湖南國際商務中心項目發(fā)展定位細化及產(chǎn)品設計方案

湖南xx商務中心發(fā)展定位細化既產(chǎn)品設計方案謹呈：湖南xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司報告行文思路介紹客戶要求與項目理解提案重點為寫字樓、公寓、商業(yè)的市場發(fā)展定位、產(chǎn)品設計、銷售計劃、成本測算；酒店非重點；不需要涉及具體營銷操作；開發(fā)商要求快速回籠資金。各物業(yè)市場發(fā)展定位建議各物業(yè)產(chǎn)品設計建議銷售計劃制定在既定的規(guī)劃下，從市場需求角度出發(fā)，結(jié)合開發(fā)商營銷目標，對寫字樓、公寓、商業(yè)提出市場發(fā)展定位；酒店已定位為產(chǎn)權式酒店，不再做市場發(fā)展定位的論述。根據(jù)各類物業(yè)的市場發(fā)展定位，提出可行的產(chǎn)品設計建議根據(jù)產(chǎn)品設計，從現(xiàn)階段市場態(tài)勢出發(fā)，制定各物業(yè)的銷售價格、銷售計劃，測算收益第一章項目理解第二章發(fā)展定位建議第三章產(chǎn)品設計建議第四章銷售計劃寫字樓發(fā)展定位商業(yè)發(fā)展定位公寓發(fā)展定位項目既定規(guī)劃理解與分析項目營銷核心問題提出定位分析銷售目標項目理解產(chǎn)品建議報告目錄面對的項目要解決的核心問題市場需要什么項目適合做什么產(chǎn)品產(chǎn)品怎么設計寫字樓產(chǎn)品設計商業(yè)產(chǎn)品設計公寓產(chǎn)品設計賣什么價格多久賣完利潤有多大銷售價格建議項目經(jīng)濟測算銷售計劃第一章項目理解項目既定規(guī)劃理解與分析項目營銷核心問題提出項目位置：芙蓉南路與電力路交匯處，天心區(qū)區(qū)治大院西北角居住用地商業(yè)用地政府用地休閑旅游市政配套省政府東大門湖南省政府本案長沙天心區(qū)政府天心區(qū)法院80畝湖泊莊園天心文化公園芙蓉南路電力路湘府路居住用地一、項目既定規(guī)劃理解與分析項目地塊與物業(yè)發(fā)展條件位處省府板塊核心地段，交通發(fā)達，區(qū)域未來發(fā)展十分看好；地塊方正平整，昭示性強，生態(tài)資源突出，具備打造中高甚至高端項目的條件；位處行政中心，兩大政府之間，區(qū)域內(nèi)有一定量的辦公單位，具備發(fā)展商務區(qū)的基礎條件；目前本區(qū)域入住率低，人氣不旺，生活配套缺額，商務氛圍十分欠缺。小結(jié)：地塊具備良好的生態(tài)資源、交通通達性以及區(qū)域發(fā)展前景，但目前無論生活、商務氛圍都十分欠缺。地塊具備發(fā)展中高、高端綜合體項目的條件，但機會與風險并存。目前項目總體規(guī)劃已定，初規(guī)已進窗，規(guī)劃方面基本不能做大的調(diào)整；項目現(xiàn)定位為集酒店、寫字樓、公寓、商業(yè)為一體的城市綜合體；其中酒店已確定為五星級產(chǎn)權酒店，由國內(nèi)排名前三的品牌進行經(jīng)營管理項目既定規(guī)劃理解一、項目既定規(guī)劃理解與分析城市綜合體是在“有機系統(tǒng)理念”指導下開發(fā)的高價值的建筑綜合體通過一組建筑將城市活動中多種不同功能空間進行有機組合，并與城市的交通協(xié)調(diào)。同時，在不同功能之間建立一種空間依存、價值互補的能動關系，從而形成一個功能復合的、高效率的、復雜而統(tǒng)一的綜合體城市綜合體中可能包括的物業(yè)功能城市綜合體基礎解讀巨大的社會效應城市綜合體擁有優(yōu)越的區(qū)位條件和龐大的建設規(guī)模，且具備多種城市功能，能吸聚大量的人流，注定成為一個城市的“名片”，產(chǎn)生巨大的社會影響作為“城市名片”的城市綜合體產(chǎn)生的社會效應對推動企業(yè)品牌價值的進一步提升有重要的作用巨大的增值潛力各種功能的相互依存、相互補充能完善綜合體的整體功能價值，通過成功的商業(yè)經(jīng)營，帶動物業(yè)自身的及周邊區(qū)域土地的升值城市綜合體項目能夠產(chǎn)生巨大社會和經(jīng)濟效益城市綜合體基礎解讀特征1：

城市綜合體具備的四種基本功能使其成為一個“微型的城市”功能復合空間：物業(yè)類型豐富，以酒店、辦公、公寓和商業(yè)為基本功能，自身可以實現(xiàn)完整的工作和生活配套運營體系空間依存、價值互補：各功能之間形成價值鏈，各物業(yè)空間之間通過規(guī)劃形成緊密聯(lián)系城市綜合體各種功能之間的價值關系城市綜合體的特征和價值廣州xx廣場：物業(yè)功能的有機整合打造出高端的商務環(huán)境購物商場公寓公寓寫字樓廣州xx廣場占地約2.3萬m2，建筑面積約29萬m2，是廣州最頂級的超高層寫字樓，包括寫字樓、公寓和商業(yè)物業(yè)三種物業(yè)檔次高，各功能之間相互依存并形成價值鏈，營造出高價值的辦公環(huán)境中信商業(yè)大廈甲級智慧型商廈，是廣州的頂級寫字樓中信公寓高檔服務式公寓，保安嚴密、配套完善中天購物廣場經(jīng)營國際品牌精品，設置高端生活配套寫字樓的高端配套大量高端商務人士寫字樓的高端配套高端消費人群高端消費人群完善的生活配套設施中信廣場三種物業(yè)功能之間的價值聯(lián)系特征2：城市綜合體開發(fā)需要對土地進行高強度、高效率的利用高密度、集約性：開發(fā)強度大，容積率多在10以上；建筑高度和密度均很高，人口密度大，白天及工作日商務人流密集，夜晚及周末居住、消費人流集中，各種人流形成互補土地使用的均衡性：不同類型、價值的土地分布不同功能的建筑；在不同時段都有兩種以上的功能在運作小時辦公商業(yè)酒店酒店公寓公寓各種物業(yè)在一天24時內(nèi)的主要使用時段分布城市綜合體的特征和價值紐約洛克菲勒中心：居住和酒店功能的補充提升項目的整體價值洛克菲勒中心占地4.5萬平方米，總建筑面積約67萬平方米，屬高強度的綜合開發(fā)項目最初包括辦公大樓、購物商場、圖書館等功能物業(yè)，但由于缺乏居住功能的物業(yè)使該項目在夜晚的使用效率不高后來建設了希爾頓酒店和高檔公寓之后，夜晚和周末的人流量增加，知名度和輻射范圍也不斷增大，使該項目的整體價值得到提升下沉式廣場辦公大樓希爾頓酒店高檔公寓特征3：城市綜合體需要打造內(nèi)部和外部交通組織的完整性與城市交通緊密銜接：內(nèi)部交通與外部交通需要實現(xiàn)無縫銜接，使城市人流方便地進出內(nèi)部交通組織：完善的立體及平面交通體系使不同功能的建筑有機結(jié)合，良好的人流動線設計提升物業(yè)的整體價值北京銀泰中心區(qū)位圖香港太古廣場區(qū)位圖“通道樹型”（AccessTree）體系城市綜合體的特征和價值香港朗豪坊：擁有完善的內(nèi)部交通組織及與外部交通的良好銜接裙樓4樓寫字樓購物中心4~12樓中庭購物中心的通天走廊街面朗豪坊裙樓4樓平面圖朗豪坊剖面圖內(nèi)部交通組織平臺購物中心4~12樓寫字樓街面酒店地處旺角商業(yè)區(qū)，位于地鐵站出口及城市南北向主干道彌敦道東側(cè)，公共交通發(fā)達內(nèi)部空間的連接點與外部環(huán)境分隔，有利于減少外部交通對綜合體內(nèi)部空間活動的干擾特征4：城市綜合體的建筑空間應該具備統(tǒng)一性、連續(xù)性及標志性整體統(tǒng)一性：城市綜合體各單體建筑風格的統(tǒng)一；綜合體與周邊城市環(huán)境與肌理的和諧空間連續(xù)性：城市綜合體的有機整體性決定其在建筑空間上具備連續(xù)性，各建筑體之間均通過空中、地下和地面形成多層次的聯(lián)系，形成互補的、流動的、連續(xù)的空間體系

標志性和可識別性：出色的建筑及空間設計，使綜合體成為區(qū)域的視覺焦點①新加坡新達城獨特的屋頂設計②柏林索尼中心的鳥瞰圖③柏林索尼中心的巨型天幕①②③城市綜合體的特征和價值日本六本木中心：連續(xù)的空間體系是有機功能體發(fā)揮作用的重要承載六本木中心占地11萬m2，是集辦公大樓、酒店、零售商業(yè)、文化設施、娛樂場所于一身的大型綜合體豐富的空間類型、多層次的空間聯(lián)系、流暢的空間過渡，使整個綜合體形成一個的連續(xù)的空間體系標志性建筑形成強制性的視覺沖擊，增強綜合體的可識別性豐富的空間類型多層次的空間聯(lián)系和流暢的空間過渡城市綜合體的特征及價值總結(jié)城市綜合體作為“有機功能體”，其核心理念主要表現(xiàn)在以下四個方面：物業(yè)功能組合：物業(yè)功能經(jīng)過選擇與優(yōu)化組合土地利用方式：對土地進行高強度、高效率的利用內(nèi)外部交通組織：打造內(nèi)部和外部交通聯(lián)系的完整性建筑與空間設計：建筑空間具備統(tǒng)一性、連續(xù)性及標志性有機整體的價值>個體價值1＋個體價值2＋個體價值3＋……一、項目既定情況理解與分析

項目規(guī)劃理解小結(jié)

綜上所述：

本項目定位為城市綜合體，是對本地塊地段優(yōu)勢、升值潛力、生態(tài)資源的充分利用，是對地塊價值較好的一種利用手段，物業(yè)發(fā)展定位是可行的，將很大程度上提升區(qū)域價值與形象，給開發(fā)商帶來較大的經(jīng)濟與社會效應。

在后續(xù)建筑細化設計中，需充分考慮項目內(nèi)、外部交通組織的完整性，建筑空間的整體性與標志性。第一章項目理解項目既定規(guī)劃理解與分析項目營銷核心問題提出問題秩一咱開床發(fā)次執(zhí)序二、項傷目營灶銷核領心問找題提莫出酒徐店神：24型54成0平米公康寓去：25帝28霞2平米寫斯字欲樓：22算04乓2平米商昏業(yè)訂：18既88謹7平米總建光面：11響43它67平米從項蒸目各邊物業(yè)露的體稻量來領看，丈項目饞屬均扮衡發(fā)劇展型剛城市睛綜合露體，象且裙苦樓連岡在一匙起，狐但是詳否意收味著昂就要支整體璃開發(fā)膜？還拔是分羨批開送發(fā)？考慮艘到項底目物蓬業(yè)均到為投絹資型膊物業(yè)努，且秘從開賣工時旅間推雷算下幣半年巷才能邊面市難銷售抹，較棉難在別年底杏銷售荒完畢雜，可豬考慮薄分批因開發(fā)罪，一挽定程玩度緩文解資綢金壓勉力；酒店盤可提真升公糠寓、楚寫字艷樓價堆值，坑可首漫先開塔發(fā)，虜即依士次開油發(fā)酒諒店、易公寓臣、寫出字樓（酒栽店、林公寓扒間隔照時間識不要漲超過2個月餃，或爺同時吉開發(fā)澡；寫闊字樓中可在蹈下半進年開蒸工）腫；若貴子司不欺考慮選資金漁壓力鞭，也儲可同煎時開逮發(fā)，武以實饞景促擇進寫品字樓鋼銷售四。問題踢二腫高定畫位、高價讓格與痕快銷抓售的陵矛盾二、項辦目營幻玉銷核柔心問鈔題提秘出政府睡對項傳目形壤象高廣要求貴司臺要求鄉(xiāng)豐實現(xiàn)矮較高壇的價嶺格，沖并實叉現(xiàn)快差速銷機售雖然樓項目司地塊誰有很倍大的盯升值苗潛力佩，但區(qū)域童目前昆成熟凍度不舌夠，憑高價泊格與欄快速敵銷售它的矛旗盾是牽客觀肥存在俱的，如何戀化解這這一概難題誓，是種貴我栗雙方瞎需要評面對址的核辜心問悠題產(chǎn)品送力就扁是競千爭力產(chǎn)品似設計冠的優(yōu)牲劣，繩是決潮定一孕個項皂目成罰功的邪關鍵寧，我假司將集在本淡方案雁中提盞出切敲實可靜行的案產(chǎn)品付設計那建議鴿，為雖項目嗓成功濁打下啞堅實問基礎筋；如估何解倚決高艙價格賢與快球銷售四難題擱的問恰題，蟻涉及濁到具倦體營獲銷操耽作，位我司允后續(xù)零另行提交私專案尋。第二渴章土定卡位分獄析寫字裝樓發(fā)影展定快位公寓油發(fā)展犧定位商業(yè)勸發(fā)展講定位PA莖RT億A宜寫范字樓險發(fā)展凈定位寫字幼樓基秩礎市祖場研發(fā)究項目好寫字遼樓發(fā)秘展定顯位建嬌議隨著輸城市孝經(jīng)濟蹄的發(fā)掉展，存長沙斬已進盯入專燃業(yè)寫圓字樓安階段2004年~至今中國入世成功，大量國內(nèi)外企業(yè)進駐長沙；高檔專業(yè)化成為了寫字樓的主流發(fā)展方向；硬件配置以及物業(yè)管理方面的水平明顯提高，“5A”智能化出現(xiàn)順天國際財富中心運達國際廣場中天廣場2001~2003年網(wǎng)絡的普及使得居家辦公概念得及推行；“宜商宜住”滿足了消費者對產(chǎn)品的需求商住結(jié)合，功能綜合；面積較小，總價低，投資性強；順天城SOHO和府酒店公寓1998~2000年企業(yè)數(shù)量快速增長，高新技術業(yè)大力發(fā)展，對寫字樓的需求量增加；硬件設施及服務得以較好體現(xiàn)銀華大廈平和堂商務大廈1993~1997年市場初啟動；97年受宏觀經(jīng)濟影響，經(jīng)歷了一次更替與淘汰的過程配置較低；商務形象不突出；距真正的寫字樓產(chǎn)品仍有距離華僑大廈華聯(lián)大廈時間階段特征產(chǎn)品特征代表性寫字樓初級取階段發(fā)展責階段商住仇階段專業(yè)蹦寫字畝樓階句段1、長卵沙寫梢字樓服發(fā)展方歷史長沙翁專業(yè)怖寫字蝴樓主敘要集孟中在時：?逆五一吊廣場歷商務智區(qū)?嫂芙蓉南中路龍商務毅區(qū)?市韶山希北路膊商務梢區(qū)五一疑廣場遍是長筒沙的東傳統(tǒng)臥中心巷，兩芳條城柿市主鼻干道墊在五妥一廣恢場交健會，胖眾多嗚金融幟機構(gòu)鐘在此醉建造梨總部癥樓宇達，逐梯漸形貢成了根長沙月的金擁融中應心；層由五乏一廣蹈場向吉外輻阿射，比在主獻要交說通干活線沿島線逐霉?jié)u形績成了箏兩個堂城市辰商務聲聚集掌區(qū)，投即芙爸蓉中曠路與縫韶山別北路賽商務零區(qū)。2、長罪沙寫勁字樓禽傳統(tǒng)基分布約格局注：烈上表隸為優(yōu)急質(zhì)寫崗字樓落供應奇量，對不包丹括商安住樓除及企副業(yè)自米建長沙趕寫字斬樓市所場步乖入市計場化斤進程壟始于90年代硬中后挺期。欠發(fā)展泉初期得主要湯以商路住樓懶形式擋居多珍，物壤業(yè)品枯質(zhì)普耍遍較迷低；從98年到20良09年市族場上共有鬧可甄巡壽別約80萬㎡仇寫字搞樓供賓應；其席中長恨沙優(yōu)質(zhì)雄寫字商樓的紫市場園總體煎供應嚇約為55萬㎡蓬，襖年均豬供應棵量為7萬㎡，供朱應相穩(wěn)對充步裕。3、乎長沙室寫字次樓供柴求概營述缺供應母量20徑10容年前暫，年抹均供礦應量僵約為寄9萬妹平米答/年優(yōu)質(zhì)泡寫字覺樓鑒零定標旗準市場需胞求分御析—突—租傭賃，空置籌率保撒持在糊15釘%-港25匹%之獎間，淘均正舞常水近平長沙項優(yōu)質(zhì)拜寫字魂樓歷耐年空螺置率申保持障在1爺5%員-2編5%姜之間姜，與航其他惡二線怠城市忘情況尤基本憤相似嗽；長沙繭優(yōu)質(zhì)牲寫字奴樓市艘場以森銷售丘為主喝，寫增字樓踐的入急住率暑受銷株售率驗的影芬響較個大；20油07年寫職字樓住銷售積市場米活躍遷，其役入住奏率也夏接近哥市場枕較低濕水平獻，約17菠%；受到施金融而危機今影響票，銷聲售市唇場的煙全面卵走低袖，20槽08年整灶體市伯場空摸置率防大幅驗上升瓶到24叢.5星%；尤贊其是用中天獅廣場郵采取箭整層偏銷售棋的策宅略，參寫字萍樓銷廉售速板度較妖慢，獵空置窄率保鼻持較誤高水裂平；20飾09年，熟成熟祥優(yōu)質(zhì)趨寫字符樓樓轎宇和用產(chǎn)權耀統(tǒng)一駕物業(yè)含入住女率穩(wěn)禽定，鴿保持己在90閉%左右們?nèi)胱∧蚵?；被而新崇入市鹽項目盾入住礙率也添有所添提高阿，市腦場表影現(xiàn)回排升。3、醫(yī)長沙赤寫字熄樓供伍求概饅述嗓需求月量長沙巨市優(yōu)亡質(zhì)寫守字樓把歷年基去化透量與田空置葛率(闊20捉01收-2怖00腐9)華美蟲歐國淋際，浪體量咐在57內(nèi),3憑02平方適米，07年9月至09年5月期照間，媽銷售畫周期20個月兔，銷殿售率最達90嫩%；共育有23妨6套寫話字樓顫可供頸出售龜，月六均銷代售9套，09年12月，持已基挑本售暗罄；目前摩在售林的中曠天廣茶場于20子08年5月開戶盤，氏至今09年5月前否半年氏銷售覺不足30異%，09年后嘩半年標銷售外形勢萄較好緩，截私止09年12月份粉，已利經(jīng)銷些售近70時%；同樣株位于謠五一龍廣場陳區(qū)域堪的華曬美歐嘩國際激，湖里南文漂化廣截場對負外銷亭售約1,解00患0平方小米（蕩其中軍，95穴0平方役米為栽物業(yè)搏公司掙會議襪室，薯另有2套30平方揚米小銜戶型忌；而雕順天廈國際繪財富惠中心投采取擁帶租設約銷捉售方庭式，挺待售撈戶型炮面積晉在20小0-斥60范0平方勺米之設間。3、害長沙開寫字晚樓供滿求概巾述答需求帝量市場場需求摸分析夏——劇主力馬銷售羅周期匯一般逝在1繩0-棕15傍個月熟之間項目名稱開盤時間售完時間主要銷售周期09年銷售價格華美歐國際2007年9月09年12月15個月8000中天廣場08年5月開盤目前銷售70%已銷售19個月12000標志商務中心2008年12月2009年10月10個月7000未央大邦（商住）08年9月09年12月15個月6000標志麓谷坐標2007年9月18日09年10月份25個月5000CB己D華僑揭大廈華聯(lián)情大廈銀華弦大廈平和渡堂商秘務大專廈新聞己大廈湘銀鑼大廈順天礙城順天踐國際事財富麥中心和府委酒店坊公寓華天聰新城亞大而時代中天木廣場中隆豆大廈建鴻將達現(xiàn)價代城運達津國際簽廣場維一咐星城韶山路五一糖大道芙蓉陷路湘江第一答大道定王識大廈“C撥BD區(qū)域蓄”已蓋形成加專業(yè)畝寫字慈樓、斥高星替級酒妄店及幣商住濤公寓皮共存春的辦欲公格蠅局通程習酒店金源挽酒店華天惱酒店4、嶼長沙尸寫字厲樓市砍場分故區(qū)供吸應概疏述天心愿區(qū)隨抖區(qū)府壁及省午府南觀遷，御供應梳量總憂體趨沉勢增而加，歪目前刑占市悠場供遺應總墾量的赴11捏%5、劍長沙合各類贈寫字萬樓發(fā)驢展狀辯況分戴析專業(yè)踐寫字河樓高星慘級酒鼓店商住蜓樓群雄陪逐鹿誰主鐘沉浮規(guī)模：單羨體規(guī)乏模在施3～至5萬換㎡之秀間，莫規(guī)模魚適中菌檔次嘴：多僑為中宜檔、另中高裹檔項目名稱寫字樓總建（萬m2）樓層層高（m）檔次平和堂商貿(mào)大廈3.2263中高湖南文化大廈4.5273.6中高聯(lián)合商廈3.14303中高順天國際財富中心5293.3中高第一大道3.9203.3中高亞大時代3.3313中高中隆國際大廈3283.3中高運達國際廣場3283.3高定王大廈3303.3中高中天廣場4.5273.6高運達因廣場定王辜大廈長沙辰專業(yè)探寫字開樓規(guī)紋模及桿檔次5-言1、消專業(yè)索寫字覽樓產(chǎn)品弦：外簡立面顛現(xiàn)代刃感強快，但采內(nèi)部刻品質(zhì)葛仍有高待提眼升，奏產(chǎn)品朱設計友有一踏定亮窗點外立龜面時守代感黃強、尖昭示達性好鐵，商漠務形亭象突緞出；內(nèi)部戀裝修瞧一般共，走劉廊較腿窄，鉗多為螞1.棚8～歪2.煉2m閃，整枝體品荷質(zhì)感怒仍有竹待提商高；大堂致面積戀多為噴40旦0-只60約0㎡乞，普牽遍偏心小，概難以納彰顯廁中高挺檔形假象；標準捆層面后積約鐵為1偏20滔0~該20漂00季㎡，碼單間駛面積籍在8憶0~伶60吼0㎡脅之間儀，其真中主互力面沃積為籃15趣0~宰25臭0㎡奮；部分皂寫字寸樓設允有空依中花系園，套打出浩“生扇態(tài)辦裙公”狼概念墻；外肯立面徒開始值采用妹中空街Lo底w-伸E玻皆璃幕翅墻，烈以降咬噪保哪溫隔界熱。亞大檔時代印外立承面第一筋大道莫大堂亞大丑時代碗空中談花園定王火大廈棕內(nèi)裝定修運達淋廣場擊走廊5-撞1、棚專業(yè)沸寫字建樓客戶攀：房億地產(chǎn)那、I估T、舅金融拐等企鹽業(yè)成丑為主倚要客員戶來販源，浪地域型來源貓上仍六以省客內(nèi)為滴主。入駐墓中高茶檔寫坑字樓害的企雷業(yè)以仙房地掛產(chǎn)行命業(yè)居箭多，竹占到10叼.7囑%，其夏次為IT通訊覆業(yè)，濟占比8.述1%，此糕外，從金融利、貿(mào)插易、培建筑爆業(yè)等毅企業(yè)舒也成晚為專釘業(yè)寫傭字樓某的主響要客鏟戶；以省班內(nèi)企鎮(zhèn)業(yè)為耀主，匪占到容總比威例的72供%；同犁時，寺也有州部分旺國際繭企業(yè)駱已進滅駐長駝沙。長由于襯對區(qū)壯位的膛要求句較高搖，因樸此多搜集中爛分布熄在CB繞D（五園一大籃道及誕芙蓉友路區(qū)盆域）平的中史天廣仍場、復亞大未時代透等高枝檔寫乳字樓毛中。注：款客戶貪分析肅以亞輸大、智中隆欠、順拒天財眠富、班第一澡大道敏、平悔和堂刪、聯(lián)長合商賽廈、船新世標紀大強廈、寬文化罵大廈匯為調(diào)燥查樣雀本。房地揉產(chǎn)IT環(huán)通訊貿(mào)易建筑皮建材金融假投資其他長沙島專業(yè)虧寫字昆樓客咐戶構(gòu)幣成（著行業(yè)市）5-添1、訓專業(yè)京寫字黑樓民營涼中小乎型企宣業(yè)一棒般都削選擇塑小面蠟積戶案型辦砌公物篩業(yè)，魚以降毫低經(jīng)張營成兇本；度國際舟企業(yè)存雖然敵實力崗雄厚烘，但矮多數(shù)況僅在盲長沙于設立身辦事摘處而才非區(qū)洽域總間部，平因此擠對面霞積需樸求也癢不大聲；金融任業(yè)、插地產(chǎn)譜業(yè)、逢制造洗業(yè)及賤流通亮行業(yè)則的企兔業(yè)通賠常選藍擇較瘡高品不質(zhì)的盞專業(yè)第寫字責樓，申戶型頸面積薯在2辰00稍~5修00撿平米否之間監(jiān)，主剛力需突求為唇15輝0-絨30池0平挪米；少部扔分在念長沙絨扎根忘的實稅力企島業(yè)選程擇5挨00刊㎡以潮上的正大面咸積寫級字樓追，如妻湖南棒文化梯大廈配、中郵隆大假廈等耍。外企奔設長糾辦事晃處金融授、地灰產(chǎn)企徐業(yè)設各長分乖公司客戶歐：企員業(yè)規(guī)色模中候等，煮對3犁00懼平米咳以下甜面積唱需求莫旺盛爛，整仙層甚預至數(shù)礎層租培賃的冷大客汪戶較犯少5-究1、廣專業(yè)擇寫字草樓物管臟及配灣套：甘物管辦水平剪有待邁提升莊，硬琴件及紹配套疾設施俊較為巖不足物業(yè)笛管理管理農(nóng)費較馳低，絕為2～4元/㎡/月，宅提供績基本松的清洽潔、盯安防泥等服啊務，轎整體彈水平筆不高歸；隨著竭中天儉廣場伏等新嫁一代溫專業(yè)斑寫字皮樓“5A番”智能蠢化的掀實現(xiàn)，對物谷管提津出更涼高的灶服務慎要求處，以替及“乓綠城抽”等劣專業(yè)南物管疼公司仰的進彼駐，罵物業(yè)斧管理除水平盛有望游得到跌一定款提升艱；、配套絲式設施電梯楚：大爛多配蜻置為4～5臺，件單梯凳服務你面積果為0.痛6~礦0.尾9萬㎡，低于霞甲級吉寫字捷樓的筍通用溫標準職（0.淋4~照0.吹5萬㎡）；釣由于檢樓層份不高投，因污此亦軌未有勻分層洪到達壺設計武；停車病位：切建筑壟面積咱與停軍車位往的平產(chǎn)均配仗比為25悼3:混1，仍歌低于20宮0:紋1的國箏際標帖準；服務膝設施艇：以批銀行袋、餐懼飲、握大堂趁商務巖中心闖為主胖，會販議室/購物/展覽槳等功摸能相袋對缺霸乏。亞大蘆時代運達拌廣場5-某1、席專業(yè)濾寫字店樓租賃劑：整非體較愈為理私想，蓬中高唯檔寫脆字樓帶出租奇率高樓盤名稱租金（元/㎡/天）出租率湖南文化大廈2.090%聯(lián)合商廈1.070%亞大時代2.097%中隆大廈2.090%第一大道1.595%順天國際財富中心1.695%運達國際廣場2.370%中天廣場2.2——租金機從1~翠2.箏3元/㎡中/天不櫻等，王租金貞水平敢由高絮至低存依次泉為五悲一路捏、韶襖山路腿、芙幸蓉北蠶路段奇及解轟放西猶路段晃，近胸年來五專業(yè)析寫字商樓租欺金呈除穩(wěn)步摩上漲餡趨勢上；市場油整體靜較為毒理想株，出柳租率蛇基本芽都保腎持在70河%-爬95鳥%之間新，其鄰中高敗檔專助業(yè)寫害字樓烘憑借駐其高減性價壩比而條取得夾了更料高的販出租勵率，糠如第抓一大險道、段中隆嶼大廈處等，庸入駐庫率均宣達到90頂%以上唯；中高支檔專已業(yè)寫扶字樓昨租賃界情況以亞晌大時征代為勵代表慌的中逢高檔副寫字擱樓受相到市救場歡延迎5-啊1、奧專業(yè)閥寫字睛樓銷售處：牽良性跌健康猴發(fā)展涉，投貌資回刮報率事有保棵障從市節(jié)場大霸勢來菜看，胞長沙裳市寫幣字樓嗚市場等基本告保持凳了供杰需平槽衡，愈持良竹性健濁康發(fā)搜展態(tài)受勢。慶市場帶未出潛現(xiàn)辦擺公物喇業(yè)的陶認購晨熱潮肥，也艱沒有法出現(xiàn)煤銷售櫻嚴重者受阻納樓盤話?？辗抑寐蚀虺掷m(xù)尿在正棗常范乎圍內(nèi)寧；市場瓣對專咸業(yè)寫博字樓訂的要區(qū)求呈弓逐年它上升避趨勢猶，回害報率鉗在7%來-1盟2%之間瞞，遠插高于饞住宅冰，具都有較初大投貞資價科值；購房感人群記以個婚體投厭資為馳主，60頸%以上乏為本先地人獻購買壇；也盲有部譯分大祝型企喘業(yè)開貍始選葛擇購于買優(yōu)煤質(zhì)物啄業(yè)辦池公。樓盤名稱售價（元/㎡）銷售率租金（元/㎡/天）投資回報率（按出租率80%算）湖南文化大廈500040％211.7%聯(lián)合商廈4100100％17.1%中隆大廈450090%212.9%第一大道477495%1.59.1%順天國際財富中心490095%1.69.5%運達國際廣場800090%2.38.4%中天廣場1200070%2.25.3%長沙顫專業(yè)釣寫字鞏樓銷伴售情握況及普投資石回報秘率5-柏1、尚專業(yè)縮慧寫字匆樓5-籮1、腎專業(yè)籌寫字醋樓政府擔商務蝦發(fā)展芝規(guī)劃專業(yè)違寫字憑樓在屑傳統(tǒng)忘CB差D區(qū)作繼續(xù)允發(fā)展酸，但夸配合秀省府銹“南詢移”淋、融鵝城的高需求鋤，省仇府板專塊也飛將成仍為新尺的熱綱點，歌但要面與傳雞統(tǒng)C川BD頃區(qū)競竊爭，硬尚需絕時日如通孩程大另酒店礎、華湖天貴芳賓樓棵、佳俗程大拔酒店潤等，鋒主要域分布暖于長陡沙酒攔店與飄商業(yè)昆密集進的韶區(qū)山路穩(wěn)、袁團家?guī)X攜地段脆；租用敗該類媽寫字嗽樓的捎企業(yè)臺主要延是各肯大知名右企業(yè)停駐長架機構(gòu)島；如痛美國發(fā)約克羊、美岡國開獎利等退等世串界知買名企懶業(yè)；鋼以及誦金融傭、房恨地產(chǎn)淋、I產(chǎn)T通信信業(yè)紐奉等能峰承租華力強哀的實掏力企宰業(yè)；企業(yè)盤入駐闖原因辮：物業(yè)貧管理斜水平鄭高：應酒店俯成熟醉的星呈級物質(zhì)業(yè)管比理；商務剝配套兩齊全梳：星解級酒到店配桌套；更接田近國躍際化濫：具汗備國成際接王待能恢力；更能米彰顯禾企業(yè)麗實力鉤、符舟合企擔業(yè)品蔑牌形肆象。5-案2、躬高星于級酒徹店寫澆字樓通程叫國際糖大酒透店（五母星級鳳）租金且水平造：租金央：3紗.8引元/垂㎡/初天物業(yè)唯管理繞費：歪2元叮/㎡糧/月托（不沿含空謎調(diào)、息電費缸）企業(yè)員進駐翠情況南：共入抹駐企孝業(yè)約21家，亮入住蔽率約90滲%，其墻中省竟內(nèi)企嶼業(yè)占62丹%，省唯外企噸業(yè)占38辱%；金融術、房甩地產(chǎn)復、IT及機能械設相備業(yè)文企業(yè)錯成為億主要它客戶菠。樓層功能分布43、45、46通程會所41-42總統(tǒng)套房、復式套房39-40行政樓層38非吸煙層22-37客房12-20寫字樓6~11文體娛樂、夜總會、健身按摩等5大宴會廳、國際會議中心4鵬程食府3金色家族名品中心、美容美發(fā)中心2食街、商務中心、銀行1大堂吧、咖啡廳、通程乘國際征酒店搬樓層吃分布通程鄭國際潮大酒國店通程柳國際拔酒店政入駐待企業(yè)朱構(gòu)成金源彼大酒絲式店（四嗚星級宣）租金謝水平幻玉：租金總：2轎.6岸元/裁㎡/塑天企業(yè)學進駐密情況條：共入源駐企斥業(yè)約29家，礙入住睬率約85雖%，其做中省雄內(nèi)企瘦業(yè)占79母%，省廉外企秧業(yè)占21勇%；金融久、房綱地產(chǎn)曠類企橡業(yè)成忌為主液要客食戶。金源辯酒店明入駐滿企業(yè)僑構(gòu)成金源互大酒煮店分布毛：主死要位傲于市瓶區(qū)成近熟路斃段；入駐店企業(yè)閉：本溜土創(chuàng)皂業(yè)型貓企業(yè)么、小蜓型民治營企憶業(yè)；廉外省堵企業(yè)晝駐長缸辦事磁處；企業(yè)爸入駐洗的原株因：晌：租金逗在1元/㎡/天左財右，趨價格巨相對取較低哪；地段陜較好良，周址邊配么套成出熟；宜商壘宜居遼；項目名稱規(guī)模（m2）租金水平（元/m2/天）物管費（元/m2/月）新時空NO.1占地4792總建5.5萬1.21.8建鴻達現(xiàn)代城占地4700總建2.9萬11.7維一星城國際占地：2576總建：3.4萬

1.12.6三角花園占地3169總建6.5萬1.22長沙訂部分偶商住博樓概臂況建鴻膀達現(xiàn)始代城維一攜星城紅國際5-種3、例公寓牢及商改住樓建鴻好達及惠維一叢星城挎入駐繩企業(yè)忠構(gòu)成皮（行畢業(yè)）建鴻敏達及癥維一煌星城綢企業(yè)刺構(gòu)成軍（地信域）在入站駐商窮住樓活辦公搬的企優(yōu)業(yè)中搞，前夜五位困分別央是科治技電趕子類從、房您地產(chǎn)壩類、依科教路文化芒類、擇咨詢哀顧問劉類及共貿(mào)易皇類，叨占據(jù)那約60挎%的比稱例，辭金融描類企秋業(yè)僅招占8%；以省臺內(nèi)企返業(yè)為背主，膏占到宋總比襯例的81閑%；省膠外企還業(yè)占29罰%，企行業(yè)規(guī)防模普騰遍較榴小，液沒有匹國際蹦企業(yè)卵進駐窩。客戶構(gòu)：以省介內(nèi)中添小規(guī)踐模的繭科技京、房暈地產(chǎn)呀、文雙化傳坦播類寸企業(yè)罰為主5-甘3、增公寓儀及商淚住樓產(chǎn)品：整縮慧體檔棕次較棒低，兇以中捆小戶撐型為伯主，車兼顧配居住橡辦公外立蛋面風羅格與印住宅嚴接近弟，商大務形阻象不徐明顯禿；內(nèi)部循裝修寫檔次謙低，總電梯催間、繩走廊史等公羨共空唇間僅艙做簡贏單處百理，也品質(zhì)框感差蛛；單間璃面積栗較小服，集蝦中在旱30宏~1狼20沾㎡之合間，放以兼照備居貢住與憐辦公祖。簡陋誕的窗鹽戶護脂欄簡單賤裝修狀的走固廊與住克宅類惑似的網(wǎng)外立含面間隔穿以中隊小戶螺型為熔主5-里3、理公寓柱及商臣住樓幾類叛辦公心物業(yè)定特征書對比炎：專蠅業(yè)寫稍字樓監(jiān)已成貪供需浮主流公寓式寫字樓高星級酒店寫字樓專業(yè)寫字樓規(guī)模4~6萬㎡1~2萬㎡3~5萬㎡性質(zhì)居住及辦公酒店及辦公辦公經(jīng)營模式先售后租只租不售先售后租、只租不售外立面普通，與住宅類似豪華莊重現(xiàn)代感強間隔區(qū)間30～600m2不等，大部分集中在30～120m2——80～600m2，主力集中在150~300㎡，可靈活組合整體檔次較低高高物業(yè)管理一般，普通的保安保潔服務共享高星級酒店的物業(yè)服務專業(yè)物管公司開始進入，樓宇實現(xiàn)5A智能化，但整體水平仍有待提升出租情況租金約1~1.2元/m2/天，物業(yè)管理費1.7～2元/m2/月租金約3~4元/m2/天，物業(yè)管理費20元/m2/月（含空調(diào)費）租金1.5～3元/m2/天，管理費2.2～3.6元/m2·月，出租率較高客戶特征省內(nèi)中小型民營企業(yè)居多，以科技電子、房地產(chǎn)、文化傳播等行業(yè)為主國際知名企業(yè)駐長機構(gòu)；金融、房地產(chǎn)、IT及通訊等承租力強的實力企業(yè)房地產(chǎn)、IT、金融等企業(yè)成為主要客戶來源，地域上仍以省內(nèi)為主銷售情況價格4000～6000元/m2，大多在5000元/m2以下，銷售狀況較好——售價為4500～12000元/m2，銷售情況良好買家特征以本地公司和個人購買自用為主——本地的個體投資者為主，其中做生意的老板占據(jù)40%比例；部分大企業(yè)也會整層購買，但比例較低未來堡的競渴爭，獅將集匯中在備優(yōu)質(zhì)瞧的專莊業(yè)寫妙字樓厭之間6、貸專業(yè)借寫字遺樓未截來趨施勢—著—供散應逐珠步增傍大，嘗競爭睜激烈預計鞏20奏10醉-2捧01探1年苗，寫穩(wěn)字樓求新增辟供應窯量：蘭31木.7竟2萬向方，逝其中曬多為漫高檔問及中遍高檔不寫字滔樓。項目名稱位置占地面積（㎡）建筑面積（㎡）寫字樓面積（㎡）推出時間級別備注長大彩虹都芙蓉南路與木蓮沖路交匯處的東北角48861.818000017210.82010中高檔1棟財富岳麓

岳麓區(qū)區(qū)政府東側(cè)

31314.382951200002010中高檔酒店、商業(yè)、寫字樓中信大廈開福區(qū)黃興北路4920.58110000400002011

友阿大廈

芙蓉中路三段142號

961263458300002010中高檔雙塔樓，1棟寫字樓立達湘府大廈

長沙市天心區(qū)黑石村

14207.950000未知未知

華晨大廈

萬家麗路以西，景園路以北

4406.255000未知未知

長沙寶力摩爾商業(yè)中心

天心區(qū)南門口東南角

9329.375975.9約300002010

泊富國際芙蓉北路564390002700001000002011高檔超高層貞泰金融中心五一大道與芙蓉路交匯處西南角40000360,000約1200002012高檔超高層匯金國際天心區(qū)黃土嶺正街1號

45070237577約300002010

現(xiàn)代大廈長沙市五一西路與建湘路交匯處之西南角117558360540000未知中檔

大地商務大廈開福區(qū)西長街12732.73

100000約40000未知

天健·芙蓉盛世開福區(qū)芙蓉中路一段88號560000未知約500002011

未動工未來握供應輕：未來敲寫字屬樓供善應仍蛛中要真集中拌在城透市中爪心區(qū)興域，胖中心超區(qū)域雙競爭斑進一耽步加賤?。?0直10消-2損01哥1年新護增寫軍字樓伏供應簡量達31敢.7跌2萬方康，多鐮為中柿檔、糞中高塔檔寫?zhàn)^字樓蜜，將粒集中衡在20麻11年大獲規(guī)模販放量壞，20跳10預計勸新增晚供應逼量在13萬方鉗左右咬；國內(nèi)祥外知彩名品終牌開寫發(fā)商父投資仍興建孔的寫樓字樓凝物業(yè)最增多圾，且晝均位爆于城戚市中堂心，利這將揪確保鋪寫字詳樓物濫業(yè)的龍開發(fā)帳品質(zhì)20辣11年后代，寫定字樓屑市場覺將面已臨更墳大的泊放量怪，其濾中北晨辰、笛中信并等幾腰個超臭級大避盤的租寫字艦樓推滋出將疼嚴重警的沖矩擊市客場；未來油需求指：根據(jù)瓣現(xiàn)有碧優(yōu)質(zhì)摘寫字響樓市禽場表津現(xiàn)，全考慮美到寫勒字樓悶市場貝受經(jīng)艙濟環(huán)芳境影窗響較野大，20妄10年全第年空華置率狡將保勉持在15貢-2憑0%左右圈；而且20憑10年后卵宏觀鈴經(jīng)濟耀逐漸鎖恢復虹，優(yōu)昌質(zhì)寫狠字樓紐奉市場賤整體幅空置厭率將革會下輕降；20妹12年以沈后，練優(yōu)質(zhì)野寫字廳樓集滲中放傷量，饅市場舞空置污率水芽平預無計將膀有所霉上升倦，但虧受之探前經(jīng)虹濟蕭比條影迅響被謙壓抑銹的需質(zhì)求也饑將得匹以釋拐放，鏟因此私空置睜率水每平還鐘處于牙合理悠水平受。20鹿12年后冷，經(jīng)慘濟危戴機后欄經(jīng)濟辛恢復殊期度咐過，揚企業(yè)放發(fā)展薦趨緩鼓，新柱增企叔業(yè)數(shù)鞭將減炊少，折寫字渴樓需乓求量餃將承厭下滑事趨勢丟。20斑10糟-2芒01鋒1年，抽放量握較08跟-0冷9年逐不步增夢大，懸競爭側(cè)增大格，但循或形記成供抹銷兩紙旺的堅勢頭差，機尖會與棚風險庸并存。6、廈專業(yè)痰寫字見樓未賓來趨瓜勢長沙壓寫字拴樓基愧礎市販場研倡究總晶結(jié)市場歌：穩(wěn)大步發(fā)庫展，椒對中摩高檔旺及以弓上的坊專業(yè)桿寫字慶樓需測求逐笛漸增郵長專業(yè)挎寫字絡樓投荷資回浩報率挑高，靈投資炕價值痰明顯敬，投閑資市纏場良掃性健蒼康發(fā)箏展，凈且中搏高檔餡寫字春樓投堅資回乳報率避高于仔高檔漠寫字拐樓；客戶傭：金釘融、犧房地并產(chǎn)、腳IT梳類為籃中高獻檔專兼業(yè)寫屋字樓迅的主蝕要消凡費群慎體，遵30義0平蛋米以礙下面蜜積為蹤蝶主需帽求金融刷企業(yè)沃、房兔地產(chǎn)攤企業(yè)貸、I君T通節(jié)訊企則業(yè)等階，成預為長傅沙高考檔、晃中高役檔專兔業(yè)寫絨字樓汪的重攻要消欄費群纖體；中小凡規(guī)模騙的科巴技電攻子企歪業(yè)、壤咨詢妻顧問據(jù)企業(yè)哥、貿(mào)溝易企離業(yè)多醫(yī)選擇拿“宜據(jù)居宜帽辦公膊”的范商住爪樓。勺隨著爐企業(yè)鑒形像宣節(jié)傳和譯品牌劫塑造渡的需已要，貫將會水促使?jié)撨@類蠢客戶堆群體蓄產(chǎn)生逮較大地的中痛高檔白專業(yè)幅寫字腿樓需兩求；產(chǎn)品龍：向攝高標慘準配磚置發(fā)負展，殼但整把體品逆質(zhì)感重不強硬件景設施朱的配唇置以婚及物毯業(yè)管很理水李平的潮不斷似提高央貫穿川長沙處專業(yè)共寫字脂樓的爺發(fā)展襲過程狡，但淡由于季企業(yè)霧規(guī)模普蒸遍偏休小，菊對寫覽字樓欲仍未腹產(chǎn)生鳴高標競準要盾求，乒因此謠無論弦在內(nèi)剪部裝柿修上磨、相插關配肢套及音物業(yè)煌管理級方面，添均有雜待提目高，愛影響嚼了寫羽字樓巧整體曾品質(zhì)聯(lián)的增虹強；未來貌：競爭蜘集中稍在中鑼心城評區(qū)，桐未來陣1-窩3年難放量遙大增停，競紙爭加叫劇，姓或?qū)⑻S持獲供需沸兩旺圣的勢盈頭。灘20破12滴年后注，需末求量藍將大畢幅下調(diào)降。PA蹲RT醫(yī)A枝寫井字樓忍發(fā)展掘定位寫字侮樓基筑礎市妥場研態(tài)究項目音寫字懷樓發(fā)遷展定提位建羅議1.項目火寫字熟樓開扒發(fā)資米源盤育點湖南鏈CP犯D的架核心傍地帶數(shù)，城彼市未團來中侄心位槍置立體明交通據(jù)網(wǎng)絡轎，交要通便出捷地塊兆昭示依性強玩，具筋備地縮慧標特設質(zhì)花園雞湖泊違資源叫，生吃態(tài)環(huán)返境突喊出優(yōu)勢災：非傳晴統(tǒng)商亮務區(qū)蓬，商殺務價嚴值較冤難體捧現(xiàn)周邊弓企業(yè)畫少，礎商務己氛圍耽淡目前續(xù)人氣抹差，牽市政維及商假務服挎務配懇套不朗齊全劣勢丹：未來屋新城挽商務雷代表景觀次資源既突出商務雄環(huán)境比現(xiàn)狀恭較差異，需丘強化局及完訴善自崗身配越套體現(xiàn)云CP有D核階心區(qū)蕉城市垃價值非及高自度文煤明感赤的未來糊城市仆新中劈燕心的拘、生辜態(tài)的花園貝式唱中高害端喪專翅業(yè)寫桐字樓高端債形象斤、中米高端寒產(chǎn)品廁、中喂高端摘價格2.陽項目根寫字鏈樓發(fā)投展定棄位建芹議定位掙理由尊闡述1、市絮場角泳度：中高峽檔專組業(yè)寫吹字樓惕已成謊市場疏需求級主流芽，銷或售速忍度、物租賃它價格斷、投上資回壞報均最有基保障徑；而泊頂級狹寫字頭樓因隨長沙腔的產(chǎn)僵業(yè)特躬征缺乞乏支榜撐；2、項蔑目本稻身：項目擴將成杜為區(qū)慕域內(nèi)爺?shù)臉寺吨拘粤愕貥宋?，商薯住型積寫字花樓不液適合扣形象巡壽檔次餐的需獻要，哲同時弊也與儀項目均內(nèi)公沫寓發(fā)漏生內(nèi)圈部競方爭，府不建逐議使神用；臨80畝湖樂泊莊游園是奇項目架最大乎的優(yōu)泡勢，擔項目預寫字綿樓可雙走“庫生態(tài)德”路淚線，基但市蕉場上眠打“經(jīng)生態(tài)必”牌相的太虜多，嚷不如吧直接跌打出盼“花鐘園式順”，薄直接號明了刺。2.吩項目訪寫字行樓發(fā)名展定代位建寶議PA務RT澇B淡公姥寓發(fā)言展定犯位小戶灘型基淚礎市臟場研叛究項目等公寓擔發(fā)展傻定位碰建議PA導RT圍B糾公尤寓發(fā)診展定火位小戶每型基予礎市領場研訓究項目度公寓近發(fā)展練定位汁建議1）漆按項燈目類兔型分需：純歪小戶碎型項杠目、液中大摔型項柏目內(nèi)灣附帶漿的小嶼戶型配產(chǎn)品如白誼沙晶心城為郊純小好戶型昌項目于，博蠻林金鈔谷為倒中型懂項目盤內(nèi)附固帶的灘小戶壺型產(chǎn)從品2）雨按使撐用用榜途分束：商婆務型回（酒滿店/變行政腸）公惡寓、客生活孩型小院戶型前者研戶型去設計湖為傳瓣統(tǒng)的謝通間滅，基心本不喇帶燃吩氣、財陽臺響，生此活不先便，喇為長雕沙較老長期統(tǒng)的產(chǎn)泡品，荒越來每越不泡受市鞋場歡芳迎，燒如和是府、蠢天健幣芙蓉店盛世定；后怖者充攤分考衣慮生稀活的向需要助，帶鵲燃氣趨、陽擔臺，壘甚至朱做到嫂明廚達明衛(wèi)婆。如封博林頭金谷死。3）個按裝敘修標濾準分徑：毛岸坯房姐、精倦裝公占寓1、荒長沙軌小戶次型分坑類備注剪：本居章內(nèi)遵“小熊戶型啊”，碰指戶本型面煌積在認90置平米蘆以下逮的產(chǎn)鵝品天健芙蓉盛世長沙商務中心未來城謀房博客陽光100金星北路桐梓坡路芙蓉路三一大道韶山路湘府路盛大澤西城郡原廣場伍家?guī)X生活廣場蘋果派SOHO天都才子佳苑豪菲斯新時代廣場金陽大廈鉑宮左岸右岸上河國際由上到下：金色家園未央大邦香頌國際巧克力空間博林金谷紅區(qū)抽屜印象天心尚城融圣國際天心華庭建鴻達華都摩天1號山水華景旭日東升白沙晶城華府1航線附帶小戶項目純小戶項目2、炒長沙百典型腔小戶隔型項肚目分司布概拆圖長城勻國際長大療彩虹被都純小戶型樓盤樓盤名稱交通樞紐依托商圈伍家?guī)X生活廣場三一大道、芙蓉中路伍家?guī)X四方坪商圈越界車站路、八一路火車站商圈羅馬假日三一大道、芙蓉路伍家?guī)X四方坪商圈soho天都車站路、三一大道伍家?guī)X四方坪商圈摩天1號芙蓉中路、勞動路五一商圈、東塘商圈鉑宮中山路、黃興路、蔡鍔路五一商圈印象天心人民西路、蔡鍔南路五一商圈天心華庭人民西路、蔡鍔南路五一商圈謀房未央大邦韶山南路鐵道等高校商圈加加大街韶山南路鐵道等高校商圈金色家園韶山南路鐵道等高校商圈云鼎公館韶山路雨花亭商圈鑫遠杰座芙蓉南路南城新興區(qū)謀房博客望岳路、桐梓坡路市府商圈香麓麗舍榮銀路、銀盆路市府商圈未來城科學家園桐梓坡路、玉蘭路市府商圈附帶小戶型樓盤樓盤名稱項目依托是否受90/70影響沁園春御院市府商圈，項目需要否永祺西京市府商圈，項目需要是美林銀谷市府商圈，項目需要否金麓國際市府商圈，項目需要否郡原廣場市府商圈，項目需要否盛大澤西城市府商圈，項目需要否華都勞動路、韶山路東塘商圈陽光100項目需要否天健芙蓉盛世伍家?guī)X商圈，項目需要否才子佳苑四方坪商圈，項目需要否融圣國際火車站商圈，項目需要是博林金谷南城新興商圈，項目需要是長沙商務中心南城新興商圈，項目需要否鳳凰城項目需要是小戶惹型樓至盤以雪便捷欠的交遇通路扯網(wǎng)為輪分布曠帶，籍以成戰(zhàn)熟的握商圈障為依我托。小戶騾型樓稻盤集噸中在提河西列市政敏府商偽圈、序伍家婦嶺四久方坪舌商圈款、五償一商靈圈和晴鐵道適林科渣大商余圈。目前歸純小劣戶項泰目主社要分妙布在今伍家蛾嶺四黃方坪碌、芙柳蓉路稀沿線企、五剝一商篩圈以棍及鐵李道學億院周且邊。3、剝長沙婦小戶牧型分做布特副征小戶奏型產(chǎn)鉤品暢飲銷面衫積區(qū)漆間集挽中在紐奉35㎡-懇50確㎡，樓其次朽為6貨0㎡爺左右臣產(chǎn)品在朝邀向及再戶型傻方面平有優(yōu)繳勢的疑產(chǎn)品屯去化憶速度住更快不能渾兼?zhèn)湎裆钚枰獡u的產(chǎn)溜品銷沙售速想度很毀慢，嚷如天鈔健芙樂蓉盛團世

銷售業(yè)績暢銷產(chǎn)品滯銷產(chǎn)品摩天一號5月9日開盤，當天銷售230余濤已經(jīng)推貨部分南向摩天輪49.7㎡銷售最為理想，去化較大，余貨不多北向（天璽大酒店）部分及面積較大產(chǎn)品相對滯銷金色家園一季度銷售179套，08年底開盤至今共銷售865套金色家園僅32㎡、45㎡兩種戶型，銷售情況均較好45㎡戶型相對32㎡戶型略差云鼎公館房交會期間開始銷售，房交會4天銷售30余濤，截止5月13日銷售將近100套35.89㎡（A8）31.70㎡（A1）最為暢銷，銷售完畢，其余40㎡左右產(chǎn)品銷售也較好。C1、C2大戶型產(chǎn)品相對滯銷35說㎡-重50后㎡為臭市場崗熱銷爺產(chǎn)品購，其些次為排60嶺㎡左憐右產(chǎn)先品4、帖長沙潑小戶滋型需尾求特若征交房厘標準寺分析建設懲部制太訂的忌《商表品住葵宅裝賴修一掠次到失位實氣施導蝴則》肆要求她精裝疲修住紋宅在鴿交房忘屋鑰笨匙前中，所持有功錘能空茫間的西固定巾面全艱部鋪策裝或吹粉刷總完成等，廚揉房和誼衛(wèi)生迫間的折基本騾設備黃全部低安裝果完成海。按照僅這一容導則意，精齡裝修天的住素宅被起分為杯普通朝住宅摔、中侵高級舞住宅毒和高端級住心宅三耽個檔指次衛(wèi)生脹間的促設置吵配備成標準鄰分為煙：1、普通債住宅膀：淋浴柜、洗群面盆俱、坐鋪便器膜、鏡稱(箱員)、蘋洗衣慚機位免、自示然換繪氣(竟風道解)吸歇風機辱、電姻剃須嚴等電原器插費座3暈組，即吸頂佩燈(劫防水稈型)教鏡燈2、中高找級住近宅：浴盆翠(1貢.5銜m)園和淋栗浴器句、(先蒸汽驅(qū)房)據(jù)洗面骨化妝椅臺、莖化妝男鏡、達洗衣店機位舅、座犁便器否(2碑個)蔥、排巷風扇棚(風喪道吹葬風機棚、電宗剃須項等電她器插擁座4漿組，男電話件(掛渴墻式忌分機跌)接姓口3、高級眉住宅醉：浴盆態(tài)(水葬按摩闊)和林淋浴擇器、尊(蒸良汽房枝)洗鹿面化汽妝臺帽、化撞妝鏡情、洗達衣機撐位、洗座便催器(乏2個貼)凈第身盆息、換畝氣扇蘋、紅蹦外線梢燈、宗吹風見機、禍電剃洪須等慢電器歉插座途5組掠，電遷話接耐口、館頂燈鵝、鏡春燈。精裝燦修標餐準項目名稱是否精裝精裝標準未來城是800元/平米謀房博客是800元/平米香麓麗舍否伍家?guī)X生活廣場否SOHO天都否蘋果派是500元/平米雙子座公寓否華府1號未定新時代廣場否印象天心否天心華庭否新青年公寓否巧克力空間否鑫遠杰座未定未央大邦否香頌國際否左岸右岸否鉑宮是1500元/平米新芙蓉之都否項目名稱是否精裝精裝標準建鴻達華都否金麓國際否美林銀谷否郡原廣場否盛大澤西城可以精裝700元/平米永祺西京未定沁園春御院未定陽光100否長沙商務中心是800元/平米博林金谷是800元/平米融圣國際未定上河國際否才子佳苑否天健芙蓉盛世否瑞寧花園否純小失戶項狡目附帶兄小戶逃樓棟主項目毛坯絮房為模目前齡市場埋主流沾，目右前精釣裝標惠準集溜中在鈴70恐0-淡80喊0元警/平沙米5、劍長沙袋小戶悠型交陰房標羽準分油析我司戲?qū)蛽釕粞b五修意越向調(diào)雖研：灘1、本次音問卷獲調(diào)查潑中，姐年齡翅層次獅主要鐮集中脊在2梅1-五25均歲這財個年錄齡段簡，比殲例為恨57粱%，妙年齡脈在2營6-組30假占2待1%肆。年槍齡在富36趙-4璃0占單11踏%。攤這三仍部分癥人最秘能代陷表本陳次問邊卷調(diào)絡查的敵聲音聾，一切部分協(xié)為社森會新遣銳階珠層，單能夠叉迅速擔接受候新潮賀事物捉。2、有6狂2％乒的人賺會選凳擇精暫裝房兔，認果可程暑度較其高。洲29這％的杰人因略心存雹顧慮督，表闊明這劉部分圈人對河精裝醬房不摘排斥慈，決吸心不特明確叉，仍圓存在犁選擇竹的現(xiàn)莫象。研僅有問7％望的反己對精擱裝房灶，不責會選漆擇。培這說伐明精須裝修萌房還蔽是比予較迎別合市裹場需越求的贊。3、68厲％的符人認膠為精罵裝修繩可帶惱來節(jié)濟省時加間和癥精力娛，這盈也是坑精裝法房最黨為有稱市場昂發(fā)展關潛力角的原爽因。13立％的蓮認為恨精裝運修帶各來部碼分費籍用節(jié)孩省，帽而卻霜有1勻9％泳的認為精拿裝修防避免打入住咸后的舊噪音逢之苦圍。精裝鬼修將墾成為溜未來守市場臥主流戚，精復裝也帝是增棗加項簽目價撐值最屈重要幣的手然段5、挑長沙塞小戶兄型交趣房標墳準分扶析樓盤名稱置業(yè)目的（自住/投資）客戶分析影響客戶公寓置業(yè)要素伍家?guī)X生活廣場投資為主，少量年輕人結(jié)婚用房本地為主，外地投資客多，年齡多為30-40歲，少量年輕單身地段、交通鉑宮投資為主多為附近私營業(yè)主，投資地段新時代廣場投資自住各半伍家?guī)X附近私營業(yè)主等，年齡結(jié)構(gòu)偏輕交通、地段建鴻達巧克力空間投資自住都有，兩房多為青年群體以周邊人群為主，路橋客戶、鐵道學院、中心醫(yī)院等單位交通天健芙蓉盛世投資偏多年齡結(jié)構(gòu)偏輕，以本地客戶為主，兼有深圳、株洲、江西投資客（深圳投資客較多）交通、地段天心華庭投資為主長沙市為主，年齡多為30-40歲，少量年輕人地段上河國際商業(yè)廣場投資自住各半周邊高橋、旺旺醫(yī)院，少量外地客戶，年輕人不少地段，配套博林金谷投資為主周邊人群，賣小面積年輕人較多交通、地段未來城投資周邊區(qū)域的人居多地段6、政長沙賞小戶矮型客庭戶分睛析成熟郵商務拖地段膏的小壓戶型乓，客誘戶基究本是甚投資蹲客；葬新興別城區(qū)寶、地翅段稍仁好的奴小戶下型，投資面、自壯住客路戶基拋本各貴半?？蛻纛愋徒?jīng)濟承受能力置業(yè)動因需求產(chǎn)品投資客戶強投資，主動置業(yè)地段好，投資價值高的產(chǎn)品。往往多為位于商業(yè)中心及交通樞紐，例如鉑宮等自住客戶低下,經(jīng)濟承受能力低下的青年群體，對產(chǎn)品價格敏感自住或過渡性自住，被迫置業(yè)交通便利，能夠滿足基本生活需求，有日常生活必備元素（廚房等），例如謀房博客辦公兼自住型經(jīng)濟承受能力有限的初期創(chuàng)業(yè)者，自由職業(yè)者辦公兼自住，被迫置業(yè)交通便利，能夠滿足居家條件，同時具備SOHO公寓條件6、勤長沙岡小戶你型客仔戶分滋析投資乏型客您戶最螺看中鄰地段凈與投盡資回匪報率號、自煎住型皺客戶離需滿溝足生榴活需戶求、膝辦公加兼自神住型買客要兄求交仆通便羞利，睜且能望滿足沉生活倡需求證；而低租戶溪十分劃注重磨生活守的舒溪適感省。所面以，繪小戶仇型項督目能堪否滿想足基數(shù)本的肚生活香需求暖，是張影響煮其銷號售與恭出租備率最食重要歐的因坊素。數(shù)據(jù)語顯示并60尼㎡以兔下小未戶型腸供應帆比例傷逐年簡下降滋，但災需求省量卻況未減槐少，節(jié)導致賓09莫年消塊耗大殺量市哨場小愚戶型獲余貨哈；由于僵政策雪70灣/9蛛0限白制，查很多欄開發(fā)窗商推俯出合慚拼戶賽型，策也同捎樣占輪有了申小戶涂型的壞一部勢分；現(xiàn)在寒市場倉上純佳粹小震戶型場公寓鬼與酒含店公名寓的美余貨驕非常旺稀少定；投資條型公瓜寓與忍酒店斜公寓雪的市怪場需方求也蘆在逐創(chuàng)年攀法升，膽09如年長鑒沙市病場推盛出的右?guī)讉€彎純小軌戶公燒寓樓判盤如尋興威織帕克瞎水岸冠、長逝城國仰際、站亞商鵲國際窯等去搶化率役都相幫當好乎。

供銷供銷比套數(shù)比例套數(shù)比例07年60以下952519.021165319.350.8160—90911118.19938315.580.9708年60以下1384316.66695715.931.9960—902028224.41886820.312.2909年60以下1027916.151467817.220.760—901706726.822003723.510.817、兆長沙下小戶貴型未誘來趨雕勢—時—需喇求量模大目前怎市場般需求鴉以剛子性需蛙求為泰主，生緊湊符中小野戶型虹受到溉市場害追捧貢，3肌5-君50蹄㎡戶況型最仿受歡慶迎；目前坦以毛希坯交早樓為宮主，脅精裝即修將奔成為剩未來俘主流伴，也胖將成夠為重蠻要的冰提價笑手段北；小戶稍型客繁戶無具論投艇資、危自住堆者，內(nèi)均十趙分注全重項偉目的顧戶型狂設計相能否蒙滿足高基本桃的生俘活需后求；小戶寫型市緣瑞場需悟求大春，在倡行業(yè)籍市場漸平穩(wěn)選發(fā)展韻的基昏礎下督，小節(jié)戶型銷售片十分五看好載。長沙南小戶套型分虧析總戰(zhàn)結(jié)PA衰RT撿B墨公袖寓發(fā)充展定斜位小戶吉型基蜂礎市據(jù)場研記究項目島公寓