2008年南京市江寧區(qū)商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

一、江寧宏觀背景研究（-）江寧城市概況-）城市性質(zhì)江寧歷史悠久、人文薈萃。秦始皇37年（公元前210年）建縣，晉太康2年（公元281年），晉武帝南巡，慨嘆“外江無事，寧靜于此”，至此正式定名為江寧。南唐、明代初期、太平天國、中華民國的都城均在江寧的地域上建立。東晉宰相謝安曾在江寧東山指揮著名的觀水之戰(zhàn)，現(xiàn)存“東山秋月”為金陵四十八景之一。江寧區(qū)地處長江沿江開發(fā)帶，距離南京城7公里，從東、南、西南三面環(huán)抱南京主城，西部與上海浦東呈東西遙相呼應(yīng)之勢(shì)，南部與深水縣、馬鞍山市交界，東部與鎮(zhèn)江市、句容市相臨。是南京市的南大門，也是南京都市圈南部吸納中心。江寧距亞洲內(nèi)河第一港口南京港僅17公里，東距入海口347公里；江寧境內(nèi)有南京祿口國際機(jī)場(chǎng)。江寧區(qū)內(nèi)公路網(wǎng)發(fā)達(dá)，公路密度居全國第一。-）面積與人口情況全區(qū)區(qū)域總面積1573平方公里，轄13個(gè)鎮(zhèn)、7個(gè)街道辦事處，常住人口100萬。三）交通情況江寧處在南京主城南延?xùn)|進(jìn)的主要發(fā)展軸上，是最具發(fā)展活力的新市區(qū)，交通發(fā)達(dá)，區(qū)域內(nèi)已形成了快速立體交通網(wǎng)絡(luò)。滬寧、機(jī)場(chǎng)、寧馬高速公路，104、205兩條國道穿境而過，南京二環(huán)路、寧杭高速橫跨江寧。南京祿口國際機(jī)場(chǎng)和即將建設(shè)的滬京高速鐵路南京站座落在江寧境內(nèi)。距長江最大的內(nèi)河港新生坪港17公里。（-）江寧宏觀經(jīng)濟(jì)背景-）經(jīng)濟(jì)總量繼續(xù)攀升，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)較快增長，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化2006年全區(qū)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到278.0億元，按可比價(jià)計(jì)算比上年同期增長20.5%。第一產(chǎn)業(yè)增加值18.0億元，同比增長3.8%；第二產(chǎn)業(yè)增加值172.6億元，同比增長24%；第三產(chǎn)業(yè)增加值87.4億元（不含郵政通信、金融保險(xiǎn)以及愛立信），同比增長17.4%,地區(qū)生產(chǎn)總值中三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的7.2：61.4：31.4調(diào)整到6.5：62.1：31.4,第二產(chǎn)業(yè)比例有微輻提高。2003年以來，江寧地區(qū)經(jīng)濟(jì)一直保持高速增長，GDP的增長幅度連續(xù)三年在13%以上，經(jīng)濟(jì)總量在南京市各區(qū)縣中處于領(lǐng)先地位，多家跨國公司在此設(shè)立研發(fā)中心或生產(chǎn)基地。

（以上數(shù)據(jù)來源于南京市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)）-）固定資產(chǎn)投資快速增長全社會(huì)投資和工業(yè)投資總量又創(chuàng)新高。全區(qū)固定資產(chǎn)投資繼2003年首次突破100億元大關(guān)后，時(shí)隔二年，全社會(huì)投資和工業(yè)投資又分別突破200億元、100億元大關(guān)，06年全社會(huì)投資和工業(yè)投資總量又創(chuàng)新高，雙雙突破300億元和200億元大關(guān)，分別達(dá)到了300.7億元和200.3億元，同比分別增長33.48%和54.07%。2007年江寧全區(qū)固定資產(chǎn)投資目標(biāo)為370億元，上半年，全區(qū)完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資179.4億元，比上年同期增長40.2臨今年以來每月累計(jì)增幅均在40%以上。

2003?2007年江寧固定資產(chǎn)投資及增長率4003002001004003002001000口固定資產(chǎn)投資（億元）■增長率80.00%60.00%40.00%20.00%0.00%（以上數(shù)據(jù)來源于南京市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)）三）消費(fèi)品市場(chǎng)穩(wěn)中趨旺個(gè)體零售無論是實(shí)現(xiàn)總量還是其增長速度均是全區(qū)消費(fèi)品市場(chǎng)發(fā)展領(lǐng)頭羊，全區(qū)個(gè)體零售業(yè)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額41.73億元，同比增長20%,從而拉動(dòng)全區(qū)消費(fèi)品市場(chǎng)零售增長10.5個(gè)百分點(diǎn)。2006年全年實(shí)現(xiàn)消費(fèi)品零售額77.11億元,同比增長16.1%°在各行業(yè)中，全區(qū)批發(fā)業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額2.93億元，同比增長12.7%；零售業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額64.21億元，同比增長17.3%；住宿業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額0.46億元，同比增長11.9%；餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額9.3億元，同比增長9.1%。

2006年社會(huì)消費(fèi)品零售額行業(yè)比重84%口零售、lk口餐飲業(yè)口批發(fā)業(yè)（以上數(shù)據(jù)來源于南京市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)）四）居民生活水平提高，但仍低于南京平均水平，消費(fèi)觀念有待引導(dǎo)升級(jí)2006年江寧居民人均可支配收入達(dá)16801元，人均生活消費(fèi)支出9980元，其中食品支出占人均生活消費(fèi)支出的比重為34.1%0城鎮(zhèn)居民可支配收入接近南京市平均水平，在南京外圍的及格區(qū)縣中屬于較高水平，但與中心城區(qū)相比仍有一定差距。與臨近的部分城市相比較也屬于中等水平，遠(yuǎn)高于全國平均水平。江寧城鎮(zhèn)居民中中等收入階層仍是主要組成部分，消費(fèi)水平、消費(fèi)觀念比較落后，重積累、輕消費(fèi)依然是江寧居民的基本消費(fèi)行為特征，有待進(jìn)一步培養(yǎng)與升級(jí)。

江寧消費(fèi)者調(diào)查-消費(fèi)目的30%□用餐□購物□休閑娛樂□商務(wù)應(yīng)酬■其他江寧消費(fèi)者調(diào)查-消費(fèi)目的30%□用餐□購物□休閑娛樂□商務(wù)應(yīng)酬■其他（以上數(shù)據(jù)來源于南京市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)）（三）江寧整體規(guī)劃概況近幾年，江寧圍繞小城鎮(zhèn)、大戰(zhàn)略的要求，堅(jiān)持新區(qū)建設(shè)與舊城改造同步，形成多元化、多格局城建運(yùn)作體系。江寧區(qū)按照“南京新區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)密集區(qū)、都市農(nóng)業(yè)集中區(qū)”這三大定位，快速實(shí)施“西進(jìn)南拓”戰(zhàn)略，建成有高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)支撐，有與主城配套完善的功能，有更加適宜生活居住的生態(tài)環(huán)境新城區(qū)。-）江寧城市未來規(guī)劃為“南京新市區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)密集區(qū)、都市農(nóng)業(yè)集中區(qū)”南京新市區(qū)：江寧按照省、市委的要求，城區(qū)建成區(qū)面積拓展到60平方公里，拉開框架達(dá)170平方公里，將建成商業(yè)服務(wù)配套齊全、交通便利、環(huán)境優(yōu)美的新型住宅社區(qū)和南京都市圈的商業(yè)副中心。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)密集區(qū)：充分利用江寧的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，基礎(chǔ)設(shè)施優(yōu)勢(shì)和南京科教人文優(yōu)勢(shì)，把江寧造就成為南京巨大人才資源釋放能量的場(chǎng)地，造就成為吸納全國科技資源產(chǎn)生集聚效應(yīng)的熱土。都市農(nóng)業(yè)集中區(qū)：充分利用江寧獨(dú)特的區(qū)位和山水資源優(yōu)勢(shì)，突出經(jīng)濟(jì)功能、城市服務(wù)功能、生態(tài)調(diào)節(jié)功能的有機(jī)結(jié)合，形成產(chǎn)業(yè)化、集約化、科技化、市場(chǎng)化，融經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、生態(tài)功能于一體的都市型現(xiàn)代農(nóng)業(yè)。-）在城市化建設(shè)中，將突出加快東山地區(qū)的建設(shè)以高科技產(chǎn)業(yè)為依托，形成吸引高層次人才居住、人文薈萃的社區(qū)環(huán)境；以樞紐型基礎(chǔ)設(shè)施體系為依托，形成以軌道交通網(wǎng)、水上交通網(wǎng)、航空樞紐網(wǎng)、高速公路網(wǎng)為重點(diǎn)，區(qū)內(nèi)交通與對(duì)外交通順暢銜接，進(jìn)而成為南京都市圈大交通主干線的節(jié)點(diǎn)；以高校和科研單位為依托，形成江蘇科研、教育的重要基地。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)密集區(qū)規(guī)劃面積70平方公里，以江寧開發(fā)區(qū)為龍頭，東起方山腳下，西至牛首山麓，南至南京二環(huán)路，計(jì)劃用10年時(shí)間投入50億元，建成以信息、生物工程、醫(yī)藥環(huán)保、新材料為重點(diǎn)的產(chǎn)業(yè)帶。根據(jù)規(guī)劃，未來東山新市區(qū)的總面積約107平方公里，具體范圍是北抵繞城公路，南至公路二環(huán)，東起規(guī)劃中的寧杭高速，西至寧丹路及江寧區(qū)行政界線。在總體規(guī)劃的指導(dǎo)下，以功能分區(qū)或以2.5萬一3.5萬人口為單元?jiǎng)澐譃槿舾蓪哟蔚目刂菩砸?guī)劃單元，編制控制性規(guī)劃。同時(shí)，江寧將按照“一軸、六片、兩翼”的空間布局?！耙惠S”就是以秦淮河貫通江寧南北，穿越東山而過，規(guī)劃打造秦淮河“風(fēng)情一條街”；“六片”就是在新市區(qū)建設(shè)好百家湖、將軍山、九龍湖、吉山、成山、方山等六大城市片區(qū)，同時(shí)提升老城、岔路兩大老片區(qū)的建設(shè)水準(zhǔn)，實(shí)施錯(cuò)位發(fā)展;“兩翼”就是依托新市區(qū)，將濱江地區(qū)和湯山地區(qū)設(shè)置為兩個(gè)側(cè)翼，形成布局合理、功能互補(bǔ)、規(guī)模適度的城鎮(zhèn)體系。東山新市區(qū)規(guī)劃2007年人口規(guī)模為40萬人，中期2010年為50萬人左右，遠(yuǎn)景為85萬人左右，人均公共綠地面積達(dá)15.80平方米。三）交通通行能力將快速提升新近出臺(tái)的《南京主城與東山新市區(qū)通道規(guī)劃》已通過專家論證。為了滿足主城與東山新市區(qū)之間的交通需求,南京市交通規(guī)劃研究所初步擬定了“4軌、2高、4快、4主、2次”的交通方案，其中：“4軌”指的是軌道1號(hào)線南延線、軌道3號(hào)線、軌道5號(hào)線和機(jī)場(chǎng)輕軌線；“2高”即機(jī)場(chǎng)高速公路和寧杭高速公路；“4快”即4條快速通道，包括寧丹路、寧漂路、天印路北延線和104國道北延線；“4主”即4條主干道，包括將軍路、新城路、利源路和土山路北延線；“2次”即2條次干道，包括雙龍街東規(guī)劃路和鐵路南站西側(cè)規(guī)劃路。新市區(qū)今后共有4條軌道交通線直接將東山與主城相連。即軌道1號(hào)線南延，從安德門站出發(fā)，接在岔路口片區(qū)、新城路與規(guī)劃中的站南路交匯處的鐵路南站南下，沿利源路至天元路向東至大學(xué)城，遠(yuǎn)期轉(zhuǎn)化為軌道7號(hào)線；軌道3號(hào)線由夫子廟向南，交寧漂路后至鐵路南站；5號(hào)線自城東干道，穿過大校場(chǎng)機(jī)場(chǎng)，沿竹山路南下，至殷巷組團(tuán)；機(jī)場(chǎng)輕軌線自鐵路南站出發(fā)，向南通往祿口機(jī)場(chǎng)。另外，新市區(qū)內(nèi)的道路也是四通八達(dá)。路網(wǎng)規(guī)劃包括“二橫一縱”的快速路系統(tǒng)，由宏運(yùn)大道、天元路、雙龍大道構(gòu)成；“四橫五縱”的主干道系統(tǒng)，由站南路、秦淮T箔路、誠信大道、吉印大道、將軍大道、利源路一蘇源大道、土山一竹山路一天印大道、城東路構(gòu)成。根據(jù)該規(guī)劃，今后東山新市區(qū)內(nèi)將由宏運(yùn)大道和天元路一誠信路西段，形成新市區(qū)內(nèi)東西向的快速通道，與主城之間的南北向通道則分別為104國道北延線、天印路北延線、雙龍街和寧丹路，這恰好像一個(gè)稍稍變形的“中”字。而區(qū)內(nèi)的主干道有土山路北延線、利源路、新城路和將軍路，次干道為雙龍街東規(guī)劃路、鐵路南站西側(cè)規(guī)劃路。四）軌道交通拉近與主城的距離從軌道交通控制線路來看：總體規(guī)劃上“現(xiàn)身”的地鐵1號(hào)線南延線將從安德門經(jīng)寧丹路、共青團(tuán)路至南京南站，然后穿秦淮新河，沿利源路南下，經(jīng)過天元路向江寧大學(xué)城延伸。另外，3號(hào)線也將沿城東干道南下，折向西經(jīng)鐵路南站，再沿將軍路繼續(xù)向南，穿過誠信大道后兵分兩路，一路繼續(xù)南下，另一路沿著誠信大道向東，穿過九龍湖、秦淮河后沿竹山路一直向北至緯七路。五）對(duì)外交通四通八達(dá)規(guī)劃還建議公路二環(huán)從上坊鎮(zhèn)區(qū)南側(cè)沿十里長山凹走線，在東山新市區(qū)邊緣設(shè)寧丹路、機(jī)場(chǎng)高速、寧漂路、科學(xué)園、寧杭高速幾個(gè)立交。在繞城公路、秦淮新河中間地帶，岔路口附近設(shè)鐵路南站，作為對(duì)外交通樞紐，并同時(shí)對(duì)京滬高速鐵路、滬漢蓉快速鐵路、滬寧杭城際鐵路、寧杭鐵路、寧蕪鐵路等進(jìn)行技術(shù)改造和擴(kuò)容。（四）本章小結(jié)2003年以來，江寧地區(qū)經(jīng)濟(jì)一直保持高速增長，GDP的增長幅度連續(xù)三年在13%以上，經(jīng)濟(jì)總量在南京市各區(qū)縣中處于領(lǐng)先地位,具備雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。江寧區(qū)作為南京市重點(diǎn)發(fā)展的三個(gè)新市區(qū)之一，未來發(fā)展?jié)摿薮?，而本案又位于江寧東山新市區(qū)的中心地帶，作為東山街道的重點(diǎn)工程之一無疑將吸引未來江寧乃至全市的行業(yè)注意力的一個(gè)亮點(diǎn)。東山新市區(qū)花園式城市定位的高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃以及相對(duì)江寧其他地區(qū)更為成熟的市政配套及商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)配套等生活環(huán)境，使東山成為南京城區(qū)居民置業(yè)購房的又一個(gè)重點(diǎn)考慮區(qū)域。江寧的交通優(yōu)勢(shì)明顯，從公路交通到軌道交通一應(yīng)俱全，地鐵1號(hào)線南延工程的開建，為項(xiàng)目的商業(yè)運(yùn)作提供了穩(wěn)定大量的城區(qū)高收入客群，大幅提升了項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值和升值潛力。江寧作為南京的南大門，結(jié)合待建的南京南站，將進(jìn)一步鞏固南京對(duì)外交通的重要地位，有利于吸引外地人口來此觀光旅游，為項(xiàng)目擴(kuò)展了客源基礎(chǔ)。諸多世界500強(qiáng)企業(yè)落戶江寧，江寧大學(xué)城的建設(shè)，以及多家科研院所的進(jìn)駐，為江寧的經(jīng)濟(jì)騰飛提供新鮮動(dòng)力的同時(shí)，更是使江寧地區(qū)成為一個(gè)新興的高收入消費(fèi)階層生活工作的集聚地區(qū)，而此類人群的消費(fèi)檔次及要求尚無法由江寧地區(qū)的現(xiàn)有商業(yè)提供有效滿足，這一市場(chǎng)現(xiàn)象為本案商業(yè)入市提供了良好契機(jī)。二、江寧商業(yè)現(xiàn)狀研究(-)江寧區(qū)域商業(yè)規(guī)劃江寧將在推進(jìn)百家湖地區(qū)、東山老城區(qū)的商貿(mào)設(shè)施建設(shè)與改造的同時(shí)，大力推動(dòng)大學(xué)城區(qū)域共享空間的規(guī)劃與建設(shè)——大學(xué)城的功能空間規(guī)劃不僅是為大學(xué)教學(xué)活動(dòng)提供物質(zhì)環(huán)境，滿足容納設(shè)施與活動(dòng)的原始需求，更重要的是提供激發(fā)好奇心、促進(jìn)隨意交流談話的環(huán)境，提升校園自由互動(dòng)空間的交通、學(xué)習(xí)、休閑和娛樂等功能，啟發(fā)學(xué)生的創(chuàng)新性思考，以及對(duì)不同層面知識(shí)的領(lǐng)悟。建設(shè)大型商業(yè)設(shè)施以外，江寧還將加強(qiáng)社區(qū)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)。目前《江寧東山新市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃》已通過了專家評(píng)審，其中明確了10個(gè)超市，10個(gè)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、8個(gè)生鮮超市、10條不同特色的主要商業(yè)街(區(qū))的規(guī)劃。規(guī)劃在江寧原有15個(gè)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上再新增10個(gè)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、8個(gè)生鮮超市或大中型超市中設(shè)生鮮區(qū)；在火車南站市級(jí)商業(yè)副中心、東山市級(jí)商業(yè)副中心、東山老城區(qū)級(jí)商業(yè)中心內(nèi)建設(shè)3個(gè)市區(qū)購物中心，在百家湖區(qū)級(jí)商業(yè)中心和同曦鳴城內(nèi)建設(shè)2個(gè)社區(qū)購物中心。一旦這些社區(qū)網(wǎng)點(diǎn)的建成，將對(duì)江寧板塊的發(fā)展起到長足的帶動(dòng)作用，也會(huì)大大的方便板塊內(nèi)居民的生活。政府在十一五計(jì)劃中重點(diǎn)建設(shè)百家湖商業(yè)區(qū)、東山老城區(qū)商業(yè)區(qū)和祿口新城特色市場(chǎng)群等三個(gè)商貿(mào)區(qū)：以特色商業(yè)街為主的形式繼續(xù)推進(jìn)東山老城區(qū)的商貿(mào)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)改造，加快各類市場(chǎng)的改造進(jìn)程，鼓勵(lì)建設(shè)與新市區(qū)的形象和環(huán)境相匹配、功能和交通相協(xié)調(diào)的各種專業(yè)市場(chǎng)；大力推動(dòng)大學(xué)城空間規(guī)劃，不僅為大學(xué)城教學(xué)活動(dòng)提供物質(zhì)環(huán)境，滿足容納設(shè)施與活動(dòng)的原始需求，更重要的是提供激發(fā)好奇心、促進(jìn)隨意交流談話的環(huán)境，提升校園自由互動(dòng)空間的交通、學(xué)習(xí)、休閑和娛樂等功能。大力推進(jìn)百家湖地區(qū)商貿(mào)設(shè)施建設(shè)，推動(dòng)舊有工業(yè)用地“退二進(jìn)三”改造為商務(wù)、金融、零售、文娛等第三產(chǎn)業(yè)用地，培育富有江寧特色的區(qū)級(jí)商貿(mào)中心區(qū)的形成；配合祿口新城工業(yè)啟動(dòng)區(qū)與居住社區(qū)的發(fā)展，沿新城大道建設(shè)大型工業(yè)產(chǎn)品市場(chǎng)及新城配套公共設(shè)施，形成祿口新城商業(yè)中心；另外結(jié)合鐵路南站地區(qū)綜合交通樞紐的選址，預(yù)留該地區(qū)商業(yè)辦公、金融商貿(mào)、賓館餐飲、專業(yè)市場(chǎng)及文化娛樂設(shè)施的發(fā)展空間。(-)江寧區(qū)域商業(yè)描述江寧的商業(yè)設(shè)施建設(shè)目前主要依托東山老城區(qū)，主要的商業(yè)設(shè)施集中在老城內(nèi)。其他片區(qū)如將軍山、方山、大學(xué)城片區(qū)的建設(shè)還比較匱乏。目前已經(jīng)開業(yè)的幾個(gè)大型商業(yè)設(shè)施主要有同曦家人百貨，將軍路的易初蓮花超市，溫州商業(yè)街黃金海岸廣場(chǎng)等項(xiàng)目。這些大型設(shè)改變江寧以超市、百貨商店為主的單一商業(yè)模式，更加有利于促進(jìn)江寧的經(jīng)濟(jì)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。本項(xiàng)目所在大學(xué)城區(qū)域商業(yè)建設(shè)剛剛起步，已開業(yè)的僅有義烏小商品城，在建的有樂活時(shí)尚街區(qū)、大學(xué)生商貿(mào)中心等，這些項(xiàng)目建成后，大學(xué)城區(qū)域的商業(yè)氛圍將大為改觀。（三）江寧區(qū)分板塊商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境分析

江生翠屏科學(xué)園板塊江生翠屏科學(xué)園板塊a,東山鎮(zhèn)板塊-）岔路口板塊1、綜述岔路口是江寧與南京主城相鄰最近的區(qū)域，也是江寧通往南京主城的大門。目前周邊在售住宅項(xiàng)目多達(dá)十幾個(gè),如明月港灣、武夷商城、天地新城、左鄰右里、金王府等。岔路口接近主城，居住密度較大，相對(duì)江寧其他板塊，客群多在市區(qū)工作。該板塊滿足日常生活的社區(qū)商業(yè)發(fā)達(dá)，目前缺乏大型綜合商業(yè)。在建的歐尚商業(yè)中心，集大型超市、運(yùn)動(dòng)器材銷售、建材銷售、影院等服務(wù)項(xiàng)目為一體，將成為輻射整個(gè)江寧區(qū)域的綜合性商業(yè)中心。相比江寧其他板塊，岔路口板塊商業(yè)發(fā)展相對(duì)成熟。地鐵一號(hào)南延線、計(jì)劃2007年開工建設(shè)的南京高速火車站等交通利好信息，很大的促進(jìn)了該板塊商業(yè)的發(fā)展。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，預(yù)計(jì)到2010年前，該板塊將有近10余萬居住人口；同時(shí)，鐵路南站將帶來1400萬人/年客流量,足以支撐岔路口新商圈的形成。2、主要商業(yè)供應(yīng)列表

項(xiàng)目名稱商業(yè)形態(tài)商業(yè)體量（萬后）輻射范圍均價(jià)（元/nf）租金（元/m’?天）武夷商城沿街底商、獨(dú)立式商業(yè)4區(qū)域商業(yè)——1—1.5天地新城社區(qū)內(nèi)街、沿街商業(yè)一社區(qū)配套型商業(yè)68000.5-0.8左鄰右里沿街底商一'期0.25社區(qū)配套型商業(yè)14000——明月港灣沿街底商一社區(qū)配套型商業(yè)6000—7000一藍(lán)岸沿街底商0.88社區(qū)配套型商業(yè)8000一金王府商業(yè)街10區(qū)域商業(yè)80000.9-）將軍山板塊1、綜述將軍山依賴于周邊優(yōu)美的環(huán)境，成為江寧最先崛起的高尚居住區(qū)。江寧幾乎三分之二的別墅都落戶在這里，該板塊公寓占有比例小，入住人口少，片區(qū)內(nèi)商業(yè)配套較少。目前該區(qū)域商業(yè)主要以社區(qū)商業(yè)為主。托樂嘉街區(qū)規(guī)劃中配有蘇果社區(qū)店、娛樂、商業(yè)設(shè)施，隨著大體量商業(yè)配套的運(yùn)營，該片區(qū)的生活配套將在一定程度上得到緩解。2、主要商業(yè)供應(yīng)列表項(xiàng)目名稱商業(yè)形態(tài)商業(yè)體量（萬itf）輻射范圍均價(jià)（元/m’）租金（元/m,?天）托樂嘉商業(yè)街、獨(dú)立式商業(yè)5區(qū)域商業(yè)——1.5-1.6瑪斯蘭德商業(yè)街1.5社區(qū)配套型商業(yè)不售1.92(1樓,1.53(2樓,1.02(3樓)三）科學(xué)園板塊1、綜述科學(xué)園板塊位于秦淮河?xùn)|岸，東鄰寧杭高速公路與高速鐵路，南依風(fēng)景秀麗、自然資源豐富的方山旅游風(fēng)景區(qū)?？茖W(xué)園板塊依托科學(xué)園和大學(xué)城的發(fā)展而逐漸壯大，民營科技園的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)成為科學(xué)園板塊發(fā)展的基石?？茖W(xué)園板塊周邊配套相對(duì)較弱，公共交通線路很少。主城內(nèi)眾多高校向江寧大學(xué)城遷移，附近的樓盤也開始逐漸聚集起來，加之地鐵的開通，商業(yè)市場(chǎng)日益成熟。2、主要商業(yè)供應(yīng)列表項(xiàng)目名稱物業(yè)形態(tài)商業(yè)體量（萬mD輻射范圍均價(jià)（元/nf）租金（元/m‘?天）武夷綠洲購物中心8.6江寧6500一萊茵東郡商業(yè)街6江寧7638一一潭橋商業(yè)中心商業(yè)街10江寧60000.93義烏小商品城批發(fā)市場(chǎng)20江寧一2.0（一樓）、1.67（二樓、1.0（三樓）四）東山板塊1、綜述東山片區(qū)是江寧開發(fā)較早的區(qū)域，商業(yè)設(shè)施比較完善，生活較便利。該片區(qū)目前商業(yè)配套已初具規(guī)模，擁有東山步行街、中國女人街、竹山路電子一條街等多條商業(yè)街，同時(shí)還有時(shí)代超市、世紀(jì)聯(lián)華超市、上元家電、五星電器和蘇寧電器等一系列知名商業(yè)集團(tuán)進(jìn)駐。東山鎮(zhèn)已具有相當(dāng)?shù)南M(fèi)能力，是眾多商家的必爭(zhēng)之地。目前江寧在售商業(yè)大多集中在東山板塊，商業(yè)發(fā)展前景廣闊，同時(shí)成熟的商業(yè)發(fā)展帶動(dòng)了整個(gè)片區(qū)商鋪的銷售。2、主要商業(yè)供應(yīng)列表項(xiàng)目名稱物業(yè)形態(tài)商業(yè)體量（萬面）輻射范圍中國女人街購物中心8.6江寧東山步行街商業(yè)街6江寧溫州商業(yè)街商業(yè)街10江寧黃金海岸廣場(chǎng)綜合超市、商業(yè)街5.6江寧華意泰富國際花園購物中心2.9江寧恒達(dá)嘉園沿街底商0.6社區(qū)周邊嘉順時(shí)代廣場(chǎng)底商2.7江宇新天地商貿(mào)區(qū)商業(yè)街6.8江寧五）百家湖板塊1、綜述百家湖板塊在江寧整個(gè)片區(qū)中，處于中心樞紐位置，能起到江寧中心集聚以及對(duì)外輻射聯(lián)動(dòng)各板塊的作用，被定位于“江寧地區(qū)名片”。目前在售項(xiàng)目有高爾夫國際花園、湖濱世紀(jì)花園、百家湖西花園、中國人家玉鑒園、文化名園等。該板塊商業(yè)多集中在板塊的北側(cè)勝太路沿線以及在百家湖花園周邊的社區(qū)型商業(yè)配套，商業(yè)人氣不旺，待大型Citymall商業(yè)中心鳳凰港、21世紀(jì)銅鑼灣運(yùn)行時(shí)，狀況將會(huì)有所改觀。

2、主要商業(yè)供應(yīng)列表項(xiàng)目名稱物業(yè)形態(tài)商業(yè)體量（萬m'）輻射范圍均價(jià)（元/nf）租金（元/皿?天）高爾夫國際花園購物中心8.6江寧0.74湖濱世紀(jì)花園商業(yè)街6江寧——0.85百家湖西花園商業(yè)街10江寧8500——（四）本章小結(jié)從江寧整體城市格局看，重點(diǎn)為江寧原商貿(mào)區(qū)的建設(shè)與改造，并加大科學(xué)院板塊的相關(guān)配套設(shè)施的建設(shè)，加快各類市場(chǎng)的改造進(jìn)程。項(xiàng)目所處的科學(xué)院板塊隨著眾多高校的遷入，周邊樓盤的聚集，板塊已經(jīng)初具規(guī)模。未來規(guī)劃將大力建設(shè)本地區(qū)相關(guān)配套設(shè)施，加之未來地鐵南延線的開通，本區(qū)域的發(fā)展?jié)摿κ志薮?。江寧區(qū)的商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r總體而言，較之南京主城依然相對(duì)落后，各個(gè)板塊的商業(yè)發(fā)展仍有較大的上升空間和龐大的市場(chǎng)需求。大學(xué)城周邊的商業(yè)較為匱乏，尚無綜合性的商業(yè)街區(qū)，這為項(xiàng)目入市提供了一個(gè)較大的機(jī)會(huì)點(diǎn)。大學(xué)城周邊存在樂活時(shí)尚街區(qū)和大學(xué)生商貿(mào)中心等現(xiàn)實(shí)供應(yīng)量，這些項(xiàng)目的入市將在一定程度上分流本案的投資及消費(fèi)客群。三、商業(yè)分業(yè)態(tài)研究(-)特色餐飲業(yè)-)特色餐飲業(yè)發(fā)展方向目前，江寧傳統(tǒng)意義上的餐飲業(yè)發(fā)展的較好，主要集中在百家湖和東山板塊，大學(xué)城區(qū)域較為匱乏。隨著江寧開發(fā)區(qū)的成熟，對(duì)中高檔的餐飲需求將越來越多，且無法在現(xiàn)有環(huán)境下得到全部的滿足，故特色餐飲經(jīng)營方向可作為本案主要商業(yè)定位發(fā)展方向之一,o-)江寧餐飲市場(chǎng)現(xiàn)狀特點(diǎn)1、消費(fèi)水平提高，消費(fèi)觀念更新，假日經(jīng)濟(jì)黃金周拉動(dòng)餐飲市場(chǎng)改革開放初期，由于我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，社會(huì)經(jīng)濟(jì)交往活動(dòng)不多，城鄉(xiāng)居民生活消費(fèi)水平處于溫飽階段，在節(jié)假日期間，無論親朋好友聚會(huì)交流，還是外出旅游都不舍得在外就餐。近幾年，隨著國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、穩(wěn)定增長，國家為拉動(dòng)需求，擴(kuò)大消費(fèi)，采取了一些有效措施，增加了居民的收入，提高了居民的生活，居民的生活消費(fèi)觀念也隨之改變。尤其是國家推行“假日經(jīng)濟(jì)〃和“黃金周"以來，居民的消費(fèi)意識(shí)進(jìn)一步增強(qiáng)，在外就餐己成為一種新的消費(fèi)時(shí)尚。2、新開餐館食客如云，拉動(dòng)餐飲市場(chǎng)。幾年來，江寧鼓勵(lì)各種經(jīng)濟(jì)成分，內(nèi)資、外資投資餐飲服務(wù)業(yè).各種菜系餐館開業(yè)不斷.新店效應(yīng)十分明顯，他們以特色的菜肴，優(yōu)雅的環(huán)境，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，贏得消費(fèi)者，也拉動(dòng)了餐飲市場(chǎng)。3、適應(yīng)大眾消費(fèi)，調(diào)整餐飲結(jié)構(gòu)，刺激消費(fèi)需求。餐飲業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)各行業(yè)中規(guī)模小、投資少、見效快的行業(yè)。隨著改革開放進(jìn)入新階段。目前，不同水平、不同檔次的餐飲企業(yè)己基本形成全方位市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局，面對(duì)這種競(jìng)爭(zhēng)局面，江寧餐飲企業(yè)樹立以大眾消費(fèi)為宗旨的思想，積極調(diào)整餐飲結(jié)構(gòu)，強(qiáng)化特色經(jīng)營、品牌經(jīng)營、服務(wù)個(gè)性經(jīng)營。在保留傳統(tǒng)菜肴的基礎(chǔ)上，增加低價(jià)位的大眾菜，傳統(tǒng)菜，以滿足不同層次消費(fèi)者的需求。4、限額以上餐飲企業(yè)發(fā)展勢(shì)頭看好。僅以2003年為例，限額以上餐飲企業(yè)就大幅增加，餐飲市場(chǎng)將總體上繼續(xù)保持高增長的態(tài)勢(shì)，但面臨的挑戰(zhàn)將更加激烈。首先，國外大型餐飲企業(yè)集團(tuán)（包括特許經(jīng)營的連鎖企業(yè)，如麥當(dāng)勞、肯德基等國際著名企業(yè)），將以其雄厚的資金、寬松的環(huán)境、先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)，采用多種形式參與國內(nèi)餐飲業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。其次，民營、私營餐飲業(yè)以其機(jī)制靈活、價(jià)位低，品種豐富的優(yōu)勢(shì)，將成為餐飲行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的主體。三）江寧特色餐飲業(yè)主力店分布圖目前，江寧區(qū)的餐飲娛樂主要集中于勝太路、勝太東路和金箔路、上元大街、上元二街一帶。上元大街MH?二.J…四)經(jīng)營面積店名經(jīng)營面積(Itf)店名經(jīng)營面積(itf)小櫥娘1000海世界400金菠蘿茶餐廳300聚賢堂1000宴賓樓1000阿家小院400樓外樓美食中心800重慶醉魚頭火鍋500傣妹1200第一泉酒家400金色世紀(jì)緣5000川嫂鮮活魚250大富豪酒店2500湘聚樓500湖家花苑私房菜、七彩茶500黑土地250煙波漁港800杭品西樓300粵鴻和酒樓600安子酸菜魚400小廚娘精菜館400錦添大酒店800胡大酸菜魚300濤如雪大酒店1000御壺灣大酒店600——合計(jì)21200ml江寧目前特色餐飲店主要的供應(yīng)面積在21200平方米左右，主要是以300-800nf的中小型餐飲店為主，1200nf以上的大型餐飲店比較少。五）租金水平目前，江寧的特色餐飲主要集中在勝太路、勝太東路和金箔路、上元大街、上元二街一帶，租金水平在30元/月.平米-35元/月?平米。一家800nf左右的中小型餐飲店，年租金大概在30萬左右。六）經(jīng)營狀況目前，江寧的特色餐飲經(jīng)營狀況良好。以江寧潛在的消費(fèi)能力，中大型的特色餐飲店仍有很大的市場(chǎng)。

七）客群江寧特色餐飲店的客群主要以江寧消費(fèi)者為主，南京的消費(fèi)者占到15220%之間。A）特色餐飲消費(fèi)者訪談結(jié)論分析的因素1、消費(fèi)者對(duì)特色餐飲店最看重的因素從上圖可以看出，消費(fèi)者對(duì)特色餐飲店最看重的食品味道、服務(wù)質(zhì)量和產(chǎn)品價(jià)格，分別占24%、25%、22%。2、比較受消費(fèi)者歡迎的料理比較受消費(fèi)者歡迎的料理□中式?西式口日式口意式■韓國料理從上圖可以看出，較受消費(fèi)者歡迎的是中餐和西餐，各占37%和38%；日本料理占17%；意大利料理和韓國料理各占4%。

3、消費(fèi)者選擇到特色餐飲消費(fèi)的原因分析從圖可以看出,分別占19%和15%o因?yàn)橄M(fèi)者選擇到特色餐飲消費(fèi)的原因中，朋友聚餐占了從圖可以看出,分別占19%和15%o4、消費(fèi)者對(duì)在東山建設(shè)特色餐飲街區(qū)的接受度從上圖可以看出，認(rèn)為很有興趣的占25%,比較有興趣的占45%,沒有什么特別吸引力的占25%,大部分消費(fèi)者對(duì)在東山區(qū)建設(shè)特色餐飲街還是比較歡迎的。消費(fèi)者對(duì)在東山建設(shè)特色餐飲街區(qū)的接受度45%口很有興趣，一定要去看看■比較有興趣，可能會(huì)去看看口沒有什么特別的吸引力，但也可能去看看□不喜歡，不會(huì)去的九）小結(jié)目前，江寧區(qū)的餐飲主要集中于勝太路、勝太東路和金箔路、上元大街、上元二街一帶江寧目前餐飲業(yè)發(fā)展良好，不同水平、不同檔次的餐飲企業(yè)己基本形成全方位市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局消費(fèi)者對(duì)特色餐飲店最看重的食品味道、服務(wù)質(zhì)量和產(chǎn)品價(jià)格較受消費(fèi)者歡迎的是中餐和西餐消費(fèi)者選擇到特色餐飲消費(fèi)的原因中，大部分是因?yàn)榕笥丫鄄秃凸?jié)日慶賀。本項(xiàng)目周邊特色餐飲匱乏，故特色餐飲經(jīng)營方向可作為本案主要商業(yè)定位發(fā)展方向之一。（二）休閑娛樂業(yè)-）休閑娛樂業(yè)發(fā)展方向以目前江寧的商業(yè)環(huán)境看，隨著世界500強(qiáng)企業(yè)入駐江寧開發(fā)區(qū)、高檔社區(qū)居民的入住以及江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)眾多企業(yè)的運(yùn)營，給江寧的休閑娛樂業(yè)帶來了注入了新鮮的活力。這一部分高端消費(fèi)客群的消費(fèi)能力和消費(fèi)習(xí)慣決定了江寧的休閑娛樂業(yè)具有很大的空間。-）江寧休閑娛樂業(yè)綜述目前，江寧的餐飲娛樂主要集中在勝太路、勝太東路和金箔路、上元大街、上元二街、金箔路、東山步行街一帶。江寧的休閑娛樂業(yè)市場(chǎng)發(fā)展還需要很長時(shí)間的過程，現(xiàn)階段明顯缺乏檔次、形象和配套，大部分江寧消費(fèi)者選擇到主城區(qū)進(jìn)行休閑娛樂消費(fèi)。隨著世界500強(qiáng)企業(yè)入駐江寧開發(fā)區(qū)、高檔社區(qū)居民的入住以及江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)發(fā)開區(qū)眾多企業(yè)的運(yùn)營，一大批固定的高知、高智的實(shí)力消費(fèi)者，正在迫切尋覓適合日常消費(fèi)的場(chǎng)所，如大型美容美發(fā)中心、健身會(huì)所、餐飲茶社等，現(xiàn)有的休閑娛樂設(shè)施并不能滿足他們的需求，目前往往還是要進(jìn)南京主城，很不方便。江寧的娛樂、休閑、健身業(yè)并不發(fā)達(dá)，主要表現(xiàn)為場(chǎng)所少、規(guī)模小、內(nèi)容單調(diào)、缺乏高檔場(chǎng)所，這又反過來限制了消費(fèi)行為的釋放。從營業(yè)時(shí)間上看，夜間營業(yè)的場(chǎng)所不多，通宵營業(yè)的場(chǎng)所更少。在白天的時(shí)段內(nèi)，多數(shù)人沒有可用于休閑娛樂的閑暇，少數(shù)富裕的有閑階層卻缺少合適的休閑娛樂場(chǎng)所，消費(fèi)能力沒有得到充分釋放?？傮w上，到公共場(chǎng)所進(jìn)行休閑娛樂的女性明顯少于男性，這一方面是由于女性收入低于男性，另一方面，也是更重要的，是由于適合女性特點(diǎn)、能夠滿足女性需要的場(chǎng)所較少。事實(shí)上，女性收入雖然總體低于男性，但其個(gè)人消費(fèi)卻在總體上高于男性，一旦有能夠滿足其需求的市場(chǎng)供給，其潛在的消費(fèi)將會(huì)迅速釋放，消費(fèi)量將是極為可觀的。在現(xiàn)有的消費(fèi)者中，青年學(xué)生和相對(duì)年輕的白領(lǐng)人士是主力人群，在未來，他們將有更強(qiáng)的消費(fèi)意識(shí)和消費(fèi)能力，目前的市場(chǎng)能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足他們未來的需要。而項(xiàng)目所在區(qū)域居住人群以青年學(xué)生為主，但由于大學(xué)城周邊娛樂業(yè)態(tài)缺失，使得本區(qū)域消費(fèi)群體不得不前往東山鎮(zhèn)和主城區(qū)娛樂消費(fèi)，如果在本區(qū)域能夠有一定形象、檔次的娛樂設(shè)施，消費(fèi)潛力將十分可觀。

三)經(jīng)營面積店名經(jīng)營面積(nf)鳳凰山水800水秀桑拿會(huì)所700碧鑫足療保健400天行健健身美容休閑中心800新浪桑拿休閑中心800優(yōu)力峰KTV1000嘉樂華娛樂KTV1800超研美容美發(fā)120名悅創(chuàng)美容美發(fā)120南元美容院200恒友發(fā)型140蒙地卡羅KTV1500東都KTV2000合計(jì)10380m2江寧目前的休閑娛樂設(shè)施主要以400-800的中小型的洗浴桑拿店為主，而像健身會(huì)所、酒吧和KTV比較缺少。大部分江寧消費(fèi)者需要到主城區(qū)才能滿足。四）租金水平江寧的休閑娛樂，主要集中上元大街、金箔路、東山步行街。上元大街的租金為21-30元.月/平方米，金箔路的租金為90-95元.月/平方米，東山步行街是江寧目前最繁華的地段，租金為180元.月/平方米。在東山步行街，一家800rtf左右的中小型洗浴桑拿店年租金大概在170萬元左右。五）經(jīng)營水平及狀況江寧的休閑娛樂業(yè)發(fā)展良好，但是隨著世界500強(qiáng)企業(yè)入駐江寧開發(fā)區(qū)、高檔社區(qū)居民的入住以及江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)發(fā)開區(qū)眾多企業(yè)的運(yùn)營，一大批固定的高知、高智的實(shí)力消費(fèi)者，正在迫切尋覓適合日常消費(fèi)的場(chǎng)所，如大型美容美發(fā)中心、健身會(huì)所、餐飲茶社等，現(xiàn)有的休閑娛樂設(shè)施并不能滿足他們的需求。目前往往還是要進(jìn)南京主城，很不方便。其實(shí)，以目前江寧區(qū)居民的消費(fèi)力而言，完全可以支撐起大型旗艦店的運(yùn)營。六）客群江寧休閑娛樂的消費(fèi)客群主要以江寧消費(fèi)者為主，南京的消費(fèi)者占到15%-30%左右，而像婚紗攝影，由于江寧相比主城區(qū)地段租金要便宜很多，據(jù)江寧洛可可婚紗攝影的老板反映，消費(fèi)客群主要是南京市區(qū)的青年人，占到60%左右。

七）休閑娛樂業(yè)消費(fèi)者訪談結(jié)論分析■ 江寧消費(fèi)者進(jìn)行特色餐飲消費(fèi)時(shí)的區(qū)域選擇研究從上圖可以看出，江寧消費(fèi)者在選擇休閑娛樂場(chǎng)所時(shí)，60%選擇在江寧區(qū)域內(nèi)進(jìn)行，40%選擇在主城區(qū)。80%的消費(fèi)者因?yàn)榫嚯x近的原因選擇在江寧區(qū)域消費(fèi)，而選擇到主城區(qū)消費(fèi)者中，有43%因?yàn)橹鞒菂^(qū)選擇較多，29%因?yàn)榕笥蜒?qǐng)，2k則因?yàn)橄M(fèi)環(huán)境好。綜上所述，江寧現(xiàn)有的休閑娛樂設(shè)施并不能滿足他們的需求。八）小結(jié)目前，江寧的休閑娛樂主要集中在勝太路、勝太東路和金箔路、上元大街、上元二街、金箔路、東山步行街一帶。江寧的休閑娛樂業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)階段明顯缺乏檔次、形象和配套，導(dǎo)致大部分區(qū)域內(nèi)消費(fèi)能力無法得到有效釋放。休閑娛樂業(yè)的總體水平偏低，導(dǎo)致江寧消費(fèi)者目前往往還是要進(jìn)南京主城消費(fèi)，大量消費(fèi)力的流外流嚴(yán)重制約了地區(qū)該類型經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與升級(jí)項(xiàng)目周邊主力居住人群為青年學(xué)生，對(duì)娛樂需求較大，由于大學(xué)城周邊娛樂業(yè)態(tài)缺失，使得本區(qū)域消費(fèi)群體不得不前往東山鎮(zhèn)和主城區(qū)娛樂消費(fèi)，如果在本區(qū)域能夠有一定形象、檔次的娛樂設(shè)施，消費(fèi)潛力將十分可觀。（三）精品購物-）精品購物發(fā)展方向一方面，從消費(fèi)能力上看，江寧本區(qū)域難以實(shí)現(xiàn)或?qū)崿F(xiàn)或滿足嚴(yán)格意義上的“精品購物”；另一方面，江寧及本案的地理特點(diǎn)更適合“名品折扣店”的選址特征及對(duì)客群的大范圍覆蓋的特征，即江寧屬于近郊，但與主城交通聯(lián)系密切便利。相比主城區(qū)，其租金有很大的優(yōu)勢(shì)，在江寧開名品折扣店，將具有很大的成本優(yōu)勢(shì)。-）國內(nèi)名品折扣店發(fā)展現(xiàn)狀?yuàn)W特萊斯誕生于美國，原意是工廠直銷店，后逐漸發(fā)展為專門銷售過季、下架、斷碼品牌服飾商品的商業(yè)業(yè)態(tài),又稱品牌直銷購物中心。由于售賣這樣的商品，再加上店鋪裝修追求簡約，減少了中間環(huán)節(jié)，節(jié)約開支，所以能夠以超乎尋常的低價(jià)吸引消費(fèi)者。第一個(gè)在國內(nèi)嘗試這一新興業(yè)態(tài)的北京燕莎奧特萊斯，在開業(yè)一年初戰(zhàn)告捷之后，馬上將8000平方米的二期商場(chǎng)投入運(yùn)營，目前全部營業(yè)面積已達(dá)3萬多平方米，日均客流量達(dá)3萬人，銷售額100萬元。也許是受了燕莎奧特萊斯的鼓舞，從2004年年底至今，許多大中城市紛紛出現(xiàn)了各種名頭的奧特萊斯，北京僅在2005年1月的頭半個(gè)月就接連開張了3家。2005年1月1日，北京北部亞奧商圈最大的名品折扣中心——愛家奧特萊斯名品折扣中心隆重開業(yè)，這是愛家集團(tuán)繼家居建材業(yè)、文化收藏業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)、文化傳播業(yè)后首次大舉進(jìn)入商場(chǎng)百貨業(yè)。愛家奧特萊斯號(hào)稱北京北部亞奧商圈內(nèi)規(guī)模最大、檔次最高的國際名牌產(chǎn)品折扣專營商場(chǎng)，總建筑面積L5萬平方米。杭州的折扣店開業(yè)也如火如荼。2004年12月30日，杭州第一家真正意義上的名品折扣店在西湖時(shí)代廣場(chǎng)開張,讓杭州人零距離感受到了折扣大牌。上海、南京等地的情況也是如此。一時(shí)間，名品折扣店幾乎在全國形成了開業(yè)的高潮。在國內(nèi)商家激戰(zhàn)折扣店的同時(shí)，外資品牌也不甘落后，歐洲最知名的折扣零售連鎖集團(tuán)之一一一狐貍鎮(zhèn)，經(jīng)營品牌折扣店已近30年，在23個(gè)國家和地區(qū)開設(shè)有門店，全球連鎖門店總量超過300家。三）中國名品折扣店的特點(diǎn)■開進(jìn)商場(chǎng)是中國特色從折扣店兩年來的發(fā)展實(shí)踐來看，國內(nèi)的折扣店按營業(yè)面積劃分大致可分兩種，一種是10000平方米以上的大型折扣店，一種是5000平方米以下的中小型折扣店:10000平方米以上的折扣廣場(chǎng)比如燕莎奧特萊斯，由于面積巨大，可以自行營造出特殊的商業(yè)氛圍，因此宜建在北京周邊；而5000平方米以下的折扣廣場(chǎng)很難獨(dú)立形成商業(yè)氛圍，因此選址在熱鬧的商業(yè)街才是成功的關(guān)鍵。如北京東炎時(shí)代公司不惜代價(jià)進(jìn)入西單商圈，LCX國際精品折扣店選址首都時(shí)代廣場(chǎng)，365折扣廣場(chǎng)進(jìn)駐豐聯(lián)廣場(chǎng)等。將折扣店開進(jìn)市中心的大商場(chǎng)可稱得上是中國特色，在國外這種情況幾乎沒有：折扣店之所以越開越火，原因在于利潤雖少但相對(duì)穩(wěn)定。目前品牌生產(chǎn)商都面臨著減少大量庫存的壓力，而品牌商減少庫存的做法，就是隨著季節(jié)的變換將庫存以補(bǔ)貼的形式返給經(jīng)銷商，經(jīng)銷商則在自己的專賣店或百貨商場(chǎng)進(jìn)行折扣銷售，這就決定了商場(chǎng)的折扣是季節(jié)性的，而折扣店則是全年無間斷的；同時(shí)，商場(chǎng)的折扣通常是一種帶有附加條件的優(yōu)惠，消費(fèi)者在經(jīng)過繁瑣的精打細(xì)算后仍不免陷入圈套。而折扣店則實(shí)行明折明扣，通常是原價(jià)的1至5折，而且折扣店是規(guī)模銷售，每日大量的走貨量能迅速降低品牌商的庫存，這也是大型折扣店受品牌商青睞的理由之一。南京不少有實(shí)力的商家均號(hào)稱將名品折扣店的經(jīng)營模式引入南京，但如期開盤的只有東方商城，經(jīng)過一段時(shí)間營運(yùn)，東方名品折扣店只能勉強(qiáng)保本。南京名品折扣店夭折的原因是遭遇招商瓶頸。因?yàn)槟暇┲放频臄?shù)量較北京、上海而言還偏少，而知名品牌又視形象為第一生命，當(dāng)其正品還沒有踏足南京之前，不會(huì)輕易將下架商品拿到折扣店亮相，從而降低其商品檔次。四）名品折扣消費(fèi)者訪談分析■消費(fèi)者對(duì)名品折扣店的認(rèn)知度從上圖可以看出，87%的消費(fèi)者都有聽說過名品折扣店，可見，消費(fèi)者對(duì)名品折扣店的認(rèn)知度較高■消費(fèi)者光顧名品折扣店的情況分析消費(fèi)者去名品折扣店的情況分析□去過■沒有去過消費(fèi)者去過的名品折扣店區(qū)域33%口南京33%口南京?北京口上?？跐?jì)南