房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地權(quán)的獲取

7房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地權(quán)的獲取導(dǎo)

讀

土地是進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)，也是關(guān)鍵，如何獲取土地就是開(kāi)發(fā)商非常關(guān)注的重要事情。獲取土地主要是通過(guò)出讓、轉(zhuǎn)讓或者合作的方式，至于哪種方式更適合開(kāi)發(fā)商，要根據(jù)開(kāi)發(fā)商面臨的情況進(jìn)行比較和選擇。可以說(shuō)，獲取土地是開(kāi)發(fā)商進(jìn)行的重要決策之一。因此，要學(xué)好本章內(nèi)容，就需要了解國(guó)家有關(guān)土地管理的政策，掌握土地評(píng)估的基本方法，熟悉土地取得手續(xù)及流程。7房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地權(quán)的獲取7.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地類(lèi)型

7.1.1土地類(lèi)型（1）按照土地區(qū)位劃分由于土地所處的地理位置不同而形成的特殊地位，它暗含了土地可能具有的不同價(jià)值。影響土地區(qū)位的因素有：城市規(guī)劃、商業(yè)繁華程度、交通運(yùn)輸、市政設(shè)施、公用設(shè)施、生態(tài)環(huán)境、人口密度、文化歷史等。7房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地權(quán)的獲取鬧市區(qū)用地。往往位于城市的核心區(qū)。鬧市區(qū)一般人流密度大，信息傳播活躍，商業(yè)比較繁榮，行業(yè)聚集度相對(duì)較高，相應(yīng)的娛樂(lè)配套設(shè)施較為齊全，是人們樂(lè)于光顧的好地方。這些地帶多是繁華的商業(yè)區(qū)。城市副中心區(qū)土地。鬧市區(qū)邊緣地帶土地。城市邊緣區(qū)土地。城市郊區(qū)。7房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地權(quán)的獲?。?）按照土地性質(zhì)和功能劃分居住用地。公共事業(yè)設(shè)施。工商業(yè)用地。倉(cāng)儲(chǔ)用地。對(duì)外交通用地。城市道路廣場(chǎng)用地。市政公用設(shè)施。綠地。7房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地權(quán)的獲?。?）按照土地開(kāi)發(fā)的程度劃分按照土地開(kāi)發(fā)的程度可以分為生地和熟地。生地。自然土地和城市中需要再開(kāi)發(fā)的用地。前者多屬于農(nóng)村土地，尚未進(jìn)行過(guò)開(kāi)發(fā)，但可以轉(zhuǎn)化為城市開(kāi)發(fā)用地。后者是城市用地，已經(jīng)完成的開(kāi)發(fā)不符合項(xiàng)目用地要求，需要進(jìn)行再度開(kāi)發(fā)。熟地。經(jīng)過(guò)一定程度的初步開(kāi)發(fā)，能夠滿(mǎn)足后續(xù)開(kāi)發(fā)之前的對(duì)土地用途的需要。7房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地權(quán)的獲取熟地應(yīng)具備的條件：—地平條件：場(chǎng)地平整，地下、地上障礙物清除。—使用條件：地基穩(wěn)定，承載力達(dá)到要求，滿(mǎn)足建筑物對(duì)場(chǎng)地的要求?！A(chǔ)設(shè)施條件：滿(mǎn)足房屋建設(shè)使用要求（三通一平，或七通一平）。注：生地、熟地的劃分只具有相對(duì)意義。7房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地權(quán)的獲取7.1.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的管理原則

（1）政府對(duì)土地利用管理的基本要求為了達(dá)到充分合理利用土地資源的目的，政府在土地開(kāi)發(fā)管理中必須遵循以下的基本原則：遵循土地用途管制原則。堅(jiān)持統(tǒng)一規(guī)劃原則。城市開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)集體土地執(zhí)行特殊規(guī)定的原則。。堅(jiān)持有償使用的合理性原則。7房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地權(quán)的獲?。?）開(kāi)發(fā)商用地使用原則堅(jiān)持效益最大化的原則。堅(jiān)持土地集約利用的原則。堅(jiān)持土地的科學(xué)規(guī)劃和利用原則。堅(jiān)持動(dòng)態(tài)利用調(diào)整的原則。7房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地權(quán)的獲取7.2土地價(jià)格的評(píng)估7.2.1新的土地價(jià)值觀

土地是自然環(huán)境的重要組成部分，也是人類(lèi)賴(lài)以生存和發(fā)展的重要資源，它具有多方面的價(jià)值。一般認(rèn)為，自然環(huán)境具有三種價(jià)值形態(tài)：使用價(jià)值、非使用價(jià)值和存在價(jià)值。土地作為自然環(huán)境的主要構(gòu)成部分，也具有這三種價(jià)值。我們需要認(rèn)識(shí)到土地的價(jià)值要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于我們狹隘的人類(lèi)功利價(jià)值，我們需要切實(shí)利用好、保護(hù)好我們腳下的土地，實(shí)現(xiàn)人類(lèi)的永續(xù)生存與發(fā)展。

7房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地權(quán)的獲取7.2.2土地價(jià)值評(píng)估方法（1）比較常用的方法就是土地收益貼現(xiàn)法。利用貼現(xiàn)的方法把每年取得的收益折現(xiàn)到現(xiàn)在時(shí)點(diǎn)，這個(gè)貼現(xiàn)值就反映了土地的總價(jià)值。（2）開(kāi)發(fā)成本法。由生地變成熟地需要進(jìn)行不同程度的開(kāi)發(fā)，這些開(kāi)發(fā)成本反映了土地的基本價(jià)值。（3）還有一種常用的方法就是市場(chǎng)比較法。選擇類(lèi)似地塊的價(jià)格作為參考，對(duì)一些差異因素進(jìn)行合理調(diào)整，最后得到目標(biāo)地塊的價(jià)值。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中具體的評(píng)估方法，多是利用技術(shù)經(jīng)濟(jì)的方法完成的，請(qǐng)讀者參見(jiàn)有關(guān)教材。7房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地權(quán)的獲取7.3土地使用權(quán)取得7.3.1土地使用權(quán)在我國(guó)，土地所有權(quán)歸國(guó)家所有或者集體所有。進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行流轉(zhuǎn)的，只是土地的使用權(quán)。農(nóng)村所有的集體土地，必須經(jīng)過(guò)一定的程序才能轉(zhuǎn)化為國(guó)有土地，然后才能進(jìn)行開(kāi)發(fā)。獲得土地使用權(quán)包括幾層意思：土地使用權(quán)的獲得是一個(gè)系統(tǒng)工程建設(shè)用地規(guī)劃許可→申辦土地使用權(quán)7房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地權(quán)的獲取土地使用權(quán)獲得必須合法土地使用權(quán)獲得后必須及時(shí)按照規(guī)劃完成開(kāi)發(fā)（超過(guò)合同一年未開(kāi)發(fā)，征收土地閑置費(fèi)，不超過(guò)20%的土地出讓金；2年未開(kāi)發(fā)，土地予以收回。獲得土地使用權(quán)的方式：出讓和轉(zhuǎn)讓。7房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地權(quán)的獲取7.3.2土地使用權(quán)取得方式

（1）通過(guò)土地出讓獲得土地使用權(quán)土地出讓的含義。是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用金的行為。土地出讓的主要法律特征—出讓主體：國(guó)家—出讓客體：城鎮(zhèn)國(guó)有土地—出讓內(nèi)容：比較獨(dú)立的使用權(quán)，處分權(quán)不完整。7房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地權(quán)的獲取出讓方式—拍賣(mài)：拍賣(mài)公告、領(lǐng)取拍賣(mài)文件、拍賣(mài)活動(dòng)（宣布底價(jià)、按規(guī)定應(yīng)價(jià)、最后應(yīng)價(jià)詢(xún)價(jià)（三次）、定錘）。

簽訂合同時(shí)，一般交10%的定金，其余出讓金60日內(nèi)付清。憑付款憑證辦理有關(guān)手續(xù)。

拍賣(mài)有人數(shù)限制。7房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地權(quán)的獲取招標(biāo)：公開(kāi)招標(biāo)與邀請(qǐng)招標(biāo)—招標(biāo)公告—申報(bào)與資格審查—標(biāo)書(shū)投放（投入標(biāo)籍）（需交保證金）—決標(biāo)—簽訂合同—領(lǐng)取土地證7房地霸產(chǎn)開(kāi)泳發(fā)土解地權(quán)權(quán)的獲鹽取掛牌禿：是秋指出雞讓人退發(fā)布劍掛牌炮公告令，按決公告預(yù)規(guī)定資的期挑限將繳擬出化讓宗笛地的焦交易領(lǐng)條件鋪在指輛定的辦土地濾交易弓場(chǎng)所崇掛牌葬公布憂(yōu)，接藏受競(jìng)嗎買(mǎi)人促的報(bào)業(yè)價(jià)并悲更新途掛牌仙價(jià)格間，根脂據(jù)掛景牌期數(shù)限截沿止時(shí)萄的出蓬價(jià)結(jié)服果確眠定土虹地使遇用者售的方最式。程序緩：按果公告蔥規(guī)定蠅掛牌院、競(jìng)楊買(mǎi)人親填寫(xiě)挑報(bào)價(jià)怕單、除出讓湊人核田價(jià)并共更新陸掛牌啦、出在讓人姻繼續(xù)顆接受個(gè)新報(bào)勤價(jià)、套截止東時(shí)間殘定競(jìng)敏得人呼、簽烘訂確判認(rèn)書(shū)腥、簽僵訂合鍋同。7房地業(yè)產(chǎn)開(kāi)迎發(fā)土者地權(quán)請(qǐng)的獲屠取協(xié)議談出讓鳴：是先指土溉地使帆用權(quán)趕的有熟意受利讓方完向土胳地管共理部張門(mén)提壇出有鄭償使染用申估請(qǐng)，撥并就標(biāo)出讓卻事宜妙達(dá)成踐一致始，從享而進(jìn)眠行土謠地出涉讓的害行為牲。程序盡：申林請(qǐng)用遙地、悶答復(fù)壓、簽蝕訂出溝讓意時(shí)向合點(diǎn)同、梅簽訂狠出讓靜合同鉤、辦閥理土期地權(quán)嗽證。該方樣式弊屆端較飄多，屋嚴(yán)格權(quán)使用返，特弱別是龍經(jīng)營(yíng)朱項(xiàng)目沒(méi)禁止奧使用。7房地察產(chǎn)開(kāi)域發(fā)土華地權(quán)醉的獲攜取土地你出讓晌合同具有幅明顯俊的法姨律特享征：—主體延特定傻：國(guó)犬家—合同雨內(nèi)容驅(qū)特定允：土紐奉地使驢用權(quán)—主體浙不平渠等：菜國(guó)家猾優(yōu)益說(shuō)權(quán)合同棵類(lèi)型跡：宗含地合龍同、猾成片梁開(kāi)發(fā)替合同惜（外精商）息、劃賞撥出史讓合蹈同。7房地棒產(chǎn)開(kāi)嶄發(fā)土辣地權(quán)權(quán)的獲蛋取（2）土邀地轉(zhuǎn)庫(kù)讓含義妥：是眠指土當(dāng)?shù)厥拱捎谜呋趯⑼潦厥箼n用權(quán)功在轉(zhuǎn)掘移給擦其他斗使用紗者的循行為摸，包秘括出鹽售、喪交換硬和贈(zèng)劣與。轉(zhuǎn)讓垃條件—必須像是出桶讓的略土地靜使用策權(quán)才諷能轉(zhuǎn)糾讓—必須租依照季原出忙讓合獻(xiàn)同進(jìn)嘗行投油資開(kāi)閘發(fā)—轉(zhuǎn)讓餡必須種簽訂焦合同—轉(zhuǎn)讓掏必須老辦理戲過(guò)戶(hù)稻登記7房地院產(chǎn)開(kāi)騎發(fā)土孟地權(quán)嗚的獲眨取轉(zhuǎn)讓仇原則—隨之項(xiàng)轉(zhuǎn)移渾：原牢出讓劃合同睡的權(quán)杰利義治務(wù)關(guān)有系一膨起轉(zhuǎn)晚移—房產(chǎn)摸、地?fù)懋a(chǎn)一展致—效益彎不可懸損原攔則：醉不能籠因轉(zhuǎn)玻讓而煌損害跨土地敏及建紅筑物瘡的經(jīng)描濟(jì)效配益。7房地黑產(chǎn)開(kāi)六發(fā)土燒地權(quán)隔的獲蹈取轉(zhuǎn)讓齒程序—轉(zhuǎn)讓慎申請(qǐng)—簽訂徑轉(zhuǎn)讓槍合同—轉(zhuǎn)讓崇合同雄公證許：有煌些地觸方認(rèn)蕩為是燭必要時(shí)條件—繳納半土地拒轉(zhuǎn)讓窯金和依土地增值駐稅：扣孔除有穩(wěn)關(guān)項(xiàng)—土地僅使用電權(quán)變究更登姑記7房地逆產(chǎn)開(kāi)詞發(fā)土緒地權(quán)蒸的獲難?。?）通慕過(guò)土羽地合棵作開(kāi)騎發(fā)獲美得土娃地使蹲用權(quán)擁有探土地君使用貢權(quán)的朽一方則可以竭土地烘使用項(xiàng)權(quán)進(jìn)瞎行投船資，兄作為降開(kāi)展賴(lài)合作工的資擇本，桌與他曠方進(jìn)坑行合熟作開(kāi)布發(fā)。信合作虧的重悅點(diǎn)，撥一是繩進(jìn)行船土地袋權(quán)屬辣的合莖理估柱價(jià)；沈二是前要探納討土開(kāi)地是犯否符耍合開(kāi)綱發(fā)項(xiàng)限目的褲要求猜；三疏是解理決好本利益治分配騰的機(jī)找制，勇實(shí)現(xiàn)它利益蔬共享純。7房地伶產(chǎn)開(kāi)啊發(fā)土脫地權(quán)叮的獲物取7.務(wù)3.標(biāo)3土地殃使用嘩權(quán)證潤(rùn)辦理珍流程（1）申淘報(bào)。竄開(kāi)發(fā)益商要照向土無(wú)地主慌管部晃門(mén)提煤出申勉請(qǐng)，幅在申筋報(bào)時(shí)掀，一寇般應(yīng)乒提交統(tǒng)以下愿資料輔：用地辨申請(qǐng)非；發(fā)改好委批際復(fù)的翁當(dāng)年喬投資壺計(jì)劃燦；建設(shè)容用地爆規(guī)劃銀許可口證；建設(shè)宋用地會(huì)規(guī)劃劈燕意見(jiàn)臭；用地濃范圍忍圖；土地巨權(quán)屬份證明都；工程底項(xiàng)目燦總平翅面圖壤。7房地蟻產(chǎn)開(kāi)樂(lè)發(fā)土圖地權(quán)上的獲吩?。?）勘匆測(cè)主管呢部門(mén)唱在收赤到申扇報(bào)資鄉(xiāng)豐料后滿(mǎn)要審否核有咽關(guān)申遼報(bào)資欣料（2個(gè)工醬作日王）；崖然后雜委托路測(cè)繪炮部門(mén)穩(wěn)進(jìn)行因現(xiàn)場(chǎng)泰勘測(cè)攤定界派（10個(gè)工謹(jǐn)作日茂），咳確定棉土地酸面積彈，明堪確土選地界泳限，達(dá)提交折測(cè)繪兔成果嫩。7房地褲產(chǎn)開(kāi)徐發(fā)土予地權(quán)北的獲槳?。?）制毛定文虛書(shū)根據(jù)度勘測(cè)等結(jié)果弊和有宗關(guān)資長(zhǎng)料，樣制定庭土地付權(quán)屬伍文書(shū)失。同參時(shí)，爽開(kāi)發(fā)迅商要喇繳納講征地遮管理駛費(fèi)、彎復(fù)墾羽費(fèi)、碌新增湖建設(shè)似用地宮使用桐費(fèi)等小費(fèi)用互（2個(gè)工英作日腰）。尺新的當(dāng)合同賣(mài)約定君，不鄰交清振土地夠的有歡關(guān)費(fèi)奏用就節(jié)不辦黨理有響關(guān)土灶地的舞權(quán)證束。（4）登廟記注沸冊(cè)開(kāi)發(fā)梯商到抬地籍歪管理補(bǔ)部門(mén)刮依照尤規(guī)定賊辦理扇土地負(fù)登記杠注冊(cè)谷，領(lǐng)礦取土娘地使劉用證廚書(shū)。查經(jīng)登訓(xùn)記注才冊(cè)后騎，由從市縣返人民籃政府幕正式構(gòu)頒發(fā)改土地席使用頸證，咸作為劇土地主使用邪的法度律憑蟻?zhàn)C。7房地兔產(chǎn)開(kāi)種發(fā)土理地權(quán)坐的獲孕取7.被4土地訪開(kāi)發(fā)土地領(lǐng)開(kāi)發(fā)蹤蝶是對(duì)旬土地莖進(jìn)行銜投資逝整治釘?shù)男新?，襖其目除的是敬使土遣地能填夠符器合土峰地使逐用的釘規(guī)定哄要求您，比獲如，巨能夠蛛作為磚建設(shè)腳用地才使用理。顯車(chē)然，成經(jīng)過(guò)炒土地軍開(kāi)發(fā)斷后完粱成的止土地怠將作居為土農(nóng)地儲(chǔ)蔽備資枝源進(jìn)隱入土甩地一悔級(jí)市蛇場(chǎng)。磁為了立獲得怕土地濟(jì)資源鉆而進(jìn)嚷行的呢開(kāi)發(fā)盡有以鞋下幾頑種行倍為：（1）舊戒城拆聚遷改耀造（2）土買(mǎi)地恢割復(fù)（3）農(nóng)譽(yù)用地青征用（4）土和地開(kāi)誼墾7房地政產(chǎn)開(kāi)碼發(fā)土賊地權(quán)跳的獲悠取7.籌5土地訊價(jià)格攏確定平的競(jìng)