房地產開發(fā)土地權的獲取

7房地產開發(fā)土地權的獲取導

讀

土地是進行房地產開發(fā)的基礎，也是關鍵，如何獲取土地就是開發(fā)商非常關注的重要事情。獲取土地主要是通過出讓、轉讓或者合作的方式，至于哪種方式更適合開發(fā)商，要根據開發(fā)商面臨的情況進行比較和選擇。可以說，獲取土地是開發(fā)商進行的重要決策之一。因此，要學好本章內容，就需要了解國家有關土地管理的政策，掌握土地評估的基本方法，熟悉土地取得手續(xù)及流程。7房地產開發(fā)土地權的獲取7.1房地產開發(fā)用地類型

7.1.1土地類型（1）按照土地區(qū)位劃分由于土地所處的地理位置不同而形成的特殊地位，它暗含了土地可能具有的不同價值。影響土地區(qū)位的因素有：城市規(guī)劃、商業(yè)繁華程度、交通運輸、市政設施、公用設施、生態(tài)環(huán)境、人口密度、文化歷史等。7房地產開發(fā)土地權的獲取鬧市區(qū)用地。往往位于城市的核心區(qū)。鬧市區(qū)一般人流密度大，信息傳播活躍，商業(yè)比較繁榮，行業(yè)聚集度相對較高，相應的娛樂配套設施較為齊全，是人們樂于光顧的好地方。這些地帶多是繁華的商業(yè)區(qū)。城市副中心區(qū)土地。鬧市區(qū)邊緣地帶土地。城市邊緣區(qū)土地。城市郊區(qū)。7房地產開發(fā)土地權的獲?。?）按照土地性質和功能劃分居住用地。公共事業(yè)設施。工商業(yè)用地。倉儲用地。對外交通用地。城市道路廣場用地。市政公用設施。綠地。7房地產開發(fā)土地權的獲取（3）按照土地開發(fā)的程度劃分按照土地開發(fā)的程度可以分為生地和熟地。生地。自然土地和城市中需要再開發(fā)的用地。前者多屬于農村土地，尚未進行過開發(fā)，但可以轉化為城市開發(fā)用地。后者是城市用地，已經完成的開發(fā)不符合項目用地要求，需要進行再度開發(fā)。熟地。經過一定程度的初步開發(fā)，能夠滿足后續(xù)開發(fā)之前的對土地用途的需要。7房地產開發(fā)土地權的獲取熟地應具備的條件：—地平條件：場地平整，地下、地上障礙物清除?！褂脳l件：地基穩(wěn)定，承載力達到要求，滿足建筑物對場地的要求?！A設施條件：滿足房屋建設使用要求（三通一平，或七通一平）。注：生地、熟地的劃分只具有相對意義。7房地產開發(fā)土地權的獲取7.1.2房地產開發(fā)用地的管理原則

（1）政府對土地利用管理的基本要求為了達到充分合理利用土地資源的目的，政府在土地開發(fā)管理中必須遵循以下的基本原則：遵循土地用途管制原則。堅持統(tǒng)一規(guī)劃原則。城市開發(fā)區(qū)內集體土地執(zhí)行特殊規(guī)定的原則。。堅持有償使用的合理性原則。7房地產開發(fā)土地權的獲?。?）開發(fā)商用地使用原則堅持效益最大化的原則。堅持土地集約利用的原則。堅持土地的科學規(guī)劃和利用原則。堅持動態(tài)利用調整的原則。7房地產開發(fā)土地權的獲取7.2土地價格的評估7.2.1新的土地價值觀

土地是自然環(huán)境的重要組成部分，也是人類賴以生存和發(fā)展的重要資源，它具有多方面的價值。一般認為，自然環(huán)境具有三種價值形態(tài)：使用價值、非使用價值和存在價值。土地作為自然環(huán)境的主要構成部分，也具有這三種價值。我們需要認識到土地的價值要遠遠高于我們狹隘的人類功利價值，我們需要切實利用好、保護好我們腳下的土地，實現人類的永續(xù)生存與發(fā)展。

7房地產開發(fā)土地權的獲取7.2.2土地價值評估方法（1）比較常用的方法就是土地收益貼現法。利用貼現的方法把每年取得的收益折現到現在時點，這個貼現值就反映了土地的總價值。（2）開發(fā)成本法。由生地變成熟地需要進行不同程度的開發(fā)，這些開發(fā)成本反映了土地的基本價值。（3）還有一種常用的方法就是市場比較法。選擇類似地塊的價格作為參考，對一些差異因素進行合理調整，最后得到目標地塊的價值。房地產開發(fā)中具體的評估方法，多是利用技術經濟的方法完成的，請讀者參見有關教材。7房地產開發(fā)土地權的獲取7.3土地使用權取得7.3.1土地使用權在我國，土地所有權歸國家所有或者集體所有。進入市場進行流轉的，只是土地的使用權。農村所有的集體土地，必須經過一定的程序才能轉化為國有土地，然后才能進行開發(fā)。獲得土地使用權包括幾層意思：土地使用權的獲得是一個系統(tǒng)工程建設用地規(guī)劃許可→申辦土地使用權7房地產開發(fā)土地權的獲取土地使用權獲得必須合法土地使用權獲得后必須及時按照規(guī)劃完成開發(fā)（超過合同一年未開發(fā)，征收土地閑置費，不超過20%的土地出讓金；2年未開發(fā)，土地予以收回。獲得土地使用權的方式：出讓和轉讓。7房地產開發(fā)土地權的獲取7.3.2土地使用權取得方式

（1）通過土地出讓獲得土地使用權土地出讓的含義。是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用金的行為。土地出讓的主要法律特征—出讓主體：國家—出讓客體：城鎮(zhèn)國有土地—出讓內容：比較獨立的使用權，處分權不完整。7房地產開發(fā)土地權的獲取出讓方式—拍賣：拍賣公告、領取拍賣文件、拍賣活動（宣布底價、按規(guī)定應價、最后應價詢價（三次）、定錘）。

簽訂合同時，一般交10%的定金，其余出讓金60日內付清。憑付款憑證辦理有關手續(xù)。

拍賣有人數限制。7房地產開發(fā)土地權的獲取招標：公開招標與邀請招標—招標公告—申報與資格審查—標書投放（投入標籍）（需交保證金）—決標—簽訂合同—領取土地證7房地霸產開泳發(fā)土解地權權的獲鹽取掛牌禿：是秋指出雞讓人退發(fā)布劍掛牌炮公告令，按決公告預規(guī)定資的期挑限將繳擬出化讓宗笛地的焦交易領條件鋪在指輛定的辦土地濾交易弓場所崇掛牌葬公布憂，接藏受競嗎買人促的報業(yè)價并悲更新途掛牌仙價格間，根脂據掛景牌期數限截沿止時萄的出蓬價結服果確眠定土虹地使遇用者售的方最式。程序緩：按果公告蔥規(guī)定蠅掛牌院、競楊買人親填寫挑報價怕單、除出讓湊人核田價并共更新陸掛牌啦、出在讓人姻繼續(xù)顆接受個新報勤價、套截止東時間殘定競敏得人呼、簽烘訂確判認書腥、簽僵訂合鍋同。7房地業(yè)產開迎發(fā)土者地權請的獲屠取協議談出讓鳴：是先指土溉地使帆用權趕的有熟意受利讓方完向土胳地管共理部張門提壇出有鄭償使染用申估請，撥并就標出讓卻事宜妙達成踐一致始，從享而進眠行土謠地出涉讓的害行為牲。程序盡：申林請用遙地、悶答復壓、簽蝕訂出溝讓意時向合點同、梅簽訂狠出讓靜合同鉤、辦閥理土期地權嗽證。該方樣式弊屆端較飄多，屋嚴格權使用返，特弱別是龍經營朱項目沒禁止奧使用。7房地察產開域發(fā)土華地權醉的獲攜取土地你出讓晌合同具有幅明顯俊的法姨律特享征：—主體延特定傻：國犬家—合同雨內容驅特定允：土紐奉地使驢用權—主體浙不平渠等：菜國家猾優(yōu)益說權合同棵類型跡：宗含地合龍同、猾成片梁開發(fā)替合同惜（外精商）息、劃賞撥出史讓合蹈同。7房地棒產開嶄發(fā)土辣地權權的獲蛋?。?）土邀地轉庫讓含義妥：是眠指土當地使吧用者悔將土尸地使檔用權功在轉掘移給擦其他斗使用紗者的循行為摸，包秘括出鹽售、喪交換硬和贈劣與。轉讓垃條件—必須像是出桶讓的略土地靜使用策權才諷能轉糾讓—必須租依照季原出忙讓合獻同進嘗行投油資開閘發(fā)—轉讓餡必須種簽訂焦合同—轉讓掏必須老辦理戲過戶稻登記7房地院產開騎發(fā)土孟地權嗚的獲眨取轉讓仇原則—隨之項轉移渾：原牢出讓劃合同睡的權杰利義治務關有系一膨起轉晚移—房產摸、地擁產一展致—效益彎不可懸損原攔則：醉不能籠因轉玻讓而煌損害跨土地敏及建紅筑物瘡的經描濟效配益。7房地黑產開六發(fā)土燒地權隔的獲蹈取轉讓齒程序—轉讓慎申請—簽訂徑轉讓槍合同—轉讓崇合同雄公證許：有煌些地觸方認蕩為是燭必要時條件—繳納半土地拒轉讓窯金和依土地增值駐稅：扣孔除有穩(wěn)關項—土地僅使用電權變究更登姑記7房地逆產開詞發(fā)土緒地權蒸的獲難?。?）通慕過土羽地合棵作開騎發(fā)獲美得土娃地使蹲用權擁有探土地君使用貢權的朽一方則可以竭土地烘使用項權進瞎行投船資，兄作為降開展賴合作工的資擇本，桌與他曠方進坑行合熟作開布發(fā)。信合作虧的重悅點，撥一是繩進行船土地袋權屬辣的合莖理估柱價；沈二是前要探納討土開地是犯否符耍合開綱發(fā)項限目的褲要求猜；三疏是解理決好本利益治分配騰的機找制，勇實現它利益蔬共享純。7房地伶產開啊發(fā)土脫地權叮的獲物取7.務3.標3土地殃使用嘩權證潤辦理珍流程（1）申淘報。竄開發(fā)益商要照向土無地主慌管部晃門提煤出申勉請，幅在申筋報時掀，一寇般應乒提交統(tǒng)以下愿資料輔：用地辨申請非；發(fā)改好委批際復的翁當年喬投資壺計劃燦；建設容用地爆規(guī)劃銀許可口證；建設宋用地會規(guī)劃劈燕意見臭；用地濃范圍忍圖；土地巨權屬份證明都；工程底項目燦總平翅面圖壤。7房地蟻產開樂發(fā)土圖地權上的獲吩?。?）勘匆測主管呢部門唱在收赤到申扇報資鄉(xiāng)豐料后滿要審否核有咽關申遼報資欣料（2個工醬作日王）；崖然后雜委托路測繪炮部門穩(wěn)進行因現場泰勘測攤定界派（10個工謹作日茂），咳確定棉土地酸面積彈，明堪確土選地界泳限，達提交折測繪兔成果嫩。7房地褲產開徐發(fā)土予地權北的獲槳?。?）制毛定文虛書根據度勘測等結果弊和有宗關資長料，樣制定庭土地付權屬伍文書失。同參時，爽開發(fā)迅商要喇繳納講征地遮管理駛費、彎復墾羽費、碌新增湖建設似用地宮使用桐費等小費用互（2個工英作日腰）。尺新的當合同賣約定君，不鄰交清振土地夠的有歡關費奏用就節(jié)不辦黨理有響關土灶地的舞權證束。（4）登廟記注沸冊開發(fā)梯商到抬地籍歪管理補部門刮依照尤規(guī)定賊辦理扇土地負登記杠注冊谷，領礦取土娘地使劉用證廚書。查經登訓記注才冊后騎，由從市縣返人民籃政府幕正式構頒發(fā)改土地席使用頸證，咸作為劇土地主使用邪的法度律憑蟻證。7房地兔產開種發(fā)土理地權坐的獲孕取7.被4土地訪開發(fā)土地領開發(fā)蹤蝶是對旬土地莖進行銜投資逝整治釘的行漏為，襖其目除的是敬使土遣地能填夠符器合土峰地使逐用的釘規(guī)定哄要求您，比獲如，巨能夠蛛作為磚建設腳用地才使用理。顯車然，成經過炒土地軍開發(fā)斷后完粱成的止土地怠將作居為土農地儲蔽備資枝源進隱入土甩地一悔級市蛇場。磁為了立獲得怕土地濟資源鉆而進嚷行的呢開發(fā)盡有以鞋下幾頑種行倍為：（1）舊戒城拆聚遷改耀造（2）土買地恢割復（3）農譽用地青征用（4）土和地開誼墾7房地政產開碼發(fā)土賊地權跳的獲悠取7.籌5土地訊價格攏確定平的競