某地產(chǎn)集團產(chǎn)品標準化設(shè)計工作匯報

構(gòu)筑**置業(yè)標準化平臺德勤咨詢2006年11月Strategy——設(shè)計標準化工作匯報

2007年8月目錄■

國內(nèi)外房地產(chǎn)公司標準化研究■**置業(yè)標準化的思路和要點■

標準化工作內(nèi)容◆材料技術(shù)標準◆工程做法和成本措施◆產(chǎn)品庫◆計劃管理◆流程管理◆資源管理◆知識管理2國內(nèi)主流房地產(chǎn)公司的標準化情況項目全盤復(fù)制，從規(guī)劃、戶型、立面到裝修、景觀。設(shè)計圖紙可以沿用，只能作細微性調(diào)整，適應(yīng)性差，存在市場風險。材料設(shè)備的標準化。便于統(tǒng)一采購、降低成本；客戶定位、產(chǎn)品賣點和立面風格、營銷策略的標準化；產(chǎn)品標準化，部品工廠化。宏宇星河灣富力、珠江當代MOMA**“情景花園”3宏宇地產(chǎn)公司的標準化情況圍合式布局，露天游泳池，單元入口木橋，地下車庫結(jié)合下沉庭院4富力地產(chǎn)公司的標準化情況售樓處——“彩蛋”的標準化復(fù)制，現(xiàn)在富力桃園富力地產(chǎn)于2005、2006年度被國家統(tǒng)計局評為全國房地產(chǎn)綜合實力第一名。最大特點是集設(shè)計、開發(fā)、施工、工程監(jiān)理、銷售、物業(yè)、房地產(chǎn)中介等業(yè)務(wù)為一體。富力認為產(chǎn)業(yè)鏈垂直整合是控制成本、確保速度的重要因素。各個項目的主要材料均由集團統(tǒng)一年度采購，并統(tǒng)一了技術(shù)標準。比如電梯，所有項目的電梯均選自廣州日立的某幾種梯型，這樣在設(shè)計時可以準確的做好土建予留，避免了施工中不必要的洽商。也減少了電梯采購周期和成本。富力針對精裝修制定了詳細的標準，并有相應(yīng)的材料供方名錄。富力最有特色的標準化就是售樓處——富力彩蛋。第一個彩蛋于2003年在北京富力城落成，在這之后在全國各地先后復(fù)制了七個一模一樣的彩蛋，其中富力桃園的彩蛋是2006年從富力城搬過去的。5珠江地產(chǎn)公司的標準化情況珠江、合生的特點與富力有些相似，集房地產(chǎn)設(shè)計、開發(fā)、建設(shè)、銷售、物業(yè)管理為一體。在集團內(nèi)部形成了一條完整的產(chǎn)業(yè)鏈。珠江最典型的標準化是其開發(fā)的所有高檔項目都采用了歐陸古典的外立面風格。但目前，集團已經(jīng)取消了立面風格方面的硬性要求。珠江將住宅按檔次分為高、中、低三檔，每一檔都有相應(yīng)各專業(yè)的設(shè)計和選材標準。景觀設(shè)計也分為相應(yīng)的不同檔次，比如每個檔次的鋪地石材厚度都有相應(yīng)的標準，對應(yīng)的造價也不一樣。植物配置在不同的地區(qū)都有標準庫內(nèi)選取，各地公司不能選擇標準庫以外的植物。另外，珠江每年推出一批樣板戶型。每年年末，集團各分公司將自己今年設(shè)計的戶型集中到北京，由大老板朱孟依親自挑選，選出他認為值得推廣的戶型，作為下一年度集團的樣板戶型。第二年，各分公司會以樣板戶型為藍本，結(jié)合自己當?shù)氐膶嶋H情況，對樣板戶型進行優(yōu)化調(diào)整，并加以應(yīng)用。這樣到下一年底，又會出現(xiàn)一批改良的新戶型作為樣板戶型的備選對象。如此往復(fù)，形成標準化戶型庫。每年年底，集團各地分公司集中在北京召開標準化會議，共同討論編制各方面的流程、標準。設(shè)計方面的標準最終由珠江自己的設(shè)計院編制完成。該標準非常詳細，建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備各專業(yè)的設(shè)計標準都有300多頁厚，并有許多配圖。比如，戶內(nèi)配電箱的位置，能布置在客廳的哪些地方，不能布置在哪些地方，都有相應(yīng)的圖示。6當代集團地產(chǎn)公司的標準化情況科技主題的復(fù)制：恒溫恒濕天花輻射置換式新風外圍護其在各個項目進行復(fù)制的科技主題主要包括以下幾個系統(tǒng)：外維護系統(tǒng)、天棚輻射采暖制冷系統(tǒng)、置換式新風系統(tǒng)、外遮陽及窗優(yōu)化系統(tǒng)、中央除塵系統(tǒng)。

MOMA系列都采用了非常好的外圍護系統(tǒng)。外保溫材料為10cm厚的擠塑聚苯板，保溫材料與外飾面之間設(shè)空氣層，傳熱系數(shù)只有0.35W/m2.k；外窗采用從室內(nèi)調(diào)節(jié)的外遮陽設(shè)施，外窗全部采用雙玻Low-E中空充氬氣玻璃，配合斷熱鋁合金窗框，整窗K值僅有1.8W/m2.k。在供暖和制冷上，采用天棚輻射系統(tǒng)，極大提高了舒適度。溫度均勻穩(wěn)定，運行無噪音。

置換式新風系統(tǒng)保證了室內(nèi)的空氣質(zhì)量。從建筑頂部80米處采集新風，在頂部機房經(jīng)過過濾、除濕或加濕后送到房間。0.3米/秒的低風速不產(chǎn)生風感，從房間下部進入，在頂部排出。7**地產(chǎn)公司的標準化情況1，情景花園洋房**最具特色的標準化產(chǎn)品當屬“情景花園洋房”，簡稱“情花”。誕生于1999年，當時總建筑師吳志群主持設(shè)計的深圳四季花城三期戶型。最大特點是通過層層退臺使得每戶都有一個大露臺。還有“橫廳”、二層室外樓梯直接入戶等。最初是平屋頂，立面設(shè)計比較簡單。2003年，天津水晶城在原有基礎(chǔ)上，聘請加拿大BDCL設(shè)計事務(wù)所進行立面改良設(shè)計，總部派專人到現(xiàn)場負責各種材料的搭配選擇、欄桿鐵藝等的二次設(shè)計，花了很大心血，做得近乎完美。**后續(xù)的“情花”產(chǎn)品，均為超越這個水平?！扒榛ā闭麄€單元結(jié)構(gòu)非常復(fù)雜，如果在各地推廣，各地的施工圖設(shè)計單位水平存在一定差異，難免會出現(xiàn)許多疏漏。因此，總部選用長期合作的設(shè)計方中建國際進行施工圖設(shè)計，并且對廚房、衛(wèi)生間這些管線及設(shè)備末端密集的地方進行了詳細的各專業(yè)綜合圖，比如廚房的煤氣管、煤氣表、上下水、水表以及各種插座和櫥柜冰箱熱水器的擺放進行了統(tǒng)籌布置，避免了不同專業(yè)之間“打架”。這樣，既縮短了重復(fù)設(shè)計周期，又能在推廣中確保品質(zhì)。但在細節(jié)、材料選擇和二次設(shè)計上，仍然充分暴露了各地分公司的水平差異。廣州四季花城是跟水晶城最象的，但整體感覺仍差了不少。為了控制成本，面磚改成涂料，予制欄桿改成直插式。使得整體精致程度大打折扣。8**地產(chǎn)公司的標準化情況“情花”的改良廣州的**藍山，在原有的戶型基礎(chǔ)上包裝成簡潔現(xiàn)代的西班牙風格，感覺煥然一新，加上外部環(huán)境設(shè)計，整體效果非常成功。在戶型設(shè)計上，藍山也有所創(chuàng)新，把地下室分成兩半，一半給一層使用，從下沉庭院進入。一半給二層，通過戶內(nèi)樓梯穿過一層直通地下。在成都的金色家園中，“情花”的精髓被移植到高層住宅中，即在高層底部設(shè)置了連續(xù)四層的退臺，乃至最下面的戶型顯得有些夸張，這種做法有效的改善了高層住宅的尺度感，豐富了空間層次，并增加了居住的趣味性。9**地產(chǎn)公司的標準化情況2，RS住宅2004年，**開發(fā)出一批采用平面模塊化，適合框架結(jié)構(gòu)的戶型，被稱為“RS住宅”，具有以下特點；以較規(guī)整的柱網(wǎng)加局部異型柱作為主體結(jié)構(gòu)，衛(wèi)生間標準模塊化，同時配合外掛式陽臺、廚房、陽光房等輔助空間構(gòu)成完整戶型。模塊內(nèi)設(shè)備布置、管線布置均相同。為了給未來的部品化做好準備；并統(tǒng)一外墻梁高，為門窗等標準化部品安裝創(chuàng)造了條件。在綜合考慮國家強制規(guī)范、建筑節(jié)能、建筑比例、室內(nèi)設(shè)計等因素下，將建筑層高統(tǒng)一定為2.8米。并且，引入復(fù)合式廚房的設(shè)計理念，對端戶及轉(zhuǎn)角單元進行特殊處理。系統(tǒng)地解決了空調(diào)室外機位等問題。10武漢城市花園、大連假日風景、青島魅力之城等項目中都使用過標準的RS戶型。隨后的2005年，**標準化操作主體由總部轉(zhuǎn)至深圳、上海和北京區(qū)域，建立以“戰(zhàn)略總部、專業(yè)區(qū)域、執(zhí)行一線”為主線的三級組織架構(gòu)。北京區(qū)域首先應(yīng)用于天津西青項目（銷售名為“假日風景”）。由于采用了標準化戶型，西青項目從付款拿地到實現(xiàn)銷售200套，只用了11個月時間，實現(xiàn)了集團制訂的“均好的基礎(chǔ)上加速”的目標，獲得2005年“速度獎”。

2，RS住宅**地產(chǎn)公司的標準化情況這個項目后來被沈陽**的新榆公館整體復(fù)制。該項目于05年3月底通過摘牌獲得沈陽渾南HN0506地塊，當年9月3日示范區(qū)全面開放。示范區(qū)包括2棟9層住宅、商業(yè)和售樓處和重新設(shè)計的外部景觀。在短短5個月時間實現(xiàn)現(xiàn)房銷售創(chuàng)造了**歷史上的奇跡，比集團平均水平縮短了8個月，也因此獲得了2005年度“加速開發(fā)獎”。11**地產(chǎn)公司的標準化情況3，全面家居解決方案——U5住宅2003年，**委托清華對**青青的產(chǎn)品進行后評估，總結(jié)出傳統(tǒng)戶型設(shè)計中難以滿足的一些核心要求：玄關(guān)：沒有獨立玄關(guān)，室外直接進入起居空間，沒有可以隨手放置各種物品的柜子，不利于保持室內(nèi)整潔。餐廳：吃飯的時候看不到電視，所以經(jīng)常端著飯碗擠到茶幾上；廚房：空間局促狹窄，主婦做飯的時候難以與家人交流；主臥室：沒有地方熨衣服,沒有雙控開關(guān),關(guān)燈后摸黑上床容易磕碰；功能陽臺：沒有儲藏空間，放置洗衣機空間更顯得狹小。以上這些需求，通過傳統(tǒng)戶型設(shè)計和半成品房已經(jīng)很難滿足。2005年**與韓國LG公司合作開發(fā)了精裝修產(chǎn)品——U5住宅，被稱為**住宅產(chǎn)品的第二次革命。12**地產(chǎn)公司的標準化情況3，全面家居解決方案——U5住宅

——精裝修戰(zhàn)略國內(nèi)住宅企業(yè)現(xiàn)階段提供的商品房大部分是毛坯房，好處是建設(shè)周期短，資金周轉(zhuǎn)快，售后責任小，對專業(yè)水平要求不高。壞處在于住戶裝修耗費大量精力時間和材料能源消耗。對入住時間不同的客戶來說，長時間內(nèi)存在裝修噪音和環(huán)境污染，住戶個體采購裝修材料，花費明顯高于開發(fā)企業(yè)的集團采購。加上規(guī)避土地增值稅的因素，高品質(zhì)的精裝修房在未來市場的競爭力將明顯高于毛坯房。作為戰(zhàn)略標準化的一部分，2008年**將實現(xiàn)80%為精裝修交房，2009年將不再向社會提供毛坯房。傳統(tǒng)住宅開發(fā)流程:建筑設(shè)計——建造——室內(nèi)設(shè)計——裝修全面家居解決方案流程：客戶研究——戶型研究——建筑設(shè)計+室內(nèi)設(shè)計——生產(chǎn)施工13**地產(chǎn)公司的標準化情況3，全面家居解決方案——U5住宅U5住宅主力戶型的銷售面積140平米左右，與傳統(tǒng)戶型相比具有以下五大優(yōu)勢：1，玄關(guān)：與傳統(tǒng)戶型直接進入客廳相比，有獨立的內(nèi)外過渡空間；采用大理石地面，方便清潔，大理石下沉2cm，即使放置腳墊也不影響開門，與客廳的連接部位做45度倒角；玄關(guān)兩旁的收納系統(tǒng)分類細致，通過不同寬度與高度的空間分割，可合理收納各類出入戶用品，旋轉(zhuǎn)式鞋架可擺放不同種類的鞋子約40雙，還可收納大衣,外套，帽子，圍巾，手套，拉桿箱，藍排球，羽毛球拍，旱冰鞋等等……2,洗衣間：保持干濕分離，更強大的收納系統(tǒng)，分類收集臟衣服的衣簍；預(yù)留合理的洗衣機位置和熨衣板的擺放位置，同時配有水槽，方便清洗小件衣物；3，廚房：根據(jù)人體視線角度設(shè)計的扁窗，有效提高操作臺面的采光，看得見窗外的風景，同時窗的上方還可以設(shè)置櫥柜；內(nèi)藏式的拉籃，米箱，刀叉架，碗柜，功能搭配合理。4，衣帽間：大衣，上衣，褲架，領(lǐng)帶盒，抽屜，擱板等考慮周全，尺寸合適。5，智能化：設(shè)有分布于客廳與廚房的智能化識別系統(tǒng)與可視終端系統(tǒng)，皆與大堂入口的監(jiān)視終端連接。值得一提的是，廚房可視終端系統(tǒng)同時具備可視對講，電話，電視，收音機，DVD等功能14**地產(chǎn)公司的標準化情況４，建筑體驗中心為了進一步測試精裝修的核心產(chǎn)品，實現(xiàn)和客戶的互動和對話，2007年5月，**建筑體驗中心在深圳對外開放。這是國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)第一個具有真正意義上的產(chǎn)品體驗中心。該體驗館主要以U5住宅為展示原型，希望以此檢驗和衡量產(chǎn)品設(shè)計中的每一個細節(jié)，以多維度的人居體驗與參與者互動溝通。體驗中心作為**建筑技術(shù)面向客戶，面向社會的窗口，兼具收集客戶體驗信息，客戶需求的功能，直接為**的產(chǎn)品設(shè)計部門提供信息，具有一定的研究功能。根據(jù)大量市場調(diào)查，針對客戶人群的差異化需求，劃分為基礎(chǔ)級，領(lǐng)先級和豪華級三個檔次，適用于從公寓到別墅的不同類型產(chǎn)品。形成以**為主導(dǎo)，整合相關(guān)設(shè)計，施工，材料等領(lǐng)域的社會資源為客戶提供領(lǐng)先于市場的住宅家居產(chǎn)品。全面家居解決方案的流程是：客戶研究——戶型設(shè)計——室內(nèi)+建筑設(shè)計——生產(chǎn)施工。水電管線一次到位，櫥柜衣柜安裝到位，并配備好設(shè)備及廚房電器。這是一次從設(shè)計理念，產(chǎn)品導(dǎo)向，客戶細分，到公司流程的全面顛覆。“讓客戶因為廚衛(wèi)而選擇**的房子”已經(jīng)成為**的口號。15161718**地產(chǎn)公司的標準化情況5，生態(tài)住宅標準2003年底**建筑研究中心將各項生態(tài)應(yīng)用技術(shù)整理出《成果匯編》,主要包括遮陽裝置、人工濕地、屋面綠化、滲水路面、變壓止逆閥煙道等多項技術(shù)。與此同時,天津東麗湖項目啟動,被確定為**集團生態(tài)住宅方面的重要試點項目,各項生態(tài)技術(shù)進行了全方位的實踐。為了使得**的所有項目達到國家和地區(qū)的節(jié)能標準,**邀請了有關(guān)的合作伙伴在全國三個區(qū)域啟動了關(guān)于節(jié)能解決方案的系統(tǒng)研究,其中包括一系列的技術(shù)措施指引,并開始建立《**住宅節(jié)能成果標準》其中包括節(jié)能設(shè)計標準文本、設(shè)計流程、圍護結(jié)構(gòu)設(shè)計圖集、技術(shù)規(guī)程及支持機構(gòu)、成本分析等。2004年,**總部頒布了《**生態(tài)住宅標準》。該標準是一個完整的體系,包括節(jié)能標準、水環(huán)境標準、空氣質(zhì)量標準等。19**兩地產(chǎn)送公司盟的標島準化下情況5，生至態(tài)住怕宅標躲準作為盈生態(tài)思住宅鉛重要炸試點炮的天隆津東沸麗湖蒙項目,聘請含瑞典SW愁EC最O進行隔設(shè)計,主要虎采用員了下身列生悼態(tài)技澡術(shù):雨水彩收集,社區(qū)濟內(nèi)設(shè)憶計了俗具有紀景觀腔效果抽的雨員水明航溝、另暗渠求等雨核水收筒集系快統(tǒng),讓天恨然雨禿水通吳過該油水系,用于刪補充栽水景煤用水厘和濕床地景毅觀用誤水,節(jié)約鐵了大不量的域景觀眉和綠痕化灌戰(zhàn)溉用虜水;人工稍濕地,一種冠生物茄處理窗方法,是在鄉(xiāng)豐一定耳的填挑料上吼種植欠特定米的濕歌地植屈物,建立跑一個凝人工桿濕地承生態(tài)著系統(tǒng),當污事水通亂過這均個有域生命井的系杯統(tǒng)時,由于勻物理轟沉降喚、根腿系阻傻截、覆化學并沉淀譜、土應(yīng)壤及窩植物城根系桃表面漆的吸襖附與績吸收退以及炎微生泄物代去謝等軟共同橋作用,其中詳?shù)奈哿尤疚锔负蜖I零養(yǎng)物陳質(zhì)被炕吸收豈或分佳解,水質(zhì)其得到娃凈化,從而衡長久卡保證降整個頁湖面勝的清乳潔滲水奪路面,具有菌良好誘透水田性的疲路面,雨水版能及尺時透鄙過路江面滲電入地反下土牲壤,達到威快速際排水耽目的,降低嶼下雨長時排屯水管構(gòu)線的慎壓力劑，提呼高土豈壤的裂透氣畜，改扮善土范壤，確補充勁地下?lián)慈?，降像低地期表溫鴿度，葛調(diào)節(jié)殘居住塵區(qū)氣歐候；佛甲山草種營植屋登面:佛甲牛草是檔一種釣?zāi)秃涤^性極抽強的恰植物,種植錘在平擋屋頂離上。游增加品綠化有面積,改善暈天臺吳反射摸刺光,保護孔了建威筑屋煤面防皺水層,并起割到隔盲熱的繳作用郵；新風炊微循載環(huán)系兼統(tǒng),利用稀負壓要通風跌原理,由安虛裝于界衛(wèi)生逗間的夸風機多將室臨內(nèi)污潔濁空傷氣排盟放到提室外,在臥假室安初裝進顏風口謊，并昆對室堪外空竿氣進匹行過拉濾，奔多點魄進風疼既能雕保證灑室內(nèi)摘新鮮喬空氣濁的含告量，棟又可笑將通講風造親成的用能量放損失股降到嫌最低喇程度因。地熱敲梯度咽利用：較硬高溫詞度的崇地熱江水通肺過換秀熱先瓜供公煩建中倡的暖校氣使?jié)B用，奧水溫歌下降裁后再品供住謠宅中單的低護溫輻沖射地狂板使淹用，螞從而料充分球利用真地熱叮水在浙不同酷階段朗的熱赤量；太陽多能路昆燈：采層用了占太陽撲能光翠伏電盾板及木蓄電忍池，職將太粉陽能底轉(zhuǎn)換杰為電溝能并流用于柏夜間波照明蜂，確胞保了閉夜間松照明垃供電嫌的需仙要，頃根據(jù)織周圍灑光線助自動燦調(diào)控聞，有寫效地滲節(jié)約軟了住都區(qū)的綁用電諸成本毫；有機剖垃圾銜生化朋處理：通景過垃啊圾分困類收注集將投有機武垃圾哈單獨淡進行梨處理哈，最價終變煉成水各分和叢氣體亮，就啄地消把化，崖殘存羽物可束以作綠為花曲卉、革綠化喜的肥恒料。果這樣殲不但槳減少匙了垃幫圾清畝運的桌費用炎，而她且有叫利于手小區(qū)鴨綠化汁的生伍長。20**流地產(chǎn)唇公司侮的標榨準化術(shù)情況6，部糧品化軋（工測廠化挨）“部財品”愉二字葡來源辛于日廳文，捎是指淘建筑火中具眨有特旗定功常能的栽一個祝獨立霧單元羨，有固建筑暑材料天、建爆筑部晚件、酬設(shè)備具及其夜配套往產(chǎn)品靠構(gòu)成宇的系吉統(tǒng)組悶合件萍。經(jīng)過緊工廠思內(nèi)生謙產(chǎn)組譽合好版，作網(wǎng)為系香統(tǒng)集磁成和雨技術(shù)蘆配套輪的整諷體部谷件，棄在現(xiàn)胳場直堂接拼知裝，鏟既提皆高了雕效率脂，保哄證了香工程舉質(zhì)量文，大半大減切少了文材料勢消耗向和現(xiàn)牌場作舞業(yè)量族，也趟加快納了工夕程進痕度。比如統(tǒng)，陽朵臺欄塊桿統(tǒng)條一樣岔式，普工廠并預(yù)制木，通參過熱振鍍鋅銹，噴且漆，態(tài)高質(zhì)難量的踏防銹作和外娘表面禍處理毫，運格到現(xiàn)歡場用輩錨栓欠與予鎮(zhèn)埋件念裝配凍連接績。徹逼底解向決了想傳統(tǒng)久工藝抖粗糙畜和生扶銹的中問題口?，F(xiàn)場田作業(yè)淚受到暈工匠冊水平嗽限制塞，大密量農(nóng)決民工身以種矮菜的蜘精度伯蓋房設(shè)子，該通過京加強癢施工蹄管理答，也連無法彈降低銀維修牛率和練客戶牲投訴盯，唯亭一的右出路用就是錄改變瘋現(xiàn)行某的建再造方梳式。工廠隆的生涌產(chǎn)條嶺件，奇質(zhì)量蹄控制邪手段困都要菜比施誘工現(xiàn)時場好翅得多豆。比你如預(yù)攝制混蜜凝土丸構(gòu)件嗎，現(xiàn)秧場溫蘇度濕絮度養(yǎng)習護容孫易控漿制，胳由鋼虜模板堂批量驚生產(chǎn)京的構(gòu)躁件誤放差極揪小。工業(yè)斧發(fā)達館國家稿，住伴宅的勻部品避化率百在60圖%以上末，北止歐及端日本容在80莫%以上他，我舊國的礎(chǔ)部品閉化率妥只有8%，*薪*也鉆只有15膀%。走趙住宅謀部品廟化是廈住宅知發(fā)展清的必螞由之枕路。21**悄地產(chǎn)斥公司麻的標折準化章情況6，部皆品化冤（工區(qū)廠化騰）**伙部品迅化可鐵以追筑溯到19慈99年，醫(yī)**哪陸續(xù)云完成剃了兩鳥件工房誠作，降進行險系列箏技術(shù)似研發(fā)聲工作鴨。形以成《技術(shù)朵研發(fā)且成果移匯編》；另墾一件熊是建紀立集團檔的材員料和拘部品主的戰(zhàn)饒略采把購平那臺。20啟03年，刑形成僵了**防標準慢化部培品庫。這錄些標秀準化慰部品語遵循雜的是進工業(yè)把化的縫生產(chǎn)攻和安裹裝方色式，嘩對提眉高成焰品質(zhì)懷量及數(shù)保證完質(zhì)量翼穩(wěn)定勤性很薯有幫鵝助，悠在非騙標準竹化的透項目流上也禮得到被了廣狀泛應(yīng)握用。當年妹，*灘*還犯發(fā)布景了“盜雙標凱”文麥件——《**笑住宅津使用野標準》、《**遵住宅腳性能港標準》。《使用吃標準》指的慶是住吸宅面辣積的逃指標廊和功他能指坡標，割臥室卻、客惰廳、洋廚房游、洗剝手間利、陽油臺等厭功能皺房間刪哪些麗是必態(tài)須具城備的綢，各舟個功望能房膀間的羊面積嘩各是逐多少乒，都抱制定拼了相茫應(yīng)的隆衡量侵指標翻；《性能個標準》包括騾了住瀉宅的雁保溫線隔熱乓性能腔、安聚全防照盜性蒜能、與門窗斃的質(zhì)槍量、內(nèi)地漏散的安見全程房誠度，愈包括繪交樓僑的裝地修標襯準、晉陽臺竊欄桿瞧的耐逗腐蝕府年限戰(zhàn)、空補調(diào)百矮葉的飾透空然率等域因素喇。當夠然還兆包括滔大量乏的構(gòu)寇造做挺法和址表面蜜做法濱。伏見掩文明男，19旬59年出脅生，微日本零籍，存本科項學歷敲，20謠06年加爸入*織*。桌現(xiàn)任督**稠建筑距技術(shù)鬧總監(jiān)編。20早04年*戲*確膊定預(yù)懼制鋼巾筋混松凝土飾作為酸部品狗化住欲宅研貨究方侄向。1號樓察首次誰實驗露了PC（預(yù)碧制混利凝土鉛結(jié)構(gòu)喊）、PC外墻帥、PC整體損廚房侮衛(wèi)生埋間、貌輕鋼獵外墻床、輕呈鋼屋天頂、AL書C外墻瞎。三劈燕維預(yù)評制構(gòu)牧件在懇運輸散、堆罷放、景吊裝慣、誤吐差調(diào)士整方并面的湖困難率。20蹈06年聘托請豐蘭田房擔屋的鉤伏見炒文明惑對部妄品化過住宅談長期翻規(guī)劃弱，指肯定了侵三條圣路線瞇：1、RC的部駕品化傷，改嚇良傳遷統(tǒng)鋼筑筋混均凝土永結(jié)構(gòu)夫，解俘決傳滅統(tǒng)建眨造方糾式帶蒼來的督質(zhì)量認問題蟲。2、PC工法載的開誕發(fā)，繁即完搬全部乞品化季體系當?shù)难醒郯l(fā)，壞為規(guī)劑?；植科纺可a(chǎn)調(diào)做技伏術(shù)準象備；3，內(nèi)晶裝的泳部品經(jīng)化，船主要沿針對停毛坯莖房的委弊病岸，做揚精裝需修的言標準蕩化和常工廠脹化。有進瓜展的微是PC外墻處體系晉，外謙墻滲蕉漏率態(tài)為萬廉分之難一，世精度醉偏差華小于0.練1%斯.平臺苦建設(shè)連：硬件逮工程猾：*始*建略筑體于驗中僅心，扇東莞霞**摔住宅寺產(chǎn)業(yè)矩化研押究基糾地軟件掌工程真：申叨報國民家住磨宅產(chǎn)籃業(yè)化掃示范學基地吉，成全立*眼*住奧宅產(chǎn)因業(yè)化擔企業(yè)鄰聯(lián)盟走。22國外頸住宅般標準撐化情臭況Pu堵lt孫e時Ho冒me并sPu歪lt逗e哲Ho柏me或s是美壺國乃鉛至全艱世界籠最大更、最項優(yōu)秀最的住沈宅企握業(yè),是*里*在嘩第三濤個十寬年的敘標桿競企業(yè),它的耕許多喉理念別方法量一直集被*潛*所欠模仿吩。通球過對Pu唉lt圣eH桃om鋒es標準注化模略式的禽分析,不難葛看出帳住宅投企業(yè)希的發(fā)晌展方益向。對世唇界住浩宅產(chǎn)伍業(yè)來冠說,一直近存在捆著一華個怪古圈。捉既是,在任鴿何一和個國杯家,住宅巴基本施上都電屬于坊最昂暴貴的紀單件娘商品,也是待大部奮分人減一生虧中最賄大的挺一筆屋支出掀。但限是,這個趨行業(yè)莊中卻叛似乎喇從來漏沒有魂出現(xiàn)符過像乘在能眨源、陪汽車洽、家柳電、達金融者、IT、甚宵至零辯售、曬飲料肌、日月化行鄉(xiāng)豐業(yè)曾悔經(jīng)出客現(xiàn)過袖的那飛些龐們大的姐商業(yè)騰帝國俗。經(jīng)澇濟學畫家認諸為,因為購房地丟產(chǎn)特央殊的妥地域氣性和梁非同替質(zhì)性,這個陜行業(yè)垂沒有嗽其它命行業(yè)倉那種敞顯著用的規(guī)循模效氏應(yīng),也就突是說,房地反產(chǎn)公辣司是荒無法鼻做大垮的。直到20團05年,財富50陵0強的逢名單臉中,雖然銷出現(xiàn)艷過建篩筑公油司、舟出現(xiàn)防過不已動產(chǎn)殼經(jīng)營匪公司,但是垂純粹裂的住溝宅開烤發(fā)企崇業(yè),卻始役終與訂這一主排行拳榜無普緣在20散06年,歷史閱終于駕被改君寫,美國架的前乳四大趕住宅俱企業(yè),聯(lián)抉模進入畢了這遷個名竊單。失其中紋排在遞最前井面的妥就是Pu話lt陡e孫Ho冒me來s。在過腰去的溉十年治中,它的哨市場夾占有歇率上侍升了產(chǎn)一倍蒙以上悄。然掠而,它的追雄心展才剛秤剛開剛始,它現(xiàn)探在的寶目標扁已經(jīng)叼定到顧了全略美國就市場倡的20礙%。如遠果這依個目時標能普夠?qū)嵗爆F(xiàn),我們評看到各的將誼是一設(shè)個年酒銷售棗千億羽美元懲級別依的企駕業(yè)。武企業(yè)盞規(guī)模相的邊稼界取治決于競規(guī)模暑效應(yīng)籠和管課理成盛本的擠消長忙。越旁大的寨企業(yè),規(guī)模悶效應(yīng)響越顯演著,但是月管理夜和經(jīng)繡營的占難度游也越育高。銜當一仆個企債業(yè)的飄規(guī)模拍效應(yīng)根已經(jīng)著不能雅抵消例克服牽管理敘難度鏡上升款的成梯本時,這個睛企業(yè)稿就到辯了增慨長的詳極限貓。確實,住宅吳作為貼一種笑最終童產(chǎn)品,具有長不可托移動伏性,無法窗在一郊個地拘方生蜘產(chǎn)而徐銷售饒到很融遠的喬范圍:客戶食需求蛙和地挺段的坡千差允萬別,也使頑得住悄宅的桿生產(chǎn)允具有譯小批脫量甚外至單魯件生興產(chǎn)的窮特征扎。但琴是,企業(yè)賓的規(guī)隔模效起應(yīng)不爸僅僅友源自直大規(guī)冠模流萍水線逐生產(chǎn)剪帶來難的成策本下候降,還有另外熊兩個黑方面,一個種是客弓戶口庫碑帶委來的品舍牌號鳴召力,一個我是資千本市聯(lián)場信挎用支加撐的粱融資品能力旱。b-E&革23國外睬住宅兵標準思化情燙況Pu釋lt豆e嬌Ho掌me繭s在美國四大住宅企業(yè)晉身財富500強的過程中,美國究竟發(fā)生了什么?我們至少可以看到三件事情: 一是,美國的住宅企業(yè)在客戶細分以及產(chǎn)品標準化方面積攢了不少經(jīng)驗:美國的住宅產(chǎn)業(yè)化水平相對北歐和日本較為落后,近些年來卻在不斷提升,住宅的部品開始實現(xiàn)規(guī)?；墓S生產(chǎn)。

二是,隨著客戶對品質(zhì)和性價比的要求不斷趨于精細,住宅品牌所對應(yīng)的一貫的品質(zhì)日漸為人們所關(guān)注。三是,1980年代之后,美國的房地產(chǎn)融資不斷創(chuàng)新,并形成了大企業(yè)主要通過債券等低成本渠道融資,而小企業(yè)卻仍然依賴高利率貸款的格局。這三件事情,剛好對應(yīng)著規(guī)模效應(yīng)的三個方面。而與此同時,美國的優(yōu)秀住宅企業(yè)也逐漸變得成熟,在大規(guī)模經(jīng)營時克服管理難度的能力不斷上升。b-E&革24國外叫住宅聞標準扛化情程況Pu尤lt槍e嘴Ho脂me帶sPulteHomes發(fā)現(xiàn)影響客戶需求有兩個最關(guān)鍵因素，可以解釋大部分的購房行為：一是客戶的生命周期（生命階段），二是客戶的支付能力。

PulteHomes分析了相近生命階段人群的需求，使用家庭收入等數(shù)據(jù)評估各人群的支付能力。然后據(jù)此劃分了11類細分客戶，包括首次置業(yè)者（年輕未婚比較多）；常年工作流動人士；單人工作丁克家庭；雙人工作丁克家庭；有嬰兒的夫婦；單親家庭；標準核心家庭；富足核心家庭；空巢家庭；大齡單身貴族；活躍長者；戰(zhàn)略核心是：廣泛的客戶定位，通吃11類細分客戶確保市場份額的持續(xù)增長。產(chǎn)品線策略：用標準化滿足個性化。市場模擬實驗：市場數(shù)據(jù)+公司經(jīng)驗+專業(yè)知識+想象+創(chuàng)造力=量身定制產(chǎn)品，滿足個性化需求。嚴格的質(zhì)量標準——PulteQualityLeadership,并開辟了住宅保修服務(wù)。良好口碑，多樣化產(chǎn)品，實現(xiàn)了對客戶的終身鎖定。b-E&革25國外芒住宅趁標準境化情術(shù)況北歐路部品榜化住籮宅b-E&革工廠凱預(yù)制年到飾巴面磚贊的部帝品化鋼欄板工廠結(jié)預(yù)制融到飾賞面及升窗戶潤的部外品化逃外墻禿板北歐康是世隸界上習住宅云部品寸化程益度最洋高的嘩地區(qū)廢之一賭，從次主體佛結(jié)構(gòu)熔到各賴種構(gòu)魚件都擺采用唉工廠趙預(yù)制頂?shù)牟繀瞧贰１热缪珀柵_南欄板儀，都徐是工嶼廠預(yù)簡制并受已經(jīng)交作好蛇外飾薪面的刮成品置，只臣需現(xiàn)禁場拼脅裝即聯(lián)可。網(wǎng)外墻幕板也匹已經(jīng)凳附著鏟好保物溫層例和外怎飾面能，甚帥至連知門窗莫和玻旋璃也紀已經(jīng)漁安裝辨到位禾，直襯接用踢吊車嬌吊裝精。整炕個工禿地看無不見恢外圍保的腳葛手架傭。26國外割住宅倒標準擇化情允況北歐縣部品詠化住盾宅b-E&革芬蘭掃赫爾月辛基咸PA庸KK五AL叮AN蹤蝶RI俊NN閱E住話宅工偉地基礎(chǔ)設(shè)備弟夾層預(yù)制泊外墻摩板拼彼裝墻體注連接自處的拘錨筋答豎羞向鋼幕筋將幼錨筋住串聯(lián)獲接茅縫處送支模27國外完住宅瞇標準景化情考況北歐謎部品梁化住抖宅b-E&革陽臺峰預(yù)制象板上育的排癥水槽淘和雨魚落口安裝市到位獨的預(yù)均制模謊塊遮風道水與模置塊相射連的先水平膽管線預(yù)制筒風道言上下土水模圈塊28國外衫住宅拖標準遮化情縱況北歐妨部品靜化住鮮宅b-E&革墻板諸中予漆留電失管上下摘層間邪的電效管用布軟管界連接予留返電盒從樓薦板中宏穿出澇電線29國外征住宅始標準蓋化情灣況北歐舅部品?；⊥琳琤-E&革與墻客體脫藏開的薦陽臺黃挑板靠鋼梅索懸司掛的桐陽臺量挑板靠預(yù)東制柱們支撐遇的陽陪臺挑宰板30國外勻住宅竟標準悼化情窗況北歐秋部品般化住艦宅b-E&革預(yù)制柔到完慢成面坡的樓騎梯預(yù)留該安裝郊欄桿溝的螺懲栓裝修融好的葡效果施工普中樓寶板間采的接盤縫31小結(jié)富力亮與珠鍋江的多經(jīng)營殖模式符較為假類似,均是逝占據(jù)敲整條仗產(chǎn)業(yè)卸鏈,從獲擋取土殿地到欣物業(yè)辮管理競一條翼龍的清經(jīng)營荷。然法而,隨著繼對效馬率和嫩專業(yè)弄化程抗度的情要求神不斷晴上升,合作住開發(fā)霜、并持購重域組與亮業(yè)務(wù)惑外包霜的帷啞幕已滔經(jīng)拉肢開,未來楚我們今看到臘的,將是底從“小而共全”轉(zhuǎn)向墾精細睛分工,從企狼業(yè)內(nèi)果部整務(wù)合轉(zhuǎn)兇向社超會化歪整合:逐漸膀形成侮大型汽開發(fā)煮企業(yè)廁、專千業(yè)設(shè)趨計單飼位、忽金融繭企業(yè)毫、專睡業(yè)制盛造企企業(yè)、別配套拼服務(wù)敞企業(yè)抱強強右聯(lián)手采的全梯新格役局。最強稠的開什發(fā)企追業(yè)一算定是拼通過垂市場襪選擇著最強蛇的合輪作伙蛾伴。以*示*為攔例,它在投積極青尋求憤外部遮資源竄的同冬時,**咬在產(chǎn)教業(yè)鏈壘上的棋資源回整合拔也在吹穩(wěn)步族推進駐。比照如在滲銷售奏環(huán)節(jié),目前糞**丟各地依在售隊的項撞目中,一般慚只保阿留一秤個項蘭目由堡自己知的人慘員來乓進行泡銷售,其它密項目課均采戀用代場理公養(yǎng)司銷咸售,能轉(zhuǎn)減移到墾企業(yè)刻外面煩去做萬的工挑作盡孟量轉(zhuǎn)怪移,保留都一個丑項目曲的目狠的是吼為了讓通過通該項石目的辣銷售嘆來了欲解市盟場。枯在*童*開漢發(fā)的朽項目揮中,公司薪主要鄉(xiāng)豐控制昨設(shè)計亮、建島筑標辮準及戒質(zhì)量夢輸出這幾飲個關(guān)膨鍵環(huán)甘節(jié),其它襪業(yè)務(wù)刺大多壺委托雹經(jīng)過勢嚴格昆審核輕的專其業(yè)公溝司去沙做。螞這樣屑的做灰法使雪**輪在開番發(fā)規(guī)播模成黃倍增梯加的仇同時,員工連數(shù)量總和運接營費銷用控非制在訊合理賠水平,同時爛企業(yè)祥更加稠專注兄于競懼爭優(yōu)值勢的臨鞏固奇。走瞞專業(yè)弦化的乓道路杯這也偶是美穗國模摘式與歲香港蔑模式哈、以Pul旺te微H踩om評es為標指桿的見**暑與港你資背飛景家墻族式蛾企業(yè)慘的富智力、患珠江極的最舞大區(qū)孫別。外部航整合寄對于截產(chǎn)品月標準飾化方你面就以提出孕了更牲高的歐要求,從而狠保證糠合作肅伙伴圈的質(zhì)星量輸?shù)湷龆純r保持疤在一愿個較翻高的孔水平眉上。星河磨灣和Mo虛ma的復(fù)采制模跪式使景得其籌獨一朽無二麻的精宇髓在化不同堵的項箱目中照得以果延續(xù),保證震了品章質(zhì)和償獨特灣性,但是虹項目勻開發(fā)銜周期示并沒歸有因開為復(fù)伸制而梁縮短。星蝕河灣聽北上,為了貞選擇拿適合腰北方悔氣候副特點壺的植暈物,費了府頗多飄周折汪。Mo過ma從萬啦國城圓到上裕第,再到St蒸ev淋enHol勻l的“手拉愚手”,也是圈一變牛再變,這都胞是為議了創(chuàng)造掉出足交夠的嗚賣點。宏腦宇和捉當代盟兩個弦企業(yè)垮雖然殲通過方類似釀走高遇端的貪模式屑在諸吃多中鄉(xiāng)豐小開研發(fā)商均中創(chuàng)來出了轎品牌,但以及這種互模式杠卻無腳法大倉批量腫復(fù)制,企業(yè)秩也無鋪法做萄大。珠江濫與*聞*在餐標準渣化的甘過程推中逐扎漸積視累,使得炸以往孩項目本中的椒優(yōu)點迷在后頌續(xù)項醫(yī)目中陶得以繳延續(xù)狂的做煉法,值得槐學習徐。從喬對*眨*標軟準化唐工作胞的重成點解吐讀,可以幸看出,標準研化工隙作的彈過程范相對悲漫長,需要習逐漸控的積剩累,逐漸紙形成句具有估企業(yè)棋核心境競爭街力的泉產(chǎn)品再。*須*北輝方地舅區(qū)標琴準化出的戶愧型產(chǎn)告品目鞠前也巾不過哀只有"情花"RS住宅潤、U5住宅谷三大滑類,覆蓋歪的容講積率略范圍蕩相對節(jié)較窄,并且鍛標準眉化工連作在局外立怠面的寶效果喘上并確不理窄想?；?*杠今后許如何升應(yīng)對呀這些難問題,值得鼻我們雙持續(xù)恨關(guān)注糠。32■**邀置業(yè)頁標準樓化的夢思路動和要類點33產(chǎn)品狼標準開化的繭目的縮短饒周期硬，提批高收床益率暈：隨著委招排只掛土敘地成隆本的潔大幅礙上升格，70礙90、限蜂價房侮政策兵的不偶斷深閉化，齡房地羞產(chǎn)的橋微利德時代扁不可殊避免肥的到遠來，鑰縮短管周期鋒，提危高資免金周野轉(zhuǎn)率供，從佛而提國高收斑益率械是提臂高核鋸心競劑爭力甚的重闖要手限段。邀（Pu袍lt信e竄Ho叨me編s的銷獅售利榴潤率海在6-煉8%，凈樣資產(chǎn)命回報節(jié)率卻冊在17喜-2磚1%；*緣瑞*的牛銷售看利潤蜘率10標%，凈抽資產(chǎn)絨回報哄率只粒有12席%）快速島擴張深的需朱要：土地登成本豆上升蟲和土創(chuàng)地出緣瑞讓的放透明旗化，庸房地鍬產(chǎn)準欲入門鏈檻越哈來越丙高，畝中小蕩企業(yè)劍越來金越難猛以生齊存，渡在規(guī)居?；钥焖偌皵U張騾的同任時，足必然器帶來囑管理與上和辰融資戰(zhàn)上的鵲難度族。實塊行標艦準化注，提調(diào)高人億力資躲源和似資金槳利用案效率號，才自可能背在有役限的號人力廢資源湖和自芒有資嘉金的焰前提載下實捧現(xiàn)快衛(wèi)速擴殖張。統(tǒng)一接采購資、降牌低成藍本：統(tǒng)一憑設(shè)計膊標準焰有利板于統(tǒng)翅一招椒標采旅購，毫實現(xiàn)蓮規(guī)模撞效益元，降鋤低建淡造成錦本和窗節(jié)約韻周期鑄。對電簡化尤開發(fā)間企業(yè)禁與供渣方關(guān)逐系，穩(wěn)規(guī)范膜管理需人員殺行為紹也很灶有利豪。提高直設(shè)計錦質(zhì)量憂：一次改性設(shè)預(yù)計，做作坊障式生那產(chǎn)帶據(jù)來了諒難以期克服談的設(shè)媽計及負建造讓的質(zhì)民量通顧病。篇好的趨產(chǎn)品畏一定歪是長亦時間蠢反復(fù)球推敲病得來輪的，乳并經(jīng)秋過市草場檢鍛驗，記在客昌戶反乒饋中稅不斷封完善攪改進首。成垂熟復(fù)演制有種利于宮保障蕩設(shè)計裝水平芝，降柴低開紐奉發(fā)風寨險。構(gòu)成景產(chǎn)品姥線，孟形成墊品牌致效益嚼：將產(chǎn)哄品劃勸分幾熄種最鴨常見街的基寒本類鄉(xiāng)豐型，黃采用亂相同差的案潑名及絲式營銷銷策略尿，形燦成品忍牌效辟應(yīng)，逆增加攝項目跌附加猶值。b-E&革34資源除保證搭建范產(chǎn)品屋標準此平臺夜，需度要各茅業(yè)務(wù)蘇部門司的通該力協(xié)赴作與蘋配合針。妹產(chǎn)寸品標勇準化倡小組庸：工公垮司領(lǐng)益導(dǎo)緣瑞規(guī)劃渾設(shè)計者部價市領(lǐng)場營指銷部層成本揀管理苦部丙招標態(tài)采購韻部銳運營狀管理路部外部際資源繪：伸設(shè)做計院蒼、測庸量師潛行、角顧問慶公司王鴻判麗邱曉院隼劉新語梅袁慶抗華李明開宇、杯夏偉悄、趙翻平沈猛趙輝付東箱輝相關(guān)庭人員相關(guān)役人員相關(guān)送人員相關(guān)植人員資金販支持費用阿項目豬：咨目詢費盒（設(shè)倚計院悔、顧鬧問公淋司）余、項寒目考巾察費資金灶來源匯：2拋00袋7年搶規(guī)劃叔設(shè)計當部專餐項設(shè)朱計咨薦詢費標準蓋化工引作專促項經(jīng)淡費?35工作完模式**內(nèi)置業(yè)燈產(chǎn)品振標準別平臺市場爬營銷（產(chǎn)宜品定蔑位及待檔次頌）產(chǎn)品感1產(chǎn)品翠2產(chǎn)品膽3土建設(shè)備電氣門保溫敢材料涂料配電群箱鋼制黎戶門訓1、債2木質(zhì)紐奉戶門矮1、易2成本妹分析規(guī)劃奏設(shè)計（材泛料選棚型及險技術(shù)巾標準棗）成本脂管理（造相價分押析及拌成本波信息?。┛梢暩蓪χv紅外寺對射彩色拐對講黑白遣對講上水滲管空調(diào)PP驢RPB價格廠家綿3廠家恐2廠家聯(lián)1招采（廠婆家信慘息）結(jié)合氏具體桿項目,逐漸扎完善.36設(shè)計梯標準下化工卷作思副路標準紀化工堂作，衣不僅裁僅是歪對產(chǎn)樣品本阻身的然完善惑和研惕究，沃同時奶會帶摟來工棍作流炕程和避工作周方式揀的改孤變。認清盼差距時，博悟采眾儀長；堆后發(fā)動優(yōu)勢槳，學稍習創(chuàng)鬼新一種昆心態(tài)縮短糖周期降低途成本提高遼品質(zhì)三個晝目標技術(shù)禾措施管理爬手段計劃阻管理流程俯管理材料奮標準腳：工程意做法娛：標準揚化戶福型庫設(shè)計哪資源俱管理知識歡管理二類賞措施七項梨工作37**配置業(yè)涌業(yè)務(wù)桑管理固流程露框架歉－規(guī)吧劃設(shè)鐵計流遲程一級流程二級流程三級流程圖例項目東規(guī)劃乘設(shè)計牛管理規(guī)劃閱設(shè)計(D功)產(chǎn)品叔管理D-俗11貫0景觀呼施工隔圖設(shè)旺計管扁理D-斧02翅0產(chǎn)品慚專題疲研究D-耽04融0建筑披概念戚規(guī)劃睛設(shè)計蜻管理D-寸12纏0精裝恥修方流案設(shè)登計管耍理D-庭05歪0建筑逮方案妨設(shè)計管理D-摘06缸0建筑篩擴初纏設(shè)計管理D-元07訂0建筑深施工厚圖設(shè)亦計管地理D-堂10尤0景觀獎擴初肢設(shè)計管理D-創(chuàng)03遷0產(chǎn)品寧標準衰化研徒究D-女13膊0精裝肅修交攻樓設(shè)亭計管息理策略遮管理D-雨01廚0規(guī)劃橋設(shè)計晌策略管理D-異09渾0景觀襲方案承設(shè)計晉管理D-鋸08批0景觀聲概念泄方案架設(shè)計排管理D-來14博0規(guī)劃治設(shè)計意報批D-破15天0項目隸設(shè)計筐后評捎價D-起03本1可研抗階段齊規(guī)劃畜設(shè)計死支持D-殃01咬1規(guī)劃叼設(shè)計筋部門蕩工作作計劃掏編制內(nèi)管理3839設(shè)計城管理煤面臨僑的難凝題b-E&革隨著河集團因經(jīng)營拒規(guī)模橋的壯在大，踐開發(fā)緩項目墳不斷記增加貓，設(shè)向計和歪管理暮的工埋作量奔成倍處地加濱大。因管理咬的層旨次及睜復(fù)雜潔程度由日見疼增加后。隨著石競爭惰更激集烈，喬對手扇不斷詢進步請，單多純與殊優(yōu)秀融的境蝦外設(shè)便計公之司合惰作取乳得優(yōu)煩勢已熊經(jīng)越婚來越辱不容店易，勒無法壓形成萄集團鈴產(chǎn)品片競爭祥力。人力純資源倆不斷摩攤薄吹。設(shè)桑計人輕員年語輕化喚，在鞏專業(yè)嫩水平或和實浮際操亭作方筑面經(jīng)昏驗不噴足。規(guī)模植優(yōu)勢效沒有也被充治分利歪用，蝴項目敗各自臥為戰(zhàn)曲，相梁同的說工作哭在不瓜同的戀地區(qū)甜被反葛復(fù)重白復(fù)?？偛恐曝撠熖朔桨?項目捕公司艷負責誓施工問圖,責任炊主體份不一站致,管理有連貫?zāi)圆钋蟆Ｓ媱澂B管理膀缺乏拐預(yù)見夕性，紐奉設(shè)計糠周期去經(jīng)常圓被壓金縮，獄導(dǎo)致愧圖紙陽深度泰不足指。施工位圖紙西缺少茄二次擊設(shè)計評部分攝，無陵法指腔導(dǎo)總革包招碎標。缺乏根圖紙末內(nèi)審炕機制機，圖點紙審碌查要嚇點；……40**每置業(yè)托設(shè)計牲標準堅化策寸略計劃蓬管理流程桌管理材料腔標準渡：工程供做法向：標準墓化戶希型庫七類層工作統(tǒng)一母、完算善材甩料部鵲品的統(tǒng)招標傷采購堵技術(shù)謀標準,提高鍛集團吼采購藍成本朵管理閃水平按照雙市場旨定位儲，形料成相茄對應(yīng)特的材協(xié)料、桿部品科、設(shè)絮備清俘單，板降低平目標呈成本拿偏差參照給**”雙標”、珠性江“里住標價”，拳形成沒**燈標準蠻體系建筑興、結(jié)圓構(gòu)、橋設(shè)備鋪、市僵政技輔術(shù)控少制要嗽點——新紀鄉(xiāng)豐元含鋼往量、樓停車避方式闊、降巡壽低成恰本控變制要干點——北京啄院與營暮銷部爪討論朝總圖溫戶型澤設(shè)計涌規(guī)劃柏要點享、評泉價標遵準按不映同容捕積率君建立榴戶型筑庫更新煩戶型百庫的懼獎勵作機制總部醋對項拿目公考司實秋行計囑劃管飛理，吉規(guī)定插各個雷設(shè)計換階段之的標仇準周擦期項目辟開發(fā)蟲計劃街、設(shè)勒計計孕劃、腦月度卸工作垂計劃乖的分蕉解與著對應(yīng)標準賺流程隨作業(yè)睛守則把流絞程分判解為龍作業(yè)蘆表單燃，成濁為日稅常工列作的敵一部我分，鄙列入反考核稱指標設(shè)計筐資源墾管理建立壘設(shè)計醉資源倡庫，曲對項堵目設(shè)伴計單混位進幕行后衫評價列入甘戰(zhàn)略趙合作男伙伴爺，在片非重絨大工雪程中浩可以規(guī)直接熱委托濱設(shè)計知識造管理新材陡料新惰技術(shù)阿成果毯匯編鋤（生且態(tài)、柱節(jié)能拌）成本暗優(yōu)化搶方法416月7月8月9月10月11月W1W2W3W4W1W2W3W4W1W2W3W4W

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W2W3W4W1W2W3W4W1W2W3W41.材料技術(shù)標準：集團采購設(shè)備材料技術(shù)標準產(chǎn)品線材料設(shè)備匹配清單材料設(shè)備分解成本表2.工程做法和成本優(yōu)化成本優(yōu)化研究工程做法標準建筑設(shè)計管控要點3.產(chǎn)品庫建設(shè)容積率研究戶型庫收集評價、分類整理4.計劃管理設(shè)計計劃管理方法研究計劃管理周期計劃管理規(guī)定編制5.流程管理統(tǒng)一圖紙深度和技術(shù)標準輸入輸出文件管控要點表單編制工作圖計劃注：葵以完饅成基蓄本架詢構(gòu)為主標準貢，持亡續(xù)完俱善工控作未恥計入42■標準皮化工競作內(nèi)低容◆材料徒技術(shù)逆標準◆工程婆做法捆和成板本措撇施◆產(chǎn)品么庫◆計劃營管理◆流程芽管理◆資源團管理◆知識血管理43設(shè)計線標準嚴化工聲作內(nèi)斜容材料融設(shè)備夸技術(shù)桑標準工程擇做法諷和成拴本措端施標準血化產(chǎn)揀品庫流程解管理計劃彎管理……設(shè)計呢資源贊管理知識茅管理44材料粉設(shè)備啦技術(shù)恢標準(硬標液準）統(tǒng)一爐技術(shù)淡要求，統(tǒng)眼一工明程作弟法，買統(tǒng)一多詳圖貼作法治（確詞定統(tǒng)考一采偽購廠居家后摟），方明確埋建筑落面積蟲，能譽否優(yōu)孩化招窄標模于式？鎖定哈目標所成本優(yōu)化振產(chǎn)品拍品質(zhì)便于樣集中幼采購建立犬可以雅集團更采購捏材料仆設(shè)備惰清單侍，完捕成技窗術(shù)標茂準；近期抱目標在可筍研階防段就淋明確逼材料撐標準皇，用垮結(jié)算酸數(shù)據(jù)陷進行慣目標限成本擦測算叛；建立辜住宅靈建設(shè)少中材扇料設(shè)勞備清烈單（喬通用息材料攤、替煎代材聚料、峰推薦祖材料繩），肺提高葉產(chǎn)品洋匹配員度。遠期幕目標建立平營銷通定位——材料尖設(shè)備——目標邪成本字聯(lián)動壤數(shù)據(jù)折庫，等選擇售高檔養(yǎng)次材董料設(shè)積備，住即時揪生成嘆目標桑成本裂，和孝對售絮價提隸升的文要求靈。材料績設(shè)備盟模塊拆解蕉項目咱成本質(zhì)，確劣定成駕本控技制的上分解融目標民。比壯如外殊飾面封材料炊目標查成本萬、門籠窗目怪標成妄本等抖。在靈設(shè)計昂階段勺中精合確制遼導(dǎo)。成本返分解攝目標提前練招標削采購45材料白的拆扔分及艦標準恒（框群架示惡意）材料建筑實體基本元素建筑實體分系統(tǒng)圍護體系內(nèi)部交通體系內(nèi)裝與分隔體系水暖電設(shè)備體系智能化設(shè)備體系環(huán)境裝置體系屋面系統(tǒng)外墻系統(tǒng)水泥瓦屋面玻纖瓦屋面鋼板瓦屋面保溫上人平屋面保溫不上人平屋面保溫隔熱平屋面不保溫上人平屋面不保溫不上人平屋面………基本建材部品構(gòu)件設(shè)備器械結(jié)構(gòu)構(gòu)件鋼筋、水泥、砂子、木材建筑組成分系統(tǒng)子系統(tǒng)材料構(gòu)造做法設(shè)計要求工程標準整體性能標準材料選擇標準材料驗收標準施工標準驗收標準材料選擇標準基本建材材料驗收標準材料使用要求46材料惹設(shè)備車技術(shù)天標準般（硬能標準世）b-E&革按六茂類部吐品建膠立各疼項標腸準:建筑戶材料裝修籌材料水暖落設(shè)施耕、設(shè)譽備電氣絨系統(tǒng)弱電料及智年能化閣系統(tǒng)景觀炎、園衰林設(shè)妨施已完進成工蹄作成溪果:本年瞧度集鳳采材站料設(shè)述備標窮準材料傷設(shè)備捎標準掙目錄材料旬設(shè)備傳通用茄做法瓷磚劇、電躺梯、收電子踐防盜秋鎖、釣防火宮門、兔鋼制較防火咳門、穿木制即防火萬門、必戶門委、木囑制入準戶門育、火評災(zāi)報誼警、抵開關(guān)徒插座駝、鋁薄扣板鋼、門屯控五盯金、縱木地喚板、買散熱律器、來外墻棉磚、舞外墻偏涂料您、內(nèi)細墻磚箱、內(nèi)土墻涂哪料、臟可視款對講商、配電電箱捉、消秤防自地動報聲警47設(shè)計怒標準訊化工接作內(nèi)忘容材料宣設(shè)備嗚技術(shù)有標準工程命做法址和成戴本措吹施標準良化產(chǎn)答品庫流程臘管理計劃哲管理……設(shè)計么資源吵管理知識友管理48工程爛做法獲和成撥本措蠻施(軟標度準）提升方居住撓品質(zhì)優(yōu)化間成本減標準節(jié)約寒成本姥的措馳施；將鋼筋省、混艇凝土狹含量夠，停坡車方稍式….目標改善需現(xiàn)有沿問題六，創(chuàng)著造產(chǎn)秒品賣貝點；品質(zhì)凱標準刊工作秘：分別后確定徒戶內(nèi)皂各功而能空縣間的吧使用呆要求肯和性繼能指鍛標；分別尾確定鴨戶外藏各功毀能空宴間的百使用洞要求喉和性違能指識標；成本借標準兆工作葡：建筑幫、結(jié)持構(gòu)、留設(shè)備俊、市假政技漠術(shù)控狼制要啟點窗墻械比對索造價列影響非（節(jié)宣能控晃制要銹點）停車通方式種：單乖、雙談層地宗下、市機械蘇停車甲、停百車橋嚴、地撕面機區(qū)械停紐奉車鋼筋搖含量負、混膀凝土飼含量謎控制同層側(cè)排水雙管女同程佛供暖繩方式49品質(zhì)嘩標準批細分霜（軟窯標準寶）空間戶內(nèi)倘空間戶外跨空間門廳（玄關(guān)）客廳（起居廳）餐廳、廚房主臥室、次臥室、書房主臥衛(wèi)生間、公共衛(wèi)生間儲藏空間、過道架空合層泛姥會所曬、架僚空層蘭公共醉車庫怒、室盛外樓漂棟公胡共空鋸間、燥組團放內(nèi)公栽共空臘間、垮小區(qū)擦級公左共空源間組團握入口棒大堂觀、單獅元入沈口樓梯循間戶內(nèi)騎室內(nèi)領(lǐng)空間戶內(nèi)硬室外奇空間戶外鎮(zhèn)室內(nèi)瞧空間戶外兩室外稱空間生活陽臺、服務(wù)陽臺、平臺（露臺）入口花園（前院）、后院單一闊功能粉空間整體空間50暖器四與空填調(diào)位安置51開關(guān)領(lǐng)與插狗座位愚置52535455空間竊使用堡性能惠標準唉，從杜人的涂需求近等級鎖說起整體空間整體空間性能功能空間組成功能空間布局/整體交通流線朝向/日照衛(wèi)生條件朝向/通風性能安全防衛(wèi)性能……

單一功能空間性能指標基本使用性能其他性能指標平面布局

/流線尺度

三維采光

勒克司照明

勒克司通風

通風量隔聲

分貝數(shù)溫濕度色彩質(zhì)感根據(jù)信馬斯嫩洛的蘭需求束層級虎理論,每個帖人都精有五婦種層跨次的枝需要（從上廢到下）:Se母lf--a聰ct膜ua統(tǒng)li者za籠ti昆onEs社te辛emSo估ci奇alSa矩fe適tyPh車ys隔io鑒lo磁gi醒ca抓l自我溫實現(xiàn)尊騾嚴平的社脾交拳的安艇全迅的生絮理菊的對建繞筑，襖即空樂間的禁需求編也必拳將遵樓循此涌層級演理論積。從釀對單號一空難間的迅基本烏使用盈需求裙到整葵個小填區(qū)的慶建筑絮風格迅要求相逐步備提高橫。56空間辟的性得能（子感知彩屬性超及使刪用）整體空間的性能單一功能空間的性能平面布局平面流線三維尺度設(shè)備設(shè)施家具工具完善程度使用性能功能空間組成、功能空間布局、整體交通流線、朝向/日照衛(wèi)生條件、通風性能、保溫隔熱性能、安全防衛(wèi)性能等級、防蟲害性能、建筑風格……使用性能指標基本使用性能室外室內(nèi)主觀感受性能及指標采光照明通風隔聲溫濕度色彩質(zhì)感感覺照度勒克司照度勒克司通風量/換氣次數(shù)分貝數(shù)溫濕度值三相值粗糙度/反光度等使用性能指標使用使用方便使用需求的滿足、使用的方便/舒適性、安全感、交往的考慮、滿足感、成就感、……使用、感覺57工程逆做法丹的總裳體工紀作構(gòu)菊想客戶茄的空間精感知使用宜體驗生活斬體驗(描述禁性)客戶咐的需求(描述肥性)空間膜的性能沉標準(量化)實體傅分系焰統(tǒng)和可子系撒統(tǒng)的技術(shù)怨標準(量化)實體穿基本筋元素燦的技術(shù)掠標準(量化)設(shè)計儲技術(shù)迷標準工程攏技術(shù)溫標準施工娛圖設(shè)插計指蜓導(dǎo)書方案核設(shè)計僻指導(dǎo)破書施工捆圖審濟查指勵導(dǎo)書工程卵施工痕要點風險盆評估蜻要點工程捕驗收候檢查牌要點客戶細分工作（正在進行中）空間性能標準工作（與營銷部門合作）實體性能標準工作（與運營部門合作）58設(shè)計腐標準叛化工北作內(nèi)汁容材料逮設(shè)備礙技術(shù)究標準工程捉做法冒和成殼本措鴨施設(shè)計相標準追化產(chǎn)徹品庫流程陵管理計劃飯管理……設(shè)計畝資源食管理知識辯管理59標準狀化產(chǎn)儉品庫趨工作兇思路清與計想劃產(chǎn)品蟻庫建俊設(shè)：慰根據(jù)2種常鈔用容寸積率(3湯,5偏),建立喊產(chǎn)品耀庫:規(guī)劃獅模式安；戶型峽；立面呢風格盛（時份尚現(xiàn)饑代、秒高品脈質(zhì)、爬國際蜻化）堪；標準掉化部級品做炒法、腐節(jié)點擱詳圖仗；統(tǒng)一據(jù)評價碎標準發(fā)：結(jié)擱合營陶銷系巨統(tǒng)產(chǎn)想品線樣，明繪確產(chǎn)完品評欲價體擊系，暗分區(qū)梅域、償分檔敗次設(shè)睡定產(chǎn)鏟品賣疫點和魯權(quán)重職：規(guī)劃燦賣點轟：集比中綠組地、賤開放建、多糞元、吸配套社、服安務(wù)、盛生態(tài)冬、科復(fù)技……戶型柏賣點門：功賠能流雷線、且面積桶合理柏、產(chǎn)泰品附內(nèi)加值饑、新某材料濕新技嗽術(shù)……立面敞風格溪：風攀格、膏品質(zhì)托感、嘗材料膏、成您本……可持禁續(xù)發(fā)啟展機子制保雨障：明確摘組織很構(gòu)架篇，標準棚化工鞋作小猴組、產(chǎn)品垃決策味委員捐會；每半哥年召駐開一押次集諒團標摸準化踐會議搖，項美目公旦司提逐交標對準化甲成果私，列見入考沸核指娘標；建立榴標準澇化產(chǎn)咐品研歲究委嘉員會跳，制遞定標督準化席產(chǎn)品號庫的陡合格嘴標準詠，設(shè)吊立標選準化群基金白；考察冷參觀冒、自電主研僻發(fā)的屑戶型秒、符鞠合入騾庫標然準，反現(xiàn)金醬獎勵……項目凝操作暫中，斑持續(xù)繪改良派標準械化產(chǎn)窄品，揀現(xiàn)金迷獎勵……60第一鑒級產(chǎn)品民簡介產(chǎn)品牲基本敢信息典型俘平面敗資料產(chǎn)品燙形式攏資料第二當級全套馳施工泄圖部品仗清單控及樣該板工程浩量清慘單銷售系資料模型產(chǎn)品滾庫框裹架產(chǎn)品潮全套獵資料市場著調(diào)研嘗成果項目燙成功廚案例61容積忙率研哄究的站意義珠江稼峰景裳塔摧樓轉(zhuǎn)容詳積率2.水40**愚紫臺漲板悶樓機容掌積率2.禿50以北興京為梅例：1、板串樓容魂積率扮可達2.宗45，如傭果增佩加東牛西向霉，最黃高可燥達2.賴96。塔攻樓可麥達2.薯57。高乖度增疏加對究容積欺率提謹高影寸響不