4%為其他團購客戶。項目周邊為主，一定半徑內(nèi)輻射，如岳麓區(qū)、星沙，芙蓉區(qū)的其他區(qū)域內(nèi)客戶。通過對周邊項目團購客戶與散客客戶的分析，團購客戶多為周邊事、企業(yè)單位員工、高管，私營業(yè)主；散客以周邊居民為主，并在一定范圍輻射至其他區(qū)域普通客戶需求分析客戶的訴求點：性價比、板房設(shè)計、交通便利、小區(qū)配套等，面積需求以70-140㎡二房四房為主性價比23%交通狀況12%戶型設(shè)計16%贈送面積20%小區(qū)配套19%物業(yè)管理10%中原調(diào)查發(fā)現(xiàn)，周邊市場客戶對購房考慮最多的因素是價格，其次為性價比，接下來依次是板房設(shè)計、交通狀況、戶型、小區(qū)配套、綠化、物業(yè)管理等普通客戶成交分析周邊區(qū)域項目產(chǎn)品以80—90m2的兩房，110m2-150m2的三房為主，其次為大盤150-170m2左右四房及中小盤的50平左右公寓項目極目楚天江臨天下湘江世紀城萬國城MOMA

建面188013平方米70000平方米400萬平方米1200000平米區(qū)位芙蓉北路與天鵝大道交匯處開福區(qū)政府西側(cè)，湘江大道北路東側(cè)開福區(qū)五合垸湘江東岸湘江濱江風光帶開福區(qū)福元西路，湘江、撈刀河與瀏陽河一江兩河流域的中的核心位置容積率3.883.283.51.9銷售主力面積72-87平米二房，96-119平米三房89-91平兩房，145—150三房90平2房，130-150平左右3房，170平左右4房86-88平米二房，120-140平米三房面積區(qū)間35-168平米，1-4房51平米-165平米47—263平米1-6房86-180平米2-4房價格5000元/m2左右5700元/m2左右8000元/㎡左右7600

元/㎡去化速度48-55套/月25-28套/月450-520套/月45-52套/月4月29日開盤，銷售300套，均價5000元/㎡金霞物流園企事業(yè)單位：事業(yè)單位企業(yè)單位今霞海關(guān)保稅、鐵路貨運北站、長沙新港、長沙聯(lián)運物流公路口岸、出口加工區(qū)、今夏現(xiàn)代物流信息中心等。國藥控股、中石化、湘糧集團、新加坡物流、美國豪生國際酒店、恒盾集團、加拿大瑞寶國際集團、香港物流科技等，其中物流企業(yè)32家，5A級企業(yè)一家，4A級企業(yè)4家。金霞物流園內(nèi)大量的企事業(yè)單位，中高級的員工等將成為本項目的客戶源以上僅為現(xiàn)階段進駐的企業(yè)，未來將有更多企業(yè)進駐，全部進駐人口預計到75萬。金霞物流園斥資38億，將建成輻射中南地區(qū)的中南最大物流園，現(xiàn)進駐企業(yè)32家，5A級企業(yè)1家，4A級企業(yè)4家。未來將有更多的企業(yè)進駐，為項目帶來更多客戶未來客戶預判及需求分析未來蜂巢的團購客戶中，近65%的客戶屬剛性需求，這些剛性需求中，78-88平米的戶型較受歡迎，其客戶組成多為企業(yè)的員工、教師和私營業(yè)主。114-130平米的戶型的剛需以高管為主。市場剛性需求分析以星沙的未來蜂巢為例，該項目位于長沙經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，區(qū)內(nèi)工業(yè)園的員工及高管為主要的客戶源，并多以剛需為主，78-88平米戶型市場接受度較高。地址體量戶型客戶構(gòu)成剛需占比未來蜂巢星沙開發(fā)區(qū)盼盼路與東六線交叉路口西南角1700戶78-88平2房114-130平3房企業(yè)員工、高管，私營業(yè)主、教師65%，規(guī)劃配套產(chǎn)品市場高層依山體而建，局高俯覽視野開闊打造大面積露天運動場以70兩房，90-130三房的市場主流戶型為主未來市場推量較大，建議項目盡快入市避免沿街道布置，減少噪音灰塵等污染，可考慮通過綠化帶進行隔離高等級醫(yī)療配套豐富園林景觀，以山為主，水為輔與周邊學校聯(lián)系，解決就讀指標大陽臺、飄窗設(shè)計，保證客廳及臥室獲得較好景觀視野市場分析小結(jié)Strength優(yōu)勢分析：五星級酒店配套；低密度山景平層大宅，周邊暫無類似項目；太陽山公園住宅休閑圈，集自然生態(tài)、環(huán)境保護、休閑健身于一體的新興生活圈。項目WSTO分析Weakness劣勢分析：樓盤距市區(qū)較遠，周邊配套設(shè)施匱乏，缺乏成熟的生活氛圍；團購項目，對外宣傳策略較為低調(diào)，有可能影響到樓盤知名度。Threat威脅分析：片區(qū)籌建及在建項目較多，未來市場競爭激烈；項目距地鐵口較遠，未來出行便捷性受到不利影響；政府宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場發(fā)展的限制，有可能造成無法實現(xiàn)正常銷售指標。Opportunity機會分析：地鐵2號線將在2014年開通，屆時將大幅降低客戶對項目區(qū)域的抗性；青竹湖生態(tài)科技產(chǎn)業(yè)園由萌芽期進入發(fā)展期，帶動區(qū)域跳躍性發(fā)展；金霞物流園，恩瑞國際物流園的落戶成立，將為片區(qū)帶來大量人口及資金流入。項目的優(yōu)勢在于山體景觀及五星級酒店配套，劣勢在于距市區(qū)較遠，生活配套不成熟，未來片區(qū)發(fā)展迅速將帶來大量人口，目前籌建及在建項目較多未來市場競爭激烈太陽山上·五星級山地緩坡低密度平層豪宅推導要素區(qū)域發(fā)展：未來金霞片區(qū)將成為長沙甚至中部最大的物流中心周邊市場：片區(qū)內(nèi)沒有以山谷及低密度為核心賣點的項目項目本體：內(nèi)部山景資源豐富，且有五星級酒店為配套項目高層定位團購深訪結(jié)論華盛世紀新城是由長沙市豐升置業(yè)有限公司開發(fā)的高檔樓盤，其中一期主要為定向開發(fā)，面向省直單位客戶限價銷售華盛世紀新城簡介區(qū)域雨花區(qū)板塊省府板塊容積率3.00樓盤地址雨花區(qū)湘府東路二段308號當期占地面積17.93萬平當期建筑面積52.29萬平總規(guī)劃戶數(shù)3489停車位2339綠化率40.01物業(yè)形態(tài)住宅開發(fā)商長沙市豐升置業(yè)有限責任公司社區(qū)內(nèi)配套超市、幼兒園周邊配套天際嶺國家森林公園丶省植物園丶紅星會展中心丶步步高丶大潤發(fā)超市等1#2#4#10#7#6#5#8#12#11#13#9#14#3#26#15#17#16#20#19#18#25#22#21#24#23#規(guī)劃配套四棟廳局級大戶型板樓，合圍獨享兩萬平米中心花園，占據(jù)最佳景觀資源人車分流，地下停車場位于園林中央擁有網(wǎng)球場，兒童游樂園，同時利用一樓架空層布置器械建身區(qū)產(chǎn)品建議擁有暖氣、中央空調(diào)、24小時熱水等高科技配置，增加客戶舒適度及尊貴感團購產(chǎn)品以92平二房、140平三房、160-180平四房、舒適型戶型為主主臥帶落地凸窗，景觀視野開闊團購操作08年產(chǎn)品均價為2500-2700元，較市場價格低1200元左右；符合條件公務(wù)員提交團購指標申請；分級別不同可以團購的面積指標不同；抽簽方式選取樓層、房號，樓層差價為15元；選中客戶一周內(nèi)簽約付款，逾期視為放棄購買。團購房源需大戶舒適，外售房源隨市場主流；優(yōu)質(zhì)景觀內(nèi)部配套；選房操作內(nèi)部溝通；科技設(shè)備配置，增加舒適度；1比2車位比才能滿足停車需求華盛世紀新城借鑒意義金色溪泉灣項目簡介金色溪泉灣為高廣投資下屬的信遠智邦置業(yè)有限公司開發(fā)的涵蓋別墅、高層等物業(yè)類型的高檔項目，項目一期為湖南高速公路管理局定向開發(fā)區(qū)域開福區(qū)板塊月湖板塊容積率1.26

樓盤地址開福區(qū)聽全路199號總建筑面積70.5萬平方米總占地749.7畝物業(yè)公司高廣物業(yè)（戴德梁行顧問）綠化率45.8%車位比1：1.4物業(yè)形態(tài)高層、別墅安防與故宮、水立方相同級別的世界鼎級安防體系開發(fā)商湖南信遠智邦置業(yè)有限公司

內(nèi)部配套高爾夫果園、雙語幼兒園、小學、商業(yè)街、會所規(guī)劃配套順應(yīng)原有路網(wǎng)道路基網(wǎng)進行建設(shè)，有效降低建設(shè)成本；與故宮、水立方相同級別的世界頂級安防體系1:1.4的高比例車位比產(chǎn)品建議產(chǎn)品選擇市場主流戶型，80-130二房、三房，規(guī)避市場風險南北通透板房設(shè)計，明廚明衛(wèi)，通風采光極佳主臥自帶衛(wèi)生間，彰顯尊貴長沙少見裝飾藝術(shù)風格，低調(diào)的奢華團購操作2011年產(chǎn)品均價為4500元，較市場價格低1500元左右；別墅物業(yè)高調(diào)面市，給人以商業(yè)外售開發(fā)的形象；定向開發(fā)操作低調(diào)執(zhí)行，未作任何廣告推廣，目前甚至連道牌、道旗、營銷中心牌都未作；對員工做好信息截流工作，不應(yīng)知情者不知情；按職務(wù)高低順序選房。利用原有路基網(wǎng)進行建設(shè)，高安防，高車位比配置，產(chǎn)品主要為市場主流戶型80-130二房、三房，規(guī)避市場風險；低調(diào)執(zhí)行，降低政策風險金色溪泉灣借鑒意義白沙世紀佳園項目簡介由白沙世紀佳園是由長沙市天心區(qū)城市建設(shè)公司開發(fā)的天心區(qū)政府公務(wù)員小區(qū)，與省府、天心區(qū)政府一街之隔，地理位置十分優(yōu)越容積率3.2樓盤地址芙蓉南路與湘府路交匯處的東南角總建筑面積170000平方米當期規(guī)劃戶數(shù)800戶主力戶型三房，四房綠化率45%物業(yè)形態(tài)多層，小高層開發(fā)商長沙天心城建置業(yè)有限責任公司物業(yè)公司湖南天環(huán)物業(yè)有限公司社區(qū)內(nèi)配套旅游館、籃球館周邊配套省政府、天心區(qū)政府；步步高超市、紅星大市場、桂花坪公園、青園小學、明德中學規(guī)劃配套人車分流，地下停車場出口分布至每棟樓下大樓間距，高科技配套，滿足客戶居住舒適度需求擁有游泳館、籃球場等運動配套，可利用開闊的場地開展豐富多彩的業(yè)主活動與名校合作，團購客戶擁有青園小學和明德中學指標車位配置較少，部分業(yè)主反映找車位困難產(chǎn)品建議擁有24小時熱水、中央空調(diào)等奢華配置產(chǎn)品以120-150三房和180-230五房為主，部分五房產(chǎn)品為復式輔以少量85-105二房和160-179四房，占總戶數(shù)的26%主臥套間設(shè)計，自帶衛(wèi)生間團購操作符合天心區(qū)政府公務(wù)員申請條件的客戶進行申請按職務(wù)不同對可購面積有限制大樓間距，用游泳館、籃球場等運動配套，團購客戶可獲得名校就讀指標；中央空調(diào)等高科技配套增加居住舒適度，產(chǎn)品以120-150三房，180-125五房為主白沙世紀佳園借鑒意義仁和雨花家園項目簡介仁和雨花家園位于位于雨花區(qū)政府正南向,是當時雨花區(qū)未來的政治、經(jīng)濟、文化的中心地段，更是長、株、潭三市融城的有力的鈕帶板塊雨花板塊容積率1.5樓盤地址雨花區(qū)圭塘辦事處大塘村總占地面積14.8萬平方米總建筑面積22.2萬平方米總戶數(shù)1054戶綠化率40%物業(yè)形態(tài)多層，小高層開發(fā)商長沙仁和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目規(guī)劃項目分兩期規(guī)劃一期為多層，二期是小高層，總規(guī)劃42棟共計1054套。規(guī)劃配套容積率為1.5的低密度高層住宅社區(qū)，社區(qū)綠化率高后期物業(yè)服務(wù)較差，小區(qū)衛(wèi)生情況及綠化維護差車位配比較少，很多業(yè)主擁有2輛私家車，停車麻煩產(chǎn)品建議以102-138三房、148-171四房、186-210五房等大面積舒適戶型為主；南北通透，純板房設(shè)計雙陽臺設(shè)計，明廚明衛(wèi)，所有房間均帶飄窗客廳錯層設(shè)計，動靜分區(qū)，保證臥室私密性，彰顯尊貴廚房帶儲藏室，可用作雜物間、私家酒窖等奢華主臥套間設(shè)計，直通書房團購操作04年產(chǎn)品均價為多層1300元，小高層1900元，團購價8折符合天心區(qū)政府公務(wù)員申請條件的客戶在單位進行申請部分公務(wù)員直接轉(zhuǎn)讓團購指標，在帶來不利影響的同時，也在一定程度上增加了部分團購客戶低密度高層住宅社區(qū)，建筑密度低，綠化好；產(chǎn)品以舒適大戶型為主，南北通透板房設(shè)計，錯層設(shè)計增加私密性，彰顯尊貴仁和雨花家園借鑒意義高端團購客戶需求分析團購客戶對產(chǎn)品的需求集中于：私密性、舒適性、套間數(shù)和板房，戶均面積需求在200㎡左右為了對高端產(chǎn)品做更準確的分析，我們對其潛在客戶—附近區(qū)域企業(yè)高管進行市場調(diào)查，發(fā)現(xiàn)高端客戶多注重居住空間的隱私和生活質(zhì)量；高端客戶對生活的私密性當成基本要求；另外對居住的舒適度（安靜，采光等）很看重，衛(wèi)生間的數(shù)量（套間數(shù)），通透性（是否板房有對流）也是考慮得非常多的因素等。私密性20%舒適性17%套間數(shù)15%板房設(shè)計15%小區(qū)環(huán)境10%陽臺面積9%窗戶大小8%精裝修6%規(guī)劃配套產(chǎn)品操作利用原有道路基網(wǎng)進行建設(shè)，節(jié)約建安成本高安防物業(yè)配套，增加業(yè)主居住安全系數(shù)以140-220舒適型三房、四房為主，增加業(yè)主居住體驗由符合團購條件的客戶提出申請，由單位進行指標的審核人車分流，建議1:2大比例車位比名校就讀指標，解決業(yè)主小孩教育問題建議選擇成熟的知名物業(yè)服務(wù)公司，保證業(yè)主獲得優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)主臥室套間設(shè)計，增加居住體驗度團購調(diào)研分析小結(jié)加大園林景觀設(shè)計投入，增加客戶居住舒適度，樓棟對景觀資源依次占有選房工作由單位內(nèi)部溝通，盡量保證公平公正，樓層差價不宜過大做好信息截流工作，保證項目低調(diào)執(zhí)行，降低政策風險錯層設(shè)計，動靜分區(qū)，高層高設(shè)計，空間暢明高層物業(yè)發(fā)展建議高層物業(yè)發(fā)展建議團購需求現(xiàn)狀：團購客戶量無法確定，主力面積段統(tǒng)計樣本有限目標是風險為“零”預則立，不預則廢團購將有可能出現(xiàn)三種情勢：供大于求；供需平衡；供小于求物業(yè)發(fā)展需要考慮三種方向，分兩期開發(fā)，留足調(diào)整空間達成可進可退按照高層容積率為2-2.5計算，項目高層用地面積約為7.5萬-9萬方㎡，約占實際可開發(fā)面積26%-32%將高層排布于項目西側(cè)，靠近酒店附近，順應(yīng)酒店與高層的開發(fā)時期，提高別墅綜合資源利用性。為保證大戶型產(chǎn)品隱私性按照200㎡左右，110-130㎡，