萬(wàn)達(dá)速度揭秘：2342計(jì)劃管理

運(yùn)營(yíng)與工程管理中心2016.052021/5/91萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)從拿地到開(kāi)業(yè)的開(kāi)發(fā)周期一般為20-26個(gè)月，最快20個(gè)月，平均為22個(gè)月，這種速度在商業(yè)綜合體開(kāi)發(fā)中是相當(dāng)驚人的，那么萬(wàn)達(dá)是如何做到的呢？研究發(fā)現(xiàn)，“強(qiáng)管控、超常規(guī)運(yùn)作及嚴(yán)考核”是萬(wàn)達(dá)強(qiáng)執(zhí)行力的有效法寶，概括起來(lái)就是“2342”計(jì)劃管理模式。導(dǎo)讀2021/5/92一、權(quán)責(zé)2條線：縱向強(qiáng)管控，橫向強(qiáng)協(xié)同二、流程3要點(diǎn)：編制方式合理，調(diào)整規(guī)則清晰，調(diào)整程序嚴(yán)格三、業(yè)務(wù)4前置：超常規(guī)工作，縮短前期工作時(shí)間，拿地即開(kāi)工四、考核2個(gè)燈：黃燈預(yù)警，紅燈殺人目錄2021/5/931、縱向強(qiáng)管控：三級(jí)管理，逐級(jí)盯針對(duì)商業(yè)綜合體項(xiàng)目，進(jìn)度就是現(xiàn)金流，進(jìn)度就是生命線，為強(qiáng)化對(duì)進(jìn)度的管控，首先萬(wàn)達(dá)針對(duì)不同的節(jié)點(diǎn)類別確立了不同的管控和監(jiān)控方式。萬(wàn)達(dá)計(jì)劃根據(jù)項(xiàng)目差異(如是否含酒店)共制定了8類模板，開(kāi)發(fā)期均按20個(gè)月、22個(gè)月、24個(gè)月、26個(gè)月進(jìn)行編制，整體項(xiàng)目計(jì)劃模板共325個(gè)節(jié)點(diǎn)(含酒店353個(gè))，根據(jù)不同節(jié)點(diǎn)類別，萬(wàn)達(dá)確立了不同的管控方式，具體管控關(guān)系如下所示：一、權(quán)責(zé)2條線：縱向強(qiáng)管控，橫向強(qiáng)協(xié)同2021/5/94一、權(quán)責(zé)2條線：縱向強(qiáng)管控，橫向強(qiáng)協(xié)同節(jié)點(diǎn)類型節(jié)點(diǎn)個(gè)數(shù)節(jié)點(diǎn)內(nèi)容管控主體監(jiān)控主體一級(jí)節(jié)點(diǎn)一級(jí)節(jié)點(diǎn)53個(gè)（含酒店63個(gè)）項(xiàng)目開(kāi)工、開(kāi)業(yè)和需要各部門(mén)密切配合的重要節(jié)點(diǎn)各系統(tǒng)、各主管部門(mén)和項(xiàng)目公司管控分管副總裁、督辦落實(shí)，執(zhí)行總裁跟蹤檢查二級(jí)節(jié)點(diǎn)二級(jí)節(jié)點(diǎn)85個(gè)（含酒店94個(gè)）項(xiàng)目公司發(fā)起集團(tuán)各相關(guān)部門(mén)配合的節(jié)點(diǎn)各系統(tǒng)、各主管部門(mén)和項(xiàng)目公司管控分管副總裁督辦完成三級(jí)節(jié)點(diǎn)三級(jí)節(jié)點(diǎn)187個(gè)（含酒店196個(gè)）項(xiàng)目公司自行完成的節(jié)點(diǎn)各責(zé)任公司管控主管系統(tǒng)跟蹤檢查、督辦完成2021/5/952、橫向強(qiáng)協(xié)同：責(zé)任一條線，勁往一處使縱向管控關(guān)系明確后，在落實(shí)具體某個(gè)節(jié)點(diǎn)責(zé)任主體的時(shí)候，萬(wàn)達(dá)采取的不是落到某一個(gè)部門(mén)或者人員身上，而是責(zé)任一條線的方式，比如施工圖設(shè)計(jì)單位的確定，責(zé)任人就分別有項(xiàng)目公司設(shè)計(jì)主管、項(xiàng)目公司設(shè)計(jì)部經(jīng)理、項(xiàng)目公司分管設(shè)計(jì)副總經(jīng)理、項(xiàng)目公司總經(jīng)理、規(guī)劃院項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、規(guī)劃院分管建筑所長(zhǎng)、分管項(xiàng)目副院長(zhǎng)、規(guī)劃院院長(zhǎng)及分管規(guī)劃副總裁，如果該節(jié)點(diǎn)延誤，該節(jié)點(diǎn)責(zé)任人就要共同受罰。為什么要采取這種方式?主要是因?yàn)槿f(wàn)達(dá)采取集團(tuán)強(qiáng)管控模式，對(duì)進(jìn)度要求異常嚴(yán)格，因此強(qiáng)化集團(tuán)及下屬公司高管的管理責(zé)任，便于項(xiàng)目層面進(jìn)度出現(xiàn)延誤風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，能夠及時(shí)協(xié)調(diào)資源來(lái)共同解決。一、權(quán)責(zé)2條線：縱向強(qiáng)管控，橫向強(qiáng)協(xié)同2021/5/96一、權(quán)責(zé)2條線：縱向強(qiáng)管控，橫向強(qiáng)協(xié)同級(jí)別階段業(yè)務(wù)事項(xiàng)責(zé)任人責(zé)任部門(mén)分管領(lǐng)導(dǎo)1籌備班子組建人力資源部分管招聘副總經(jīng)理人力資源部總經(jīng)理分管人力副總裁2設(shè)計(jì)規(guī)劃啟動(dòng)會(huì)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人建筑分管所長(zhǎng)分管建筑副院長(zhǎng)規(guī)劃院院長(zhǎng)分管規(guī)劃副總裁3設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)單位確定項(xiàng)目公司設(shè)計(jì)部經(jīng)理項(xiàng)目公司分管設(shè)計(jì)副總經(jīng)理項(xiàng)目公司總經(jīng)理規(guī)劃院分管建筑所長(zhǎng)分管項(xiàng)目副院長(zhǎng)規(guī)劃院院長(zhǎng)分管規(guī)劃副總裁1籌備編制人員到崗項(xiàng)目公司人事主管項(xiàng)目公司行政部經(jīng)理項(xiàng)目公司總經(jīng)理人力資源部總經(jīng)理分管項(xiàng)目副總裁1摘牌摘牌發(fā)展部發(fā)展經(jīng)理發(fā)展部區(qū)域副總經(jīng)理發(fā)展部區(qū)域總經(jīng)理發(fā)展部總經(jīng)理分管發(fā)展副總裁3設(shè)計(jì)移交摘牌條件發(fā)展部發(fā)展經(jīng)理發(fā)展部區(qū)域副總經(jīng)理發(fā)展部區(qū)域總經(jīng)理發(fā)展部總經(jīng)理分管發(fā)展副總裁2021/5/971、編制方式合理：多部門(mén)協(xié)商，群策群力推演完成在計(jì)劃編制時(shí)，為保障計(jì)劃的合理性，所有綜合體項(xiàng)目都參照8類計(jì)劃模板，以項(xiàng)目摘牌信息中明確的交地之日，作為計(jì)劃有效工期的起點(diǎn)時(shí)間，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況(地質(zhì)情況、嚴(yán)寒冬施、超高層等)，由項(xiàng)目管理中心計(jì)劃部組織召開(kāi)項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)，并牽頭組織項(xiàng)目計(jì)劃的編制工作，在項(xiàng)目摘牌后30天內(nèi)完成計(jì)劃編制，具體流程如下：二、流程3要點(diǎn)：編制方式合理，調(diào)整規(guī)則清晰，調(diào)整程序嚴(yán)格2021/5/98二、流程3要點(diǎn)：編制方式合理，調(diào)整規(guī)則清晰，調(diào)整程序嚴(yán)格通過(guò)各部門(mén)共同參與和推演的方式，各部門(mén)工作節(jié)點(diǎn)、勾稽關(guān)系及相互配合支撐關(guān)系就最大程度的明確下來(lái)，為后續(xù)執(zhí)行奠定了基礎(chǔ)。2021/5/992、明確調(diào)整規(guī)則：讓計(jì)劃執(zhí)行無(wú)借口在計(jì)劃明確以后，過(guò)程中就必須嚴(yán)格執(zhí)行，但在很多企業(yè)日常工作中，假如節(jié)點(diǎn)延誤，往往能夠找出一大堆理由要調(diào)計(jì)劃，萬(wàn)達(dá)為保障計(jì)劃的嚴(yán)肅性，原則上不予調(diào)整，明確規(guī)定只有發(fā)生如下七類情況下才可以調(diào)整，其他一律不可調(diào)整。二、流程3要點(diǎn)：編制方式合理，調(diào)整規(guī)則清晰，調(diào)整程序嚴(yán)格序號(hào)計(jì)劃變更原因發(fā)起部門(mén)1因調(diào)整開(kāi)業(yè)時(shí)間而導(dǎo)致的整體計(jì)劃調(diào)整項(xiàng)目管理中心計(jì)劃部2因土地拆遷而導(dǎo)致的計(jì)劃變更項(xiàng)目公司3因地質(zhì)災(zāi)害原因?qū)е碌挠?jì)劃變更項(xiàng)目公司4集團(tuán)董事長(zhǎng)批準(zhǔn)的成本單項(xiàng)金額在2000萬(wàn)以上的調(diào)整集團(tuán)董事長(zhǎng)批準(zhǔn)的1000㎡以上的也太調(diào)整，或步行街10個(gè)或以上的商鋪調(diào)整造成變更的責(zé)任部門(mén)5因前序節(jié)點(diǎn)滯后（出現(xiàn)紅燈）而導(dǎo)致后序節(jié)點(diǎn)無(wú)法按時(shí)完成后序節(jié)點(diǎn)責(zé)任部門(mén)6因設(shè)計(jì)變更而導(dǎo)致后序節(jié)點(diǎn)無(wú)法按時(shí)完成造成設(shè)計(jì)變更的責(zé)任部門(mén)7因招商調(diào)整而導(dǎo)致的計(jì)劃變更商管總部2021/5/9103、嚴(yán)格調(diào)整程序：層層加碼，傳遞壓力在明確了調(diào)整規(guī)則后，發(fā)起調(diào)整流程審批時(shí)也會(huì)根據(jù)節(jié)點(diǎn)級(jí)別定義不同的流程終端，加大流程審批難度，反向迫使責(zé)任人盡力趕工。二、流程3要點(diǎn)：編制方式合理，調(diào)整規(guī)則清晰，調(diào)整程序嚴(yán)格審批事項(xiàng)最終重審批人僅調(diào)整二、三級(jí)節(jié)點(diǎn)，且不影響下個(gè)一級(jí)節(jié)點(diǎn)副總裁僅調(diào)整1個(gè)一級(jí)節(jié)點(diǎn)，且不影響下個(gè)一級(jí)節(jié)點(diǎn)執(zhí)行總裁調(diào)整2個(gè)（含）以上一級(jí)節(jié)點(diǎn)集團(tuán)總裁2021/5/911萬(wàn)達(dá)一級(jí)計(jì)劃規(guī)定，交地后75天土方開(kāi)挖，融資證件交地后60天完成，主力店、次主力店與步行街商鋪的業(yè)態(tài)規(guī)劃在交地后90天完成……按照正常操作，即使有嚴(yán)密的計(jì)劃，萬(wàn)達(dá)也很難在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成商業(yè)廣場(chǎng)中酒店與大商業(yè)的開(kāi)業(yè)。因此，為完成計(jì)劃，萬(wàn)達(dá)在各地的操作中采取了一系列的超常規(guī)手段，其實(shí)最主要是要搶前期時(shí)間，做到拿地即開(kāi)工，提高資金周轉(zhuǎn)率。1、團(tuán)隊(duì)組建前置為保障項(xiàng)目工作正常開(kāi)展，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的搭建是首要前提，萬(wàn)達(dá)要求項(xiàng)目班子組建在項(xiàng)目摘牌前60天就開(kāi)始進(jìn)行，在摘牌前30天完成，而財(cái)務(wù)、成本、工程和設(shè)計(jì)等編制人員的最終到崗留出兩個(gè)月招聘時(shí)間，要求在摘牌后30天全部到崗。2、設(shè)計(jì)前置萬(wàn)達(dá)在摘牌前20天即召開(kāi)規(guī)劃設(shè)計(jì)啟動(dòng)會(huì)，在交地后5天即完成總圖指標(biāo)簽批移交，交地后25天即完成單體方案簽批移交，速度比常規(guī)企業(yè)快了3-4個(gè)月。三、業(yè)務(wù)4前置：超常規(guī)工作，縮短前期工作時(shí)間，拿地即開(kāi)工2021/5/912另外正常項(xiàng)目是全部或基礎(chǔ)圖紙完成后進(jìn)行施工，但22個(gè)月的工期不允許萬(wàn)達(dá)這樣做，為此萬(wàn)達(dá)在管理上采取分段出圖，保證施工如先完成土方開(kāi)挖圖再完成樁基圖而不是上部設(shè)計(jì)完成后才進(jìn)行基礎(chǔ)與圍護(hù)的設(shè)計(jì)。3、報(bào)建超常規(guī)由于良好的政府關(guān)系，及項(xiàng)目對(duì)當(dāng)?shù)氐挠绊?，萬(wàn)達(dá)拿地前就與地方政府進(jìn)行深入溝通，雙方約定好開(kāi)業(yè)時(shí)間后，萬(wàn)達(dá)與政府相關(guān)部門(mén)對(duì)接，政府為萬(wàn)達(dá)開(kāi)辟綠色通道，以倒計(jì)時(shí)方式讓各項(xiàng)報(bào)批獲得快速通過(guò)。這種待遇不是一般開(kāi)發(fā)企業(yè)能享受的，背后是萬(wàn)達(dá)過(guò)去的信譽(yù)與商業(yè)開(kāi)發(fā)為地方帶來(lái)的稅收、就業(yè)及周邊土地升值利益。4、招標(biāo)前置萬(wàn)達(dá)總包招標(biāo)在摘牌后5天即開(kāi)始，在摘牌后45天即完成，由總部成本部完成，同時(shí)與圖紙?jiān)O(shè)計(jì)穿插進(jìn)行，確保在交地后50天就可以實(shí)現(xiàn)總包進(jìn)場(chǎng)。三、業(yè)務(wù)4前置：超常規(guī)工作，縮短前期工作時(shí)間，拿地即開(kāi)工2021/5/913為保障進(jìn)度目標(biāo)的達(dá)成，嚴(yán)考核是一種有效的驅(qū)動(dòng)方式，為此，基于計(jì)劃模板權(quán)責(zé)矩陣，萬(wàn)達(dá)明確了集團(tuán)及項(xiàng)目公司層面各責(zé)任主體需要負(fù)責(zé)的節(jié)點(diǎn)，如下：四、考核2個(gè)燈：黃燈預(yù)警，紅燈殺人人員劃分責(zé)任人責(zé)任節(jié)點(diǎn)項(xiàng)目公司總經(jīng)理職責(zé)范圍的所有節(jié)點(diǎn)副總經(jīng)理分管工作所有節(jié)點(diǎn)責(zé)任部門(mén)責(zé)任人具體負(fù)責(zé)的所有節(jié)點(diǎn)規(guī)劃院、酒店、院線等各系統(tǒng)院長(zhǎng)、各系統(tǒng)總經(jīng)理所有分管項(xiàng)目的一、二級(jí)節(jié)點(diǎn)副院長(zhǎng)、責(zé)任部門(mén)總經(jīng)理所有分管項(xiàng)目的所有節(jié)點(diǎn)責(zé)任部門(mén)責(zé)任人具體負(fù)責(zé)的所有節(jié)點(diǎn)總部各部門(mén)分管總裁、總裁助理所有分管項(xiàng)目的一、二級(jí)節(jié)點(diǎn)責(zé)任部門(mén)總經(jīng)理所有分管項(xiàng)目的所有節(jié)點(diǎn)責(zé)任部門(mén)負(fù)責(zé)人具體負(fù)責(zé)的所有節(jié)點(diǎn)2021/5/914在明確了責(zé)任人后，萬(wàn)達(dá)針對(duì)每個(gè)節(jié)點(diǎn)賦予不同的考核分值，其中一級(jí)節(jié)點(diǎn)15分，二級(jí)節(jié)點(diǎn)10分，三級(jí)節(jié)點(diǎn)5分，針對(duì)這些節(jié)點(diǎn)萬(wàn)達(dá)出臺(tái)了紅黃兩大亮燈機(jī)制：四、考核2個(gè)燈：黃燈預(yù)警，紅燈殺人亮燈類別定義處罰特別措施黃燈未按計(jì)劃達(dá)成節(jié)點(diǎn)，且延誤少于一周不扣分如果出現(xiàn)一個(gè)黃燈，下一步補(bǔ)上后黃燈會(huì)自動(dòng)消失，變成綠燈；但是一年之內(nèi)有三個(gè)黃燈出現(xiàn)，就等同于一個(gè)紅燈，一年出現(xiàn)三個(gè)紅燈則下課。紅燈黃燈出現(xiàn)后一周工程量沒(méi)有補(bǔ)上去或者工作量沒(méi)有達(dá)到，則變成紅燈按節(jié)點(diǎn)類別扣分，出現(xiàn)三個(gè)紅燈，相關(guān)責(zé)任人下課2021/5/915在這樣的情況下，每個(gè)人特別緊張自己的工作，生怕誤了節(jié)點(diǎn)，每個(gè)人都知道下一步要干什么，一定不能耽誤，耽誤了在信息化系統(tǒng)中全集團(tuán)都可以看得到，紅燈數(shù)量還會(huì)在總裁辦公會(huì)上通報(bào)，這是很大的壓力。所以在橫向一條線考核的情況下，出現(xiàn)一個(gè)黃燈大家都一起研究解決，出現(xiàn)一個(gè)紅燈是很大的事，大家一起擺平，搶回來(lái)。另外萬(wàn)達(dá)每