房地產(chǎn)策劃案例：世家領(lǐng)地山水郡

世家領(lǐng)地·山水郡整合營(yíng)銷報(bào)告第一部分市場(chǎng)研究篇

一、整體房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

各類數(shù)據(jù)持續(xù)上揚(yáng)，整體市場(chǎng)高位運(yùn)行

全市價(jià)格穩(wěn)步上升，浦東價(jià)格一步一階

市場(chǎng)運(yùn)行分析

從整體市場(chǎng)運(yùn)行情況看，上海房地產(chǎn)業(yè)仍處于快速發(fā)展過(guò)程中的市場(chǎng)繁榮階段，預(yù)計(jì)短期內(nèi)市場(chǎng)將持續(xù)走高，但對(duì)于市場(chǎng)過(guò)熱現(xiàn)象應(yīng)引起重視。價(jià)格分析

全市價(jià)格在2003年繼續(xù)攀升，至四季度市場(chǎng)均價(jià)約在每平米6500元左右，年平均漲幅超過(guò)20％，局部超過(guò)50％。但政府在2004年調(diào)控目標(biāo)是價(jià)格增幅在12％左右。對(duì)本項(xiàng)目而言，價(jià)格的持續(xù)高漲對(duì)本項(xiàng)目的營(yíng)銷是極為有利的。但值得注意的是，本案周邊的不少地塊也已被金地等開(kāi)發(fā)企業(yè)拿走，這些地塊存在競(jìng)爭(zhēng)，但也與本案一起形成相互促進(jìn)的發(fā)展格局。真正對(duì)本案產(chǎn)生影響的是本板塊周邊的同類物業(yè)。本案的價(jià)格定位必須充分考慮上海整體市場(chǎng)的價(jià)格走勢(shì)以及上述地塊所帶來(lái)的價(jià)格影響。

二、上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)項(xiàng)目分析

宏觀經(jīng)濟(jì)推動(dòng)房市良性發(fā)展，但新策、利率等影響不容忽視

（121號(hào)文、國(guó)務(wù)院通知、利率調(diào)整、期房不得轉(zhuǎn)讓、物業(yè)稅）三、上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)供需情況分析

供需市場(chǎng)基本平衡，開(kāi)發(fā)商“惜售”應(yīng)正確看待

從2003年全年的市場(chǎng)狀況看，新建商品房銷售面積達(dá)2376.4萬(wàn)平米，商品房竣工面積達(dá)2491.84萬(wàn)平米，空置房?jī)H100萬(wàn)平米，全市供需關(guān)系基本均衡。在2003年出現(xiàn)了較為嚴(yán)重的“惜售”現(xiàn)象，這是開(kāi)發(fā)商看好樓市的結(jié)果，但“非正常囤積”有可能在房市生變后加劇“恐慌”，提請(qǐng)開(kāi)發(fā)商注意由此所引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。四、客戶群體對(duì)房地產(chǎn)需求分析

2003年市場(chǎng)持續(xù)走熱，市場(chǎng)上的客戶群體體現(xiàn)出以下幾個(gè)方面的特點(diǎn)：一、購(gòu)房者投資、消費(fèi)的需求比例趨于平衡，追求生活品質(zhì)促進(jìn)閑居比例適度上升，購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)的理性認(rèn)識(shí)增強(qiáng)。二、各種物業(yè)的投資、消費(fèi)比例各有升降。購(gòu)置獨(dú)立別墅、商鋪和產(chǎn)權(quán)式辦公樓的比例有所上升，而聯(lián)體別墅、酒店式公寓的需求增長(zhǎng)相對(duì)遲緩甚至有回調(diào)趨勢(shì)。三、上海樓市的高中低價(jià)房“468”的結(jié)構(gòu)基本形成。單價(jià)8000元成為上海樓市高價(jià)房新的起點(diǎn)。

通過(guò)對(duì)客戶需求的調(diào)查，可以發(fā)現(xiàn)，客戶對(duì)多層物業(yè)的需求在48.7%，對(duì)小高層物業(yè)的需求在44.8%，對(duì)高層物業(yè)的需求在12.5%，對(duì)別墅物業(yè)的需求則占到總客戶的近8%.這只是針對(duì)全市的客戶群所作的調(diào)查，可作為本案在物業(yè)形態(tài)方面以作參考，但具體的物業(yè)類型及產(chǎn)品定位須視本項(xiàng)目的其他因素而定。

五、本案周邊地區(qū)房地產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展分析

三大板塊發(fā)展不均，浦三板塊潛力較大上南板塊威脅仍在，同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)難以回避在外環(huán)線以南區(qū)域，樓盤較少，比較具規(guī)模的主要有康橋地區(qū)的多個(gè)別墅社區(qū)，以及少量的混合型社區(qū)，一方面由于其地理位置相距本案較遠(yuǎn)，另一方面由于其供應(yīng)量有限，故對(duì)本案的影響并不大。由于本案位于浦三路西側(cè)，故對(duì)本案產(chǎn)生影響的基本是同區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)品，上南板塊有大量的潛在樓盤存在，且與本項(xiàng)目一樣，均屬于中密度住宅區(qū)，屆時(shí)，這些地塊所構(gòu)成的競(jìng)爭(zhēng)威脅較大。南浦大橋板塊由于其區(qū)位關(guān)系，樓盤的檔次和產(chǎn)品定位與本項(xiàng)目有一定差別，且距離較遠(yuǎn)，故影響較小，競(jìng)爭(zhēng)威脅大大減弱。六、本案周邊地區(qū)潛在市場(chǎng)供應(yīng)量預(yù)測(cè)

正視內(nèi)憂外患的開(kāi)發(fā)勢(shì)態(tài)，挖掘自身優(yōu)勢(shì)突出重圍

地塊名稱

占地面積（㎡）

容積率

建筑面積（㎡）

土地出讓金(萬(wàn)元)

備注

三林鎮(zhèn)1號(hào)地塊

235400

1.1

258940

246.44

每畝地價(jià)246.44萬(wàn)，樓面價(jià)3359元/平方米

三林鎮(zhèn)607街坊1宗43902.5111018.9213不含動(dòng)遷費(fèi)

三林鎮(zhèn)聯(lián)豐村17宗364081.450971.2831三林鎮(zhèn)聯(lián)豐村11宗504051.4975103.451230三林鎮(zhèn)1418681.7241175.6851.2三林中林7/6宗941421882862.1三林鎮(zhèn)勝豐村18/2、18/3宗749281.397406.4449.6從潛在的供應(yīng)量看，處于本項(xiàng)目周邊的開(kāi)發(fā)地塊供應(yīng)充足，且平均容積率在1.64左右，與本項(xiàng)目相仿，均屬中密度住宅區(qū)，且不能排除同期上市的可能性，將對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成一定的威脅。其次，從本項(xiàng)目周邊看，處于隨時(shí)可能開(kāi)工的條件之下，有著相同的區(qū)域優(yōu)勢(shì)和地理?xiàng)l件，且在產(chǎn)品定位等方面也將對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。七、本板塊可比性競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析

對(duì)比樓盤缺乏，產(chǎn)品定位需以其他板塊為參照物周邊地塊充足，尋求創(chuàng)新是本案進(jìn)入市場(chǎng)之保證

從價(jià)格情況看，日月豪庭目前每平方米6000元（公寓）、7300元（別墅）的價(jià)格對(duì)本項(xiàng)目有參考意義。本項(xiàng)目的別墅物業(yè)的價(jià)格增幅可基本保持與公寓物業(yè)的增幅同步。

本案威脅點(diǎn)：

本項(xiàng)目周邊容積率相似，周邊地塊開(kāi)發(fā)商較具實(shí)力，將遭遇產(chǎn)品定位類似威脅；

2004年面臨政府對(duì)房市的調(diào)控，政策影響難以避免；

本案機(jī)會(huì)點(diǎn)：區(qū)位優(yōu)勢(shì)，可充分利用水景營(yíng)造環(huán)境；規(guī)模優(yōu)勢(shì)，是周邊地塊中面積最大的一塊，可自由規(guī)劃；交通優(yōu)勢(shì)，本案位于楊高南路中環(huán)線邊，出行優(yōu)勢(shì)明顯；第二部分產(chǎn)品解析篇一、規(guī)劃解讀

主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總占地面積 10.81萬(wàn)平方米

——大面寬的完整基地，在整個(gè)板塊中可謂翹楚容積率 1.6

——適合中低密度建筑排布總建筑面積 約17萬(wàn)平方米

——中大型社區(qū)建筑密度 23%

——常規(guī)尺度綠地率 45%

——常規(guī)尺度建筑限高 40米

——景觀亮點(diǎn)與密度規(guī)劃上制約因素二、總體規(guī)劃定位

依據(jù)開(kāi)發(fā)商提供的規(guī)劃方案設(shè)想，在小區(qū)中部規(guī)劃大面積高爾夫球場(chǎng)綠地，而從南側(cè)三林塘港至北部華夏西路沿線，依次規(guī)劃聯(lián)排、小高層、聯(lián)排、小高層的交替布局形式。其優(yōu)點(diǎn)不言自明，但對(duì)其不利的條件我司有以下觀點(diǎn)陳述：1.從使用效率和維護(hù)成本考慮，大面積的果嶺綠地的實(shí)用性較低，且較高的建設(shè)成本和維護(hù)費(fèi)用會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)核算帶來(lái)巨大影響。2.將聯(lián)排別墅與小高層混合交錯(cuò)排布，在管理上將帶來(lái)很大困難，且難以滿足不同層次客戶的不同需求。難以進(jìn)行品質(zhì)的區(qū)位劃分。3.在地塊本身南北進(jìn)深淺的特點(diǎn)下，中心地塊規(guī)劃大面積果嶺將造成地塊的平面利用率較低。4.地塊兩側(cè)臨近河道的優(yōu)勢(shì)未能得到充分的發(fā)揮。5.本項(xiàng)目的主流客戶群是高爾夫消費(fèi)邊緣群體，影響力不大。草案一總體規(guī)劃描述將樓盤規(guī)劃成以街區(qū)型聯(lián)排別墅住宅作品質(zhì)主打，形成東西、南北兩條軸線，以聯(lián)排別墅與小高層綜合規(guī)劃為目標(biāo)的一體化住宅樓盤。

景觀規(guī)劃描述為了增強(qiáng)產(chǎn)品自身的賣點(diǎn)，強(qiáng)化水景均享，在地塊入口南北軸線中心位置規(guī)劃人工湖，為實(shí)現(xiàn)土方平衡，在東西中軸線設(shè)集中綠化坡地（最高處3M）。將地塊自然地分割成南北兩塊，再利用南北兩門的對(duì)流通道，將整個(gè)地塊分成四個(gè)區(qū)域。

此規(guī)飽劃建客議有修以下腐幾大薪基本士出發(fā)網(wǎng)點(diǎn)：利用犁小區(qū)竭自身疲的景浮觀平葵面布盆局，臘將地清塊分侍成南天、北才兩塊茫，便炎于在助不同悠的景芒觀資碧源區(qū)顯，根向據(jù)規(guī)涌劃控近制要策求，濱規(guī)劃織不同些的產(chǎn)駝品形牧態(tài)。東西辛走向捆布置綢的坡挑地綠錫化景鑄觀，喬形成悅一道銀宏偉搬的景從觀走筆廊，緊好似沫龍脈將的走素向。傻蘊(yùn)涵漸無(wú)限愿的寓鑄意內(nèi)講涵。借助喚地塊拋東側(cè)羞及南攔側(cè)的湊天然聾河道尺，將粒水域撿面積岔通過(guò)息一定券的規(guī)御劃線速路引撲入到專地塊挖內(nèi)側(cè)飯，有襲望使耐地塊輸整個(gè)漆東南辛側(cè)成飽為背?？科聝?shù)鼐G舌化，坊南依么天然基水岸仆的優(yōu)義質(zhì)景債觀區(qū)界。南側(cè)疊利用哭臨近港水域崇的特天點(diǎn)，遺將天態(tài)然河庭道引傍入內(nèi)陽(yáng)側(cè)，挎并利敲用河霸道與艇綠地械的組青合，念在南捕塊聯(lián)運(yùn)排別誘墅區(qū)態(tài)規(guī)劃吐一小充型推那桿果宰嶺。利用筑樓盤教南北寄兩個(gè)膛出入昨口的僻資源描條件懶，將仍樓盤紫很自介然的戀分割史成南介北兩旨?jí)K，伙形成鏡干擾康較少越，而隙又很別好的灶保證貍了小壇區(qū)的困整體編性。在東匠南塊申優(yōu)質(zhì)甚景觀總區(qū)可箏考慮殊雙拼普產(chǎn)品枝，并御利用灑天然損河道喝，可押引入燈游艇舒碼頭單規(guī)劃寨方案睡。草案權(quán)二總體挑規(guī)劃躲描述利用朗小高京層的川占地否優(yōu)勢(shì)站和空思間利勾用率江，在襯保證憲地塊亞限高陰規(guī)劃塞的要沃求下訪，留零出足況夠的湊地域紅面積炭來(lái)規(guī)菊劃集纏中綠蠟化景庸觀，袋以期橡利用鬼自然價(jià)景觀直和人坦造環(huán)部境的勢(shì)綜合糧營(yíng)造莖，打凈造超疏豪華燦公共小景觀雀社區(qū)塑。景觀部規(guī)劃往描述從地尿塊條練件考攔慮，幅利用竟外形腎方正粘、東曠西面睛寬的解特點(diǎn)滾，在坊地塊鈔中心宰區(qū)域劍集中駛規(guī)劃擺大面無(wú)積集軌中景首觀，憤形成噸地塊顏中心損的高棵爾夫子景觀膚軸線雜鏈。此規(guī)樂(lè)劃設(shè)化計(jì)方咸案有烘二大屋特征枝：1.乳在哥地塊接中心黎區(qū)域香，出妻現(xiàn)強(qiáng)肅勢(shì)景視觀賣轟點(diǎn)—面—完臺(tái)整高魂?duì)柗蚓坝^去區(qū)域圈。2.替在充茶分利證用地屆形優(yōu)跡勢(shì)的縱情況外下，塊實(shí)現(xiàn)乒小高棋層產(chǎn)矩品低檢密度爸、大綠渴化的戒規(guī)劃智戰(zhàn)略抵。根據(jù)諒以上陪論證銹，對(duì)矛以上豈兩種施方案過(guò)有幾致大結(jié)擾論：從規(guī)根劃角遇度1、告方案湖一與腸方案室二相畢比，置各單吵元物匙業(yè)所嶺享受譽(yù)的視廚野景匯觀更為均與衡。2、嶺方案初一與膽方案或二相偷比，群更與薄地塊趨南北漁狹長(zhǎng)蠅的地爛形相冷適應(yīng)姥。在單豬元排轉(zhuǎn)布上漆更具螞靈活留性。3、排方案切一較冰為豐竭富的狀景觀噸規(guī)劃勞元素類是市饅場(chǎng)賣鬼點(diǎn)的埋有力打支撐炸。從市邊場(chǎng)角姨度1、斜在激德烈的摸市場(chǎng)覽競(jìng)爭(zhēng)控條件炒下，罷為了盲使樓怖盤更幼具競(jìng)愧爭(zhēng)力捧，必須在慢產(chǎn)品秩規(guī)劃獵上求諷新求剖異，泡利用過(guò)創(chuàng)新但意識(shí)努和品雪質(zhì)塑毒造來(lái)達(dá)到祝吸引舌目標(biāo)無(wú)客戶充的目床的。主而兩夢(mèng)種方婆案相古比之淺下，沾方案一因泊融合防了多票種物愈業(yè)形誕態(tài)和鎮(zhèn)豐富疑的景豆觀元慮素而治更具厲優(yōu)勢(shì)察。2、陡在周蠢邊地囑塊的半規(guī)劃塞容積洋率相允當(dāng)?shù)牧记闆r所下，欄盡可揪能的瘡使產(chǎn)倚品多槍樣性瘋能有涌效地額將低勸市場(chǎng)秒運(yùn)作脖風(fēng)險(xiǎn)疑。。從經(jīng)匹濟(jì)分浮析角刺度考鳥慮1.耗在聯(lián)嘩排規(guī)釀劃面追積進(jìn)牙行有依效控?zé)熤频暮萸疤岽迪?，例小高箭層的鄙品質(zhì)捷不會(huì)烈因?yàn)檩p密度聽(tīng)的提余高而廣降低掉，反須而因糕為有墊聯(lián)排尼別墅駱的加孤入而殃使整底盤銷濁售利澇潤(rùn)獲眠得提獄高。2.產(chǎn)品義形態(tài)炎的多筑元化享，使辜各產(chǎn)弄品之卷間形群成相積互的蜻烘托紫和補(bǔ)杠充。紹通過(guò)可聯(lián)排貧別墅投的品躺質(zhì)塑館造，踐來(lái)達(dá)揉到整丙個(gè)樓春盤的尾價(jià)值捉提升領(lǐng)。從門而有斤機(jī)會(huì)光獲得么更高小的經(jīng)豬濟(jì)收拾益。3.方案集二中滿大面哪積的呆高爾困夫綠犯化，噴使樓財(cái)盤的狹日后盒維護(hù)鞏成本偷相對(duì)趣較高膛，實(shí)才用性隙也不為強(qiáng)。從可囑操作爸角度晴考慮旨：從方指案的攜市場(chǎng)寇運(yùn)作那風(fēng)險(xiǎn)冬考慮來(lái)，以桌發(fā)展他商別撤墅開(kāi)必發(fā)的藍(lán)品牌周與荒捐島工混作室草以往腎操作更的類氧似規(guī)敏劃樓確盤（材如涵券合園美），瞎則方螞案一得更具齊操作乞性和鑄把握拳力。我司蠅根據(jù)縱綜合利對(duì)比聚論證庫(kù)，第驕一方萌案優(yōu)蘇勢(shì)更個(gè)大。平面薪布局在整炮體景甩觀布楊局的送基礎(chǔ)樸上，肯考慮顏到地廚塊東蛋、南夠兩側(cè)擊的天燥然河斃道以滿及中酸心大毒面積呢坡地謀綠地順的優(yōu)將勢(shì)賣荷點(diǎn)，對(duì)建議塞將東氧南側(cè)偽沿林柜塘港王和分君涇河妙一側(cè)悄以及睛果嶺耳綠地手沿線遵周邊登規(guī)劃神聯(lián)排開(kāi)別墅廁，而芝在北童側(cè)沿與華夏浪西路燙沿線幕和地爬塊兩息頭，買集中普規(guī)劃渴小高鴿層公榮寓住匪宅。息此規(guī)崇劃方揭案有怪以下安基本息出發(fā)羅點(diǎn)：1.啟將東兆南側(cè)壯沿河懼道一源側(cè)以幣及果輩嶺綠碌化區(qū)怠集中沿規(guī)劃士聯(lián)排龜別墅揭，使該區(qū)廚域范不圍內(nèi)樂(lè)景觀戶資源匯的優(yōu)鴨勢(shì)發(fā)震揮至汁極限館。2.腔北側(cè)治規(guī)劃旱小高壘層公磨寓住使宅，悠使地隨塊的處規(guī)劃私允許承容積永率得淺到充分利萌用。秒為項(xiàng)料目開(kāi)浴發(fā)獲慘得投臨資回而報(bào)最河大化艇創(chuàng)造唱條件梳。3.慮小高較層公軋?jiān)⒆≈谜倪_(dá)集中狀規(guī)劃燃和聯(lián)惑排別賞墅相籃對(duì)歸夸集的呀平面垃布局慢，使樓眾盤對(duì)今于兩屢種不榆同形璃態(tài)、派不同常定位豈的產(chǎn)饑品得鑼以適凝當(dāng)?shù)难婪蛛x巾，便于寇針對(duì)久不同粱的目壇標(biāo)客燒戶，妹提供械不同足需求炎的管淡理服嗽務(wù)。4.側(cè)通過(guò)騎一些辟綠化芳、道帳路等劈燕將其飲進(jìn)行琴軟性升分割洋。但沉又在挖聯(lián)排別墅氧充分既享受厭景觀先資源吊的同擱時(shí)，枝又使態(tài)小高磁層公獅寓樓溫借助較高嚇的樓業(yè)層，眼使享那受小怒區(qū)整蒸體景鑄觀資半源的倉(cāng)賣點(diǎn)妹得以利釋放兩。5.箏北側(cè)黃的小肚高層介的排尾狀布冰局，眾有效慣的降貓低了貫來(lái)自疏華夏鍋西路以及撕楊高葵南路到城市絨快速綿主干磁道的件噪音霞及環(huán)番境污辜染。昨保證了小健區(qū)內(nèi)魂部較銳高的遺物業(yè)稠綜合皇品質(zhì)妻。6.預(yù)考慮銅到地因塊東解南側(cè)始較西液南側(cè)湯的景利觀資毒源更相為優(yōu)預(yù)越，摸在別墅區(qū)償平面百上，失東側(cè)族的建錢筑密榜度可賢適當(dāng)技降低舌（如獄規(guī)劃欺雙拼）黎，以校提高亞其品瘡質(zhì)，鼻而西警側(cè)可警適當(dāng)沃提高別聯(lián)排華單元綱數(shù)。房型龍方案結(jié)合草社區(qū)述的整撲體規(guī)往劃定項(xiàng)位以矩及與育本項(xiàng)波目同龍期開(kāi)揚(yáng)發(fā)的蘿周邊繡其他扛競(jìng)爭(zhēng)會(huì)樓盤翻的差握異化蝦市場(chǎng)鳥策略倡，在殺房型遣方案球的選梳擇上醫(yī)，有網(wǎng)以下面基本泊思路佩供參山考：建議篩將聯(lián)晚排別庸墅的蓋單套罩面積充控制昌在1塌80描-2并00隨平方材米之虧間，舟以2迷-4強(qiáng)個(gè)單漿位為落一組捆，利秩用各柄組的玻整體襯外形蜓，將炊各組烈的建泄筑立程面和首風(fēng)格講進(jìn)行永綜合猾整體泄處理亭。形態(tài)般上將界摒棄缺“豬許圈式蟻”產(chǎn)銳品，瘋導(dǎo)入語(yǔ)北歐袋小鎮(zhèn)換街區(qū)辛聯(lián)排咳單元候，再右以4拍-5授個(gè)單籍元組答成一剪個(gè)組烤團(tuán)，訂通過(guò)第單元飾平面糊布局歌的處嬸理，惰利用定組團(tuán)止建筑糧的自含然圍晶合，姥形成卸組團(tuán)朗內(nèi)部查建筑脫之間犯的內(nèi)診庭景癢觀。每套逮聯(lián)排例別墅生在房脾型設(shè)耽計(jì)上綢，兼眼顧內(nèi)春部有洗效空氏間的書利用石和室學(xué)外活推動(dòng)空瀉間（薄如露較臺(tái)）兼的完恥美銜蹦接。在每存套單黑元內(nèi)南部盡皺量設(shè)夠置挑鍛空空技間。勢(shì)以增碰強(qiáng)使覽用空滅間的宣舒適淘感和歷舒展遼性。在單姥套聯(lián)政排別合墅的士房間鉗設(shè)置感上，常不必肥過(guò)度拳追求敏臥室曲的數(shù)捏量。辨而更想應(yīng)考屯慮到筋其他牙功能泛活動(dòng)淡空間層的利輸用。經(jīng)濟(jì)蘋房型萬(wàn)--事-人鉗氣凝描聚在一調(diào)定的閘總價(jià)殘控制重范圍態(tài)內(nèi)，盤以犧姓牲一前定的別室內(nèi)邊有效狹使用向面積叫來(lái)達(dá)智到居葡住環(huán)雪境、閱鄰里裙層次永、配伴套服奔務(wù)等驅(qū)多方圓面的餅生活期享受蓄，是樓有相熄當(dāng)?shù)脑佌T惑黃力的碼。可在論經(jīng)濟(jì)間型房寒型單仇元適侄當(dāng)提醫(yī)高每填單元在樓層第的戶微數(shù)（針如一地梯三莫戶）意以保執(zhí)證其重規(guī)劃窩容積渾率的紛要求性。對(duì)于雪同一牧單元革中的蠻東西件兩側(cè)殼房源棟，應(yīng)馳盡可終能?？v證各捕使用悉空間睡的全熊明設(shè)碰計(jì)及慎南北葡通透錫。單套閘面積甘可基歇本參百照以著下標(biāo)饞準(zhǔn)：精致嗓一房室：柏60肢-7物0平頁(yè)方米跌比扯例吊15帶%幽雅限二房么：榜85筋-9肝5平疤方米前比例視40淡%安逸娘三房休：俘11裹0-厭12沫0平模方米您比例持25勻%舒適另三房佛：寇13溫0-孕14騙0平低方米困比魚例駱20序%面積究配比以綜史合容售積率蔑1.燙6計(jì)淋算，角按項(xiàng)摔目總福占地師10娃.8晚1萬(wàn)少平方反米為臟基準(zhǔn)觸，將簡(jiǎn)聯(lián)排勞別墅踏容積廳率控池制在分0.亮8左換右，辮小高碼層容仔積率卻控制斧在1飄.7訴5。則建哄議聯(lián)太排別惕墅占棍地2當(dāng)萬(wàn)平沫方米誘，總偏建筑追面積卸1.刻6萬(wàn)滾平方男米，往按平要均每乎戶1鏈90須平方夫米計(jì)餓算，嬸共約逃84拿套。按小摩高層閘占地瀉8.塑81釋萬(wàn)平嗎方米俯計(jì)算粒，總氣規(guī)劃憤建筑棋面積確約1桌5.緞4萬(wàn)棒平方閑米。樓盤安總規(guī)盆劃建麥筑面插積1丟7萬(wàn)肚平方主米，拿綜合義容積姑率1麗.6開(kāi)發(fā)抱控制執(zhí)節(jié)奏從項(xiàng)架目現(xiàn)咸有的落資源貌條件鋒，綜活合產(chǎn)父品的百營(yíng)銷嘩策略這，建職對(duì)整糞個(gè)開(kāi)發(fā)懲地塊減分成介三階主段：第一張階段綢：西藏側(cè)靠射楊高致南路丈部分習(xí)的小亦高層越體射量8數(shù)萬(wàn)平焰方米第二隔階段邁：中鈔心綠策化坡門地南卻側(cè)的象聯(lián)排支別墅顆群掙體量腥1.蘿6萬(wàn)慨平方績(jī)米第三軋階段閉：東秒側(cè)靠叔分涇方河沿尼線部拿分的逃小高女層屋體量分7.料4萬(wàn)床平方渴米以此熟開(kāi)發(fā)座節(jié)奏廟進(jìn)行恩控制墓，主伯要有掉以下獸考慮董：為保務(wù)證樓米盤在借先期寄具有省較強(qiáng)攝的人各氣注靠入，母建議撐第一忍階段傭先期況開(kāi)發(fā)外西北萍側(cè)的美小高暴層。第二鐵階段接將聯(lián)仰排別伯墅推陳出，嶺將樓聞盤的混整體成品質(zhì)嚷抬高呼到一屑個(gè)新灶的高跨度。莫有利浙于在剖綜合談品質(zhì)雅上抬仆高物閉業(yè)的剖競(jìng)爭(zhēng)繭力。聯(lián)排膝別墅醫(yī)的盡擊早推住出，雄為其勞有足價(jià)夠的駐市場(chǎng)朝消化養(yǎng)提供者基本百條件螺。西側(cè)發(fā)小高照層單忍元建付成后殖，可辰通過(guò)彈中心肥綠化枝坡地咳，與映聯(lián)排環(huán)別墅須群連賢成一序體，罩在出篩行上癢亦可叼通過(guò)轟南側(cè)適主入部口進(jìn)喜行。第三攜部分銷售奴控制懼篇建議歡價(jià)格羞走勢(shì)夠原則范：穩(wěn)開(kāi)漏快走乏—微丹幅上俘調(diào)—渡價(jià)差四適度曲—?jiǎng)右B(tài)控羨制—并隱性溪降價(jià)恭。推廣蔑進(jìn)程制控制假設(shè)漁項(xiàng)目區(qū)在2眠00蜂4年徐7月開(kāi)可進(jìn)余行一蜻期開(kāi)融盤銷獨(dú)售，悶則暫改排定良以下替推廣步進(jìn)程劃：前期倒預(yù)熱嫩：樓攜盤形凍象概間念的架前期桌炒作時(shí)間糾要求瞧：雷20附04挖.8勢(shì)-2器00急4.禁9第一桌波：粥西塊邁小高劉層展沾露頭各腳時(shí)間毯要求糧：武20律04猾.1蟻0-滑20箱05惑.3表現(xiàn)蘇均價(jià)散6鑒80巡壽0元太/平著方米第二得波：浩聯(lián)排章別墅煤隆重險(xiǎn)登場(chǎng)時(shí)間柱要求破：犁20慈04模.1令2-測(cè)20樓05老.5表現(xiàn)煩均價(jià)倉(cāng)9破00根0元毒/平判方米第三煮波：饑東塊勸小高蔥層全恭面上耀市時(shí)間啄要求儉：和20責(zé)05鬼.5藥-2術(shù)00賊5.正10表現(xiàn)核均價(jià)軟7霸00課0元臉/平桐方米總銷碌售周蠢期共埋12奧個(gè)月各階叢段實(shí)冶際銷隱售時(shí)剩間及轉(zhuǎn)間隔惰根據(jù)刺工程敬進(jìn)度漸再作盛動(dòng)態(tài)哈控制資金出回籠衛(wèi)計(jì)劃階段倍建筑疑面積農(nóng)銷售塔回籠障資金（萬(wàn)漢平方躍米）馬（溫億元膊）第一紅波：征西劈燕塊小產(chǎn)高層滔8撿5華.4以4第二贏波：德聯(lián)抄排別根墅支1騰.6闖1.牲44第三辭波：稀東塊辰小高博層筒7賤.4腐5.吸18合計(jì)毒1扇7負(fù)12宮.0囑6整盤煩銷售循單價(jià)容：7漫09否4元漆/平啟方米備注塌：此薄資金飄回籠郊計(jì)劃抵與方拾案二勇全小控高層惑設(shè)計(jì)漆對(duì)比況，按守17談萬(wàn)平擱方米分兩宮期開(kāi)薯發(fā)，第一寸階段作68廣00湊元/貧平方終米，而體量羽9萬(wàn)編平方蛾米，品銷售菊金額擋為6淚.1投2億第二的階段濕70只00萌元/瓜平方噸米，鉗體量凱8萬(wàn)工平方吐米，汁銷售鼻金額慨為5離.6柜億則總廉銷售漢金額知為1么1.范72桌億整盤揚(yáng)銷售授均價(jià)事為6薄89肺4元臨/平焦方米結(jié)論蔥：與殊方案槐一相軍比，踩則方肢案一貍比方淡案二瞧在回導(dǎo)籠資姥金總喜量上詢要贏不余34療00蒙萬(wàn)。巡壽進(jìn)一誕步證案實(shí)了倦方案迫一在瀉投資麥回報(bào)侮上的你優(yōu)化制性。第四限部分營(yíng)銷祖推廣具篇產(chǎn)品員的核搏心使乓用價(jià)療值產(chǎn)品科的形解體產(chǎn)品堅(jiān)的外誰(shuí)延從有襪形和消無(wú)形叢兩個(gè)暑方面清來(lái)認(rèn)蘿識(shí)產(chǎn)臺(tái)品，逢其整麥體可閱分為撿如圖逃所示練的三士個(gè)層粗次：產(chǎn)品伴的核鍬心。在產(chǎn)品緣瑞的核河心即項(xiàng)產(chǎn)品彩的使筍用價(jià)鼻值。產(chǎn)品尚的形輸體。收產(chǎn)品倍的形儉體是禮指表沒(méi)現(xiàn)為切具體癥形態(tài)銀的實(shí)酷物造婦型。產(chǎn)品銅的外側(cè)延。漸產(chǎn)品館的外治延是蜜指消妻費(fèi)者祝購(gòu)買坡產(chǎn)品腿時(shí)所辰收到六或感簡(jiǎn)受到來(lái)的品牌來(lái)、服王務(wù)等概利益乞的總尋和。目標(biāo)信客戶格定位事：有一洋定事漲業(yè)基橋礎(chǔ)，住追求復(fù)生活商品質(zhì)泛的群授體。年齡傳：3瘡5—50殿歲。二、牧推脊廣策存略（一觀）推捐廣案手名——綢推廣視案名“世弱家領(lǐng)趴地·江山水泥郡”“領(lǐng)地”強(qiáng)調(diào)察這是掀一片名精神傅高地宇?！吧剿w郡”強(qiáng)調(diào)縱這里唱的貴挨族生師活是員有章樓可循怨的“郡惱”指旨的是敗建筑奏形態(tài)丈與景息觀優(yōu)厘勢(shì)的顯疊加扶。廣告斗宣傳撈主題臺(tái)：五脈餃合一天脈急：自柄然資池源地脈紋：建張筑規(guī)雹劃水脈撥：護(hù)型城河樸水人脈非：人戰(zhàn)文氛斜圍交通根動(dòng)脈圾：空立間自皺由跨尺度（二跌）廣釘告基獄調(diào)、滲風(fēng)格某的確位定（三映）廣賴告主茅題1、卻預(yù)熱曾期在“難世家姥領(lǐng)地?fù)簟ど椒浪ち小闭龡l式開(kāi)旁盤之孝前，擔(dān)主打闊形象跳廣告諷。系列魄廣告橫文案驚一：“天豪脈傳監(jiān)承米私險(xiǎn)家領(lǐng)刻地風(fēng)腰光悠渴游”世家都領(lǐng)地出·山雁水郡訂位置惡獨(dú)特傅，麗傅質(zhì)天造成兩條卸天然鐮河流青與中燥環(huán)線恨將之園圍合猶如天護(hù)城夢(mèng)河般主將小逆區(qū)標(biāo)褲識(shí)，柳王者扎氣度惑卓然系列膨廣告鴉文案君二：輕松縱簡(jiǎn)單貴胄櫻生活2、來(lái)開(kāi)盤倦期系列伶廣告蜓文案添一：“世家載領(lǐng)地·山水鬧郡”盛大政公開(kāi)年拔月押日是應(yīng)造該告峽別城違市污悲染的渣日子是躺糠在草蓋地呼逼吸清還香的蓬日子是駕狗御游卻艇氣盡宇軒集昂迎籌風(fēng)破淘浪的辛日子更是府擁有用私家姻領(lǐng)地蹲，做珠生活握貴族醒的良屋辰吉坦日系列易廣告鵲文案作二：我的倘領(lǐng)地許家的張護(hù)城弊河3