開盤前風險檢查記錄表

開盤前風險檢查記錄表,,,,,,,,,

記錄編號：,,,,,,,,,

檢查方法,專業(yè),類別,檢查內(nèi)容,常見風險,關(guān)注重點,現(xiàn)存問題,整改要求,責任人,完成時間

資料檢查,銷售管理,項目背景資料,商品房預售許可證（原件）,,是否取得并現(xiàn)場公示,,,,

,,,國有土地使用權(quán)證（復印件）,,,,,,

,,,建設(shè)用地規(guī)劃證可證（復印件）,,,,,,

,,,建設(shè)工程規(guī)劃許可證（復印件）,,,,,,

,,,建筑工程施工許可證（復印件）,,,,,,

,,,土地使用權(quán)出讓/轉(zhuǎn)讓合同,,是否齊備，是否與現(xiàn)場一致,,,,

,,,環(huán)境評估報告、立項報告,,,,,,

,,,預售查丈報告,,,,,,

,,,項目規(guī)劃要點,,,,,,

,,,項目設(shè)計要點、規(guī)劃要點批復,,,,,,

,,,項目總規(guī)劃圖、詳規(guī)圖、各期總平圖,,,,,,

,,,紅線外場地和設(shè)施,,,,,,

,,,前期物業(yè)管理招投標資料,,,,,,

,,銷售前期合同,銷售代理合同,,是否齊備，是否合理,,,,

,,,設(shè)計合同,,,,,,

,,,廣告發(fā)布合同,,,,,,

,,,整合推廣代理合同,,,,,,

,,銷售宣傳資料,售樓書,,"發(fā)出的媒體廣告：廣告牌/報紙/電視/電臺內(nèi)容是否有錯誤誘導成分；用于派發(fā)的售樓資料內(nèi)容準確程度，有否不確實和夸大成分，有否敏感法律問題，是否有做好聲明提示；廣告等宣傳資料是否有注明有效期；報刊廣告/單頁廣告、戶型手冊的提示語是否有、是否準確、字體/位置是否醒目，如提示語：“本廣告為要約邀請，雙方權(quán)利義務以雙方簽署的買賣合同為準?！薄八袌D則僅作示意用途，以當?shù)卣嘘P(guān)部門審定為準。相同戶型單位因樓棟、樓層、單元等差別局部結(jié)構(gòu)、面積等可能不同，以合同附圖為準?！睆V告中使用非實景圖片的應注明“效果圖”或“非實景”；注意分期與整體容積率、綠地率、停車率的各類指標差異，容積率不要低于規(guī)劃要點的規(guī)定；綠地率不要高于規(guī)劃要點的規(guī)定；停車率不要高于規(guī)劃要點的規(guī)定；商業(yè)/公共/教育配套承諾和可實現(xiàn)性是否一致、確定；現(xiàn)場銷售承諾內(nèi)容及傳播方式規(guī)定；各戶型面積數(shù)據(jù)是否完成合法的丈量手續(xù)，和銷售資料戶型圖是否全部一一對應到位和清晰準確；交樓標準清單與交樓標準房內(nèi)容核對

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,,,宣傳冊/折頁,,,,,,

,,,戶型手冊,,,,,,

,,,戶外廣告/媒體廣告,,,,,,

,,,圍板,,,,,,

,,,現(xiàn)場包裝/展板,,,,,,

,,,其他宣傳資料,,價格條件：包括均價、起價、價格有效期、某套房屋的具體價格以及價格優(yōu)惠條件。,,,,

,,,,,設(shè)備和材料：包括電梯、潔具、櫥柜、門窗、燃氣爐、暖氣片、插頭插座、燈具，這些東西的品牌、型號、性能。,,,,

,,,,,樓盤或小區(qū)的主要經(jīng)濟指標：包括占地面積、建筑面積、容積率、總戶數(shù)等。,,,,

,,,,,綠化指標：包括綠地率、綠化率、綠地面積（總綠地面積、人均/戶均綠地面積）、水面面積等數(shù)據(jù)。,,,,

,,,,,小區(qū)配套娛樂設(shè)施：主要是會所、游泳池、各類體育健身設(shè)施，這些設(shè)施的名稱、面積或數(shù)量、是否收費、是否業(yè)主專用等。,,,,

,,,,,小區(qū)配套教育設(shè)施：主要指學校、幼兒園、托兒所，有沒有、有多大、誰經(jīng)營、怎么收費、入學資格、何時交付等。,,,,

,,,,,小區(qū)配套商業(yè)服務設(shè)施：主要有商場、醫(yī)院、郵局、洗衣店、美容美發(fā)屋等。,,,,

,,,,,小區(qū)配套醫(yī)療服務：主要指社康中心的位置、面積等。,,,,

,,,,,停車場：車位的數(shù)量、車位配置比例、租售價格等。,,,,

,,銷售說辭,銷售手冊,,商業(yè)/公共/教育配套承諾和可實現(xiàn)性是否一致、確定；關(guān)注在項目設(shè)計、工程、裝修標準及配套教育、交通等條件變化后的版本更新。注意是否存在夸大成分，相關(guān)配套信息是否注明出處。,,,,

,,現(xiàn)場公示銷售文件/提示語,認購須知,,"合同內(nèi)容是否欠缺關(guān)于雙方權(quán)利義務的主要條款，是否就合同正文的不合理內(nèi)容制定補充條款；是否就主合同未約定事項制作附件，附件是否明確；是否就房產(chǎn)證辦證期限有明確約定；管理用房、老人活動中心等配套設(shè)施的面積是否一致；

是否存在片面保護我方利益、顯失公平的“霸王條款”；

語言表達是否存在歧義，可能得出對我方不利的結(jié)論；

重要提示是否準確、完備。",,,,

,,,按揭須知,,,,,,

,,,繳款指南,,,,,,

,,,認購書,,,,,,

,,,商品買賣合同及補充合同,,,,,,

,,,合同附件,,,,,,

,,,裝修標準,,,,,,

,,,收費項目和收費標準,,,,,,

,,,重要提示（紅線外不利因素）,,,,,,

,,,車位分布圖,,,,,,

,,銷售現(xiàn)場其他公示文件,項目節(jié)能指標公示,,節(jié)能指標是否符合國家及廣州當?shù)氐淖畹鸵?,,,

,,其他銷售資料（合同附圖）,房屋平面圖（一戶一圖）,,"重點復核如下戶型平面：1、首層2、頂層、3、轉(zhuǎn)交單元4、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層5、設(shè)備轉(zhuǎn)換層6、建筑立面與標準層有變化層的平面7、平立面有變更的戶型。

合同附圖是否齊全，附圖是否與實際交付不符

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,,,項目用地紅線圖,,,,,,

,,,銷售示意圖,,,,,,

,,現(xiàn)場組織及流程,現(xiàn)場流線圖,,現(xiàn)場流程是否符合政府法律法規(guī)，是否合理，是否體現(xiàn)人性關(guān)懷,,,,

,,,客戶接待流程安排計劃,,,,,,

,,,認購流程/認購規(guī)則,,,,,,

,,,銷售價格表,,,,,,

,,,開盤應急預案,,,,,,

,物業(yè)管理,物業(yè)公司的選聘,選聘方式及過程合法,,"物業(yè)公司資質(zhì)是否符合要求；

是否實行招投標；

是否在預售前進行；

選聘過程資料的保留及備案、選聘程序是否符合法規(guī)及主管部門要求。",,,,

,,前期物業(yè)服務合同,合法性/管理費定價符合地方指導價,,"招標書內(nèi)容與合同內(nèi)容是否相符；簽訂時間、合同期限、合同雙方的權(quán)利義務是否存在風險

服務承諾是否可行；

管理費價格在前期服務合同中的明確；是否存在價格倒掛的安排。",,,,

,,《前期物業(yè)服務協(xié)議》（或買賣合同附件－-物業(yè)管理部份）,合法且無“霸王條款”,,內(nèi)容的法律風險、是否侵犯買受人的合法權(quán)益,,,,

,,業(yè)主公約,合法/及符合公序良俗,,內(nèi)容的法律風險、是否侵犯買受人的合法權(quán)益,,,,

,,銷售承諾,服務承諾,,物業(yè)管理承諾是否存在夸大、虛假、無法兌現(xiàn)的情況,,,,

現(xiàn)場檢查,銷售管理,現(xiàn)場公示銷售文件/提示語,沙盤/模型提示及提示說明,,"若有比例尺，比例尺是否準確；建筑物的朝向、間距、綠地、景觀、后期規(guī)劃用地、周邊道路、環(huán)境、配套等標識是否準確；變配電房、水泵房、垃圾轉(zhuǎn)運站、煤氣/天燃調(diào)壓站/房位置，市政規(guī)則道路、市政規(guī)劃設(shè)施等位置是否在沙盤/模型中有明確標識、標識是否存在誤導；

提示說明內(nèi)容：1.本沙盤/模型僅作效果參考，因制作比例和材質(zhì)所限，與實景存在一定差異2.本模型/沙盤以規(guī)劃部門批準的總體規(guī)劃為依據(jù)繪制，只作總體效果參考。房屋及其環(huán)境的細節(jié)以買賣合同附圖為準。每一期的具體規(guī)劃，以當期報批的規(guī)劃方案為準，不排除局部調(diào)整的可能性。敬請留意最新資料。

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,,,總平面圖及提示說明,,內(nèi)容：本小區(qū)總平面示意圖以規(guī)劃部門批準的總體規(guī)劃為依據(jù)繪制，只作總體效果參考。房屋及其環(huán)境的細節(jié)以買賣合同附圖為準。每一期的具體規(guī)劃，以當期報批的規(guī)劃方案為準，不排除局部調(diào)整的可能性。敬請留意最新資料,,,,

,,,效果圖提示說明,,應注明為“效果圖”,,,,

,,,項目用地紅線圖,,是否準確,,,,

,,,組團及戶型位置的示意,,是否準確,,,,

,,,銷售現(xiàn)場提示語,,"提示語是否有、是否準確、字體/位置是否醒目。

提示內(nèi)容：本公司要求工作人員熱情、詳盡地向客戶介紹樓盤信息，但由于口頭傳遞信息的不確定性，最終以本公司提供的正式文字資料為準。

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,,,戶型圖的提示說明,,內(nèi)容：本戶型圖所標尺寸僅供參考，交房尺寸以買賣合同約定為準。相同戶型單位因樓棟、樓層、單元等差別，局部結(jié)構(gòu)、面積等可能不同，以合同附圖為準。,,,,

,,,現(xiàn)場展示的設(shè)備、設(shè)施、材料說明,,是否準確,,,,

,,,交樓標準說明,,是否與銷售說辭和合同一致,,,,

,,銷售現(xiàn)場其他公示文件,商品房銷售管理辦法,,是否按要求懸掛,,,,

,,,城市商品房預售管理辦法,,,,,,

,,,白蟻防治工程合同及驗收證明,,,,,,

,,,項目節(jié)能指標公示,,,,,,

,,,（銷售代理）授權(quán)委托書,,,,,,

,,樣板房展示,戶型圖的提示說明,,提示語內(nèi)容：本戶型圖所標尺寸僅供參考，交房尺寸以買賣合同約定為準。相同戶型單位因樓棟、樓層、單元等差別，局部結(jié)構(gòu)、面積等可能不同。,,,,

,,,樣板房的提示及提示說明,,樣板房單位是否清晰/準確，改動后是否有做好提示，參觀區(qū)敏感區(qū)域提示標牌設(shè)置是否到位，內(nèi)容是否準確；提示語如：本單位為裝修示范，非交樓標準，室內(nèi)陳設(shè)除注明外均非贈品。,,,,

,,,交樓標準提示說明,,,,,,

,,,現(xiàn)場展示的設(shè)備、設(shè)施、材料說明,,,,,,

,,,合同附圖提示說明,,,,,,

,規(guī)劃設(shè)計,小區(qū)規(guī)劃,降噪隔音措施,,小區(qū)臨高架路、高速公路、城市干道、鐵路等噪音源側(cè)的外窗是否考慮了降噪隔音措施,,,,

,,,,,變配電房、水泵房、垃圾轉(zhuǎn)運站、煤氣/天燃氣調(diào)壓房等配套設(shè)施是否對住戶存在噪音影響，是否進行了相應的考慮,,,,

,,設(shè)計變更,規(guī)劃變更,設(shè)計變更圖,是否存在小區(qū)公共設(shè)施、活動場所的調(diào)整與前期宣傳不一致,,,,

,,,,,"重點復核規(guī)劃變更調(diào)整是否通過政府變更許可。

新的規(guī)劃是否與銷售總圖、模型、廣告以及合同附圖矛盾？

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,,,,,"通過政府審批的規(guī)劃有無未滿足控規(guī)要點的設(shè)計？

（備注：有的項目規(guī)劃方案雖然通過了政府方案報建，但是個別樓間距、日照等未滿足政府控規(guī)要點的要求；日后有業(yè)主投訴的隱患）

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,,規(guī)劃要點,規(guī)劃要點,,變配電房、水泵房、垃圾轉(zhuǎn)運站等配套設(shè)施的位置、可能的影響在銷售時是否明示,,,,

,,設(shè)計變更,做法變更等是否與銷售陳述一致,,做法變更等是否與銷售陳述一致,,,,

,,,規(guī)劃變更調(diào)整是否通過政府變更許可,,規(guī)劃變更調(diào)整是否通過政府變更許可,,,,

,工程管理,預售條件,是否達到國家與地方法律法規(guī)商品房的預售條件,,"1.施工許可證范圍是否與預售范圍一致；

質(zhì)監(jiān)安監(jiān)手續(xù)是否健全；

2.工程形象進度是否達到要求（按各地規(guī)定形象進度要求）；

3.施工進度安排及竣工交付時間是否確定",,,,

,,工程變更,材料、部品、施工做法變更是否與銷售陳述一致；,材料、部品、施工做法變更是否與銷售陳述一致；,材料、部品、施工做法變更是否與銷售陳述一致；,,,,

,,現(xiàn)場,銷售展示區(qū)與施工區(qū)之間的安全圍護,,"1.銷售展示區(qū)與施工區(qū)之間的封隔是否封閉到位；

2.銷售通道安全防護措施是否到位

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,,,重點復核工程做法與設(shè)計、國家規(guī)范標準強制性條文符合性（工法樣板間）,,"1.防護欄桿的高度/欄桿間距/安裝位置/固定方式；

2.安全玻璃的設(shè)置、凈高等是否符合強條及設(shè)計要求；

3.交樓樣板間的戶內(nèi)分隔、施工做法是否與設(shè)計相符；

4.材料、部品、設(shè)備、工程做法是否與銷售陳述相符。

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,,防滲漏措施,樣板工程的屋頂、廚衛(wèi)、露臺、外墻,,防水措施是否到位，樣板工程的實際效果