蘇州某商業(yè)項(xiàng)目前期方案終

XXXX2005-B-38商業(yè)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告1報(bào)告摘要第一章新區(qū)城市環(huán)境分析第四章項(xiàng)目定位第二章新區(qū)商業(yè)環(huán)境分析第三章立地條件及周邊環(huán)境分析1.1新區(qū)城市發(fā)展1.2城市經(jīng)濟(jì)分析1.5分析結(jié)論1.3產(chǎn)業(yè)分析1.4人口總量分析2蘇州XX區(qū)位于蘇州X西側(cè)，東臨XX大運(yùn)河，南鄰XX區(qū)，北接相城區(qū)，西至XX。于1990年11月開發(fā)建設(shè)。2000年，被確立為第一批國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)品出口基地。目前新區(qū)已規(guī)劃為中心片區(qū)、滸通片區(qū)、濱湖片區(qū)三大片區(qū)，城市板塊體系初步落成。1.1新區(qū)城市發(fā)展經(jīng)過15年多的開發(fā)建設(shè)，新型的科技生態(tài)新城雛形已顯。目前新區(qū)已形成了集生態(tài)人居、高科技產(chǎn)業(yè)、物流商貿(mào)等于一體的城市格局。32005年，蘇州高新區(qū)的生產(chǎn)總值、工業(yè)銷售產(chǎn)值、地方一般預(yù)算收入分別增長26%、32%和30.5%；進(jìn)出口分別增長20%、22%；全社會固定資產(chǎn)投入和社會消費(fèi)品零售總額增長25%。截止目前，出口加工區(qū)共引進(jìn)32個項(xiàng)目，總投資5.7億美元，注冊資本2.6億美元。

1.2城市經(jīng)濟(jì)分析近年來新區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平突飛猛進(jìn)，人民生活更加富裕，對房地產(chǎn)的發(fā)展起著極大的推動作用!數(shù)據(jù)來源：蘇州高新區(qū)政府網(wǎng)4已形成以高科技為龍頭的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，國內(nèi)外企業(yè)紛紛落戶新區(qū)。高新區(qū)高度聚集著規(guī)模龐大的新興產(chǎn)業(yè)。一批以高新技術(shù)為主導(dǎo)的新興產(chǎn)業(yè)正快速成長，90%以上產(chǎn)品與全球先進(jìn)技術(shù)保持著同步水平，蘇州高新區(qū)已初步形成電子信息、精密機(jī)械、生物醫(yī)藥、精細(xì)化工等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。高新區(qū)擁有高新技術(shù)企業(yè)共268家、產(chǎn)品318只，高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值占工業(yè)總產(chǎn)值的比重已達(dá)61%。1.3產(chǎn)業(yè)分析52006年,新區(qū)總?cè)丝诮?8萬，其中常住人口28.5萬人，暫住人口18.2萬人，外籍人口0.5萬人。其中專業(yè)技術(shù)管理占30%，約14000多人；技術(shù)工人占70%，約31000多人。據(jù)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，蘇州人均可支配收入為18500元/年，按照一般日常消費(fèi)開支占人均可支配收入的30%，我們可以看出新區(qū)人口的消費(fèi)為26.2億元左右。1.4人口總量及消費(fèi)力分析新區(qū)人口總量龐大，消費(fèi)水平日益提高，為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展創(chuàng)造了機(jī)遇61、經(jīng)過十多年的開發(fā)建設(shè)，新區(qū)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、居民生活水平、人居投資環(huán)境已得到突飛猛進(jìn)的發(fā)展。2、尤其是這幾年來，各區(qū)域發(fā)展定位明確后，形成了齊頭迸進(jìn)的平衡發(fā)展趨勢，如環(huán)XX板塊已經(jīng)發(fā)展為居住、商務(wù)中心，而XX片區(qū)和濱湖片區(qū)在高科技產(chǎn)業(yè)密集的驅(qū)動下，城市基礎(chǔ)設(shè)施及經(jīng)濟(jì)環(huán)境已較幾年前有巨大的提升，為該片區(qū)商業(yè)地產(chǎn)迎來新的發(fā)展機(jī)遇。

1.5分析結(jié)論7報(bào)告摘要第一章新區(qū)城市環(huán)境分析第四章項(xiàng)目定位第二章新區(qū)商業(yè)環(huán)境分析第三章立地條件及周邊環(huán)境分析2.1新區(qū)商業(yè)發(fā)展概況2.2新區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局2.4分析結(jié)論2.3主要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)特征分析82.1新區(qū)商業(yè)發(fā)展概況商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)逐漸趨向合理，大型商業(yè)中心開始顯山露水。新區(qū)建設(shè)初期，商業(yè)狀況相對滯后，沒有較為大型的商業(yè)中心，商業(yè)主要以滿足居民日常生活需求的零售業(yè)和服務(wù)業(yè)和餐飲業(yè)，比較分散、未形成大型的商業(yè)中心。這種零散的商業(yè)中心遠(yuǎn)不能滿足處在迅速發(fā)展中的新區(qū)的需求，從而形成了巨大的發(fā)展空間，金楓商業(yè)廣場、綠寶廣場、賽格電子廣場等新一批大型綜合性商業(yè)廣場的出現(xiàn)，正是新區(qū)商業(yè)發(fā)展的必然結(jié)果。商業(yè)分布零散業(yè)態(tài)單一（以餐飲/娛樂休閑為主）商業(yè)稀缺大型購物中心出現(xiàn)9

①新區(qū)商務(wù)中央?yún)^(qū)（XX路兩側(cè)）②XX路商業(yè)

③XX路商業(yè)

④時代街

⑤XX商業(yè)街⑥XX新苑社區(qū)商業(yè)街

⑦XX花園社區(qū)商業(yè)街商業(yè)集中在中心片區(qū)2.2新區(qū)主要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局現(xiàn)新區(qū)的商業(yè)已經(jīng)形成了以XX路為中心的“兩路、兩街、兩社區(qū)”商業(yè)格局。兩路即XX路、XX路兩側(cè)的沿街商業(yè)；兩街即商業(yè)街、時代街兩條有特色的商業(yè)街；兩社區(qū)即XX新苑和XX花園內(nèi)的社區(qū)配套商業(yè)。新區(qū)商業(yè)主要集中在中心片區(qū)，邊緣區(qū)域商業(yè)分散，發(fā)展空間較大102.3主要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)特征分析—XX路沿線主要以金融業(yè)、餐飲為主。在新區(qū)主要干道XX路沿線，各大銀行以及各大商業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)入后，逐漸形成了一個金融商業(yè)區(qū)域，而在XX路西段靠近蘇州樂園處，主要以餐飲為主。究其原因：一方面因?yàn)閄X路是新區(qū)的商務(wù)中央?yún)^(qū)，另一方面蘇州樂園的旅游發(fā)展，使得XX路的餐飲發(fā)展迅速，并逐步發(fā)展完善。主要是服務(wù)于政府機(jī)關(guān)單位、企業(yè)中高層管理人員及高收入居民的高檔餐飲、娛樂休閑消費(fèi)112.3主要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)特征分析—XX路主要經(jīng)營日本料理、休閑娛樂、各類餐飲、以及其他生活配套。整體出租率達(dá)到95%以上,新區(qū)大量外資企業(yè)和外地企業(yè)的進(jìn)入，特別是新區(qū)是日資在中國最密集的區(qū)域之一，大量知名的日資企業(yè)在新區(qū)投資，大量的客源使得商業(yè)街逐步發(fā)展成以經(jīng)營日本料理以及各類休閑娛樂為主的特色商業(yè)街。業(yè)態(tài)以日韓料理為主要特色，消費(fèi)人口以新區(qū)外籍人口為主122.3主要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)特征分析—XX路沿線的商業(yè)業(yè)態(tài)有文化用品、超市、首飾鐘表眼鏡、家居家俱建材、美容美發(fā)、網(wǎng)吧、餐飲等，主要以小型餐飲和美容美發(fā)為主。其主要是緊鄰蘇州科技學(xué)院，以及濱河花園、XX花園、美之苑等住宅小區(qū)，有充足的消費(fèi)群，使得XX路上的小型餐飲和美容美發(fā)發(fā)展比較成熟，在新區(qū)商業(yè)市場上有一定的知名度。主要是服務(wù)周邊社區(qū)居民為主的生活配套商業(yè)，業(yè)態(tài)基本能滿足居民需求132.3主要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)特征分析—XX路沿線包括時代街，其商業(yè)業(yè)態(tài)涵蓋日用百貨、家居家俱建材、品牌專賣、餐飲、美容美發(fā)、音像、房產(chǎn)中介等，主要以家居家俱建材為主。主要是周邊密集的居住小區(qū)需求形成的，沿線住宅小區(qū)有今日家園、時代花園、名都花園、格林花園以及在建的清水園等多個小區(qū)，這些小區(qū)的入住率比較高，因此，對該業(yè)態(tài)的需求較高。與XX路商業(yè)具有類似特征，主要以服務(wù)于周邊社區(qū)居民生活需求142.3主要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)特征分析—XX新苑、XX花園兩個社區(qū)商業(yè)主要是滿足小區(qū)日常生活需要，其商業(yè)業(yè)態(tài)也主要以日常生活需要為主的零售業(yè)、小型餐飲，以及服務(wù)業(yè)為主。而且從這些社區(qū)內(nèi)的商業(yè)經(jīng)營來看，由于依托著社區(qū)居民，因此經(jīng)營狀況比較穩(wěn)定。業(yè)態(tài)為純社區(qū)配套商業(yè)，由于人氣足，商業(yè)氛圍已較為濃厚XX、XX業(yè)態(tài)分布圖零售業(yè)42%餐飲業(yè)27%服務(wù)業(yè)28%體育娛樂業(yè)1%金融業(yè)2%152.5分析結(jié)論中心片區(qū)以外的邊緣區(qū)域商業(yè)分布零散，具有較大的發(fā)展空間新區(qū)商業(yè)主要是以XX路為中心的商務(wù)區(qū)，它集中了寫字樓、高檔餐飲、娛樂、休閑等商業(yè)，偏向于商務(wù)服務(wù)商業(yè)，而“兩路”、“兩街”、“兩社區(qū)”偏向居民生活服務(wù)商業(yè)。整個新區(qū)的商業(yè)結(jié)構(gòu)中，餐飲所占的比例比較大（主要集中在XX路），而娛樂休閑類所占比例不大。在金楓商業(yè)廣場、XX購物廣場、綠寶購物廣場等商業(yè)項(xiàng)目的帶動下，新區(qū)商業(yè)逐漸走向規(guī)?；?。16報(bào)告摘要第一章新區(qū)城市環(huán)境分析第四章項(xiàng)目定位第二章新區(qū)商業(yè)環(huán)境分析第三章立地條件及周邊環(huán)境分析3.1立地條件分析3.2周邊人口消費(fèi)分析3.5分析結(jié)論3.3周邊商業(yè)分析3.4周邊總體規(guī)劃分析173.1立地條件分析—主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地面積17224.1㎡綠化率≥30%總建筑面積25836.15㎡出入口方位沿西側(cè)規(guī)劃道路可以設(shè)置一個機(jī)動車出入口，且寬度不大于12米土地性質(zhì)商業(yè)用地建筑高度多層建筑密度≤50%停車位機(jī)動車：50個/1萬平方米建筑面積；非機(jī)動車：750個/1萬平方米建筑面積容積率按3.5規(guī)劃區(qū)內(nèi)室外道路標(biāo)高黃海標(biāo)高3.2米居民車輛擁有量不斷增加，按照未來發(fā)展趨勢，本項(xiàng)目停車位不足183.1立地條件分析—區(qū)位及交通分析4、項(xiàng)目四至情況：

本項(xiàng)目處于蘇州高新區(qū)中心片區(qū)與XX片區(qū)的結(jié)合地帶，位于312國道南側(cè)，XX路西側(cè)，緊傍312國道高架，位居新區(qū)城市交通樞紐要地。中心片區(qū)XX片區(qū)本案長江路312國道項(xiàng)目位置略偏，商業(yè)環(huán)境不成熟，地塊未來商業(yè)規(guī)劃為目的性消費(fèi)業(yè)態(tài)（即品牌與特色消費(fèi)）可行性較高，依托便捷的交通體系及周邊人氣的增加，項(xiàng)目仍具有較好的發(fā)展前景193.局1分立地給條件盞分析—地塊寨價(jià)值射面判脅斷分薯析高高高高低高臨長您江道臨分哈流車消道臨3蘭12娃國道臨理狐想城演小區(qū)召道路203.旱1由立地典條件鬧分析—項(xiàng)目種SW容OT悠分析優(yōu)勢：項(xiàng)目西、北面沿主干道，項(xiàng)目易吸納市區(qū)人群前來消費(fèi)，另外緊鄰省級交通干道，項(xiàng)目射范圍可輻射到周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)；周邊社區(qū)入駐率逐漸提高，人氣越來越足附近幾大物流中心為本項(xiàng)目帶來了較大的商務(wù)消費(fèi)客源；XX工業(yè)廊和出口加工區(qū)緊鄰本案，有著較大的企業(yè)商務(wù)消費(fèi)市場；項(xiàng)目以北未來規(guī)劃16萬人口，市場龐大威脅：理想城社區(qū)商業(yè)、出口加工區(qū)的配套商業(yè)以及蘇地2006-G-14、蘇地2005-B-36等規(guī)劃中商業(yè)將會分流本項(xiàng)目的客源。機(jī)會：高新區(qū)海關(guān)保稅物流中心二期工程的建成，將會為項(xiàng)目帶來一定的商務(wù)消費(fèi)人流；XX工業(yè)廊進(jìn)一步招商引資，將使本案周邊人口急商務(wù)消費(fèi)不斷增多；項(xiàng)目周邊商業(yè)處于發(fā)展階段，本項(xiàng)目的具有較大的發(fā)展空間。劣勢：地理位置略偏，目前項(xiàng)目周邊人氣尚不足；地塊東側(cè)為高架坡地，雖旁邊有分流車道，但長江路的主要車流到達(dá)本案不方便；21項(xiàng)目繳地塊燥位置萍較偏顫，周頭邊人慌氣不商足，睛本案鳥規(guī)劃蔬為“目的嘉性消葵費(fèi)”業(yè)態(tài)育（如非賣場由、特越色餐滔飲娛吹樂街公）可罵行性藏較高錄，依銹托良岔好的負(fù)交通上條件螞，項(xiàng)李目輻覺射商掛圈可盟擴(kuò)大棚到以杠北的諷滸通嗓片區(qū)芳。3.塌1柱立地唱條件設(shè)分析—分析要結(jié)論22單位愧：戶3.糟2倘周邊何人口誤消費(fèi)御分析療——灶社區(qū)素人口項(xiàng)目繼周邊熔規(guī)劃眨約5相00廣00六戶，服按照上每戶技口3牽.5唱人/曬戶計(jì)拍算，參未來瓶周邊帖社區(qū)屬人口膊可達(dá)17送50奴00碌人，獎2.盒5公治里以居內(nèi)未草來社糖區(qū)人淡口約勤35調(diào)00恩0人單位意：戶233.騙2馬周邊框人口技消費(fèi)色分析通——盜其它慨人口單位棗：人30雖00丸020預(yù)083企業(yè)材人口獲：未定來達(dá)您30昨00頁0人旺左右日均春流動辰人口宿：5忙50擋人左診右企業(yè)桶單位某人員商未來辨至少揭30成00獨(dú)0人顆左右督，商者務(wù)消造費(fèi)及騎員工捧個體糕消費(fèi)炭市場停龐大撒；另墻外周赤邊日受均流旁動商糖務(wù)人謝士約擦50泥0多主人，交餐飲猜娛樂我及酒片店住爽宿消紀(jì)費(fèi)需膊求較謊大。單位徐：人243.收2曬周邊后人口純及消牲費(fèi)分斧析—灣—分沖析結(jié)但論項(xiàng)目獨(dú)核心拴社區(qū)閃消費(fèi)殲人口擺未來擾約3熱.5禍萬人支左右聽，日箱常生那活便旬利性巖消費(fèi)基本丈可在咱理想恒城社回區(qū)配川套商醋業(yè)完白成，構(gòu)餐飲輩、娛李樂休抖閑消鳥費(fèi)是丈本案線的機(jī)動會業(yè)屯態(tài)；項(xiàng)目士周邊報(bào)及滸耕通片備區(qū)未賠來近淺17斑萬人榮口，坊目的娛性消迅費(fèi)業(yè)天態(tài)（批如家京具/棒家居屆及其漂它特胃色品賓牌）圾具有性很大航的發(fā)視展空坑間；周邊奔企業(yè)弄人員朵及流犬動人妨口的其商務(wù)繡消費(fèi)障需求界較大薯，因叛此餐貍飲、椒娛樂穩(wěn)休閑餡及酒鉗店住償宿消尺費(fèi)是守本項(xiàng)達(dá)目的做機(jī)會卷業(yè)態(tài)危；253.勻3估周邊圍商業(yè)套分析握—社獵區(qū)商纏業(yè)XX因城/匯XX壇花園顏社區(qū)疊商業(yè)位于欺本案漫南面暮，預(yù)仿計(jì)商錘業(yè)建塞筑面夸積控雨制在會3萬雷方左勉右，嘗為2央層結(jié)纖構(gòu)，護(hù)分布處在小看區(qū)的泰南面維，業(yè)虧態(tài)規(guī)援劃不鹽詳，危以社陣區(qū)配莊套商擊業(yè)為成主。污消費(fèi)州人群認(rèn)以該午小區(qū)丘和長湯江花媽園（可無商冊業(yè)設(shè)杜施）慢的居擇民為書主。摟兩個勒社區(qū)結(jié)總?cè)撕鹂诩s傾21應(yīng)00嘉0人硬，人串均商伯業(yè)面擁積1努.4拉平米念，商完業(yè)供弄給量趁略足偷，具藏體規(guī)堡劃可趁與本增案形乓成戰(zhàn)民略統(tǒng)曾一。主力掃店有萄20等00濁平米稿左右容的世貞紀(jì)聯(lián)拳華超堂市賣諒場；XX悟XX留大道態(tài)商業(yè)績街位于彩蘇州鋸XX活X經(jīng)配濟(jì)開吵發(fā)區(qū)缸的北污面,窗XX魚路與功XX妖路交貼匯處竿，處葵于本擁案西賺北向愈約6父公里牛?？倞A建筑鉗面積捷為7際89同47稱.4哨1平悔米，路其中夫商業(yè)桑建筑逼面積廈:3尸63丹05故.7查2平掩米。舟商業(yè)波規(guī)劃吐為以延社區(qū)歌配套暑為主昨，包刷含部鏟分中馳大型逢餐飲幼、娛套樂、騾休閑報(bào)等設(shè)絕施。263.糠3撤周邊洗商業(yè)碗分析蓮——芝社區(qū)夏商業(yè)XX幼商業(yè)跡1號建筑控面積偏近6仙萬平厲米，立項(xiàng)目具規(guī)劃圾有購粥物城寶、商造貿(mào)區(qū)號、風(fēng)仁情街玩三大點(diǎn)版塊淋，四毫百米翻的商喇業(yè)街課貫穿碌其中抽，賣宜場、些餐飲節(jié)、娛番樂、愁文化雪、休朱閑一羽應(yīng)俱丹全。酒目前述，新足滸商繼業(yè)1臘號一吧期4背萬平栽米已跳封頂慈正在籍做外棋立面雀工程殿，銷參售率徹已達(dá)飽80漿%以康上，鑼只剩笑下樓興層較笛高的京大面田積鋪狂位。供整個井商業(yè)員街以攻銷售消為主額，無瓶后期購經(jīng)營囑管理添。周輝邊新戀滸花旅園動秋遷小余區(qū)旁陜有1磁家聯(lián)博華超輸市，洲約6鏟00指㎡，唐商戶綁入住秋率不扒高，衫經(jīng)營抽情況奏一般耍。XX趴花苑拐商業(yè)酬街位于施XX競花苑區(qū)五區(qū)飄主入吸口位處置，湯處于您本案休西北臺向8歌公里盜左右賠。共熟4幢父聯(lián)體氧商業(yè)掘用房架，占紐奉地面綁積2抄40服04切平米從，建醒筑面槍積3闊41敏42逆平米禮，商迅業(yè)規(guī)箱劃為申以社悶區(qū)配至套為尼主，甚包含垂部分袋中大肚型餐卷飲、吵娛樂籌、休狀閑等疼設(shè)施畝。27第3狼置業(yè)擺裙樓該項(xiàng)御目位珍于出梢口加遮工區(qū)貌大門幣入口卻（海撇關(guān)大袖樓和鬧保稅盤物流卡園旁幼），復(fù)位于膊本案辱西南降向2座公里英左右扁，六20側(cè)00旅0平微方米寧的寫刊字樓澡，配拍有4慨00狐0多貌平方虜米的戚商業(yè)么裙樓敲，項(xiàng)怎目接菊近封噸頂。膊其中帳裙樓德1—您3樓膝連賣標(biāo)，單肆套面戒積為臉23送0—域45艦0平馬米，廈目前露售價(jià)欣格為椒60某00雅元/鑄㎡。善商業(yè)碑服務(wù)以對象慎是寫左字樓凍里的削上班例族及迫出口它加工絡(luò)區(qū)的城職員數(shù)。3.賞3棵周邊流商業(yè)咸分析斯—其漸它商舅業(yè)XX肚X大配賣場位于罷高新糧區(qū)長博江路查與，倍距X廢X城郵約5小分鐘地車程桶世界嫌貿(mào)易笑和零嶄售三虹巨頭鍬之一姑。占澤地面腫積1輸.5曠萬平部方米兵，營擺業(yè)面就積7紫00披0平康方米險(xiǎn)左右罩，主肥要面登向會對員開挽放。283.賴4接周邊躲商業(yè)剃分析總—分伐析結(jié)疑論該區(qū)域以社區(qū)商業(yè)為主，已經(jīng)形成較濃厚的商業(yè)氛圍，中低檔的零售、餐飲、娛樂休閑以及社區(qū)配套構(gòu)成是它們的主要特征，無特色商業(yè)街出現(xiàn)；項(xiàng)目南面有XXX超市，北面興賢路與文昌路交匯處規(guī)劃約1.5萬的超市，如本案規(guī)劃大型超市賣場將面臨著“腹背受敵”的競爭壓力；周邊中高檔餐飲、娛樂休閑類特色商業(yè)較為稀缺，本項(xiàng)目存在一定的發(fā)展機(jī)會；本案所處工業(yè)密集區(qū)，并緊靠312國道，而周邊商務(wù)酒店稀缺，本案規(guī)劃部分酒店具有很大的可行性。293.漏4野周邊督總體份規(guī)劃濱分析本案XX工業(yè)廊10萬住宅，4萬商業(yè)1萬方商業(yè)待建酒店19萬住宅用地周邊肺居民巧區(qū)分殿散，棉商業(yè)慌參差低不齊奔，本拴案要悼吸引繪周邊景人口繪前來犁消費(fèi)霜，必植須要遞有特役色業(yè)滿態(tài)，漂讓消沃費(fèi)者幼慕名技前來牛消費(fèi)20爭萬方歷住宅田項(xiàng)目招（含憶商業(yè)拋）303.惱5相總體古分析浴結(jié)論根據(jù)店立地役條件立、周熟邊未來都環(huán)境聚及人口揮、商讀業(yè)環(huán)惜境及區(qū)域鍛規(guī)劃招分析途，以降下為抱本案佛較理潑想的盼業(yè)態(tài)矛：方案帥一：家具皺家居蛇賣場嗚+中定小型叢超市坊+街振鋪式扛配套榜商業(yè)方案透二：特色馳美食等、娛島樂休羽閑、帖零售開服務(wù)北街區(qū)（塔樓鮮均為棋酒店?duì)?、酒配店式掙公寓枝及?chuàng)硬業(yè)大融廈）31第一已章騙新鞋區(qū)城影市環(huán)瘋境分鑒析第四晌章黃項(xiàng)目乘定位第二獸章跌新臉區(qū)商味業(yè)環(huán)買境分眨析第三喪章演立地進(jìn)條件株及周坑邊環(huán)弊境分零析5.鳳1冒總體己定位5.激3晝業(yè)態(tài)尋組合5.照4宮商業(yè)搭規(guī)劃報(bào)告墾摘要5.永5狐價(jià)格尤及操模作模對式建則議5.欣2點(diǎn)業(yè)態(tài)科規(guī)劃否戰(zhàn)略方案一32新區(qū)框北部沃首席底綜合補(bǔ)型商愛業(yè)中貢心集家適具/嫁家居栗賣場盾、美狠食娛忽樂、疼商務(wù)俘酒店永、酒基店式椒公寓謊、創(chuàng)墳業(yè)大橡廈于飼一體單的綜放合型蝴商業(yè)棗中心5.松1撫總體幕定位335.鉗2窗業(yè)態(tài)亮具體板組合主題飾三:摔商務(wù)喪酒店盞/酒理店式娛公寓主題忠二:搖美食浪娛樂瓜廣場主題籮一:合家具順/家拉居天師地主題捷四:星智能掙創(chuàng)業(yè)貍大廈34主題蠅一：按家具淹/家幻玉居天乞地區(qū)域面積賣場22000平米左右（單層7500平米左右）目標(biāo)商戶品牌連鎖家具、家居類35區(qū)域面積中型超市7500平米左右主要業(yè)態(tài)大型品牌餐飲、咖啡廳、精英會所（小酒吧/健身中心/保齡球館/SPA等）目侄標(biāo)百商尼家主題培二：幸美食陶娛樂睬廣場36區(qū)域面積經(jīng)濟(jì)型酒店5000平米左右；酒店式公寓10000左右目標(biāo)商戶引進(jìn)品牌連鎖酒店，借助酒店管理拉動酒店式公寓的價(jià)值主題境三：胃商務(wù)盆酒店灶、酒誘店式記公寓37區(qū)域面積15000平米左右（單套面積在50-80平米左右，可橫向組合租租賃目標(biāo)商戶爭取政府稅收優(yōu)惠政策，為創(chuàng)業(yè)人士提供“辦公居住兩用”的創(chuàng)業(yè)基地主題舉四：政智能洞創(chuàng)業(yè)命大廈385.稈3般商業(yè)雅規(guī)劃粗——構(gòu)平面鈔示意露圖大型停車場停車場車道車道地下停車入口類型樓層業(yè)態(tài)面積商業(yè)裙樓1-3F賣場22500㎡左右4F美食娛樂7500㎡左右塔樓商務(wù)酒店5000㎡左右酒店式公寓10000㎡左右智能創(chuàng)業(yè)大廈1500㎡左右合計(jì)1-2層60000㎡左右395.借3奇商業(yè)催規(guī)劃剖——沒樓層河業(yè)態(tài)告規(guī)劃1－恭3F壓為家債居賣言場4F嬸為美賭食娛振樂廣有場405.歸3聚商業(yè)虧規(guī)劃簽——于塔樓顏建議智能險(xiǎn)創(chuàng)業(yè)借大廈酒店唇、酒拖店式蘭公寓415.超3筒商業(yè)比規(guī)劃漆——伏地下封停車煉場充裕毀的地詳下停羅車位上，硬譽(yù)件上防滿足跨市場踐配套巧要求425.暑3駐商業(yè)徒規(guī)劃衛(wèi)——月屋頂碰花園園林貴式子參的屋旗頂花受園，輪為項(xiàng)殲?zāi)看驊T造亮可點(diǎn)435.抽3大商業(yè)控規(guī)劃餓——聾項(xiàng)目胸立面訂建議品質(zhì)揭感強(qiáng)光烈的撥外立鳳面,惜體現(xiàn)銜區(qū)域懸標(biāo)志股性建陵筑特兆色445.妖5價(jià)困格及浸操作糾模式濃建議以下廢各產(chǎn)慌品類根型的蒸均價(jià)夸為我摟司根干據(jù)周占邊同喜類物欄業(yè)售釋價(jià)、餅租金破及本艙項(xiàng)目本身肺的特施性制碼定的洲保守獵價(jià)格杠與收經(jīng)益:銷售部分產(chǎn)品類型售價(jià)（元/㎡）可售面積（㎡）總銷（億元）酒店式公寓5500（1000裝修）100000.55創(chuàng)業(yè)大廈5500150000.825合計(jì)1.375億招商部分產(chǎn)品類型面積（㎡）操作模式家具/家居賣場22500出租商務(wù)酒店500045報(bào)告材摘要第一章新區(qū)城市環(huán)境分析第四章項(xiàng)目定位第二章新區(qū)商業(yè)環(huán)境分析第三章立地條件及周邊環(huán)境分析5.1總體定位5.3業(yè)態(tài)組合5.4商業(yè)規(guī)劃5.5價(jià)格及操作模式建議5.2業(yè)態(tài)規(guī)劃戰(zhàn)略方案二46新區(qū)食北部抖首席磁中高若檔商撿業(yè)街集美獄食、菌娛樂喜休閑狼、商結(jié)務(wù)酒廈店、費(fèi)酒店翠式公散寓、僻商務(wù)澆酒店譯及創(chuàng)哈業(yè)大匙廈于椒一體早的特久色街佳區(qū)5.習(xí)1們總體承定位475.忘2沿業(yè)態(tài)肅具體億組合主題香三:榜商務(wù)竭酒店孔/酒儲店式陷公寓主題谷二:壁美食笑娛樂促廣場主題磚一:麻家具腿/家宣居天循地主題拍四:繪智能備創(chuàng)業(yè)榆大廈485.曬3灰業(yè)態(tài)賊具體猴組合主題凝三:銅酒店鄉(xiāng)豐/酒跨店式偉公寓主題長二:沫娛樂凈休閑刮天地主題歉一:畫特色拾美食黑街主題新四:沙智能惡創(chuàng)業(yè)奮大廈49區(qū)域面積4000平米左右（6－7個商家左右）具體業(yè)態(tài)湘、川、魯、粵、淮揚(yáng)、東北、西北、蘇幫各大菜系，兼有中檔海鮮、火鍋、農(nóng)家樂、日韓料理、咖啡餐及部分燒烤、快餐等主題頁一:醫(yī)特色培美食財(cái)街典型搏商家湘菜川菜農(nóng)家樂烤肉火鍋海鮮休閑餐快餐料理其它特色鄉(xiāng)里鄉(xiāng)親湘贛情酒樓50區(qū)域面積3500平米左右，單店主要在300-400平米左右，可以有1家大店具體業(yè)態(tài)浴場、保健、KTV、小酒吧、游藝、網(wǎng)吧等主題為二:號娛樂盆休閑稍天地大人振家飆傍歌城天煌留娛