冷水江市時代項(xiàng)目推廣方案長沙勝天地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)

時代100項(xiàng)目營銷策劃報告

長沙勝天地產(chǎn)顧問有限公司謹(jǐn)呈2011年11月6日PART1市場分析研究PART2

項(xiàng)目定位研究PART3產(chǎn)品營銷建議PART4營銷推廣部署自09年下半年以來，政策密集出臺，但針對的主要是一二線城市，對在于三、四線城市的本案也許是機(jī)會所在02010年2009年2008年2007年9.27新政10.22新政國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)集約用地的通知國辦關(guān)于促迚房地產(chǎn)市場健康収展的若干意見公積金貸款利率下調(diào)地方政府出手救市國十一條二手房優(yōu)惠中止資本金比例下調(diào)二套房再次收緊土地出讓金首付5成新國十條公積金貸款利率上調(diào)關(guān)于開展房地產(chǎn)專項(xiàng)整治的通知清查閑置土地二手房政策收緊物業(yè)稅開征研討國四條刺激政策抑制政策政策嚴(yán)厲程度不斷增加929二次新政加息&上調(diào)存款準(zhǔn)備金率模擬住宅成交均價走勢整體市場︱政策經(jīng)濟(jì)通貨膨脹、貨幣貶值、股市疲軟、黃金震蕩，兼具增值保值屬性的房產(chǎn)具有較大投資性整體市場︱政策經(jīng)濟(jì)冷江市場︱發(fā)展趨勢目前，我市在冊的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有15家，其中：三級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有4家，四級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有2家。2009年，在我市有在建房地產(chǎn)項(xiàng)目的企業(yè)有11家，其中外地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在我市進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的有5家。歷年房地產(chǎn)投資額、竣工面積、銷售面積來看：冷水江房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛。年份開發(fā)投資竣工面積商品房銷售面積住宅銷售面積商品房銷售額20092.34億18.13萬㎡13.6萬㎡12.9萬㎡2.07億20103.51億27.20萬㎡20.4萬㎡19.35萬㎡4.14億樓盤分布情況在：以老城區(qū)和布溪區(qū)為主。各片區(qū)樓盤分布：老城區(qū)（5個）

金泰花園商業(yè)步行街北區(qū)東方財富中心金鼎花園布溪區(qū)（3個）江南名都佳泰家花園博長·金水灣集中區(qū)（1個）山水名城城西（1個）鳳凰山莊江南名都濱江豪范佳泰家花園鳳凰山莊山水名城商業(yè)步行街北區(qū)金泰家園同心汽車站東方財富中心冷水江房地產(chǎn)市場分析（產(chǎn)品及營銷）冷水江市場以高層（17-18F）為主，其次為多層（7-8F）；除鳳鳳凰山莊19萬方，市場樓盤體量普遍過小，在4-6萬方之間；市場樓盤品質(zhì)不高，大多樓盤不太注重園林綠化打造；市場樓盤都不太注重營銷方式，僅選擇2、3種媒介推廣既可買房（如：戶外、網(wǎng)絡(luò)、電視、報廣等）。項(xiàng)目名稱物業(yè)類型層數(shù)建筑面積建筑風(fēng)格園林風(fēng)格營銷推廣同興汽車站多層7F\8F68500㎡現(xiàn)代簡約無電視、網(wǎng)絡(luò)金泰花園多層7F43312㎡江南園林戶外、網(wǎng)絡(luò)、報紙商業(yè)步行街多層/小高層—24000㎡現(xiàn)代簡約無戶外、網(wǎng)絡(luò)、電視東風(fēng)財富中心高層26F40000㎡現(xiàn)代簡約無戶外、網(wǎng)絡(luò)、電視、報紙金鼎花園多層7F20000㎡歐式無戶外、網(wǎng)絡(luò)、報紙濱江豪苑高層18F47700㎡歐式無戶外、車體、電視江南名都高層19F51725㎡新古典主義規(guī)劃中戶外、車體、網(wǎng)絡(luò)佳泰家花園高層11F\18F63221㎡歐式風(fēng)格蘇州園林戶外、車體、電視山水名城高層17F87000㎡中式風(fēng)格網(wǎng)站、報紙鳳凰山莊高層/多層17+1F\4+1F190000㎡現(xiàn)代簡約規(guī)劃中戶外、網(wǎng)絡(luò)、電視、報紙冷水江房地產(chǎn)市場分析（戶型及價格）市場主力戶型，以100-140㎡3房為主，其次140-160㎡4房、70-90㎡2房產(chǎn)品；暢銷戶型：面積適中，具有總價優(yōu)勢以及景觀資料好的2房、3房產(chǎn)品；滯銷戶型：頂層復(fù)式（面積過大、總價過高的產(chǎn)品）；布溪區(qū)價格最高，高層均價2300-2400元/㎡；其次為老城區(qū)、集中區(qū)，高層均價1850-1950元/㎡；老城區(qū)多層均價1650元/㎡。區(qū)域項(xiàng)目二房三房四房五房別墅滯銷戶型暢銷戶型均價（元/平方米）老城區(qū)同心汽車站80-100100-145148-1604房：面積大面積適中的2房、3房

1450商業(yè)步行街北區(qū)106-130140-162162㎡頂層大戶型、價格高-------1850東方財富中心8098-138--------------2700金鼎花園85113-123143-------面積適中的2房、3房總價低；1260布溪區(qū)濱江豪范122148166-------3房景觀資料好2400江南名都95-141景觀面較差的房源------2414佳泰家花園138-157177230-250（復(fù)式）復(fù)式樓、以及大面積4房產(chǎn)品2600集中區(qū)山水名城78-108120-141159108㎡

的2房產(chǎn)品，面積過大1930城西鳳凰山莊91125-137143159218-336--------------未售冷水江房地產(chǎn)市場分析（區(qū)域優(yōu)勢）老城區(qū)：周邊配套設(shè)施較為完善，項(xiàng)目自身配套設(shè)施較少；片區(qū)核心買點(diǎn)：地段布溪區(qū)：周邊配套設(shè)施一般，項(xiàng)目配套打造方面以商鋪、幼兒園為主；片區(qū)核心買點(diǎn)：景觀環(huán)境城西區(qū)：周邊配套設(shè)施匱乏，鳳凰山莊小區(qū)自身配套設(shè)施較為豐富；集中區(qū)：位于城東生態(tài)新城，目前片區(qū)發(fā)展不成熟；片區(qū)核心買點(diǎn)：教育、江景。冷水江房地產(chǎn)市場分析（客戶分析）客戶來源區(qū)域以項(xiàng)目周邊為主；市場各區(qū)域客戶職業(yè)相差不大，以事來單位、企業(yè)職員、私營業(yè)主（主要以新化、邵陽做生意）為主；客戶年齡集中在30-40歲，大多以自住為主。區(qū)域項(xiàng)目名稱客戶商業(yè)步行街北區(qū)鐵廠雙職工（6000-7000/月）大多在長沙有購房，多次置業(yè)；置業(yè)目的明確，要市中心買房，配套完善。東風(fēng)財富中心未售，辦卡；大多辦卡客戶為本市私營業(yè)主。金鼎花園年齡在30-40居多，以購買3房為主；其次為25-30歲，以購買2為主。客戶80%來源于冷水江本地客戶，主要以項(xiàng)目周邊客戶為主（如：電廠職工等）；新化占15%、邵陽5%；一般在冷江做生意或上班。置業(yè)目的：自住布溪區(qū)博長·金水灣以改善居住環(huán)境為主，客戶覆蓋范圍廣（冷剛廠、鐵廠、私營業(yè)主）江南名都電廠、私營業(yè)主佳泰家花園3鐵廠、機(jī)關(guān)工作人員、個體戶集中區(qū)山水名城冷江本人人居多，以政府人員、老師、私營業(yè)主為主；置業(yè)目的：自住城西鳳凰山莊-----冷水江房地產(chǎn)市場分析小結(jié)

市場樓盤主要分布在：老城區(qū)和布溪區(qū)；以高層（17-18F）為主，其次為多層（7-8F）；市場樓盤體量普遍過小，在4-6萬方之間；樓盤品質(zhì)整體不高，不太注重園林綠化打造；也不注重營銷推廣，一般選擇2、3種媒介推廣就買房。市場主力戶型：以100-140㎡3房為主，其次140-160㎡4房、70-90㎡2房產(chǎn)品；暢銷戶型：面積適中，具有總價優(yōu)勢；滯銷戶型：頂層復(fù)式（面積過大、總價過高的產(chǎn)品）。布溪區(qū)價格最高，高層均價2300-2400元/㎡；其次為老城區(qū)、集中區(qū)?？蛻魜碓匆皂?xiàng)目周邊為主；市場各區(qū)域客戶職業(yè)相差不大，以事來單位、企業(yè)職員、私營業(yè)主（主要以新化、邵陽做生意）為主；客戶年齡集中在30-40歲，大多以自住為主。地塊分析1、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境

自然環(huán)境情況：項(xiàng)目所屬冷水江市布溪中心地帶，本區(qū)域?qū)儆诶渌谐鞘袛U(kuò)容商業(yè)集中區(qū)域；人文環(huán)境狀況：項(xiàng)目所在區(qū)域是較早的生活區(qū)域，由于該區(qū)域受市整體規(guī)劃利好影響，各類商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的興建，帶動了該區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展。環(huán)境污染狀況：項(xiàng)目所在板塊是城西區(qū)域，周邊沒有明顯的污染源單位，環(huán)境污染相對較少，在冷水江城區(qū)是較宜居地塊。但缺乏優(yōu)質(zhì)綠化景觀；相關(guān)配套狀況：項(xiàng)目地周邊是較早的教育、生活區(qū)域，配套設(shè)施完善，學(xué)校、餐飲、休閑、購物、娛樂一應(yīng)俱全。2、地塊交通條件項(xiàng)目地處銻都中路，交通狀況發(fā)達(dá)，緊鄰省道S312、市區(qū)路網(wǎng)發(fā)達(dá)。1步溪第一商住高樓彌補(bǔ)市場.2升值潛力不可估量。隨著步溪樓盤的增多，可用土地越來越少，房屋的價格也將會越來越高。3受政策調(diào)控影響，市場低中端住宅走俏，市場剛性需求凸顯。4本項(xiàng)目處于區(qū)域核心地段，有較大的市場操作空間。1區(qū)域升值潛力大2位于步溪核心位置，依山觀江，宜居。3產(chǎn)品規(guī)劃豐富，與其他項(xiàng)目有一定差異化。4.緊鄰銻都中路,交通便利.1、整體市場動蕩不安，投資客減少，部分客戶持幣觀望2、板塊內(nèi)競爭項(xiàng)目現(xiàn)樓即買即住對銷售造成的壓力2、市場對本區(qū)域價值的重新認(rèn)知需要一個培育過程；1相比本區(qū)域競爭樓盤,項(xiàng)目規(guī)模小,緊臨主干道,從居家角度噪音較大.飛塵較多.2周邊建筑多為老居住區(qū)及民房.Opportunities機(jī)會分析Threats威脅分析Strengths優(yōu)勢分析Weaknesses劣勢分析項(xiàng)目SWOT分析

客戶定位根據(jù)我們以上的分析，項(xiàng)目作為小高層電梯房，使得我們必須與現(xiàn)有的高檔住宅樓盤進(jìn)行競爭。對目標(biāo)客戶群進(jìn)行精確的把握。從項(xiàng)目固有的優(yōu)勢與劣勢出發(fā)，可以鎖定我們的目標(biāo)客戶：1、他們多是冷江人，但是事業(yè)、工作并不一定在冷江，很多是在外地；2、他們有意愿在冷江安家，但目前還在為事業(yè)打拚，四處奔波；3、他們大多是25-35歲的年輕人，目前買房多是作為過渡，要么是為了結(jié)婚，要么是為了給父母住，要么是為了投資，所看重的是項(xiàng)目的升值前景和交通便利性。4、他們手上經(jīng)濟(jì)并不十分寬裕，一般喜歡總價不高、升值潛力大、又有一定檔次感的樓盤。1、商鋪客戶：

1、商鋪客戶：

專業(yè)投資者+私營業(yè)主2、住宅客戶：

首次置業(yè)者+私營業(yè)主+投資客3、公寓客戶：

專業(yè)投資者+私營業(yè)主+公務(wù)員+高級白領(lǐng)通過哀對冷穗江房免地產(chǎn)腐市場淹及項(xiàng)穴目本唇身分?jǐn)D析從訓(xùn)而引件發(fā)項(xiàng)羽目下優(yōu)述核越心問梨題思燭考？如何久建立貢項(xiàng)目邀核心逝價值賤體系作為論步溪乖區(qū)域醉核心湖樓盤要，區(qū)慣域與起生態(tài)帝優(yōu)勢寇成為悅最大能優(yōu)勢桌的同罷時，攤也被降其它摟樓盤牌廣泛壺使用逝，怎蒼樣挖絹掘出桂項(xiàng)目秋與眾高不同勉的核吹心價薄值體咽系？如何服創(chuàng)造絲式領(lǐng)導(dǎo)盡市場保、區(qū)董分市捉場的項(xiàng)目甘形象目前頃冷江端市場洗上的析項(xiàng)目布形象踐，都被有同逼質(zhì)化墻傾向賀。國規(guī)際人核居、宮生態(tài)咬資源雕的字女眼充逐斥整勝個市睜場，拖如何斷在保夫留項(xiàng)羽目優(yōu)錄勢資役源的眼基礎(chǔ)柱上，期塑造攻一個秋在市味場上梳獨(dú)樹禾一幟疑的形薯象。目前客冷江房誠市場抱上的嗓樓盤墻推廣序，仍鐮處于勢低層判次的膜營銷拳推廣威方式繁，對因于客膀群的植定位狹較為己模糊遍、樓恰盤文屈化氛塊圍不球足、躬促銷皮核心肥體系滋不健朱全廣紫告投稠入渙粥散，珠是整島個市麻場的迷通病蔬。本飛案應(yīng)夕該以宵引領(lǐng)邪的姿運(yùn)態(tài)，訴內(nèi)外攻兼修理，打賴造一抵個具僚有絕勞對競療爭力喇的樓泳盤，劃獨(dú)樹模于冷裳江市暴場。？如何堪打造某一個釘完整搶的、個適合稿本地詠的、許有較炒強(qiáng)銷融售力流的整棉合營虧銷推逝廣體僵系項(xiàng)目慰價值拍推導(dǎo)療思路定位嚇依據(jù)因一步溪昂核心更區(qū)域左右裁繁華昌我居聲中央定位德依據(jù)黃二周邊中自然肯環(huán)境刑較好具備交一定認(rèn)的資貞源優(yōu)凳勢定位瓜依據(jù)愉三商住退一體產(chǎn)品郵線豐發(fā)富資源獻(xiàn)改善時住宅派特征鄰一地段猴價值番明顯資源初改善礦住宅忠特征癥二生態(tài)討價值落突出資源挑改善狂住宅搖特征報三一站臘式生情活配泉套市場偏定位︱價值花推導(dǎo)市場跟定位技路徑侍一項(xiàng)目尤發(fā)展僵路線肆，中宿高端風(fēng)、自單住、瓶改善言型需作求如何行與眾饒不同餡的市茅場定卵位？必須曲結(jié)合熟項(xiàng)目伯特性裹，挖墳掘其蜘它個漸案缺原乏的雙核心法價值市場呼定位貿(mào)路徑情二本案女市場堵定位星級章公館定位建依據(jù)從三步溪蹤蝶區(qū)的剪發(fā)展（作譽(yù)為本構(gòu)案將格立位弊于一兇個相程當(dāng)?shù)陌旮叨冉飧┮暯锸袌龃睿F(xiàn)次在的燥一切栽都是陶暫時剖的，死消費(fèi)改者購魂買的材是眼耀前，枕關(guān)注祖的卻薦是未棟來。彎因此德，我袋們將竿與區(qū)材域進(jìn)仙行融雁合，淺打造盒項(xiàng)目律自身推價值,形成罷區(qū)域謹(jǐn)發(fā)展趣帶動歉項(xiàng)目允發(fā)展脹的核皆心發(fā)徹展路蘋線）《禮·雜記痕上》《注》：“斃公館菠，君偵之舍菊也。繳”我們辨的優(yōu)輔勢在殺哪里地段酬？建美筑？丟產(chǎn)品甲？價鴨格？我們變的弱翼點(diǎn)在箏哪里規(guī)模質(zhì)？配漂套？住房男消費(fèi)脊者需不要什妹么？派關(guān)注代什么場？快捷印的交疤通環(huán)北境便利姨的生練活配紙?zhí)變?yōu)美裂的居桐住環(huán)捐境合適用的建巨筑空汽間良好鳴的區(qū)壯域發(fā)辜展較高臟的性棚價比不談車優(yōu)勢砍與劣動勢，如果編按這池些思食路去習(xí)經(jīng)營群本案只會陡是與劉周邊立的項(xiàng)濟(jì)目形糠成同土質(zhì)化蒸競爭市場蹈定位掉詮釋:星級意公館星級:第一拌印象生易給悉客戶考產(chǎn)生濱五星拒級酒增店的振憧憬蝦，在猛此體梁現(xiàn)項(xiàng)撇目地鼓段優(yōu)榮勢、更一站巧式配丙套、席建筑踐品質(zhì)造及高憐品質(zhì)面生活船情趣位；公館：原避為古朗代達(dá)驕官貴西人居奶住的爛地方錯，現(xiàn)策本項(xiàng)踢目作晴為都陜市高伐貴身涂份的所象征岸；因此吉五星假級與蒼公館志的完掃美結(jié)怎合從妥而能益更好載樹立皇拔高涂項(xiàng)目闖高端帥市場備形象瞧。如何倆打造搖名符原其實(shí)顯的星誼級公剛館：在地耀段上舉：我尸們位緒于布輪溪中箱心地昆段，嫂緊鄰少銻都仆中路欄，交陣通便搞利。在配造套上煎：周霸邊生值活配栗套完孕善，雙加犁上項(xiàng)摧目自科身一容站式乳商業(yè)披配套詞。在景蘆觀上撤：上區(qū)域批居家駁環(huán)境漠較好蟻，青若山公并園、附資水眼五分胃鐘生畜活圈閉。然而障這些容優(yōu)勢蠻相對泰區(qū)域垮競爭曬項(xiàng)目太博長·金水貼灣、暴佳泰恐家樓怒盤，濫并未獻(xiàn)占具伴絕對娛優(yōu)勢米，相椒反在六居家仁上有計一定快的劣雅勢，醫(yī)因此杠彌補(bǔ)圣自身伶的劣槳勢是褲實(shí)現(xiàn)丘項(xiàng)目駕價值廈的突睡破點(diǎn)導(dǎo)。突破春點(diǎn)：枝實(shí)現(xiàn)畫項(xiàng)目科技/智能/環(huán)保/精致（一競方面櫻彌補(bǔ)圓劣勢歡，另閑一方屬面打橫造真腥正的炸定位腎目標(biāo)糖）科技/智能/環(huán)保/精致姥要點(diǎn)新風(fēng)巴置換碑系統(tǒng)：在我因國很瓶多地皮區(qū)都喊已采鄉(xiāng)豐用，蜘如清總?cè)A大兵學(xué)教資學(xué)樓造、首險都體劣育館蔽羽毛狡球館隱、北晌京市嗽長辦暮公室綿等場幅所都齡有應(yīng)想用，看目前津湖南塑，僅最長沙撓地區(qū)姓開始懂采用柴。原菜理是踢利用助室內(nèi)凝空氣崇負(fù)壓宴，將杰室內(nèi)寫污濁巴的空封氣通椅過排蛛風(fēng)口芹排出靜，再純將空贏中新躬鮮空潤氣通外過進(jìn)漫風(fēng)口觸過濾縮慧除塵精處理敞后引析入室判內(nèi)。傳無需換開窗濾即可報實(shí)現(xiàn)峽新鮮市空氣溝的置介換，遭不僅頓緩解漠了開端窗通景風(fēng)換冬氣與皂室外傲噪音攤影響招的矛馬盾，可更是座解決莫了在蘇雨雪嫁天氣旨里或棵無人茂在家牙、或常取暖淘時室鄉(xiāng)豐內(nèi)開甚窗的旅難題駕。另劍外可緒加速巡壽家里渣裝修醋后有堆害氣餃體的問釋放翼。室銅內(nèi)空代氣質(zhì)控量可搞隨時霸通過通室內(nèi)占顯示丘器監(jiān)乘控，摟讓您徹可以料隨時換監(jiān)控轟到室覆內(nèi)的勾空氣聾質(zhì)量揭。智能丹系統(tǒng)殼：制紋影識別槳門禁挽系統(tǒng)肺、車醒庫刷拐卡系連統(tǒng)、滿可視藝對講格系統(tǒng)晚、紅遇外線哈監(jiān)控未系統(tǒng)殘等一們系列懼的高化科技展設(shè)施。環(huán)保質(zhì)系統(tǒng)暖：在建何筑節(jié)境能上巨采用拋了目郊前國蝕家科瓣技部本推廣乒的環(huán)交保節(jié)談能保峰溫材誼料，貸給建嚇筑也闖穿上母的保示暖衣各。窗徑戶采華用斷州橋鋁示密封叉保溫刪，雙豪層中泳空隔地音玻佩璃設(shè)張計。1、項(xiàng)甜目定森價原蒼則“試爛探式明定價盛”1、根伙據(jù)同辰類項(xiàng)石目行熟情，逮先公指布一賓個價公格區(qū)駝間2、開斬盤前傲做市闖場價證格接燦受度癢與敏脊感度刺的調(diào)菜查3、視尼內(nèi)部渡認(rèn)購忙的情芒況再層定價我們駐認(rèn)為宅，如紡果作蓋為住落宅樓謊盤跟狹博長·金水些灣、評佳泰何家居反家環(huán)膚境上畜進(jìn)行貝同質(zhì)歸競爭松，本座項(xiàng)目湯不占拆優(yōu)勢喊，必匆然要沾以低侍價才雁能取蠢勝，艇均價待在25友00左右蘭。而勤如果挎我們多突出硬項(xiàng)目谷的本替身價光值，巧以科溝技、妥智能攤，環(huán)娃保、驗(yàn)精致竿全力爛打造野一個酷星級愚公館垃高端列產(chǎn)品扮市場談形象縣，則免均價憑同樣釣可以吹賣到27獎00以上猶。營銷炮策略:基于縣城，囊括鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域客戶的常規(guī)搶奪，鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶的吸納和經(jīng)營客戶策略全線整合，一站式推廣整合相關(guān)資源，一站式推廣，震撼市場通過派發(fā)有影響力和吸引力的單頁深度推廣項(xiàng)目推