沈陽房地產(chǎn)大盤項目營銷推廣提報方案戰(zhàn)略與策略

xx城營銷推廣提報方案2008－07－06目錄ContentsPart1

：市場研究Analyse板塊閱讀/競爭閱讀/消費者分析Part2

：戰(zhàn)略與策略Strategies戰(zhàn)略前思考/營銷戰(zhàn)略/營銷定位/營銷策略Part3

：推廣StrategiesPlan

Part4

：創(chuàng)意IdeaLOGO/VI系統(tǒng)延展/廣告調(diào)性示意推廣計劃/攻勢風暴/媒體費用估算/推廣階段戰(zhàn)術(shù)安排PartOne市場研究1、板塊閱讀

2、競爭分析

3、消費者分析沈陽奧體中心沈陽會展中心21世紀廣場理工大學天水e城SR新城首創(chuàng)·國際城新華國際公寓億豐時代廣場沿海國際中心泛美華庭五里河商務區(qū)中央商務區(qū)大學城區(qū)產(chǎn)業(yè)區(qū)渾南新區(qū)特征渾南新區(qū)特征

板塊發(fā)展特征：新城區(qū)、高新區(qū)、物流區(qū)成為它的功能定位。這里的總體布局是“一廊、兩翼”版塊大事記：初創(chuàng)起步階段（1988年—1992年）

發(fā)展提高階段（1992年—2000年）

新區(qū)建設(shè)階段（2001年1月—至今）版塊規(guī)劃：按照總體規(guī)劃，渾南新區(qū)主要功能單元為“三區(qū)一城一帶”，即：高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)、高檔次中央商務區(qū)、高品質(zhì)居住區(qū)、大學城和渾河觀光旅游帶。主要建設(shè)用地80平方公里，其中產(chǎn)業(yè)用地20%，商貿(mào)金融用地4%，居住用地20%，教育科研用地6%，道路用地20%，公共綠地20%，其它用地10%。1.總面積120平方公里，常住和流動人口20余萬人；2.以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導，集科研教育、金融商貿(mào)、生活居住、旅游觀光為一體的國際化、現(xiàn)代化科技新城區(qū)；3.國家級高新區(qū)，是國家科技部重點扶持的10個高新區(qū)之一；4.世界500強企業(yè)已有23家入主；5.中國北方的電子信息和先進制造兩大主導基地；6.是沈陽城市新的CBD，城市高端人群聚集地；可見的新城市都心。中國北方最具活力、最富吸引力、最有競爭力的投資發(fā)展地區(qū)沈陽最具國際化色彩的新城市中心渾南新區(qū)屬性——國際化新城市中心精品區(qū)域：渾河沿岸不可復制。由于緊臨渾河，渾南新區(qū)的地理位置有著城市核心區(qū)所無法取代的獨特優(yōu)勢。

奧體板塊：一大片住宅用地被一搶而空。這個區(qū)域內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)人氣更旺，更有五星級酒店選址在此。

金廊沿線：這個區(qū)域的地產(chǎn)絕大多數(shù)都是商貿(mào)服務業(yè)。南部別墅：大多位于渾南新區(qū)的南部地帶。由于渾南新區(qū)的大手筆綠化以及優(yōu)良的空氣質(zhì)量，讓這些別墅頗受購房者歡迎。但渾南新區(qū)的別墅區(qū)開盤較早，價位并不算高。

渾南新區(qū)市場發(fā)展引擎[未來預測]

精品樓盤是主打

精品樓盤將是渾南新區(qū)今后的主打。渾南新區(qū)將在“質(zhì)”上努力，致力于引進精品項目，打造優(yōu)秀作品，提升新區(qū)房地產(chǎn)的品位；另一個層面上，通過政策導向強化進區(qū)人口的“質(zhì)”，在整個沈陽市場細分中確定新區(qū)“中高端房產(chǎn)”的市場定位。

“渾南新區(qū)樓盤已經(jīng)進入品牌和大盤時代，今后這個區(qū)域的房地產(chǎn)無論質(zhì)還是價都將穩(wěn)中有升?！?/p>

渾南新區(qū)市場發(fā)展引擎渾南新區(qū)地產(chǎn)現(xiàn)狀

經(jīng)過六年多飛躍發(fā)展的渾南新區(qū)用不斷攀升的房價印證著自身的升值空間，2005年渾南地區(qū)的土地價格為2000多元/平方米，而2007年就已達到了4000多元/平方米。地價上漲了，房價也會隨著上漲。從2007年的商品房上市均價來看，第一季度的平均價格為3866元/平方米，而從四月份開始，渾南地區(qū)的商品房上市均價穩(wěn)定在4000元/平米之上，這樣的價位已經(jīng)和市內(nèi)的鐵西、大東等區(qū)域分庭抗禮。據(jù)統(tǒng)計，2007年的商品房那個均價比2005年上漲了約29.87%，這樣的增長速度充分驗證了區(qū)域的升值空間。2008年，依托“奧運效應”的輻射作用，渾南地區(qū)的奧體板塊周圍房價走勢趨好，而“后奧體時代”所帶來的高品質(zhì)居住環(huán)境和深厚的人文奧運內(nèi)涵對于渾南地區(qū)的主推作用也是被普遍看好的。而隨著“大渾南構(gòu)想”的推動，沈陽城市中心將南移，這些都為渾南地區(qū)的升值潛力注入了新鮮血液。渾南新區(qū)地產(chǎn)現(xiàn)狀2007年渾南新區(qū)商品房月度上市均價（單位：元/平方米）1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月387837373984432941134684459342024272426347644177渾南新區(qū)地產(chǎn)現(xiàn)狀沈北新區(qū)——新興的熱點區(qū)域板塊被市場所看好，價格也得到快速的上漲，同比漲幅分別達到11.32%。

熱點區(qū)域漲幅較大，個別區(qū)縣受個案影響而波動較大政府扶持、交通便利，推速了該地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展渾南新區(qū)房產(chǎn)已逐漸進入成熟期新區(qū)聚集著一些大品牌、一流的開發(fā)商市場逐漸被看好，從供應、去化、均價各方面，數(shù)據(jù)均比去年同期有快速的上漲。渾南新區(qū)地產(chǎn)現(xiàn)狀以橋為劃分，分為渾河堡板塊、奧體中心板塊、大學城板塊；渾河堡先行、奧體中心最熱，大學城后市強勁；價格北高南低渾河堡產(chǎn)品線齊全；奧體中心以商業(yè)及辦公為主，少量住宅；大學城以多層、小高及高層住宅為主渾南新城區(qū)域板塊劃分——分為渾河堡、奧體中心、大學城三大板塊渾南新區(qū)板塊分布渾南新區(qū)板塊分布渾河堡板塊奧體中心板塊大學城板塊渾河堡板塊（N1）四至：

東至渾河大街，西至大長線，南至過境繞城高速公路，北至寧園路，渾河。

板塊形成原因：

此區(qū)域是距和平、沈河最近的郊區(qū)板塊，隨著政府對大渾南的規(guī)劃，以及各項配套工程緊鑼密鼓的建設(shè)，目前區(qū)域內(nèi)項目檔次高低不同，由于北部緊靠渾河，延續(xù)都市繁華，常住人口較為復雜，是最具升值潛力的黃金區(qū)域。產(chǎn)業(yè)發(fā)展拉動了板塊房地產(chǎn)市場的發(fā)展，帶來了充足的客源，萬科地產(chǎn)的進入在一定程度上提升了板塊熱度。

。奧體中心板塊（N2）四至：

東至遼祝路，西至渾河大街，南至過境繞城高速公路，北至渾河。

板塊形成原因：

該板塊是渾南新區(qū)早期進行房地產(chǎn)開發(fā)的區(qū)域，主要沿渾河開發(fā)為主，檔次較高并已形成了一定規(guī)模。隨著奧體中心的建設(shè)，地鐵工程的全面啟動，該板塊已然成為渾南新區(qū)最炙手可熱的區(qū)域，房產(chǎn)項目受其影響，價格上漲，銷售速度較快。

渾南大學城板塊（N3）四至：

東至過境繞城高速公路，西至遼祝路，南至過境繞城高速公路，北至渾河。

板塊形成原因：

該板塊發(fā)展主要依托大學城的規(guī)劃建設(shè)，土地儲備量大，未來將成為房地產(chǎn)市場發(fā)展的熱點區(qū)域。該板塊主要指渾河南岸，渾河橋西側(cè)區(qū)域，是目前渾南新區(qū)外來開發(fā)商最多、樓盤最集中、高檔樓盤最多的區(qū)域；該板塊是渾南最先開發(fā)的板塊，也是目前該區(qū)域價格最高的板塊之一，目前該板塊均價已超過4500元/平，從主力產(chǎn)品供應面積看以三室為主，大面積產(chǎn)品為輔，一室供應量偏少，成為區(qū)域空白點。產(chǎn)品供應與消化比區(qū)域市場研究部分——渾河堡板塊渾南新區(qū)板塊分布該板塊位于渾河橋東、富民橋西側(cè)。依據(jù)規(guī)劃，該板塊為渾南新區(qū)的中央商務區(qū)。奧體中心的建設(shè)提升了板塊的商業(yè)價值，而近期不斷涌現(xiàn)的商業(yè)項目，也使該板塊具有較強的商業(yè)氛圍，本案即位于該板塊內(nèi)。該板塊是渾南最熱的板塊，該板塊均價4300元/平，今年該區(qū)域板塊均價預期突破4500元/平；從主力產(chǎn)品供應看以一室為主，二室為輔，由于該區(qū)域?qū)僦醒肷虅諈^(qū)，未來公寓及小戶型產(chǎn)品供應將會成為主流。產(chǎn)品供應與消化比區(qū)域市場研究部分——奧體中心板塊渾南新區(qū)板塊分布該板塊位于富民橋東側(cè)，包含大學城區(qū)域。受大學城建設(shè)的影響，該板塊成為渾南又一重點的居住區(qū)域。區(qū)域點評：該板塊發(fā)展速度相對緩慢，目前該板塊均價在3700-3800元/平，未來隨著大學城周邊環(huán)境的成熟，該區(qū)域價值將會劇增；從主力產(chǎn)品供應面積看以二室為主，其次供應量較多的是三室二廳產(chǎn)品，該區(qū)域未來主力產(chǎn)品面積將會向三室二廳方向發(fā)展。產(chǎn)品供應與消化比區(qū)域市場研究部分——大學城板塊渾南新區(qū)板塊分布板塊區(qū)域特征市政引擎發(fā)展階段渾河堡板塊潛力黃金居住區(qū)距市中心最近的板塊，打造居住氛圍中級階段奧體中心板塊借勢發(fā)展區(qū)奧體中心建設(shè)，地鐵工程啟動，該板塊房產(chǎn)項目價格上漲，銷售速度較快。中級階段南大學城板塊未來發(fā)展熱點區(qū)大學城規(guī)劃建設(shè)，土地儲備量大，將成為房地產(chǎn)市場發(fā)展的熱點區(qū)域。起步階段渾南新區(qū)板塊對比分析PartOne市場研究1、板塊閱讀

2、競爭分析

3、消費者分析大學瞧城板藝塊個從案分數(shù)析萬科新里程紅陽上河城金地國際花園項目名稱已開工06年開發(fā)年均消化中房金河花園1055浦江苑2074.8SR新城22173.7假日伊利雅特灣30145.2融城時代1154.5中國女人街10——2.5金水花城35——6.4河畔新城50109左岸慧晶11——5.5唯美品格19——8清華同方信息港874在水一方26——4塞納家園1745新華國際公寓6.6——5慧緣博雅1866新榆公館2065.4富都麗景10107雍熙金園10105.5總計333.610196.5市場盜研究慕部分——年均液消化棍量近下百萬貪平米普通呆住宅評的主晴力戶瞇型面跳積在10瀉0-梨18知0m2之間非，多烏數(shù)超勞過政橋府限蠶價的犬大面勝積戶霧型，棄小戶虜型供旺給相強對缺根乏。100-120m2市場沒研究孫部分——大戶竭型主怒導渾南形新區(qū)嘗板塊拌總結(jié)案名主力總價項目名稱30萬以下30-4040-5050-6060-7070-8080萬以上中房金河花園

浦江苑

SR新城

假日伊利雅特灣

融城時代

中國女人街

金水花城

河畔新城

左岸慧晶

唯美品格

清華同方信息港

在水一方

塞納家園

新華國際公寓

慧緣博雅

新榆公館

市場秩研究彎部分——主力飽總價御在30遵-7蕉0萬之抖間大量證酒店春、寫嫌字間餓的建優(yōu)設(shè)產(chǎn)業(yè)肅帶的嘆發(fā)展遵帶來樂大量距置業(yè)洋需求倘，市寧中心鋪區(qū)內(nèi)含供求防矛盾能短期鵝內(nèi)無副法解途決五愛處隧道惱、地桃鐵2號線賤的開給通億豐滾、泛乖美等由大型迅商業(yè)竄幅射曬效應奧體縱中心商務探區(qū)形啟象初早見端煩倪大規(guī)珠模、帥一流渠品牌代開發(fā)治商的縱進駐套，提誼升了巖該區(qū)辣域的項整體而品質(zhì)油。土航地寸肉土寸伸金，喬升值永潛力絲式巨大交通律改善秒，擴跟大客省戶范爭圍提升括片區(qū)戰(zhàn)知名辰度與津美譽慌度，建形成渣良好夸的居自住、時商業(yè)聯(lián)氛圍高檔救次、贏完善封的商繁業(yè)及演文化谷配套【站在20夢08年的暴時點瓣上，抗重新剖審視換項目要區(qū)位笑特性】渾南咐新區(qū)屯板塊糊總結(jié)——地塊領(lǐng)未來獎發(fā)展市場腔小結(jié)鑒：開發(fā)廁環(huán)境浴渾南鐮房地再產(chǎn)正唱處于冊發(fā)展雖期；產(chǎn)品弱特點摘小戶蛾型產(chǎn)瞇品市姓場去峰化較濟快，糖而渾質(zhì)南區(qū)子三、諸兩室頂唱主療角，友一室客產(chǎn)品老機會搶顯著唯；發(fā)展側(cè)趨勢焦渾南榜房地孤產(chǎn)市余場的捷整體昌發(fā)展舞方向墾是向診中高帶端方付向發(fā)喚展；板塊寨特點教商務景氣息錫逐漸戶濃厚飲，規(guī)允劃中仗帶有指商業(yè)霧、公朽寓類芳型項釣目居貧多，湖知名街開發(fā)擋企業(yè)先相繼綁入主區(qū)位飲解析完：從發(fā)耽展趨兵勢看珠，該怎地塊騙升值釀潛力宰巨大瓶，有悟很大亭的增勁值空選間；從板貪塊特洞點看岸，該車地塊喚所處螺為CB哄D板塊足，適封合做出中高貝開發(fā)挨；從輻賠射范蓋圍看屆，該部地塊切地處勺渾南祝中心桃，區(qū)殊域輻麻射范小圍較風廣；從區(qū)塊域優(yōu)賢勢看大，毗釋鄰奧晴體中目心、支路網(wǎng)互發(fā)達影（地魔鐵即蜜將開拜通）盲、“金廊”全面泰啟動蔽、商該圈漸躁成規(guī)危模、08奧運娛會帶羨動區(qū)吧域成跡熟。樓盤名稱優(yōu)勢劣勢昆泰·新界CBD核心區(qū)域，投資、應用性價比高。戶型設(shè)計細節(jié)考慮周到。周變商業(yè)配套、市政配套相對完善，高車位配比。價格合理，戶型配比具針對性項施工緩慢無業(yè)主會所，人文服務依附奧體中心蝶點高層136平方米的品相問題，影響整體銷售金地國際花園品質(zhì)高、物業(yè)服務好、高車位配比園林設(shè)計及建筑體系的符合高端氣質(zhì)周變商業(yè)配套、市政配套相對完善知名開發(fā)企業(yè)，有一定品牌效應產(chǎn)品類型（花園洋房、電梯洋房）受客群歡迎均價高，不利于中端客群置業(yè)萬科·新里程物業(yè)的金質(zhì)招牌，市場影響力巨大。價格低，對中、低端置業(yè)客戶具有極強吸引力。萬科形象普遍認知，品牌效應園林景觀有概念而無實質(zhì)。120平方米以上戶型銷售不暢。周邊商業(yè)配套不完善紅陽·上河城鄰渾河，生態(tài)環(huán)境佳，地理位置優(yōu)越商業(yè)配套及市政配套相對完善。小戶型\復式戶型，市場反應較好。容積率較高戶型偏大車位量偏少競爭辱項目囑優(yōu)劣豆勢分雄析規(guī)劃產(chǎn)品配套景觀毗鄰烤渾南嫂大道刷，到獨奧體CB塌D商務去區(qū)及匆老城全區(qū)車雄程不螞足10分鐘蝕。周邊怒項目繼多以鼓品牌湖為主除，無掉形中狼提升比項目煮品質(zhì)喪，為艱客戶喇置業(yè)圓富人蠻區(qū)理債念奠介定堅秘實基摧礎(chǔ)。依附湖渾南握大學腦城，站文化壇氣息沒濃重恭。地處餅奧體CB秧D商務遙區(qū)、尸渾南鏟大學咳城、丈渾南歌新區(qū)慰產(chǎn)業(yè)揚區(qū)金導三角哀置業(yè)侮區(qū)域姨。生態(tài)濾環(huán)境運的資輩源優(yōu)孔勢.本案本案爺?shù)膬?yōu)匙勢位置——新區(qū)紐奉核心賽位置分未能飛轉(zhuǎn)化摔為項物目的四地位地位——在板權(quán)塊中轟，政鈴務新猾區(qū)第狼一大遺盤影禮響力躲不足價格——缺乏僵創(chuàng)造偶市場沃的引傻擎，洗跟隨葬市場客群——以低翼端為斜主，按在中筒高端敵人群凝中影專響力胡有限必須御為項旺目打溝造新摸的引輔擎，違樹立詢新的仰品質(zhì)足標桿本案宅的目盈前面早臨的洞問題PartOne市場研究1、板塊閱讀

2、競爭分析

3、消費者分析1、潛芝在消禍費者似目前傲居住私情況與家石人同勁住占身有比享例近40％居民示租房區(qū)比例志較低緒，購閥房出邊租的語居民輸較少市民桃自有鏈住房潛比例斯較高墊，但隱主要芒還是滅以經(jīng)踩濟適摸用房別為主潛在緣瑞購房勝者分寧析2、潛油在消特費者基購買坦自住旱產(chǎn)權(quán)肅住房焦意愿懂情況根據(jù)毅調(diào)研滿，未板來兩犯年內(nèi)燃將成拉為市圣民購踢房的刷高峰寬期，吳而且集這一棕部分桶消費簡者也謎將成共為未悔來房稠市去愿化的船主力凈軍近86％的績被訪疼者在用近三酷年內(nèi)攝有購孤房的釣意向3、潛駱在消找費者絞預期膨購房擇商品掙房類暑型多層殺商品候房仍陰為購雪房者碎購房奮首選差的住傻宅類荷型多層擦住宅錘為購書房者嘴首選票；從經(jīng)敏濟發(fā)艘展及伐購買飛能力星等層句面考損慮，窯在相巡壽當長排的一洋段時眨期內(nèi)更多層餓產(chǎn)品及仍是鴿房地際產(chǎn)市矩場的球主流高層續(xù)住宅轉(zhuǎn)在需淺求較擋高，持目前砌發(fā)展士空間唐較大小高根層物民業(yè)需機求比路例呈窄上升棟趨勢4、潛腳在消捆費者峰購房禁的主熊要目燃的投資矮及出訓租需眾求市床場份媽額非漆常小購房童者仍西以自惹住為廟主，甲其自袖住需碗求比帖例達問到72％，互投資泊型房嗎產(chǎn)比汪例很款低城市愁改造早力度轉(zhuǎn)很大維，購掘房自判住需葵求旺帝盛由于射投資揭及出仇租市京場并毫不活周躍，哪二級宏市場街的開吃發(fā)緩蛾慢渾南浴新區(qū)忌個案允客群項目名稱目標客群來源目標客群職業(yè)劃分河畔新城以沈河、和平區(qū)域、及工作和居住在渾南附近的人為主政府公務員、私營企業(yè)主、外企或私企高管、金領(lǐng)、外地來沈高管、醫(yī)護人員浦江苑以周邊工作和居住的人為主私營企業(yè)主、企業(yè)白領(lǐng)、政府公務員億豐廣場以周邊工作和居住客戶為主，及外地來沈置業(yè)人員私營企業(yè)主、外地來沈白領(lǐng)萬科新榆公館以周邊工作和居住的人為主，輻射渾河北岸政府公務員、企業(yè)高管、外企或私企金領(lǐng)左岸慧晶以南航和政府公務員為主政府公務員、國企白領(lǐng)融城時代以和平區(qū)居住和工作的人群為主韓國來沈的生意人金水花城一期:北方航空公司團購800余套政府公務員、新華社編輯、企業(yè)白領(lǐng)本案再地理陜位置轎和外兵部舒遞適性詠將會廚吸引迅大批菊在產(chǎn)暑業(yè)區(qū)有工作謙的企棗事業(yè)仁工作鎖人員攔以及尿在青程年大欠街、報五里采河商橋務區(qū)京工作鉤的銀園領(lǐng)、交白領(lǐng)活置業(yè)等，未晴來隨始著地味鐵的網(wǎng)開通克，客淚戶區(qū)艷域范乓圍將耗會呈癢擴大固趨勢竟。1.小戶碧型產(chǎn)腿品去略化力匯強，闊風險券較小2.沈河希、和再平兩雅區(qū)為棟主要送客群陳來源謝，其頑中三單好街耍與青素年大邊街客啟群尤眼為顯丙著3.年齡弦則集貢中在25基-3伶5歲，嬸以中疲高級稀職員訪與普再通公擾務員鹽居多裳，看思中性的價比4.顧客置主要叼價值必點為杠新區(qū)叨發(fā)展炕及投船資潛誼力及書相對顯疏朗洲的居傲住環(huán)厭境?？腿菏[研究區(qū)域彎特征新興特區(qū)域雷，發(fā)上展動我量大親水蔑訴求情，價剝格及辯品質(zhì)省北高前南低沿河挪布局蘭，以食橋輻稿射，乘向三侵環(huán)發(fā)訓展中高熊檔發(fā)碑展方乘向，累漸與卡沈河維、和抽平三寶足鼎罷立從目汪前渾頌南市昂場的駱狀況用來看露，購輩買渾互南的觀客戶扔主要螞來自拿沈河山、和籃平及般市中喜心區(qū)宜客戶由于樹沈河印、和鼓平人趴口密委度過碼大、早土地尖稀缺列，加油之城役市中睜心南博移，杯金廊湯銀帶務的建唱設(shè)，庸渾南勻成為雹吸納躁沈河漠、和寇平的罷主要澇區(qū)域似。核心宰客源客群富研究——樓市跳新銳尾區(qū)，溜客群樂以老尖城為飯主風尚怕品位旭日汽東升風尚品位受教育程度較高，喜歡嘗鮮追求品位優(yōu)雅的生活買房最關(guān)注人文環(huán)境核心朱客源旭日東升年輕群體，收入不高渴望自由獨立的生活大部分選擇中小戶型主力君客群次主繞力客古群1.居住再型占總剖比例70峽%2.投資然客占總邁比例30趕%客群禿研究市場增總結(jié)本案板菜塊未來超性強矩，短申期概喇念為躲主配套療滯后鎖，自劇建為花主供應羊量大蘇，競擱爭激閃烈城貨市城市伶能級搶不高/價格勒落差凡不明音顯城區(qū)吐人口凝限制滴導致襪容量提有限周邊逐人群義聚合記補充廊血液二級摟市場耍繁榮反板塊狂區(qū)域跌不活雁躍客逗戶中高般端客段戶成舅分為娘區(qū)域堅項目憑之最高端摔客戶果缺乏江吸引喇力客戶輝面臨唱升級蝕換血產(chǎn)唱品板塊釋第一害大盤戶型墓緊湊調(diào)性價擦比高建筑返特色役相對鄉(xiāng)豐不足內(nèi)部俗景觀即有一播定亮淋點但整隔體品鄉(xiāng)豐質(zhì)有文待提財升大量史人口皇導入弟本區(qū)謝域?？驮从矘?gòu)成桑相對魚較多膨，市字內(nèi)五氣區(qū)本予地人型、外叢地人抖、投迫資客耳等。一次墊置業(yè)嬌者，庫用于壞改善額居住解條件厚。二次雹置業(yè)蛇者：拾良好貞的經(jīng)襖濟基換礎(chǔ)，理性框消費織，注重由產(chǎn)品扛價格焰、品串質(zhì)、細節(jié)抄對品條牌具倘有一呀定的捧敏感喪性。隨國示家對昨別墅拘型用險地的責禁批疑，別婦墅型軟產(chǎn)品朗投資森價值曾也日暮益顯丸現(xiàn)。客群喊研究診總結(jié)PartTwo2戰(zhàn)略與策略1、戰(zhàn)略前思考

2、營銷戰(zhàn)略

3、營銷定位

4、營銷策略滿懷糞豪情處的東位亞國他際城如何廢決戰(zhàn)味渾南歲之顛項目駁地段嗽偏僻品牌沫影響櫻不足時間計相對卵緊迫競爭班日益缺殘酷同質(zhì)榮產(chǎn)品榜增多高手勿對決誕如林概念腳推陳反出新周邊淹配套郊缺失？？奮？戰(zhàn)略橋前思案考是做翻城市室的領(lǐng)讓航者摘還是冶做城客市的垃追隨膀者？是做戀生活角的引斷領(lǐng)者祝還是圖做生刷活的溉追隨樹者？是做要價格于的標肚桿者盡還是裝做價馬格的民追隨局者？戰(zhàn)略澆前思豪考渾南次大學傻城板貍塊的甚核心陵大盤國際耀化品崖質(zhì)的識復合嘆型居香住大桌社區(qū)配套晉相對龜完善片自成丙體系更的大酬盤本案子有機除會、破也理翅應成征為大師學城鞋板塊蝴的領(lǐng)纏航者我們存認為戰(zhàn)略搖目標大快好亮為產(chǎn)綿品導蠟入更希亮的擊引擎/增加狗競爭懲力籌釘碼；名氣弦做大服務尾做好銷售弟做快產(chǎn)品貪做亮在區(qū)傅域內(nèi)加做到開最具豎品位羨的樓吹盤/全市插做到羽最具肺知名躬度和距美譽亭度的奪大盤杠；導入岔專業(yè)詞化規(guī)胸范化幣銷售敏服務塞體系/為品飼牌加煙分/為銷敘售加守分；在現(xiàn)鐘實的掃基礎(chǔ)憤上/力爭侵完成饒銷售羅目標蘭并超俘額實朝現(xiàn)；由區(qū)宮域性效大盤==梅=》城市猾性名啟盤轉(zhuǎn)眼換由價昌格追樣隨者==撓=》價格慕標桿牛者轉(zhuǎn)旦換由地遠位一脊般者==撐=》地位湯領(lǐng)航您者轉(zhuǎn)兔換最終辜實現(xiàn)絹三大芝轉(zhuǎn)換成為呼區(qū)域獄板塊戀內(nèi)名況副其夠?qū)嵉呐诘谝婚T名盤現(xiàn)狀現(xiàn)實如何在實現(xiàn)穗？基于險研究趁的戰(zhàn)蜻略認海知激烈蔬的市螺場競墳爭/宏觀掏調(diào)控雀的持斧續(xù)意味壩著需懼求時客代的項終結(jié)消費威者與工開發(fā)聰商的巡壽上帝帖角色餐產(chǎn)生軟了互偉換針對扮前面版城市森、樓呆市、樂政策萌、消依費者通、現(xiàn)明狀研疫究我們者認為么，本芳案目美前存學在五曲大壓暈力戰(zhàn)略行認知政策見壓力從目壤前的夫情況委來看遲，宏麥觀調(diào)鄭控的偉風暴遠對二紡級城棄市形寇成一失定壓書，但恨未來慣的政女府調(diào)獵控政黑策的錦是否須持續(xù)草出臺跡，目正前來掉看尚菠不敢舍肯定答。50方的陡大盤遼容量作，期任間經(jīng)崗歷大利勢波棍動、鄉(xiāng)豐城市濱發(fā)展妖等諸多徹不確買定因腳素，圣培養(yǎng)墨大批嫌的忠摸誠客細戶是沙關(guān)鍵損。新樓陣盤/新概已念/新產(chǎn)缸品將麻對本細案的憲目標蜂客群櫻產(chǎn)生扣一定的恩分流構(gòu)、攔版截；渾南敞大學弄城板鍬塊基真本是汁以剛擱性需塵求為飲主的藥市場雞，新邁客源嚷的拓鈔展又爺受到柄板塊西能級見的限頓制，地因此裝，如馳何找膽對第歸二甚銹至未緒來的見第三游市場美是一組個大徐盤成監(jiān)功的歪必然夠；城市當?shù)目膳涑掷m(xù)獨發(fā)展衰必然浩帶動厭價格晌的可學持續(xù)察成長皂，而價遠格的帝成長戴必然彎面對尸客群批急劇桶下滑倚的風響險。盤量侵壓力競爭杯壓力市場蝴壓力價格溝壓力1、第診一次財攻擊宏市場猴如何嗓贏取特第一糕的位營置？2、多板元化瓜競爭印中如架何尋販求唯銷一的秩競爭尿地位秩？3、有智限的古市場怠內(nèi)如叢何拓誤展更體大的唱市場照？4、項學目品僻牌如攻何定魄位，歪如何鉗突破灘？針對泊壓力=》戰(zhàn)略身設(shè)問戰(zhàn)略鍵設(shè)問PartTwo2戰(zhàn)略與策略

1、戰(zhàn)略前思考

2、營銷戰(zhàn)略

3、營銷定位

4、營銷策略戰(zhàn)略鍋四：構(gòu)筑星多元濤繽紛蛙型中擋央生寒活戰(zhàn)略凈一：由教攏育新織區(qū)變局宜居嚇新區(qū)虎中央--定位用新界坊定戰(zhàn)略友二：由造送大盤蝕變造縫品牌笛性大墨盤--構(gòu)筑敘品牌裂引力充場戰(zhàn)略獲三：泛地幼產(chǎn)引尋擎置庸入--打造封活力抓源/提升彈產(chǎn)品剃力營銷謎戰(zhàn)略為什殖么由芝教育丈新區(qū)晨變宜臟居新呢區(qū)中哲央？戰(zhàn)略駝一：閥強化商概念章差異銳性--閥-由教適育新袖區(qū)變結(jié)宜居躲新區(qū)溜中央以位毫置的息差異街化構(gòu)討筑地忙位的獎差異羅化從而席構(gòu)筑勇競爭令的差權(quán)異化營銷舉戰(zhàn)略1核心靠目的將規(guī)粥模超差大的傳本案呢由教獨育新鑄區(qū)轉(zhuǎn)祖變?yōu)槟澄磥硪驳男聵拥闹虚l央居包住版剪圖居住閱一處膏中央雁領(lǐng)航紋一座資城市定義工別樣陡生活滅擁有確無限盟未來形成蛋四大鏈版圖鬧理念昭示摔未來的理奶想版來圖城市露化發(fā)數(shù)展的規(guī)樂劃版懲圖中央迷位置的地沾理版蝴圖身份放標簽的生畏活版幻玉圖營銷弄戰(zhàn)略1戰(zhàn)略歌二：宿由造怠大盤嚇變造繁品牌勁性大怒盤—構(gòu)筑潔品牌魄引力矮場為什煌么由孕大盤紅變造集品牌卵性大磚盤？營銷刷戰(zhàn)略2項目途品牌爸與公凳司品漏牌具蹦有怎腐樣的唯關(guān)系諸？兩點響設(shè)問中國麥房地陵產(chǎn)開功發(fā)商鉤經(jīng)歷嬸經(jīng)歷蓮了一浴段從禁蓋房弄子—建設(shè)雞區(qū)—注重械功能—注重貞文化—注重振知名已度--膊-建設(shè)慕品牌減的過棋程。按從目笛前來秒看，搏有責遭任有具實力殿的開暫發(fā)商攪都把攏品牌逝建設(shè)織作為鋸自己撈未來鍛企業(yè)始發(fā)展相的重倘中之矩重。對于真大盤捆來說限，忠使誠度柔與口貿(mào)碑傳估播力夸尤其旅重要饅；同時崖，品沉牌性轟大盤元可以愿形成旗較高辟的溢熟價能遍力；營銷片戰(zhàn)略2[品牌往大盤沿的四積高特升征]1、高延認知辟度：個性尤鮮明畫，容割易從隱眾多纏激烈俊的競防爭中搬脫穎秒而出絹。2、高各美譽慣度：良好罵的品謹牌信礎(chǔ)譽，這形成痕強大仿的口兔碑傳北播效泡應。3、高鬧忠誠魂度：能夠鍛培養(yǎng)著一大循批忠泳誠尾輸隨的厭客群證。4、高考溢價斷度：同樣挪的地騰段，碗有品員牌的殃開發(fā)忙商價兇格將乞高于帶其它箭開發(fā)遠商，從而甲形成久更高讀的獲泛利能徐力。為什色么由福大盤夾變造脈品牌印性大應盤？戰(zhàn)略濕二：縮慧由造對大盤考變造學品牌欣性大當盤—構(gòu)筑積品牌立引力未場項目滔品牌銜與公毅司品棗牌具暑有怎舌樣的挎關(guān)系抬？營銷鹽戰(zhàn)略2品牌裁優(yōu)勢》審視置母品垂牌》北京要信永嚼房地斜產(chǎn)開杯發(fā)有宣限公參司》北京嘉聯(lián)盟叫天地房地躲產(chǎn)開霉發(fā)有神限公猴司》北京騾卓越毫創(chuàng)業(yè)療房地亮產(chǎn)開撿發(fā)有見限公玩司；》北京腦東亞員信鴻心國際角會展志中心渠有限個公司?。弧繁本└鼥|亞輕信誠浸國際婆會展虧中心例有限腎公司炊；》包頭盟東亞駐信華悠置業(yè)過有限泡公司妹；》成功到開發(fā)廣了；“東亞·奧北泄中心”、“東亞·望京魯中心”、“東亞·三環(huán)獸中心”、“東亞·世紀隙城”……品牌似劣勢》審視受母品衰牌》區(qū)域浴市場伐影響紡力不蹲足，堆地產(chǎn)愧市場懲品牌謙號召抵力不兆足企業(yè)提品牌狡與項釘目品頃牌互妄動項目恰品牌吵為企遣業(yè)品淚牌成孫長累蘿積企業(yè)按品牌蠅為項賊目品灑牌成杯長加嘉分借助薄實力岡構(gòu)筑冰信賴營銷條戰(zhàn)略2實現(xiàn)北京斯實力遷企業(yè)打造行最具遭規(guī)模中的大奏盤提供窗最具浪品質(zhì)層的生害活實力餃型企戰(zhàn)業(yè)＝》領(lǐng)袖捕型企昆業(yè)＝》領(lǐng)導枯性大攀盤變實次力型賤為領(lǐng)衛(wèi)袖型變規(guī)咽模性牽為領(lǐng)頭導性營銷滲戰(zhàn)略2戰(zhàn)略置三：狹強化堤泛地棒產(chǎn)引唯擎--海-打造準活力何源/提升改生活營銷棚戰(zhàn)略3》泛地槳產(chǎn)引協(xié)擎置賢入的遺現(xiàn)實充意義鞏：1）強照化產(chǎn)筆品競荷爭力2）提群升生群活格侍調(diào)3）分燙期階指段構(gòu)漫筑不扇同的熔引爆披點4）形插成泛仔蓄水辭，擴狗大客零群覆緊蓋面》》泛地接產(chǎn)三糞大引桌擎強鴿化商業(yè)寫引擎+教育止引擎+高尚纏會館鬼引擎營銷斗戰(zhàn)略3商業(yè)引擎社區(qū)配套商業(yè)特色風情商業(yè)大型超市一站式商業(yè)配套體系教育引擎國際幼兒教育重點小學教育重點中學教育一體化教育成長體系高尚會館引擎格調(diào)生活會館健康運動會館休閑娛樂會館一點式娛樂休閑體系強化披和完薪善引磚擎功友能營銷矮戰(zhàn)略3商業(yè)認引擎之整體建布局息構(gòu)想沿街普商業(yè)棗－定位叢為風丟情商喊業(yè)街舅區(qū)，烏通過艦商業(yè)定怖位，兔形成道特色堡商業(yè)挨街。內(nèi)街招商業(yè)衰－由入戲口內(nèi)末街鋪堵位組維成，膛主要本以社顯區(qū)基衡礎(chǔ)型域商業(yè)反為主箏，為藍社區(qū)惹生活合配套疲。外街偽整商忌－招商成引進川國際次知名光的連怪鎖型擁商業(yè)鍬樂購傘賣場鉆，形桿成區(qū)鄙域集瘦中商佛業(yè)，濃也為店商業(yè)悉街積禍聚人飼流美食商業(yè)優(yōu)尚生活街優(yōu)尚生活街名流文化商業(yè)街美食休閑商業(yè)街樂購商業(yè)唱引擎之大型絞超市區(qū)域店板塊熔內(nèi)商肆業(yè)聚鐘合新驕節(jié)點大學紙城板宣塊內(nèi)界樓盤怠多以蘋社區(qū)側(cè)型、坑小商昏業(yè)配艘套為提主，膝缺乏努大的岸商業(yè)理態(tài)。本案鐵位于釣大渾府南的賄板塊菊內(nèi)的迫端頭瘦地帶斑，商臺業(yè)配哪套的坡匱乏腿成為俊本項竿目的喂重大砍困局咸。因闊此，們自建哀商業(yè)魂配套葡使有飼條件滲成為鴿新的槽城市蚊商業(yè)蛾聚合單節(jié)點尿，與木周邊邪的項干目社悔區(qū)商裕業(yè)形鑼成互漆補；大商張業(yè)的宿導入庭將有培力的起抬升始本案尸作為纏中央究核心城區(qū)域喪的地本緣價日值。南大刊學城演板塊項目整合型商業(yè)配套新區(qū)商業(yè)沿街免整商譜樂購事賣場在渾樂南引掩進大稱型商友業(yè)賣超場，春是對森于城計市的商涼業(yè)類析型是籠一種次撼動無，從禍而一芬舉確枝定區(qū)灰域中心擠商業(yè)蒸區(qū)的棵地位步，與杰商業(yè)策街形須成人樸流共包享，為商哥業(yè)達色到高橫額利帥潤做維出保捆證。樂購萌賣場法國馬歐尚近賣場華潤凡蘇果素賣場建議臣引進新品牌山商業(yè)商業(yè)百引擎之大型狐超市樂購1）通辨過項踏目商數(shù)業(yè)定許位的殊調(diào)整捷和整具合，默形成宅服務征于整拳個社艷區(qū)覆約蓋區(qū)睜域的者功能毒齊備載的商捧業(yè)形芒態(tài)。2）通偶過項敞目初灰期的條全面禾定位神，使哨得商畢業(yè)的睬業(yè)態(tài)番配比割合理模，讓棄商業(yè)味的利猴潤可紗以達請到最訂大化影。整合聞型風蝴情商杯業(yè)的因?qū)搿凹蒎a閑、誦購物韻、餐跨飲、天娛樂曾于一捎體的”情景幫商業(yè)商業(yè)惠引擎之特色飄風情魂商業(yè)A區(qū)美食曉天下準休閑悟街業(yè)態(tài)攏建議妙：沿街米經(jīng)營仰門類孟：風橫味美物食街趁、名饅牌服化飾專帝賣、電玩物城、層網(wǎng)絡(luò)睜、迪風廳等魯。一層模：可考撇慮避妙風塘球、上蟲島咖呢啡等栽中型僅的品牌續(xù)休閑的餐飲正、如葛公館沿菜、北川國謹演藝康等中高檔松品牌跪餐廳竿、品殘牌服陽飾專穩(wěn)賣店尊，運胃動品牌服籠飾專如賣店茄為主易。輔進助考灣慮部笛分日辜常配套，儲如銀寧行網(wǎng)所點、隔便利蜓店、沃美容抓、沖送印等二層宮：如：哲特色熔酒吧肥、網(wǎng)餡吧、槍譚魚膏頭火抗鍋咖啡SH貸OP等為妄主題難的消叔費品移牌A區(qū)商業(yè)誦引擎之特色咱風情征商業(yè)B區(qū)名流叛文化元商業(yè)有街業(yè)態(tài)釋建議角：經(jīng)營混門類殼：文解化主殖題商錫業(yè)、饞中檔塌服飾圾專賣窩、社餅區(qū)型餐酒飲、堆甜品桂小站歷等一層吹：可考足慮文喬化品敘牌休抹閑餐插飲加必盟，中檔點服飾皺專賣根店，肌中檔嫁餐飲請，文閉具店披、蛋糕鈴店等品牌榨建議同：大眾峰書局繼精品怨店、趁先鋒意書店休艘閑吧嗎、家妻居飾等品、丈克莉獸絲汀浮餅屋逗等二層村：如：征電影籮吧、乖美容五院等作消費賴品牌商業(yè)稿引擎之特色什風情啄商業(yè)Ad稿id誓asNI斧KE美津甩濃銳步GI棒OR潛DA夠NOU2班尼救路協(xié)堡辦獅龍（主心題店巖）仙明蹤林傘茶房（咖縫啡sh突op）Si灶mp拍ly糞c孟af籃é（特串色酒題吧）綢樂美恨頌會餃所商業(yè)錢引擎之特色聾風情體商業(yè)六示意檔圖時尚分風格卡極受群當代熱年輕擾人追詢捧與排青睞壓，簡潔菠的景內(nèi)觀處徑理又繭不致饅割斷床人流仙與商增業(yè)的界聯(lián)系風情與街的伶營造都，充術(shù)分體達現(xiàn)在登細節(jié)普上，度既有念固定的符輛號如內(nèi)雕塑猴、鮮允花，著同時位店面謠、招叫牌的基設(shè)計也充沈分情睛境化肯，使灑店鋪槍和街贏道形帝成有過機的哈整體柔。商業(yè)架引擎之特色快風情看街營數(shù)造意番象體驗伶化/情境月化街慎區(qū)在情菊景街邁，就擋餐不也會僅曾僅在奶室內(nèi)竄，室旨外的姓街道痰旁同統(tǒng)樣擁瘋有良誕好且室別具暢一格秤的就題餐環(huán)活境。露天測就餐霞方式倘成為為情景藏商業(yè)巧街一辟個重膨要的久標志哨和內(nèi)轉(zhuǎn)容。宋這使乒得人腔們多曾樣化酒個性贏化的敘需求北的到蜜進一遮步的武滿足矮。體驗投化/情境澡化街凡區(qū)商業(yè)奇引擎之特色融風情猴街營蚊造意然象C區(qū)優(yōu)尚文生活訓街業(yè)態(tài)孫建議陜：經(jīng)營愛門類役：社獨區(qū)服卷務型懲商業(yè)哄為主一層洗：盡考薪慮品勵牌服沙務型自商業(yè)蠢加盟辣，部雖分業(yè)態(tài)趴示意集中壤性小初型商短業(yè)花店便利肢店快餐和店（帶告外賣濃）干洗家政皂服務俘中心自助嘉銀行早餐沉店美發(fā)商業(yè)唇引擎之社區(qū)朗小配嫌套型棋商業(yè)優(yōu)尚需生活擦街優(yōu)尚蠅生活納街高尚咬會館經(jīng)引擎由社賴區(qū)型麻普通膨會所纖轉(zhuǎn)變襯為高狹檔會盲館首家引導入務私人您專屬司型高魚尚會歇館東亞·生活乓會館游泳廉池達ＳＰ速Ａ昨高爾芽夫芹桌球橡室繩商務勤酒店穩(wěn)咖啡舒吧打造凝城市額精英傷人群蘿專享旗化生捕活館抵，與“國際崗城會”聯(lián)動獅，采盟用Ｖ貢ＩＰ伯會員鑒制，旦考慮必城市榴時尚粥人群閃的喜貨好習設(shè)慣，緊配置盆一些倒優(yōu)質(zhì)歸生活查元素榆，使柿業(yè)主距能夠冤感受擇尊貴城與榮體耀。高尚踏會館趕引擎會所林設(shè)施舍圖意西餐凈館會議此室商務百間中餐醋館社區(qū)梢配套的國觸際級雙語熱幼兒饒園東亞少成才急無憂農(nóng)計劃蚊－在渾快南推綿出一遮站式古教育楚體系泰，使行業(yè)主栽子女崗教育圍體系燭完善重點網(wǎng)小學社區(qū)喇配套重點想高學引進況國際促級雙音語幼酷兒園項目丸周邊捐有市重點小橋?qū)W項目社區(qū)渠配套擬設(shè)山育才室中學教育依引擎之一體亭化教艇育成咬長體脊系產(chǎn)品苗戶型音建議競爭臨產(chǎn)品妙分析周邊悟項目秒戶型借示意昨分析戶型鞠設(shè)計劍均中皺規(guī)中化矩,無大唯的明借顯問纖題,但戶型無市創(chuàng)新,項目螺戶型踏雷同.天水E城紅陽·上河臨城項目花戶型捉建議擱調(diào)整胖建議由于崇本案控為50萬方殖的大長盤項蟻目，梯在市遍場大跪部分化項目忽無明院顯差股異化籍的情糞況下辨，建懷議形量成項泛目的拜產(chǎn)品雀特質(zhì)蜂，使伴項目餃戶型愁在渾我南市芝場獨降數(shù)一逝幟。在戶之型均算好性妹的情叮況下部分清多層激戶型滋導入撓入戶垂花園軍概念部分植小高鏈層導宇入空殘中庭莫院概書念增加沃贈送吉面積殿，給搏消費豈者更鑰多實半惠戶型分建議戶型貸建議培之小冶高層戶型辜建議熄之小蓄高層營銷嘉戰(zhàn)略4戰(zhàn)略劇四：輕構(gòu)筑遷多元罷化繽你紛型鈔中央風生活大盤徐開發(fā)怕的規(guī)哲模性/成長限性市場嗓需求義的多桑元化分階艷段的智節(jié)點脆引爆復合莫大盤菠營造雪多元品城市甘生活叔的必詢需分期概念主張組團名稱節(jié)點引爆焦點產(chǎn)品形態(tài)一期街區(qū)生活法蘭克福風情特色風情街區(qū)/大商業(yè)小高層二期純水岸生活萊茵半島中央水景/國際城會館/低密度電梯洋房三期生態(tài)純居海德城堡組團景觀、特色小品小高層四期書香純居不萊梅花都教育基金/全程一體化教育小高層營銷認戰(zhàn)略4多元光城市團生活不萊厘梅花澆都海德弊城堡法蘭錯克福風情萊茵鎖半島PartTwo2戰(zhàn)略與策略

1、戰(zhàn)略前思考

2、營銷戰(zhàn)略

3、營銷定位

4、營銷策略營銷拜新定怕位形象堵新整批合要點漿一：斜尋找累差異外化，旱賦予數(shù)全新嶄的定拾位主慘張，雁并和治東亞·國際文城的畢案名般進行犁結(jié)合應，構(gòu)棗筑名蓬宅感類覺；要點間二：歷客觀冬的說斧，項鍋目案蘋名東魂亞國榴際城僻同質(zhì)胞化嚴吉重，綢我們淘在不杜改變啊案名債的情勤況下才，進罰行概此念的儀注入奔并加胃工演責繹，窯突顯懼更加戚大氣秀厚重鋤的名社宅風符范，昂并和以項目很的現(xiàn)耀代國環(huán)際化騎建筑蟲風格灰進行滅有效舊的和劍諧統(tǒng)吉一。東亞·國際莫城位殘于渾簡南區(qū)幟建筑染大學笨東側(cè)仰，渾莊南大雹道與銅文溯對街交命叉處慚?？偙唤ㄖI面積虛約為50萬平益方米購。項目貪地處能渾南酷大學敬城中歐心地蜜帶，扒是聯(lián)彎通沈泊陽、洗撫順退城市聚交通避的中足心位鉤置。炸項目踐大環(huán)川境配渴套臨膜近女滅人街屋、萬孤豪酒效店、咳家樂冠?！椖空{(diào)概況本案ＳＷ蒜ＯＴ分析優(yōu)勢（S）劣勢（W）公司多年地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，信心保證；地產(chǎn)住宅開發(fā)行業(yè)專業(yè)度比一流行業(yè)尚有距離；板塊地處渾南大學城版塊，未來居住熱點區(qū)域，前景看好新城市發(fā)展板塊，認知度高，認同度比奧體板塊、渾河堡板塊相對偏低地塊地處建筑大學東側(cè)，地塊較整，聚集多數(shù)優(yōu)勢資源整體無高尚居住氛圍，配套尚不完善，離主城區(qū)成熟配套稍遠產(chǎn)品中高端小高層產(chǎn)品，國際化社區(qū)品質(zhì)密度高、體量大、同質(zhì)化嚴重景觀景觀資源、生態(tài)資源、親水型復合式大社區(qū)綠化率低機會（O）威脅（T）板塊未來城市熱點區(qū)域，發(fā)展?jié)摿π酆窠煌ㄒ鏋槿肆鲗霂砹丝赡埽晃磥戆l(fā)展前景尚不明朗；地塊區(qū)域內(nèi)項目很多，版塊的影響力很大，有一定的規(guī)模優(yōu)勢競爭的威脅不言而喻分析茂小結(jié)1、產(chǎn)腎品的生特色韻不明鏟顯，炮無突下出的我競爭改優(yōu)勢加；2、周臭邊品景牌競偷爭項兄目多再，供喉應量防大，披跳出濫競爭邪的難與度很蹦大；3、雖眼然是凝大盤瞎項目晴，但驚是目朽前市菠場觀逼望情隔緒嚴遙重，宏容易享形成外低價慰傾銷辯的局飛面，耕后期塊價值劇提升扒難度散很大破；4、區(qū)雅域范揪圍內(nèi)康居住峰氛圍等不高肢，如奧何招善來客航群5、密泳度高厲、綠敞化低照、體近量大昆，產(chǎn)瞇品不附易消演化6、區(qū)想域配撥套成林熟需死要很燈長的戚時間泡。5、前溜期品槐牌形慈象塑武造不敗是太警成功婚，給昂予市鵲場一浪種經(jīng)拆濟房恩印象從；必須著給予戚全新軌的品努牌定惹位新裁的形都象塑市造樹立潤國際膊化品桂質(zhì)社儉區(qū)的受大盤走形象定位稻思考之審視架競爭競爭個案盤量萬方差異化核心訴求坤泰新界100寬景園林實力打造舒適第一居所河畔新城120你我的國際生活天水E成1.6未來都市中心生態(tài)水景商住紅陽上河城24渾河絕色醉上游金地國際花園22一座城市的生活高度萬科·新里程11.5現(xiàn)在開始N生活我們開拿什當么去瓜進行PK？定位殘思考之審視門區(qū)位和順冒名都啦城毫無芬疑問功，本案錯恰恰帆是整戀個渾蒸南板叢塊的倒最東乞端當之紀無愧債的生莖地-生地層如何凈做熟雨地本案定位清思考之自我福審視渾南到大學偉城板稅塊--殺-5秘0萬㎡井國際茄社區(qū)缺少雜一定責的價體值支亂撐泛區(qū)位俘定義輪泛大而喇廣之沒有昌差異贏化空我們塌需要撕的是千更加彼旗幟很鮮明著的主乏張定位灑方法陳思考占位搶占鬼板塊蓬的高即位搶占粉市場晝的高友位借勢借城烤市發(fā)墊展之刷勢借城倚市板塑塊成年長之既勢營銷革新定床位渾南促大學錫城板固塊50萬㎡嫌國際鍋社區(qū)以最咱具核舟心的曬中央消位置/搶占嬸地位就的制森高點形成飽板塊才地位—建筑粉標桿—品質(zhì)爪身份紡象征從而唉達到疫［身芒居渾償南--生活餐高地籍］的普標簽聚象征鮮明獅的區(qū)置位定策義鮮明執(zhí)的身舒份標諒簽賣點鋤整合十大功價值蒼定義蒜新名逮宅產(chǎn)品般價值--虧-高品咽質(zhì)的游復合掛型國躬際化幟大社智區(qū)；城市偏價值--批-新城滔市，柳新規(guī)樸劃，勇新發(fā)單展，靠遠見炊卓越用未來屢；地段凡價值--也-城市愛核心規(guī)地段河，未任來生緩活新境的方弱向；一站費式商陽業(yè)配雄套價媽值--匆-生活獸高枕研無憂事；自建僵大規(guī)以模商鏟業(yè)配鉗套一體害化教語育配峰套價仗值--喂--起步蝕總是襲不凡自建羅幼兒萍園、擴社區(qū)幟小學搭、中必學，假借勢染大學范城，聞形成兼一站穴式教柿育體威系賣點尤整合十大層價值鼠定義擠新名亂宅智能泉化配脅套價咳值--齒-超前扒享受嫌現(xiàn)代爸科技沙生活樓宇單可視鞭對講致系統(tǒng)村有線腿電視躁系統(tǒng)/寬帶遙網(wǎng)絡(luò)/每室瘡均設(shè)基電話甲線接英口（各甚至墻衛(wèi)生條間）紡全面塞節(jié)能板環(huán)保鼠（中刷空玻距璃窗畜）/天然棗氣入件戶/特設(shè)之緊急雪呼救長中心三重賓景觀細體系--望-3祖60度風種景體坦驗城市齒景觀--月--牲--仆--零距額離水欣上公啞園；中央灣景觀--徐--藥--工--超大掩面積篩水景掛主題線生活疾；院落耗景觀--鎮(zhèn)--荷--廚--不同沾的組盈團，無不同屬的文飽化風倡情；產(chǎn)品波價值--藍-戶戶牢方正艱通透敏、南偷北通使風、增空間勞布局沿合理規(guī)劃躍價值--鄭-坡地梨、親枯水、寸人與扮自然枝徹底階相融造；現(xiàn)代丘新徽勺派風下格，盆典雅恐、含辰蓄的奸名宅旦之美匆；東亞·生活黃會館--荷-身份得象征盤，尊幫榮生筐活的烈保證概念閃營銷多元烏營銷體驗微式營波銷營銷楚策略先賣游中央溜再賣標國際隆城先賣施身份衫再賣萌國際階城先賣白生活隊再賣當國際范城事件鉆營銷活動伴營銷網(wǎng)絡(luò)芒營銷定向驅(qū)營銷文本降營銷論壇/榮譽/聯(lián)盟娃協(xié)作鑒賞充會/感恩燭會/喜禮樹惠國際克城會—客戶閉網(wǎng)絡(luò)藍平臺/客戶音蓄水定向昨攔截/定向典搜尋/定向邪巡展精品疼樓書/國際素城快駛報營銷念中心/樣板嶺房/國際墾交流刻文化益體驗品牌剖重建嶄之路概念墊營銷核心嘉目的何：建嶺立地慕位/樹立監(jiān)身份/形成態(tài)專屬農(nóng)的生旨活主筆張先賣句中央圾再賣忌國際遺城先賣風身份餡再賣棒國際傻城先賣飯生活忌再賣臂國際鉆城以核柳心差殖異樹竭立中豪央地架位變產(chǎn)塊品消識費為便生活飼消費形成賓一種逃身份袋標桿潔和生寶活標駁桿行動攏三步緒曲第一鍋步：霞將地蘿段優(yōu)早勢轉(zhuǎn)糠化為他地位索優(yōu)勢確立拘東亞·國際臺城的免“品我質(zhì)標鋒桿”下的地料位第二持步：刮將規(guī)拒模優(yōu)便勢轉(zhuǎn)嗓化為諒板塊派優(yōu)勢建立東亞·國際掃城“中欠央生瞧活版黑圖”贏概念第三掘步：剩將國冒際化荷復合事大社初區(qū)注喜入Ta鵲ha（享毫受度晌假生譜活）喇的生活捷概念覽，形袍成一暮種身圣份的撐驕傲元象征威和舒憲居的敘生活吃向往概念臘營銷多元畝營銷之事件籍營銷品質(zhì)抵成就祝生活制造正利用僅事件放大材事件誤價值事件踐提升立品質(zhì)手段敞一制造匯話題--明-峰會手段近二榮獲噸殊榮--退-佐證手段磁三締約釣結(jié)盟--屢-兌現(xiàn)主題燭：東亞·國際隙城-城市盞發(fā)展屑高端肯峰會目的介：擺出睬領(lǐng)袖騰姿態(tài)/與城薦市共梨進步/引發(fā)少全城食關(guān)注手法踢：邀請較渾南溝政府寧部門搜領(lǐng)導/地產(chǎn)身界大狼佬/省部肝級領(lǐng)精導/營銷拔專家延續(xù)飼操作決：專家?guī)X論壇--語--論城挖市發(fā)浙展專家仙現(xiàn)場臘考察--介--軟文半聯(lián)動光炒作時間集段：08年10月（配合面第一乘波去蹦化和吉二期污蓄水飄）領(lǐng)銜謹沈城輔，聚楊焦峰終會--制造調(diào)話題多元摔營銷之事件迫營銷獲獎搏榮譽品，品輕質(zhì)見透證--實力矮信服多元騎營銷之事件尚營銷主題桂：東亞·國際震城榮朽獲百“中牽國生朗態(tài)人漢居住樂宅金粥獎”汽（假濟設(shè)）目的?。憾€絞城市/榮譽久是老獨百姓秒最為從信服漢的一奶種方翅式/要獲坐就獲耳大獎/手法疾：參與叫中國胸住交股會/建設(shè)響部/搜房組網(wǎng)等善住宅必大獎摔評選仗；締約狹結(jié)盟抖，品勉質(zhì)引坐領(lǐng)--承諾擊兌現(xiàn)多元盲營銷之事件究營銷1）東咽亞·國際彩城與涂大型疤超市欄結(jié)成常合作琴聯(lián)盟2）東生亞·國際底城與瘦國際菠教育頑機構(gòu)字結(jié)成雅合作碧聯(lián)盟3）東北亞·國際舅城與揀知名爸品牌輔商家德達成議合作摧意向（具冰體操情作手奴段針奏對具箱體操略作節(jié)循點而釣進行衡）針對丑不同則的節(jié)乘點/展開炕不同效的節(jié)梯點引裹爆讓每止一個綠活動壩都成垂為一勁個歡守樂的位節(jié)日鑒賞械會多元守營銷之活動漆營銷感恩姿會喜禮亦惠樣板煤房開傳放元旦春節(jié)東亞·國際快城.0牙8元旦對感恩俘酒會多元款營銷之活動充營銷元旦謹活動活動井時間纖：元裝旦活動旨地點靠：星排級酒稀店活動薪目的鐮：感胃謝老壯客戶啟支持/發(fā)動僚老客蘿戶帶帥動新粱客戶活動苗內(nèi)容蛾：1、老序總致蔽辭/向所為有的沖老客狗戶表熊示感執(zhí)謝并廣宣布智“安連高.領(lǐng)御榜會”艇正式長成立秒；2、每跪位前維來的甘老客胸戶均必可有窄禮品費贈送--斜-感恩悉紅酒密一瓶和；3、酒損會現(xiàn)臟場表富演--墻--風情效舞蹈怠、薩啦克斯賓、小僅提琴蠟；4、所插有參急與的撲客戶權(quán)均可洗參與渡抽獎毛并領(lǐng)鉆取《國際錘城·生活疾潮》精品中樓書過一份呀；5、做薄好現(xiàn)方場包乒裝工再作/和新躬產(chǎn)品袋推介彩工作敵；東亞·國際扔城.迎春扶四重就喜禮倦惠多元睡營銷之活動燙營銷春節(jié)罪活動活動番目的咽：針對雪所有毀區(qū)域粗客戶昂和春葬節(jié)期所間返眨鄉(xiāng)客挎戶；活動我時間：元菠月28號--拴-2月28號（痕包含歷春節(jié)遣）活動圖細則籮：1）、孫凡在管此活藏動期蕉間購叫買的伐客戶爭均可壓當場器優(yōu)惠30臣00元；2）、嘉凡外翠出打麗工客獄戶購稻房者炒憑身榜份證/工作刻證持疊車票尤均可河報銷悟；3）、揭所有睡在此債期間丹成交疑客戶咽均可首獲贈公“新始年新碼禧包加”一文份；憑（一貿(mào)瓶紅齒酒+3棉00元過遮年購洋物券化）4）、瞧所有超在此關(guān)期間兇購房寸的客淹戶“照新年珠新禧.抽獎輸大會嗎”（丈助動藥車、MP性3等）中央頸國際策城--品質(zhì)關(guān)生活纖鑒賞妙會暨樣蟻板房咽開放戰(zhàn)盛典多元仁營銷之活動臨營銷樣板艦房開榆放活焰動活動火時間敢：09約.5月份活動它地點萌：項棵目現(xiàn)納場活動蔬內(nèi)容插：1、邀販請所崗有的繳老客羅戶參園觀樣捎板房/并可漢帶領(lǐng)翼新客兩戶前鑰來/形成想口碑煮傳播2、現(xiàn)朽場準謎備部麥分餐程飲及余表演輕活動/并啟稻動開血放儀料式3、所膨有前聞來老倘客戶堤有小煤禮品爭贈送掘（精躺美瓷循水杯罪一個釋）建立瘋客戶球會平蒼臺達餓成互持動溝扁通東亞.領(lǐng)御報會多元授營銷之網(wǎng)絡(luò)矮營銷形成丈龐大俘的客輝戶網(wǎng)廣絡(luò)會/方便怕口碑照傳播/利于豪攻擊卻掃蕩有利乒于推獅動未樸來的徹商業(yè)當出售擔及租權(quán)賃工泰作領(lǐng)御假會分精級名御若卡--像--匙-終身搜會員/專門汁針對殃有身費份的悟客戶父（介央紹客筋戶5組以進上）尊御殲卡--便--懼-普通膊會員/所有調(diào)市民釘均可濫參與/形成熱龐大康的客溉戶網(wǎng)敲絡(luò)會/方便到口碑重傳播/利于哨攻擊單掃蕩有利喂于推合動未藍來的策商業(yè)痛出售露及租奧賃工垮作領(lǐng)御由會權(quán)測益1、可瘋享受帖聯(lián)盟莊品牌著商家恨的消廚費折起扣及刑不定當期獲脅得折店扣券聯(lián)盟役品牌警商家汪建議辱：家業(yè)居、第餐飲飽、服警飾、街美容購、健緒身等退；憑卡覽均可臣享受粘一定波的優(yōu)臨惠措奮施；纖卡的果級別冒越高狗優(yōu)惠至越高貞；2、免稼費參吵與客腫戶會有不定弄期活裁動及疊置業(yè)葬講座教；3、可拾享受耳購買乓東亞·國際揚城項煎目的赴不定粉額優(yōu)狐惠；4、可陽享受雪置業(yè)蛋顧問相的單翁人全虧程顧礎(chǔ)問服舌務；馳（只叔針對忽名御積卡會呈員）多元著營銷之網(wǎng)絡(luò)壯營銷多元死營銷之網(wǎng)絡(luò)電營銷領(lǐng)御滑會聯(lián)址系方命式1、定彼期快滋報--宰--領(lǐng)御得生活易快報2、不紹定期籍活動江、講悲座3、會鄙員生租日賀迅卡郵魚寄（儀制作妄領(lǐng)御晝會統(tǒng)面一的睬生日緊賀卡未）4、不黨定期限商家眉折扣譯券郵宰寄5、重蟲點會側(cè)員的離定期肯電話揮回訪6、短踐信平顧臺，構(gòu)重要青銷售企信息待到達領(lǐng)御鉛會蓄裝水方徒式1、定獸點蓄幣水通過把團購軍洽談搭、企鏟業(yè)聯(lián)類誼會指的形靈式在而市區(qū)傾定點張招募荒會員布；2、活南動蓄逐水通過杠路演淘活動甜、社辨區(qū)活道動現(xiàn)徒場招愉募會發(fā)員；3、問偽卷派溝發(fā)結(jié)合壇問卷撫調(diào)查拼同時悄