西安益達(dá)項(xiàng)目方案

年4月19日西安益達(dá)項(xiàng)目方案文檔僅供參考，不當(dāng)之處，請(qǐng)聯(lián)系改正。項(xiàng)目招商運(yùn)營(yíng)前期方案6月16日中國(guó)·陜西·西安第一部分：項(xiàng)目樓層分布及業(yè)態(tài)規(guī)劃各樓層業(yè)態(tài)品類規(guī)劃：-2F停車美容館：汽車美容院，停車場(chǎng)； -1F樂購(gòu)超市館：人人樂超市；1F仕女精品館：黃金珠寶，化妝品，男女鞋，飾品，銀行；2F-4F時(shí)尚生活館：男女裝，運(yùn)動(dòng)休閑，箱包皮具，數(shù)碼電器；5F兒童文化館：兒童樂園（孕嬰用品童裝家居文化用品書店），輕餐飲;6F餐飲娛樂館：(KTV,電玩城)，(大型餐飲美食城);各品類目標(biāo)引進(jìn)品牌：-1F:超市（人人樂超市，沃爾瑪，卜蜂蓮花，屈臣氏，莎莎）；1F:KFC，黃金珠寶類（老鳳祥，中國(guó)黃金）男女鞋（達(dá)芙妮，鞋柜，依思Q，珂卡芙，意爾康，巨日，查理，皮爾卡丹等）化妝品（柏萊雅，雅芳，丹姿，美寶蓮，藍(lán)色，深藍(lán)，玉蘭油）飾品（非凡，手表眼鏡），銀行（西安銀行，郵政銀行，工商銀行，招商銀行，中國(guó)平安銀行）；2F-4F：（夢(mèng)舒雅，艾萊依,秋水伊人，歌莉婭，洛依鄰，百斯盾，巴黎地鐵，百圓褲業(yè)，波司登，，海瀾之家，愛登堡，七匹狼，美特斯邦威，以純，班尼路，真維斯，森馬，）運(yùn)動(dòng)休閑（李寧，安踏，361°，特步，鴻星爾克，康威，花花公子，捷安特，駱駝，佛倫斯潘，牧高笛）數(shù)碼家電（國(guó)美電器，數(shù)碼賣場(chǎng)，綜合營(yíng)業(yè)廳）；5F：兒童樂園（奇樂兒，悠游堂）孕嬰用品（樂友，小飛象，可愛可親）童裝童鞋（ABC，紅黃藍(lán)，大黃蜂，好孩子）文化用品（兒童攝影館，新華書店，晨光，真彩，步步高，小天才）家居（冬冬寶，圣諾瑪，博洋家紡）輕餐飲（安旗蛋糕，水吧，小阿妹米線，袁記肉夾饃，泡芙工坊）；6F：KTV（悅豪，歡樂迪，好樂迪），電玩城，大型餐飲（粗糧王，小六湯包，麻辣香鍋，小肥羊，鴨掌門，咕嚕魚，小楊烤肉，韶山?jīng)_，前門烤鴨）PS:以上為針對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)品牌進(jìn)駐情況定位品牌列舉，需系統(tǒng)性招商摸排后篩選規(guī)劃，以可行性為前提，品牌力提升為目標(biāo)。第二部分：招商工作流程項(xiàng)目工作要點(diǎn)工作標(biāo)準(zhǔn)管理控制責(zé)任人工作記錄1招商方案編制1.1編制依據(jù)①根據(jù)廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況分析和市場(chǎng)調(diào)研對(duì)廣場(chǎng)的定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃進(jìn)行評(píng)估，并形成報(bào)告運(yùn)營(yíng)部部長(zhǎng)批準(zhǔn)后，報(bào)總經(jīng)理審核②市場(chǎng)調(diào)研的信息收集與分析包括：市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告；商戶經(jīng)營(yíng)分析報(bào)告；引進(jìn)的目標(biāo)商戶的經(jīng)營(yíng)情況（包括商場(chǎng)分布、經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)、年齡段、價(jià)格帶等）。①招商方案由運(yùn)營(yíng)部部長(zhǎng)審核后上報(bào)總經(jīng)理審批。②運(yùn)營(yíng)管理部部長(zhǎng)負(fù)責(zé)組織實(shí)施，運(yùn)營(yíng)部部長(zhǎng)監(jiān)督實(shí)施，并實(shí)時(shí)匯報(bào)給總經(jīng)理。運(yùn)營(yíng)管理部部長(zhǎng)招商主管1.2方案內(nèi)容①經(jīng)營(yíng)分析；②招商條件、租金物管費(fèi)底線；租金遞增比例、合同年限、租金及履約保證金收取方式、裝修期、招商優(yōu)惠條件等；③效益評(píng)估及任務(wù)指標(biāo)：鋪位數(shù)量、面積、分鋪?zhàn)饨鸺白饨鹂偰繕?biāo)；④時(shí)間節(jié)點(diǎn)安排：從啟動(dòng)到完成整個(gè)過程的時(shí)間節(jié)點(diǎn)；1.3洽談①招商人員指標(biāo)分解，按品類業(yè)態(tài)分工，責(zé)任到人②招商資料準(zhǔn)備：包括招商手冊(cè)、商業(yè)鋪位平面圖、意向合同、租賃合同及附件、物管合同、補(bǔ)充協(xié)議、廣告位使用合同等。③培訓(xùn)招商人員統(tǒng)一招商說辭，其內(nèi)容應(yīng)與宣傳資料和招商手冊(cè)內(nèi)容保持一致，不得夸大事實(shí)。根據(jù)公司的租金標(biāo)準(zhǔn)與目標(biāo)商戶洽談。2商源儲(chǔ)備2.1收集整理①根據(jù)項(xiàng)目定位在本縣城及西安市乃至外埠搜尋目標(biāo)品牌。②至外埠引進(jìn)新的品牌。③填寫《品牌資源儲(chǔ)備表》，報(bào)運(yùn)營(yíng)部部長(zhǎng)審查、核準(zhǔn)。每季度第一個(gè)月5日前報(bào)招商總監(jiān)審核后備案。招商主管《品牌資源儲(chǔ)備表》2.2跟蹤更新①每月至少一次對(duì)目標(biāo)商戶進(jìn)行跟蹤。②每月填寫《品牌資源儲(chǔ)備表》，記錄跟蹤聯(lián)絡(luò)情況。2.3建立商戶檔案①填寫《主力店和非主力店商戶租賃臺(tái)帳》，內(nèi)容包括：商鋪數(shù)量、各商鋪面積、租賃期限等。按月更新并將更新后文件于每月5日前報(bào)招商總監(jiān)審核后備案?！吨髁Φ旰头侵髁Φ晟虘糇赓U臺(tái)帳》3商鋪招租3.1商戶接洽①了解需引進(jìn)品牌的經(jīng)營(yíng)情況、連鎖狀況、品牌定位、客戶群體。②依據(jù)公司批準(zhǔn)的租金條件進(jìn)行洽談。③確認(rèn)引進(jìn)品牌的資質(zhì)證明（商標(biāo)注冊(cè)證書、委托授權(quán)書、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、組織機(jī)構(gòu)代碼等）。④合同到期/提前終止前3個(gè)月與商戶商討續(xù)簽事項(xiàng)，或重新選擇客戶。①運(yùn)營(yíng)管理部部長(zhǎng)負(fù)責(zé)審核合同和相關(guān)合法手續(xù)。②嚴(yán)格按照公司下發(fā)的租賃條件進(jìn)行合同簽署。運(yùn)營(yíng)管理部部長(zhǎng)招商主管3.2合同簽訂①根據(jù)洽談的商務(wù)條款填寫《合同條款申報(bào)單》，待審批完成后按公司制式合同文本簽訂.②簽訂商鋪?zhàn)赓U合同時(shí)需簽訂《物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)協(xié)議》。③不使用制式合同文本的商戶，須報(bào)公司審批合格后方可簽訂。④簽發(fā)《合同簽訂交接單》。①按公司要求和規(guī)定流程，上報(bào)審批。②簽訂的租賃合同內(nèi)容必須與合同審批表的租賃條件一致，《物業(yè)管理服務(wù)合同》內(nèi)容不允許更改。③《合同條款申報(bào)單》審批完成后，即可流轉(zhuǎn)《合同簽訂交接單》，《合同簽訂交接單》審批完成后即可交鋪。餐飲商戶在合同簽訂前須完成工程條件的對(duì)接。運(yùn)營(yíng)管理部部長(zhǎng)3.3合同歸檔與分發(fā)①依據(jù)合同內(nèi)容建立租賃合同臺(tái)帳。②《租賃合同》及《物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)協(xié)議》復(fù)印件存檔。①《租賃合同》及《統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理合同》分別列入各商戶的檔案中。②非本部門的公司人員借閱需經(jīng)策劃運(yùn)營(yíng)部部長(zhǎng)同意。③非公司人員借閱須經(jīng)運(yùn)營(yíng)管理部部長(zhǎng)同意。招商專員總結(jié)，前期進(jìn)入后，前兩個(gè)月組建團(tuán)隊(duì)；分鋪割畫圖紙，搭建招商辦公室，準(zhǔn)備沙盤，外立面裝修方案，效果圖，招商宣傳冊(cè)，發(fā)布招商信息。前期工作完成后，開始洽談主力店，根據(jù)主力店特殊的基建要求，對(duì)基建進(jìn)行二次改造符合后，交付場(chǎng)地，簽到租賃合同。主力店洽談定向后，針對(duì)各樓層鋪位分割大小，由大到小招商填鋪。整個(gè)招商周期預(yù)計(jì)前期準(zhǔn)備（2月），招商主力店談判（3個(gè)月）。其它商戶談判5個(gè)月。第三部分：運(yùn)營(yíng)工作流程1.運(yùn)營(yíng)工作指引項(xiàng)目工作要點(diǎn)工作標(biāo)準(zhǔn)管理控制責(zé)任人工作記錄支持文件1營(yíng)運(yùn)人員管理和培訓(xùn)1.1規(guī)范①營(yíng)運(yùn)人員的儀容儀表規(guī)范參照商管總部人力資源部的規(guī)定執(zhí)行。②營(yíng)運(yùn)人員的服務(wù)規(guī)范參照《營(yíng)運(yùn)管理工作人員行為規(guī)范》見附件。的要求執(zhí)行。按月上報(bào)培訓(xùn)計(jì)劃表。運(yùn)營(yíng)部部長(zhǎng)《月度培訓(xùn)計(jì)劃表》《培訓(xùn)效果評(píng)估表》《營(yíng)運(yùn)管理工作人員行為規(guī)范》1.2培訓(xùn)①制定營(yíng)運(yùn)人員培訓(xùn)和業(yè)務(wù)發(fā)展計(jì)劃，經(jīng)總經(jīng)理審核后營(yíng)運(yùn)部和人力資源部留檔。②營(yíng)運(yùn)人員必須參加崗前入職培訓(xùn)，考核經(jīng)過后方可上崗。③營(yíng)運(yùn)部每月對(duì)所有營(yíng)運(yùn)人員進(jìn)行工作考核和業(yè)務(wù)懇談，就工作中的情況進(jìn)行及時(shí)地指導(dǎo)和培訓(xùn)。項(xiàng)目工作要點(diǎn)工作標(biāo)準(zhǔn)管理控制責(zé)任人工作記錄支持文件2商戶營(yíng)業(yè)員管理和培訓(xùn)2.1規(guī)范①著裝：品牌商戶的員工著裝遵從品牌公司的標(biāo)準(zhǔn)；多種經(jīng)營(yíng)商戶營(yíng)業(yè)員的著裝由營(yíng)運(yùn)部實(shí)際情況形成統(tǒng)一規(guī)范并執(zhí)行；②行為規(guī)范：具體要求參照廣場(chǎng)營(yíng)運(yùn)人員行為規(guī)范執(zhí)行；嚴(yán)禁詆毀其它同類商品和品牌；遵守其它由法律法規(guī)約束的行為規(guī)范等。運(yùn)營(yíng)部部長(zhǎng)《營(yíng)業(yè)員工作守則》2.2評(píng)估①營(yíng)運(yùn)部每季度結(jié)合優(yōu)秀營(yíng)業(yè)員的評(píng)比對(duì)所有商戶營(yíng)業(yè)員進(jìn)行評(píng)估，對(duì)優(yōu)秀營(yíng)業(yè)員按照公司的規(guī)定予以表?yè)P(yáng)和獎(jiǎng)勵(lì)；②對(duì)于不合格者，退回商戶公司，要求對(duì)方重新安排符合要求的人員上崗。2.3培訓(xùn)①所有營(yíng)業(yè)人員進(jìn)場(chǎng)前必須經(jīng)營(yíng)運(yùn)部審核，審核的內(nèi)容包括儀容、儀表、行為舉止、基本商業(yè)知識(shí)、健康狀況等；②營(yíng)運(yùn)部必須統(tǒng)一舉辦為期一天的營(yíng)業(yè)員進(jìn)場(chǎng)培訓(xùn)，培訓(xùn)的內(nèi)容包括：大唐中心廣場(chǎng)簡(jiǎn)介、商戶手冊(cè)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和行為規(guī)范、營(yíng)運(yùn)標(biāo)準(zhǔn)等；③培訓(xùn)結(jié)束后，營(yíng)運(yùn)部應(yīng)進(jìn)行考核，考核合格者方能上崗，不符合要求者，退回各商戶。2.營(yíng)運(yùn)部工作流程營(yíng)業(yè)階段工作內(nèi)容營(yíng)業(yè)前所有員工到齊,營(yíng)運(yùn)專員檢查員工出勤情況并督促員工整理好儀容儀表、店面衛(wèi)生、柜位貨品。晨會(huì)開始，內(nèi)容：①檢查儀表儀容；②心態(tài)、情緒調(diào)整；③士氣鼓動(dòng)；④昨天營(yíng)業(yè)情況分析；⑤布置任務(wù)，下達(dá)指標(biāo)；⑥公司指令下達(dá)。開門營(yíng)業(yè)前的檢查：1、照明是否已開啟；2、衛(wèi)生是否已完成；3、通道是否通暢；4、陳列是否規(guī)范，POP有否過期，標(biāo)價(jià)簽是否按商場(chǎng)要求統(tǒng)一擺放；5、迎賓播音是否準(zhǔn)備好。配合總值班經(jīng)理下達(dá)開門指令，準(zhǔn)備迎賓，開門營(yíng)業(yè)。營(yíng)業(yè)中巡視所屬?gòu)V場(chǎng)各區(qū)域，檢查清潔工作（包括店面、后廚、公共區(qū)域、衛(wèi)生間等），在迎賓期間，組織各商戶代表出店迎賓，站立于本店門口兩側(cè)或中間區(qū)域，帶領(lǐng)員工向顧客致意，待廣播迎賓詞播放完畢后統(tǒng)一鞠躬致意。員工檢查程序檢查、督促員工的出勤情況；安排員工的排班；檢查員工的儀容儀表，是否穿工服、帶工號(hào)牌；員工是否能達(dá)到工作標(biāo)準(zhǔn)；檢查新員工的作業(yè)情況。店面檢查程序a.臺(tái)面清潔無(wú)雜物，桌椅保持干凈，門窗玻璃要經(jīng)常擦洗，四壁無(wú)塵，清凈舒適。b.就餐區(qū)域周圍的垃圾污水要經(jīng)常清除對(duì)殘骨渣要及時(shí)清理，就餐區(qū)內(nèi)不要擺放雜物空酒瓶，掃帚、拖把、畚箕等清潔用具要放進(jìn)保管室。c.廚房灶臺(tái)、排煙罩、地面等處勤沖洗、勤打掃，做到無(wú)油垢，無(wú)灰塵，清潔明亮。d.就餐區(qū)通道，工作區(qū)要采取有效措施消滅四害。f.禁止生產(chǎn)腐敗變質(zhì)、油脂酸敗，霉變、生蟲、污穢不潔、混有異物的食品。g.員工應(yīng)經(jīng)常保持個(gè)人衛(wèi)生，工作前必須將手洗凈，穿戴清潔的工作服、帽。4.廣場(chǎng)設(shè)施檢查程序走道是否暢通無(wú)阻；招牌射燈及店內(nèi)燈光是否正常；C、空調(diào)、廣播設(shè)備是否正常運(yùn)行。問題處理程序：如遇員工突然請(qǐng)假不來上班，在人手不夠的情況下，馬上聯(lián)系下一班人員或叫人提早上班；如遇賣場(chǎng)線路發(fā)生故障或停電等，須馬上聯(lián)系工程部進(jìn)行維修；處理顧客的投訴，如投訴員工服務(wù)態(tài)度，應(yīng)及時(shí)向顧客道歉，并嚴(yán)肅處理員工，如遇質(zhì)量投訴，應(yīng)仔細(xì)聽取意見，并做記錄，請(qǐng)顧客重新調(diào)換新的貨品，直至顧客滿意；處理完突發(fā)事件后，需確保廣場(chǎng)的正常工作，每日不定時(shí)到收銀處察看營(yíng)業(yè)狀況，對(duì)照以往情況進(jìn)行分析，并及時(shí)提醒，鼓勵(lì)員工；在銷售過程中，營(yíng)運(yùn)專員必須時(shí)刻觀察員工服務(wù)態(tài)度，工作面貌等是否符合要求并留意進(jìn)出顧客；6.銷售分析程序每天的營(yíng)業(yè)額；每天到店的客人數(shù)量；顧客的平均購(gòu)物金額；暢銷品類