西安高端時(shí)尚住宅項(xiàng)目營銷策劃及銷售執(zhí)行報(bào)告含案例

xx項(xiàng)目營銷定位報(bào)告西安的魅惑秦漢向北大唐向南歷史在咸陽塬上現(xiàn)代在西高新里今天站在西安就是站在曾經(jīng)世界的中央今天站在西安夢(mèng)回大唐感受另一種時(shí)尚歡迎你回到西安回到周秦漢唐回到骨子里的中華民族源點(diǎn)西安人的情結(jié)天子腳下的公卿后裔五千年的儒學(xué)傳承附庸風(fēng)雅的生活態(tài)度西安人有著獨(dú)特的中國風(fēng)骨濃烈的民族主義浪漫情結(jié)在今天的城市中他們既執(zhí)著于回歸大唐盛世的輝惶又偏愛著現(xiàn)代都市的國際風(fēng)情進(jìn)則與世界同步退則回歸中國的浪漫他們是獨(dú)特的西安原素問題這樣一座城市，這樣一群人，他們需要一個(gè)什么樣的家？目錄第一部分：區(qū)域價(jià)值挖掘第二部分：客戶體系梳理第三部分：項(xiàng)目整體定位第四部分：銷售推廣策略第一部分：區(qū)域價(jià)值挖掘中本案宗地位于西安市雁塔區(qū)大寨路與團(tuán)結(jié)南路交匯處東南側(cè)，中華世紀(jì)城小區(qū)北端。地塊北臨大寨路，西接團(tuán)結(jié)南路，南面是中華世紀(jì)城小區(qū)，東面是中華世紀(jì)城F地塊。區(qū)域價(jià)值梳理西高新——西安最早開發(fā)的城市新區(qū)，最具國際現(xiàn)代都市感的區(qū)域西安高新區(qū)1991年3月被國務(wù)院首批批準(zhǔn)為國家級(jí)高新區(qū)?？萍紕?chuàng)新競(jìng)爭(zhēng)力位居全國107個(gè)開發(fā)區(qū)第三位：

國家排名前三：

1.北京高新區(qū)2.上海高新區(qū)

3.西安高新區(qū)西部排名第一：

1.西安高新區(qū)2.成都高新區(qū)3.重慶高新區(qū)西安高素質(zhì)、高科技、高收入人群聚居地區(qū)域價(jià)值梳理xx——西安原富階層商務(wù)生活圈本案xx楓葉新都市CBDxx東接CBD核心，西連高新首個(gè)40萬平米中產(chǎn)階級(jí)居住社區(qū)——楓葉新都市。西安第一批富裕階層、當(dāng)代階層、中產(chǎn)階層聚居地區(qū)域價(jià)值梳理唐延路——西安二次創(chuàng)業(yè)CBD中央大道本案唐延路高尚居住區(qū)新CBD唐延路北起西南二環(huán)，南通二次創(chuàng)業(yè)新CBD眾多大企業(yè)入住，一線商務(wù)帶勢(shì)成。西安知名外企、IT業(yè)、上市公司等商務(wù)核心區(qū)區(qū)域價(jià)值梳理西南二環(huán)與昆明路

——快速通達(dá)城市各區(qū)域本案昆明路至機(jī)場(chǎng)20分鐘勞動(dòng)路商圈昆明路至機(jī)場(chǎng)，商務(wù)出行通道南二環(huán)至商業(yè)中心區(qū)，商務(wù)應(yīng)酬通道唐延路至CBD核心，商務(wù)工作通道西部城市交通大動(dòng)脈，融會(huì)貫通的城市核心區(qū)南二環(huán)商務(wù)交際帶高新CBD商務(wù)工作區(qū)區(qū)域價(jià)值梳理唐城墻遺址公園與牡丹苑

——雙園環(huán)繞的城市核心生態(tài)區(qū)區(qū)域價(jià)值梳理唐延居住區(qū)——西高新第一高尚居住生活區(qū)2001年，西安首個(gè)城市豪宅項(xiàng)目落戶高新唐延路。群賢莊以張錦秋大師作品，城市核心區(qū)罕有的退臺(tái)式花園洋房，當(dāng)年全市最高價(jià)格，吸引了西安眾多名家入住其中。繼而后續(xù)開發(fā)的錦都花園、中海華庭等高檔公寓項(xiàng)目，奠定了唐延居住區(qū)成為西高新，乃至西安全市第一高尚居住版塊。與曲江比肩的高新第一高尚居住區(qū)區(qū)域價(jià)值梳理高新第一高尚居住區(qū)核心——高尚住區(qū)環(huán)繞，未來商業(yè)中心區(qū)本案中海華庭群賢寒莊錦都花園周邊予高檔聲社區(qū)場(chǎng)環(huán)繞正對(duì)性中央饅首座20萬商飲業(yè)中稱心配笛套緊鄰冊(cè)未來唯唐延炊路遺鐮址公字園地訓(xùn)下商鈔業(yè)中需心出則嗓國際獲大都煉會(huì)的堵繁華冊(cè)，入辟則高欺尚生肚活區(qū)奮的私賢享?xiàng)髁秩A府紫薇宅臻品區(qū)域柱價(jià)值胃梳理漢朝勵(lì)中央徐馳道湖，唐懇代群爺賢故出地——皇子懷腳下圖，仕蹄居思桐想的司精神訪內(nèi)核漢唐份中央仙馳道周秦科漢唐斬四朝鬼皇城模圍合宣的中補(bǔ)心漢長(zhǎng)機(jī)安城言南城訓(xùn)門安陷門外話中央問馳道散（帝湯王道鏈）直通步團(tuán)結(jié)賊南路沃，漢評(píng)代禮球制宗猛廟所遭在地釣。群賢炒坊是吐唐代反公卿暢子弟貸上京釣趕考獨(dú)匯聚脫地唐時(shí)毒周邊捆遍布自書院別會(huì)館泊，士格大夫殿文化算發(fā)源腥地物理喪價(jià)值奏：城思市核弱心人文姐價(jià)值堤：中蛙央馳洋道漢唐栽馳道種踞中性而居問稠題區(qū)域標(biāo)價(jià)值什如此究明顯奴，我傘們應(yīng)王該怎歲樣利撇用這討一優(yōu)包勢(shì)資委源，將x砍x項(xiàng)鈴目定冰位為剃何種喉檔次把的產(chǎn)地品形折象？營銷念工作沿開始垃前的費(fèi)思考索：項(xiàng)滲目的路座標(biāo)平價(jià)牢舒適跑住宅尋？高檔綱城市鬼公寓皮？高檔城市公寓高新第一高尚居住生活區(qū)區(qū)域開發(fā)接近尾聲，土地稀缺xx項(xiàng)目規(guī)模適中，品質(zhì)純粹130-180平米高總價(jià)產(chǎn)品高新二十年原富人群的生活品質(zhì)升級(jí)平價(jià)舒適住宅土地價(jià)值不能得到最大化體現(xiàn)區(qū)域價(jià)值利用不夠充分超低單價(jià)確保大戶型產(chǎn)品平價(jià)出貨社區(qū)品質(zhì)感降低吸引客群層次降低，周邊可對(duì)比項(xiàng)目增加xx剃八局積xx務(wù)項(xiàng)目問庸題區(qū)域語市場(chǎng)遠(yuǎn)環(huán)境近與競(jìng)攜爭(zhēng)關(guān)銀系，潮是否盆支持陰項(xiàng)目倍做高攝端城拍市公斯寓？觀其草外市場(chǎng)定競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域輔板塊么房地個(gè)產(chǎn)市拳場(chǎng)表撐現(xiàn)為氏：區(qū)域勻市場(chǎng)伯環(huán)境①區(qū)域也目前雕在售誰高端押公寓效項(xiàng)目駛較少本案軌入市捏可形乳成一限定的證產(chǎn)品蜘差異曲競(jìng)爭(zhēng)脊優(yōu)勢(shì)紅，要姻憑借壘產(chǎn)品膨稀缺甩性（2梯2戶/3戶）積支撐星較高危價(jià)格跡。項(xiàng)目名稱建筑形式平層布局主力戶型銷售均價(jià)高新楓林華府一期1棟小高層、10棟高層、1棟多層多層1梯4戶、小高層1梯2戶、高層1梯3戶98-1725300元/㎡昆明花園一期高層高層1梯3戶、1梯4戶79-1265300元/㎡區(qū)域溪高端兩項(xiàng)杯目一叔期均賞為現(xiàn)鵝房狀售態(tài)，童現(xiàn)房12申6-蒜13藍(lán)0平米壁三房毯存量學(xué)不多竄。20火09年下駐半年練以小盒戶型緞推售蘋為主饅。區(qū)域怕市場(chǎng)漁環(huán)境②區(qū)域擠平價(jià)判項(xiàng)目再較多牲，價(jià)沙格戰(zhàn)歌較為潮激烈本案雜品質(zhì)手明顯堂優(yōu)于警區(qū)域稻平價(jià)握樓盤臘，有祥利于非項(xiàng)目阿以高滿端公踐寓形妹象營曾銷推裳廣。區(qū)域濤平價(jià)區(qū)域島平價(jià)械樓盤獄均價(jià)調(diào)徘徊愈在45臨00元左貼右。個(gè)別境項(xiàng)目貝對(duì)本石案形冠成一羊定的知價(jià)格降競(jìng)爭(zhēng)菜。項(xiàng)目名稱建筑形式平層布局主力戶型銷售均價(jià)黃金嘉園高層高層1梯10戶55-1354300元/㎡東方米蘭高層高層1梯4戶95-1584900元/㎡卡布奇諾高層高層1梯10戶59-1284500元/㎡區(qū)域塵市場(chǎng)排環(huán)境③區(qū)域自市場(chǎng)紐奉目前12洞0平米仇以上堆大戶素型存供量較畏多，五有一芹定競(jìng)換爭(zhēng)壓半力區(qū)域刺大戶怒型銷潤售受跨市場(chǎng)娛環(huán)境醬影響烈有一塞定難糾度，重本案依需比忌其它邪項(xiàng)目嘆調(diào)性屢推廣絕更高朱端，在客浮戶心聰理上液形成大高性亞價(jià)比材的價(jià)摘值認(rèn)爆同，影從而勒快速引去化浴產(chǎn)品臺(tái)。區(qū)域斃市場(chǎng)災(zāi)目前檔在售12博0平米絹以上缺戶型辣存量往表項(xiàng)目戶型面積在售存量（套）東方米蘭127-128821598517023286（躍層）14合計(jì):127-286204楓林華府128-140265146217241躍層（160-300）17合計(jì)128-300325昆明花園1249黃金嘉園1241113621卡布奇諾公館12765共計(jì)635

銷售套數(shù)銷售面積銷售金額銷售均價(jià)套均總價(jià)套均面積楓林華府21117043.41858738645038.538406985.181昆明花園14913768.57644915954683.972432829.592東方米蘭13611777.14548161294654.452403059.887黃金嘉園666952.67275290013959.486417106.1105卡布奇諾635768.28257627944466.287408933.292美立方705637.29244247994332.72348925.78120襖09年一相季度脊，區(qū)雷域內(nèi)練主力柄在售葡樓盤凝共計(jì)賠銷售69攏5套，膛其中91企%銷售英套均喊面積費(fèi)為81騙-9綠2平米慌小戶狐型，做套均總價(jià)繡基本科集中止在40萬左牽右。區(qū)域荒市場(chǎng)序環(huán)境④區(qū)域夕未來餃潛在紋放量向巨大互，且蔑同質(zhì)插化嚴(yán)納重?fù)屨挤κ袌?chǎng)碌時(shí)機(jī)頌，先偷入為慕主。結(jié)利用邊田忌吹賽馬浪原則雅，與鋼競(jìng)爭(zhēng)艱項(xiàng)目溝打時(shí)聽間差伶、產(chǎn)更品差停、價(jià)這格差區(qū)域廉未來膨放量咽巨大現(xiàn)，同靜質(zhì)產(chǎn)僻品競(jìng)鋼爭(zhēng)激跡烈。知己北知彼融僑·中央半首座焦項(xiàng)目糞與本獎(jiǎng)案對(duì)醬比的堅(jiān)六大解競(jìng)爭(zhēng)繡點(diǎn)：規(guī)模兇：80萬平時(shí)米總昨建面辟，容糞積率3.暴5，紀(jì)61萬住隙宅，21萬商既業(yè)配謎套。產(chǎn)品彎：一求期兩艷幢27至33層高賄層，2梯4戶，70西-1把20平米脫區(qū)間紐奉，毛懶坯交嚴(yán)房。景觀聾：重慶朋聯(lián)眾劑景觀殿設(shè)計(jì)謝（龍香湖）打，一菠期55畝景料觀示系范區(qū)御呈現(xiàn)讀。配套庭：20萬商去業(yè)配園套，愿五星舅級(jí)酒場(chǎng)店、防商業(yè)搶、寫里字樓尤，有會(huì)意引諸進(jìn)沃奧爾瑪盤、與擴(kuò)萬達(dá)談?chuàng)u合作思。品牌撒：孩融僑墨已在頌西安技開發(fā)姐過80萬平手米社敲區(qū)，棍有一扇定影槍響力鞋。知己的知彼問勺題如何性應(yīng)對(duì)夸區(qū)域純市場(chǎng)狠潛在界的競(jìng)董爭(zhēng)？市場(chǎng)續(xù)對(duì)比梨攻堅(jiān)或戰(zhàn)市場(chǎng)公對(duì)比紀(jì)攻堅(jiān)棉戰(zhàn)市場(chǎng)抱對(duì)比貌攻堅(jiān)割戰(zhàn)市場(chǎng)袋對(duì)比翼攻堅(jiān)酬戰(zhàn)區(qū)域透市場(chǎng)節(jié)結(jié)論綜合仙評(píng)估祖市場(chǎng)田環(huán)境殊后，紙本案由做為魚高端蒸城市糊公寓駝的定劈燕位是心可行隸的：市場(chǎng)慨競(jìng)爭(zhēng)許雖然憂激烈底，但職區(qū)域副內(nèi)缺擔(dān)少規(guī)料模適準(zhǔn)中的余純粹淋高端出公寓乒項(xiàng)目區(qū)域備內(nèi)雖雖然未攏來同勉質(zhì)化爛產(chǎn)品趟有一古定放轎量，警但整斷體區(qū)為域價(jià)阿值提衰升給翠本案悶提供軟充裕妖的升榆值空峽間目前斷市場(chǎng)竿雖然謹(jǐn)以鋼咽性需袍求的迫低總努價(jià)小代戶型元出貨即為主扒，但拾區(qū)域插對(duì)高現(xiàn)端公好寓的需求臣依然挪存在籮，且呢在一策定時(shí)討間內(nèi)胖即將現(xiàn)爆發(fā)溉。第二癢部分饒：客懶戶體膜系梳包理xx吼項(xiàng)目癢，位沾居高胡新第秤一高魂尚居敲住區(qū)然域的板核心閱，天惱生注蘇定他斤將吸魚引的冷是西摟高新蜓特有鼓的原忠富階旨層購冠買群果。地緣張?zhí)卣髌蜎Q定數(shù)我們懲的客售戶來誓自高欠新唐延淺路xx科技涌六路丈八桿東路第一困高尚惕居住劈燕區(qū)私企怎業(yè)主鞭城市攻官邸楓葉逃新都被市原富映居住浸群楓林才綠洲蘭亭訊坊楓林剖意樹中高姜層管軍理者中產(chǎn)分階級(jí)沿生活療區(qū)金泰棵假日隨花城融僑支馨苑白領(lǐng)斯及外憑來層生活賴圈商務(wù)鴉出行狂、應(yīng)邪酬交折際交通繼便利仆、進(jìn)測(cè)退自據(jù)如城市開生活許、國洲際現(xiàn)惰代對(duì)客聯(lián)戶的煙認(rèn)知惹、與厭客戶翁的對(duì)嗓話客戶余行為石特征食描述33沙-4選5歲中認(rèn)青年側(cè)，西面安本減地人嬸為主工作撲或居智住在俗高新負(fù)，高只新區(qū)栗的原底富階希層當(dāng)代佩高知塘商人之，智括力創(chuàng)閱富型周企業(yè)真主三至贈(zèng)五口夫之家旱，給駕全家妨舒適迷富裕座的生索活環(huán)策境喜歡蛛一切只新鮮前的、踢高檔黎的、斤奢華鵝的消升費(fèi)品需要物城市總帶給覆他的甲便利眉與豐膏富多表彩社交舟是生縱活中君重要虹的組撓成部辯分對(duì)國膚際化靈都市混生活視高度千依賴但骨叼子里罰卻認(rèn)贈(zèng)為只且有中珍國的傅才是豈真正半有價(jià)貧值的客戶為認(rèn)同鐮的文字化取債向山河朱千里恥國，城闕泰九重翻門。不睹例皇居輩壯，安知撞天子駛尊。駱賓礙王在一士次次林恢復(fù)甚性建灰設(shè)中贏重塑獅中國逆文化珠的榮陜光經(jīng)11吉00年，化歷13朝。才能諸得識(shí)糟泱泱魯大國浙之華駕滋。只有母西安緞人，在固淹守著忌千年迫傳承喬下來撿的、原汁自原味恥的、輝煌鏡的中霞國元匆素。50描00年帝廚都的刮貴族傻后裔固血統(tǒng)——拴——骨子紹里的蠻貴氣公卿舞階級(jí)奸為官脖入仕設(shè)的榮參耀——濤——骨子鎮(zhèn)里的閑榮耀中國圍士大際夫傳椅統(tǒng)文謎化的禿底蘊(yùn)——跳——骨子擠里的隆執(zhí)著中國軟風(fēng)骨西安涂原素客戶木普遍躍的消梨費(fèi)心孩理實(shí)戰(zhàn)侮經(jīng)驗(yàn)鉛的總障結(jié)眼見渴為實(shí)精打賺細(xì)算裙帶派關(guān)系西安如不能恐靠概劇念賣握房子腦，客樂戶只煩為他教看到掌的真婚實(shí)的策東西商埋單眼見拐為實(shí)西安償客戶勇精打納細(xì)算私，買讀房子狼圖實(shí)登惠精打話細(xì)算萬科來新地興城14岔3平米辮三居贈(zèng)送針?biāo)拇笙腼h窗乞面積西安貞客戶倍愛面比子重座關(guān)系慶，買搶房更喚重視帳朋友丈的推積薦客戶帶特征龍湖燒項(xiàng)目乘在20泛08年成爪交的10姨0位業(yè)壘主中控，有50位（49憂%）是通幅過朋薦友介釀紹和倘老業(yè)題主的踢推薦株而成隙交的象。裙帶賊關(guān)系問烤題怎么柱解決描西安茫客戶住普遍峽存在起的消丟費(fèi)心漲理這揉三大夜難關(guān)酬？主賣暖場(chǎng)的瞎打造理性棒的顧浩問營遇銷服哭務(wù)分銷疑的獎(jiǎng)艦勵(lì)政給策眼見仿為實(shí)精打史細(xì)算裙帶蕩關(guān)系一個(gè)蛙主賣茂場(chǎng)：儀式忽感強(qiáng)辭的劇糠場(chǎng)情瘡景進(jìn)喇入式釀營銷籠場(chǎng)所需要材在區(qū)交域競(jìng)擊爭(zhēng)中允與眾底不同籌，脫墊穎而匯出需要溜珍惜額每一杯個(gè)客章戶口洽口相賤傳的浴機(jī)會(huì)需要賣傳遞杠高尚驅(qū)住宅淹氣質(zhì)箱內(nèi)涵尿，形飽成準(zhǔn)搖客戶部的價(jià)短值認(rèn)希同。延伸慰感、晶儀式關(guān)感強(qiáng)紐奉的入抗口景觀免通廊觀景鮮電梯艘式放秘映室接待傳前臺(tái)進(jìn)入鴨式沙療盤區(qū)與人魯同高零沙盤發(fā)模型景觀仙背景望墻進(jìn)入茄園林斤體驗(yàn)勺區(qū)進(jìn)入印樣板而間進(jìn)入噴品牌死展示啟實(shí)驗(yàn)?zāi)w工房進(jìn)入羅二層擦空間進(jìn)入纖洽談他區(qū)進(jìn)入睡貴賓土簽約范室工程鼓形象笨支持利用負(fù)最東聚側(cè)32層高庭層的姥東單門元，梯做實(shí)研景樣迅板間奇（20層左惕右）績(jī)可觀者唐遺幅址公漲園主賣宗場(chǎng)的若打造理性眉的顧危問營縮慧銷服盛務(wù)分銷壟的獎(jiǎng)億勵(lì)政厚策眼見貸為實(shí)精打屋細(xì)算裙帶傷關(guān)系在沒筍有面礎(chǔ)積贈(zèng)鋼送的仁情況煙下銷售襪過程跟中更熟應(yīng)該躬強(qiáng)調(diào)臟項(xiàng)目的服惕務(wù)價(jià)臟值與森未來脖的升挺值空餓間銷售羽流程字中應(yīng)樹把握芬理性阻分析襪與顧問驚式營搞銷的慣技巧棵。銷售劃培訓(xùn)糊－－龍招待晝儀式憲的功嫩能要朋素：放松最－悄沒拒有外駁人，艦沒有敗公務(wù)葉，沒掌有商那務(wù)，綁只有燭趣味思索孔－憂沒拘有目況的，腥沒有蘋方案餓，沒騎有計(jì)任劃，這只有學(xué)創(chuàng)意分享營－叫沒寨有語礎(chǔ)言，冊(cè)沒有票必要懼，沒壁有觀蜂點(diǎn)，這只有喚感覺談笑燭－損沒承有題您目，哭沒有好主角哄，沒旅有意但義，籃只有橡友情品嘗庫－洪沒有善限制醉，沒總有重備復(fù)，難沒有鉤偽裝壓，只營有味粒道SC由IE勿NS鈔E科學(xué)磚和理李性的莖方法裙，以樸工程聚師的膝口吻伏，休闡釋組本項(xiàng)躁目的次科技蒙含量拜及功洲能HI裙ST母OR腰Y邏輯亡和歷暖史的埋態(tài)度賓，以恩社會(huì)偵學(xué)家祥的見蔑識(shí)，感勾勒住本項(xiàng)納目的桃社會(huì)格功用巨及意摧義AR止T藝術(shù)竟和超呈驗(yàn)的漂精神匆，以攜人文潤學(xué)者筍的直遷覺，釋闡釋適本項(xiàng)宮目的哈想象蛾空間神和內(nèi)叛在價(jià)抹值VI意EW經(jīng)濟(jì)域和財(cái)?shù)胃坏氖暯堑?，以叫精算辜師的并?jì)算饒，告垃之本陜項(xiàng)目屑的升楊值潛鍛力讓客匆戶在懸參觀池、購潑買、角裝修趣、入饞住等惰過程宴中，聲感受渡到顧廁問式像的理聽性客爸戶服將務(wù)：設(shè)計(jì)扶顧問裝飾仇顧問高科愁技顧學(xué)問飲食味顧問健康擾顧問娛樂取顧問文化羽顧問旅行筑顧問收藏葬顧問銷售暫培訓(xùn)跡－－曲客戶嗓服務(wù)主賣挨場(chǎng)的情打造理性堂的顧謙問營蔬銷服蹈務(wù)分銷渣的獎(jiǎng)戚勵(lì)政捧策眼見吧為實(shí)精打饑細(xì)算裙帶漠關(guān)系最大扯化擴(kuò)急大潛武在客卡戶接稿觸面擴(kuò)大客源接觸面高檔蹤蝶商場(chǎng)錄外展高新悼寫字朗樓巡蜂展真愛精會(huì)所蘋外展大型裕超市若外展大客肥戶大即企業(yè)湯專場(chǎng)照推介特別扇策劃陜西樹華遠(yuǎn)然高端勉客戶腹資源饞庫活分動(dòng)營仇銷珍視戲每一遵位客菊戶可和能為桂項(xiàng)目疊帶來右的利舅益陜北溫州團(tuán)購風(fēng)分銷外埠茶分銷周邊耗大企冤業(yè)老帶然新分塘銷業(yè)主轉(zhuǎn)介透紹個(gè)人怨合作壞者發(fā)展洋下線全民建樂售全民愁樂售務(wù)實(shí)裳的品喊牌形有象品牌齡效應(yīng)品牌揭是把康雙刃秧劍，棒本項(xiàng)碌目初危期時(shí)深品牌讓認(rèn)可耍度不經(jīng)夠高財(cái)。我裙們希掀望一焰方面通過隱項(xiàng)目郵賣場(chǎng)貴內(nèi)部命的實(shí)鉆驗(yàn)工動(dòng)房體階現(xiàn)項(xiàng)俱目品挑質(zhì)，狀另一法方面郊通過那工地川現(xiàn)場(chǎng)管理載，讓勒客戶葛感受肝到x廳x品豪牌的究特點(diǎn)深。同時(shí)悲，我逗們還攻希望罷通過流一系電列客蔽戶公鍛益化蛇活動(dòng)池，塑開造x甩x品露牌的蜜另一種企當(dāng)業(yè)形喘象，籮也同軌步完搜成我困們的乏客戶腰積累巧工作李。西安比首家茫青少蛇年國朽際交豪流會(huì)權(quán)所xx副杯青峰少年驢高爾彼夫表久演賽xx肅杯青割少年先網(wǎng)球端集訓(xùn)君夏令魚營xx默雅思裙英語別系列揪講座xx尸青少糟年馬歡術(shù)培雄訓(xùn)班第三掙部分耀：項(xiàng)溪目整向體定餅位市場(chǎng)支持產(chǎn)品支持客戶支持價(jià)格支持項(xiàng)目整體定位市場(chǎng)支持產(chǎn)品支持客戶支持價(jià)格支持項(xiàng)目整體定位市場(chǎng)支持產(chǎn)品支持客戶支持價(jià)格支持項(xiàng)目整體定位純板·寬宅·新中更式住量區(qū)15萬平災(zāi)米聯(lián)客板圍間合社藏區(qū)13蠅.4壩8米進(jìn)算深，鑄西安億最薄疏板11別.7米面盤寬全幫明戶庸型立面棄：新券中式蘿回形敞紋園林銜：風(fēng)鉤水主揚(yáng)題戶型尤：居壤中守彈正內(nèi)外修雙修·品質(zhì)宅大宅龍歸露大?！约y園林群龍問歸海午，無銳首，鄙吉潛龍擾勿用見龍贈(zèng)在田龍槐——飛龍淺在天龍歸巷大海3套頂仇層大鬼平獨(dú)淋立包貫裝推庫介PE沿NT員HO元US稿E·金裝首大宅市場(chǎng)支持產(chǎn)品支持客戶支持價(jià)格支持項(xiàng)目整體定位需要華的項(xiàng)等目氣朝質(zhì)：中國固傳統(tǒng)斗貴族序氣質(zhì)鼓的雍搜容需要跑的居算住文初化：中國簡(jiǎn)傳統(tǒng)克士大島夫文欠化的憶居住脾哲學(xué)需要示的生滴活品興質(zhì)：新中托式官枯邸的物生活競(jìng)禮儀市場(chǎng)支持產(chǎn)品支持客戶支持價(jià)格支持項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目整體定位第四棚部分悅：銷釋售推憂廣策四略我們編的營嫁銷目或標(biāo)與杯策略產(chǎn)品類型總建面積單價(jià)總貨值住宅154000平米55008.47億商業(yè)4000平米1.5萬0.6億車位540個(gè)10萬0.54億總計(jì)9.61億整盤9.瘦61億，住宅證部分貨值保實(shí)現(xiàn)8.洲47億最高商階段炮均價(jià)行突破60之00元全盤貝實(shí)現(xiàn)22個(gè)月雁營銷喊周期罵，20屋11年7月底之前售催磬實(shí)現(xiàn)拴整盤千均價(jià)55見00元我們脂的目維標(biāo)蓄水曲期認(rèn)籌恐期首次拘開盤全年抄強(qiáng)銷清盤毛沖刺涂期9月進(jìn)晚駐賣甚場(chǎng)，匙開始否客戶皺認(rèn)籌10月首歐次放跡盤，09年完井成18允%，約1.漠5億20興10年，喊完成果換簽60護(hù)%，約5億20殼11年7月底嶺前最妙后沖熟刺，濟(jì)完成華換簽22忌%，約1.躍88億09年7月開釘始客屯戶蓄剖水區(qū)域廟重點(diǎn)盈樓盤燦銷量樂參考日期銷售套數(shù)銷售面積銷售金額銷售均價(jià)2006年12月11411561.023810318032962007年全年68277201.1331672181241032008年全年36935668.3819112380253582009年1-4月26720087.07999145364974總計(jì)28個(gè)月1432144517.66458633304469高新·楓林恐華府28個(gè)月演銷售墊期，趁總計(jì)霧銷售14催.5平米帥；其漂中最村佳銷妙售期20鑼07年銷丸售均惡價(jià)達(dá)53足58元，殖總銷抽額達(dá)3.農(nóng)17億。銷售書實(shí)施幸策略入市節(jié)奏高報(bào)潑低開先慢害后快低開欺高走全案價(jià)格翁實(shí)現(xiàn)羨策略09年7月09年9月09年10月09年12月10年3月10年6月10年9月10年12月11年7月11年3月53項(xiàng)00不公療布價(jià)抹格51眾4052覺5053稻0053個(gè)8054仰3056毯0057占0060猾00全案:低開晴高走開盤:高報(bào)謠低開提價(jià):先慢祥后快均價(jià)52餃80均價(jià)54花50均價(jià)60則00均價(jià)57表50攪-5抹89等0均價(jià)51澡40A反A反A反AAAAB2B3B3EECCCCCA起價(jià)弓單元A最高槳價(jià)單徒元B高價(jià)拆單元C高價(jià)斑單元社區(qū)喪最高叢價(jià)單生元樓號(hào)單元套數(shù)總建筑面積（平方米）樓座均價(jià)樓座總貨值G-12單元18621734.725450118454224G-2a3單元29033656.245450183426508G-32單元18621734.725280114759321.6G-43單元10815623.58575089835585G-53單元9315000600090000000G-62單元132180005890106020000G-72單元25628251.525130144930297.6總計(jì)12511540005502847425936價(jià)格軋實(shí)現(xiàn)軋策略09年7月09年9月09年10月09年12月10年3月10年6月10年9月10年12月11年7月11年3月53金00不公丸布價(jià)故格51根4052吉5053滿0053籠8054知3056嬸0057盒0060狡00價(jià)格鑰釋放試探睛市場(chǎng)微漲枯價(jià)格補(bǔ)貨成促銷低價(jià)導(dǎo)開盤特惠航促成價(jià)格業(yè)平緩新產(chǎn)羊品試田水高價(jià)泰補(bǔ)貨稀缺遞產(chǎn)品沖高宗清貨珍藏嘆大宅09年低網(wǎng)價(jià)入巡壽市，嚴(yán)小幅弓慢漲運(yùn)，確常保完扎成1.仆4億銷汁售額銷售周期銷售比例漲價(jià)均價(jià)銷售面積總貨值09年5%

51407622.60939180210.266%0.5%51669147.130847251333.577%0.5%519210671.652655402188.6110年5%0.5%52177622.60939770856.835%0.5%52447622.60939969711.115%0.8%52867622.60940289468.85%0.8%53287622.60940611784.555%0.8%53707622.60940936678.835%0.8%54137622.60941264172.265%0.8%54577622.60941594285.645%1%55117622.60942010228.495%1%55667622.60942430330.785%1%56227622.60942854634.085%1%56787622.60943283180.435%1%57357622.60943716012.2311年5%1%57927622.60944153172.355%1%58507622.60944594704.084%1%59096098.087236032520.894%1%59686098.087236392846.14%1%60286098.087236756774.56

100%

550215400084742593610年價(jià)膽格漲惠幅先濤慢后釋快，應(yīng)完成5億銷償售額11年價(jià)僅格均總勻上示漲，剖完成2億銷非售額銷售鐘推貨虛說明單元數(shù)量戶型1戶型2戶型3戶型4總套數(shù)平層布局放貨策略說明A單元及A單元反7個(gè)單元88123138

642套2梯3戶貨量最多，分布各時(shí)段補(bǔ)貨，各階段低價(jià)沖量B1單元1個(gè)單元89

141

116套2梯4戶配合C單元，利用南向小戶型提價(jià)B2單元及B2單元反2個(gè)單元89123141

256套2梯4戶配合A單元，做貨源補(bǔ)充C單元5個(gè)單元

145

170套2梯2戶2010年主力推貨，提價(jià)提質(zhì)E單元2個(gè)單元

14118767套2梯2戶

2011年沖刺，稀缺貨品保價(jià)大平層

230-2503套2梯1戶2011年放貨，豪宅惜售銷售獲放盤莖策略123蓄水船期：1-蹄3號(hào)單閥元，聞低